合景廬月灣首開價(jià)格策略2019080

BULDHOMEWITHHEARTCREATEFUTUREWITHASPIRATION以心筑家創(chuàng)建未來合景廬月灣首開價(jià)格策略2017.08.03合景泰富地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理中心1截止至2017年5月底合肥9區(qū)庫存量為15700套，環(huán)比下跌9.4%，庫存去化周期為7.3個(gè)月，較上個(gè)月減少3.2個(gè)月；截止至2017年5月底合肥11區(qū)庫存量為25289套，環(huán)比上月下跌2.5%，庫存去化周期約8.3個(gè)月。各區(qū)備案升溫，全市庫存量走低，去化周期縮短。去化周期=截止當(dāng)月底庫存套數(shù)/近半年的平均去化套數(shù)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

合肥住宅市場/九區(qū)庫存截止2017年5月底，合肥12區(qū)住宅庫存6跌6升，新站區(qū)、包河區(qū)三區(qū)庫存下跌明顯，環(huán)比跌幅分別達(dá)96.5%和40.1%；受備案嚴(yán)控影響，北部組團(tuán)存量去化較慢，庫存量占全市比例為20.7%，新站區(qū)去化加速，大量新盤尚未入市，庫存量占比降至2.4%，政務(wù)區(qū)在售項(xiàng)目少，庫存量全市墊底，占比僅1.9%。12區(qū)庫存漲跌各占一半，新站、包河兩區(qū)存量下滑明顯。數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

合肥住宅市場/區(qū)域庫存市場潛在供應(yīng)居高位，集中于濱湖、新站等熱點(diǎn)區(qū)域，競爭形勢嚴(yán)峻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年5月底，合肥11區(qū)潛在供應(yīng)量約為2063萬方，9區(qū)潛在供應(yīng)量約為1808萬方，其中濱湖區(qū)潛在供應(yīng)量均在500萬方以上，新站區(qū)超過300萬方，后續(xù)供應(yīng)充足但競爭激烈；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年5月底，肥東縣潛在供應(yīng)量約為227萬方，其中在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量約142萬方，占比62.6%，未推項(xiàng)目潛在供應(yīng)量約85萬方，主要來自萬科文一未來之光、華盛大運(yùn)城三期、中海肥東地塊，占比37.4%。數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)在售庫存（在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量）=項(xiàng)目住宅規(guī)劃總量-住宅批準(zhǔn)預(yù)售量待推項(xiàng)目=待入市新盤住宅規(guī)劃總量（含近期已出讓地塊住宅預(yù)估供應(yīng)量）

合肥住宅市場/潛在供應(yīng)2017年5月合肥十一區(qū)商品住宅新增供應(yīng)4945套，環(huán)比下跌23.5%，同比下跌34.1%；其中九區(qū)新增供應(yīng)2712套，環(huán)比下跌39.3%，同比下跌41.5%；2017年5月合肥十一區(qū)商品住宅備案5586套，環(huán)比大幅上漲145%，同比下跌41.5%；其中九區(qū)商品住宅備案4343套，環(huán)比暴漲183.5%，同比下跌7.8%；2017年5月合肥十一區(qū)住宅供需比為0.89，供需比大幅縮小，供需關(guān)系扭轉(zhuǎn)，今年以來首次呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。房企供應(yīng)積極性有所降低，備案量猛增，供不應(yīng)求現(xiàn)象再現(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

合肥住宅市場/5月供求供應(yīng)結(jié)構(gòu)，區(qū)域差異明顯，90-110㎡剛需產(chǎn)品持續(xù)占據(jù)主力。90-110㎡區(qū)間剛需產(chǎn)品持續(xù)占據(jù)市場供應(yīng)主流，5月入市供應(yīng)占比為39.5%，占比較4月有所擴(kuò)大，110-130㎡區(qū)間剛改產(chǎn)品供應(yīng)量較4月有所上漲，占比上漲2.4個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，西南組團(tuán)、北部組團(tuán)及濱湖區(qū)入市積極性高，多盤獲批預(yù)售，其中北部組團(tuán)主力供應(yīng)產(chǎn)品為90-110㎡剛需產(chǎn)品，包河區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)主力供應(yīng)為130㎡以上改善型產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品差異明顯。數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

