某房地產估價報告示范案例

××市××區(qū)××廣場×號××大廈房地產估價報告項目名稱：位于××市××區(qū)××廣場×號的××大廈

委托人：××大廈酒店有限公司

估價機構：××房地產估價公司

估價人員：××××××估價作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日

估價報告編號：××××××目錄一、致委托人函……第×頁二、估價師聲明……第×頁三、估價的假設和限制條件………第×頁四、估價結果報告…………………第×頁五、估價技術報告…………………第×頁六、附件……………第×頁致委托人函××大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于××市××區(qū)××廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整?！痢练康禺a估價公司

法定代表人：×××

二○○四年十一月六日估價師聲明我們鄭重聲明：

⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。⑶我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。⑷我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。⑸我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。

⑹沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑺委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻本估價報告是本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑼本估價報告中采用的專業(yè)術語的解釋及定義適用《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關規(guī)定。⑽未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師簽名蓋章××房地產估價公司

二○○四年十一月六日估價的假設和限制條件本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：⑴合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：①估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設前提。②估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。③估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為40年，至2038年9月19日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。⑶估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應

對本估價結論進行必要的調整。⑷公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸報告使用限制條件如下：①本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。②本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據(jù)。③估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：①估價結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。②本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。關于位于××市××區(qū)××廣場×號××大廈的估價結果報告(編號：××××××)㈠委托人：××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場×號。㈡估價機構：××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為“建房估證字［2003］××號”。㈢估價對象估價對象為位于××市××區(qū)××廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及A、B兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房；A座地上7層～51層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間；B座地上7層～29層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為140274.34㎡，占用土地面積為7593.66㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為40年，至2038年9月19日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。㈣估價目的：為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

㈤估價時點：2004年10月29日。㈥價值定義：根據(jù)《房地產估價規(guī)范》第關于“房地產轉讓價格評估，

應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時

點狀態(tài)下的公開市場價格。㈦估價依據(jù)：⑴房地產價格評估委托協(xié)議書；⑵《國有土地使用權證》證書編號：××××××；⑶《施工許可證》，證書編號：××××××；⑷《中華人民共和國土地管理法》；⑸《中華人民共和國城市房地產管理法》；⑹國家及地方的有關法律、法規(guī)；⑺《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)；⑻估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；；⑼委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。㈧估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。⑵最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。⑶替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。⑷估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。㈨估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。㈩估價結果：本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估價人員：×××××××(十二)估價作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年?！痢练康禺a估價公司

二○○四年十一月六日關于位于××市××區(qū)××廣場×號××大廈的估價技術報告估價對象為位于××市××區(qū)××廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及A、B兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房；A座地上7層～51層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間；B座地上7層～29層，設計功能為半智能寫字間。估價對象總建筑面積為140274.34㎡，占用土地面積為7593.66㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為40年，至2038年9月19日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○○四年十月二十九日估價時點停止施工狀態(tài)的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對象價格形成的各種因素進行分析。針對××大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。㈠實物狀況分析⑴××大廈主要技術經(jīng)濟指標說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經(jīng)濟指標說明如下：⒈總用地面積7593.66㎡其中：酒店部分用地面積3963.87㎡寫字間部分用地面積3629.79㎡⒉土地使用期限1998年9月20日至2038年9月19日

⒊建筑占地面積5300.83㎡⒋總建筑面積140274.34㎡

⒌建筑層數(shù)：地下部分-4F~-1F寫字間部分A座7F~13FB座7F~29F酒店客房部分A座14F~51F⒍建筑容積率1:18.47⒎建筑覆蓋率69.81%⒏綠化率9.22%⒐建筑總高A座總高200.80mB座總高112.45m⒑總用水量2162m3/日復用水量310m3/日實際用水量1852m3/日⒒空調冷量3715RT⒓過熱蒸汽量12.209MW⒔設備總容量10167KVA

