講義課件說(shuō)明

商品房收房注意事項(xiàng)一、注意接收入住通知書(shū)這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。驗(yàn)房師特別提示：12、收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3、有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以形式委托親友、進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以形式確認(rèn)4、若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。5、如果超過(guò)約定的時(shí)間，您未接到通知，就屬于開(kāi)發(fā)商違約了，您翻翻合同，看看如何開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)然，一旦超過(guò)約定時(shí)間，也有必要聯(lián)系一下開(kāi)發(fā)商，了解對(duì)方違約及沒(méi)通知到位的原因，主張一下違約責(zé)二 交付的文件是否符合交付條接到收房通知，就可以開(kāi)始收房了，在開(kāi)發(fā)商交付房屋同時(shí)保您應(yīng)該要求其提供《住量?jī)扇绻p方在合同中有約定其他的房屋交付條件，也應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商按合同約定提供。保1《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案?！犊⒐を?yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就盤(pán)就是“黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者收2、《住宅質(zhì)量保》《住宅質(zhì)量?！肥情_(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)其中的具體各款，特別注意保修期限。3《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。4、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定56、實(shí)測(cè)面積登記表驗(yàn)房師特別提示：1、只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交等交接工作。所以收房時(shí)先要相關(guān)文件。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2》是收看開(kāi)案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您收房。3、對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的。5圖，您可帶走，作為資料保存。6如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件購(gòu)房人 收房由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商不能提供規(guī)定或約定的相應(yīng)文件，可以視為交付的房屋不符合條件購(gòu)房者可以拒收同時(shí)應(yīng)該明確通知開(kāi)發(fā)商并保留必要的證明自己已前往收房如果您在上述文件不齊備的情況下收了房過(guò)后再主張開(kāi)發(fā)商延遲交房就沒(méi)多大機(jī)會(huì)了所以當(dāng)時(shí)要認(rèn)真審查，該提異議就要提。三、檢驗(yàn)房屋。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件。要求開(kāi)發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷(xiāo)售面積是否小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定，裝修質(zhì)量入手。驗(yàn)房師特別提示：1、一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2如果開(kāi)發(fā)商 先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)則購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于人 3、購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā) 4、若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5、只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商權(quán)“未繳納相關(guān)費(fèi)用等任何理由而交房。6準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。四、房屋有質(zhì)量問(wèn)題要考慮是收還是如果在收房的過(guò)程中您發(fā)現(xiàn)房屋有什么質(zhì)量問(wèn)題，首先要決定的是這房是收還是不收。一般情況下，如果質(zhì)量問(wèn)題不嚴(yán)重很多，基本不影響使用您可以先簽字辦理收房手續(xù)但是對(duì)于存在的問(wèn)題要開(kāi)列要求開(kāi)發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)修理。注意在開(kāi)發(fā)商提供的驗(yàn)收交接手續(xù)上，要一項(xiàng)一核實(shí)，沒(méi)有問(wèn)題的當(dāng)然可以確認(rèn)，有問(wèn)題的要明確提出，有些暫時(shí)不能如購(gòu)房者認(rèn)為房屋的主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，或者其他問(wèn)題太多，可以考慮不收房，并向開(kāi)發(fā)商提出明確異議，要求限期整改或出具相應(yīng)方案解決問(wèn)題。