酒店投資決策分析的應(yīng)用案例

第7章酒店投資決策分析的應(yīng)用案例第一頁，共六十五頁。內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項目的投資比較分析第二頁，共六十五頁。一、酒店投資項目背景（1）微觀背景：酒店投資與企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展（2）宏觀背景：區(qū)域酒店業(yè)嚴(yán)重滯后于旅游業(yè)發(fā)展第三頁，共六十五頁。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與估算（1）項目規(guī)模與投資估算表7-12002年全國4、5星級規(guī)模酒店總量客房總量（間）客房平均數(shù)量五星星級635143500226資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒》（2003）根據(jù)以上資料分析，加上為保證企業(yè)會務(wù)接待的正常需要，初步確定擬新建酒店未來客房數(shù)量為220間。為保證項目投資的準(zhǔn)確性及可比性，項目總投資測算的方法按照國際慣例，以“客房數(shù)量方法”計算，一個房間投資40萬元，因此該酒店需要總投資為220間×40=8800萬元（含所有的設(shè)施設(shè)備費用）。根據(jù)對該企業(yè)項目管理部的調(diào)研訪談可知，項目評審會議規(guī)模最大的為210人，最小的大約在70人。而根據(jù)調(diào)查，2002年全國高星級酒店平均客房數(shù)不低于200間（表7-1）。第四頁，共六十五頁。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與估算（2）項目計算期的確定高星級酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之間。但由于多個方面的原因，酒店本身的經(jīng)營年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。為評估分析方便起見，該酒店項目的計算期取18年，建設(shè)期為3年，第4年試營業(yè)，第5年開始正式營業(yè)。（3）項目投資來源與運用的說明項目第一年投資2000萬，主要包括項目籌建、酒店區(qū)位選擇、地質(zhì)勘測以及置地、土建招標(biāo)等費用；這部分投資完全用自有資金。第二年投資5000萬，主要包括建筑工程費、設(shè)備購置費，其中自有資金為2400萬元，余為貸款。第三年投資1800萬，主要包括安裝工程費，全部為長期借款。項目長期借款為4400萬元，長期貸款利率為2006年8月18日中國建設(shè)銀行剛調(diào)整過的5年期以上的企業(yè)貸款利率6.84%。建設(shè)期間只計息不還款，第四年開始還貸，每年付清利息并分10年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。項目建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)原值內(nèi)，折舊年限為40年，殘值率5%（為簡便起見，不考慮酒店物業(yè)的自然升值情況）。第五頁，共六十五頁。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與估算（4）項目流動資金準(zhǔn)備參照國內(nèi)五星級酒店項目有關(guān)資料，假定在酒店運營的第一年，需要投入300萬元作為酒店的流動資金，用于維持酒店的正常運營，主要包括員工工資、客房低值易耗品及餐飲成本等。流動資金全部用短期借款解決，在第4年年初一次性投入，并第4年年末一次性還清。從第5年開始，300萬元流動資金的借貸還款方式仍然照舊：即當(dāng)年年初一次性借入、當(dāng)年年末一次性還清，借款本金互相抵消，直到計算期期末，每年只支付流動資金借款利息。（5）項目正常經(jīng)營期內(nèi)的周期性裝修投入按照酒店行業(yè)特點，一般需要5-8年左右對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力。這里我們假設(shè)，酒店每5年利用其自身營運的資金積累對酒店進行內(nèi)外部裝修，并假設(shè)每次裝修所發(fā)生的總費用折合每間客房為2.5萬元，即需要每5年開始的第一年投入550萬對酒店進行重新裝修。裝修費用按照5年來計提或攤銷，假定期末沒有殘值。第六頁，共六十五頁。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與估算（6）項目銷售收入的測算酒店投資項目在計算期內(nèi)各年的收入如表7-2所示。表7-2酒店項目收入預(yù)測項目營業(yè)期第4-10年第11-18年外部收入客房收入（萬元）23362746餐飲收入（萬元）360360會議收入（萬元）88停車場收入（萬元）1010外部收入合計27153124內(nèi)部收入會務(wù)收入（萬元）16001500總計43154624第七頁，共六十五頁。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與估算（7）銷售稅金及附加和經(jīng)營成本的預(yù)測①經(jīng)營成本對經(jīng)營成本費用的估算，參照國內(nèi)部分高星級酒店經(jīng)濟可行性分析中一些成熟的經(jīng)驗，餐飲成本按照綜合成本率50%計算，會議室按照綜合成本率10%計算，人工成本按照項目規(guī)模與人工費用的比例關(guān)系計算?？紤]到酒店想當(dāng)部分收入來源于企業(yè)內(nèi)部及相關(guān)客戶單位的會務(wù)費用，因此，假定酒店在第一個階段即第4-10年的總經(jīng)營成本約占總收入的40%，酒店在第二個階段即第11-18年的總經(jīng)營成本約占總收入的30%，從而得到各階段酒店經(jīng)營成本分別約為1726萬元和1387萬元。②銷售稅金及附加銷售稅金及附加按照銷售收入的5.65%計算，則第4-10年各年的銷售稅金及附加為244萬元，第11-18年為261萬元。第八頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價（1）借款需要量計算（2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計算（3）固定資產(chǎn)折舊計算（4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算（5）利潤與所得稅的計算（6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期（7）自有資金投資的內(nèi)部收益率與投資回收期（8）項目償債能力分析（9）項目財務(wù)分析結(jié)論(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)第九頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（1）項目借款需要量計算各年份借款需要量見表7-3。表7-3酒店各年份借款需要量年份1234合計固定投資總數(shù)（萬元）20005000180008800流動資金000300300自有資金20002400004400借款需要量0260018003004700第十頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計算假定每年借款發(fā)生在年中，當(dāng)年借款額只記一半利息。由于貸款利率為6.84%，可知項目建設(shè)期內(nèi)的利息為334萬元（表7-4）。第四年年初累計欠款為4734萬元，該金額亦即利息資本化后的總借款本金。表7-4酒店固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息年份1234附注年初欠款0026894734建設(shè)期利息為334當(dāng)年借款026001800