變壓器安裝容量9300KVA發(fā)電機1120KVA和400KVA各一臺⑵××大廈整體設計方案說明依據(jù)“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準：⒈總平面布置××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線10m、××廣場12m的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。⒋建筑功能分布①地下部分估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(227個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。②裙房估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。××街一側裙房的一層至四層設商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③A座塔樓A座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積9910.64㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④B座塔樓B座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面；窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。⒍設備及設施配置①中央空調系統(tǒng)××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設4臺930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設2臺進口蒸汽發(fā)生器。②電梯××大廈共采用美國“OTIS”牌“506NCE”型電扶梯共16部，“E411-VVVF”型電梯18部。③樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)：半智能型寫字間設400對市話直通線路；智能型寫字間設410對市話直通線路和一臺450門程控交換機，45條中繼線；酒店設110對市話直通線路和一臺1750門程控交換機，175條中繼線。A座屋頂平臺設各種天線，接收設備在A座十三層。機電設備自動控制系統(tǒng)：采用計算機進行分散控制和集中管理。酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務系統(tǒng)。

智能型會議系統(tǒng)：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。

廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。④給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開水供應、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。⑤動力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥供配電系統(tǒng)10KVA雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設備。⑶其它實物狀況說明⒈用地面積及形狀估價對象用地面積7593.66㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由1998年9月20日至2038年9月19日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉建造年代估價對象于2000年8月開工建設，2003年10月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊建筑結構估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋建筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤

公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)：建筑面積93584.80㎡

商場：建筑面積7763.46㎡寫字間：A座(智能型)建筑面積9910.64㎡B座(半智能型)建筑面積29016.44㎡⒌地形及地質條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約5米，地質條件

良好。⒍臨街狀態(tài)估價對象三側臨街。南側與寬約30m的××街等高相接，臨街寬度約50m，西側與寬約20m的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約50m的××路等高相接，臨街寬度約50m，東側臨寬約6m的巷道。㈡區(qū)位狀況分析⑴區(qū)域范圍估價對象所處區(qū)域域為以估價對對象為中心，向東50mm至××街，向西3300m至××街，向北3000m至××街所圍成的的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)區(qū)劃分標準屬屬一類一級區(qū)區(qū)域，估價對對象建設用地地按××市土地級別別標準屬一級級地一類區(qū)。估估價對象所處處區(qū)域景觀條條件良好，整整個區(qū)域地勢勢略向西北傾傾斜。⑵街路配置估價對象所處區(qū)域域南接寬約30m的××街，西接寬約220m的××街，北接寬寬約50mm的××路?！痢谅?、××路等城市主主、次干道通通過該區(qū)域，以××廣場為樞紐紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的的道路交通網(wǎng)網(wǎng)絡，道路通通達條件較好好。整個區(qū)域域內路網(wǎng)發(fā)達達，路況良好好。⑶交通設施與接近條條件估價對象所處區(qū)域域距火車站約約0.5kkm，距海港約2km，距國際機構構約8kmm。經(jīng)過該區(qū)域域的15路、23路、7022路、7033路等十余條條公交聯(lián)營線線路，可通達達市內各個區(qū)區(qū)域，形成輻輻射能力極強強的公共交通通網(wǎng)絡。該區(qū)區(qū)域東接××廣場商貿金金融區(qū)，西面面和北面與市市中心商業(yè)區(qū)區(qū)相連接。⑷基礎設施在估價對象所處區(qū)區(qū)域范圍內，上上下水、電力力、煤氣、供供暖、電訊等等基礎設施配配套齊全，市政主管網(wǎng)網(wǎng)可由××街、××街一側接入入，距離較近近。⑸商服設施配置估價對象所處區(qū)域域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高高檔酒店、辦辦公服務設施施，××電影城、××影劇院等娛娛樂設施，以以及一定數(shù)量量的中小型店店鋪、娛樂文文化場所。⑹區(qū)域特征及變動趨趨勢估價對象所處區(qū)域域是××市最繁華的的文化娛樂中中心區(qū)，以各各種規(guī)模的影影視廳、賓館館、酒店等娛娛樂服務設施施為主，混雜雜少量居民住住宅。該區(qū)域域內目前以中中、低層建筑筑為主，低層層建筑建造年年代較早，目目前市政府正正在分期進行行拆遷改造。根根據(jù)××市城市總體體規(guī)劃和分區(qū)區(qū)規(guī)劃，該區(qū)區(qū)域未來的發(fā)發(fā)展趨勢是集集聚程度更高高的城市商貿貿娛樂中心區(qū)區(qū)，建筑規(guī)模模向中高層、大大型化發(fā)展。⑺其他影響設施估價對象所處區(qū)域域內無污染、危危險及其他使使人心理上產產生嫌惡感的的設施。㈢市場背景分析××市位于遼東半島最最南端，三面面環(huán)海，一面面與大陸相接接，是我國東東北地區(qū)對外外開放的窗口口和走向世界界的橋梁，是是我國北方開開放度最高的的城市。改革革開放以來，特特別是近十多多年來，××市經(jīng)濟發(fā)展展迅速。22003年，經(jīng)濟總總量增速躍上上15%的新臺階，成成為近年來增增長量最快的的年份。初步步核算，全市市生產總值1632..6億元，人均均生產總值按按戶籍平均人人口計算為292066元，按年末匯率率測算縱約合合

