北京物業(yè)服務等級標準

北京市物業(yè)服務等級標準北京市物業(yè)服務等級標準住宅物業(yè)服務標準ResidentialPropertyServiceStandard編號：DB11/T751-2010主編單位：北京市物業(yè)服務指導中心批準部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會北京市質量技術監(jiān)督局實施日期：2010年10月1日2010北京_、卜.、.刖言本標準為推薦性標準。本標準的主要內容是：1.總則；2.術語和定義；3.基本規(guī)定；4.住宅物業(yè)服務一級標準；5.住宅物業(yè)服務二級標準;6.住宅物業(yè)服務三級標準；7.住宅物業(yè)服務四級標準；8.住宅物業(yè)服務五級標準。本標準由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會及北京市質量技術監(jiān)督局共同管理，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責解釋工作。主編單位：北京市物業(yè)服務指導中心北京銀達物業(yè)管理有限責任公司北京聞達敏斯物業(yè)管理服務有限公司北京萬科物業(yè)服務有限公司北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司北京順天通物業(yè)管理有限公司主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛(wèi)東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國安審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲目次1總則 1 2術語和定義 2 3基本規(guī)定 34住宅物業(yè)服務一級標準 4 4.1基本要求 4 4.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 64.3消防安全防范 11 4.4綠化養(yǎng)護 14 4.5環(huán)境衛(wèi)生 15 4.6公共秩序維護 16 4.7裝飾裝修管理 17 5住宅物業(yè)服務二級標準 19 5.1基本要求 19 5.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 21 5.3消防安全防范 26 5.4綠化養(yǎng)護 29 5.5環(huán)境衛(wèi)生 30 5.6公共秩序維護 32 5.7裝飾裝修管理 32 6住宅物業(yè)服務三級標準 34 6.1基本要求 346.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 36 6.3消防安全防范 42 6.4綠化養(yǎng)護 446.5環(huán)境衛(wèi)生 466.6公共秩序維護 48 6.7裝飾裝修管理 49 7住宅物業(yè)服務四級標準 50 7.1基本要求 50 7.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 52 7.3消防安全防范 587.4綠化養(yǎng)護 61 7.5環(huán)境衛(wèi)生 62 7.6公共秩序維護 657.7裝飾裝修管理 658住宅物業(yè)服務五級標準 67 8.1基本要求 67 8.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 698.3消防安全防范 758.4綠化養(yǎng)護 78 8.5環(huán)境衛(wèi)生 79 8.6公共秩序維護 828.7裝飾裝修管理 82引用標準名錄 84條文說明 861總則1.0.1為規(guī)范物業(yè)服務行為，提高服務水平，實現(xiàn)物業(yè)服務的標準化、專業(yè)化、精細化，結合本市情況，制定本標準。1.0.2北京市行政區(qū)域內住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，適用本標準。1.0.3北京市行政區(qū)域內的物業(yè)服務工作除應遵守本標準外，尚應符合國家及北京市現(xiàn)行相關法律、法規(guī)、規(guī)章、標準的規(guī)定。2術語和定義2.0.1物業(yè)服務物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設單位委托，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地，進行維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。2.0.2物業(yè)共用部分物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要包括共用部位、共用設施設備。2.0.3專項服務接受委托，承接共用設施設備維修養(yǎng)護、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務。2.0.4特約服務物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務。2.0.5突發(fā)公共事件突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急事件。3基本規(guī)定3,0.1本標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。3.0.2物業(yè)服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。3.0.3簽訂物業(yè)服務合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實際情況確定物業(yè)服務事項，選定相應的物業(yè)服務標準。本標準施行前已簽訂物業(yè)服務合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。4住宅物業(yè)服務一級標準4.1基本要求4.1.1客戶服務場所1設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。2公示物業(yè)服務企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3客戶服務場所工作時間，工作日不少于8小時，其他時間設置值班人員。4設置并公示24小時服務電話。4.1.2人員1從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2從業(yè)人員佩戴標志。3配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。4項目負責人具有2年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關企業(yè)管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。4.1.3制度1建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。2建立突發(fā)公共事件應急預案。3建立物業(yè)服務工作記錄。4.1.4檔案1建立物業(yè)管理檔案。2配備檔案管理人員。4.1.5標志設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。4.1.6客戶服務1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。2涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。3對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。4水、電急修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設備設施應在30分鐘內告知。5業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。6每年公開征集1次物業(yè)服務意見，公示整改情況。7配合相關部門進行公益性宣傳。8按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。4.1.7專項服務委托管理1簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。2專項服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3專項服務企業(yè)人員佩戴標志。4對專項服務進行監(jiān)督及評價。4.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護4.2.1綜合管理1建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。7雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8設備機房1）每月清潔1次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。5）張貼或懸掛相關制度、證書。4.2,2共用部位1房屋結構每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。2建筑部件1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每年檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構筑物1）每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1次雨、污水管井等。3）每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1次防雷裝置。4.2.3空調系統(tǒng)1運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。2運行期間每日巡視1次空調系統(tǒng)，保證室內溫度符合相關規(guī)定。3每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。4.2.4二次供水設施1按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。2每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3每半年切換1次備用水泵。4每年檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。4.2.5排水系統(tǒng)1排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。2污水泵汛期每日巡視1次，平時每月巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1次。3化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。4.2.6照明和電氣設備1樓內照明每周巡視1次，一般故障1日內修復；復雜故障1周內修復。2樓外照明每2周巡視1次，一般故障3日內修復；復雜故障2周內修復。