標(biāo)桿地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目流程管理指導(dǎo)書

XX地產(chǎn)廣州管理總部項(xiàng)目流程管理指導(dǎo)書廣州管理總部二〇〇八年三月二十六日HYPERLINK\l"_Toc194289623"一、前期階段流程4HYPERLINK\l"_Toc194289624"[1.1]土地拓展工作流程5HYPERLINK\l"_Toc194289625"[1.2]土地合同執(zhí)行工作流程6HYPERLINK\l"_Toc194289626"[1.3]公司注冊工作流程7HYPERLINK\l"_Toc194289627"二、設(shè)計(jì)階段流程8HYPERLINK\l"_Toc194289628"[1.1]項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)單位選定審批流程（在授權(quán)情況下）9HYPERLINK\l"_Toc194289629"[1.2]項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用核定流程10HYPERLINK\l"_Toc194289630"三、實(shí)施階段流程11HYPERLINK\l"_Toc194289631"（一）工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）12HYPERLINK\l"_Toc194289632"[1.1]工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）審批流程13HYPERLINK\l"_Toc194289633"（二）工程招標(biāo)14HYPERLINK\l"_Toc194289634"[2.1.1]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）考察單位及投標(biāo)單位確定流程15HYPERLINK\l"_Toc194289635"[2.1.2]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）招標(biāo)文件（密封比價(jià)文件）及招評標(biāo)方式會簽流程16HYPERLINK\l"_Toc194289636"[2.1.3]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）開評標(biāo)工作流程17HYPERLINK\l"_Toc194289637"[2.1.4]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）標(biāo)書分析及定標(biāo)工作流程18HYPERLINK\l"_Toc194289638"[2.2.1]直接委托的工程及采購：壟斷性工程費(fèi)用核定和其他需直接委托的工程及采購的費(fèi)用核定19HYPERLINK\l"_Toc194289639"[2.2.2]直接委托的工程及采購：其他需直接委托的工程及采購事項(xiàng)審批20HYPERLINK\l"_Toc194289640"（三）執(zhí)行預(yù)算22HYPERLINK\l"_Toc194289641"[3.1.1]執(zhí)行預(yù)算編制23HYPERLINK\l"_Toc194289642"[3.1.2.1]成本目標(biāo)一級目標(biāo)及總目標(biāo)成本預(yù)警工作審批流程24HYPERLINK\l"_Toc194289643"[3.1.2.2]成本目標(biāo)二級目標(biāo)預(yù)警工作審批流程25HYPERLINK\l"_Toc194289644"[3.1.3]500萬元以下的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額3%以上的合同變更預(yù)警的審批流程26HYPERLINK\l"_Toc194289645"[3.2.1.1]項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃審批流程27HYPERLINK\l"_Toc194289646"[3.2.1.2]項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃追加審批流程28HYPERLINK\l"_Toc194289647"[3.2.2]未采取招標(biāo)方式的推廣費(fèi)用確定審批流程29HYPERLINK\l"_Toc194289648"[3.3.1.1]日常費(fèi)用（考核類指標(biāo)）超考核指標(biāo)的審批流程30HYPERLINK\l"_Toc194289649"[3.3.1.2]日常費(fèi)用（非考核類指標(biāo)）超年度預(yù)算范圍的審批流程31HYPERLINK\l"_Toc194289650"[3.3.2.1]年度資金支付預(yù)算、月度資金支付計(jì)劃審批流程32HYPERLINK\l"_Toc194289651"[3.3.2.2]月度資金計(jì)劃范圍內(nèi)基建付款超合同付款、月度資金計(jì)劃總額范圍內(nèi)的基建調(diào)劑付款審批流程33HYPERLINK\l"_Toc194289652"[3.3.3]資本性支出、投資性支出和非經(jīng)營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程34HYPERLINK\l"_Toc194289653"（四）銷售管理流程35HYPERLINK\l"_Toc194289654"[4.1]營銷策略及銷售價(jià)格確定審批流程36HYPERLINK\l"_Toc194289655"[4.2]項(xiàng)目銷售推盤方案審批流程37HYPERLINK\l"_Toc194289656"[4.3]銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）——年度金額合計(jì)20萬以上審批流程38HYPERLINK\l"_Toc194289657"[4.4.1]銷售提成方案審批流程42HYPERLINK\l"_Toc194289658"[4.4.2]銷售提成發(fā)放管理（經(jīng)營班子人員）審批流程43HYPERLINK\l"_Toc194289659"[4.4.3]銷售提成發(fā)放管理（所有預(yù)發(fā)提成）方案審批流程44HYPERLINK\l"_Toc194289660"[4.5]物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批方案45HYPERLINK\l"_Toc194289661"（五）合同管理46HYPERLINK\l"_Toc194289662"[5.1]修改工程、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)書文本及合同條款審批流程47HYPERLINK\l"_Toc194289663"[5.2.1]銷售合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程48HYPERLINK\l"_Toc194289664"[5.2.2]工程設(shè)計(jì)類合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程49HYPERLINK\l"_Toc194289665"[5.2.3]其他類合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程50HYPERLINK\l"_Toc194289666"（六）合同結(jié)算51HYPERLINK\l"_Toc194289667"[6.1]500萬元以內(nèi)的分項(xiàng)工程結(jié)算金額高于合同金額108%以上的、分項(xiàng)工程金額在500萬元以上且結(jié)算金額高于合同金額103%以上的；其他類結(jié)算（包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、采購、咨詢、營銷）超過合同金額的審批流程52HYPERLINK\l"_Toc194289668"[6.2]所有總包工程及中止合同（包括工程、設(shè)計(jì)、咨詢及監(jiān)理等）的結(jié)算審批流程53HYPERLINK\l"_Toc194289669"[6.3]未按合同約定條款進(jìn)行的結(jié)算及合同約定外的所有補(bǔ)償（含趕工措施費(fèi)）審批流程54HYPERLINK\l"_Toc194289670"（七）其他管理55HYPERLINK\l"_Toc194289671"[7.1]工程及設(shè)計(jì)獎勵性條款設(shè)定（招標(biāo)書或合同）；按合同條款計(jì)算的工程、設(shè)計(jì)類獎勵性費(fèi)用核定審批流程56HYPERLINK\l"_Toc194289672"[7.2.1]工程類顧問單位選定審批流程57HYPERLINK\l"_Toc194289673"[7.2.2]工程類顧問單位、造價(jià)管理類顧問單位費(fèi)用核定審批流程58HYPERLINK\l"_Toc194289674"[7.2.3]設(shè)計(jì)類顧問單位選定審批流程59HYPERLINK\l"_Toc194289675"[7.2.4]設(shè)計(jì)類顧問單位費(fèi)用核定審批流程60HYPERLINK\l"_Toc194289676"[7.2.5]造價(jià)管理類顧問單位選定審批流程61HYPERLINK\l"_Toc194289677"[7.2.6]市場顧問類顧問單位選定審批流程62HYPERLINK\l"_Toc194289678"[7.2.7]市場顧問類顧問單位費(fèi)用核定審批流程63HYPERLINK\l"_Toc194289679"[7.2.8]其他類顧問單位選定和費(fèi)用核定審批流程64HYPERLINK\l"_Toc194289680"（八）項(xiàng)目結(jié)算及總結(jié)65HYPERLINK\l"_Toc194289681"[8.1]項(xiàng)目結(jié)算及總結(jié)流程66HYPERLINK\l"_Toc194289682"（九）項(xiàng)目后評估67HYPERLINK\l"_Toc194289683"[9.1]項(xiàng)目后評估流程68HYPERLINK\l"_Toc194289684"四、行政與人力資源管理流程69HYPERLINK\l"_Toc194289685"[1.1]年度工資總額、年度調(diào)薪及年終總經(jīng)理獎金測算審批流程70HYPERLINK\l"_Toc194289686"[1.2]年度用人計(jì)劃及增加編制審批流程71HYPERLINK\l"_Toc194289687"[1.3]項(xiàng)目公司部門正職、部門副職、部門助理、高級經(jīng)理招聘、任免、獎懲、定調(diào)薪審批流程（含外派人員）72HYPERLINK\l"_Toc194289688"[1.4]高級經(jīng)理級（不含）以下員工招聘、任免、獎懲及定薪審批流程（含外派人員）73HYPERLINK\l"_Toc194289689"[1.5]年度培訓(xùn)計(jì)劃及新增培訓(xùn)項(xiàng)目審批流程74一、前期階段流程[1.1]土地拓展工作流程注：沒有發(fā)展人員的項(xiàng)目公司由區(qū)域總部發(fā)展部負(fù)責(zé)。