當(dāng)年利息089245

年末欠款累計026894734

第十一頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（3A）固定資產(chǎn)折舊計算項目計算期為18年，第3年年末建成投入運營，故累計提取折舊年數(shù)為15年。取殘值率為5%，建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)原值內(nèi)。年折舊額=[(8800+334)×(1-5%)]÷40=217（萬元）。第18年回收固定資產(chǎn)余值為：（8800+334）-217×15=5880（萬元）。（3B）經(jīng)營期裝修費用攤銷的估算每5年開始的第一年投入550萬對酒店進行重新裝修。費用按照5年來計提攤銷，不考慮殘值，因此，每年的攤銷額為：550÷5=110（萬元）。第十二頁，共六十五頁。年份456789101112131415161718建筑物原值9134

折舊費217217217217217217217217217217217217217217217凈值891787008483826680497832761573997182696567486531631460975880裝修原值

550

550

折舊費

110110110110110110110110110110凈值

44033022011004403302201100折舊攤銷合計217217217217217327327327327327327327327327327凈值合計891787008483826680498272794576197292696571886861653462075880表7-5固定資產(chǎn)折舊、攤銷估算表（單位：萬元）第十三頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算根據(jù)與銀行協(xié)商的條件，第4年開始支付每年的利息再還本金的1/10，10年內(nèi)還清，利息可計入當(dāng)期損益，詳見表7-6。表7-6酒店固定資產(chǎn)投資還款計劃年份45678910111213年初欠款47344261378833142841236718941420947473當(dāng)年利息支付324291259227194162130976532當(dāng)年還本473473473473473473473473473473年末欠款累計42613788331428412367189414209474730貸款利率為6.84%第十四頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（5）利潤與所得稅的計算所得稅稅率假定為25%。第4年至第18年利潤及所得稅的計算結(jié)果見表7-7。表7-7酒店利潤與所得稅的計算年份456789101112131415161718銷售收入431543154315431543154315431546244624462446244624462446244624經(jīng)營成本172617261726172617261726172613871387138713871387138713871387折舊與攤銷217217217217217327327327327327327327327327327固定投資借款利息32429125922719416213097653200000流動資金利息212121212121212121212121212121銷售稅金及附加244244244244244244244261261261261261261261261利潤總額178418161849188119131836186825312563259626282628262826282628所得稅446454462470478459467633641649657657657657657稅后利潤133813621386141114351377140118981922194719711971197119711971第十五頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期全部投資的現(xiàn)金流量表見表7-8。根據(jù)表內(nèi)所示凈現(xiàn)金量，計算得到全部投資的內(nèi)部收益率IRR=17.91%；投資回收期（從投資開始年份起）Pt=7.83年。序號項目建設(shè)期營業(yè)期1234567891011121314151617181現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

4315431543154315431543154315462446244624462446244624462446241.2回收固定資產(chǎn)余值

58801.3回收流動資金

3002現(xiàn)金流出

2.1固定投資200050001800

2.2流動資金

300

2.3經(jīng)營成本

1726172617261726172617261726138713871387138713871387138713872.4銷售稅金及附加

2442442442442442442442612612612612612612612612.5所得稅

4464544624704784594676336416496576576576576573凈現(xiàn)金流量-2000-5000-18001599189118831875186718861878234323352327231923192319231984994累計凈現(xiàn)金流-2000-7000-8800-7201-5310-3427-155231522014079642287571108313402157201803920357288565稅前凈現(xiàn)金流-2000-5000-18002045234523452345234523452345297629762976297629762976297691566稅前累計凈現(xiàn)金流-2000-7000-8800-6755-4410-20652802625497173161029113267162421921822193251692814437300第十六頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（7）自有投資的內(nèi)部收益率與投資回收期自有資金投資的現(xiàn)金流量表見表7-9。根據(jù)表內(nèi)所示的凈現(xiàn)金量，計算得到自有資金投資的內(nèi)部收益率IRR=22.24%；投資回收期Pt=6.94年。序號項目建設(shè)期營業(yè)期1234567891011121314151617181現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

