城市綜合體之萬達模式(成都金牛萬達案例)pdf

19974

13095

2095

37638

稅種

總銷售金額

商業(yè)銷售金額

應(yīng)繳稅金

營業(yè)稅

所得稅

印花稅

商業(yè)部分土地增值稅Chengdu

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稅率

——

——

總銷售金額*5.72%總銷售金額*15%×25%

總銷售金額*6‰

商業(yè)銷售金額*20%

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August.2013不含地價拍賣預測

land

appraisal從經(jīng)濟指標測算來看，總地價在15.16億，土地單價在1450萬/畝范圍內(nèi)，凈利潤率將維持在15%以上。凈利潤率

拍賣建議總銷售金額（萬

稅金（萬

凈利潤

元）

元）

（萬元）地價方案

總地價（萬

元）

地價每畝單價

樓面地價

的成本（萬元）

（元/平米）（萬元）計算方式每畝單價*104.55每畝單價/（667*3）

總建筑面

積209100.4

8*單方成

本3394

總銷售金額-總地價

凈利潤/總-不含地價

銷售金額成本-稅金123456

83640

88868

94095

99323104550109778

800

850

900

95010001050299931863373356137483936709697096970969709697096970969349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.8072802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.31121787116559111332106104100877

9564934.9%33.4%31.9%30.4%28.9%27.4%

7

8

9101112131415115005120233125460130688135915141143146370151598156825110011501200125013001350140014501500412343104498468548735060524754355622709697096970969709697096970969709697096970969904228519479967747396951264284590575382948602安全區(qū)臨界區(qū)危險區(qū)Chengdu

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August.2013349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.8072802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3125.9%24.4%22.9%21.4%19.9%18.4%16.9%15.4%13.9%順勢而為，不斷探索

The

flow,

continuous

exploration

城市綜合體之萬達模式（成都金牛萬達廣場為例）

Wanda

mode

(Chengdu

City

complex

of

Wanda

Plaza

as

an

example)

深度聚焦

Depth

of

focusChengdu

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August.2013萬達發(fā)展Depth

of

focus經(jīng)過三代產(chǎn)品的蛻變，第三代具備成熟商業(yè)體系的“萬達廣場”已經(jīng)破繭而出,

目前正向第四代升級探索中。當?shù)谝淮诘谌a(chǎn)品向第四代產(chǎn)品的過程中，萬達廣場對于業(yè)態(tài)的種類與分布不斷完善，并且加重了健康休閑設(shè)施的比例前第二代第三代第四代時間：2001-2002產(chǎn)品種類：純商業(yè)體規(guī)模：5萬㎡建筑形態(tài)：單建筑主力商家：超市+家電+影院

時間：

2002-2006

產(chǎn)品種類：純商業(yè)體

規(guī)模：15萬㎡

建筑形態(tài)：組合式

主力商家：超市+建材+家電+影院Chengdu

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August.2013時間：

2006-至今產(chǎn)品種類：商業(yè)、酒店、辦公、住宅規(guī)模：40-80萬㎡建筑形態(tài)：城市綜合體主力商家：百貨+超市+家電+美食+影院項目擴張Depth

of

focus近2年萬達城市發(fā)展重心由環(huán)渤海區(qū)域向中西部轉(zhuǎn)移，同時將發(fā)展伸向珠三角區(qū)域；二線城市依然是萬達區(qū)域擴張的重點，三四線城市占比漲幅明顯。已開業(yè)項目各區(qū)域占比圖已開業(yè)&在建項目各區(qū)域占比圖中西部

34%長三角

28%珠三角

0%中西部

39%長三角

26%珠三角

8%珠三角：+8個百分點中西部：+5個百分點長三角：-2個百分點11個百分點

環(huán)渤海

38%已開業(yè)項目各城市級別占比圖

環(huán)渤海

27%已開業(yè)&在建項目城市級別占比圖環(huán)渤海：-一線14%三四線

7%一線

9%三四線

24%三四線：+17個百分點

：-

5個百分點一線二線67%二線：-12個百分點Chengdu

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August.2013二線79%規(guī)模趨勢Depth

of

focus項目總面積35-50萬㎡，商業(yè)用地面積10萬㎡左右。目前第三代以后的萬達商業(yè)廣場項目總面積都在30萬平米以上。北京CBD

萬達廣場：總建筑面積約50萬平方米，商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。城市南京寧波福州

