陽(yáng)江競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)專題調(diào)研報(bào)告年月

陽(yáng)江市商業(yè)

專題調(diào)研報(bào)告2014年12月報(bào)告提綱一陽(yáng)江商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析二在營(yíng)商場(chǎng)市場(chǎng)分析三后續(xù)供應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)分析四租戶深度訪談分析五競(jìng)爭(zhēng)策略分析附錄：消費(fèi)者、租戶訪談品牌明細(xì)表一、陽(yáng)江商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析陽(yáng)江市概況陽(yáng)江市

陽(yáng)江，處于珠三角和粵西的中間地帶,是珠三角的直接腹地和粵西地區(qū)面向珠三角的前沿，是粵西地區(qū)重要的交通要塞和出?？?。已正式動(dòng)工的港珠澳大橋拉近了陽(yáng)江至香港的陸路距離，年內(nèi)動(dòng)工的西部沿海高速鐵路，更凸顯陽(yáng)江“左右逢源”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。陽(yáng)江總體經(jīng)濟(jì)概況陽(yáng)江總體經(jīng)近年濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定陽(yáng)江市總面積為7813.4平方公里，其中市區(qū)面積為42.2平方公里截止至2013年底，陽(yáng)江市總?cè)丝跒?84.26萬(wàn)，其中城區(qū)人口為90萬(wàn)2013年全市生產(chǎn)總值完成1040億元，增長(zhǎng)15.3%。全市全年完成固定資產(chǎn)投資595億元，同比增長(zhǎng)23%。其中，城鎮(zhèn)投資539億元，增長(zhǎng)24.5%；農(nóng)村投資56億元，增長(zhǎng)11.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資83億元，增長(zhǎng)8.1%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21701元，增長(zhǎng)13.5%。整體商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀研判市場(chǎng)發(fā)展其中銅鑼灣百貨、新一佳超市、新華北步行街、石灣南路街鋪等商業(yè)仍是比較傳統(tǒng)、單一的業(yè)態(tài)功能和品牌組合優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)的老式商業(yè)市場(chǎng)，相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備和商場(chǎng)管理的不完善，導(dǎo)致陽(yáng)江目前的商業(yè)市場(chǎng)租金水平處于較低價(jià)位。隨著陽(yáng)江經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)需求的不斷完善，陽(yáng)江商場(chǎng)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，名揚(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)）、天潤(rùn)廣場(chǎng)等的開業(yè)，（大潤(rùn)發(fā)超市）雖然在經(jīng)營(yíng)面積、主力功能項(xiàng)目和配套的硬件方面顯示了一定的優(yōu)勢(shì)，但存在商場(chǎng)分體結(jié)構(gòu)和客流無(wú)法有效互動(dòng)的不足因素，(天潤(rùn)廣場(chǎng))在品牌的組合方面和檔次上與大潤(rùn)發(fā)有很大的不同，但在硬件，停車位等存在不足。(新東門)商場(chǎng)各樓層的品牌組合不佳導(dǎo)致商場(chǎng)的整體檔次不高，營(yíng)運(yùn)管理也處在初級(jí)階段，有待于進(jìn)一步提高。陽(yáng)江市仍缺乏有一定規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備完善、品牌組合上有優(yōu)勢(shì)綜合型一體購(gòu)物商場(chǎng)以完善陽(yáng)江的商業(yè)市場(chǎng)?？傮w目標(biāo)構(gòu)筑以商業(yè)中心體系為核心，以商業(yè)街為骨架，以大型零售網(wǎng)點(diǎn)為重要節(jié)點(diǎn)現(xiàn)代化商業(yè)格局規(guī)劃重點(diǎn)大型商業(yè)中心、大型零售網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街的規(guī)劃建設(shè)均高度集中在市中心、城南、城北三大商圈政府商業(yè)規(guī)劃概況陽(yáng)江商圈分布市中心、名揚(yáng)國(guó)際商圈目前是陽(yáng)江兩大核心商圈銅鑼灣(市中心)商圈名揚(yáng)國(guó)際商圈銅鑼灣百貨、天潤(rùn)廣場(chǎng)、百利廣場(chǎng)、新一佳超市、新東門商夏、大潤(rùn)發(fā)北環(huán)店、石灣南路商業(yè)街、新華北路步行街名揚(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)(大潤(rùn)發(fā))單位：萬(wàn)㎡陽(yáng)江市2000-2015年商用物業(yè)累計(jì)供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）商用物業(yè)供應(yīng)量2015年后，陽(yáng)江新增商用物業(yè)（含未開業(yè)）供應(yīng)量將達(dá)175萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)迅猛，新興起的基本上都是大型綜合體。