3應急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4低壓柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。5低壓配電箱和線路每季度巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。6控制柜每季度巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7發(fā)電機每季度試運行1次，保證運行正常。8配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。4.2.7安全防范系統(tǒng)1報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。2對講門口機每季度檢查1次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1次；每年內部除塵1次。3網(wǎng)絡控制箱每年檢查1次外觀、接線；每年表面清潔1次；每年內部除塵1次。4紅外對射探測器每年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。5圖像采集設備每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。6攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7解碼器每年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每年表面清潔1次；每年內部除塵1次。8云臺每年檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每年表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9巡更點每半年檢查1次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。10讀卡器每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次，查看防水狀況。11電磁鎖門鎖每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕每季度檢查1次開鎖功能、接線。4.2.8電梯1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗中請。3日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。6制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場。4.2.9水景1啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1次防漏電設施。3設置必要的安全警示標志。4水質符合衛(wèi)生要求。4.3消防安全防范4.3.1綜合管理1建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。2成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1次消防安全培訓。4每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6消防控制室設專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。4.3.2消防設施設備維修養(yǎng)護1火災自動報警系統(tǒng)1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設備每日巡查1次設備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。3）備用電源每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。2消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每2年機柜內的設備內部除塵1次。3防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4防火分隔設施每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年檢查維護1次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油。5水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每半年檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內、外消火栓。6應急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。7消防電梯每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。8滅火器每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。4.4綠化養(yǎng)護4.4.1基本要求1喬木植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 2灌木植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 3綠籬和色塊植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4地被和花壇植物花壇植物死亡率低于15%。 5草坪保證基本成活。4.4.2綠化養(yǎng)護內容1灌溉根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。2施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3年至4年施肥1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。3病蟲害防治植物生長季每月檢查1次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲害現(xiàn)象。4整形修剪一般喬木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1次，全年至少修剪5次。5除草每年全面除草1次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。 6垃圾處理綠化作業(yè)產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理1次。4,4.3工作檢查和記錄生長季節(jié)每月檢查1次植物生長情況。4.5環(huán)境衛(wèi)生4.5.1生活垃圾的收集、清運1按有關規(guī)定和標準實行垃圾分類。2配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5日噴灑1次殺蟲藥。4每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.2物業(yè)共用部分清潔1樓內1)大堂、一層候梯廳每日清掃1次、每周清拖1次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。2)樓道、樓梯每周清掃1次、每季度清拖1次樓道、樓梯地面。每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。2電梯轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。3天臺、屋面雨季前清掃1次天臺、屋面。4樓外道路及設施每日清掃1次樓外道路。5水景根據(jù)水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。6有害生物預防和控制配合相關部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。4.5.3工作檢查和記錄每日抽查1次清潔質量，做好記錄。4.6公共秩序維護4.6.1主要出入口有人值守。4.6.2制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視1次，22：00至次日6：00巡視1次。4,6.3巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。4.6.4機動車輛憑證出入。4.6.5安防控制室設專人24小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應留存30日備查。4.6.6對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。4.6.7記錄與檔案1各項工作記錄完整有效。2檔案齊全。4.7裝飾裝修管理4.7.1建立裝飾裝修管理服務制度。4.7.2建立裝飾裝修管理檔案。4.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。4.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。4.7.5裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。4,7,6委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?日內清運。5住宅物業(yè)服務二級標準5,1基本要求5,1.1客戶服務場所1設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。2公示物業(yè)服務企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3客戶服務場所工作時間，工作日不少于8小時，其他時間設置值班人員。4設置并公示24小時服務電話。5.1.2人員1從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。3配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。4項目負責人具有3年以上物業(yè)服務企業(yè)管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。5.1.3制度1建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。2建立突發(fā)公共事件的應急預案。3建立物業(yè)服務工作記錄。5.1.4檔案1建立物業(yè)管理檔案。2配備檔案管理人員。3應用計算機管理基本信息、基礎資料。5.1.5標志設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。5.1.6客戶服務1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。2涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。3對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。