家樂(lè)福評(píng)估報(bào)告

南城希爾頓廣場(chǎng)

家樂(lè)福評(píng)估報(bào)告萬(wàn)江商圈莞城商圈南城商圈東城商圈根據(jù)《東莞市2005－2015年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》提出：東莞將建設(shè)一個(gè)以莞城區(qū)、東城區(qū)、萬(wàn)江區(qū)、南城區(qū)四個(gè)主要商圈為核心的東莞市商業(yè)主中心；其中以南城區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)中心區(qū)；希爾頓廣場(chǎng)（家樂(lè)福）一、項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目處于東莞最成熟的南城鴻福商圈內(nèi)二、鴻福商圈基本情況沃爾瑪萊蒙商業(yè)中心時(shí)尚電器國(guó)美電器蘇寧電器海雅百貨銀城酒店南城醫(yī)院國(guó)際商會(huì)大廈家樂(lè)福（本案）南城商務(wù)大廈郵局地稅鴻福大廈鴻福路莞太路南城區(qū)政府商圈業(yè)態(tài)百貨超市專業(yè)店專賣店餐飲娛樂(lè)休閑南城鴻福商圈海雅百貨

嘉德百貨家樂(lè)福超市

海雅超市

嘉榮超市沃爾瑪超市國(guó)美電器

蘇寧電器

時(shí)尚電器

YY勝道體育

諾基亞博士眼鏡

寶島眼鏡

五糧液

寶馬MINI

譚木匠星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、新寶城海鮮舫、真功夫、三禾壽司、味千拉面、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、渥太郎、天使冰王、毛家飯店、杰克魔豆、

雨花西餐廳、楊裕興、小尾羊

極光烘焙房、銀豐路美食街玉蘭大劇院、東莞市展覽館、東莞市科技館、新城市酒店、銀城酒店、希莉娜KTV、K王、中影影院、典范國(guó)際影城、萊蒙商業(yè)中心電玩城、富僑沐足南城商圈以鴻福路為發(fā)展軸，以沃爾瑪和家樂(lè)福為代表，業(yè)態(tài)主要為大型購(gòu)物中心，滿足政務(wù)和辦公人群；項(xiàng)目業(yè)態(tài)主力品牌商家商業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況1騰龍商務(wù)中心服飾、電器、餐飲勝道體育、國(guó)美電器、食全食美116052㎡良好2萊蒙商業(yè)中心百貨、影院、餐飲等百貨、中影、麥當(dāng)勞20250㎡良好3沃爾瑪超市、百貨、餐飲肯德基、嘉德百貨18000㎡良好4財(cái)富廣場(chǎng)銀行、美容平安銀行20250㎡良好5曼哈頓時(shí)代廣場(chǎng)（海雅百貨）超市、百貨、餐飲娛樂(lè)海雅百貨32500㎡良好6中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)電器蘇寧、必勝客、味千拉面、諾基亞、博士眼鏡、寶島眼鏡18000㎡良好7鴻福廣場(chǎng)電器、銀行時(shí)尚電器良好8希爾頓家樂(lè)福超市、百貨家樂(lè)福10000㎡良好9銀豐美食街餐飲、娛樂(lè)、超市嘉榮超市、真功夫良好二、鴻福商圈基本情況占地面積：14000平方米建筑面積：62000平方米開盤時(shí)間：

2008-10-19

入住時(shí)間：2009-12

容積率：3.36

綠化率：

25%開發(fā)商：

東莞市希爾頓廣場(chǎng)建造有限公司交通狀況：公交車有C1、L4、3、6、12、20、26、47、48等所屬商圈：

鴻福路CBD項(xiàng)目特色：商住物業(yè)費(fèi)：

2.30元/平方米·月物管公司：廣州萬(wàn)寧物業(yè)管理有限公司停車位：

206個(gè)地址：南城區(qū)鴻福路與莞太路交匯處建筑形態(tài)：共有五棟，9-15層不等，1-2棟為寫字樓，定位為SOHO工作室，3-5棟為兩房的雅致住宅，工作室面積在42-228㎡，商務(wù)公館兩房的面積在80-85㎡。