2015年后新增供應(yīng)量175萬(wàn)㎡商業(yè)發(fā)展階段研判從商業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，陽(yáng)江商業(yè)正處于第4階段以綜合型購(gòu)物中心為主綜合型的購(gòu)物中心出現(xiàn)，逐漸向更高級(jí)的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展，本階段的的顯著特點(diǎn)是休閑娛樂、餐飲比重加大，購(gòu)物環(huán)境更為舒適以百貨、大型超市結(jié)合為主以百貨商場(chǎng)、大型超市、步行街為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為輔，形成一定專業(yè)化、規(guī)模化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式以百貨為主陸續(xù)出現(xiàn)百貨及超市，給消費(fèi)者更多購(gòu)物選擇，但分布不均，且未形成規(guī)模以商業(yè)街、零散商戶為主只能提供人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨?，這種商業(yè)模式起點(diǎn)低，規(guī)模小1234現(xiàn)有商圈發(fā)展現(xiàn)狀商圈對(duì)比項(xiàng)市中心商圈名揚(yáng)國(guó)際商圈主要商業(yè)項(xiàng)目天潤(rùn)廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、新東門商夏、新一佳超市、大潤(rùn)發(fā)北環(huán)店、新華北路步行街、石灣南路商業(yè)街名揚(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)(大潤(rùn)發(fā))商圈特征陽(yáng)江最大的綜合型商圈陽(yáng)江人流量最多商圈商業(yè)規(guī)模約22.5萬(wàn)㎡約23萬(wàn)㎡商業(yè)環(huán)境交通便利，商業(yè)氣氛濃厚交通擁擠，商業(yè)氣氛濃厚商業(yè)檔次高、中、低檔中、低檔兩大商圈分析比較對(duì)比項(xiàng)區(qū)域商業(yè)氛圍25%交通條件25%周邊人口消費(fèi)力25%生活配套10%后續(xù)土地供應(yīng)10%綜合發(fā)展?jié)摿?0%綜合評(píng)分排序市中心區(qū)2322212351518.17②名揚(yáng)國(guó)際區(qū)20182314212119.5①20~25-非常好15~20-好10~15-較好5~10-一般1~5-差兩片區(qū)綜合發(fā)展?jié)摿?duì)比商場(chǎng)規(guī)模、設(shè)施配套、建筑空間等方面將進(jìn)一步提升和改善舊城改造，住宅多以商住為主，未來(lái)社區(qū)商業(yè)增量較多市中心區(qū)由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)細(xì)分和特色化經(jīng)營(yíng)將是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與方向商用物業(yè)單體量較大、檔次較高，購(gòu)物環(huán)境更舒適零售、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)優(yōu)化升級(jí)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量逐漸提高將是未來(lái)陽(yáng)江最高檔次的兩個(gè)精品時(shí)尚商圈城南、城北新區(qū)陽(yáng)江市未來(lái)五年商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)商業(yè)設(shè)施的規(guī)模與分布現(xiàn)有商業(yè)單體規(guī)模集中在3-5萬(wàn)㎡左右，未來(lái)商業(yè)單體體量將逐漸增大，以綜合體為主陽(yáng)江未來(lái)將形成以市中心商圈為主，城南、城北等新興區(qū)域商圈為輔，社區(qū)商業(yè)作為補(bǔ)充的商業(yè)格局商業(yè)設(shè)施、設(shè)計(jì)水平顯著提升商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)更加時(shí)尚、現(xiàn)代，商場(chǎng)配套設(shè)施逐漸完善商場(chǎng)內(nèi)部寬敞明亮，購(gòu)物環(huán)境更為舒適業(yè)態(tài)多元化餐飲、休閑娛樂比重增大，業(yè)態(tài)豐富，功能增強(qiáng)一站式、綜合性、社區(qū)型、體驗(yàn)式將是未來(lái)商場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈商場(chǎng)功能定位雷同，同質(zhì)化會(huì)日趨嚴(yán)重現(xiàn)有人口和消費(fèi)增長(zhǎng)有限，商業(yè)供應(yīng)量井噴，競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈小結(jié)：陽(yáng)江整體商業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)二、在營(yíng)商場(chǎng)市場(chǎng)分析南恩路是陽(yáng)江傳統(tǒng)的商業(yè)街，02年經(jīng)景觀改造后，百年舊街重新煥發(fā)青春，業(yè)已成為陽(yáng)江最熱鬧的商業(yè)街，其商業(yè)地位不亞于廣州的上下九。02年初新建的新華北路、新華南路，由于在建設(shè)中注重特色建設(shè)和品牌集聚，吸引了眾多的品牌服裝進(jìn)駐，已成為市民休閑、購(gòu)物、娛樂的好去處。整體商業(yè)環(huán)境一般。南恩路禁止汽車通行，但是并沒有禁止摩托車，因此南恩路既是繁華的商業(yè)街也是繁忙的交通干道。位于南恩路東端的陽(yáng)江商業(yè)第1街，商鋪已經(jīng)經(jīng)營(yíng)，新一佳已進(jìn)駐該項(xiàng)目，東門路形成摩托車展銷一條街。南恩路(新華北路)位置：陽(yáng)江江城石灣南路商業(yè)定位：目前是陽(yáng)江市優(yōu)質(zhì)品牌最集中的精品商業(yè)一條街，匯聚了歐點(diǎn)女裝、MO&CO女裝、江南布衣女裝、卡蔓女裝、佳紛女裝、紛麗女裝、優(yōu)美世界女裝、威絲曼女裝、瑪瑋絲女裝、衣蔻女裝、卡爾丹頓男裝、金利來(lái)男裝、利郎男裝、五月花女鞋、帕恩斯女鞋、紅蜻蜓皮鞋等，租金約在150～200元/㎡·月左右,轉(zhuǎn)讓費(fèi)約在70000～150000元一間左右。優(yōu)勢(shì)：停車方便。石灣南路商業(yè)街概況項(xiàng)目名稱：雨田銅鑼灣廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：陽(yáng)江市東風(fēng)一路與石灣南路交界發(fā)展商：雨田置業(yè)總建筑面積：6.5萬(wàn)平方米（包括1.8萬(wàn)平方米的雨田酒店）開業(yè)時(shí)間：2003年12月25日項(xiàng)目定位：首家shoppingmall和最大的購(gòu)物中心雨田銅鑼灣百貨雨田銅鑼灣百貨

