深圳cbd皇庭中心區(qū)購(gòu)物中心項(xiàng)目方案

皇庭CBD項(xiàng)目商業(yè)部分初步方案每一次都精雕細(xì)琢2010年5月2報(bào)告核心觀點(diǎn)在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后，深圳整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，為商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的支撐；深圳整體的行政、商務(wù)、商業(yè)中心由羅湖向福田過(guò)渡，福田中心區(qū)承擔(dān)了較多責(zé)任，未來(lái)商業(yè)核心位置必然出現(xiàn)在福田中心區(qū)，而位于福田中心區(qū)核心位置的本項(xiàng)目有更多的發(fā)展空間；從國(guó)外CBD到國(guó)內(nèi)的CBD研究發(fā)現(xiàn)，凡一線城市的CBD必然是集金融、政務(wù)、商業(yè)的城市核心中心，人群逐漸呈現(xiàn)向高收入的增長(zhǎng)趨勢(shì)，消費(fèi)力逐漸提升，從而帶動(dòng)商業(yè)不斷發(fā)展；深圳未經(jīng)歷CBD的逐漸演變，在規(guī)劃上領(lǐng)先于其他一線城市，其商業(yè)定位也必然要高于現(xiàn)有的商業(yè)；3建議本項(xiàng)目以體驗(yàn)式、生態(tài)概念做為購(gòu)物中心的定位方向，目前深圳的購(gòu)物中心在定位和品牌上都有較高的重復(fù)率，且仍以零售為主要經(jīng)營(yíng)方式，缺少體驗(yàn)式較強(qiáng)的主題式購(gòu)物中心，而目前社會(huì)對(duì)于生態(tài)、環(huán)保、低碳類產(chǎn)品關(guān)注度較高，對(duì)本項(xiàng)目而言都是發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)；在關(guān)注CBD普通白領(lǐng)及企業(yè)高管人群消費(fèi)的同時(shí)，應(yīng)充分考慮到CBD周邊的住宅人群，應(yīng)更多的關(guān)注年輕家庭的一站式消費(fèi)，以家庭體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)吸引此類人群的消費(fèi)；在業(yè)態(tài)規(guī)劃中應(yīng)充分考慮日夜均衡性，將項(xiàng)目打造成24小時(shí)不間斷的商業(yè)項(xiàng)目，成為中心區(qū)的亮點(diǎn)；綜合市場(chǎng)分析與本項(xiàng)目實(shí)際情況，本案可考慮定位為：最具體驗(yàn)性的生態(tài)型的4報(bào)告核心思路現(xiàn)狀機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析CBD發(fā)展特性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)購(gòu)物中心現(xiàn)狀購(gòu)物中心分析案例借鑒項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目形象定位分區(qū)功能定位主體業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃及收益建筑初步設(shè)想收益初步測(cè)算項(xiàng)目消費(fèi)群分析項(xiàng)目交通分析5目錄|Index1.0項(xiàng)目發(fā)展概念展示2.0現(xiàn)狀分析3.0案例借鑒4.0項(xiàng)目整體定位5、建筑規(guī)劃建議及收益測(cè)算1、項(xiàng)目發(fā)展概念展示67新商務(wù)新商業(yè)新居住8通過(guò)典型商家?guī)?lái)的體驗(yàn)感覺(jué)兒童娛樂(lè)—職場(chǎng)體驗(yàn)兒童公園（KIDZANIA）9通過(guò)趣味性導(dǎo)視及景觀小品帶來(lái)的體驗(yàn)感覺(jué)10通過(guò)標(biāo)志性建筑帶來(lái)的體驗(yàn)感覺(jué)11打造全天候的商業(yè)組合12體驗(yàn)生態(tài)的、綠色的商業(yè)13現(xiàn)狀機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析CBD發(fā)展特性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)購(gòu)物中心現(xiàn)狀購(gòu)物中心分析案例借鑒項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目形象定位分區(qū)功能定位主體業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃及收益建筑初步設(shè)想收益初步測(cè)算項(xiàng)目消費(fèi)群分析項(xiàng)目交通分析報(bào)告核心思路2、現(xiàn)狀分析142.1機(jī)會(huì)分析2.2競(jìng)爭(zhēng)分析15深圳是全國(guó)第四大城市,全球第五大金融中心2009年9月22日倫敦金融城政府發(fā)布的最新全球金融中心指數(shù)報(bào)告顯示，深圳首次上榜就奪得第五名的佳績(jī)，領(lǐng)先于上海(第10名)和北京(第22名)。最新全球5大金融中心排名：倫敦、紐約、香港、新加坡、深圳。2009年國(guó)務(wù)院對(duì)深圳的城市定位是全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市國(guó)家自主創(chuàng)新城市中國(guó)特色社會(huì)主義示范城市國(guó)際化城市深圳2.1機(jī)會(huì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析全球五大金融中心的城市屬性給與深圳CBD更多發(fā)展機(jī)會(huì)。2009年國(guó)內(nèi)主要城市GDP總值及增長(zhǎng)比例城市GDP總量增幅第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值增幅北京11865.9億元10.1%9004.5億元10.3%上海14900.93億元8.2%8847.15億元12.6%廣州9112.76億元11.5%5545.56億元13.6%深圳8201.23億元10.7%4363.12億元12.5%全國(guó)335353億元8.7%142918億元8.9%深圳市擁有良性的發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，整體發(fā)展速度及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國(guó)內(nèi)均處于領(lǐng)先位置，給深圳市商業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境162.1機(jī)會(huì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析深圳市全年生產(chǎn)總值８２０１億余元，比上年增長(zhǎng)１０.７％；人均GDP達(dá)9.3萬(wàn)元居大中城市之首；人均可支配收入26113.7元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額２５９８億余元，比上年增長(zhǎng)１５.４％；其中，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額比上年增長(zhǎng)１４.２％，住宿餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額比上年增長(zhǎng)２４％。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局2009年172.1機(jī)會(huì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析零售業(yè)和餐飲業(yè)都有不同程度的增長(zhǎng)，表明深圳仍有較大的商業(yè)規(guī)劃空間。深圳主要商圈羅湖商圈：以人民南、東門(mén)區(qū)域?yàn)橹?，主要代表?xiàng)目：金光華廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、東門(mén)步行街等；福田商圈：以華強(qiáng)北區(qū)域及福田中心區(qū)為主，主要代表項(xiàng)目：華強(qiáng)北商業(yè)街、怡景中心城、cocopark、中信城市廣場(chǎng)等；南山商圈：以蛇口片區(qū)、南山文化中心為主，主要代表項(xiàng)目：蛇口花園城、海岸城、保利文化廣場(chǎng)等。羅湖商圈福田商圈南山商圈182.1機(jī)會(huì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析深圳目前呈現(xiàn)“三足鼎立”的商圈形態(tài)，其中福田中心區(qū)商圈呈現(xiàn)出未來(lái)深圳的商業(yè)核心的趨勢(shì)。192.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性CBD【CentralBusinessDistrict】高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，作為城市的核心，應(yīng)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。CBD具有區(qū)域中最高的中心性CBD具有城市和區(qū)域中最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系CBD具有最高的人際和信息交流量CBD具有最高的土地價(jià)格CBD具有最集中和最高檔的零售業(yè)CBD具有最高的服務(wù)集中性城市CBD區(qū)域城市CBD區(qū)域紐約曼哈頓北京朝陽(yáng)區(qū)倫敦卡納里碼頭上海陸家嘴CBD巴黎拉德芳斯深圳福田中心區(qū)香港中環(huán)南京河西龍江CBD我們將通過(guò)國(guó)內(nèi)國(guó)外的CBD發(fā)展歷程及規(guī)劃特色，從而總結(jié)出本項(xiàng)目的借鑒意義。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性20紐約曼哈頓2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性21紐約曼哈頓以華爾街為中心的曼哈頓下城是紐約最老牌的CBD區(qū)域，面積不足1平方公里。以洛克菲勒中心為中心的曼哈頓中城是紐約新興的CBD區(qū)域，面積約3平方公里，現(xiàn)在美國(guó)最大的金融機(jī)構(gòu)總部大多位于此。華爾街洛克菲勒中心曼哈頓下城曼哈頓中城2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性22紐約曼哈頓紐約時(shí)代廣場(chǎng)第五大道百老匯大街洛克菲勒中心紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性23紐約曼哈頓123紐約時(shí)代廣場(chǎng)紐約第五大道紐約第五大道上的蘋(píng)果專賣店2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性24紐約曼哈頓123紐約現(xiàn)代藝術(shù)中心洛克菲勒中心門(mén)前的溜冰場(chǎng)夜晚的百老匯大街2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性25紐約曼哈頓12曼哈頓中城·街頭雕塑曼哈頓中城·BryantPark26曼哈頓商業(yè)區(qū)主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城（Downtown）、中城（Midtown），著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街；商業(yè)街云集了世界頂尖品牌，第五大道的租金為世界之最，達(dá)到每平方每年7.4萬(wàn)元人民幣；曼哈頓商業(yè)區(qū)注重夜間商業(yè)的打造，整個(gè)區(qū)域消費(fèi)24小時(shí)不間斷；體驗(yàn)式的街區(qū)和商業(yè)，讓消費(fèi)者在購(gòu)物的過(guò)程中享受愉悅；本項(xiàng)目應(yīng)在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合上參考日夜間業(yè)態(tài)的均衡和購(gòu)物的體驗(yàn)感。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性27倫敦卡納里碼頭2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性28倫敦卡納里碼頭金融城（CityofLondon）是英國(guó)老牌的CBD區(qū)域，興起于17世紀(jì)下半葉。卡納里碼頭是倫敦新興的CBD區(qū)域，九十年代末期開(kāi)始成為倫敦最大規(guī)模的CBD區(qū)域，目前絕大多數(shù)跨國(guó)及本土公司總部都位于此，英國(guó)最高的三棟建筑均坐落于此。八十年代的卡納里碼頭如今的卡納里碼頭2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性29倫敦卡納里碼頭倫敦金融城卡納里碼頭2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性30倫敦卡納里碼頭2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性31倫敦卡納里碼頭2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性32倫敦卡納里碼頭卡納里碼頭區(qū)域內(nèi)擁有形形色色相當(dāng)多的酒吧和小餐館。前衛(wèi)現(xiàn)代的建筑群落也打造出一個(gè)購(gòu)物的天堂，從商業(yè)街購(gòu)物中心到設(shè)計(jì)師品牌店在這里也不勝枚舉。這里還定期舉辦豐富多彩的活動(dòng)和展覽以及非同凡響的公共藝術(shù)展，豐富了這里的環(huán)境與人們的生活。地面上并沒(méi)有幾家商店。地下是一個(gè)大世界，那里面商場(chǎng)連商場(chǎng)，餐廳接餐廳，五花八門(mén)的都有。而且又同地鐵連接起來(lái)。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性33倫敦卡納里碼頭倫敦城市機(jī)場(chǎng)距離卡納里碼頭僅3英里。被城市建筑擁簇的這家機(jī)場(chǎng)是商務(wù)人士的興奮點(diǎn)。13家航空公司在此運(yùn)行每周1000多個(gè)航班，可以到達(dá)曼徹斯特、卡地夫、利物浦、阿姆斯特丹、盧森堡、巴黎、法蘭克福等20多個(gè)國(guó)內(nèi)和國(guó)際城市目的地。倫敦城市機(jī)場(chǎng)為商務(wù)人士提供10分鐘登機(jī)服務(wù)。開(kāi)闊的公共綠地與公共配套設(shè)施，使人們行走在高樓大廈間不再具有壓抑感34輕軌成為整個(gè)城市的主要交通體系，依托輕軌發(fā)展CBD的商業(yè)；商業(yè)與輕軌無(wú)縫連接，多數(shù)商業(yè)以地下的形式呈現(xiàn)；開(kāi)闊的公共綠地與公共配套設(shè)施，使人們行走在高樓大廈間不再具有壓抑感；本項(xiàng)目所在的福田中心區(qū)在規(guī)劃上已經(jīng)緊跟國(guó)際步伐，公共綠地與配套設(shè)置完善，提供了良好的商業(yè)規(guī)劃空間。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性35巴黎拉德芳斯2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性36巴黎拉德芳斯原有商務(wù)區(qū)域分散在整個(gè)城市中，沒(méi)有特定的CBD區(qū)域。50年代起，巴黎市政府將拉德芳斯地區(qū)規(guī)劃為巴黎CBD區(qū)域，70年代起，拉德芳斯地區(qū)開(kāi)始騰飛。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性37巴黎拉德芳斯具有藝術(shù)氣息的街頭雕塑、標(biāo)志性建筑物，讓辦公不再枯燥充分的公共空間，讓人充分接近自然。凱旋門(mén)2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性38巴黎拉德芳斯拉德芳斯擁有全歐洲最大的地下商場(chǎng)－面積達(dá)10萬(wàn)平方米的四季商業(yè)中心，擁有歐尚超市、C&A等主力商家，吸引了大量消費(fèi)者前來(lái)。多樣化的餐飲及娛樂(lè)店鋪，讓CBD的夜晚不再是“鬼城”39拉德芳斯已成為歐洲最大的商業(yè)中心；標(biāo)志性建筑提升整個(gè)區(qū)域乃至城市的形象；充分的公共空間，讓人充分接近自然；日夜間業(yè)態(tài)的均衡性，通過(guò)餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)豐富夜間的商業(yè)活動(dòng)；本項(xiàng)目可通過(guò)建造標(biāo)志性建筑樹(shù)立項(xiàng)目形象，主要日夜間業(yè)態(tài)的均衡性。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性40日夜商業(yè)均衡性文化設(shè)施和特色商業(yè)的打造老CBD區(qū)域曼哈頓中城卡納里碼頭拉德芳斯日夜人流不均衡，晚間及周末基本無(wú)人流第五大道、百老匯劇院、時(shí)代廣場(chǎng)等多樣化商業(yè)形態(tài)形態(tài)，涵蓋日夜消費(fèi)，平衡日夜人流。除AV、KarenMillen和Hackett等設(shè)計(jì)品牌專門(mén)店外，Conran’sPlateau和UbonbyNobu等英國(guó)知名餐廳在工作之余吸引了大量消費(fèi)者數(shù)不勝數(shù)的街邊咖啡館及特色餐廳吸引了下班人群。以辦公物業(yè)為主，基本沒(méi)有文化設(shè)施及特色商業(yè)紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館、紐約圖書(shū)館等文化設(shè)施為區(qū)域注入了更多的文化氣息富有美國(guó)特色的商業(yè)設(shè)施，不僅吸引大量游客，也使本地消費(fèi)者流連忘返。碼頭區(qū)博物館是當(dāng)?shù)匚幕貥?biāo)，完整保存了世界上最古老的「SSRobin」號(hào)汽船。古老的碼頭設(shè)施和現(xiàn)代的建筑風(fēng)格對(duì)應(yīng)，塑造了特色化的商業(yè)氣息擁有全球知名的摩天輪等標(biāo)志性建筑影劇院、博物館等體現(xiàn)了法國(guó)人追求藝術(shù)的氣息。新凱旋門(mén)、歐洲最大的地下商場(chǎng)為傳統(tǒng)商業(yè)注入了特色，吸引了大量消費(fèi)者2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性41老CBD區(qū)域曼哈頓中城卡納里碼頭拉德芳斯街道狹小，公共空間不足政府從法律上規(guī)定了發(fā)展商必須留出足夠的公共空間，有些大廈甚至地面一層整層都被辟做開(kāi)放的公共空間。依托碼頭水景，政府規(guī)劃了大量公眾休閑區(qū)域。每個(gè)街道都設(shè)置有景觀節(jié)點(diǎn)，加入能體現(xiàn)法國(guó)藝術(shù)的景觀小品。行人游客可在此進(jìn)行休憩。道路擁擠，交通不便軌道交通四通八達(dá)，上班人群及消費(fèi)人群均可很方便到達(dá)區(qū)域設(shè)置景觀步行走廊，聯(lián)通區(qū)域內(nèi)各個(gè)角落。與機(jī)場(chǎng)、地鐵站無(wú)縫連接，消費(fèi)者可方便到達(dá)世界各個(gè)角落。統(tǒng)一的交通中轉(zhuǎn)站，可方便轉(zhuǎn)乘各路市內(nèi)地鐵線路及歐洲城際地鐵線路。區(qū)域內(nèi)設(shè)置高架路橋，實(shí)現(xiàn)人車徹底分流交通系統(tǒng)的打造公共空間的打造2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性香港中環(huán)42香港匯豐銀行總行大廈中銀大廈香港國(guó)際金融中心(IFC)香港交易廣場(chǎng)香港禮賓府中環(huán)中心長(zhǎng)江集團(tuán)中心置地廣場(chǎng)怡和大廈香港終審法院美國(guó)駐香港總領(lǐng)事館香港大會(huì)堂香港郵政總局中環(huán)天星碼頭皇后像廣場(chǎng)香港立法會(huì)大樓中環(huán)以及尖沙嘴、尖沙嘴東，都矗立了著名的酒店：香港文華東方酒店(干諾道中)置地文華東方酒店(德輔道中)麗嘉酒店(遮打道)四季酒店(國(guó)際金融中心)九如蘭桂芳酒店（九如坊）香港蘭坊酒店香港女青園景軒香港宏基國(guó)際酒店香港皇后酒店香港中環(huán)主要建筑物及酒店2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性香港中環(huán)43怡和大廈