3529美元?！痢潦幸呀?jīng)在國國內外特別是是東亞地區(qū)形形成了較高的的知名度。近近十年來，××市政府始終終致力于加強強城市建設與與管理工作，城城市面貌發(fā)生生了巨大的改改觀，城市功功能不斷增強強。良好的城城市環(huán)境與基基礎設施建設設，使得××市的投資環(huán)環(huán)境不斷改善善，與此同時時投資領域也也不斷拓寬，××市始終是中中國北方的投投資熱點城市市之一。幾年年來，××市對外貿易易持續(xù)快速增增長。全市新批外外商投資企業(yè)業(yè)879家，比上年增長長5.6%%；合同外資金金額45..75億美元，增長51..6%；實際使用用外商直接投投資22..11億美元，增長37..9%。在新批外商商投

資企業(yè)項項目中，總投投資超10000萬美元的大大項目有1118項，趨超50000萬美的有14項。全市外商投投資企業(yè)共完完成產值7790.6億元。目前前，××市已有外商商投資企業(yè)7000多家，來××市投資的國國家和地區(qū)50多個，境外外企業(yè)駐××市的代表機機構20000多家。國內內外商家的不不斷進入，對對高檔商務用用房產生了大大量需求。同同時整潔優(yōu)美美的城市環(huán)境境，宜人的氣氣候條件，以以及美麗的自自然風光，每每年也吸引了了大量的中外外來賓觀光旅旅游。每年“黃金周”期間、服裝裝節(jié)期間，市內的星級級酒店入住率率超過800%，五星級酒店店時常爆滿。

因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務區(qū)域投資

興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。㈣最高最佳使用分析析房地產估價應當以以估價對象的的最高最佳使使用為前提進進行估價。最最有效使用是是指法律上允允許、技術上上可能、經(jīng)濟濟上可行，經(jīng)經(jīng)充分合理論論證，能使估估價對象產生生最高價值的的使用。根據(jù)據(jù)估價對象所所處的地理位位置、規(guī)模以以及其設計方方案，根據(jù)最最高最佳使用用原則，本估估價報告中估估價對象作為為集酒店、寫寫字間、商場場為一體的現(xiàn)現(xiàn)代化綜合性性物業(yè)使用為為其最高最佳佳使用。㈤估價方法選用根據(jù)委托人的估價價目的和要求求，并根據(jù)估估價對象為在在建工程這一一特點，本估估價報告采用用假設開發(fā)法法與成本法進進行評估。㈥估價測算過程⑴假設開發(fā)法估價過過程具體技術思路為：：在合理估計計建設期的基基礎上，首先先運用市場比比較法、收益益法估算估價價對象在未來來建成狀態(tài)的的市場總值，扣扣減目前尚未未投入的建安安費，配套費費以及管理費費、銷售稅費費等得出估價價對象目前狀狀態(tài)下的市場場價格。由于于估價對象建建筑面積及建建設的項目規(guī)規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模模物業(yè)的建設設期以及定額額規(guī)定的建設設期，確定其其開發(fā)期為18個月。本報報告在測算中中考慮資金的的時間價值，

