德陽商管公司提議

德陽商業(yè)項(xiàng)目提議第一部分：商管公司的概述第二部分：商管公司的模式簡析第三部分：德陽項(xiàng)目市場調(diào)查分析第四部分：招商項(xiàng)目的執(zhí)行、管理、實(shí)施一商管公司的概述經(jīng)營管理是商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中比較復(fù)雜，最長期的操作環(huán)節(jié)，是商業(yè)項(xiàng)目品牌塑造最重要的工作?，F(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)整合到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。在統(tǒng)一的經(jīng)營管理的背景下最大程度的實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價(jià)值，同時使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金的增漲空間。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理也隨之愈發(fā)重要，運(yùn)營管理中專業(yè)分工不斷明細(xì)，專業(yè)的商業(yè)管理順勢而生，開發(fā)商均成立了商業(yè)管理公司或委托代理公司來為項(xiàng)目長期服務(wù)，正因?yàn)橛辛藢I(yè)的管理能力，才能保證運(yùn)營利潤并使地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)增值。商管公司的目標(biāo)商業(yè)管理公司以專業(yè)的服務(wù)運(yùn)營作為模式基礎(chǔ)，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌管理、客戶管理、市場推廣及物業(yè)管理，確保良好的消費(fèi)環(huán)境。依托完整是市場定位體系及優(yōu)勢資源，指定合理及有針對性的品牌策略，提示項(xiàng)目形象、保持良好的市場競爭力傳達(dá)先進(jìn)的商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目整體運(yùn)營可持續(xù)性發(fā)展并實(shí)現(xiàn)升值，最終達(dá)到開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者等多方面共贏的局面。商管公司的標(biāo)準(zhǔn)組織架構(gòu)各崗位職責(zé)省略。。。。。。。。。。。二商管公司的模式商管物管統(tǒng)一模式商管物管分離模式商管綜合服務(wù)模式模式一模式二模式三各種模式分析營運(yùn)工作的要點(diǎn)三德陽市場調(diào)查概況現(xiàn)有商業(yè)綜合體及入駐情況凱德廣場：沃爾瑪購物廣場、屈臣氏二店、KFC一店、味千拉面碳火烤肉一店。

彩泉天街：MUSE音樂酒吧、上島咖啡。

盛唐摩爾：世紀(jì)聯(lián)華、蘇寧電器、德克士二店等。

洋洋百貨彩泉店：屈臣氏一店、海瀾之家。

洋洋百貨南街店：德克士一店、萬馬奔騰，其他品牌若干

南華春天及周圍：南華春天男士名店、辛一郎二店、CC音樂酒吧。

東方影都及其周圍：五星級太平洋院線影院、恒記甜品、盛高名店。

五月陽光：BABI音樂酒吧、新尚數(shù)碼廣場等。

德陽大酒店：國美電器、麥當(dāng)勞、勁浪體育二店。

國貿(mào)大廈：TATA、MATA、天美意、百麗、耐克及其生活、阿迪達(dá)斯及其生活。

再建商業(yè)綜合體保利國際城：保利西南國際購物中心、保利院線、JW萬豪國際酒店、星巴克、仁和春天百貨、萬達(dá)國際廣場、金蘋果幼兒園（餐飲配套、其他入駐大牌即將公布）。

