某酒店市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書

.PAGE.XX市星光大道13號(hào)巨隆大廈C座2226室浩寧咨詢TEL：0771—5687635Fax介紹客戶受廣西榮和的委托,為其位于XXP<2009>27號(hào)地E地塊擬建酒店項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及初步可行性研究。服務(wù)范圍●視察擬建項(xiàng)目地點(diǎn)并確定其對(duì)擬建項(xiàng)目的適用性。此項(xiàng)研究并不包括任何法律、工程或環(huán)境的考慮,但包括了來往于該處的交通便利程度、可見度和景觀、周邊需求狀況及其他可能影響該項(xiàng)目市場(chǎng)銷路的各項(xiàng)特制的評(píng)估；●預(yù)測(cè)擬建酒店各需求市場(chǎng)的規(guī)模和特性；〔市場(chǎng)需求●確定可能對(duì)擬建項(xiàng)目構(gòu)成不同程度競爭的現(xiàn)有及計(jì)劃中的設(shè)施；●分析現(xiàn)有具備競爭力及可資比較的酒店店設(shè)施及各自的業(yè)績水平；〔競爭對(duì)手調(diào)研●預(yù)測(cè)擬建酒店未來的營運(yùn)現(xiàn)金流量,進(jìn)以得出扣除利息、所得稅、折扣前的收益水平?！岔?xiàng)目前景預(yù)測(cè)主要假設(shè)我們的研究成果和結(jié)論主要基于下列重要假設(shè)：宏觀環(huán)境●未來將不會(huì)出現(xiàn)對(duì)中國尤其是對(duì)廣西和XX市整體信心構(gòu)成重大影響因而損害商業(yè)活動(dòng)、到訪客人及國內(nèi)旅游的政治、行政事件發(fā)生；●重要的基礎(chǔ)設(shè)施如飲用水、污水處理、電力及燃?xì)庠O(shè)施等將繼續(xù)以穩(wěn)定可靠的水平提供,以維持最終使用者的滿意水平；●XX的主要工業(yè)、商業(yè)、投資和旅客來源地區(qū)的經(jīng)濟(jì)在未來不會(huì)經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退；擬建酒店●擬建酒店將成為整個(gè)27號(hào)地塊整體項(xiàng)目的組成部分；●27號(hào)地塊整體項(xiàng)目將在未來成長為XX市最具影響力和競爭力的形象板塊,在市場(chǎng)享有良好的品牌認(rèn)知和聲望；●業(yè)主選聘之核心管理人員預(yù)期將在員工和培訓(xùn)方面作出足夠的投入,以提供合乎酒店市場(chǎng)定位且能夠達(dá)到其顧客預(yù)期的服務(wù)水準(zhǔn)；●酒店的硬件設(shè)施及家具將實(shí)踐一流品質(zhì),以合乎其形象及最終使用者的期望；同時(shí)在硬件設(shè)施設(shè)備方面將制定充足的周期性保養(yǎng)和翻新計(jì)劃,以維持其一流品質(zhì),并在我們分析所涵蓋的期限內(nèi)持續(xù)進(jìn)行●未來將加入的競爭者與本報(bào)告的預(yù)計(jì)將不存在重大差異2．區(qū)域和地點(diǎn)分析2．1項(xiàng)目地點(diǎn)位置擬建項(xiàng)目地點(diǎn)位于XX市柳北區(qū)白沙路2號(hào),東面靠江,緊臨潭中立交橋。地塊所在區(qū)域距火車站5分鐘車程,距機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。地塊東面即XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),地理位置優(yōu)越,具有相當(dāng)?shù)纳禎摿?。整體擬建項(xiàng)目開發(fā)用地面積254畝,其中酒店E地塊面積約2．9萬平方米,建筑主樓高度不大于120米且不小于100米；項(xiàng)目建成將成為區(qū)域兩公里內(nèi)最具標(biāo)志性的建筑。2．2XX市的旅游〔酒店市場(chǎng)及擬建項(xiàng)目的周邊環(huán)境2．2．1XX市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)XX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增力,1950-20XX,XX市地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP年均增長10.28%。進(jìn)入新世紀(jì)后,XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力明顯增強(qiáng),已連續(xù)八年保持兩位數(shù)的增長速度。XX市地區(qū)生產(chǎn)總值由1950年的0.88億元增長到20XX的909.85億元,占全區(qū)的比重為12.69%。財(cái)政收入大幅增加,XX市財(cái)政總收入由1950年的0.04億元增長到20XX的140.14億元,占全區(qū)的比重為16.64%。XX是西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)