將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在2006年5月31日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。

基本計算公式為：P=P’-(A++B+C+DD)其中(以下各各個項目費用用均為折現(xiàn)值值)：

P：估價對象象目前狀態(tài)價價格P’：項目全部建成后銷銷售價格A：續(xù)建成本

B：管理費用用C：銷售稅費D：買方購買在建工工程應負擔稅稅費

具體分項項核算如下：：⒈項目全部建建成后的市場場價格：根據(jù)委托人的估價價目的和估價價對象功能上上的特點，本本報告采用不不同的評估方方法，分別對對估價對象——××大廈在目前前狀態(tài)下各功功能部分的價價格進行評估估，確定××大廈目前狀狀態(tài)的市場總總值。本報告告中根據(jù)使用用功能，將××大廈分為三三個功能部分分，分攤公共共面積和附屬屬面積后的建建筑面積分別別為：酒店(含客房房、餐飲、娛娛樂、商務中中心、地下車車庫等)：建筑面積935584.800㎡

商場：建筑面積77763.446㎡寫字間：A座座(智能型)建筑面積99910.664㎡B座(半智能型))建筑面積229016..44㎡①關于××大廈酒店部分的評評估××大廈的酒店部分按按五星級酒店店標準設計，預預計在20006年5月31日建成并投投入使用。由由于××市房地產市市場上同類高高檔商業(yè)型房房地產的市場場實際交易案案例很少，而而此類房地產產在使用過程程中具有明顯顯的收益性質質，可以不斷斷地獲得經(jīng)營營收益。故本本報告采用收收益法評估其其市場價格。收收益法稱收益益資本化法或或收益還原法法，是預測估估價對象的未未來收益，然然后將其轉換換為價值，以以此求取估價價對象的客觀觀合理價格或或價值的方法法。本次評估估采用收益法法當中的報酬酬資本化法。即即根據(jù)估價對對象在未來可可使用年限(經(jīng)濟收益年年限)內的經(jīng)營、使使用過程中獲獲得凈收益的的能力，采用用適當?shù)膱蟪瓿曷?折現(xiàn)率)將估價對象象在未來可使使用年限((經(jīng)濟收益年年限)內各年的凈凈收益進折算算到估價時點點后累加，以以此確定估價價對象在估價價時點的價值值。采用收益益法評估房地地產價格通常常采用下列步步驟：Ⅰ估算估價對對象未來各年年的潛在毛收收入。即假設設估價對象在在充分利用、無無空置時的年年總收入。Ⅱ估算估價對象未來來各年的有效效毛收入。即即在潛在毛收收入的基礎上上，考慮商業(yè)業(yè)物業(yè)在使用用過程中的正正?？罩?、拖拖欠租金等損損失后，實際際所能獲得的的年總收入。Ⅲ估算估價對象未來來各年的運營營費用。即在在房地產的使使用過程中為為取得經(jīng)營收收益所花費的的各種費用，包包括：營業(yè)成成本、營業(yè)費費用、財務費費用、稅金及及附加費以及及經(jīng)營者利潤潤等。Ⅳ計算估價對象未來來各年的凈收收益，即有效效年收入中減減去各種運營營費用得到的的，由使用房房地產所產生生的收益。Ⅴ確定報酬率。即投投資者投資同同類房地產所所獲得的投資資回報與所投投入的資本的的比率。Ⅵ確定收益年限。即即估價對象自自估價時點起起至未來可獲獲收益的年數(shù)數(shù)。Ⅶ選擇報酬資本化公公式。即將各各年凈收益采采用適當方式式進行資本化化還原的具體體公式。本報告中假假設估價對象象在未來使用用年限(有限年)內，每年可可獲得穩(wěn)定的的年凈收益，且且各年的報酬酬率保持不變變，確定報酬酬資本化法的的計算公式為為：A——年凈收益益；Y——報酬率；；n——收益期限限，自估價時時點起至未來來可獲得收益益時間。A酒店部分凈收收益測算：預計××大廈于20066年5月31日才能建成成交付使用，故故本估價報告告基于前述基基本分析和××市高檔酒店店的客觀收入入和費用標準準來預測計算算其凈收益。酒酒店部分凈收收益由客房部部分的凈收益益、餐飲娛樂樂部分的凈收收益和其他部部分(車庫、商務務中心、健身身及出租柜臺臺等)的凈收益構構成。