希望城：華潤萬家、太平洋國際影城（百貨、餐飲配套、五星級酒店即將公布）。

西部國際商貿(mào)城：紅星美凱龍、奧特萊斯、山姆會員店（五星級酒店、餐飲配套即將公布）。

銀鑫五洲廣場：家樂福、五星級花里國際酒店（旌南大廈）（五星級影院、餐飲配套即將公布，百貨預(yù)計(jì)是重百，五星級酒店即將公布）。

凱旋國際：大潤發(fā)、KFC、新世界百貨、萬達(dá)國際影城。

富康熙城：人人樂超市，崇尚百貨、4D影院、連鎖快餐。

鑫沙時代HOLA廣場：SOHO蘇荷音樂酒吧、喬登美語幼兒園（其他餐飲配套即將公布）。

四商業(yè)整體定位一目標(biāo)市場定位：考慮上述因素1具有差異性，盡量與周邊商業(yè)經(jīng)營模式有區(qū)別，避免惡性競爭。2部分的產(chǎn)品組合是時尚，新潮具體個性化品牌。3互補(bǔ)性定位考慮項(xiàng)目內(nèi)部各業(yè)態(tài)的相互促動影響，還要與周邊項(xiàng)目配套結(jié)合，做到優(yōu)勢互助，形成商業(yè)大氛圍利用共體。二主題定位：由于區(qū)位、地段、交通、商業(yè)氛圍不足，要吸引顧客群，必須以體驗(yàn)式消費(fèi)為突破口，形成集購物、時尚個性化、休閑餐飲娛樂為一體的商業(yè)街三功能定位：1具備潮流文化，體驗(yàn)消費(fèi)休閑主題商業(yè)街區(qū)2超市、院線、餐飲、KTV、電玩城等多功能消費(fèi)四檔次定位：希望在建筑外墻風(fēng)格，施工上一定要具備高格調(diào)，時尚領(lǐng)先讓消費(fèi)者找到與眾不同的體驗(yàn)五消費(fèi)客群定位：德陽整個區(qū)域，含外來游客，商務(wù)宴請洽談，屬于中高收入、高消費(fèi)意識、容易接受新事物、新文化。主要消費(fèi)動機(jī)，商務(wù)、休閑、娛樂、購物。六經(jīng)營方式定位：除了招租外可考慮自營方式如下保底抽成：商鋪由商戶使用、開發(fā)商按一定比例抽成，雙方約定最低銷售保底額純抽成：開發(fā)商按照商家收入抽取一定比例營業(yè)額，雙方不約定保底額，共同經(jīng)營，共同風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位枕水小鎮(zhèn)應(yīng)預(yù)備獨(dú)特的建筑風(fēng)格、個性化商品特色，未來鎖定特定的消費(fèi)群體，業(yè)態(tài)可定位城市副中心商業(yè)主題街融合獨(dú)創(chuàng)多項(xiàng)主題故事形成最具吸引力的商業(yè)主題街。業(yè)態(tài)區(qū)域定位思路應(yīng)該是動、靜分區(qū)，日夜分明，項(xiàng)目2層以上為分界點(diǎn)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為時間較長的如餐飲、電玩、KTV、酒吧、等為主2層以下為百貨購物，傳統(tǒng)零售為主。硬件建議

A商務(wù)配套設(shè)施：無線網(wǎng)絡(luò)、高清數(shù)字電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)B消費(fèi)服務(wù)配套設(shè)施：大型SPA的設(shè)施、KTV、影院的設(shè)施，照明系統(tǒng)結(jié)合建筑本身，讓晚上比白天更具備吸引力。餐飲排水、排污、排煙、天然氣等設(shè)施C公用服務(wù)設(shè)施，垃圾桶、休閑椅、統(tǒng)一店招、地圖指引，燈桿，旗幟等等…..招商的原則招商原則：主力店鋪商家→次主力店商家→品牌店→中小商鋪的招商順序，逐步推進(jìn)招商機(jī)會。并根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商，同時兼顧開發(fā)商規(guī)劃的業(yè)態(tài)進(jìn)行招商。品牌先行：確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先樹立形象后規(guī)劃調(diào)整。本項(xiàng)目必須是一個擁有經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象商業(yè)區(qū)，招商要始終注意。維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。招商初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對商家宣傳經(jīng)營理念，功能規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢、投資前景。先主力后散戶：首先引進(jìn)具有號召力的品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢帶動散戶進(jìn)場，即核心主力店先行，輔助店隨后的原則。同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ):各主題區(qū)雖然為同類業(yè)種，但在招商時仍然要有區(qū)隔，如產(chǎn)品、檔次差異等，保持良性競爭但又能共榮雙贏。滿足顧客在商區(qū)內(nèi)消費(fèi)的各種選擇，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣，讓顧客在逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店之間可以互補(bǔ)。多樣化合作：建議可以多樣考慮，必要的時候與核心主力店的經(jīng)營單位共同投資，開發(fā)商參與核心主力店投資，除了未來可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于項(xiàng)目的長期經(jīng)營，同時可加強(qiáng)其它商戶入駐的信心。特殊商戶的優(yōu)惠必要：特殊商戶是指較高文化、藝術(shù)含量，高知名度的經(jīng)營單位，邀請入駐本項(xiàng)目能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、活躍商業(yè)氣氛之作用。先收緊后放松：遵循高品位，低門坎策略，對目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，招商中后期再放松各級散戶，力求滿場開業(yè)效果。招商渠道