消費(fèi)者特征陽(yáng)江市中高收入人士。經(jīng)營(yíng)模式百貨型經(jīng)營(yíng)模式，由銅鑼灣百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。租金水平采用保底扣點(diǎn)的形式收取租金，租金不包含稅費(fèi)在內(nèi)。各層租金如左表所示。保底租金根據(jù)營(yíng)業(yè)面積不同而不同，一般保底銷售額是3~10萬(wàn)元之間。首層租金換算后，在110-150元/月/平方米之間。商場(chǎng)的整體出租率比較高，達(dá)95%。蘇寧電器于08年元月底開業(yè)。功能業(yè)態(tài)組合

以購(gòu)物為主的百貨加超市組合。新一佳超市

功能業(yè)態(tài)組合和租金水平

以購(gòu)物為主的零售加超市。新一佳超市營(yíng)業(yè)面積3000多平方米，在恒源大廈1~3層裙樓。該裙樓建有連廊連通第1街的2層，使街鋪分享新一佳超市的人流。消費(fèi)者特征陽(yáng)江市中端收入人士。經(jīng)營(yíng)模式商場(chǎng)由新一佳統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；商業(yè)街由經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)和管理。售價(jià)銷售策略：引入長(zhǎng)達(dá)六個(gè)月的免租期、返租回報(bào)等，在一定程度上加強(qiáng)了投資者的購(gòu)買信心。一二層連賣帶動(dòng)了二層的銷售。樓層主要經(jīng)營(yíng)種類租金（元/月/㎡）開業(yè)率一服裝、精品23-4090%二飲食、婚紗攝影

16-1820%三超市——樓層均價(jià)銷售率1880085%23640020%天潤(rùn)廣場(chǎng)天潤(rùn)廣場(chǎng)位于陽(yáng)江市區(qū)北環(huán)路與東風(fēng)一路交匯處，盤踞陽(yáng)江城區(qū)主脈領(lǐng)地，周邊毗鄰陽(yáng)江最大的市政休憩廣場(chǎng)—人民廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、石灣南路商業(yè)街、日通電腦城等商業(yè)設(shè)施配套完善，便捷的交通勢(shì)必匯聚鼎盛人氣。天潤(rùn)廣場(chǎng)以時(shí)尚、現(xiàn)代為主題元素，配以體驗(yàn)式等多種商業(yè)特色。場(chǎng)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)營(yíng)、兒童天地、文化娛樂等主題等多樣式的商業(yè)規(guī)模，滿足了全年齡層的購(gòu)物需求及休閑享受。打造出一個(gè)獨(dú)具特色的全新消費(fèi)模式，集購(gòu)物、休閑、娛樂、社交為一體的購(gòu)物中心。力爭(zhēng)成為陽(yáng)江的”天河城”。位置最佳

“地段、地段、還是地段”天潤(rùn)廣場(chǎng)即為商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的最佳體現(xiàn)！檔次最優(yōu)

匯聚國(guó)內(nèi)外知名品牌，對(duì)話城市財(cái)富階層，在城市中軸上，為時(shí)尚達(dá)人敞開分享舞臺(tái)。功能最全

營(yíng)造一站式消費(fèi)理念，打造城市時(shí)尚消費(fèi)多面體。規(guī)模強(qiáng)大

總建筑面積超過(guò)40000平方米，集超市、零售、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代購(gòu)物廣場(chǎng)，超前的商業(yè)規(guī)劃領(lǐng)跑陽(yáng)江的商業(yè)格局。環(huán)境宜人