截止20XX底,全市工業(yè)企業(yè)2857戶,其中大型工業(yè)企業(yè)9戶,規(guī)模以上651戶,上市企業(yè)5戶〔柳工、柳化、兩面針、優(yōu)聯(lián)和柳鋼,已形成以汽車、機(jī)械、冶金為支柱,化工、制糖、造紙、制藥、建材、日化等產(chǎn)業(yè)并存的工業(yè)體系。全市有4個(gè)名牌產(chǎn)品〔兩面針牙膏、柳工裝載機(jī)、網(wǎng)山白砂糖、金海錫錠,3個(gè)馳名商標(biāo)〔兩面針、金嗓子、花紅。全市主營業(yè)務(wù)收入超億元工業(yè)企業(yè)超百戶,其中超250億元、150億元和100億元企業(yè)各1戶,50-100億元企業(yè)3戶,XX工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量約占廣西的1/4。XX是西南地區(qū)的交通樞紐XX是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。XX是中國45個(gè)公路主樞紐城市之一,已形成集鐵路、公路、水路和航空于一體的立體化現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。四條鐵路干線、三條高速公路和三條國道在XX重疊交匯,陸路運(yùn)輸4小時(shí)可達(dá)北部灣海岸港口。XX是國家一類口岸,柳江航運(yùn)可上溯XX,下航港澳。XX白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國家4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)開通至北京、上海、XX、XX、XX、XX、XX等多條航線；XX距XX兩江國際機(jī)場(chǎng)僅需一個(gè)半小時(shí)車程。XX是西南地區(qū)的商貿(mào)物流中心XX素有"桂中商埠"之稱,自古以來就是周邊省區(qū)的重要商品集散地。目前已形成汽車及零部件、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費(fèi)品等大型批發(fā)市場(chǎng)。食糖批發(fā)市場(chǎng)是全國最大的食糖實(shí)物交易市場(chǎng),XX價(jià)是全國食糖行業(yè)的指導(dǎo)價(jià)；廣西糖產(chǎn)量占全國的2/3,廣西食糖有2/3從XX批發(fā)。20XX,XX被《福布斯》評(píng)為中國大陸最佳商業(yè)城市之一。作為中國內(nèi)陸走向東盟的重要通道城市和西南出海大通道集散樞紐城市,隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的加快建立,依托區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),XX有望成為中國內(nèi)陸與東盟雙向往來的產(chǎn)品加工貿(mào)易基地和物流中轉(zhuǎn)基地,成為重要的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和商貿(mào)中心。XX是國家歷史文化名城和中國優(yōu)秀旅游城市XX是中國南方人類的發(fā)祥地。五萬多年前,柳江人、白蓮洞人就在這里繁衍生息。XX正式建制于西漢王朝,距今已有2100多年的歷史。柳宗元曾任XX刺史,XX是其最后居留地,柳侯祠、柳侯衣冠冢及歷代碑文石刻迄今保存完好。XX市區(qū)青山環(huán)繞,水抱城流,享有"世界第一天然大盆景"的美譽(yù)。柳宗元詩中"嶺樹重遮千里目,江流曲似九回腸",徐霞客筆下"千峰環(huán)野立,一水抱城流",便是XX城市風(fēng)貌最為形象的寫照。"XX奇石甲天下",被譽(yù)為"中華石都"。XX是歌仙劉三姐的傳歌勝地。XX的民族風(fēng)情獨(dú)具神韻,"壯歌、瑤舞、苗節(jié)、侗樓",堪稱"四絕",三江程陽風(fēng)雨橋和鼓樓等民族建筑聞名海內(nèi)外。XX也是聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署確定的中國"21世紀(jì)城市規(guī)劃、管理和發(fā)展"試點(diǎn)城市。