(JardineHouse)位于香港中環(huán)康樂(lè)廣場(chǎng)1號(hào)，土地面積53,000平方英尺，樓高52層(178.5米)，由香港中環(huán)大業(yè)主置地公司興建，于1973年落成，是香港首幢摩天大樓，在1970年代曾經(jīng)是香港及東南亞最高的建筑物。第一代香港匯豐銀行總行大廈在1865年于原址落成,當(dāng)時(shí)皇后大道仍為海旁。第二代總行大廈于1886年落成,由兩幢風(fēng)格不同的建筑物組成：面向皇后大道的一面以柱廊及八角形的圓拱屋頂為主，屬維多利亞式設(shè)計(jì)；面向德輔道的一邊則采用一系列拱形走廊為主。由構(gòu)思到落成需時(shí)6年時(shí)間。整座建筑物高180米，共有46層樓面及4層地庫(kù)，使用了30,000公噸鋼及4,500公噸鋁建成。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性香港中環(huán)44香港中國(guó)銀行大廈，由貝聿銘建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，1990年完工?？偨ㄖ娣e12.9萬(wàn)平方米，地上中銀大廈外觀70層，樓高315米，加頂上兩桿的高度共有367.4米。建成時(shí)是香港最高的建筑物，亦是美國(guó)地區(qū)以外最高的摩天大廈。結(jié)構(gòu)采用4角12層高的巨形鋼柱支撐，室內(nèi)無(wú)一根柱子。國(guó)際金融中心一期(國(guó)金一期)，樓高210米，屬于辦公室大廈，是國(guó)際金融中心首個(gè)完成的部份，完工于1998年，共地上38層，地下4層，樓面面積7萬(wàn)2850平方米，設(shè)有4層交易樓層，供大型金融機(jī)構(gòu)租用，共有18部電梯，分為4個(gè)服務(wù)區(qū)域，估計(jì)每日約有5,000人在此工作。置地廣場(chǎng)(TheLandmark)現(xiàn)址由多幢建筑物拆卸合并而成，共設(shè)有兩座辦公室大廈、商場(chǎng)、及一家酒店。兩座辦公室大廈分別為位于北面的告羅士打大廈(48層)，及南面的公爵大廈(47層)，兩座大廈擁有相同外型。原址：告羅士打行，曾設(shè)有一家高級(jí)酒樓告羅士打酒樓，而告羅士打行的前身則是1867年興建的香港大酒店。業(yè)態(tài)：底層商場(chǎng)共有5層，是香港著名的名牌集中地，著名品牌專門(mén)店包括LV、Dior、Gucci等。2003年開(kāi)始進(jìn)行大型翻新工程，包括把商場(chǎng)重新裝修，及增設(shè)一家超豪華五星級(jí)酒店--置地文華東方酒店。酒店于2005年9月正式開(kāi)業(yè)。2005年12月8日，時(shí)裝品牌。路易威登在置地廣場(chǎng)的香港旗艦店重新開(kāi)幕,外觀采用半透明設(shè)計(jì)，店鋪由原本兩層變成三層，面向畢打街，是全球LV四大店之一452.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性46中環(huán)中心（TheCenter），是香港第四高樓，世界第15高樓，樓高346米，共地上73層，次于國(guó)際金融中心、中環(huán)廣場(chǎng)和中銀大廈，面積：在1998年落成，占地達(dá)十萬(wàn)平方英尺，提供商用樓面面積逾140萬(wàn)平方英尺。原址本來(lái)有花布街、化工行集中的同文街等特色街道。整座大廈矗建於一個(gè)寬敞的有蓋休憩廣場(chǎng)上，面積廣達(dá)1,500平方米的前庭花園，以現(xiàn)代建筑素材演繹東方庭園神韻。。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性47第二次世界大戰(zhàn)當(dāng)時(shí)香港的主要商業(yè)中心1887年至1891年香港會(huì)所皇后像廣場(chǎng)立法會(huì)大樓……1970年至1980年多層式摩天大廈各銀行總部主要的商業(yè)活動(dòng)……目前置地廣場(chǎng)IFC太古廣場(chǎng)金鐘廊……香港中環(huán)CBD2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性陸家嘴CBD位于上海市浦東區(qū)，面積31平方公里，戶籍人口40萬(wàn)，是中國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)主要發(fā)展金融、貿(mào)易、商業(yè)、房地產(chǎn)、信息和咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。陸家嘴中心區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)洋涇街道梅園新村街道濰坊新村街道CBD區(qū)域商業(yè)的發(fā)展將隨著區(qū)域建設(shè)的進(jìn)行，經(jīng)歷由中檔到高檔的發(fā)展過(guò)程。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性上海陸家嘴CBD481990年陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)宣布開(kāi)發(fā)。2015年基本形成亞太區(qū)域國(guó)際金融貿(mào)易中心。2003年底陸家嘴落戶分行級(jí)以上外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已達(dá)146家，62家外資金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總值2200億元人民幣。1999年金茂大廈落成，420.5米的高度為當(dāng)時(shí)上海第一高樓，其服務(wù)于高檔商務(wù)的J-Life的時(shí)尚生活服務(wù)中心，成為提升區(qū)域商業(yè)檔次的一個(gè)代表。1997年正大廣場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，因區(qū)域商業(yè)氛圍尚未成熟，歷經(jīng)5年的建設(shè)調(diào)整，于2002年10月開(kāi)門(mén)迎客。CBD起步期商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)檔次以中檔為主。CBD建設(shè)期隨著CBD商務(wù)寫(xiě)字樓的發(fā)展，及交通體系、市政配套的完善，區(qū)域商業(yè)氛圍也隨之濃厚。CBD穩(wěn)定發(fā)展期2010年新鴻基地產(chǎn)項(xiàng)目IFC（國(guó)金中心亮相）首層已引入25家世界級(jí)品牌旗艦店，ＬＶ、卡地亞、愛(ài)馬仕、迪奧、香奈兒、喬治阿瑪尼、繆繆、Ｄ＆Ｇ等品牌均為兩層式商鋪，有些商鋪面積在1500平方米以上。隨著CBD區(qū)域商務(wù)氛圍的完善，商業(yè)的檔次也隨之逐步提高。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性上海陸家嘴CBD49正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)坐落在黃浦江畔，毗鄰東方明珠和金茂大廈，由泰國(guó)正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建的大型商廈，總面積達(dá)241,000㎡，地上10層，地下3層，是正大集團(tuán)在中國(guó)最大的旗艦項(xiàng)目之一，同時(shí)也是當(dāng)今中國(guó)最大的倡導(dǎo)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)和休閑于一體的大型購(gòu)物中心。正大廣場(chǎng)于1993年開(kāi)工建設(shè)，2002年10月18日開(kāi)幕?；静季郑旱叵聝蓪映校恢了膶影儇?，五至九層以餐飲、娛樂(lè)為主的不夜城。主力店主要有易初蓮花超市、正大百貨、思考樂(lè)書(shū)店、星美正大影城，以及麥當(dāng)勞、KFC等知名餐飲店。項(xiàng)目為陸家嘴區(qū)域首個(gè)大型購(gòu)物中心，伴隨著陸家嘴商圈一同成長(zhǎng)，是陸家嘴早期商業(yè)的代表。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性上海陸家嘴CBD50代表性品牌：ZARA、H&M、CKJEANSMUJI、UNQLO、ESPRIT樓層品牌店6F天萃庭餐廳ParadiseGardenRestaurant5F拉圖餐廳LATOUR發(fā)之秘THEHAIRSECRET勞斯櫥柜LEICHT安德雷思藝術(shù)EndlessGallery4F美麗田園BeautyFarmSPA千采眼鏡ColorfulVision安吉爾婚紗攝影A·art3F科瓦齒科KOWADENTAL愛(ài)麗克美容美發(fā)沙龍EricParisSalonPakerson2F所羅門(mén)鐘表珠寶SolomonWatch&JewelleryW.W.CHAN&SONS1F天御養(yǎng)生館RoyalSPA意利咖啡概念店illyCaféJ-Life位于陸家嘴金茂大廈，商業(yè)面積14,921㎡，匯聚各大品牌，集生活，休閑和娛樂(lè)于一體，成為上海時(shí)尚生活新地標(biāo)。J-Life時(shí)尚生活中心業(yè)態(tài)及品牌2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性上海陸家嘴CBD51項(xiàng)目簡(jiǎn)介：上海國(guó)際金融中心(ShanghaiInternationalFinancialCenter)，前身為陸家嘴美食城，為上海建筑中的綜合物業(yè)發(fā)展計(jì)劃。該物業(yè)位于上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道8號(hào)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)。東鄰金茂大廈，西接正大廣場(chǎng)，北面為上海軌道交通二號(hào)線陸家嘴站及陸家嘴中心綠地。總發(fā)展面積為400,000平方米，其中甲級(jí)辦公樓210,000平方米，酒店9,0000平方米，商場(chǎng)100,000平方米。物業(yè)由兩幢高層辦公塔樓及一座低層建筑組成。南座高249.9米(53層)、北座高259.9米(56層)、低層建筑高85米。第一期80,000平方米寫(xiě)字樓及商場(chǎng)于2009年落成，其余部份將于2010年完成。發(fā)展商為香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司。IFC2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性52上海陸家嘴CBD北京商務(wù)中心區(qū)地處北京市長(zhǎng)安街、建國(guó)門(mén)、國(guó)貿(mào)和燕莎使館區(qū)的匯聚區(qū)。北京CBD是西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽(yáng)路之間3.99平方公里的區(qū)域。這里是摩托羅拉、惠普、三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部所在地，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址，是國(guó)內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等高端企業(yè)的所在地，是財(cái)富的聚焦點(diǎn)，代表著時(shí)尚的前沿。同時(shí)，CBD又是無(wú)數(shù)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)和成長(zhǎng)的搖籃。從330米的北京最高樓——中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心第三期到世貿(mào)天階的超大電子屏，從建外SOHO的白樓到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，眾多創(chuàng)意文化、物流、服務(wù)企業(yè)在這里啟航。