4315431543154315431543154315462446244624462446244624462446241.2回收固定資產(chǎn)余值

58801.3回收流動資金

3002現(xiàn)金流出

2.1自有資金投資200024000

2.2經(jīng)營成本

1726172617261726172617261726138713871387138713871387138713872.3銷售稅金及附加

2442442442442442442442612612612612612612612612.4所得稅

4464544624704784594676336416496576576576576572.5固定投資本金償還

473473473473473473473473473473000002.6固定投資利息支付

324291259227194162130976532000002.7流動資金本金償還

3002.8流動資金利息支付

2121212121212121212121212121213凈現(xiàn)金流量-2000-240001081110611301154117812301255175217761800229822982298229881784累計凈現(xiàn)金流-2000-4400-4400-3319-2213-1083711250248037345486726290621136013658159561825426432第十七頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（8）項目償債能力分析由表7-10可知，該酒店投資項目如果用全部稅后利潤加上折舊來歸還固定投資的借款本金，則在第6年間可以還清。根據(jù)借款償還期的計算公式，可以得到該項目的借款償還期為：A借款償還期表7-10酒店投資項目的借款還本付息計劃序號項目4561年初欠款4734318016012還款來源

3銷售收入4315431543154經(jīng)營成本1726172617265折舊費2172172176固定投資借款利息3242912597流動資金利息2121218銷售稅金及附加2442442449利潤總額17841816184910所得稅44645446211稅后利潤13381362138612年末欠款(1-11-5)31801601-3Pd＝(N－l)＋D/Y＝(6－l)＋1601/(1386＋217)＝5.998（年）第十八頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（8）項目償債能力分析ICR＝EBIT／PIEBIT：稅息前利潤，即利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和。PI：當(dāng)期應(yīng)付利息，即計入總成本費用的總利息費用。B利息備付率表7-11酒店投資項目的利息備付率年份45678稅息前利潤EBIT21282128212821282128應(yīng)付利息PI344312280247215利息備付率ICR6.196.827.618.619.91數(shù)據(jù)來源：表7-7或表7-10第十九頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（9）項目財務(wù)分析結(jié)論上述分析表明，該酒店投資項目全部投資、自有資金投資的內(nèi)部收益率（IRR）分別高達17.91%和22.24%，對應(yīng)的投資回收期（Pt）分別為7.83年和6.94年，說明項目具有較好的盈利能力，并能在較短的時間內(nèi)收回投資。從項目的借款償還期指標(biāo)看，該酒店投資項目的借款償還期約為6年，即在建成后的第2年可清償借款；從項目的利息備付率指標(biāo)看，該投資項目第4-8年各年的利息備付率遠高于2。由此說明該項目具有很好的償債能力。第二十頁，共六十五頁。四、項目不確定性分析（1）全部資金投資的敏感性分析（2）自有資金投資的敏感性分析(1)(2)第二十一頁，共六十五頁。四、項目不確定性分析（1）全部資金投資的敏感性分析(1)(2)表7-12全部資金投資的敏感性分析

不確定性因素變化對IRR的影響對投資回收期的影響

銷售收入運營成本絕對值相對變化絕對值相對變化017.91%7.83年1+10%19.40%8.32%7.42年-5.24%2-10%16.39%-8.49%8.33年6.39%3-10%18.89%5.47%7.52年-3.96%4+10%16.92%-5.53%8.19年4.60%表7-12為項目（全部資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對銷售收入及運營成本的敏感性變化。由表知，銷售收入比運營成本對項目的影響更大，或項目內(nèi)部收益率及投資回收期對銷售收入的變化更為敏感。第二十二頁，共六十五頁。四、項目不確定性分析(1)(2)（2）自有資金投資的敏感性分析表7-13為項目（自有資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對銷售收入及運營成本的敏感性變化。由表可知，銷售收入比運營成本對項目盈利能力的影響更大，或項目內(nèi)部收益率及投資回收期對銷售收入的變化更為敏感。表7-13自有資金投資的敏感性分析