招商專員：有目的地主動出擊、陌生拜訪客戶；國內(nèi)外連鎖機(jī)構(gòu)：知名品牌主力店直接招商，例如名典咖啡、勁浪體育用品專賣店、以純服飾、屈臣士等此類招商納入重點(diǎn)客戶市場范疇，通過目標(biāo)市場的細(xì)分和篩選來鎖定客戶；媒體推廣：通過各類媒體平臺，傳播商業(yè)信息，吸引商家；商業(yè)聯(lián)盟：商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、九龍商會、工商聯(lián)合會、溫州商會…他們都有龐大的客戶資源，可與之開展多項(xiàng)合作；商家推薦：已經(jīng)跟項(xiàng)目達(dá)成協(xié)議的商家，鼓勵轉(zhuǎn)介紹其他商家入駐。業(yè)內(nèi)外朋友引薦：對于業(yè)內(nèi)外朋友引薦商家入駐成功的，可考慮給予相應(yīng)回饋。招商執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)招商執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)嚴(yán)密作戰(zhàn)計(jì)劃，整合精英團(tuán)隊(duì)地產(chǎn)經(jīng)營不論是開發(fā)、建筑、招商、銷售，每一個環(huán)節(jié)都是專業(yè)、高門坎的表演，在減少風(fēng)險(xiǎn)、有效的利用時間要求下，勢必要有完善的作戰(zhàn)計(jì)劃，根據(jù)需求，招募整合招商團(tuán)伍，打一場漂亮的戰(zhàn)。主動出擊，盯住不放要揚(yáng)棄傳統(tǒng)的坐店式招商，提出與目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性溝通，講究走出去、請進(jìn)來、用階段重點(diǎn)事件營銷為引爆點(diǎn)。善用招商利器好好利用長久以來形成的系統(tǒng)招商技巧、招商力量，抓住每一次契機(jī)，一錘定音。整合各個外圍策略聯(lián)盟與內(nèi)部招商團(tuán)隊(duì)，取其優(yōu)勢，互補(bǔ)長短，快速完成目標(biāo)。招商活動，創(chuàng)造話題a、經(jīng)營研討會舉辦商業(yè)經(jīng)營投資講座，邀請專家、學(xué)者主講，吸引一些意向客戶參加。b、主力店簽約會與意向主力旗艦店簽訂合作計(jì)劃，舉辦記者招待會，配合媒體宣傳炒作。C、投資研討會經(jīng)營投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式?？捎烧块T、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，可以介紹德陽的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到間接宣傳本項(xiàng)目的效果。執(zhí)行策略招商前的準(zhǔn)備為了保證項(xiàng)目招商能夠成功，我們在招商前必須作以下工作：再次成本預(yù)算必須預(yù)測項(xiàng)目開業(yè)后的收入，并和資金投入結(jié)合考慮，進(jìn)行投資和受益分析，制定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)，并以此作為招商的依據(jù)。再次確定客戶范圍依據(jù)項(xiàng)目的主題定位確定符合項(xiàng)目主題的主力客戶及特殊客戶。篩選主力商戶在招商過程中，有必要對每一個承租戶進(jìn)行評價(jià)，預(yù)測它的經(jīng)營前景，減少出租風(fēng)險(xiǎn)?？蛻粼u級標(biāo)準(zhǔn)訂定風(fēng)格協(xié)調(diào)性客戶實(shí)力、規(guī)模大小、名氣經(jīng)營合法性招商流程

招商流程第一步：招商實(shí)施

1、合作洽談

1）了解其經(jīng)營項(xiàng)目

2）了解其經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)營思路

3）介紹環(huán)境、項(xiàng)目及未來發(fā)展優(yōu)勢

4）推薦合適商鋪

5）闡明招商政策第二步：判斷客戶意向

1、客戶無意向

1）保存其信息資料

2）與客戶保持聯(lián)系

2、客戶有意向

1）進(jìn)入合同洽談

2）收取不低于2000元定金

3）客戶中途改變意向，定金不退還！招商流程

第三步：簽訂招商合同

1、確定租賃方案

1）確定租賃位置

2）確定租金政策

3）確定租金標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠措施

4）確定付款時間、付款方式

2、招商人員編制租賃預(yù)算單交相關(guān)主管簽審

3、合同簽訂

1）根據(jù)客戶租賃商鋪情況，提供合同標(biāo)版

2）客戶提出異議3）對異議部分征求公司及律師意見

4）達(dá)成共識，簽訂合同

5）合同交相關(guān)主管審批，蓋章后生效，并返回客戶

6）催收租金特別說明：

a)

招商政策需嚴(yán)格遵守，改變公司政策需匯報(bào)公司同意

b)

能夠正確使用合同版本及簽訂流程

c)

合同條款修改需經(jīng)公司同意

d)

已售商鋪的簽約期限不能超過委托期

e)

客戶簽訂合同后再毀約，定金不退還