項目名稱

南京建鄴萬達廣場

寧波萬達廣場福州金融街萬達廣場總建面

商業(yè)面積

酒店面積

98

28

5

59

26

4

39

17

5廣州合肥廣州白云萬達廣場合肥包河萬達廣場4070171855上海五角場萬達廣場：建筑面積40萬平方米，商業(yè)面積26

萬平方米。

成都錦華路萬達廣場：總建筑面積

40

萬平方米，其中商業(yè)面積26萬

平方米。

淮安萬達廣場：總建筑面積70

萬

平方米,其中商業(yè)和五星級酒店面

積25

萬平方米。Chengdu

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August.2013呼和浩特

包頭

濟南

青島

紹興

沈陽

石家莊

蘇州

太原

唐山

天津

無錫

武漢

襄樊

宜昌

鎮(zhèn)江

重慶

呼和浩特萬達廣場

包頭青山萬達廣場濟南魏家莊萬達廣場

青島CBD萬達廣場

紹興柯橋萬達廣場

沈陽鐵西萬達廣場石家莊裕華萬達廣場

蘇州平江萬達廣場

太原龍湖萬達廣場

唐山路南萬達廣場

天津河東萬達廣場

無錫濱湖萬達廣場武漢菱角湖萬達廣場

襄樊萬達廣場

宜昌萬達廣場

鎮(zhèn)江萬達廣場

重慶南坪萬達廣場128

65

93

38

64

91184

41148105

52

70

51

60

47

40

781717161517162014192118172115151713455455564444目前的萬達廣場形成“一主三次多輔助”的多功能復合體模式。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)Depth

of

focus公共空間寫字樓項目整體檔次的基礎(chǔ)，銷售為主的營銷模式是平衡現(xiàn)金流的又一途徑各業(yè)態(tài)之間的紐帶，形成多業(yè)態(tài)聯(lián)動格局，進一步集中人氣住宅完善項目業(yè)態(tài)組合，提高項目整體形象平衡整個項目的現(xiàn)金流，并為項目聚集人氣商業(yè)酒店休閑設(shè)施項目最初吸引人流的主要途徑Chengdu

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August.2013在萬達廣場向第三代產(chǎn)品的發(fā)展過程中，形成以商業(yè)為核心，住宅、寫字樓和酒店為次要核心，公共空間、文化娛樂休閑設(shè)施相輔助的多功能城市綜合體，各業(yè)態(tài)之間相輔相成針對項目不同定位，標準分為低成本、B版、A版三個版本。產(chǎn)品標準Depth

of

focusA版是在已建成萬達廣場項目基礎(chǔ)上提高配置標準的建造標準例：北京CBD萬達廣場、青島CBD萬達廣場、上海五角場萬達廣場

高檔項目

A版低成本開發(fā)項目是在已建成萬達廣場項目基礎(chǔ)上降低配置的建造標準例：泉州萬達廣場、重慶南坪萬達廣場、西安李家村萬達廣場

低檔項目

低成本B版是參考目前已建成開業(yè)的萬達廣場項目經(jīng)過綜合分析而得出的建造標準例：上海周浦萬達廣場、武漢經(jīng)開萬達廣場、鄭州中原萬達廣場

中檔項目

B版

三版本標準指標的差別

項目的檔次定位對于標準的變化主要體現(xiàn)在項目的內(nèi)裝部分以及景觀部分；

如：對于廣場及道路材料，

A版材料為花崗巖或其他高檔鋪裝材料，路牙石為花崗巖，500元/平方米；B版道路材料為瀝青混凝土地面或廣場磚，廣場采用人造石，路牙石為混凝土，300-350元/平方米；

如：步行街部分綜合單價（含燈具）：A版3000元/平方米;B版、低成本開發(fā)項目1800元/平方米Chengdu

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August.2013定位方向Depth

of

focus如今的萬達在向第四代產(chǎn)品方向初探，對于業(yè)態(tài)的種類與分布不斷完善，并且加重了健康休閑體驗設(shè)施的比例。?整體定位：在整體功能定位上，逐漸強化生活化、休閑化、娛樂化、體驗化、家庭化、創(chuàng)新化、服務(wù)化。

?租戶組合:進一步強化次主力店的功能

與作用，在租戶組合方面進行創(chuàng)新，

創(chuàng)造出“店中店”、

“店中城”、

“店中館”、“店中坊”等類似主力

店作用的“主力區(qū)”、“主題區(qū)”或

“專門經(jīng)營區(qū)”。?金融產(chǎn)品化：當發(fā)展到一定規(guī)模，就可以入股一家民營制銀行，那與銀行的跨界合作內(nèi)容就不僅限于貸款業(yè)務(wù)，還可開發(fā)金融衍生品。?規(guī)劃設(shè)計：在強調(diào)商業(yè)氛圍的同時，增加文化元素、旅游元素等；室內(nèi)步行街沿線要富于變化；；在現(xiàn)有第三代產(chǎn)品樓層的基礎(chǔ)上，再嘗試整體或局部增加一層。