商業(yè)裙樓：1-3層主力商家：家樂(lè)福，經(jīng)營(yíng)面積12000㎡；三、項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)介四、家樂(lè)福經(jīng)營(yíng)情況分析家樂(lè)福經(jīng)營(yíng)面積1~3樓面積12000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品牌商家一樓內(nèi)鋪主營(yíng)：快魚服裝店、啄木鳥專柜、城市之家床上用品店、文具店、美國(guó)駱駝專柜、達(dá)芙妮、簡(jiǎn)單生活床上用品店、花花公子專柜、美甲化妝店、還有兩家飲品店、一家火鍋店一家韓國(guó)自住燒烤店。也有兩家化妝品店、進(jìn)正門有家買手機(jī)店等；二樓超市主營(yíng)：服裝、鞋類、生活用品、家電、家私、包類、化妝品、洗發(fā)水等；商鋪有；嘉福珠寶、中聯(lián)大藥房、名藝世家理發(fā)店、還有個(gè)小店補(bǔ)品藥材。。三樓超市主營(yíng)：食品、飲品、水果、生活用品、面包類、涼拌等；內(nèi)鋪；鱷魚專柜、兒童服裝店、煙酒店、都市佳人、城市麗人、還有一家原自蒙過(guò)米線粉店，化妝品店；自然堂、玉蘭油、泊萊雅一樓街鋪有；六福珠寶、愛登堡、沃專柜、金瑞福珠寶店、新焦點(diǎn)、天母藍(lán)鳥面包店、煌上煌、詩(shī)婷、棒子桂林米粉店、夢(mèng)依詩(shī)、易幻數(shù)碼店、手機(jī)店等。租賃價(jià)格150~300元/平方米出租率100%通道通道有4米寬，次通道也有2.5左右層高5.5米開業(yè)時(shí)間2009年10月12日開業(yè)日人流量經(jīng)營(yíng)情況良好五、項(xiàng)目四至分析東面南面北面西面本項(xiàng)目沙池大廈騰龍商務(wù)中心農(nóng)民房商會(huì)大廈海雅百貨六、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、本項(xiàng)目處于市行政中心區(qū)，鴻福路商務(wù)圈及南城核心鴻福商圈內(nèi)；2、項(xiàng)目周邊人流量大，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅?、項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，正面近靠鴻福西路，側(cè)面莞太路，聚集了商務(wù)辦公樓宇；4、市中心區(qū)是東莞未來(lái)的投資發(fā)展熱點(diǎn)；5、城市規(guī)劃的調(diào)整（如元美、勝和片區(qū)的三舊改造），將加速本項(xiàng)目區(qū)域板塊的整體開發(fā)，使板塊的集約化、規(guī)模化、效益化日益凸現(xiàn)；6、南城借“三舊”改造為契機(jī)，全力推進(jìn)勝和、亨美以及三元里片區(qū)的“退二進(jìn)三”改造，繼續(xù)做大做強(qiáng)“鴻福商圈”，賦予項(xiàng)目地塊升值潛力；7、項(xiàng)目本身經(jīng)營(yíng)的主力商家就是家樂(lè)福及周邊也有眾多大商家聚集；8、項(xiàng)目本身的商場(chǎng)規(guī)劃也滿足中高端定位；9、近靠R1輕軌站，開通后會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)人流；劣勢(shì)：1、項(xiàng)目南面是農(nóng)民房，待規(guī)劃，目前不能給項(xiàng)目帶來(lái)利好條件；2、項(xiàng)目西面為前期規(guī)劃的沙池大廈，底商主力品牌商家不強(qiáng)；3、地下停車場(chǎng)與1~3層商場(chǎng)沒(méi)有直達(dá)電梯；七、項(xiàng)目總結(jié)區(qū)位南城CBD核心商圈，鴻福路與莞太路交匯處，未來(lái)R1輕軌站旁；商圈南城核心鴻福商圈，200~400米內(nèi)品牌商家云集（海雅百貨、沃爾瑪、國(guó)美、蘇寧、肯德基麥當(dāng)勞、中影影院、時(shí)尚電器、星巴克、必勝客等多個(gè)知名商家）；本項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃：1~3層整體建筑規(guī)劃較好，適合定位中高端商業(yè)，唯一的缺點(diǎn)是滿足塔樓建筑，一層內(nèi)鋪面積少，不能發(fā)揮整個(gè)一層的價(jià)值；外場(chǎng)規(guī)劃：建筑外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約打造風(fēng)格，建筑形式及風(fēng)格普通；商家：主力商家家樂(lè)福；區(qū)域內(nèi)品牌商家及高端消費(fèi)力云集，商機(jī)快速膨脹，必將首投資客熱捧。