4水、電急修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設施設備應在30分鐘內告知。5業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。6每年公開征集1次物業(yè)服務意見，公示整改情況。7配合相關部門進行公益性宣傳。8按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。5.1.7專項服務委托管理1簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。2專項服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3專項服務企業(yè)人員佩戴標志。4對專項服務進行監(jiān)督及評價。5.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護5.2.1綜合管理1建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。7雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8設備機房1）每月清潔1次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。5）張貼或懸掛相關制度、證書。5.2.2共用部位1房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2建筑部件1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每2月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每半年檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構筑物1）每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1次雨、污水管井等。3）每2月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1次防雷裝置。5.2.3空調系統(tǒng)1運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。2運行期間每日巡視1次空調系統(tǒng)，保證室內溫度符合相關規(guī)定。3每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。4每年對空調系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。5.2.4二次供水設施1按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。2每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3每半年切換1次備用水泵。4每年檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。5.2.5排水系統(tǒng)1排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。2污水泵汛期每日巡視1次，平時每2周巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1次。3化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。5.2.6照明和電氣設備1樓內照明每周巡視2次，一般故障1日內修復；復雜故障1周內修復。2樓外照明每周巡視1次，一般故障2日內修復；復雜故障2周內修復。3應急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4低壓柜每日巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。5低壓配電箱和低壓線路每季度巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。6控制柜每月巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7發(fā)電機每季度試運行1次，保證運行正常。8配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。5.2.7安全防范系統(tǒng)1報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。2對講門口機每2月檢查1次按鍵、顯示屏等；每2月表面清潔1次；每年內部除塵1次。3網(wǎng)絡控制箱每半年檢查1次外觀、接線；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。4紅外對射探測器每半年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。5圖像采集設備每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。6攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7解碼器每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。8云臺每半年檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9巡更點每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。10讀卡器每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次，查看防水狀況。11電磁鎖門鎖每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕每季度檢查1次開鎖功能、接線。5.2.8電梯1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗中請。3日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。6制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場。5.2.9水景1啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施，每2月檢查1次防漏電設施。3設置必要的安全警示標志。4水質符合衛(wèi)生要求。5.3消防安全防范5.3.1綜合管理1建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。2成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2次消防安全培訓。4每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6消防控制室設專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。5.3.2消防設施設備維修養(yǎng)護1火災自動報警系統(tǒng)1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設備每日巡查1次設備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。3）備用電源每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。2消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。3防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4防火分隔設施每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養(yǎng)護1次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油。5水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每年檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內、外消火栓。6應急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。7消防電梯每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。8滅火器每周巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。5.4綠化養(yǎng)護5.4.1基本要求1喬木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 2灌木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3綠籬和色塊植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 4地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。 5草坪保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。 5.4.2綠化養(yǎng)護內容1灌溉出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1次。2施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。3病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2周檢查1次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪喬木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1次至2次,全年至少修剪10次。5除草每年全面除草2次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。 6垃圾處理綠化作業(yè)產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理2次。5.4.3工作檢查和記錄1生長季節(jié)每2周檢查1次植物生長情況。2編制綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。5.5環(huán)境衛(wèi)生5.5.1生活垃圾的收集、清運1按有關規(guī)定和標準實行垃圾分類。2配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑1次殺蟲藥。4每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5垃圾清運車外觀整潔。5.5.2物業(yè)共用部分清潔1樓內1）大堂、一層候梯廳每日清掃1次、每周清拖2次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯每周清掃2次、每月清拖1次樓道、樓梯地面。