第四代定位方向探索以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運營管理的發(fā)展模式。Chengdu

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August.2013客戶定位Depth

of

focus在目前萬達廣場形成的HOPSCA復合體模式中，商業(yè)、住宅、辦公、酒店、公共空間、休閑設(shè)施等六大業(yè)態(tài)都具有獨立的產(chǎn)品標準以及運營模式，對客戶定位以及吸引人氣等功能方面也具有明確的差別定位。業(yè)態(tài)建筑人氣聚集效果主力店租售模式

租賃目標群體普通大眾商業(yè)

規(guī)模30%-40%步行街沿街商鋪

其他散鋪住宅辦公酒店

5%-10%10%-20%

0-20%

5%-20%

0-10%多層建筑

高層

高層

高層

租賃

銷售

銷售以售為主

持有

普通大眾

普通大眾

投資客為主

SOHO業(yè)主商務(wù)、旅游人士Chengdu

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August.2013產(chǎn)品規(guī)劃Depth

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focus目前萬達廣場商業(yè)部分以百貨樓、綜合樓、娛樂樓+室內(nèi)外商業(yè)步行街的形式設(shè)計。在現(xiàn)今電商沖擊下，正逐步增加體驗功能空間。Chengdu

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August.2013百貨樓5‐6層5000‐6000平米/層2.5‐4萬平米綜合樓4‐5層3000‐4000平米/層1.2‐2萬平米娛樂樓4‐5層4000平米/層影城6000平米業(yè)態(tài)定位Depth

of

focus百貨：從第二代開始每個項目都有百貨。最初以百盛為主要的合作對象；后來，同大洋百貨和香港新世界進行合作。百貨從第一代到第三代，目前的萬達廣場已經(jīng)形成了百貨、超市、家電、影院、美食五大主力店類型。

百貨超市：最初合作超市是沃爾瑪。目前與超市的合作進入多元化階段，與家樂福、大潤發(fā)、樂購也形成了合作。在不同的區(qū)域，不同超市品牌的形象力不同。超市萬達廣場

主力店超市家電家電：與吉盛偉邦、百安居、紅星美凱龍、國美電器等家電家具城長期合作。家電影院美食影院：擁有自營影院品牌萬達國際影院，采用世界先進的放映設(shè)備和音響，全部實現(xiàn)數(shù)字化放映。影院美食主力店百貨超市家電影院美食美食：是在后來的發(fā)展歷程中逐漸發(fā)展起來的，類型從各種快餐到中高檔餐飲均有，適合各類人群。Chengdu

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August.2013開發(fā)模式Depth

of

focus萬達項目需要不斷開發(fā)才能維持現(xiàn)金流平衡，目前萬達逐步加大回款量來改變這一現(xiàn)狀。期限7

10年萬達第三代產(chǎn)品現(xiàn)金流圖

Chengdu

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租售模式的調(diào)整

1、只將部分社區(qū)商業(yè)（步行街等）對外銷售，

增加銷售回款；

2、主力店、主要商鋪自持經(jīng)營，控制項目整體

水準；

3、加入住宅、辦公等物業(yè)，并對外銷售，并嚴

格控制現(xiàn)金回流速度

貸款額約為年租金的6倍，

限7-10Monthly

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August.2013招商營銷Depth

of

focus訂單招商中，交納保證金緩解約束了租戶履行承諾也增加了項目的啟動資金。企業(yè)意向初步計劃拿地成本預算審核項目介紹會參考反饋意見征詢商戶意

見意見反饋結(jié)束否集中有意愿

商戶招商說明會是根據(jù)保證金商戶意見協(xié)商規(guī)劃設(shè)計對

接

項目開工Chengdu

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繳納保證金Monthly

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August.2013項目運營Depth

of

focus商家類型搭配采取“1主多次多輔助”的策略，并對不同規(guī)模檔次商家在招商之初進行多家儲備，便于后期快速業(yè)態(tài)調(diào)整，減少空鋪率。業(yè)態(tài)類型

零售文化娛樂

餐飲核心主力店百貨、綜合超市動感影院、科技展覽中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧輔助主力店時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店兒童樂園快餐類、風味小吃配套輔助店不同地區(qū)商品特色店藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧酒店、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場招商順序商家儲備運營措施核心主力店先行、輔助店隨后的原則零售購物項目優(yōu)先、輔助項目配套的原則主力店按1:3的比例進行儲備次主力店按1:5的比例進行儲備小商鋪按1:10的比例進行儲備每周提交商家經(jīng)營周動態(tài)表Chengdu

