標桿地產房地產項目流程管理指導書

XX地產廣州管理總部項目流程管理指導書廣州管理總部二〇〇八年三月二十六日HYPERLINK\l"_Toc194289623"一、前期階段流程4HYPERLINK\l"_Toc194289624"[1.1]土地拓展工作流程5HYPERLINK\l"_Toc194289625"[1.2]土地合同執(zhí)行工作流程6HYPERLINK\l"_Toc194289626"[1.3]公司注冊工作流程7HYPERLINK\l"_Toc194289627"二、設計階段流程8HYPERLINK\l"_Toc194289628"[1.1]項目方案設計單位選定審批流程（在授權情況下）9HYPERLINK\l"_Toc194289629"[1.2]項目設計費用核定流程10HYPERLINK\l"_Toc194289630"三、實施階段流程11HYPERLINK\l"_Toc194289631"（一）工程量清單、標底編制（金額500萬以上）12HYPERLINK\l"_Toc194289632"[1.1]工程量清單、標底編制（金額500萬以上）審批流程13HYPERLINK\l"_Toc194289633"（二）工程招標14HYPERLINK\l"_Toc194289634"[2.1.1]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）考察單位及投標單位確定流程15HYPERLINK\l"_Toc194289635"[2.1.2]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）招標文件（密封比價文件）及招評標方式會簽流程16HYPERLINK\l"_Toc194289636"[2.1.3]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）開評標工作流程17HYPERLINK\l"_Toc194289637"[2.1.4]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）標書分析及定標工作流程18HYPERLINK\l"_Toc194289638"[2.2.1]直接委托的工程及采購：壟斷性工程費用核定和其他需直接委托的工程及采購的費用核定19HYPERLINK\l"_Toc194289639"[2.2.2]直接委托的工程及采購：其他需直接委托的工程及采購事項審批20HYPERLINK\l"_Toc194289640"（三）執(zhí)行預算22HYPERLINK\l"_Toc194289641"[3.1.1]執(zhí)行預算編制23HYPERLINK\l"_Toc194289642"[3.1.2.1]成本目標一級目標及總目標成本預警工作審批流程24HYPERLINK\l"_Toc194289643"[3.1.2.2]成本目標二級目標預警工作審批流程25HYPERLINK\l"_Toc194289644"[3.1.3]500萬元以下的分項工程累計變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項工程累計變更合同金額3%以上的合同變更預警的審批流程26HYPERLINK\l"_Toc194289645"[3.2.1.1]項目年度銷售費用計劃審批流程27HYPERLINK\l"_Toc194289646"[3.2.1.2]項目年度銷售費用計劃追加審批流程28HYPERLINK\l"_Toc194289647"[3.2.2]未采取招標方式的推廣費用確定審批流程29HYPERLINK\l"_Toc194289648"[3.3.1.1]日常費用（考核類指標）超考核指標的審批流程30HYPERLINK\l"_Toc194289649"[3.3.1.2]日常費用（非考核類指標）超年度預算范圍的審批流程31HYPERLINK\l"_Toc194289650"[3.3.2.1]年度資金支付預算、月度資金支付計劃審批流程32HYPERLINK\l"_Toc194289651"[3.3.2.2]月度資金計劃范圍內基建付款超合同付款、月度資金計劃總額范圍內的基建調劑付款審批流程33HYPERLINK\l"_Toc194289652"[3.3.3]資本性支出、投資性支出和非經營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程34HYPERLINK\l"_Toc194289653"（四）銷售管理流程35HYPERLINK\l"_Toc194289654"[4.1]營銷策略及銷售價格確定審批流程36HYPERLINK\l"_Toc194289655"[4.2]項目銷售推盤方案審批流程37HYPERLINK\l"_Toc194289656"[4.3]銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）——年度金額合計20萬以上審批流程38HYPERLINK\l"_Toc194289657"[4.4.1]銷售提成方案審批流程42HYPERLINK\l"_Toc194289658"[4.4.2]銷售提成發(fā)放管理（經營班子人員）審批流程43HYPERLINK\l"_Toc194289659"[4.4.3]銷售提成發(fā)放管理（所有預發(fā)提成）方案審批流程44HYPERLINK\l"_Toc194289660"[4.5]物管費標準審批方案45HYPERLINK\l"_Toc194289661"（五）合同管理46HYPERLINK\l"_Toc194289662"[5.1]修改工程、設計標準招標書文本及合同條款審批流程47HYPERLINK\l"_Toc194289663"[5.2.1]銷售合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程48HYPERLINK\l"_Toc194289664"[5.2.2]工程設計類合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程49HYPERLINK\l"_Toc194289665"[5.2.3]其他類合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程50HYPERLINK\l"_Toc194289666"（六）合同結算51HYPERLINK\l"_Toc194289667"[6.1]500萬元以內的分項工程結算金額高于合同金額108%以上的、分項工程金額在500萬元以上且結算金額高于合同金額103%以上的；其他類結算（包括設計、監(jiān)理