合肥住宅市場/供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析1.2萬元/㎡以下的剛需產(chǎn)品占比逾四成，區(qū)域價(jià)格分化明顯。5月住宅供應(yīng)中剛需和剛改仍是主流，其中均價(jià)10000-12000元/㎡的低價(jià)剛需產(chǎn)品占比33.3%，均價(jià)區(qū)間在12000-16000元/㎡之間的剛改產(chǎn)品占比達(dá)32.7%，相差不大。區(qū)域價(jià)格分化明顯，新站區(qū)、北部組團(tuán)和西南組團(tuán)是全市的“價(jià)格洼地”，住宅備案均價(jià)多在10000-12000元/㎡之間，包河、蜀山、廬陽、高新等區(qū)高端項(xiàng)目較多，區(qū)域價(jià)格維持高位。數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

合肥住宅市場/供應(yīng)價(jià)格分析5月西南、北部兩大組團(tuán)供應(yīng)積極，其中西南組團(tuán)5個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，區(qū)域新增供應(yīng)量達(dá)到1289套，住宅供應(yīng)套數(shù)居全市第一，北部組團(tuán)新增供應(yīng)944套，環(huán)比大幅上漲279.1%，新城北宸紫郡、文一錦門北韻是區(qū)域供應(yīng)主力；成交方面，2017年5月合肥11區(qū)備案量全線上漲，新站區(qū)持續(xù)高熱，備案量領(lǐng)跑全市，單月備案2017套，環(huán)比大幅上漲197.1%，六區(qū)本月備案漲幅超過100%，其中包河區(qū)、廬陽區(qū)漲幅領(lǐng)先其他各區(qū)，環(huán)比分別上漲686.4%和207.1%。西南、北部組團(tuán)供應(yīng)量領(lǐng)跑全市，新站區(qū)銷量激增，問鼎九區(qū)榜首。數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

合肥住宅市場/區(qū)域供求分析供求齊升，四里河板塊2盤加推，高端產(chǎn)品去化較好。供求特征：2017年5月份廬陽區(qū)住宅新增供應(yīng)532套，環(huán)比上漲87.3%，同比上漲8.1%；備案261套，環(huán)比大幅上漲207.1%，同比下跌68.6%；價(jià)格及推貨特征：5月廬陽區(qū)四里河板塊的萬科森林公園加推，貨量共148套，均為洋房產(chǎn)品，去化表現(xiàn)較佳。5月廬陽區(qū)開盤項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱推售物業(yè)推售面積（㎡）套數(shù)備案價(jià)格（元/㎡）與上一次備案價(jià)格相差（元/㎡）開盤去化率萬科森林公園洋房142-31214821200393280%數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)

合肥住宅市場/廬陽區(qū)——供需上漲，改善需求旺項(xiàng)目規(guī)劃：占地212畝總體量約27.7萬方，分4個(gè)地塊組團(tuán)開發(fā)（目前未命名）；由36棟別墅、27棟洋房、6棟湖景高層、商業(yè)、學(xué)校、配套用房組成；總規(guī)劃1236套產(chǎn)品，其中別墅72套/高層406套/小高層200套/洋房558套。區(qū)位廬陽區(qū)懷寧北路與固鎮(zhèn)路交口向西100米拿地時(shí)間2015/12/22樓板價(jià)（元/㎡）10185占地面積212畝開發(fā)企業(yè)旭輝集團(tuán)物業(yè)類型高層、洋房、別墅總建筑面積（萬㎡）27.7容積率2.1綠化率40%在售均價(jià)（元/㎡）洋房24000高層22000別墅40000主力產(chǎn)品高層128-180洋房140-230別墅380-402首開時(shí)間2016/8/6代理公司自銷下次推售時(shí)間未定銷售動作：6月1日加推洋房16#，面積159-266㎡，6+1共計(jì)24套，備案均價(jià)2.23萬/㎡；當(dāng)日去化22套，6月4日已售罄；目前在售前期22#樓剩余房源以洋房、別墅產(chǎn)品為主力，配合部分大平層產(chǎn)品，預(yù)期實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)2.2萬元/㎡，目前為四里河區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目最高價(jià)，限購前主力客群為合肥九區(qū)?三縣等外來客戶，限購后以廬陽原住民為主。

重點(diǎn)個(gè)案分析：旭輝鉑悅廬州府1#均價(jià)：23239元/㎡2#均價(jià)：23144元/㎡5#均價(jià)：21807元/㎡7#均價(jià)：23097元/㎡9#均價(jià)：22698元/㎡10#均價(jià)：21925元/㎡11#均價(jià)：20961元/㎡8#均價(jià)：21831元/㎡