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August.2013Chengdu

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August.2013區(qū)位交通Depth

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focus項目位于成都北改核心區(qū)，一環(huán)路與城市主軸人民北路交匯處，地鐵一號線側(cè)，區(qū)域?qū)I(yè)市場、事業(yè)單位眾多，中高端消費人群基數(shù)大，區(qū)位優(yōu)勢明顯。Chengdu

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August.2013經(jīng)濟指標Depth

of

focus金牛萬達廣場為3.5代產(chǎn)品，將商業(yè)部分的可售商業(yè)產(chǎn)品（soho、寫字樓）比例放大，以快速回收現(xiàn)金流，該案遵循萬達目前的開發(fā)模式。總建面（萬平米）

地上建面

11090.23建筑面積

12.94

16.7

18

2.6

5

34

產(chǎn)品類型

購物中心

Soho甲級寫字樓室外步行街

底商

住宅

地下建面

占地上建面比例

14.34%

18.51%

19.95%

2.88%

5.54%

37.68%20Chengdu

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August.2013規(guī)劃分析Depth

of

focusChengdu

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August.2013項目商住相對分離，既滿足商業(yè)價值最大化，又提升住宅品質(zhì)；利用底商及裙樓商業(yè)形成商業(yè)街道，增加了可售商業(yè)面積，滿足目前萬達項目開發(fā)模式的標準。

住宅區(qū)及底商

與商業(yè)分離，提高居住價值，底商圍

合底商形成社區(qū)商業(yè)街，增加可售商

業(yè)產(chǎn)值

甲級寫字樓

城市主軸人民北路側(cè)，昭示性好，辦

公與商業(yè)分離，提高產(chǎn)品品質(zhì)

室外商業(yè)街

利用集中式商業(yè)外圍及還遷房底商形

成，延伸人流動線，并解決還遷房配

套商業(yè)

還遷房

布置居住價值偏低的集中商業(yè)后

購物中心

布置城市主干道一環(huán)路交匯處，人

流、車流匯集點；4棟soho超高層塔

樓展示項目氣勢項目定位Depth

of

focus成都首個A版高檔萬達項目，內(nèi)部裝修標準、業(yè)態(tài)檔次均與其定位相匹配。

內(nèi)部配置（部分）

停車位（個）

電梯（部）

衛(wèi)生間（個）

咨詢點（個）

休息區(qū)（個）保潔人員（個）4500（含住宅）

33部手扶梯

15部直上電梯

8部貨梯

12個衛(wèi)生間

4個親子室4個無障礙衛(wèi)生間

1個總臺

60個流動咨詢點

10

30（廣場保潔）Chengdu

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August.2013產(chǎn)品設(shè)計Depth

of

focusChengdu

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August.2013

標準“E”型產(chǎn)品，一個大中庭，兩個小中庭形成節(jié)點，拉動內(nèi)部

人流，內(nèi)部商業(yè)街控制在220米以內(nèi)；對應(yīng)中庭形成室外廣場，聚

集人氣。

室內(nèi)中庭

約213米室外廣場業(yè)態(tài)搭配Depth

of

focus業(yè)態(tài)以零售、餐飲、百貨、超市為主，符合萬達系列產(chǎn)品業(yè)態(tài)配置標準。

產(chǎn)品類型室內(nèi)步行街主力店、次

主力店Chengdu

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August.2013

業(yè)態(tài)

服裝

餐飲

其他精品

萬達百貨

萬達影院

大歌星特力和樂（家居）

大玩家

優(yōu)衣庫

無印良品

CA

ZARA

HM

國美

華潤萬家V+其他

占比11.51%12.21%

9.07%23.51%

7.71%

3.99%

2.57%

3.13%

1.79%

0.83%

3.39%

1.69%

2.49%

3.19%12.25%

0.66%景觀裝飾Depth

of

focus采用室內(nèi)外光彩工程，形成大型城市景觀，增強體驗感，吸引人流消費駐足。室外端頭商業(yè)光彩工程室外步行街光彩工程建筑立面光彩工程建筑立面光彩工程室內(nèi)樓層LED動態(tài)裝飾室內(nèi)步行街裝飾Chengdu

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August.2013運營效果Depth

of

focus購物中心于12年底開業(yè)，當天開鋪率超過98%；目前與還遷房間室外步行街由于住宅區(qū)交房延遲導致目前開鋪率僅20%。隨著住宅區(qū)、辦公區(qū)人口的進駐，后期室外步行街、社區(qū)商業(yè)開鋪率將逐步上升。Chengdu

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