每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。2電梯轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。3天臺、屋面雨季前、雨季期間各清掃1次天臺、屋面。每季度巡查1次天臺、內天井，有雜物及時清掃。4樓外道路及設施每日清掃1次樓外道路。每季度清潔1次樓外公共照明及共用設施；每半年清潔1次雨蓬、門頭等。5水景根據(jù)水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。6有害生物預防和控制配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。5.5.3工作檢查和記錄每日檢查1次清潔質量，做好記錄。5.6公共秩序維護5.6.1主要出入口有專人值守。5.6.2制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視1次，22：00至次日6：00巡視1次。5.6.3巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。5.6.4機動車輛憑證出入。5.6.5安防控制室設專人24小時值守;監(jiān)控影像資料、報警記錄應留存30日備查。5.6.6對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。5.6.7記錄與檔案1各項工作記錄完整有效。2檔案齊全。5.7裝飾裝修管理5.7,1建立裝飾裝修管理服務制度。5.7.2建立裝飾裝修管理檔案。5.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。5.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。5.7.5裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。5.7,6委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?日內清運。6住宅物業(yè)服務三級標準6.1基本要求6.1.1客戶服務場所1設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設備。2公示物業(yè)服務企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3客戶服務中心工作時間，工作日不少于8小時，其他時間設置值班人員。4設置并公示24小時服務電話。6.1.2人員1從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標志。3配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。4項目負責人具有2年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。6.1.3制度1建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。2建立突發(fā)公共事件的應急預案。3建立培訓體系，定期組織培訓與考核。4建立物業(yè)服務工作記錄。6.1.4檔案1建立物業(yè)管理檔案。2配備檔案管理人員。3應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。6.1.5標志設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。6.1.6客戶服務1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。2涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。3對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。4水、電急修20分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設施設備應在30分鐘內告知。報修進行回訪。5業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2個工作日內回復。投訴進行回訪。6每年公開征集1次物業(yè)服務意見，公示整改情況。7每月組織1次項目服務質量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8每年組織業(yè)主參觀共用設施設備機房。9每年至少組織1次社區(qū)文化活動。10設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。11按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。12有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。6.1.7專項服務委托管理1簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。2專項服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。4對專項服務進行監(jiān)督管理及評價。6.2共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護6.2.1綜合管理1建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。7雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8設備機房1）每月清潔1次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。6.2.2共用部位1房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2建筑部件1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每季度檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構筑物1）每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1次雨、污水管井等。3）每月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1次防雷裝置。6.2.3空調系統(tǒng)1運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。2運行期間每日巡視1次空調系統(tǒng)，保證室內溫度符合相關規(guī)定。3制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4每年檢查1次管道、閥門并除銹。5每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。7每年對空調系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。6.2.4二次供水設施1按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3每季度切換1次備用水泵。4每年檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。6.2.5排水系統(tǒng)1排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2污水泵汛期每日巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每2周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。3化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。6.2.6照明和電氣設備1樓內照明每周巡視3次，一般故障1日內修復；復雜故障5日內修復。2樓外照明每周巡視1次，一般故障1日內修復；復雜故障1周內修復；每月調整1次時間控制器。3應急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4低壓柜每日巡視2次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。5低壓配電箱和低壓線路每月巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。6控制柜每2周巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機和蓄電池。8檢測每5年檢驗1次內部核算電能表。9配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志準確。6.2.7安全防范系統(tǒng)1報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。2對講門口機每月檢查1次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1次；每半年內部除塵1次。3網(wǎng)絡控制箱每半年檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。4紅外對射探測器每季度檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。5圖像采集設備每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。6攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。7解碼器每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。8云臺每半年檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9巡更點每月檢查1次外觀；每月表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。10讀卡器每月檢查1次外觀；每月表面清潔1次，查看防水狀況。11電磁鎖門鎖每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕每2月檢查1次開鎖功能、接線。6.2.8電梯1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗中請。3日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。6制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場。6.2.9水景1啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1次防漏電設施。3設置必要的安全警示標志。4水質符合衛(wèi)生要求。6.3消防安全防范6.3.1綜合管理1建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。2成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2次消防安全培訓。