舒適流暢的空間享受，強(qiáng)化體驗(yàn)和休憩功能，構(gòu)建滿足都市人高品質(zhì)的商業(yè)空間消費(fèi)需求。名揚(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)位置：陽(yáng)江江城三環(huán)路2號(hào)鴛鴦湖旁規(guī)模：分三期開發(fā)，一、二期為純商業(yè)、三期為餐飲、酒店和住宅；一期商業(yè)總建筑面積共約35000㎡，含大潤(rùn)發(fā)超市和名揚(yáng)商業(yè)街兩部分，其中大潤(rùn)發(fā)超市部分面積20000㎡，共4層（一、二層為大潤(rùn)發(fā)承租再分租部分超外商鋪，三層由一個(gè)租戶承包后分租，四層為電影院和電玩，三層和四層有部分為室內(nèi)和空中停車場(chǎng)），一期名揚(yáng)商業(yè)街面積約15000㎡，共5層（其中一至三層全部出售再返租統(tǒng)一招商，四、五層為大榮華酒店）商業(yè)定位：以大潤(rùn)發(fā)超市為主體經(jīng)營(yíng)（一、二樓），一層配套經(jīng)營(yíng)小量的珠寶（金至尊珠寶）、皮鞋、皮具（百麗、她他、百思圖、天美意、達(dá)芙妮）、休閑運(yùn)動(dòng)（耐克、阿迪達(dá)斯、背靠背、佐丹奴）、餐飲（肯德基、真功夫、必勝客）等商鋪，二層配套經(jīng)營(yíng)少量女裝、飾品、寶島眼鏡、藥店、兒童樂園等商鋪；三層新TEEN地商城為流行前線類商鋪，商鋪面積約在5～15㎡左右，四層：金逸電影院、KTV、冷飲經(jīng)營(yíng)狀況：一、二樓由于有大超市的人流帶動(dòng)，每日的人流量均可達(dá)到10萬(wàn)人次左右，但超外部分的經(jīng)營(yíng)仍未算理想，三樓的新TEEN地商城為流行前線類，仍有二十幾間商鋪未出租，由于商鋪數(shù)量較多，該層人流較少，開業(yè)至今已有大部分商家出現(xiàn)私下轉(zhuǎn)鋪的情況，四樓電影院的人流一般。租賃條件：租期：一年（百麗公司旗下七個(gè)品牌3年）；空調(diào)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)：22＋8元/㎡.月；租金水平:一、二樓80～120元/㎡·月（百麗公司旗下七個(gè)品牌租金約20000元/月，無(wú)管理費(fèi)），肯德基扣7點(diǎn)，無(wú)保底，三樓130～180元/㎡·月，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)5000元/間，目前按5.7折優(yōu)惠開業(yè)時(shí)間：2010年11月28日陽(yáng)江名揚(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目以23萬(wàn)㎡大型城市綜合體模式為依托，擁有5萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心，2.3萬(wàn)㎡的名揚(yáng)步行街，12萬(wàn)㎡的水岸豪宅，2.5萬(wàn)㎡的酒店式LOFT公寓，2萬(wàn)㎡的CBD中央商務(wù)樓及市民休閑廣場(chǎng)，2000余個(gè)停車位，是涵蓋了購(gòu)物、居住、商務(wù)、娛樂、休閑、餐飲等六大功能的大型城市綜合體。新東門商夏新東門商廈坐落于陽(yáng)江市南恩路步行街龍頭，面積達(dá)20，000平方米，其中室內(nèi)負(fù)一層至八層商業(yè)為平方米，集餐飲、購(gòu)物、娛樂于一體，是年輕及心境年輕新世代的時(shí)尚潮圣地。新東門商廈是第三代城市綜合體、全部建筑為框架結(jié)構(gòu)。位置：江城南恩路2號(hào)規(guī)模：總建筑面積約20000平方米，地上共八層，負(fù)一層作為地下停車場(chǎng)，可供150臺(tái)小車停車.商業(yè)定位：整體的規(guī)劃比較雜亂，招商品牌較雜、檔次較低，一層有麥當(dāng)勞、屈臣氏、皮鞋、皮具、休閑裝，無(wú)主力的品牌。二、三層經(jīng)營(yíng)休閑裝、女裝、特色餐飲，四層經(jīng)營(yíng)飾品、格子鋪，五層引進(jìn)電影院.

經(jīng)營(yíng)狀況：由于該項(xiàng)目以年輕時(shí)尚為理念，整體的規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合雖然差，由于靠近市中心人民廣場(chǎng)和步行街，加上是市中心人流情況尚可，商家經(jīng)營(yíng)的情況一般.租賃條件：租期：三年

物業(yè)管理費(fèi)：38元/㎡.月

租金水平:租金水平按使用面積60-150元/㎡·月，每年按10%遞增

廣告費(fèi):200-300元/間·月

押金:二押一租開業(yè)時(shí)間：2014年新一佳超市新一佳超市有限公司成立于1995年，是廣東省流通龍頭企業(yè)之一，是國(guó)家重點(diǎn)培育的二十強(qiáng)商業(yè)企業(yè)。公司創(chuàng)辦以來(lái)，始終堅(jiān)持“創(chuàng)新、服務(wù)、滿意、第一”的經(jīng)營(yíng)理念，以“走進(jìn)社區(qū)，服務(wù)街坊”為宗旨，極大地滿足了顧客“一站購(gòu)齊”的購(gòu)物需求，多次受到國(guó)家、省、市領(lǐng)導(dǎo)的贊揚(yáng)和肯定，并被政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)授予多項(xiàng)榮譽(yù)證書和稱號(hào)。位置：東門南路商業(yè)街48號(hào)

規(guī)模：總建筑面積15000平方米，地上共五層，負(fù)一層作為地下停車場(chǎng)，可供250臺(tái)小車停車商業(yè)定位：以新一佳超市為主體經(jīng)營(yíng)，一層為超外部分，整體的規(guī)劃比較雜亂，無(wú)歸類招商，有麥當(dāng)勞、兒童樂園、皮鞋、皮具、珠寶、休閑裝、男女裝、內(nèi)衣、家居，無(wú)主力的品牌。二、三層經(jīng)營(yíng)新一佳超市，四、五層引進(jìn)量販?zhǔn)降腒TV.