、采購、咨詢、營銷）超過合同金額的審批流程52HYPERLINK\l"_Toc194289668"[6.2]所有總包工程及中止合同（包括工程、設計、咨詢及監(jiān)理等）的結算審批流程53HYPERLINK\l"_Toc194289669"[6.3]未按合同約定條款進行的結算及合同約定外的所有補償（含趕工措施費）審批流程54HYPERLINK\l"_Toc194289670"（七）其他管理55HYPERLINK\l"_Toc194289671"[7.1]工程及設計獎勵性條款設定（招標書或合同）；按合同條款計算的工程、設計類獎勵性費用核定審批流程56HYPERLINK\l"_Toc194289672"[7.2.1]工程類顧問單位選定審批流程57HYPERLINK\l"_Toc194289673"[7.2.2]工程類顧問單位、造價管理類顧問單位費用核定審批流程58HYPERLINK\l"_Toc194289674"[7.2.3]設計類顧問單位選定審批流程59HYPERLINK\l"_Toc194289675"[7.2.4]設計類顧問單位費用核定審批流程60HYPERLINK\l"_Toc194289676"[7.2.5]造價管理類顧問單位選定審批流程61HYPERLINK\l"_Toc194289677"[7.2.6]市場顧問類顧問單位選定審批流程62HYPERLINK\l"_Toc194289678"[7.2.7]市場顧問類顧問單位費用核定審批流程63HYPERLINK\l"_Toc194289679"[7.2.8]其他類顧問單位選定和費用核定審批流程64HYPERLINK\l"_Toc194289680"（八）項目結算及總結65HYPERLINK\l"_Toc194289681"[8.1]項目結算及總結流程66HYPERLINK\l"_Toc194289682"（九）項目后評估67HYPERLINK\l"_Toc194289683"[9.1]項目后評估流程68HYPERLINK\l"_Toc194289684"四、行政與人力資源管理流程69HYPERLINK\l"_Toc194289685"[1.1]年度工資總額、年度調薪及年終總經理獎金測算審批流程70HYPERLINK\l"_Toc194289686"[1.2]年度用人計劃及增加編制審批流程71HYPERLINK\l"_Toc194289687"[1.3]項目公司部門正職、部門副職、部門助理、高級經理招聘、任免、獎懲、定調薪審批流程（含外派人員）72HYPERLINK\l"_Toc194289688"[1.4]高級經理級（不含）以下員工招聘、任免、獎懲及定薪審批流程（含外派人員）73HYPERLINK\l"_Toc194289689"[1.5]年度培訓計劃及新增培訓項目審批流程74一、前期階段流程[1.1]土地拓展工作流程注：沒有發(fā)展人員的項目公司由區(qū)域總部發(fā)展部負責。[1.2]土地合同執(zhí)行工作流程注：沒有發(fā)展人員的項目公司由區(qū)域總部發(fā)展部負責。[1.3]公司注冊工作流程注：區(qū)域總部新進入城市和廣州由區(qū)域總部發(fā)展部負責。二、設計階段流程[1.1]項目方案設計單位選定審批流程（在授權情況下）[1.2]項目設計費用核定流程注：1、項目設計費用包含方案設計、初步設計、專項設計及施工圖設計費用。2、方案設計的費用核定在授權的情況下。三、實施階段流程（一）工程量清單、標底編制（金額500萬以上）[1.1]工程量清單、標底編制（金額500萬以上）審批流程（二）工程招標[2.1.1]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）考察單位及投標單位確定流程[2.1.2]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）招標文件（密封比價文件）及招評標方式會簽流程[2.1.3]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）開評標工作流程注：區(qū)域總部可授權相關人員參與開標，且不少于1人參加。[2.1.4]工程及采購類招標管理：分項工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(含暫定金額、指定分包分標段按合計）標書分析及定標工作流程注：標書分析在會前24小時送達與會人員。[2.2.1]直接委托的工程及采購：壟斷性工程費用核定和其他需直接委托的工程及采購的費用核定[2.2.2]直接委托的工程及采購：其他需直接委托的工程及采購事項審批[2.3]監(jiān)理及造價咨詢招標（采取費率招標方式確定咨詢單位）標書分析及定標、后評估工作流程（三）執(zhí)行預算[3.1.1]執(zhí)行預算編制[]成本目標一級目標及總目標成本預警工作審批流程[3.1.2.2]成本目標二級目標預警工作審批流程[3.1.3]500萬元以下的分項工程累計變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項工程累計變更合同金額3%以上的合同變更預警的審批流程[3.2.1.1]項目年度銷售費用計劃審批流程[3.2.1.2]項目年度銷售費用計劃追加審批流程[3.2.2]未采取招標方式的推廣費用確定審批流程[3.3.1.1]日常費用（考核類指標）超考核指標的審批流程[3.3.1.2]日常費用（非考核類指標）超年度預算范圍的審批流程[3.3.2.1]年度資金支付預算、月度資金支付計劃審批流程[3.3.2.2]月度資金計劃范圍內基建付款超合同付款、月度資金計劃總額范圍內的基建調劑付款審批流程[3.3.3]資本性支出、投資性支出和非經營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程（四）銷售管理流程[4.1]營銷策略及銷售價格確定審批流程[4.2]項目銷售推盤方案審批流程[4.3]銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）——年度金額合計20萬以上審批流程[4.3.1]單位考察及投標單位確定工作流程[4.3.2]招標文件（含密封比價文件）會簽工作流程[4.3.3]開評標工作流程[4.3.4]標書分析及定標工作流程[4.4.1]銷售提成方案審批流程[4.4.2]銷售提成發(fā)放管理（經營班子人員）審批流程[4.4.3]銷售提成發(fā)放管理（所有預發(fā)提成）方案審批流程[4.5]物管費標準審批方案（五）合同管理[5.1]修改工程、設計標準招標書文本及合同條款審批流程[5.2.1]銷售合同補充合同對主合同條款的修改及補充說明審批流程[5.2