旭輝鉑悅廬州府：樓棟分布1#均價(jià)：21666元/㎡2#均價(jià)：21019元/㎡3#均價(jià)：20437元/㎡水平差2梯4戶1梯2戶戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）02戶01戶差價(jià)約1700元0約-100元約2200元0約500元水平差定價(jià)原則：2梯4戶：以03戶為參照，02戶相對03戶下降約100元/㎡，04戶為西邊戶，增漲約1700元/㎡，01戶為東邊戶，增漲約2200元/㎡；1梯2戶：以02戶為參照，01戶相對02戶增漲了約500元/㎡。垂直差定價(jià)原則：2梯4戶：以2層為參照，4、5、6層每層遞增約100元/㎡；7層位置較好，且?guī)кS層，價(jià)格相對2層有所增漲，但根據(jù)位置不同，價(jià)格增長情況也所有不同，其中西邊戶增漲約1900元/㎡，東邊戶增漲約3400元/㎡，中間戶增漲約2100元/㎡；1、2層由于帶地下室，面積較大，故相對價(jià)格有所下降，而1層由于帶院子，居住舒適度高，故價(jià)格相對2層要高，1層下降約2800元/㎡，2層下降約6800元/㎡；1梯2戶：以2層為參照，4、5、6層每層遞增約200元/㎡；頂層增漲約4400元/㎡；2層下降約5000元/㎡，1層下降約1800元/㎡。垂直差垂直差2梯4戶1梯2戶樓層差價(jià)備注樓層差價(jià)備注7層約2100元西邊戶約1900

東邊戶約34007層約4400元價(jià)格最高6層約300元約100元/㎡6層約500元約200元/㎡5層約200元5層約300元4層約100元4層約100元3層03層02層約-6800元面積較大2層約-5000元面積較大1層約-2800元面積較大1層約-1800元面積較大

旭輝鉑悅廬州府：價(jià)格策略分析（洋房）垂直差樓層差價(jià)備注24-27層01、02戶23層，03、04戶27層23層-200元頂層，價(jià)格降低，與21層價(jià)格一樣18-22層200元18-22層往上每層遞增200元/㎡9-17層100元9-17層往上每層遞增100元/㎡8層200元價(jià)格上漲，較7層上漲200元3-7層50元3-7層往上每層遞增50元/㎡2層0設(shè)為基準(zhǔn)層垂直差定價(jià)原則：以2層為參照，3-7層每層遞增約50元/㎡；8層價(jià)格上漲，較7層上漲200元；9-17層每層遞增約100元/㎡；18-22層每層遞增約200元/㎡23層為頂層，價(jià)格下降，與21層價(jià)格一樣；水平差定價(jià)原則：以03戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但02戶在東側(cè)，價(jià)格上漲約50元/㎡；01戶為東邊戶，位置稍好，價(jià)格上漲約100元/㎡；04戶為西邊戶，位置稍差，價(jià)格上漲約80元/㎡。水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價(jià)約80元0約50約100元

旭輝鉑悅廬州府：價(jià)格策略分析（高層）項(xiàng)目總建筑面積約140萬方，業(yè)態(tài)涵蓋高層、洋房、疊墅和主題商業(yè)、長者照料中心等，為合肥萬科打造的大型城市綜合住區(qū)以及公園系產(chǎn)品，擁有全生命周期產(chǎn)品線，成就城市優(yōu)居生活范本。區(qū)位廬陽區(qū)北二環(huán)與四里河路交口拿地時(shí)間2012/9/6樓板價(jià)（元/㎡）2181占地面積775畝開發(fā)企業(yè)萬科集團(tuán)物業(yè)類型高層、洋房總建筑面積（萬㎡）140容積率2.7綠化率40%在售均價(jià)（元/㎡）高層精裝18800主力產(chǎn)品高層70-120洋房130-180疊墅180-280首開時(shí)間2013/6/22代理公司唯家、合富下次推售時(shí)間2017.5銷售動作：5月28日開盤洋房1，2，3，4，5＃148套開盤，均價(jià)21200元／平米，去化率達(dá)到90%。5月31日高層A2-7#樓，面積88-130㎡，共30層，180套開盤，均價(jià)18819.65元／㎡，去化率達(dá)到93%。項(xiàng)目總建面140萬方，包含高層、洋房、別墅、商業(yè)產(chǎn)品，依托城市森林公園、萬科引進(jìn)南門小學(xué)、45中學(xué)區(qū)資源以及萬科金牌物業(yè)。