五年多來,XX累計(jì)投入超過300億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè),日漸成為適宜人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。去年柳江河在廣西河流水體水質(zhì)評(píng)價(jià)中位居第一,市區(qū)空氣質(zhì)量全年優(yōu)良率達(dá)96.2%。20XX10月溫家寶總理到XX視察,稱贊XX"山清水秀地干凈",認(rèn)為"柳江河就是廣西最大的品牌,在全國找不到第二條",這是對(duì)XX人居和生態(tài)環(huán)境的最大肯定。2．2．2XX市旅游及酒店行業(yè)概況旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)?！?0XX4月30日官方公布數(shù)據(jù)XX市共有旅行社39家,較20XX增長8%。其中國際社5家,國內(nèi)社34家。旅游星級(jí)飯店24家,其中五星級(jí)1家,四星級(jí)2家,三星級(jí)13家,二星級(jí)8家。國家級(jí)A級(jí)景區(qū)7家,其中4A景區(qū)4家,3A景區(qū)3家；全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)2家、全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)9家；全區(qū)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)14家。旅游星級(jí)飯店規(guī)模〔20XX4月30日官方公布數(shù)據(jù)20XX,本市擁有旅游星級(jí)飯店24家,客房3296間,平均客房出租率65%。XX市區(qū)擁有星級(jí)飯店18家,其中城中區(qū)5家、柳南區(qū)6家、柳北區(qū)3家、魚峰區(qū)4家,融水縣2家,融安縣1家,鹿寨縣1家,三江縣1家,柳城縣1家。20XX,全市旅游星級(jí)飯店接待國內(nèi)外游客1,523,265人次,同比增長19.88%。其中入境旅游者11273人次,同比下降5.4%；國內(nèi)旅游者1461878人次,同比增長19.78%。星級(jí)飯店接待國內(nèi)外旅游者情況〔20XX4月30日官方公布數(shù)據(jù)序號(hào)單位名稱入境旅游者國內(nèi)旅游者人數(shù)〔人次人天數(shù)人數(shù)〔人次人天數(shù)1麗晶大酒店2838706319812322042XX飯店2733789265414836023三江飯店1625212131507403114XX賓館10503085747611220535南疆賓館76981476615861716屏山賓館533233530248512507京都賓館34976557129797018澤豐大酒店31648736090457459XX大酒店280832467646514410中交大廈233235203042104411融水大酒店169181379694133612瑞通大酒店145147169632059413東方大酒店94322146312012214南天大酒店77138361024829515融水金林大廈34504319923202216天龍大酒店1112202953767417鑫源大酒店1111405795773418鹿寨鹿州賓館66215282567619華錫大廈00737028843720五菱賓館00356563565621核工大酒店00274172845822老樹賓館00210062206923融安九重天大酒店0086358635我們調(diào)研的酒店XX市截止目前〔20XX11月五星酒店1家,四星酒店4家〔有兩家為今年評(píng)定,在建五星酒店1家,項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)五星級(jí)酒店1家。情況見如下表：〔高星級(jí)酒店基本情況序號(hào)酒店名稱星級(jí)房間數(shù)市場(chǎng)房價(jià)預(yù)計(jì)平均房價(jià)預(yù)計(jì)出租率1XX飯店五280間360-420元380元70%2麗晶大酒店四207間240-400元250元60%3京都賓館四176間240-300元260元80%4XX賓館四280間180-240元200元66%5南疆賓館四230間180-260元200元80%6麗笙酒店〔籌備五315間國際集團(tuán)卡爾森中國第八家酒店7黑天鵝房產(chǎn)投資五不詳計(jì)劃引進(jìn)國際酒店管理公司合計(jì)1488間〔高星級(jí)酒店基本情況序號(hào)酒店名稱客戶群內(nèi)部功能1XX飯店政務(wù)/高端會(huì)議綜合性,豪華會(huì)議,高檔中餐2麗晶大酒店中、高端商務(wù)/會(huì)議綜合性,會(huì)議、餐飲設(shè)施3京都賓館中端商務(wù)/會(huì)議綜合性,會(huì)議,特色餐飲4XX賓館中端政務(wù)會(huì)議/旅游綜合性,會(huì)議,餐飲5南疆賓館中端商務(wù)/會(huì)議綜合性,會(huì)議,中西餐星級(jí)酒店的經(jīng)營狀況目前正在運(yùn)營唯一一家五星級(jí)酒店XX飯店平均房價(jià)在380元左右,平均出租率在70%左右,REVERPAR約266元,四星酒店REVERPAR約150元；經(jīng)調(diào)查高端房銷售較好,但由于酒店設(shè)施較陳舊,新裝修的高端房比例較少,通過兩日調(diào)查,麗晶酒店、XX飯店、南疆賓館、京都賓館的行政商務(wù)房均住滿。