分別測測算如下：A.1客房部分分凈收益測算算a客房年經(jīng)營收收入××大廈酒店的客房部部分分為：15～42層共有標準準間5288套；15～42層，每層設設兩個套間，共共54個套間；444層為8套豪華套間間；43層為1套總統(tǒng)套房房。根據(jù)本公公司掌握的××市目前五星星級酒店標準準間收費標準準，并考慮估價價對象酒店部部分的設計及及裝修標準，確確定××大廈的酒店店標準間收費費標準預計為為900元/日(人民幣)，利用率為770%；套間為18800元/日，利用率為665%；豪華套間為為28000元/日，利用率為550%；總統(tǒng)套房為為245000元/日，利用率為335%。每年按3360個營業(yè)日計計算。

客房年年經(jīng)營收入為為：

(900元/日·套×528套×70%++1800元/日·套×54套×65%

+28000元/日·套×8套×50%++245000元/日·套×1套×35%))×360日＝149611萬元b客房年運營費費用○營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括括客房的各項項服務成本、能能源費、維修修費用及每年年的固定資產產(除房屋和與與房屋不可分分離的設備設設施)折舊等，根根據(jù)可行性研研究和初步設設計中確定的的酒店規(guī)模、技技術經(jīng)濟指標標、建設標準準估算，客房房年營業(yè)成本本約31220萬元。○營業(yè)費用：包括服務人員工資資及福利、開辦費攤銷銷和廣告、宣傳、交際費，根根據(jù)××市同類酒店店20000～20033年此項費用用平均水平估估算，客房年營業(yè)業(yè)費用為6625萬元?！鸸芾碣M用：包括房產稅、保險險費、管理人人員工資及福福利、差旅費費等各種費用用，估算客房房部分年管理理費用為3343萬元?！鹭攧召M用：包括流動資金的利利息、籌資成本、匯兌損益等等，估算為2557萬元?！馉I業(yè)稅及附加：按客房營業(yè)收入的的5.555%計算，為8300萬元。

○經(jīng)營者利潤潤：根據(jù)調查和20003年××市社會經(jīng)濟濟統(tǒng)計資料中中賓館酒店業(yè)業(yè)財務狀況報報表，估算年年經(jīng)營者利潤潤為14996萬元?！衲杲?jīng)營費用合計：：66711萬元。c客房部分凈收收益客房部分凈收益＝＝年經(jīng)營收入入－年經(jīng)營費費用

＝149661萬元－66671萬元

＝81900萬元

A.2餐飲飲娛樂部分凈凈收益a餐飲部分年營營業(yè)收入××大廈餐飲娛樂部分分主要集中在在地下一層，地地上二層至六六層和地上四四十六至四十十八層，包括程式餐餐廳、包間等。根據(jù)××廣場、××廣場、××路一帶同類類餐飲娛樂設設施的經(jīng)營情情況，經(jīng)營規(guī)規(guī)模按建筑面面積比例套算算，估算餐飲飲娛樂部分年年經(jīng)營收入為為36500萬元。b餐飲部分年運運營費用○營業(yè)成本包括原材料和各項項服務成本、能能源費、維修修費用及每年年的固定固定定資產(除房屋和與與房屋不可分分離的設備設設施)折舊等，根根據(jù)可行性研研究和初步設設計中確定的的酒店規(guī)模、技技術經(jīng)濟指標標、建設標準準估算，餐飲飲部分年營業(yè)業(yè)成本為11095萬元。○營業(yè)費用：包括服務人員工資資及福利、開辦費攤銷銷和廣告、宣傳、交際費，根根據(jù)××市同類酒店店20000～20033年此項費用用平均水平估估算，餐飲娛樂部部分年營業(yè)費費用為2000萬元?！鸸芾碣M用：包括房產稅、保險險費、管理人人員工資及福福利、差旅費費等各種費用用，估算年管管理費用為70萬元?！鹭攧召M用：