重點(diǎn)個(gè)案分析：萬科森林公園5#均價(jià)：18822元/㎡6#均價(jià)：18822元/㎡

萬科森林公園：樓棟分布水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價(jià)約842元0約421元約1368元垂直差定價(jià)原則：以2層為參照，2-5層同一價(jià)格；6-7層同一價(jià)格，上漲421元/㎡；8-10層每層遞增約526元/㎡；11層為復(fù)式頂層且贈送面積多，價(jià)格上漲1050元/㎡；1層為底層，面積較大，價(jià)格下降3447元/㎡；水平差定價(jià)原則：以03戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但02戶在東側(cè)，價(jià)格上漲約421元/㎡；01戶為東邊戶，位置稍好，價(jià)格上漲約1368元/㎡；04戶為西邊戶，位置稍差，價(jià)格上漲約842元/㎡。垂直差樓層差價(jià)備注11層3055元頂層為復(fù)式，且贈送面積較多，與次頂層價(jià)格上漲1050元/㎡10層2005元8-10層往上每層遞增526元/㎡9層1478元8層952元7層421元6、7層同一價(jià)格，價(jià)格上漲6層5層03-5層與2層價(jià)格一致4層3層2層設(shè)為基準(zhǔn)層1層-3447面積較大

萬科森林公園：價(jià)格策略分析（洋房）垂直差樓層差價(jià)備注32層約750頂層，價(jià)格降低30-31層約125030-31層同一價(jià)格，與29層相比，下降370元/㎡27-29層約160027-29層同一價(jià)格，上漲1600元/㎡23-26層約190023-26層同一價(jià)格，上漲1900元/㎡19-22層約170019-22層同一價(jià)格，上漲1700元/㎡15-18層約150015-18層同一價(jià)格，上漲1500元/㎡10-14層約115010-14層同一價(jià)格，上漲1150元/㎡7-9層約8507-9層同一價(jià)格，上漲850元/㎡5-6層約5305-6層同一價(jià)格，上漲530元/㎡3-4層約2103-4層同一價(jià)格，上漲210元/㎡2層0基準(zhǔn)層1層-410底層，價(jià)格降低垂直差定價(jià)原則：以2層為參照，3-4層同一價(jià)格，上漲210元/㎡；5-6層同一價(jià)格，上漲530元/㎡；7-9層同一價(jià)格，上漲850元/㎡；10-14層同一價(jià)格，上漲1150元/㎡；15-18層同一價(jià)格，上漲1500元/㎡；19-22層同一價(jià)格，上漲1700元/㎡；23-26層同一價(jià)格，上漲1900元/㎡；27-29層同一價(jià)格，上漲1600元/㎡；30-31層同一價(jià)格，與29層相比，下降370元/㎡；32層，頂層，價(jià)格降低；1層為底層，價(jià)格降低。水平差定價(jià)原則：1層4戶：以03戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但02戶在東側(cè)，價(jià)格上漲約200元/㎡；01戶為東邊戶，位置稍好，價(jià)格上漲約830元/㎡；04戶為西邊戶，位置稍差，價(jià)格上漲約530元/㎡；1層6戶：以04戶為參照，03戶、02戶在東側(cè)，價(jià)格分別上漲200元/㎡、300元/㎡；01戶為東邊戶，價(jià)格上漲約900元/㎡；05戶較04戶更靠西邊，價(jià)格上漲約100元/㎡；06戶為西邊戶，價(jià)格上漲約600元/㎡。1層4戶水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價(jià)約530元0約200元約830元

萬科森林公園：價(jià)格策略分析（高層）1層6戶水平差戶型06戶（西邊戶）05戶（中間戶）04戶（中間戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價(jià)600元100元0200元300元900元A區(qū)B區(qū)C區(qū)4棟高層+4棟洋房+11棟別墅6棟高層+19棟別墅7棟高層區(qū)位廬陽區(qū)四里河路與臨泉路交口拿地時(shí)間2014.9樓板價(jià)（元/㎡）6000占地面積(萬㎡）15開發(fā)企業(yè)萬科集團(tuán)物業(yè)類型高層、洋房、別墅總建筑面積（萬㎡）55容積率2.8綠化率40%在售均價(jià)（元/㎡）高層18999別墅27000主力產(chǎn)品高層110-140洋房140-255別墅258-380首開時(shí)間2015.6代理公司唯家、同策下次推售時(shí)間未定項(xiàng)目規(guī)劃：C地塊，共計(jì)7棟高層，面積段110-160㎡；B地塊共22棟，6棟高層，面積段110-160㎡，16棟新中式合院別墅，面積段256--282㎡；A地塊，共計(jì)19棟，其中4棟高層，面積110-140㎡，4棟洋房7+1躍層，11棟聯(lián)排別墅面積353-430㎡。銷售動作：目前A區(qū)別墅平推，B區(qū)最后一套合院別墅已經(jīng)清盤。目前C地塊已售罄，B地塊剩余院墅在售，3月19日A地塊A2高層加推售罄，均價(jià)19000精裝；目前聯(lián)排別墅已正式推出。