20XX度XX四五星級(jí)酒店的整體出租率達(dá)到71.2%,高出XX市酒店年平均出租率65%,高出XX市59%的出租率12個(gè)百分點(diǎn),更高出XX市、XX市約50%的出租率20個(gè)百分點(diǎn)。目前XX在建的高星級(jí)酒店僅有位于陽光100城市廣場(chǎng)的麗笙酒店,即使客源分流,XX高星級(jí)酒店的整體出租在廣西區(qū)各城市仍處在較高的水平。從XX市酒店業(yè)的整體市場(chǎng)來看,08年與07年相比,四、五星級(jí)酒店的出租率提高,平均房價(jià)略有提升,酒店更新硬件提價(jià)所致。20XX雖然受年初冰雪災(zāi)害和國際金融危機(jī)等不利因素的影響,使得部分月份指標(biāo)有所下降,但但縱觀全年,全市各項(xiàng)旅游指標(biāo)均處于增長狀態(tài),官方采取一系列活動(dòng)影響旅游酒店業(yè)的增長：20XX5月,成功舉辦第二屆"XX·國際小丑藝術(shù)節(jié)",異域風(fēng)情文化及豐富的節(jié)目吸引了近15萬國內(nèi)外游客入園游玩,同比07年大幅度增長。10月舉辦"2008F1摩托艇世界錦標(biāo)賽中國XX大獎(jiǎng)賽"和"第五屆XX國際奇石節(jié)"吸引來自世界各地的F1摩托艇愛好者和奇石愛好者參與盛世,使得入境旅游者人數(shù)再創(chuàng)新高。2．2．3XX市酒店的整體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)預(yù)測(cè)目前XX酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)正處于發(fā)展中,酒店管理水平較低,高星級(jí)酒店依然是原有的國營體制,仍有較大的潛力,尤其是設(shè)施設(shè)備新的高星級(jí)酒店,作為廣西第二大城市,僅有一家設(shè)施陳舊的五星酒店,是無法適應(yīng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。預(yù)計(jì)在未來的幾年中,將會(huì)有部分新的高星級(jí)酒店陸續(xù)建成,對(duì)XX市酒店行業(yè)在服務(wù)設(shè)施配套上會(huì)更具完善,酒店的管理水平也會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。本項(xiàng)目擬建酒店臨江,地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)越位置,將酒店定位在超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn),針對(duì)高端市場(chǎng),在酒店的經(jīng)營布局上更具特色,在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上更具現(xiàn)代感,更富人性化,并引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的核心管理人員,以占居本地行業(yè)的制高點(diǎn),引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)理念,提升整體消費(fèi)水平,成為酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊,推進(jìn)XX酒店行業(yè)升級(jí)?？驮词袌?chǎng)分析XX客源市場(chǎng)主要由商務(wù)散客,會(huì)議及旅游團(tuán)隊(duì)構(gòu)成,當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)達(dá),工業(yè)產(chǎn)值占據(jù)廣西1/4,世界五百強(qiáng)企業(yè)在XX安家的已有八家；駐地高管、商務(wù)考察客人、高端政務(wù)客人、高端商務(wù)、政務(wù)會(huì)議將是我們最主要的客源市場(chǎng)3．