4每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6消防控制室設專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。6.3.2消防設施設備維修養(yǎng)護1火災自動報警系統(tǒng)1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設備每日巡查1次設備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。3）備用電源每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。2消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。3防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4防火分隔設施每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養(yǎng)護2次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油。5水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每半年檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內、外消火栓。6應急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。7消防電梯每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。8滅火器每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。6.4綠化養(yǎng)護6.4.1基本要求1喬木植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于85%。2灌木植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3綠籬和色塊植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。 4地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。5草坪草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。 6.4.2綠化養(yǎng)護內容1灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當增加灌溉次數(shù)。2施肥根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。3病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4整形修剪喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪1次；冷季型草坪應根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5除草每年全面除草3次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6垃圾處理綠化作業(yè)產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理3次。6,4.3工作檢查1生長季節(jié)每月檢查3次綠化工作。2編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3有綠化檔案。6.5環(huán)境衛(wèi)生6.5.1生活垃圾的收集、清運1實行生活垃圾分類收集。2配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。4每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5垃圾清運車外觀整潔。6.5.2物業(yè)共用部分清潔1樓內1）大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。每季度除塵1次樓內燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。2電梯轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。3天臺、屋面每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每2月清掃1次天臺、屋面。每月巡查1次天臺、內天井，有雜物及時清掃。4樓外道路及設施每日清掃1次、巡視保潔2次樓外道路。每月清潔1次樓外公共照明及共用設施；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5水景根據(jù)水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。6有害生物預防和控制配合相關部門進行有害生物預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。7雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。6.5.3工作檢查和記錄1每日檢查1次清潔質量，做好記錄。2每季度全面檢查1次清潔質量，做好記錄。3清潔檔案齊全。6.6公共秩序維護6.6.1主要出入口有專人24小時值守。6.6.2制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22： 00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。6,6.3巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。6.6.4機動車輛憑證出入。6.6.5安防控制室設專人24小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應留存30日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。6.6.6對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。6.6.7每年進行2次專項應急預案演習，做好記錄。6.6.8備勤人員24小時待崗。6.6.9記錄與檔案1各項工作記錄完整有效。2檔案齊全。6.7裝飾裝修管理6.7.1建立裝飾裝修管理服務制度。6.7.2建立裝飾裝修管理檔案。6.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。6.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。6.7.5裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。6.7,6委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?日內清運。7住宅物業(yè)服務四級標準7.1基本要求客戶服務場所1設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡等辦公設備。2公示物業(yè)服務企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。3客戶服務中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于8小時，其他時間設置值班人員。4設置并公示24小時服務電話。7.1.2人員1從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2服務人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。3配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。4項目負責人具有3年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。7.1.3制度1建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。2建立突發(fā)公共事件的應急預案。3建立培訓體系，定期組織培訓、考核。4建立物業(yè)服務工作記錄7.1.4檔案1建立物業(yè)管理檔案，2配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。3應用物業(yè)服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。7.1.5標志設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。7.1.6客戶服務1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。2涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。3對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。4水、電急修20分鐘內、其他報修30分鐘內到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設施設備應在30分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。 5業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。投訴回訪率100%。 6每年至少公開征集1次物業(yè)服務意見，問卷率80%以上，公示整改情況。7每月組織1次項目服務質量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8每年組織業(yè)主參觀共用設施設備機房。9每年至少組織2次社區(qū)文化活動。10重要節(jié)日進行美化裝飾。11設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。12按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。13有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。7.1.7專項服務委托管理1簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。2專項服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。3專項服務企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。4對專項服務進行監(jiān)督及評價。共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護7.2.1綜合管理1建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。3組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。