重點(diǎn)個(gè)案分析：萬科城市之光A1#均價(jià)：18999元/㎡A2#均價(jià)：18999元/㎡

萬科城市之光：樓棟分布垂直差樓層差價(jià)備注28層約1400頂層，價(jià)格降低27層約2250次頂層，價(jià)格降低24-26層約255024-26層同一價(jià)格，上漲2550元/㎡19-23層約300019-23層同一價(jià)格，上漲3000元/㎡15-18層約270015-18層同一價(jià)格，上漲2700元/㎡13-14層約220013-14層同一價(jià)格，上漲2200元/㎡10-12層約230010-12層同一價(jià)格，上漲2300元/㎡9層約1800價(jià)格上漲7-8層約17007-8層同一價(jià)格，上漲1700元/㎡5-6層約12505-6層同一價(jià)格，上漲1250元/㎡3-4層約5003-4層同一價(jià)格，上漲500元/㎡2層0基準(zhǔn)層垂直差定價(jià)原則：以2層為參照，28層為頂層，價(jià)格降低；27層為次頂層，價(jià)格降低；24-26層同一價(jià)格，上漲2550元/㎡；19-23層同一價(jià)格，上漲3000元/㎡；15-18層同一價(jià)格，上漲2700元/㎡；13-14層同一價(jià)格，上漲2200元/㎡；10-12層同一價(jià)格，上漲2300元/㎡；價(jià)格上漲；7-8層同一價(jià)格，上漲1700元/㎡；5-6層同一價(jià)格，上漲1250元/㎡；3-4層同一價(jià)格，上漲500元/㎡；水平差定價(jià)原則：以04戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但面積較小，02戶上漲約700元/㎡，03戶上漲約400元/㎡；01、04戶雖為邊戶，但面積較大，所以單價(jià)較中間戶低，01戶為東邊戶，位置稍好，價(jià)格上漲約100元/㎡。水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價(jià)0約400約700元約100元

萬科城市之光：價(jià)格策略分析（高層）2015年11月13日普天合電新能源以201萬/畝競得廬陽N1507號地塊，占地95.64畝，住宅樓面價(jià)1230.61元/㎡，商業(yè)樓面價(jià)1004.99元/㎡，總價(jià)19223.64萬元，溢價(jià)率0.5%。重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱普天合電廬州公館競得企業(yè)安徽普天合電新能源項(xiàng)目位置合肥市廬陽區(qū)四里河路以南、迎春路以西總體量23萬方容積率2.45單價(jià)201萬元/畝樓板價(jià)住宅1230.61元/㎡商業(yè)1004.99元/㎡銷售動作：廬州公館4月25日加推高層5#樓，主力戶型建筑面積約106㎡-141㎡，備案銷售均價(jià)17369.57元/㎡，截止目前已基本售罄。

重點(diǎn)個(gè)案分析：普天合電廬州公館1#均價(jià)：17122元/㎡2#均價(jià)：17236元/㎡5#均價(jià)：17369元/㎡

普天合電廬州公館：樓棟分布垂直差樓層差價(jià)備注27層約120頂層，價(jià)格降低23-26層約550-70023-26層往上每層遞減約50元/㎡20-22層約700-85020-22層同一價(jià)格10-19層約400-80010-19層往上每層遞增約40元/㎡3-10層約50-4003-10層往上每層遞增約50元/㎡2層0基準(zhǔn)層垂直差定價(jià)原則：以2層為參照，27層為頂層，價(jià)格降低；23-26層往上每層遞減約50元/㎡；20-22層同一價(jià)格；10-19層往上每層遞增約40元/㎡；3-10層往上每層遞增約50元/㎡；水平差定價(jià)原則：以04戶為參照，03戶、02戶、01戶依次向東，采光逐漸變好；03戶上漲約200元/㎡；02戶上漲約300元/㎡；01戶約400元/㎡。水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價(jià)0約200約300元約400元

普天合電廬州公館：價(jià)格策略分析（高層）首次開盤推貨區(qū)域1#2#3#4#5#7#高層洋房6#首開10#、11#、12#三棟高層，8#、9#兩棟洋房，共計(jì)436套房源11#10#12#9#8#首開5棟樓（3棟高層、2棟洋房）建筑面積共計(jì)約44300㎡，348套高層、88套洋房，共計(jì)436套房源，主力面積段為86㎡產(chǎn)品，占比約為46%，樓棟主要為22、27、28F高層和11層洋房設(shè)計(jì)。