檔次定位與項(xiàng)目條件定位為高檔的超五星級(jí)商務(wù)會(huì)議型酒店,主要考慮以下因素：首先,項(xiàng)目所處地段區(qū)域因素：交通便捷、地理位置及周環(huán)境較好、處于城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域,考慮到XX市的區(qū)域性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),高定位能提升項(xiàng)目整體的價(jià)值及項(xiàng)目的整體高端形象,而定位中檔則不能突顯出項(xiàng)目的整體價(jià)值,同樣在酒店市場(chǎng)經(jīng)營上也很難做到差異化競爭；其次,因?yàn)轫?xiàng)目涉及到項(xiàng)目整體開發(fā)與興建,成本最低化,收益最大化投資收益的最大保障,過低的定位將直接導(dǎo)致投資收益得不到保障,且在市場(chǎng)中缺乏競爭力,相對(duì)來說這個(gè)定位是與項(xiàng)目現(xiàn)狀最為相符的。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)會(huì)議型酒店的目標(biāo)客戶群,不言而喻是商務(wù)客人和會(huì)議客人。所謂的商務(wù)客人是指在激烈市場(chǎng)競爭中,直接拼殺于商海戰(zhàn)場(chǎng)的各路商界精英,從基層業(yè)務(wù)員到高層CEO,他們長年累月四處奔波,快節(jié)奏穿梭于國內(nèi)外各大城市之間；會(huì)議客人主要包括到酒店來舉行會(huì)務(wù)、談判、培訓(xùn)等活動(dòng)的人士,這兩部分客人有時(shí)是交集的,有時(shí)往往他們也既是商務(wù)客人也是會(huì)議客人,商務(wù)會(huì)議型酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律,消費(fèi)需求及特點(diǎn),以便有針對(duì)性地為其提供個(gè)性化的、具有特色和恰當(dāng)?shù)姆?wù)。商務(wù)會(huì)議酒店定位的特征：●商務(wù)客人停留的時(shí)間長,單次消費(fèi)高；●房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定；●利于培養(yǎng)感情,吸引回頭客；●位于寫字樓或商業(yè)區(qū),潛在客源較多；●客人素質(zhì)較高,利于樹立酒店形象；●有利于設(shè)施的維護(hù),較低的保養(yǎng)成本。項(xiàng)目功能定位商務(wù)會(huì)議酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊,即：客人商務(wù)、會(huì)議活動(dòng)中的好秘書、好管家；商旅途中的"家"和辦公場(chǎng)所；另客人在緊張的商務(wù)活動(dòng)中得到休閑、娛樂、美食的家外之家。她是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能大酒店。項(xiàng)目經(jīng)營定位聘請(qǐng)資深的酒店專業(yè)管理人士作為核心管理者項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣"超五星商務(wù)會(huì)議酒店"的要求,以新穎的設(shè)計(jì)體現(xiàn)個(gè)性與檔次,用時(shí)尚和個(gè)性化的元素代替高投入的裝修,注重人性化設(shè)計(jì)及符合品味的軟裝飾,凸現(xiàn)酒店的"文化"品味,營造別具一格的、溫馨、時(shí)尚的氛圍和感覺。產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色●長包房設(shè)計(jì)〔帶簡易廚柜部分樓層設(shè)計(jì)適合長住客人需求的房間,設(shè)計(jì)有簡易廚柜,使房間的功能更人性化、居家型以吸引部分長包房客人〔據(jù)調(diào)查部分外資企業(yè)駐柳高管及技術(shù)人員都在酒店住,以四星的麗晶酒店最為受歡迎?！裉追啃⌒蚐PA設(shè)計(jì)在部分高檔套房內(nèi)設(shè)獨(dú)立的ＳＰＡ空間,令酒店的差異化品質(zhì)凸顯●注重客房的衛(wèi)生間設(shè)計(jì),一改以往呆板陳設(shè)和布局●在居家住宅中陽臺(tái)是必不可少的,但在酒店項(xiàng)目中就很少了。發(fā)揮本項(xiàng)目在臨江的優(yōu)勢(shì),使部分客房擁有獨(dú)立的室外小陽臺(tái),營造住店如在家的感覺,不但能體現(xiàn)個(gè)性化,相信更能迎合消費(fèi)者和市場(chǎng)的需求,在XX獨(dú)具一格?！