北京CBD區(qū)北京朝陽(yáng)CBD2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性53華貿(mào)購(gòu)物中心位于華貿(mào)寫(xiě)字樓裙房部分，建筑面積約4萬(wàn)平米，營(yíng)業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通?？臻g整潔明亮、現(xiàn)代時(shí)尚，購(gòu)物動(dòng)線流暢無(wú)礙，購(gòu)物環(huán)境寧?kù)o幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，形成設(shè)施齊全、配套合理的時(shí)尚中心。

2009年11月，蘭博基尼全球首家服飾概念店落戶華貿(mào)購(gòu)物中心,其他如VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（鐵獅東尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康納利）,FERAUD（菲羅）,JAEGER-LECOULTRE（積家）,LOR0PIANA（世界頂級(jí)面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇諾）,TOMMYHILFIGER（托米）等國(guó)際品牌已進(jìn)駐華貿(mào)購(gòu)物中心。北京朝陽(yáng)CBD2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性54SOHO·尚都占地面積約2.2公頃，總建筑面積約17萬(wàn)平方米。其中地上11萬(wàn)平方米，地下6萬(wàn)平方米。整個(gè)項(xiàng)目按地域劃分為西區(qū)、北區(qū)和南區(qū)。西區(qū)一棟8層商業(yè)樓，北區(qū)一棟24層辦公樓，南區(qū)一棟29層公寓；同時(shí)還包括4層裙房，從地下一層至地上四層均為商鋪。建外SOHO的商鋪沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出，面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊全。已有咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時(shí)裝店等二百家商家進(jìn)駐，吸引了眾多追求個(gè)性化精致生活的時(shí)尚人群在此消費(fèi)。北京朝陽(yáng)CBD2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性55北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目處于東長(zhǎng)安街CBD核心區(qū)，國(guó)貿(mào)中心東300米。西北為開(kāi)始建設(shè)的CCTV大廈，南側(cè)正對(duì)在建的BTV，北靠陽(yáng)光100，東臨金地國(guó)際花園等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，不但處于CBD國(guó)貿(mào)商圈的中央位置，并與周邊各大知名項(xiàng)目共同形成了一個(gè)優(yōu)越的國(guó)際化、現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)。總建筑面積約44.6萬(wàn)平方米，其中自持商業(yè)中心面積約15.4萬(wàn)平方米，五星級(jí)酒店面積約4.8萬(wàn)平方米。北京朝陽(yáng)CBD2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性56北京朝陽(yáng)CBD50、60年代第一機(jī)床廠第二印染廠雪花冰箱廠北京吉普車廠……（工業(yè)基地）80年代（涉外機(jī)構(gòu)）大型跨國(guó)公司國(guó)際駐華機(jī)構(gòu)外商投資企業(yè)……2004年（CBD初具規(guī)模）企業(yè)3000余家會(huì)展中心展覽館商業(yè)……目前（CBD較為成熟）130家世界500強(qiáng)企業(yè)高檔寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店中高端商業(yè)……2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性57582.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)現(xiàn)代CBD中低檔（日用）商業(yè)為主以商業(yè)用地為主居住功能較強(qiáng)，辦公功能較弱中高檔商業(yè)為主企業(yè)性辦公用地和旅館用地為主居住功能較弱，辦公功能較強(qiáng)CBD的發(fā)展使得城市商務(wù)、商業(yè)集中化，形成城市中心，商業(yè)體量會(huì)控制在一定的范圍，形成能提升城市形象、代表城市的核心商業(yè)。國(guó)內(nèi)城市CBD小結(jié)深圳CBD占據(jù)深圳中心區(qū)之中心優(yōu)勢(shì)位置兩大地鐵線交匯，交通樞紐位置突出周邊高收入人群云集深圳政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、商務(wù)的焦點(diǎn)所在592.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性福田中心區(qū)規(guī)劃—深圳最具發(fā)展?jié)摿χ畢^(qū)域片區(qū)定位未來(lái)深圳行政、文化、信息商務(wù)中心深圳心臟區(qū)域，城市源動(dòng)力所在交通規(guī)劃地鐵、火車、公交體系齊全交通樞紐地位，強(qiáng)化交通和商業(yè)互動(dòng)人口規(guī)劃規(guī)劃就業(yè)人口26萬(wàn)，居住人口7.7萬(wàn)人人口增加成為中心區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)深圳中心區(qū)中心區(qū)是東起彩田路，西至新洲路，蓮花路以南，濱河大道以北圍成的區(qū)域共占地面積4.14平方公里,深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北兩片；其中，南片區(qū)2.33平方公里，北片區(qū)1.81平方公里602.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性福田中心區(qū)軌道交通規(guī)劃—按深圳市軌道交通規(guī)劃，實(shí)施后的福田中心區(qū)將會(huì)有8條地鐵通過(guò)，并且地鐵四號(hào)線將直通香港，成為連接深港兩地的重要交通通道。福田中心區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖地鐵四號(hào)線地鐵一號(hào)線3個(gè)地鐵站設(shè)置：市民中心站、購(gòu)物公園站、會(huì)展中心站1號(hào)線－崗廈站與本項(xiàng)目無(wú)縫連接，帶來(lái)了龐大人流612.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性230萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓卓越大廈、安聯(lián)大廈、榮超中心、新世界大廈等數(shù)十棟高檔寫(xiě)字樓28萬(wàn)平方米會(huì)展中心深圳最大的單體建筑，每年舉行會(huì)展活動(dòng)超過(guò)100場(chǎng)次超過(guò)200萬(wàn)平方米高檔住宅區(qū)黃埔雅苑、雅頌居、星河國(guó)際、中海華庭、城中雅苑、中銀花園等近十個(gè)高檔住宅樓盤(pán)5大五星級(jí)酒店馬哥·孛羅酒店、喜來(lái)登酒店、香格里拉酒店、麗茲卡爾頓酒店、祈年酒店公共設(shè)施住宅寫(xiě)字樓星級(jí)酒店購(gòu)物中心622.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性高檔寫(xiě)字樓會(huì)展中心高檔住宅區(qū)高星級(jí)酒店寫(xiě)字樓白領(lǐng)人群會(huì)展商務(wù)人群高檔住宅人群高級(jí)商務(wù)人群人群語(yǔ)言高消費(fèi)的追逐者品味和格調(diào)的堅(jiān)守者文化藝術(shù)的推崇者時(shí)尚潮流的推動(dòng)者優(yōu)雅生活的代言者城市消費(fèi)的中堅(jiān)力量時(shí)尚優(yōu)雅體驗(yàn)環(huán)保生態(tài)健康生活品位格調(diào)消費(fèi)關(guān)鍵詞632.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性64?目前已已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有星河COCOPark，怡景中心城，天虹購(gòu)物廣場(chǎng)、IAMALL等，面積約為30萬(wàn)平方米?同時(shí)籌備及在建的大型商業(yè)項(xiàng)目有晶島國(guó)際，卓越世紀(jì)中心等及大量的寫(xiě)字樓商業(yè)裙樓?保守估計(jì)，福田中心區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量將超過(guò)60萬(wàn)平方米。福田中心區(qū)將發(fā)展成為深圳第三個(gè)市級(jí)商業(yè)區(qū)1234區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于深圳未來(lái)行政、文化、商務(wù)中心深圳主要政府機(jī)構(gòu)和文化設(shè)施都集中在福田中心區(qū)，如市民中心，圖書(shū)館，音樂(lè)廳，購(gòu)書(shū)中心等，CBD寫(xiě)字樓和酒店的迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)，推動(dòng)了中心區(qū)快速發(fā)展成城市商務(wù)中心。