首開貨源盤點(diǎn)樓棟層數(shù)86㎡99㎡115㎡123㎡133㎡小計(jì)（套）總面積（㎡）10#22F42212184810611#27F10426261561450812#28F54272710810422高層合計(jì)

2007474348330368#11F

22224456329#11F2222445632洋房合計(jì)

44448811264合計(jì)2007474444443644300定價(jià)方案N1611地塊拿地住宅樓面價(jià)為14222.45元/㎡，考慮項(xiàng)目開發(fā)成本：前期+建安+配套+期間其他費(fèi)用，成本總合計(jì)為6642.55元/㎡；根據(jù)目前競品中，高層住宅最高備案價(jià)格為20800元/㎡，建議高層入市均價(jià)14222.45+6642.55=20865元/㎡。暫定車庫銷售收入與成本相抵消，不計(jì)入成本與銷售收入。因商業(yè)比例暫不明確且體量較小，不納入測算中。物業(yè)類別銷售量（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）高層132628208562766089568合計(jì)27.66億項(xiàng)目成本利潤率估算

類別項(xiàng)目單價(jià)面積金額（萬元）小計(jì)單方成本（元/㎡）備注（元/㎡）（㎡）（萬元）1前期費(fèi)用市場調(diào)研及勘察費(fèi)2313458635078162按建筑面積計(jì)算規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30313458940基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)803134582508報(bào)批保健費(fèi)20313458627三通一平費(fèi)20313458627臨時(shí)設(shè)施費(fèi)103134583132建安費(fèi)用高層220013262829178479352080按建筑面積計(jì)算洋房1800104203187573配套費(fèi)用公共設(shè)施200313458626914419460按地上建筑面積計(jì)算園林配套1803134585642

教育配套803134582508

資金634期間費(fèi)用管理費(fèi)用2020.55

2023326872020.55上述成本3%營銷費(fèi)用15492總銷額3%財(cái)務(wù)費(fèi)用13149前期、建安、配套費(fèi)用的65%，3年期貸款，年利率10%不可預(yù)見費(fèi)2023取地、前期、建安、配套費(fèi)用3%開發(fā)成本合計(jì)6642.55100119

定價(jià)思考板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型體量產(chǎn)品樓層產(chǎn)品面積價(jià)格單價(jià)價(jià)差總價(jià)范圍已推去化情況整盤庫存啟動區(qū)板塊華地森林語高層12棟18-30F91-105預(yù)計(jì)120002000109-1260高層預(yù)約230組左右12棟洋房29棟8-11F

97-119預(yù)計(jì)14000135-1660未開始蓄客29棟梅沖湖板塊文德藝墅高層1棟高層；

9棟小高層；高層26F13-18F小高層87-100預(yù)計(jì)130002000113-130萬0預(yù)約310組1棟高層9棟小高層洋房10棟5-8F85-100預(yù)計(jì)15000119-140萬0預(yù)約40組10棟文一錦門北韻高層7棟18-34F93-116121401040113-141萬2棟認(rèn)籌前預(yù)約300組推出114套，去化37套，7棟洋房15棟10F94-11613180123-153萬2棟認(rèn)籌前預(yù)約100組推出216套，去化54套，15棟廬陽工業(yè)區(qū)皖投天下名筑高層12棟27-33F92-122131401660120-160萬8棟剩余170套2棟高層洋房17棟8F-11F95-12014800142-180萬0未推，預(yù)計(jì)3月推17棟洋房華地森林湖高層16棟28-34F88-104128002000115-135萬12棟已推售罄，目前新品預(yù)約120組4棟高層洋房13棟8F-11F98-132預(yù)計(jì)14800147-198萬3棟16年3月前已推3棟售罄，目前新品預(yù)約40組10棟洋房廬陽北洋房和高層價(jià)差：洋房與高層產(chǎn)品面積相近，集中于95-120㎡；洋房樓層以8層、11層為主；價(jià)差水平1000-2000元，主要區(qū)別：8層洋房與高層價(jià)差2000元/㎡左右；而10層以上價(jià)差1000－1500元/㎡