袢媾涮追?wù)設(shè)施按超五星級(jí)酒店硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn),對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與配套,盡可能體現(xiàn)酒店的多功能以及各項(xiàng)服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。項(xiàng)目形象定位XX市臨江超五星商務(wù)會(huì)議酒店,桂中地區(qū)最佳商務(wù)酒店。競爭對(duì)手的分析"知彼知己,百戰(zhàn)不殆",經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查及分析,我們認(rèn)為周邊能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目酒店構(gòu)成競爭威脅的主要有：麗笙酒店〔籌備中、XX飯店、麗晶酒店,現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下：項(xiàng)目麗笙酒店XX飯店麗晶酒店地理位置市政中心側(cè),新城區(qū),交通便利市中心,臨江,交通便利城市中心廣場(chǎng)酒店星級(jí)五星五星四星房務(wù)客房設(shè)施10年開業(yè),全新設(shè)備今年全部客房均配備上電腦,10層為今年全新裝修行政客房20XX商務(wù)房、行政房全新裝修房間數(shù)量315間280間207間平均房價(jià)預(yù)計(jì)在600元380元250元餐飲未知中西餐齊全,王子扒房高端餐中西餐齊全餐位未知約1500個(gè)約800個(gè)會(huì)議廳未知20XX新建超豪華大型會(huì)議廳,另有16個(gè)會(huì)議室會(huì)議設(shè)施一般據(jù)調(diào)查,正在籌建的麗笙酒店計(jì)劃明年開業(yè),XX飯店也正在逐步改建裝修,所以對(duì)本項(xiàng)目真正構(gòu)成競爭的是麗笙酒店,另目前XX飯店為主要高端政務(wù)會(huì)議的場(chǎng)所,也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響,但其酒店受原建筑結(jié)構(gòu)的限制,只能是部分改造,設(shè)施及設(shè)計(jì)上還存在不足之處。本酒店項(xiàng)目借助于整體項(xiàng)目的高端性,首先在品牌氣勢(shì)上將獲得一定的支持；其次在一定程度上也更方便聚集高端的商務(wù)、政務(wù)客人,如果能在建造定位時(shí),考慮到酒店的地理位置因素；在經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置時(shí),將重點(diǎn)放在商務(wù)會(huì)議的客源市場(chǎng),提供的產(chǎn)品在硬件、軟件及服務(wù)附加值方面均達(dá)到超五星級(jí)酒店的水準(zhǔn)；在價(jià)格方面,充分考慮酒店引領(lǐng)消費(fèi)的定價(jià)原理,獲得差異化的競爭優(yōu)勢(shì)是有可能的。項(xiàng)目的SWOT分析酒店的綜合布局及設(shè)施設(shè)備配置均須達(dá)到超五星商務(wù)會(huì)議酒店配置及運(yùn)行要求,運(yùn)用SWOT分析法,將擬建酒店所處的內(nèi)外環(huán)境因素形成的優(yōu)勢(shì)<Strengths>、劣勢(shì)<Weaknesses>、機(jī)遇<Opportunities>和挑戰(zhàn)<Threats>進(jìn)行分析：優(yōu)勢(shì)●新酒店設(shè)備設(shè)施功能齊全,配置先進(jìn),客房面積設(shè)計(jì)可以更人性化；●人力資源及酒店籌建起點(diǎn)高,能更好的控制造價(jià),調(diào)研充分,設(shè)施配置有針對(duì)性；●投資方實(shí)力雄厚,進(jìn)入酒店業(yè)決心較大；●位于XX市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì),方便商務(wù)客人的工作；●具有明顯主題特色的建筑、裝飾風(fēng)格,擁有區(qū)域最高的樓宇,最顯著的地標(biāo)；●臨江,優(yōu)美的周邊環(huán)境；●包括停車、配套等設(shè)施可以更合理設(shè)計(jì)。劣勢(shì)●離XX市老城區(qū)及市政中心有一定的距離,目前的地理位置人氣略顯不足；●XX市的旅游業(yè)尚處初級(jí)發(fā)展階段,旅游的發(fā)展滯后于酒店業(yè)的發(fā)展；●新開業(yè)的酒店銷售渠道尚未形成；●管理機(jī)制及酒店建設(shè)需要磨合。