5每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。7雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8設備機房1）每月清潔1次，室內無雜物。2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）設施設備標志、標牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2共用部位1房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。2建筑部件1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每2月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構筑物1）每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）每2月檢查1次雨、污水管井等。3）每2周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1次防雷裝置。7.2.3空調系統(tǒng)1運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。2運行期間每日巡視1次空調系統(tǒng)，保證室內溫度符合相關規(guī)定。3制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4每年檢查1次管道、閥門并除銹。5每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風管。7每年對空調系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。7.2.4二次供水設施1按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。3每2月切換1次備用水泵。4每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。7.2.5排水系統(tǒng)1排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2污水泵汛期每日巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。3化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。7.2.6照明和電氣設備1樓內照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；其他復雜故障3日內修復。2樓外照明每周巡視3次；一般故障1日內修復；其他復雜故障5日內修復；每2周調整1次時間控制器。3應急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。4低壓柜每日巡視2次設備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。5低壓配電箱和低壓線路每月巡視2次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。6控制柜每周巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置。7發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常;每年1次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每日巡視1次充電機和蓄電池。8檢測每3年檢驗1次內部核算電能表。9配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。7.2.7安全防范系統(tǒng)1報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每周表面清潔1次；每年內部除塵1次。2對講門口機每2周檢查1次按鍵、顯示屏等；每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。3網(wǎng)絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。4紅外對射探測器每2月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每2月表面清潔1次；每半年內部除塵1次。5圖像采集設備每周檢查2次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。6攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。7解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每年內部除塵1次。8云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9巡更點每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。10讀卡器每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。11電磁鎖門鎖每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕每月檢查1次開鎖功能、接線。7.2.8電梯1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗中請。3日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。6制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在15分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場。7.2.9水景1啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每2周檢查1次防漏電設施。3設置必要的安全警示標志。4水質符合衛(wèi)生要求。消防安全防范7.3.1綜合管理1建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。2成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2次消防安全培訓。4每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6消防控制室設專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。消防設施設備維修養(yǎng)護1火災自動報警系統(tǒng)1）火災報警控制器、聯(lián)動控制設備每日巡查1次設備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。3）備用電源每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。2消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。3防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4防火分隔設施每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養(yǎng)護2次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油。5水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內、外消火栓。6應急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。7消防電梯每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。8滅火器每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。7.4綠化養(yǎng)護7.4.1基本要求1喬木植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于90%。 2灌木植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3綠籬和色塊植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。 4地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。5草坪草坪整齊，覆蓋率高于95%。 7.4.2綠化養(yǎng)護內容1灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。2施肥喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應使用有機肥料。3病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發(fā)生。4整形修剪喬木每年修剪1次至2次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪1次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。5除草每年全面除草4次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn)50厘米以上的雜草應及時清除。6垃圾處理綠化作業(yè)產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理5次。7.4.3工作檢查1生長季節(jié)每月檢查4次綠化工作。2編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3綠化檔案齊全。7.5環(huán)境衛(wèi)生7.5.1生活垃圾的收集、清運1實行生活垃圾分類收集。2配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。4每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。物業(yè)共用部分清潔1樓內1）大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2次信報箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每2周擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面。每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。每季度除塵1次樓內燈具。根據(jù)地面材質，定期做地面清洗、養(yǎng)護。每日巡視保潔2次樓道、樓梯。2電梯轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔3次電梯轎箱。3天臺、屋面每季度清掃1次天臺、屋面；雨