高層與洋房價(jià)格研判區(qū)域外類似同地段、品質(zhì)項(xiàng)目洋房和高層價(jià)差：通過分析區(qū)域外高層和洋房差在1500-2700元／平，其中6F-8F標(biāo)準(zhǔn)洋房，差價(jià)在2049-2700元／平，9層以上的差價(jià)在1500元／平。項(xiàng)目名稱區(qū)域?qū)訑?shù)洋房均價(jià)（元/㎡）高層價(jià)格（元/㎡）差價(jià)水平（元/㎡）市場表現(xiàn)參考指數(shù)當(dāng)代MOMA未來城新站區(qū)洋房11層約11000（16年9月）約9500（16年9月）約1500售罄???朗香書院新站區(qū)洋房6層約11499（16年11月）毛坯約8799裝修約10299（16年11月）約2700售罄???保利羅蘭春天瑤海區(qū)洋房8層約14999（16年9月）約12950（16年9月）約2049售罄???禹州中央廣場肥東洋房9層約14500（16年10月）約12999（16年10月）約1500售罄????信地華地城肥西洋房6層約12490（16年10月）約9800（16年9月）約2690售罄????萬科北城項(xiàng)目當(dāng)代未來城朗香書院保利羅蘭春天禹州中央廣場信地華地城

高層與洋房價(jià)格研判項(xiàng)目名稱洋房均價(jià)（元/㎡）高層價(jià)格（元/㎡）差價(jià)水平（元/㎡）市場表現(xiàn)參考指數(shù)萬科森林公園（曦園）約16040（曦園整體）約10980（曦園整體）約5060售罄??萬科藍(lán)山（收尾）約15804（16年3月）約11588（16年3月）約4216售罄???萬科藍(lán)山（首開）約12538（12年12月首開）約8687（12年12月首開）約3850售罄????萬科時(shí)代之光約24650（首開疊墅）約19000（首開高層）約5650首開售罄??合肥萬科其他項(xiàng)目洋房與高層價(jià)格差3800－5600元／平，以區(qū)域成熟度及產(chǎn)品不同價(jià)格差別較大，其中萬科藍(lán)山12年底首開時(shí)，濱湖尚未成熟，價(jià)差約3800－4000元/㎡。合肥萬科項(xiàng)目洋房和高層價(jià)差：

高層與洋房價(jià)格研判小結(jié)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目洋房和高層產(chǎn)品面積相近約95-120平，洋房以8層、11層的為主，贈送面積小，普遍無庭院或庭院較小，非標(biāo)準(zhǔn)意義上的洋房產(chǎn)品；主要價(jià)差在1000-2000元，其中8F的洋房限購前價(jià)差約2600元，限購后在約2000元，10層以上限購前約1600元，限購后約1000元；區(qū)域外同地段，近本案品質(zhì)的項(xiàng)目，差在1500-2700元／平，其中6F-8F標(biāo)準(zhǔn)洋房，差價(jià)在2049-2700元／㎡，9層以上的差價(jià)在1500元／㎡；萬科其他項(xiàng)目價(jià)格差3800－5600元／平，以區(qū)域成熟度及產(chǎn)品不同價(jià)格差別較大，根據(jù)萬科藍(lán)山12年底首開時(shí)，濱湖尚未成熟，類比北城萬科項(xiàng)目價(jià)差約3800－4000元/㎡?；谝陨戏治?，合富建議本案，洋房與高層價(jià)差約2500元／㎡，即洋房均價(jià)約23000元/㎡。

高層與洋房價(jià)格研判景觀：本項(xiàng)目的景觀由中央景觀區(qū)和多個(gè)景觀組團(tuán)組成，另外，根據(jù)客戶生活習(xí)慣，南向景觀資源越多，景觀效果越好。高層：10#>12#>11#，10#樓南向?yàn)橹醒刖坝^帶，北向?yàn)榫坝^組團(tuán)，西邊為公園景觀，觀景效果最好；其次為12#樓，南邊為獨(dú)立景觀組團(tuán)，西邊為公園景觀；最后是11#樓，僅南面有獨(dú)立景觀組團(tuán)；洋房：9#>8#，9#樓位于中央景觀組團(tuán)正中間，景觀效果最好，其次為8#樓。物業(yè)形態(tài)價(jià)值排序樓號高層110#212#311#洋房19#28#

樓棟價(jià)值：景觀差9#8#10#11#12#噪音：本項(xiàng)目西邊為小區(qū)主入口，11地塊北邊為城市道路，東北邊為商業(yè)配套，會對周邊樓棟產(chǎn)生一定的噪音影響。高層：10#>12#>11#，11#樓東邊位于小區(qū)主入口及商業(yè)配套，北邊臨馬路，噪聲影響最大；其次是12#樓位于地塊西北邊，北邊及西邊均臨馬路，且西南面有配電房；最后是10#，相比噪聲影響最?。谎蠓浚?#>8#，8#樓東邊為小區(qū)商業(yè)及物業(yè)用房，噪聲影響最大，相比較而言，9#樓噪聲影響較小。