機(jī)遇●整體項(xiàng)目設(shè)計(jì),將此區(qū)域打造成XX市新的都市新城；●城市尚無能引領(lǐng)消費(fèi)的酒店；●隨著新市中心的位移,該區(qū)域成為XX市較有發(fā)展?jié)摿白罹哂型顿Y價(jià)值的區(qū)域；●土地的升值潛力；●XX市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展,新區(qū)開發(fā)力度不斷加強(qiáng),逐步形成規(guī)模；●酒店市場(chǎng)的顧客需要更多的選擇性。挑戰(zhàn)●該地尚未規(guī)劃好,配套的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善；●XX市的高端商務(wù)政務(wù)客人相對(duì)流動(dòng)較少,商務(wù)活動(dòng)缺乏主題；●酒店業(yè)的綜合經(jīng)營利潤較低；●未來將會(huì)有新酒店增加,房價(jià)競爭愈加激烈。綜合上述分析,本案應(yīng)處于S-0象限,宜采取發(fā)展型開發(fā)策略：發(fā)展優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)遇、抗拒威脅、迎接挑戰(zhàn)4．酒店設(shè)施建議理念一個(gè)成功的酒店設(shè)計(jì)案例,來自于一個(gè)好的理念,而正確的理念又來自于設(shè)計(jì)師對(duì)項(xiàng)目的整體把握和創(chuàng)新。擬建酒店適合于定位為一座高品質(zhì)、現(xiàn)代、時(shí)尚的商務(wù)會(huì)議型酒店。首先,通過了解其目標(biāo)客人的需求,在高品質(zhì)酒店與客人需求間找到共同的特征和空間,以獲得設(shè)計(jì)靈感。超五星商務(wù)會(huì)議酒店區(qū)分于其他酒店的最主要特征：●整體的大氣感●辦公和通訊設(shè)施齊備；●舒適的個(gè)人空間；●體面的會(huì)客區(qū)域；●優(yōu)雅的餐飲配套；●完善的商務(wù)、秘書服務(wù)；●周到的向?qū)Х?wù)。風(fēng)格追求現(xiàn)代家居的感覺和高雅的文化品味,打破傳統(tǒng)的星級(jí)酒店配備及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),摒棄陳舊的室內(nèi)排布方式,采取創(chuàng)新產(chǎn)品組合,賦予酒店濃厚的時(shí)尚、流行設(shè)計(jì)元素和理念,在結(jié)合功能需要的同時(shí),體現(xiàn)有意境、可品味、具內(nèi)涵的設(shè)計(jì)風(fēng)格,并將新的空間意念引入其間,將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中,形成獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格。另一方面,基于擬建酒店的市場(chǎng)定位,其成功開發(fā)的關(guān)鍵是有效控制其開發(fā)成本,使總投入成本與酒店將來可能獲得的平均房價(jià)水平相符。因此,開發(fā)時(shí),不應(yīng)以純粹的豪華酒店投資為目標(biāo),而應(yīng)以更加追求成本效益的方式,更注重在風(fēng)格上取得效果,同樣能夠使擬建酒店具備足夠競爭力,做當(dāng)?shù)刈詈镁蛪颉?．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議客房規(guī)模綜合考慮擬建項(xiàng)目地理位置、預(yù)期的需求增長和潛在的新酒店項(xiàng)目,我們認(rèn)為擬建酒店適合在規(guī)劃建造客房數(shù)量為350—400間〔套左右,其理由如下：●此規(guī)模有利于酒店有效管理和平衡客源市場(chǎng),不至于依賴較低受益的客源市場(chǎng),此類客源將影響酒店的整體形象及其平均房價(jià)；●此規(guī)模的酒店也能夠同時(shí)保證經(jīng)營的效率和運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性；●此規(guī)模的客房數(shù)量已達(dá)到XX地區(qū)最多客房酒店；●此規(guī)?？头繑?shù)也參考廣西及香格里拉酒店集團(tuán)在各城市的房間數(shù)量規(guī)劃〔附表如下。