不確定性因素變化對IRR的影響對投資回收期的影響

銷售收入運營成本絕對值相對變化絕對值相對變化022.24%6.94年1+10%24.37%9.58%6.42年-7.49%2-10%20.04%-9.89%7.63年9.94%3-10%23.68%6.47%6.54年-5.76%4+10%20.79%-6.52%7.43年7.06%第二十三頁，共六十五頁。內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項目的投資比較分析第二十四頁，共六十五頁。一、案例項目基本情況本項目為4星級標(biāo)準(zhǔn)公寓式酒店，2002年底正式營業(yè)。酒店位于靜安區(qū)，交通便利，距離機場10分鐘車程，距離火車站15分鐘車程。酒店高33層，建筑面積約45200M2。其中，第一到第三層為店面及辦公樓，第4層是酒店辦公室，第32層和33層有中餐廳、酒吧、桑拿中心、美容美發(fā)室、健身房等配套設(shè)施（部分設(shè)施在建設(shè)中），其余樓層皆為豪華客房(共441套)。該項目可出售的441套房間的總面積為39681M2(表7-14)。表7-14上海A公寓酒店產(chǎn)品特點房型單位數(shù)(套)單位面積(M2)面積總計(M2)豪華三室二廳301444320豪華二室二廳301644920高級二室一廳8710389619011810620一室一廳84907560一室120273240小計44139681商業(yè)及辦公用房5600總計45281第二十五頁，共六十五頁。二、不同經(jīng)營模式下的投資方案說明本投資方案在不同的經(jīng)營模式下，存在多種可能的具體方案，如表7-15。表7-15各種方案及其所對應(yīng)的經(jīng)營模式方案方案所對應(yīng)的經(jīng)營模式方案1收購公寓酒店，分拆出售后回租經(jīng)營方案1A100%自有資金收購方案1B30%自有資金、70%銀行貸款收購方案2收購公寓酒店，分拆出售后不回租經(jīng)營方案2A100%自有資金收購方案2B30%自有資金、70%銀行貸款收購方案3收購公寓酒店，分拆出售后回租委托經(jīng)營方案3A100%自有資金收購方案3B30%自有資金、70%銀行貸款收購為簡單起見，以下僅針對方案1A和方案2A的盈利能力進行比較分析。根據(jù)財務(wù)杠桿原理，方案1B更優(yōu)于方案1A。顯然，方案2和方案3也是如此。方案3涉及委托專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營管理。如能聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，則該公寓式酒店后期的經(jīng)營和投資回報會更有保障。因此，只要收購后保證能順利分拆出售，方案3將更優(yōu)于方案1、2的盈利能力。第二十六頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)（1）初始投資（2）收入估算（3）經(jīng)營成本估算（4）折舊費及經(jīng)營期末回收固定資產(chǎn)余值（5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算（6）項目盈利能力（7）項目方案的不確定性第二十七頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（1）初始投資本項目方案的初始投資包括收購該公寓所發(fā)生的所有投入，具體包括公寓房收購款、購房發(fā)生的中介費和購房契稅。假定初始投資在項目實施的第一年年初完成。

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)項目整體收購價格面積契稅率金額公寓房收購價款830045281

37582.23收購時的中介費

750.00購房契稅

1.50%563.75合計金額（萬元）

38895.98第二十八頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（2）收入估算項目收入包括三個部分，一是分拆出售441套公寓房所取得的房屋銷售收入，二是出租1-3層、32-33層商業(yè)辦公用房所取得的年租金收入，三是回租后經(jīng)營公寓式酒店的經(jīng)營收入。假定所有收入在項目實施的每年年末實現(xiàn)。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)1）公寓房銷售收入估算公寓房銷售單價10000元/平方米公寓房可售面積39681平方米銷售收入39681萬元酒店式公寓的售價一般比同區(qū)域的普通住房均價高出2000-4000元/M2，目前上海市酒店式公寓的售價都在1萬元到2萬元/M2不等，因此假定公寓銷售工作在項目第一年內(nèi)完成，銷售價格為1萬元/M2。2）商業(yè)辦公用房年租金收入1-3層樓面年租金3×3000×365÷10000=328.5（萬元）32-33層年租金72萬元年租金收入合計400.5假設(shè)實際租金價格是3元/M2

·天，全部出租，總面積3000M2第二十九頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（2）收入估算(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)3）回租后公寓式酒店年經(jīng)營收入：4534.18（萬元，表7-16）表7-16酒店客房收入估算房型單位（套）單價（元/天）入住率年收入（萬）豪華三室二廳3076850%420.48豪華二室二廳3069850%382.16高級二室一廳17766850%2157.81一室一廳8455850%855.41一室12032850%718.32總計441

4534.18注：根據(jù)從酒店物業(yè)部門的調(diào)查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率為78.5%，即使是在淡季、或在“非典”期間，公寓式酒店的客房入住率也在50%以上。第三十頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（3）經(jīng)營成本估算1）對應(yīng)于公寓房銷售所發(fā)生的成本費用（即在第一年內(nèi)發(fā)生的成本費用）。該成本費用具體包括公寓房銷售推介費用和委托銷售費用（不含增值稅）。公寓房銷售推介費用：設(shè)定為400（萬元）委托銷售費用（銷售額1.5%）：39681×1×1.5%=595.22（萬元）項目第一年內(nèi)發(fā)生的成本費用合計為：995.22（萬元）2）回租后（從第2年開始到項目經(jīng)營期結(jié)束）每年應(yīng)支付的費用：每年應(yīng)支付給公寓購買者的費用（目前上海酒店式公寓的年投資回報率在7%-8%之間，這里假定公寓購買者的投資回報率為8%）：39681×1×8%=3174.48（萬元）酒店年經(jīng)營成本：按物業(yè)管理公司提供資料，上海同類酒店的經(jīng)營成本約占酒店經(jīng)營收入的12%。本項目假定該比率為15%。故本項目的經(jīng)營成本為：（72+328.5+4534.18）×15%=740.24（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)第三十一頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（4）折舊費及經(jīng)營期末回收固定資產(chǎn)余值本項目方案因公寓房已出售，故折舊只針對商業(yè)辦公用房計提，回收固定資產(chǎn)余值亦是。商業(yè)辦公用房原值（含購房款、中介費和契稅）：=5600×0.83+750×5600÷45281+5600×0.83×1.5%=4810.47（萬元）年折舊費（按40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊，不考慮殘值）：=4810.47÷40=120.26（萬元）經(jīng)營期結(jié)束時（第16年年末），回收固定資產(chǎn)余值：=4810.47-120.26×15=3006.57（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)第三十二頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算該項目將公寓改造成為公寓酒店、并分拆出售，由此產(chǎn)生的增值需要繳納增值稅。若按固定資產(chǎn)處理方式，增值稅為增值部分的6%：39681×（1-0.83）×6%=404.75（萬元）經(jīng)營稅金及附加（按銷售收入的6%計）：（72+328.5+4534.18）×6%=296.08（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)表7-17經(jīng)營期年度損益表序號項目估算值（萬元）1銷售收入4934.682銷售成本3914.683折舊費120.264銷售稅金及附加296.085利潤總額603.656所得稅199.207稅后利潤404.45所得稅：按當(dāng)時國家財稅制度，所得稅稅率為33%。根據(jù)上述相關(guān)估測數(shù)據(jù)，可得到該方案在經(jīng)營期內(nèi)的所得稅與年度損益（表7-17）。第三十三頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（6）項目盈利能力1）項目投資利潤與利潤率