樓棟價(jià)值：噪音差物業(yè)形態(tài)價(jià)值排序樓號高層110#212#311#洋房19#28#9#8#10#11#12#采光：本區(qū)域?yàn)檠蠓?小高層產(chǎn)品，采光較好，根據(jù)南向遮擋問題，此處做簡單分布，基本差別不大。高層：10#>11#>12#，10#樓南邊為小區(qū)主入口，距6#樓間距較遠(yuǎn)，無遮擋，采光效果最好；其次是11#樓，南邊為洋房區(qū)，影響較小，12#樓南邊為高層，相比采光最差；洋房：9#>8#，兩棟樓采光基本差別不大，9#樓略好于8#。

樓棟價(jià)值：采光差物業(yè)形態(tài)價(jià)值排序樓號高層110#211#312#洋房19#28#9#8#10#11#12#根據(jù)景觀、噪音、采光這3個(gè)影響價(jià)格的因素：景觀：根據(jù)小區(qū)景觀組團(tuán)分布，靠近小區(qū)中央景觀帶的樓棟，顯然景觀效果最好，以中部景觀組團(tuán)為中心，向外擴(kuò)散，分布多個(gè)獨(dú)立景觀組團(tuán)，靠近小區(qū)入口、馬路位置景觀效果最差；噪音：根據(jù)小區(qū)商業(yè)、物業(yè)用房等配套分布，靠近商業(yè)、物業(yè)用房、道路、小區(qū)出入口的樓棟，隔音效果較差，景觀帶中心的位置，由于景觀具有一定的隔音效果，固隔音效果最好；采光：靠近洋房區(qū)、景觀帶的樓棟由于南部無遮擋，采光效果較好，其余樓棟由于樓間距已經(jīng)達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，采光效果基本差別不大。

樓棟綜合因素定價(jià)說明根據(jù)前面3個(gè)影響價(jià)格的綜合因素，結(jié)合2梯4及2梯6的居住舒適性，按照從高到低的順序，將首開5棟樓價(jià)值進(jìn)行排序：高層：10#>12#>11#洋房：9#>8#10#樓22層，11#樓27層，12#樓28層，除11#樓以外（2梯6戶），均為每層4戶，兩個(gè)單元，各配備1部電梯；其中02、03房號為86㎡三房戶型、中間戶，04房號為115㎡三房戶型、西邊戶，01戶號為99㎡兩房戶型、東邊戶；以上戶型均有不同面積的贈送。

高層戶型

高層定價(jià)說明水平差樓棟04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）10#+1500+20+5012#+1500+20+50垂直差樓層差價(jià)28層-40024-27層-2015-23層506-14層303-5層202層0水平差定價(jià)原則：2梯4戶：以03戶為參照，02戶與03戶同屬中間戶，02戶在東，位置稍好，02比03戶高30元/㎡；01戶東邊戶，采光較好，價(jià)格比03戶高50元/㎡，西戶有瞰景，故04戶高于03每平方150元；2梯6戶：以04戶為參照，04戶與03戶同屬中間戶，價(jià)格持平；02戶中間戶但靠東邊，價(jià)格上漲20元/平；01戶東邊戶，采光較好，價(jià)格上漲50元/平；05戶中間戶但靠西邊，價(jià)格上漲10元/平；06戶西邊戶，同屬邊戶，由于面積較大，價(jià)格與東邊戶保持持平。垂直差定價(jià)原則：分樓層區(qū)間段定價(jià)，以2層基準(zhǔn)，往上至23層，進(jìn)行20-50元/平遞增，24-27層遞減20元/平/層，28層特殊調(diào)價(jià)減400元/平。水平差樓棟06戶（西邊戶）05戶（中間戶）04戶（中間戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）11#+50+1000+20＋508、9#樓11層，每棟均為每層4戶，兩個(gè)單元，各配備1部電梯；其中02、03房號為123㎡三房戶型、中間戶，01、04房號為133㎡三房戶型、東西邊戶，以上戶型均有不同面積的贈送。

洋房戶型

洋房定價(jià)說明水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價(jià)+4000+200+600垂直差樓層差價(jià)備注11層約400元頂層約等于4層價(jià)格10層約500元約200元/㎡9層約700元8層約