廣西五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名所在城市房間數(shù)20XX出租率1喜來登大飯店XX430間65%2帝苑酒店XX330間60%3漓江大瀑布飯店XX654間58%4樂滿地度假酒店XX興安371間60%5白海豚國際大酒店XX280間60%6紅林大酒店XX318間75%7XX國大酒店XX338間8明園新都大酒店XX302間45%9邕江賓館XX371間63%10XX飯店XX440間60%10桂景大酒店XX220間80%香格里拉酒店集團(tuán)序號(hào)酒店名所在城市房間數(shù)房間面積1XX香格里拉酒店XX442間不詳2XX香格里拉酒店XX360間38平米3XX香格里拉酒店XX458間不詳4XX富都商貿(mào)飯店XX378間不詳5XX香格里拉酒店XX593間不詳6XX香格里拉酒店XX563間不詳7XX香格里拉酒店〔籌XX430間42平米8XX香格里拉酒店XX382間不詳9XX香格里拉酒店XX404間不詳10呼和浩特香格里拉酒店呼和浩特375間38平米11XX香格里拉酒店XX390間不詳12XX香格里拉酒店XX416間不詳13XX香格里拉酒店XX463間不詳14XX香格里拉酒店XX364間不詳此表列舉了香格里拉酒店集團(tuán)在中國區(qū)除北京、上海、XX、XX大城市外的部分酒店,多在350間房至450間客房左右,以此作為參考?？头棵娣e和組合根據(jù)現(xiàn)代酒店設(shè)計(jì)方案,標(biāo)準(zhǔn)房的面積在45平方米,滿足并超過了五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)和要求。同時(shí),我們也認(rèn)為,更大面積的房間并不能保證酒店在平均房價(jià)上獲得相應(yīng)的增長。設(shè)計(jì)基點(diǎn)客房的設(shè)計(jì)除了在功能、陳設(shè)、家具、裝飾材質(zhì)和色彩上體現(xiàn)實(shí)用和人性化的要求,更需要有創(chuàng)意,富有異國情調(diào)或是某種歷史、地域文化的創(chuàng)意,以及那些細(xì)致的,使用新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì),無論是空間布局、色彩組織,還是燈具、家私、藝術(shù)品和五金制品,只要是打破常規(guī),賦予創(chuàng)意的都能使客人獲得一種驚喜,客房的魅力和價(jià)值就會(huì)被極大地發(fā)現(xiàn),酒店也就會(huì)富有特色而備受青睞。另外,為了使房間在結(jié)構(gòu)上更為靈活,我們建議衛(wèi)生間還可以利用部分陽臺(tái)面積,設(shè)計(jì)成開放、景觀式的,并且干濕分區(qū),所有設(shè)施、設(shè)備配備合理,為客人創(chuàng)造舒適、溫馨的生活起居空間和商務(wù)、工作環(huán)境,彰顯個(gè)性。客房設(shè)施建議〔可參考XX麗思卡爾頓酒店●配備語音留言、免提、數(shù)據(jù)接口的多線●應(yīng)配備足夠大、且為商務(wù)人士特別制定的寫字桌,并備有辦公套裝用具●配備較好的采光設(shè)施,開關(guān)設(shè)置體現(xiàn)方便和實(shí)用●有線或無線寬帶網(wǎng)絡(luò)接口●冷暖中央空調(diào)●國際衛(wèi)星電視節(jié)目餐飲設(shè)施對(duì)于全日營業(yè)的咖啡廳,我們認(rèn)為應(yīng)予以特別考慮,該設(shè)施應(yīng)賦予非常獨(dú)特的創(chuàng)新主題,甚至應(yīng)能夠領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)匦蓍e餐飲市場(chǎng)的潮流,使該餐飲設(shè)施與酒店的整體主題匹配,并成為酒店的焦點(diǎn)?！衽c房間數(shù)相匹配的自助餐廳〔400-500餐位,起到早自助餐、及會(huì)議自助餐的功能,亦可作為風(fēng)味餐廳；●豪華中餐廳一個(gè),配有豪華包廂15個(gè),共計(jì)約150—200個(gè)餐位,經(jīng)營高檔餐飲〔可引進(jìn)品牌經(jīng)營；●大型宴會(huì)廳一個(gè)〔帶舞臺(tái),配有序廳,可分隔,會(huì)議、餐飲兩用,約500－600個(gè)餐位；建議結(jié)構(gòu)大跨度室內(nèi)無柱空間；●高檔扒房或西餐廳一個(gè)。會(huì)議設(shè)施酒店定位為高端商務(wù)會(huì)議型酒店,我們認(rèn)為酒店應(yīng)該配備合理的會(huì)議設(shè)施：●大型會(huì)議廳一個(gè),面積不小于500㎡,可與多功能宴會(huì)廳兼用；●中、小型會(huì)議室若干個(gè),容納人數(shù)20—60人不等,可設(shè)于主樓裙房樓層內(nèi)；功能型小型會(huì)議室應(yīng)合理設(shè)計(jì),使其足夠靈活,同時(shí)也能用作私人用餐包房；大堂大堂是酒店室內(nèi)裝飾的重點(diǎn),是酒店內(nèi)外空間的交點(diǎn),也是酒店設(shè)施、品味和服務(wù)的一面鏡子；大堂能全面反映出酒店