包括括流動資金的的利息、籌資資成本等，估估算為533萬元。○營業(yè)稅及附加：按營業(yè)收入的55.55%計算，為2033萬元?！鸾?jīng)營者利潤：根據(jù)調查和20003年××市社會經(jīng)濟濟統(tǒng)計資料中中賓館酒店業(yè)業(yè)財務狀況報報表，估算餐餐飲部分年經(jīng)經(jīng)營者利潤為為365萬元。●年經(jīng)營費用合計：：19866萬元。c餐飲娛樂部分分凈收益餐飲娛樂部分凈收收益＝年經(jīng)營營收入－年經(jīng)經(jīng)營費用

＝36500萬元－19986萬元

＝16644萬元

A.3其他他部分凈收益益酒店的其他部分凈凈收益包括通通過地下停車車場、商務中心、健身、娛樂樂等服務項目目的收費獲得得的收入，減減去相關費用用獲得的凈收收益。因××大廈尚在建建設中，難以以將各部分的的經(jīng)營收入、經(jīng)經(jīng)營費用劃分分清楚，故本本報告中考慮慮按同檔次酒酒店經(jīng)營中的的一般比例進進行估算，即即以客房部分分和餐飲部分的年凈收收益之和的10%確定為其他他部分的年凈凈收益。

其他他部分凈收益益＝(81190＋16644)×10%%＝995萬元

A.4酒店店部分的凈收收益(a))以上三部分的凈收收益之和，即即：

凈收益a＝82900＋16644＋995＝109449萬元

B報酬率的確確定本次評估采用市場場提取法確定定估價對象的的報酬率，即即投資回報與與所投入的資資本的比率。市市場提取法是是搜集同一市市場上三宗以以上類似房地地產的價格、凈凈收益等資料料，選用相應應的報酬資本本化法公式，反反求出報酬率率。根據(jù)本估估價機構掌握握的有關資料料，測算出類類似房地產的的報酬率為7.55%%。

最終確定報報酬率：YY＝7.555%

C經(jīng)濟收益年年限確定估價對象的土地出出讓使用年限限為19998年9月至20338年9月共40年，而建筑筑物的耐用年年限依據(jù)中華華人民共和國國國家標準《房房地產估價規(guī)規(guī)范》(GGB/T500291-11999)條文說明中中的參考值，對于鋼結構構的非生產用用房一般為80年；鋼鋼筋混凝土結結構的非生產產用房一般為為60年?！斗康氐禺a估價規(guī)范范》第條規(guī)定：“對于土地和和建筑物合一一的估價對象象，當建筑物物耐用年限長長于或等于土土地使用權年年限時，應根根據(jù)土地使用用權年限確定定未來可獲收收益的年限”。由于估價價對象建筑物物完全投入使使用是20006年，已使用用土地8年，尚余出出讓使用年限限32年，故確定定經(jīng)濟收益年年限為322年.D測算酒店部分價格格

通過上述分分析，將凈收收益、報酬率率和收益年限限代入公式其中A＝10949萬萬元Y＝7.55%nn＝32年測算××大廈酒店部分價格格為：V＝1308898萬元②測算××大廈商場部分的價價格A商場凈收益測算