交通條件便利地鐵一號(hào)線與四號(hào)線在會(huì)展中心匯集?緊靠深南、濱河兩大城市主干道，通過(guò)這兩大城市主干道可以快速到達(dá)深圳各主要口岸包括寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、火車站、羅湖口岸、皇崗口岸等?公交樞紐站點(diǎn)較多，接近20多條公交線路通過(guò)。商業(yè)規(guī)模政府規(guī)劃?福田中心區(qū)是深圳首次按照規(guī)劃來(lái)進(jìn)行商業(yè)區(qū)建設(shè)的典范?福田中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃吸取了其他商圈交通瓶頸的限制性發(fā)展因素，在車流順暢、停車場(chǎng)數(shù)量以及大眾交通方面的考慮更加符合商業(yè)需求。福田中心區(qū)特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，便利的交通條件以及合理的政府規(guī)劃，加快了中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展。2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性2.1機(jī)會(huì)分析CBD發(fā)展特性65基礎(chǔ)，深圳CBD項(xiàng)目發(fā)展的背景如何深圳CBD將隨著城市的經(jīng)濟(jì)的騰飛，順應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)其歷史性的定位高附加值的金融產(chǎn)業(yè)將成為未來(lái)福田中心區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，客觀上需要和高素質(zhì)人群相匹配的商業(yè)環(huán)境良好的區(qū)域及交通規(guī)劃將成為新形態(tài)商業(yè)發(fā)展的助推器競(jìng)爭(zhēng)，深圳市商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何商業(yè)核心向福田中心區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)明顯，老牌商圈地位受挑戰(zhàn)商業(yè)注入創(chuàng)意元素為市場(chǎng)普遍關(guān)注點(diǎn)餐飲業(yè)發(fā)展興盛，零售業(yè)有待提升城市綜合體成城市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，眾多國(guó)際經(jīng)驗(yàn)成功何在注重日夜人流的均衡注重在商業(yè)中注入體驗(yàn)與創(chuàng)意元素，打造極富特色的商業(yè)形態(tài)對(duì)公共活動(dòng)空間的打造注重對(duì)人流及內(nèi)外交通體系的打造成功，項(xiàng)目成功關(guān)注的核心要素是什么體驗(yàn)式商業(yè)中心全天候商業(yè)中心公眾活動(dòng)中心交通中心經(jīng)營(yíng)調(diào)整123四大中心一個(gè)策略商業(yè)發(fā)展階段結(jié)合現(xiàn)有以及即將面世的商業(yè)物業(yè)，深圳市處于第五階段，整體商業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期?；仡櫳虡I(yè)發(fā)展歷程，商業(yè)發(fā)展主要分為起步期、發(fā)展期、成熟期三個(gè)區(qū)間，三個(gè)區(qū)間分為五個(gè)階段。+第五階段社區(qū)購(gòu)物中心SHOPPINGMALL城市運(yùn)營(yíng)OUTLETS++

商業(yè)類型+多種百貨業(yè)態(tài)大賣場(chǎng)多種專業(yè)市場(chǎng)社區(qū)購(gòu)物中心特色街區(qū)+++第四階段

商業(yè)類型第三階段社區(qū)超市社區(qū)配套專業(yè)賣場(chǎng)服飾百貨+++

商業(yè)類型第二階段生活配套+傳統(tǒng)百貨

商業(yè)類型第一階段生活配套

商業(yè)類型起步期發(fā)展期成熟期662.1機(jī)會(huì)分析商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)城市發(fā)展——深圳行政中心及商業(yè)中心逐漸從羅湖向福田區(qū)過(guò)渡，而福田中心區(qū)將是未來(lái)深圳的行政、商務(wù)、商業(yè)中心價(jià)值洼地規(guī)劃利好城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)商業(yè)中心現(xiàn)在商業(yè)中心672.1機(jī)會(huì)分析商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)交通規(guī)劃——深圳市正進(jìn)入軌道交通快速發(fā)展階段，軌道交通網(wǎng)絡(luò)的實(shí)現(xiàn)，深圳消費(fèi)群可實(shí)現(xiàn)大范圍內(nèi)快速流動(dòng)，未來(lái)軌道商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將成為深圳市商業(yè)發(fā)展主流目前共有16條線路在規(guī)劃中，總長(zhǎng)585.3公里，設(shè)站357座。其中組團(tuán)快線4條、干線6條、局域線6條，另規(guī)劃城際線4條。本項(xiàng)目本項(xiàng)目處于整個(gè)地鐵交通體系的樞紐位置，未來(lái)消費(fèi)人群巨大。682.1機(jī)會(huì)分析商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)本項(xiàng)目COCOPARK怡景中心城中信城市廣場(chǎng)萬(wàn)象城金光華廣場(chǎng)益田假日廣場(chǎng)隨著地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，沿線各大站點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)使深圳走上了購(gòu)物中心發(fā)展的大時(shí)代，深圳商業(yè)也進(jìn)入了mall時(shí)代。692.1機(jī)會(huì)分析商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)70目前，1號(hào)線共開(kāi)通有18個(gè)車站會(huì)展中心站為1號(hào)線與4號(hào)的換乘站；項(xiàng)目處于崗廈與會(huì)展中心地鐵站口；項(xiàng)目在規(guī)劃上在后期將會(huì)做到無(wú)縫連接。項(xiàng)目地宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體71宗地條件交通條件深圳中心城香蜜湖梅林水庫(kù)項(xiàng)目地塊銀河水庫(kù)深圳灣福田河荔湖福田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)項(xiàng)目處于深圳市CBD中心商務(wù)辦公區(qū)。項(xiàng)目處于中心商務(wù)辦公區(qū)東北角，緊鄰中心區(qū)中軸線，位于深南大道南側(cè)，彩田路和金田路之間，中心區(qū)內(nèi)目前惟一的城中村。2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體72地塊用地功能地塊占地㎡建筑面積㎡商業(yè)面積㎡皇庭大廈商業(yè)+寫(xiě)字樓1000012250004-1住宅+商業(yè)26069.41709722800005-1住宅+商業(yè)23115.61191608300006-1住宅+商庭大廈4#5#6#2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析宗地條件交通條件人車流量消費(fèi)群體福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#73地塊現(xiàn)狀宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體74宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#地塊現(xiàn)狀福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#75宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體地塊現(xiàn)狀福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#76宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體地塊現(xiàn)狀福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#77宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體地塊現(xiàn)狀彩田路深南大路金田路4#5#皇庭大廈6#福田路福華三路78