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)項目在第一年實現(xiàn)的投資利潤=公寓房銷售收入-公寓房購房成本-公寓房銷售成本費用-增值稅=1*39681-[0.83*39681+750*39681÷45281+39681*0.83*1.5%]-(400+1*39681*1.5%)-[39681*(1-0.83)*6%]=4194.53（萬元）項目在第一年的投資利潤率（稅后）=4194.53÷(0.83*45281)*100%=11.16%項目在回購后經(jīng)營公寓式酒店每年產(chǎn)生的經(jīng)營利潤。由表7-17可知，公司經(jīng)營期內(nèi)每年實現(xiàn)稅后利潤404萬元。項目在經(jīng)營期內(nèi)的投資利潤率（稅后）=404÷(0.83*5600+750*5600÷45281+5600*0.83*1.5%)*100%=8.40%

第三十四頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（6）項目盈利能力2）項目內(nèi)部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)根據(jù)上述各指標(biāo)的估算值，可以得到該項目方案的現(xiàn)金流量表（表7-18）。表7-18全部投資的現(xiàn)金流量表序號項目收購分拆銷售期回租經(jīng)營期012-15161現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

39681493549351.2回收固定資產(chǎn)余值

30071.3回收流動資金

2現(xiàn)金流出

2.1固定投資38897

2.2流動資金

2.3經(jīng)營成本

995391539152.4銷售稅金及附加

2962962.5增值稅

405

2.6所得稅

1991993凈現(xiàn)金流-38897382815253531根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計算得到方案內(nèi)部收益率IRR=10.30%。第三十五頁，共六十五頁。三、方案1A的分析

（7）項目方案的不確定性本項目方案的不確定性因素表現(xiàn)為以下多個方面，如項目第一年能否順利完成公寓的收購與分拆出售及其相關(guān)成本費用、公寓房購買者的投資回報率的確定、回租后公寓式酒店的經(jīng)營成本以及酒店的入住率。由于本方案在進行相關(guān)指標(biāo)估算時，酒店入住率（假設(shè)值為50%）遠低于上海同類公寓式酒店78.5%的平均水平，且酒店經(jīng)營成本率取值又高于同城同類酒店均值，所以樂觀估計，本方案應(yīng)有更好的盈利水平。如果考慮到本項目所涉及物業(yè)的自然升值，項目方案的盈利空間將會更大。但是，本項目的收購與分拆出售存在較大的不確定性，尤其是要在一年內(nèi)順利完成收購-分拆出售-回租這一工作過程，顯然具有一定的難度。此外，在上海地區(qū)存在多種投資機會的前提下，公寓房投資者是否接受8%的投資回報率，也是需要考慮的問題。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)第三十六頁，共六十五頁。四、方案2A的分析

（6）項目盈利能力1）項目投資利潤與利潤率

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)項目在第一年實現(xiàn)的投資利潤=公寓房銷售收入-公寓房購房成本-公寓房銷售成本費用-增值稅=1*39681-[0.83*39681+750*39681÷45281+39681*0.83*1.5%]-(400+1*39681*1.5%)-[39681*(1-0.83)*6%]=4194.53（萬元）項目在第一年的投資利潤率（稅后）=4194.53÷(0.83*45281)*100%=11.16%項目每年出租商業(yè)辦公用房產(chǎn)生的經(jīng)營利潤，為147.51萬元。項目在經(jīng)營期內(nèi)的投資利潤率（稅后）=147.51÷(0.83*5600+750*5600÷45281+5600*0.83*1.5%)*100%=3.07%

第三十七頁，共六十五頁。四、方案2A的分析

（6）項目盈利能力2）項目內(nèi)部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計算得到方案內(nèi)部收益率IRR=7.28%。年份012-1516現(xiàn)金流入

銷售收入

39681400.5400.5回收固定資產(chǎn)余值

3006.57回收流動資金

現(xiàn)金流出

固定投資38896.98

流動資金

經(jīng)營成本

995.2200銷售稅金及附加

60.0860.08所得稅(增值稅)