×××大廈的商場場主要位于大大廈B、C區(qū)，臨××街一側裙房房的二層至五五層，建筑面積約約為77663.46㎡，估價人員根根據(jù)估價對象象所處區(qū)域內內幾家大型商商場的商品銷銷售利潤及柜柜臺出租水平平，并對估價價對象的規(guī)模模、位置等個別別及區(qū)位狀況況進行修正，結合估價師師的經(jīng)驗，預預計20006年建成后，此此類繁華地區(qū)區(qū)高檔次商場場的年總收入入扣除其經(jīng)營營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場場的年凈收益益約為15500萬元。B確定報酬率根據(jù)估價對象的實實際情況，確確定商場部分分年凈收益的的報酬率采

用用與酒店部分分相同的報酬酬率即7..55%的報酬率。C經(jīng)濟收益年限確定定商場部分的經(jīng)濟收收益年限按酒酒店部分經(jīng)濟濟收益年限同同樣思路確定定，本估價報報告選定商場場部分的經(jīng)濟濟收益年限為為32年。D商場部分價格將凈凈收益、報酬酬率和經(jīng)濟收收益年限代入入計算公式((公式略)Y＝7.55%nn＝32年

測算商場部部分價格為：：V＝179333萬元③××大廈寫寫字樓部分的的價格評估根據(jù)委托人提供的的規(guī)劃設計圖圖紙，××大廈寫字樓樓部分建成后后除A座部分自用用外，其余B座寫字樓全全部向市場發(fā)發(fā)售。近幾年年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發(fā)發(fā)了大量高檔檔寫字樓，如如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類類似標準檔次次寫字樓的實實際交易案例例較多，故選選用市場比較較法評估其市市場價格。市市場比較法是是以替代原理理為理論基礎礎，即將估價價對象與同一一地區(qū)或同一一供求范圍內內的類似地區(qū)區(qū)中在較近時時期發(fā)生交易易的類似房地地產加以比較較對照，從其既知價價格通過交易易日期修正、交易情況修修正、房地產產狀況因素修修正、區(qū)位狀狀況修正、實實物狀況修正正而得出估價價對象最有可可能實現(xiàn)的合合理價格的一一種方法。運運用市場比較較法評估房地地產價格通常常采用下列步步驟：Ⅰ廣泛收集交交易實例；Ⅱ從中選取可比實例例；Ⅲ建立價格比較基礎礎；Ⅳ進行交易情況修正正；Ⅴ進行交易日期修正正；Ⅵ時行區(qū)位狀況修正正；Ⅶ進行實物狀況修正正；Ⅷ綜合評估決定估價價額。A選擇類似交易案例例

實例一：位位于××區(qū)××街，為一棟棟二十七層鋼鋼筋混凝土結結構現(xiàn)代化大大廈，19998年10月投入使用用。比較實例位位于該大廈的的二十一層，南向，成交面積2227㎡，室內為初裝裝修，鋁合金窗，采用進口高高速電梯兩部部，設有煙霧報報警、自動消防噴噴淋系統(tǒng)以及及中央空調系系統(tǒng)，水、電、暖暖等配套設施施齊全。成交交價格為建筑筑面積每平方方米84000元，交易日日期為20004年9月30日。實例二：

位于×××區(qū)××路，臨主干干道，為一棟棟鋼筋混凝土土框架結構大大廈，20002年投入使用用，共計29層。比較實例位位于該大廈的的十九層，成成交建筑面積積約99..73㎡，室內為初裝裝修，鋁合金窗，采用4部進口高速速電梯，設有煙霧報報警、自動消防噴噴淋系統(tǒng)以及及中央空調系系統(tǒng)，水、電、暖等配套設設施齊全。成交價格為為建筑面積9000元/㎡，交易日期為為20044年9月6日。實例三：

位于×××區(qū)××路，為一棟棟框剪結構寫寫字樓，設有有進口高速電電梯，配套設施有有中央空調、消防煙霧報報警及自動噴噴淋、IDDD電話系統(tǒng)，2003年底交付使使用。比較實實例位于該寫寫字樓的二十十八層，建筑筑面積3448.26㎡，東南朝朝向，室內為為初裝修。成成交價格為建建筑面積88800元/㎡，交易日日期為20004年10月12日。B比較實例與估價對對象的比較因因素見表11：比較實例一二三（此此處未列表）區(qū)位狀況