經(jīng)營(yíng)狀況：由于該項(xiàng)目以超市為主體，一層的規(guī)劃和組合雖然差，由于超市的帶動(dòng)，加上是市中心人流情況尚可，商家經(jīng)營(yíng)的情況一般，已引進(jìn)萬(wàn)寧、非周末KTV。租賃條件：租期：一年

物業(yè)管理費(fèi)：15元/㎡.月

租金水平:租金水平按使用面積90-150元/㎡·月，每年按10%遞增

廣告費(fèi):150-300元/間·月

押金:二押一租開業(yè)時(shí)間：2008年在營(yíng)商場(chǎng)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1地處核心商圈，地段優(yōu)越，交通便利3成立時(shí)間較長(zhǎng)，已處在成熟運(yùn)營(yíng)階段2品牌數(shù)量多，業(yè)態(tài)分布較全面在營(yíng)商場(chǎng)市場(chǎng)劣勢(shì)分析硬件設(shè)施業(yè)態(tài)組合停車位不足銅鑼灣百貨，裝修、布局和商品陳列已逐漸過(guò)時(shí)，難以為消費(fèi)者提供舒適的購(gòu)物環(huán)境新東門商夏、銅鑼灣百貨的娛樂、餐飲比重較低。零售業(yè)態(tài)全面，但體量限制，部分業(yè)態(tài)重點(diǎn)不突出劣勢(shì)相比新開發(fā)商場(chǎng)，商場(chǎng)停車位處于劣勢(shì)，天潤(rùn)廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、新東門商夏問(wèn)題尤為嚴(yán)重三、后續(xù)供應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)分析陽(yáng)江主要在建項(xiàng)目分布中集國(guó)際城美侖廣場(chǎng)豐泰新天地金山鳳凰繽紛城君怡中環(huán)廣場(chǎng)百利廣場(chǎng)新都匯時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)新都匯時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)新都匯時(shí)代廣場(chǎng)總建筑面積33萬(wàn)平方米，2693個(gè)停車位，其中一期10萬(wàn)平方米月星家居商場(chǎng)，由國(guó)內(nèi)家居知名領(lǐng)軍企業(yè)—月星家居集團(tuán)入駐經(jīng)營(yíng)管理；二期休閑購(gòu)物中心及國(guó)際商務(wù)大樓約15萬(wàn)平方米，由商場(chǎng)、商業(yè)步行街、下沉式廣場(chǎng)、酒店公寓、商務(wù)大樓、LED大型電子顯示屏幕、情景式景觀設(shè)計(jì)等組成。新都匯時(shí)代廣場(chǎng)是由春申集團(tuán)旗下的陽(yáng)江春申投資置業(yè)有限公司總投資15億人民幣，陽(yáng)江市委、市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，也是陽(yáng)江目前最具規(guī)模的首座大型城市綜合體。其占地面積約11萬(wàn)平方米，總建筑面積約33萬(wàn)平方米，其中一期月星家居為10萬(wàn)平方米；二期大型休閑購(gòu)物中心、商務(wù)大樓約15萬(wàn)平方米，三期高端住宅含地下停車場(chǎng)約8萬(wàn)平方米。豐泰新天地2012年豐泰投資在“陽(yáng)江中央商貿(mào)區(qū)”核心地段規(guī)劃建設(shè)100萬(wàn)㎡陽(yáng)江首席城市綜合體——“豐泰城”，核心項(xiàng)目“陽(yáng)江國(guó)際五金刀剪商貿(mào)城”，依托陽(yáng)江市五金刀剪產(chǎn)業(yè)，打造130萬(wàn)㎡全球五金刀剪交易中心，集五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公樓、國(guó)際公寓、大規(guī)模高檔住宅區(qū)、商業(yè)街、商場(chǎng)超市、超大停車場(chǎng)等于一體。百利廣場(chǎng)百利廣場(chǎng)位于陽(yáng)江市中心城區(qū)商業(yè)旺地，東北面近臨北環(huán)路，東南面毗鄰東風(fēng)路，西南臨西平路和市政休閑廣場(chǎng)---人民廣場(chǎng)，東、西面毗鄰民宅，其地理位置得天獨(dú)厚，交通便利，商業(yè)前景看好。擬建一座集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的大型綜合商業(yè)廣場(chǎng)?？傆玫孛娣e22225.06平方米，總建筑面積108337平方米。地上六至十五層，地下兩層。設(shè)計(jì)者從色彩、比例、尺度等方面營(yíng)造大型商業(yè)廣場(chǎng)形象，提供頗具規(guī)模，高檔次、配套齊全的商業(yè)場(chǎng)所，引進(jìn)品牌商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，致力為陽(yáng)江打造一艘商業(yè)“航母”，為城市建設(shè)增彩，使百利廣場(chǎng)成為市民提供優(yōu)質(zhì)、高端的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。金山鳳凰繽紛城