北向：深南大道評(píng)價(jià)：它是車輛通往本項(xiàng)目的主要干道。

東向：彩田路評(píng)價(jià)：南北走向的一條主要干道，是目前本項(xiàng)目周邊居民零售消費(fèi)的路段。

南向：福華三路評(píng)價(jià)：主要的小區(qū)居民出人的主要路段。

西向：金田路評(píng)價(jià)：金田路目前展示面較好，有助于提高皇庭大廈的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目四至：宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體79宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體深南大道廣深高速公路濱海大道北環(huán)大道南山區(qū)寶安區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)濱河大道清平高速公路皇崗路坂田深南大道和濱海大道是貫穿整個(gè)深圳的形象大道，也是其他區(qū)域通往福田中心區(qū)的必經(jīng)之路80宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體4#深南大道彩田路福華路金田路福華三路海田路會(huì)展中心崗廈村新一佳大中華好百年中心城市民中心福華新村福建大廈社保局5#6#通達(dá)方便性比較彩田路＞福華路＞金田路＞福華三路＞海田路區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者主要依靠：彩田路、福華路、金田路以及福華三路到達(dá)本項(xiàng)目皇庭大廈本項(xiàng)目本項(xiàng)目直接與崗廈站相接，且與會(huì)展中心站一路之隔，地鐵人群可以無(wú)縫到達(dá)本項(xiàng)目。1號(hào)線（遠(yuǎn)期高峰小時(shí)客流量）4號(hào)線（遠(yuǎn)期高峰小時(shí)客流量）會(huì)展中心站36306人次51126人次崗廈站22735人次81宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體82項(xiàng)目地塊交通便利，其中主要到達(dá)本項(xiàng)目公交站點(diǎn)有：崗廈村崗廈彩福大廈福華新村大中華國(guó)際廣場(chǎng)世紀(jì)廣場(chǎng)崗廈地鐵站等宗地條件交通條件消費(fèi)群體2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量崗廈站崗廈村崗廈村崗廈村崗廈村崗廈村福華三路口大中華國(guó)際廣場(chǎng)彩福大廈崗廈地鐵站福華新村世紀(jì)廣場(chǎng)崗廈本項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)較多，給項(xiàng)目帶來(lái)更多目標(biāo)消費(fèi)群體。83宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體深圳消費(fèi)者購(gòu)物行為總體情況多數(shù)深圳本地被訪者在商場(chǎng)停留的時(shí)間是1-2個(gè)小時(shí)女裝和化妝品是深圳本地被訪者主要在商場(chǎng)購(gòu)買的商品深圳本地消費(fèi)者最近1年的購(gòu)物平均總支出為10127元，其中在服裝飾品方面的支出比例最大（平均支出為4428元，約占43.7%），其次是在電子產(chǎn)品的支出（平均支出為2467元，約占24.4%）23.6%的深圳本地消費(fèi)者到萬(wàn)象城/吉之島購(gòu)買過(guò)進(jìn)口商品，其中37.1%的被訪者去過(guò)2次，21.0%的被訪者去過(guò)1次。消費(fèi)者普遍在商場(chǎng)停留的時(shí)間不長(zhǎng)，說(shuō)明商場(chǎng)普遍缺乏體驗(yàn)感，沒(méi)有太多吸引力零售業(yè)態(tài)仍是消費(fèi)的主導(dǎo)，缺乏多元化的購(gòu)物體驗(yàn)市民接受新型購(gòu)物中心的程度較高84宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體多數(shù)深圳本地被訪者每次逛街花費(fèi)的時(shí)間為1-2個(gè)小時(shí)。深圳本地消費(fèi)者逛街的時(shí)長(zhǎng)85宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體有27%的消費(fèi)者都是平均每周外出消費(fèi)1次，說(shuō)明深圳消費(fèi)者消費(fèi)次數(shù)較多，市場(chǎng)消費(fèi)量大。深圳本地消費(fèi)者逛街的頻率86宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體深圳本地消費(fèi)者月收入深圳消費(fèi)者2500-5499元月收入者占多數(shù)，具備一定的消費(fèi)能力。87宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體45.0%深圳本地消費(fèi)者每周在外就餐1-2次；31.0%深圳本地消費(fèi)者每周在外就餐的花費(fèi)是50-100元，平均花費(fèi)是215元；深圳本地消費(fèi)者最喜歡的菜系是粵菜，其次是湘菜，第三是川菜；認(rèn)為深圳比較缺少異國(guó)餐廳和具有特色的餐廳。深圳消費(fèi)者餐飲習(xí)慣總體情況深圳消費(fèi)者在外就餐次數(shù)較多，對(duì)餐飲需求較高；對(duì)特色餐飲和異國(guó)餐廳需求較高；體驗(yàn)式的消費(fèi)仍是多數(shù)消費(fèi)者的意向。88宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體希望在CBD消費(fèi)的餐飲場(chǎng)所89宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體希望在CBD消費(fèi)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所90宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體希望在CBD消費(fèi)的零售場(chǎng)所91宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體深圳本地消費(fèi)者逛街的首選交通工具深圳本地消費(fèi)者逛街使用的交通工具以公共汽車和步行為主。92宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體消費(fèi)者調(diào)查小結(jié)消費(fèi)者普遍在商場(chǎng)停留的時(shí)間不長(zhǎng)，說(shuō)明商場(chǎng)普遍缺乏體驗(yàn)感，沒(méi)有太多吸引力零售業(yè)態(tài)仍是消費(fèi)的主導(dǎo)，缺乏多元化的購(gòu)物體驗(yàn)市民接受新型購(gòu)物中心的程度較高深圳消費(fèi)者在外就餐次數(shù)較多，對(duì)餐飲需求較高；對(duì)特色餐飲和異國(guó)餐廳需求較高；體驗(yàn)式的消費(fèi)仍是多數(shù)消費(fèi)者的意向；93福田中心區(qū)內(nèi)白領(lǐng)階層餐飲休閑業(yè)態(tài)的需求較為旺盛；經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，對(duì)商品的品牌、檔次有一定要求；交通便捷、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、檔次是影響他們消費(fèi)行為的主要因素區(qū)域內(nèi)住宅人口對(duì)品質(zhì)感的家庭消費(fèi)有較大需求；注重消費(fèi)的便利性；日常生活消費(fèi)選擇就近消費(fèi)機(jī)會(huì)性消費(fèi)人群高檔餐飲休閑娛樂(lè)需求較大購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、檔次是影響他們消費(fèi)行為的主要因素消費(fèi)者特征宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析人車流量消費(fèi)群體94選取5月11日（周二）的16：30-18：30、20：00-21：00作為樣本采集時(shí)間選取彩田路、福華路、金田路及福華三路處作為樣本采集地點(diǎn)項(xiàng)目小組采取隨即計(jì)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)整理的方法whenwherehow宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析地塊人車流量統(tǒng)計(jì)消費(fèi)群體人車流量95時(shí)段與地點(diǎn)來(lái)向去向時(shí)間車流備注16：30—16：40彩田路與福華路交匯處彩田路（北）5分鐘106輛其中不含公交車彩田路（南）5分鐘94輛福華路（西）5分鐘42輛福華路（東）5分鐘53輛17：00—17：10福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘64輛福華路（東）福華路（西）5分鐘56輛17：30—17：40金田路與福華路交匯處金田路（北）5分鐘154輛金田路（南）5分鐘94輛福華路（西）5分鐘52輛福華路（東）5分鐘38輛18：00—18：10福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘78輛福華三路（東）福華三路（西）5分鐘67輛宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析消費(fèi)群體人車流量96時(shí)段與地點(diǎn)來(lái)向去向時(shí)間車流備注20：05—20：15彩田路與福華路交匯處彩田路（北）5分鐘83輛其中不含公交車彩田路（南）5分鐘72輛福華路（西）5分鐘36輛福華路（東）5分鐘40輛20：25—20：30福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘47輛福華路（東）福華路（西）5分鐘42輛20：35—20：45金田路與福華路交匯處金田路（北）5分鐘96輛金田路（南）5分鐘89輛福華路（西）5分鐘46輛福華路（東）5分鐘40輛21：00—21：05福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘55輛福華三路（東）福華三路（西）5分鐘47輛通過(guò)我司對(duì)車流輛的統(tǒng)計(jì)，可以看出白天車流大于晚上，說(shuō)明夜間商業(yè)可消費(fèi)的業(yè)態(tài)少，不能吸引人流在福田中心區(qū)。宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析消費(fèi)群體人車流量97時(shí)段與地點(diǎn)來(lái)向去向時(shí)間人流備注16：20—16：30彩田路與福華路交匯處彩田路（北）彩田路（南）5分鐘36人其中不含騎自行車彩田路（南）彩田路（北）5分鐘39人福華路（西）福華路（東）5分鐘91人福華路（東）福華路（西）5分鐘76人17：00—17：10福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘56人福華路（東）福華路（西）5分鐘65人17：30—17：40金田路與福華路交匯處金田路（北）金田路（南）5分鐘196人金田路（南）金田路（北）5分鐘184人福華路（西）福華路（東）5分鐘293人福華路（東）福華路（西）5分鐘304人18：00—18：10福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘70人福華三路（東）福華三路（西）5分鐘76人18：30—18：40彩田路與福華路交匯處彩田路（北）彩田路（南）5分鐘234人彩田路（南）彩田路（北）5分鐘203人福華路（西）福華路（東）5分鐘380人福華路（東）福華路（西）5分鐘294人宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析消費(fèi)群體人車流量98時(shí)段與地點(diǎn)來(lái)向去向時(shí)間人流備注20：10—20：20彩田路與福華路交匯處彩田路（北）彩田路（南）5分鐘61人其中不含騎自行車彩田路（南）彩田路（北）5分鐘60人福華路（西）福華路（東）5分鐘46人福華路（東）福華路（西）5分鐘41人20：25—20：30福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘40人福華路（東）福華路（西）5分鐘37人20：40—21：50金田路與福華路交匯處金田路（北）金田路（南）5分鐘51人金田路（南）金田路（北）5分鐘46人福華路（西）福華路（東）5分鐘93人福華路（東）福華路（西）5分鐘85人21：05—21：10福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘33人福華三路（東）福華三路（西）5分鐘30人從表中可以看出：在位于彩田路與福華路和金田路與福華路交匯處，人流量較多，下班時(shí)間尤為明顯，說(shuō)明本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人口密集。宗地條件交通條件2.1機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目分析消費(fèi)群體人車流量99格倫時(shí)間測(cè)距法在特定時(shí)間內(nèi)消費(fèi)者所能到達(dá)的最遠(yuǎn)距離取決于其出行時(shí)采用的交通工具。因此，根據(jù)居民出行采用的交通工具的比例和各交通工具的時(shí)速確定周邊居民平均出行時(shí)速，即加權(quán)時(shí)間交通距離，以此確定項(xiàng)目的商圈范圍。在結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境，確定項(xiàng)目核心商圈、次級(jí)商圈及邊緣商圈范圍。商圈范圍確定模型消費(fèi)者購(gòu)物出行時(shí)間核心商圈范圍加權(quán)時(shí)間交通距離輻射范圍居民前往消費(fèi)場(chǎng)所的各種方式的比例各種交通工具的平均時(shí)速×加權(quán)時(shí)間交通距離次級(jí)商圈范圍邊緣商圈范圍項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境2.1機(jī)會(huì)分析商圈界定100STEP1：計(jì)算消費(fèi)者使用各種交通工具的加權(quán)平均時(shí)速消費(fèi)者購(gòu)物所采用交通工具比例％平均時(shí)速（公里/小時(shí)）加權(quán)時(shí)速（公里/小時(shí)）步行2451.2公交車30206出租車7402.8私家車5502.5地鐵347023.8合計(jì)：100.036.3從消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，得出外出休閑消費(fèi)群使用各種交通工具的比例，根據(jù)各交通工具的平均時(shí)速加權(quán)得出項(xiàng)目交通工具的平均時(shí)速為36.3公里/小時(shí)。2.1機(jī)會(huì)分析商圈界定101STEP2：計(jì)算消費(fèi)者外出休閑愿意接受的路程加權(quán)平均時(shí)間從消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，得出外出休閑消費(fèi)群愿意接受的時(shí)間比例，根據(jù)比例加權(quán)得出外出休閑愿意接受的平均時(shí)間為15分鐘。時(shí)間變量比例％加權(quán)平均時(shí)間（分鐘）＜5分鐘60.35-10分鐘322.410-20分鐘365.420-30分鐘184.5＞30分鐘82.4合計(jì)：152.1機(jī)會(huì)分析商圈界定102STEP3：核心商圈范圍預(yù)測(cè)外出休閑出行時(shí)間加權(quán)時(shí)間交通距離輻射范圍×15分鐘/0.0.25小時(shí)36.3公里/小時(shí)9.075公里×結(jié)果表明，項(xiàng)目核心商圈的輻射范圍達(dá)到9.075公里。2.1機(jī)會(huì)分析商圈界定103STEP4：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境核心商圈范圍依據(jù)項(xiàng)目輻射范圍9公里，按照公路狀況，在無(wú)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，項(xiàng)目的核心商圈將如下圖所示：由圖可見(jiàn)：項(xiàng)目向北輻射范圍至梅龍路；向西輻射范圍至世界之窗；向東輻射范圍至羅湖愛(ài)國(guó)路向南輻射范圍至深港邊界由此可見(jiàn)：在無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，項(xiàng)目的輻射范圍將近整個(gè)福田區(qū)及羅湖區(qū)2.1機(jī)會(huì)分析商圈界定104STEP5：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境商圈范圍分析項(xiàng)目的輻射范圍為東至上步中路南至深港邊界西至香蜜湖北至梅林0項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈2.1機(jī)會(huì)分析商圈界定其他商圈的大型商業(yè)都會(huì)給給本項(xiàng)目帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來(lái)分析，本項(xiàng)目的核心商圈為：深圳市級(jí)商圈分析ABCDEF金三角商業(yè)區(qū)—依托羅湖口岸的地緣優(yōu)勢(shì)，東門(mén)、人民南等區(qū)域發(fā)展成為代表性傳統(tǒng)市級(jí)商圈，隨著其它商圈興起，目前正在進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)—該商圈最早由電子專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)，隨著曼哈商業(yè)廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨等商業(yè)的發(fā)展，零售業(yè)日趨繁榮，目前為深圳市最具商業(yè)活力之商圈。福田中心商業(yè)區(qū)—隨著福田中心區(qū)CBD開(kāi)發(fā)而興起的商圈，會(huì)展中心、市民中心、高檔住宅、高檔寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店的持續(xù)開(kāi)發(fā)，均為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力，為代表深圳未來(lái)發(fā)展之市級(jí)商圈。南山后海商業(yè)區(qū)—隨著南山文化中心的規(guī)劃及西部通道的開(kāi)通，為區(qū)域商業(yè)提升加速，目前已開(kāi)業(yè)了花園城、海岸城等購(gòu)物中心，區(qū)域商業(yè)正處于高速發(fā)展期。寶安新中心商業(yè)區(qū)及龍城-龍崗商業(yè)區(qū)—隨著深圳城市擴(kuò)張而興起的商圈，受城市成熟度影期響，商圈的成熟尚需進(jìn)一步發(fā)展。本項(xiàng)目位于發(fā)展中的福田中心商業(yè)區(qū)ABCDEF1052.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀2143金光華廣場(chǎng)1華潤(rùn)萬(wàn)象城2CoCoPark3怡景中心城4106IAMall552.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀67益田假日廣場(chǎng)6海岸城7物業(yè)資料開(kāi)發(fā)商深圳市金光華實(shí)業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年位置深圳市羅湖區(qū)人民南路建筑面積總建筑面積120,000平方米，9層停車位500個(gè)業(yè)態(tài)組合B2：蘇寧電器、快速零售、休閑餐飲、個(gè)人護(hù)理B1：休閑餐飲、快速零售、珠寶鐘表1F：國(guó)際一二線、鐘表珠寶、箱包皮具2F：國(guó)內(nèi)一二線、鐘表珠寶、箱包皮具3F：國(guó)內(nèi)一二線、電影院、酒吧4F：運(yùn)動(dòng)休閑、內(nèi)衣、童裝、兒童樂(lè)園5F：家居用品、美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)器械、培訓(xùn)6F：特色餐飲、健身俱樂(lè)部7F：大型餐飲主題定位由開(kāi)業(yè)之初的頂級(jí)購(gòu)物中心定位，向時(shí)尚購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變項(xiàng)目外觀項(xiàng)目位置金光華廣場(chǎng)1072.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀物業(yè)資料開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)（深圳）有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年位置深圳市羅湖區(qū)寶安南路建筑面積商業(yè)建筑面積110,000平方米，6層停車位682個(gè)業(yè)態(tài)組合B1：休閑餐飲、快速零售、OLE超市1F：國(guó)際一線、鐘表珠寶、箱包皮具2F：國(guó)際二線、鐘表珠寶、箱包皮具3F：國(guó)際二線、電影院、休閑餐飲4F：電器、溜冰場(chǎng)、休閑餐飲5F：美食廣場(chǎng)、家居、大型餐飲主題定位深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心項(xiàng)目外觀華潤(rùn)萬(wàn)象城1082.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀物業(yè)資料開(kāi)發(fā)商深圳星河集團(tuán)開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年9月29日位置深圳市福田區(qū)福華三路建筑面積總建筑面積85,000平方米，5層停車位600個(gè)業(yè)態(tài)組合B2：停車場(chǎng)；B1：超市、大型連鎖餐飲、露天咖啡廳1F：珠寶手飾、國(guó)際品牌專賣、特色餐飲酒吧街2F：電影城、特色餐飲、潮流服飾、運(yùn)動(dòng)休閑3F：大型中式、西式酒樓、主題餐廳、美容SPA主題定位深圳市唯一的公園版情景式購(gòu)物中心主、次動(dòng)線8m、5m層高5.5m目標(biāo)人群CBD白領(lǐng)、商務(wù)人士、城市時(shí)尚居民、旅游人群項(xiàng)目外觀項(xiàng)目位置IAmallCocoparkCOCOPark1092.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目資料開(kāi)發(fā)商深圳市國(guó)際企業(yè)股份有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間待定位置深圳市福田區(qū)福華三路商業(yè)面積110，000平方米，5層商用停車位1051