404.7572.6572.65凈現(xiàn)金流-38896.9838281.04267.773274.34表7-19方案2A的現(xiàn)金流量表第三十八頁，共六十五頁。五、分析結(jié)論與投資建議該投資活動具有多個可選的投資方案。針對兩種具體方案的盈利能力即收購公寓酒店并將公寓房分拆出售后是否回租經(jīng)營的分析表明，單純從項目投資方案的盈利能力來看，采取收購-分拆出售-回租經(jīng)營這種投資經(jīng)營模式似乎更優(yōu)。如果考慮到財務(wù)杠桿的作用，積極爭取金融機構(gòu)貸款，則項目投資方案的盈利效果會更佳。在收購-分拆出售-回租經(jīng)營這一投資經(jīng)營模式之下，如果能夠聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，由酒店管理公司向業(yè)主回租并進行酒店經(jīng)營管理，并由酒店經(jīng)營管理公司向業(yè)主支付投資回報，則該投資方案后期的經(jīng)營風(fēng)險和壓力可以降至最低。此外，該項目投資活動最終是否成功，還取決于投資公司能否在第一年順利完成公寓的收購與分拆銷售、在分拆出售過程中能否通過協(xié)商得到比較滿意的投資回報率以及在前期的投資與后期的經(jīng)營活動過程中能否有效地控制各項成本費用。第三十九頁，共六十五頁。內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項目的投資比較分析第四十頁，共六十五頁。一、項目背景本項目是一酒店投資改建項目，即擬在收購某賓館舊樓基礎(chǔ)上進行改建。本項目的實施將實現(xiàn)投資方公司業(yè)務(wù)的多元化拓展，利用項目所在地城市的旅游資源謀求獲利與發(fā)展空間，有助于公司的持續(xù)發(fā)展，提高公司整體競爭力。項目改建主要是在賓館舊樓的基礎(chǔ)上進行。通過內(nèi)、外部全盤改造，保留原酒店建筑物框架結(jié)構(gòu)，按照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進行內(nèi)、外部裝修及進行水電、暖通、消防安裝。酒店客房157間，計劃餐位數(shù)300個，夜總會座位為100位，另有健身房、桑拿洗浴中心、棋牌房、彈子房、保齡球和美容美發(fā)中心、商場等必要服務(wù)設(shè)施。根據(jù)項目建設(shè)規(guī)劃，本項目建設(shè)期為1年。由項目特點等因素，本項目運營期按15年計算，每年的經(jīng)營時間按360天計。第四十一頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算

(1)(2)(3)(4)(5)（1）投資估算、投資使用計劃及資金籌措（2）項目固定資產(chǎn)折舊費（3）營業(yè)收入和營業(yè)稅金（4）成本費用（5）利潤及利潤分配第四十二頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算（1）投資估算、投資使用計劃及資金籌措(1)(2)(3)(4)(5)①固定資產(chǎn)投資估算基建部分：購買賓館需1230萬元；改建費用需460萬元，包括中央空調(diào)、消防、冷熱水處理、洗衣設(shè)備、電視、電話、光釬、寬帶等。裝修部分：從第1年起，每5年一次，每次內(nèi)裝費用370萬元；外裝70萬元。兩項合計需2130萬元。②流動資金估算：本項目流動資金估算總額為100萬元。③項目總投資初始總投資=初始固定資產(chǎn)投資+初始流動資金=2130+100=2230萬元④投資使用計劃按本項目實施進度規(guī)劃，項目建設(shè)期為1年。流動資本從開始營業(yè)按100%安排使用。⑤資金籌措：本項目所需全部資金均為集團內(nèi)部自行籌措。第四十三頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算（2）項目固定資產(chǎn)折舊費(1)(2)(3)(4)(5)項目12345678910111213141516建筑物15年

原值1690

折舊費

101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4凈值

1588.61487.21385.81284.411831081.6980.2878.8777.4676574.6473.2371.8270.4169裝修5年

原值440

440

440

折舊費

83.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.6凈值

356.4272.8189.2105.622356.4272.8189.2105.622356.4272.8189.2105.622合計

原值2130

折舊費

185185185185185185185185185185185185185185185凈值

19451760157513901205143812531068883698931746561376191第2年-第16年年折舊費為：1690×（1-10%）÷15=101.40（萬元）第16年年末回收固定資產(chǎn)余值為：1690×10%=169.00（萬元）裝修按5年計提折舊，殘值率取5%。每次裝修費用為440萬元，故有：第2年-第6年年折舊費為：440×（1-5%）÷5=83.60（萬元）第6年年末回收固定資產(chǎn)余值為：440×5%=22.00（萬元）第7年-第11年與第12年-第16年的計算與第一個裝修周期的計算類似第四十四頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算（3）營業(yè)收入和營業(yè)稅金(1)(2)(3)(4)(5)序號產(chǎn)品名稱營運能力100%數(shù)量單位單價(元)天數(shù)比率銷售收入(萬元）1營業(yè)收入1443.241.1客房收入157間10036070%395.641.2餐飲收入738.001.2.1中餐300座5036060%324.001.2.2晚餐300座5036070%378.001.2.3早餐及大堂吧、送房餐座100036036.001.3康樂收入237.601.3.1KTV10間20036070%50.401.3.2夜總會100位6036050%108.001.3.3桑拿中心50人4036060%43.201.3.4棋牌、彈子房100036036.001.4其它營業(yè)收入200036072.002營業(yè)稅金及附加72.16第四十五頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算（4）成本費用(1)(2)(3)(4)(5)序號項目營業(yè)期第2-16年1固定成本