當(dāng)然，如果雙方對(duì)是否存在質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議，那恐怕就要涉及請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或及時(shí)由委托鑒定確定是否存在問(wèn)題了需要注意的是不管收不收房，如果有異議除了向開(kāi)發(fā)商提出外，還應(yīng)該保留提出異議的，最有效的方有質(zhì)量問(wèn)題和曾提出異議的比如拍照記錄發(fā)快遞提出異議、甚至可以考慮請(qǐng)?zhí)帯Ｒ悦獬霈F(xiàn)開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)購(gòu)房者異議，而堅(jiān)持說(shuō)通知收房后購(gòu)房者未按時(shí)收房。這樣的事現(xiàn)實(shí)中也發(fā)生過(guò)。五、房屋面積與約定不符怎么辦這個(gè)不符有兩種可能：一是在收房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪證明上標(biāo)明的面積與原合同約定的面積不同，這往往是在期房銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)的，因?yàn)閷?shí)際施工和當(dāng)初的設(shè)計(jì)多少有一些偏差是正常的；另一種是購(gòu)房者認(rèn)為房屋的實(shí)際面積與測(cè)繪面積不同。如果是購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪面積與實(shí)際面積不符，要想*原測(cè)繪面這一點(diǎn)我在這里就不多說(shuō)了。我們來(lái)說(shuō)說(shuō)期房交房時(shí)面積發(fā)生變更后如何處理，這個(gè)問(wèn)題在實(shí)踐中非常普遍，前面兩個(gè)案例中的購(gòu)房人就都遇到了這種情況，而了糾紛。處理這類(lèi)問(wèn)題，總的原則是“有約定從約定，無(wú)約定依法定”。首先，對(duì)于交房時(shí)房屋實(shí)際面積與合同不符如何處理，要看雙方的合同是如何約定的，如果有約定的處理方案，則依雙方的約定；如果沒(méi)有約定，則按法定的標(biāo)準(zhǔn)處理。根據(jù)《 關(guān)于商品房合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》的第十四條規(guī)定．人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在33％買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)(含3％)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由人承擔(dān)，所歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面移的，面積誤差比在30i，以?xún)?nèi)(含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款，除合同開(kāi)發(fā)商要返還購(gòu)房款利息(實(shí)際上購(gòu)房名還是吃虧了)；也可以選擇繼續(xù)履行，開(kāi)發(fā)商要返還誤差在3％以?xún)?nèi)的房款，對(duì)超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款要雙倍)款，對(duì)超過(guò)3％以上的面積不必再付錢(qián)了，直接歸購(gòu)房者。但是，如果雙方在 增加或減少，最終以實(shí)際測(cè)繪面積結(jié)算，多退少補(bǔ)”。通過(guò)類(lèi)似于這樣的 ，開(kāi)發(fā)商想房屋面積發(fā)生變化；時(shí)購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)，我們?cè)诤炗喓贤臅r(shí)候不得不防。建議認(rèn)真閱讀、‘理解上述司法解釋的規(guī)定，購(gòu)房者在合同中約定的權(quán)利，至少不要更?低于這個(gè)司法解釋?zhuān)駝t有約定還不如沒(méi)約定。為什么這么說(shuō)呢?就前面的案例而言，如果在簽訂合同時(shí)按司法，解釋的內(nèi)容去簽訂面積調(diào)整后的處理?xiàng)l款，那面積增加10平米對(duì)就不是一個(gè)壞消的錢(qián)20平米也不怕了。相信大家也明白了怎么在簽訂協(xié)議和收房時(shí)處理房屋面積發(fā)生變更的情況了。六、除房款外，還涉及什么費(fèi)在房屋交易過(guò)程中，除房款外，還涉及很多種類(lèi)的稅費(fèi)，我們按順序介紹(一)在交易過(guò)程中需交費(fèi)用印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五。(二)入住過(guò)程中需交費(fèi)用物 （三)在申 證過(guò)程中需交費(fèi)0.3房屋所證工本費(fèi)：4元／本印花稅：5契稅：普通住宅繳納房?jī)r(jià)款的1．5％(注：別墅、度假村以及每建筑平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，3％繳納)；住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的2％。如果辦理還涉及到銀行那邊要求的評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等開(kāi)發(fā)商往往在收房時(shí)就要求購(gòu)房者把辦理證時(shí)需要的費(fèi)用也一并交了，不交就不給。應(yīng)該說(shuō)這種做法是錯(cuò)誤的，購(gòu)房者 。開(kāi)發(fā)商為什么這么做呢?往好處理解“證手續(xù)一般由開(kāi)發(fā)商 這錢(qián)反正也是要交的一次交清楚雙方都省事兒往壞處理解就是想占用購(gòu)房者的。這錢(qián)是交還是不交，什么時(shí)候交，您心里有數(shù)，由自己考慮決定。底應(yīng)該由承擔(dān)呢?以為例《市商品房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》規(guī)定，本市商品住宅的銷(xiāo)售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者不得超過(guò)標(biāo)價(jià)出售商品住宅不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用商品住宅包括以下部分：住宅開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用。對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)之內(nèi)，除了在合同中明不在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明