鳳凰繽紛城座落于陽(yáng)江城區(qū)新興商業(yè)核心位置，地處體育路與金山路交匯處，坐擁交通要道；緊鄰70余萬(wàn)平米、市內(nèi)最廣大的金山森林公園，是本地平假日人流量匯集的生活景點(diǎn)。鳳凰繽紛城南鄰陽(yáng)江商業(yè)樓匯聚的CBD；陽(yáng)江市體育館、文化藝術(shù)中心，學(xué)校等近在咫尺，舊傳統(tǒng)商圈僅4公里，高檔生活小區(qū)及別墅區(qū)圍繞，緊貼居民生活空間。項(xiàng)目周邊交通便捷，人流和車流量巨大，景點(diǎn)眾多，環(huán)境優(yōu)美。全國(guó)首座國(guó)際文創(chuàng)園+國(guó)際購(gòu)物中心，我們結(jié)合打造了國(guó)際文創(chuàng)園、首座孔雀石博物館、國(guó)際購(gòu)物中心、國(guó)際運(yùn)動(dòng)館、陽(yáng)江旅游門戶等，引進(jìn)萬(wàn)千百貨、國(guó)際快時(shí)尚品牌、粵西第一家IMAX影城、真冰溜冰場(chǎng)、瑞品咖啡書店(臺(tái)灣誠(chéng)品生活品味形式書店)…等，10余項(xiàng)精心、專業(yè)策劃打造平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)集客力的人氣主力店。美侖廣場(chǎng)美侖廣場(chǎng)作為金世紀(jì)實(shí)業(yè)有限公司2013年的又一力作，同時(shí)也是陽(yáng)江又一標(biāo)桿性的山水大盤，項(xiàng)目規(guī)劃為近18萬(wàn)平方米的低密度高端商住社區(qū)，集湖景洋房、一站式精英商務(wù)港于一體的城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目占地6.7萬(wàn)平方米，建筑面積179724平方米，容積率1.95，綠化率高達(dá)43%，建筑密度低至19.67%，項(xiàng)目是一個(gè)商住結(jié)合的大型社區(qū)，除了高端湖景洋房外，還配備了高端的商務(wù)CBD組合，包括了現(xiàn)代寫字樓、商場(chǎng)、餐飲、高端酒店，還有辦公、商旅、會(huì)議、文娛、休閑等一站式服務(wù)配套。君怡中環(huán)廣場(chǎng)君怡中環(huán)廣場(chǎng)，由珠海君怡集團(tuán)投資開發(fā)的君怡花園是陽(yáng)江地區(qū)唯一一個(gè)省級(jí)三舊改造項(xiàng)目，獲得省市的重點(diǎn)支持。君怡花園位于新江北路與西平北路交界處的排后村，周邊有發(fā)王山公園，北湖公園。位置處于江城區(qū)市中心，交通便利，總占地100107㎡，總建面約40萬(wàn)㎡。8月初，世界500強(qiáng)商業(yè)巨頭沃爾瑪正式簽約進(jìn)駐君怡中環(huán)廣場(chǎng)，項(xiàng)目周圍人口密集，除了原居民外，1公里內(nèi)還有中集國(guó)際城.御景豪園.錦繡江南.德信華城等大型高檔居住社區(qū)，加上車流人流極佳的陽(yáng)江朗日汽車總站近在咫尺，未來(lái)必將引爆一個(gè)新的陽(yáng)江商業(yè)中心。據(jù)君怡花園營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，本次商業(yè)巨頭沃爾瑪強(qiáng)勢(shì)簽約入駐，根據(jù)工程的進(jìn)度沃爾瑪商場(chǎng)將于2016年對(duì)外營(yíng)業(yè)。中集國(guó)際城中集國(guó)際城商業(yè)項(xiàng)目位于廣東省陽(yáng)江市中心城區(qū)，占地1300畝，總規(guī)劃建筑面積180萬(wàn)平方米，建成后可居住5萬(wàn)余人，產(chǎn)品以高層住宅和別墅為主，配套有Shoppingmall、商業(yè)步行街、寫字樓、星級(jí)酒店、小學(xué)、幼兒園、高端會(huì)所、羽毛球館等綜合設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃總用地872864.4平方米，規(guī)劃總計(jì)容用地732961平方米，規(guī)劃總計(jì)容建筑面積1760117平方米，其中住宅約165萬(wàn)㎡，商業(yè)約15萬(wàn)㎡，定位為城市中心核心商圈多業(yè)態(tài)全時(shí)制城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃涵蓋了百貨、超市、影院、美食廣場(chǎng)、高端寫字樓、星級(jí)酒店、中高檔餐飲、商務(wù)金融中心、開放式步行街、精品住宅、生活配套服務(wù)等業(yè)態(tài)，全新打造城北商業(yè)核心；項(xiàng)目東東北地塊區(qū)域規(guī)劃為星級(jí)酒店+Shoppingmall+寫字樓，在改善當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境的同時(shí)，還設(shè)置了開放式步行街，最大程度滿足當(dāng)?shù)鼐用竦纳畋憷枨?