1.1工資福利109.441.2維修費3.701.3折舊費185.001.4中央空調(diào)費及其他43.301.5辦公費28.861.6廣告宣傳14.43

小計384.732可變成本

客房、餐飲及其他474.063營業(yè)稅金及附加72.16

合計930.95第四十六頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算(1)(2)(3)(4)(5)1）工資及福利費。按酒店定員和人均月工資及福利費估算。酒店定員為100人，人均工資為800元/人月，福利費按工資的14%計取。年工資及福利費：100人×800元/月×12月×(1+14%)=109.44（萬）2）固定資產(chǎn)維修費。按年折舊額的2%計取。年固定資產(chǎn)維修費：185×2%=3.70（萬）3）辦公費。按營業(yè)收入的2%計取。年辦公費：1443.24×2%=28.86（萬）4）廣告宣傳費。按營業(yè)收入的1%計取。年廣告宣傳費：1443.24×1%=14.43（萬）5）中央空調(diào)運行費及其它固定支出。按營業(yè)收入的3%計取。年中央空調(diào)運行費及其它固定支出：1443.24×3%=43.30（萬）年固定成本費用合計：109.44+3.70+28.86+14.43+43.30=199.73（萬）①固定成本費用的估算第四十七頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算②可變成本費用的估算(1)(2)(3)(4)(5)序號費用項目成本成本說明參照比例1客房71.22客房收入的18%25%2餐飲309.96餐飲收入的42%52%3康樂71.28康樂收入的30%30%4其它21.60其它收入的30%30%合計474.06可變成本估算表（單位：萬元）第四十八頁，共六十五頁。二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算（5）利潤及利潤分配(1)(2)(3)(4)(5)序號項目營業(yè)期第2-16年1營業(yè)收入1443.242總成本費用930.953利潤總額512.294所得稅122.955稅后利潤389.346可分配利潤389.347盈余公積金38.938公益金19.479未分配利潤330.94所得稅征收稅率為24%，盈余公積金、公益金提取比例分別為10%和5%。表7-20利潤及利潤分配表（單位：萬元）第四十九頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價序號項目建設(shè)期營業(yè)期12-567-101112-15161現(xiàn)金流入

1.1營業(yè)收入

1443.241443.241443.241443.241443.241443.241.2回收固定資產(chǎn)余值

22

22

1911.3回收流動資金

1002現(xiàn)金流出

2.1固定投資2130

2.2流動資金100

2.3經(jīng)營成本

673.79673.79673.79673.79673.79673.792.4銷售稅金及附加

72.1672.1672.1672.1672.1672.162.5所得稅

122.95122.95122.95122.95122.95122.953凈現(xiàn)金流量-2230574.34596.34574.34596.34574.34865.34表7-21項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元）第五十頁，共六十五頁。三、項目財務(wù)評價（1）項目投資利潤率根據(jù)項目相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，正常營業(yè)期內(nèi)，該酒店項目年利潤情況如下：年利潤總額：512.29萬元年稅后利潤：389.34萬元按初始投資額計算，項目正常經(jīng)營年份的投資利潤率為：稅前投資利潤率=512.29÷2230=22.97%

稅后投資利潤率=389.34÷2230=17.46%根據(jù)表7-21所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計算得到該酒店項目的投資回收期為4.88年。（2）項目投資回收期根據(jù)表7-21所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計算得該項目的內(nèi)部收益率為25.08%。（3）項目投資回收期第五十一頁，共六十五頁。四、不確定性分析（1）盈虧平衡分析客房日固定成本f=149.80÷360×10000=4164.04（元），P=100元，而客房日可變成本CV=100×18%+100×5%=23（元），所以：QBEP=f/P－CV）=4164.04÷(100－23)=54.08(間，取整為55間)相應(yīng)的，達到盈虧平衡點時，客房接待能力利用率為34%，客房營業(yè)收入約為195萬元。由于達到盈虧平衡點時客房接待能力的利用率很低，顯見該項目具有較強的抗風(fēng)險能力。第五十二頁，共六十五頁。四、不確定性分析由表可知，營業(yè)收入比經(jīng)營成本對項目盈利能力的影響更大，或項目內(nèi)部收益率對營業(yè)收入的變化更為敏感。（2）敏感性分析