[1.2]土地合同執(zhí)行工作流程注：沒有發(fā)展人員的項(xiàng)目公司由區(qū)域總部發(fā)展部負(fù)責(zé)。[1.3]公司注冊工作流程注：區(qū)域總部新進(jìn)入城市和廣州由區(qū)域總部發(fā)展部負(fù)責(zé)。二、設(shè)計(jì)階段流程[1.1]項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)單位選定審批流程（在授權(quán)情況下）[1.2]項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用核定流程注：1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用包含方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用。2、方案設(shè)計(jì)的費(fèi)用核定在授權(quán)的情況下。三、實(shí)施階段流程（一）工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）[1.1]工程量清單、標(biāo)底編制（金額500萬以上）審批流程（二）工程招標(biāo)[2.1.1]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）考察單位及投標(biāo)單位確定流程[2.1.2]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）招標(biāo)文件（密封比價(jià)文件）及招評標(biāo)方式會簽流程[2.1.3]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）開評標(biāo)工作流程注：區(qū)域總部可授權(quán)相關(guān)人員參與開標(biāo)，且不少于1人參加。[2.1.4]工程及采購類招標(biāo)管理：分項(xiàng)工程土建類裝修金額在500萬元以上、采購類在100萬元以上的招標(biāo)(含暫定金額、指定分包分標(biāo)段按合計(jì)）標(biāo)書分析及定標(biāo)工作流程注：標(biāo)書分析在會前24小時送達(dá)與會人員。[2.2.1]直接委托的工程及采購：壟斷性工程費(fèi)用核定和其他需直接委托的工程及采購的費(fèi)用核定[2.2.2]直接委托的工程及采購：其他需直接委托的工程及采購事項(xiàng)審批[2.3]監(jiān)理及造價(jià)咨詢招標(biāo)（采取費(fèi)率招標(biāo)方式確定咨詢單位）標(biāo)書分析及定標(biāo)、后評估工作流程（三）執(zhí)行預(yù)算[3.1.1]執(zhí)行預(yù)算編制[]成本目標(biāo)一級目標(biāo)及總目標(biāo)成本預(yù)警工作審批流程[3.1.2.2]成本目標(biāo)二級目標(biāo)預(yù)警工作審批流程[3.1.3]500萬元以下的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額8%以上的；總包及金額在500萬元以上的分項(xiàng)工程累計(jì)變更合同金額3%以上的合同變更預(yù)警的審批流程[3.2.1.1]項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃審批流程[3.2.1.2]項(xiàng)目年度銷售費(fèi)用計(jì)劃追加審批流程[3.2.2]未采取招標(biāo)方式的推廣費(fèi)用確定審批流程[3.3.1.1]日常費(fèi)用（考核類指標(biāo)）超考核指標(biāo)的審批流程[3.3.1.2]日常費(fèi)用（非考核類指標(biāo)）超年度預(yù)算范圍的審批流程[3.3.2.1]年度資金支付預(yù)算、月度資金支付計(jì)劃審批流程[3.3.2.2]月度資金計(jì)劃范圍內(nèi)基建付款超合同付款、月度資金計(jì)劃總額范圍內(nèi)的基建調(diào)劑付款審批流程[3.3.3]資本性支出、投資性支出和非經(jīng)營性支出，包括捐贈、贊助等審批流程（四）銷售管理流程[4.1]營銷策略及銷售價(jià)格確定審批流程[4.2]項(xiàng)目銷售推盤方案審批流程[4.3]銷售代理的選擇（包括單位、合同談判）——年度金額合計(jì)20萬以上審批流程[4.3.1]單位考察及投標(biāo)單位確定工作流程[4.3.2]招標(biāo)文件（含密封比價(jià)文件）會簽工作流程[4.3.3]開評標(biāo)工作流程[4.3.4]標(biāo)書分析及定標(biāo)工作流程[4.4.1]銷售提成方案審批流程[4.4.2]銷售提成發(fā)放管理（經(jīng)營班子人員）審批流程[4.4.3]銷售提成發(fā)放管理（所有預(yù)發(fā)提成）方案審批流程[4.5]物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批方案（五）合同管理[5.1]修改工程、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)書文本及合同條款審批流程[5.2.1]銷售合同補(bǔ)充合同對主合同條款的修改及補(bǔ)充說明審批流程[5.2