，在綜合商業(yè)與住宅區(qū)之間設(shè)置步行街，還可以做到住商分離，使生活的便利性和私密性完美融合。項(xiàng)目建成后將極大提升城市功能，改善商業(yè)及生活環(huán)境，成為陽(yáng)江市的地標(biāo)性建筑群；項(xiàng)目將設(shè)計(jì)風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)，以開放性的特產(chǎn)商業(yè)街組合主力商家填補(bǔ)本區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白；將成為陽(yáng)江城北新的商業(yè)核心區(qū)域，集購(gòu)物休閑餐飲娛樂為一身的一站式商業(yè)綜合體，實(shí)現(xiàn)吃喝玩樂逛，衣食住用行全時(shí)態(tài)全業(yè)態(tài)的完美統(tǒng)一。在建商場(chǎng)匯總商場(chǎng)名稱商業(yè)建筑面積交通條件商業(yè)配套設(shè)置消費(fèi)力新都匯時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)25萬(wàn)㎡交通便利靠近高鐵站五星級(jí)酒店、大型商業(yè)綜合體，住宅較高豐泰新天地約100萬(wàn)㎡較偏交通不便利五星級(jí)酒店、五金刀剪城、會(huì)展中心、高檔住宅、公寓、寫字樓較高百利廣場(chǎng)11萬(wàn)㎡緊靠人民廣場(chǎng)市中心商圈，交通便利，人流量大高端商業(yè)綜合體較高金山鳳凰繽紛城8萬(wàn)㎡325國(guó)道旁交通便利靠近金山植物公園體驗(yàn)式商業(yè)綜合體、住宅美侖廣場(chǎng)8萬(wàn)㎡325國(guó)道旁，陽(yáng)東汽車總站對(duì)面商業(yè)裙樓、住宅、寫字樓、公園君怡中環(huán)廣場(chǎng)8萬(wàn)㎡西平北路市汽車總站旁住宅小區(qū)、城市綜合體較高中集國(guó)際城15萬(wàn)㎡西平北路市汽車總站對(duì)面，市區(qū)高速出入口陽(yáng)江最大住宅小區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、酒店、集中購(gòu)物中心小結(jié)成熟商圈土地供應(yīng)有限，新商場(chǎng)多遠(yuǎn)離成熟商圈新興商場(chǎng)體量較大，配套較好業(yè)態(tài)功能豐富，集零售、餐飲、娛樂于一體的一站式的購(gòu)物中心(綜合體)在建商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)設(shè)施設(shè)計(jì)水平顯著提升：外立面設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代人流動(dòng)線設(shè)計(jì)流暢場(chǎng)內(nèi)水平及垂直通達(dá)性好項(xiàng)目?jī)?nèi)部通道寬敞，購(gòu)物環(huán)境舒適業(yè)態(tài)多元化發(fā)展：大型的百貨店、購(gòu)物中心型相繼出現(xiàn)。餐飲、娛樂等大型功能店陸續(xù)跟隨大型商場(chǎng)進(jìn)入商業(yè)供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈在建大型商場(chǎng)將在未來(lái)3年內(nèi)集中入市，新增體量超過(guò)170萬(wàn)㎡定位較雷同，未來(lái)同質(zhì)化趨勢(shì)增強(qiáng)四、租戶深度訪談分析租戶訪談提綱租戶訪談要點(diǎn)租戶訪談數(shù)量（品牌明細(xì)詳見附錄）了解租戶在2014年商鋪的經(jīng)營(yíng)情況從經(jīng)營(yíng)角度對(duì)陽(yáng)江商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的看法比照租戶在已營(yíng)商場(chǎng)的銷售情況探討未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方向及重點(diǎn)男女服裝:共4家超市：1家百貨商場(chǎng)：1家黃金珠寶首飾、化妝品、鐘表：共5家運(yùn)動(dòng)品牌：2家童裝童鞋、兒童樂園、兒童用品：共3家電影院、KTV、教育機(jī)構(gòu)、桌球桌游：各1家(共4家)男鞋、女鞋：共2家特色餐飲:3家皮具箱包：2家集合店：1家電器:1家家居家具:1家此次租戶訪談因時(shí)間緊迫，市調(diào)小組根據(jù)對(duì)商場(chǎng)租戶的了解及以往經(jīng)驗(yàn)，篩選出具有代表性的30位租戶進(jìn)行一對(duì)一深入訪談，著重以零售業(yè)態(tài)為主、次主力店餐飲為輔租戶反饋信息經(jīng)營(yíng)情況推廣管理服務(wù)規(guī)劃設(shè)施訪談內(nèi)容整理概況以大部分租戶的共性意見為主力求把握市場(chǎng)脈搏，了解租戶訴求著重了解租戶的經(jīng)營(yíng)情況對(duì)陽(yáng)江在營(yíng)商業(yè)的看法在營(yíng)商場(chǎng)