市場(chǎng)定位集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心業(yè)態(tài)組合L1零售商業(yè) 巴士站\銀行\(zhòng)餐飲UG零售商業(yè) ----G零售商業(yè) 餐飲B2商業(yè)/車庫(kù)地下停車場(chǎng)B3車庫(kù) 地下停車場(chǎng)

市場(chǎng)定位集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心項(xiàng)目外觀效果圖項(xiàng)目位置IAMALL1102.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀111物業(yè)資料開(kāi)發(fā)商深圳市怡景投資發(fā)展有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年4月位置深圳市中心區(qū)福華路建筑面積總建筑面積14萬(wàn)平方米投資7億人民幣建筑用途商業(yè)商業(yè)面積11萬(wàn)平方米，4層商用停車位800個(gè)市場(chǎng)定位集購(gòu)物、休閑、旅游、餐飲、娛樂(lè)、文化等于一體，以"生態(tài)景觀式休閑消費(fèi)"、"一站式滿足"為核心理念的純美式親自然體驗(yàn)的大型生態(tài)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合主力店：中心百貨、家樂(lè)福、金逸影院次主力店：稻香、CK、Esprit、Only購(gòu)物中心簡(jiǎn)述：聚集了多種零售業(yè)態(tài)：時(shí)尚百貨、超市、品牌名店、美食名店、室內(nèi)親子樂(lè)園、電影院、美容美發(fā)、金融機(jī)構(gòu)等多種業(yè)態(tài)。