自然條件件相似相似相相似

社會條件件相似相似相相似

離市中心心距離相似相相似相似

交通通條件相似相相似相似

商業(yè)業(yè)繁華程度稍稍差相似稍差差

公共設施配配套情況相似似相似相似規(guī)劃條件稍差相似似相似實物狀況

臨街狀態(tài)相似相似似相似

結構形形式相似相似似相似

平面布布局相似相似似相似

建筑規(guī)規(guī)模相似相似似相似

裝修情情況稍差相似似稍差

所處樓樓層相似相似似相似

成新度度十十十外觀稍差稍差稍差差交易情況正常常正常正常交交易日期近期期近期近期C確定修正系數(shù)○交易情況修正實例一、二、三均均為正常買賣賣不需進行交交易情況修正正?！鸾灰兹掌谛拚杀葘嵗弧⒍?、三三的交易日期期接近，且在在該期間內，寫寫字樓類房地地產價格基本本平穩(wěn)，因此可看作作100。由于受經(jīng)濟發(fā)發(fā)展及市場供供需的影響，預預計到20006年5月31日，類似房房地產的價格格將有5%的下降幅度度。為簡化分析析，本估價報告告中假設在銷銷售前提下，全部銷售收收入在20006年5月31日一次性變變現(xiàn)。因此估估價對象交易易日期修正系系數(shù)為955?！饏^(qū)位狀況修正比較實例三處于估估價對象同一一區(qū)域，比較較實例一、二二處于類似區(qū)區(qū)域，根據(jù)表1比較參照物物與估價對象象的區(qū)域進行行的比較分析析，確定比較修修正系數(shù)為：：設估價對象象的區(qū)域價格格為1000，則實例一為為95，實例二為為100，實例三為為98?！饘嵨餇顩r修正根據(jù)表1比較較參照物與估估價對象實物物狀況進行的的比較分析，主要考慮裝裝修標準、結結構功能、規(guī)規(guī)模和設施等等因素進行修修正，確定比比較修正系數(shù)數(shù)為：設估價對象象的價格為100，則實例一為為95，實例二為995，實例三為為95。D根據(jù)以上各各項修正系數(shù)數(shù)，列表比準準價格詳見表表2：項目一二三

成交單價價(元/㎡)844009000088800區(qū)位狀況修正1100/955100//1001100/988房地產狀狀況因

素修正正實物狀況修修正1000/951100/955100//95交易情況修正1100/10001000/100100/1100

交易日日期修正995/100095/1100955/100

比準價格888409900088980對調整后的比準價價格進行綜合合平均，估價價對象的市場場單價為：(8840＋99000＋89800)/3≈89400(元/㎡)E寫字樓部分的價格格估價對象寫字樓部部分的價格為為：(9910.64＋290116.44))×89440＝348001(萬元)④××大廈于22006年5月31日所能實現(xiàn)現(xiàn)的整體價值值為：130898＋＋179333＋348001＝1836632(萬元)本報告采用動態(tài)方方式進行計算算測算。從估估價時點至2006年5月31日，尚有119個月的時間間，即1..58年的時間。考考慮目前行業(yè)業(yè)報酬率水平平并結合近期期利率情況，確確定折現(xiàn)率為為17%。則××大廈于估價價時點的現(xiàn)值值為1432290萬元⒉應扣除開發(fā)費用測測算①尚未完成的建安工工程費及裝飾飾裝修工程費費根據(jù)估價對象目前前完成狀況，根根據(jù)委托人提提供的資料結結合本公司現(xiàn)現(xiàn)場勘查掌握握的有關資料料，確定尚須須投入的裝修修費、設備購購置及安裝工工程費、智能能工程(含設備)、通訊、變變電所等合計計約為每平方方米建筑面積積25000元左右，建建設期為119個月，并假假設此項費用用均勻投入，則則此項費用于于估價時點的的現(xiàn)值為：330978萬元②管理費管理費取建安費用用的4%，則該項費費用B＝12399萬元③銷售稅費銷售稅費取總樓價價的2.55%，