天潤(rùn)1

對(duì)陽(yáng)江在營(yíng)商業(yè)的看法在營(yíng)商場(chǎng)

名揚(yáng)2相對(duì)天潤(rùn)，名揚(yáng)的設(shè)施配套較為完善，停車方便，有較多消費(fèi)者因?yàn)樵谔鞚?rùn)無(wú)法停車，轉(zhuǎn)到名揚(yáng)消費(fèi)名揚(yáng)的時(shí)尚男女裝及餐飲項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，客流量明顯比天潤(rùn)要多名揚(yáng)促銷活動(dòng)比較多樣，且能與大潤(rùn)發(fā)緊密結(jié)合，促銷方面比天潤(rùn)更具靈活性，仗著大潤(rùn)發(fā)消費(fèi)者較多優(yōu)勢(shì)較大名揚(yáng)的租金政策要比天潤(rùn)靈活，租金水平及租期都能根據(jù)品牌進(jìn)行調(diào)整變化廣告宣傳十分到位對(duì)陽(yáng)江在建商業(yè)的看法在建商場(chǎng)新都匯1大部分持觀望態(tài)度一方面看中新都匯的體量及看好配套設(shè)施，另一方面在關(guān)注新都匯的經(jīng)營(yíng)方式有租戶反映有可能海雅百貨和卜蜂蓮花超市進(jìn)駐，并表示海雅百貨和卜蜂蓮花超市一旦進(jìn)駐新都匯，對(duì)市中心的商業(yè)乃至整個(gè)陽(yáng)江商業(yè)格局造成一次較大的沖擊，因?yàn)檫@是陽(yáng)江第一個(gè)真正意義上家居建材、百貨與超市結(jié)合的綜合體。對(duì)陽(yáng)江在建商業(yè)的看法在建商場(chǎng)豐泰2由深圳禧多爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司合作操盤招商目前豐泰已與廣東知名品牌進(jìn)行過(guò)一輪洽談且開了首輪招商發(fā)布會(huì)，已引進(jìn)中影、蘇寧等品牌大部分租戶目前對(duì)該項(xiàng)目持不看好態(tài)度，因?yàn)榈乩砦恢幂^偏，短期不看好豐泰商業(yè)板塊的前景表示該項(xiàng)目培養(yǎng)期會(huì)較長(zhǎng)部分租戶表示，目前豐泰項(xiàng)目招商進(jìn)度不理想，明年內(nèi)開業(yè)可能性不大對(duì)陽(yáng)江在建商業(yè)的看法在建商場(chǎng)君怡3大部分租戶持觀看態(tài)度目前商業(yè)圈里已經(jīng)盛傳該項(xiàng)目的主力店“沃爾瑪”超市是還沒有簽約的，現(xiàn)在投資君怡有點(diǎn)冒險(xiǎn)對(duì)君怡的工程進(jìn)度也非常沒有信心，因?yàn)橐呀?jīng)一年的時(shí)間了商業(yè)部分不見有大的動(dòng)靜，而且地理位置也不占優(yōu)勢(shì)

對(duì)陽(yáng)江在建商業(yè)的看法待建商場(chǎng)

中集國(guó)際城1大部分持觀望態(tài)度一方面看中中集國(guó)際城的社區(qū)住宅體量大，另一方面看中中集國(guó)際城交通較為便利，靠近325國(guó)道，市區(qū)高速路出入口又在市汽車總站旁有租戶反映有聽說(shuō)中集國(guó)際城要做集中商業(yè)中心，但是遲遲未見動(dòng)工，廣告推廣上也未曾見過(guò)商業(yè)部分的信息，在未來(lái)商場(chǎng)劇增的陽(yáng)江再不抓緊商業(yè)部分的推進(jìn)工作，在這個(gè)僧多粥少的商業(yè)大環(huán)境下，遲了很難有競(jìng)爭(zhēng)力小結(jié)與租戶溝通了解到，未來(lái)2年內(nèi)陽(yáng)江將新開業(yè)商場(chǎng)增多，會(huì)引進(jìn)海雅百貨、卜蜂蓮花超市、沃爾瑪超市等，體量甚至可能達(dá)到100萬(wàn)㎡以上。其增長(zhǎng)趨勢(shì)與市調(diào)判斷相符在業(yè)績(jī)整體下滑背景下，品牌代理商們將更加謹(jǐn)慎的選擇商場(chǎng)，而對(duì)已進(jìn)入的商場(chǎng)則會(huì)在租金成本方面更為關(guān)注，如果部分商場(chǎng)采取統(tǒng)一收銀、提成合作方式會(huì)更受品牌商青睞個(gè)體品牌代理商將會(huì)逐步被廠家直營(yíng)所取代，因?yàn)閺S家的規(guī)模及折扣度是代理商無(wú)法比擬的。而廠家直營(yíng)更青睞進(jìn)駐管理規(guī)范、監(jiān)督機(jī)制完備的商場(chǎng)五、競(jìng)爭(zhēng)策略分析傳統(tǒng)零售商業(yè)及消費(fèi)模式的變化百貨、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)購(gòu)物中心化趨勢(shì)明顯百貨、超市正在向地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，逐漸開始自持物業(yè)，在單體體量上已經(jīng)可以與中型購(gòu)物中心抗衡隨著體量的增加，百貨、超市也增加了特色餐飲、電影院、健身、電玩等功能，在業(yè)態(tài)及品類方面已經(jīng)與購(gòu)物中心趨同零售業(yè)網(wǎng)上發(fā)展速度迅猛隨著沃爾瑪聯(lián)合1號(hào)店、蘇寧易購(gòu)崛起、銀泰等百貨進(jìn)行線上、線下銷售，傳統(tǒng)連鎖巨頭已經(jīng)開始重視網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，并逐步完善線上、線下的銷售機(jī)制眾多不同檔次的零售品牌商，都開始在網(wǎng)上開設(shè)專柜或委托代理銷售，爭(zhēng)奪線上銷售的蛋糕中青年是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的主要群體中青年每年網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)比例逐年上升，是實(shí)體消費(fèi)的主力軍隨著科技發(fā)展，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及，年輕人中“抄牌族”陸續(xù)涌現(xiàn)商用物業(yè)受新寵，商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化行業(yè)變化趨勢(shì)由于調(diào)控政策等方面的限制，眾多零售商、住宅開發(fā)商開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，商業(yè)物業(yè)成為新的投資寵兒陽(yáng)江市內(nèi)商住綜合體大量涌現(xiàn)，諸多開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)中高端商場(chǎng)對(duì)商圈依賴性減弱由于新興的中高端商場(chǎng)體量大、業(yè)態(tài)豐富，定位基本屬于一站式購(gòu)物中心中高收入消費(fèi)者對(duì)于交通、停車位、配套設(shè)施和服務(wù)水平要求較高綜合來(lái)看，中高檔次商