怡景中心城2.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀112物業(yè)資料開(kāi)發(fā)商深圳市海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年12月16日位置深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū)建筑面積總建筑面積約30萬(wàn)平方米停車位1500個(gè)業(yè)態(tài)組合1F：吉之島占單層面積50%、潮流化的品牌服裝配飾專賣店、餐飲2F：服裝配飾占單層面積70%、珠寶鐘表、少量餐飲3F：海岸影城、順電電器、服裝及配飾、餐飲店8家4F：冰FUN海岸滑冰場(chǎng)、生活本色家居生活館、9家美容美發(fā)及個(gè)人護(hù)理店。5F：餐飲、中森名菜、鑫泰泰國(guó)料理、滋味堂民間瓦崗煨湯館、大飽口福、兒童玩具及服裝主題定位集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、文化、康體、觀光等多樣精彩體驗(yàn)2.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀113物業(yè)資料開(kāi)發(fā)商深圳市益田集團(tuán)股份有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年8月30日位置深圳華僑城，緊臨深南大道，建筑面積13.58萬(wàn)平方米停車位1500個(gè)業(yè)態(tài)組合2B：美食、珠寶/鐘表/眼鏡/精品禮品、家居生活1B：服裝/配飾/鞋帽、美食、精品禮品、1F：服裝、FC、元綠回轉(zhuǎn)壽司2F：服裝配飾、珠寶鐘表3F：美食、珠寶/鐘表/眼鏡//精品禮品主題定位以國(guó)際、精品、時(shí)尚、體驗(yàn)為引導(dǎo)，集豐富業(yè)態(tài)于一體，打造出最具體驗(yàn)特色的時(shí)尚生活體驗(yàn)場(chǎng)。2.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀金光華廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)象城COCOParkIAMall怡景中心城位置羅湖羅湖福田福田福田建筑面積（平方米）120,000110,00085,000110,000140,000品牌新南國(guó)、絲芙蘭、力美健、奇奧帕查、上井、咸亨酒店、桃源酒家、鼎泰豐嘉禾影院、芮歐百貨、Ole超市、真冰場(chǎng)、王子國(guó)宴、順電、美樂(lè)匯百老匯電影院、超級(jí)牛扒、龍浩運(yùn)動(dòng)城、Jusco超市待定家樂(lè)福、金逸影院、反斗樂(lè)園、美食通美食廣場(chǎng)定位由開(kāi)業(yè)之初的頂級(jí)購(gòu)物中心定位，向時(shí)尚購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心深圳市唯一的公園版情景式購(gòu)物中心集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現(xiàn)代化的生活品位中心深圳中心區(qū)CBD生態(tài)型購(gòu)物中心啟示定位重復(fù)：多數(shù)以時(shí)尚、潮流為主要定位，滿足消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚、格調(diào)的需求品牌重復(fù)：商戶品牌重復(fù)率高，各商場(chǎng)更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異缺乏體驗(yàn)：在經(jīng)營(yíng)中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核心體驗(yàn)元素的全面貫徹1142.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)狀況消費(fèi)者特性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況位于城市中心，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好便利的交通規(guī)劃，吸引大量人流周邊高檔寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展中心云集，片區(qū)呈現(xiàn)國(guó)際化形象片區(qū)消費(fèi)者以中高收入的中產(chǎn)階級(jí)為主，主要包括白領(lǐng)和商務(wù)人群消費(fèi)力較高，更多關(guān)注商場(chǎng)的品質(zhì)、格調(diào)和體驗(yàn)元素對(duì)環(huán)保、生態(tài)和綠色自然的需求越來(lái)越成為趨勢(shì)多數(shù)以時(shí)尚、潮流為主要定位，滿足消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚、格調(diào)的需求商戶品牌重復(fù)率高，各商場(chǎng)更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異在經(jīng)營(yíng)中仍以傳統(tǒng)的零售為表現(xiàn)形式，缺乏核心體驗(yàn)元素的全面貫徹缺乏對(duì)主流消費(fèi)人群消費(fèi)需求的把握缺乏吸引消費(fèi)者的有格調(diào)的餐飲、休閑、娛樂(lè)商家缺乏對(duì)年輕家庭的關(guān)注缺乏真正概念新穎的購(gòu)物中心1.6小結(jié)115現(xiàn)狀機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析CBD發(fā)展特性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)購(gòu)物中心現(xiàn)狀購(gòu)物中心分析案例借鑒項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目形象定位分區(qū)功能定位主體業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃及收益建筑初步設(shè)想收益初步測(cè)算項(xiàng)目消費(fèi)群分析項(xiàng)目交通分析116報(bào)告核心思路1173、案例借鑒3.1香港Elements3.2香港APM3.3香港朗豪坊3.1香港Elements118ELEMENTS

購(gòu)物中心：世界上最大的綜合發(fā)展項(xiàng)目，1,200萬(wàn)平方米的UnionSquare之焦點(diǎn)；建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，設(shè)有各具特色的商店，酒吧，食肆及休閑熱點(diǎn)，全面提供獨(dú)一無(wú)二的生活風(fēng)尚；自然環(huán)境與生活方式完美的平衡。3.1香港Elements119項(xiàng)目介紹演會(huì)廣場(chǎng)花園馥香圓兒童天地一場(chǎng)零售的革命：“在公園中購(gòu)物”–頂層綠化園地“車位與商鋪數(shù)步之遙”–1,700個(gè)停車位締造一流購(gòu)物中心圓方位處香港九龍半島西南側(cè)西九龍區(qū)域，位于機(jī)鐵九龍站及，鄰近九龍佐敦及尖沙嘴北部地帶，除了機(jī)鐵外，地鐵東涌線亦設(shè)站于此地，同時(shí)項(xiàng)目亦鄰近著名的西九龍文娛藝術(shù)區(qū)。1203.1香港Elements項(xiàng)目介紹約1,200間的服務(wù)式公寓約6,000家奢侈品店250萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓118層高的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)

–香港最高的建筑全世界最高的六星級(jí)酒店-RitzCarlton（麗嘉酒店）香港第一家

W-酒店數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的本地和外來(lái)游客參觀環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)的公眾觀景層和香港迪士尼樂(lè)園與未來(lái)落成的西九龍文化區(qū)相連3.1香港Elements周邊環(huán)境121金-

著名頂級(jí)食府及國(guó)際一級(jí)名店木-

高品質(zhì)健康美容產(chǎn)品及服務(wù)水-

環(huán)抱海濱美景的特色食府火-劃時(shí)代設(shè)計(jì)的戲院及綜合式溜冰土-

全港唯一的室內(nèi)名店街五大天然元素代表五大特色街區(qū)

3.1香港Elements業(yè)態(tài)構(gòu)成1221233.1香港Elements業(yè)態(tài)構(gòu)成代表性商家3.1香港Elements樓層平面與租戶組合124溜冰世界

(伴有輕便餐飲)地下層平面圖3.1香港Elements樓層平面與租戶組合125地下層租戶組合咖啡店Kosmo

與樂(lè)無(wú)窮TheRink（IceRink）備注：1、僅為示意用途

2、與實(shí)際比例不符國(guó)際名品旗艦店

時(shí)尚休閑/配飾青春時(shí)尚&

配飾運(yùn)動(dòng)&兒童天地

化妝品國(guó)際設(shè)計(jì)師品牌時(shí)尚生活區(qū)3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1261F平面圖國(guó)際美食WildfireUnionSquareCafe面包西餅LaCreationDeGute甜品匯總HaagenDazsIppindou超級(jí)市場(chǎng)ThreeSixty3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1271F租戶組合咖啡店CaffeHabituCaffeVergnano1882KosmoStarbucks中式佳肴FullMoonPakLohChiuChowWangJiaShaXiaMianGuan亞洲美食NAHMSalaThaiCuisineSen-ryo3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1281F租戶組合時(shí)尚衣飾A/XArmaniExchangeBCBGCalvinKleinUnderwearCOACHCocktailDianevonFurstenbergDKNYECCOEQ;IQEscadaGuess3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1291F租戶組合商店H&MKarenMillenKateSpadeLanvinLuckyBrandJeansMulberryOnitsukaTigerPlastiqPringleofScotlandShanghaiTangST▲GEVersaceBilebrequinZara3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1301F租戶組合環(huán)球之旅CkCalvinKleinaccessoriesKuraChika璀璨之選AGATHAAlexandredeParisChowSangSangEmporioArmani/ExpressionFolliFollieLinksofLondonSwatchTiffany&CO.3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1311F租戶組合美得自然AnnaSuiBiothermCliniqueCrabtree&EvelynKiehl’sL’OccitaneM.A.C.ManningsOriginsShuUemuraTheBodyShop3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1321F租戶組合與樂(lè)無(wú)窮HMV小小型人Barocco/IPincoPallinoCbyChickeeduckComioBooNicholas&BearWise-KidsShoeBox3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1331F租戶組合型格生活BED&BATHBALSTokyoGlasstiquePatchiRafflesThreeSixty點(diǎn)點(diǎn)心思Ippindou3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1341F租戶組合貼心服務(wù)電子世界BroadwayFortressEssentialHealthcareSolutionsTheBankofEastAsia3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1351F租戶組合女士正裝高級(jí)珠寶型格世界（男士用品區(qū)）國(guó)際設(shè)計(jì)師品牌高檔化妝品&服裝珠寶戲院，高爾夫球場(chǎng)，影音備注：1、只為示意用途

2、與實(shí)際比例不符3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1362F平