不確定性因素變化對內(nèi)部收益率的影響

營業(yè)收入經(jīng)營成本絕對值（%）相對變化（%）025.08%1+10%31.89%27.13%2-10%17.98%-28.33%3-10%28.29%12.79%4+10%21.82%-13.01%第五十三頁，共六十五頁。五、評價結(jié)論與建議第一，該酒店投資改建項目在計算期內(nèi)的財務(wù)內(nèi)部收益率高達25.08%（亞洲開發(fā)銀行認(rèn)為項目經(jīng)濟內(nèi)部收益率一般應(yīng)該在10%~12%之間）、正常經(jīng)營年份投資利潤率為17.46%、投資回收期（含建設(shè)期）僅4.88年。第二，該項目在達到盈虧平衡點時客房接待能力的利用率很低，說明該項目具有較強的抗風(fēng)險能力。根據(jù)計算結(jié)果，本項目各項經(jīng)濟指標(biāo)較好，因而經(jīng)濟上可行。（1）總體結(jié)論上述分析過程在沒有考慮酒店物業(yè)本身升值因素的條件下，該酒店投資項目仍然有很好的盈利能力；同時，該項目投資回收期（含建設(shè)期）僅約5年，因此，該項投資活動應(yīng)抓緊實施。不確定性分析表明，銷售收入是影響該項目盈利能力以及收益最敏感的因素。因此，必須加強酒店相關(guān)市場的開發(fā)力度，做好銷售工作。（2）相關(guān)建議第五十四頁，共六十五頁。內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級酒店新建項目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項目的投資比較分析第五十五頁，共六十五頁。一、項目方案概述為解決A集團入京人員的后勤保障與來京人員的起居、飲食及接待，同時解決A集團入京人員家屬就業(yè)問題，A集團擬進行一項酒店投資。擬選的方案有兩個：方案一是購買B酒店式公寓第13層和第14層方案（以下簡稱整層購買方案），方案二是投資改造原A集團辦公樓6樓（以下簡稱辦公樓改造方案）。

B酒店式公寓位于西客站北廣場，距地鐵站約10分鐘步行路程。該酒店式公寓于2008年初建成開盤銷售，豪華精裝。樓盤共有14層，第1～4層現(xiàn)為餐飲類經(jīng)營，不對外出售?，F(xiàn)已開盤出售的是第5～12層（已剩不多），均價為2.3萬元/m2。第13層、第14層將在2008年底之前開盤出售，預(yù)計均價為：2.5萬～2.8萬元/m2。其中，第13層建筑面積約為1080m2（16間房），第14層建筑面積為973m2（16間房），房間面積為43.53～77.23m2，公攤面積占建筑面積的34%。房間均按四星級賓館標(biāo)準(zhǔn)裝修，精品家具、家電、燈具一應(yīng)俱全，安裝美國開利中央空調(diào)，24小時提供熱水。（1）整層購買方案第五十六頁，共六十五頁。一、項目方案概述集團寫字樓距與酒店式公寓均位于北京西客站、軍事博物館地鐵站附近。其中擬投資改造該寫字樓6樓，建筑面積2689.66m2，可改造雙人標(biāo)間42間(22.25～41.87m2)，辦公室5間(18.4～44m2)，會議室1間(121.86m2)。本次投資改造費用為153.24萬元。（2）辦公樓改造方案新設(shè)酒店人員配置：管理人員4人、客房服務(wù)員4人。工資福利標(biāo)準(zhǔn)為：管理人員平均每人月為4000元、客房服務(wù)員平均每人月為2000元?？头咳粘Ｊ褂觅M用（水電、洗漱用品、布草清洗）平均為每間每天70元。酒店資產(chǎn)折舊按40年產(chǎn)權(quán)計算，未考慮殘值。在計算資產(chǎn)10年后出售價格時，考慮到北京市一類地段寫字樓的增值因素，本次測算時在10年后回收凈值附加50%的增值率。銷售稅金及附加按照銷售收入額的5.6%計算，所得稅稅率為25%。折現(xiàn)率的確定主要依據(jù)同期五年期國債利率，根據(jù)財政部2008年6月公布的五年期國債利率為6.34%，確定折現(xiàn)率為7%。（3）其它相關(guān)資料第五十七頁，共六十五頁。二、整層購買方案的財務(wù)評價（1）初期總投資（2）年折舊費（3）年工資福利費總面積：2053.00m2單價：取萬/m2平均值，即2.65萬/m2單位面積交易稅金：0.08萬/m2客房數(shù)量為32間，且房間為精裝修，不需要另外投資改造。由此得到初期總投資為：2053.00×（2.65+0.08）=5604.69（萬元）。按40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊：5604.69÷40=140.12（萬元）管理人員4人，月工資福利平均為4000元；客房服務(wù)員4人，月工資福利平均為2000元。年工資福利費為：（4000×4+2000×4）×12=28.80（萬元）。第五十八頁，共六十五頁。二、整層購買方案的財務(wù)評價（4）年客房運營費（5）年度經(jīng)營收入（6）回收固定資產(chǎn)余值

客房日程使用費預(yù)計為平均每間每天70元，客房數(shù)為32間，可得年客房運營費為：70元/間/天×32間×365天=81.76（萬元）。用市場比較法確定客房銷售價格上限（平均價格）：根據(jù)北京西站附近三星級酒店平均網(wǎng)上報價，確定本項目客房平均銷售價格為：300元/天?？紤]到酒店式公寓地址緊鄰北京市比較繁華的西客站北廣場，本次預(yù)測時將酒店式公寓客房入住率假定為80