以東莞市區(qū)2011年商鋪的銷售價(jià)格為參照，同時(shí)考慮市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力和認(rèn)可度；項(xiàng)目名稱物業(yè)類型售價(jià)銷售模式星璽商場(chǎng)（街鋪+內(nèi)鋪）1F：35000元~55000元/平米2F：25000元~35000元/平米返租二年，年回報(bào)率8%，返租款在總價(jià)中一次性扣除聚福商業(yè)中心商場(chǎng)（內(nèi)鋪）1F：48000元/平米2F：38000元/平米返租十年，年回報(bào)率10%西城樓大街內(nèi)街20000元~40000元/平米返租三年，年回報(bào)率4%，返租款在總價(jià)中一次性扣除萬(wàn)科金街住宅+底商30000元~50000元/平米無(wú)返租與項(xiàng)目附近同類物業(yè)進(jìn)行對(duì)比，結(jié)合其銷售模式，一樓商鋪的市場(chǎng)銷售價(jià)格在35000-45000元/平方米（不含返租價(jià)格）之間;八、價(jià)格制定/價(jià)格參照個(gè)案以星璽、聚福商業(yè)中心、西城樓大街等商業(yè)項(xiàng)目作為比準(zhǔn)項(xiàng)目，從人流量、商業(yè)氣氛、交通條件、升值潛力、主力店及產(chǎn)權(quán)狀況等主要商業(yè)價(jià)值影響因素進(jìn)行綜合評(píng)分，得出項(xiàng)目核心均價(jià)測(cè)算值。比較因素人流量商業(yè)氛圍交通條件升值潛力主力店產(chǎn)權(quán)狀況合計(jì)權(quán)重202015151515100比較項(xiàng)目星璽1615111110770聚福商業(yè)中心1717111313778西城樓大街1613101110767本項(xiàng)目1717111313778以市場(chǎng)比較法量化各種價(jià)值指標(biāo)，權(quán)重排序?yàn)椋罕卷?xiàng)目>聚福商業(yè)中心>星璽>西城樓大街八、價(jià)格制定/價(jià)格系數(shù)修正通過(guò)權(quán)重與市場(chǎng)價(jià)格之間測(cè)算，可以推算出本項(xiàng)目均價(jià)為4.2萬(wàn)/㎡一樓街鋪均價(jià)=4.2萬(wàn)元/㎡“權(quán)重比例”是項(xiàng)目權(quán)重值比參考案例權(quán)重值結(jié)果?！八紮?quán)重”是參考案例對(duì)于項(xiàng)目參考價(jià)值的評(píng)估值。“權(quán)重均價(jià)”是”銷售均價(jià)”、“權(quán)重比例”、“所占權(quán)重”的乘積結(jié)果。合計(jì)權(quán)重值銷售均價(jià)權(quán)重比例所占權(quán)重權(quán)重均價(jià)星璽704萬(wàn)1.1135%1.55聚福商業(yè)中心784.8萬(wàn)135%1.68西城樓大街673萬(wàn)1.1630%1本項(xiàng)目78------4.2八、價(jià)格制定/價(jià)格系數(shù)修正商鋪價(jià)值主要通過(guò)鋪位展示面、人流量、主力店影響、增值潛力等價(jià)值點(diǎn)來(lái)體現(xiàn)，以此對(duì)各位置鋪位價(jià)值進(jìn)行權(quán)重分析。價(jià)值點(diǎn)展示面人流量主力店增值潛力合計(jì)權(quán)重20353015100比較區(qū)域街鋪2025101267內(nèi)鋪1015121047綜合以上分析比較得出，項(xiàng)目二個(gè)價(jià)值區(qū)域大小次序?yàn)椋航咒仯緝?nèi)鋪八、價(jià)格制定/商場(chǎng)分區(qū)指標(biāo)評(píng)定已推導(dǎo)出本項(xiàng)目核心均價(jià)為50000元/㎡，以此為分區(qū)定價(jià)的參考基準(zhǔn)，推導(dǎo)出項(xiàng)目各區(qū)域的價(jià)格系數(shù)：從上面各區(qū)域價(jià)格系數(shù)得出，項(xiàng)目各區(qū)域價(jià)格：“核心均價(jià)權(quán)重”是其它區(qū)域價(jià)格權(quán)重的均值。“加權(quán)系數(shù)”是各權(quán)重對(duì)“核心均價(jià)權(quán)重”的比值。價(jià)值點(diǎn)展示面人流量主力店增值潛力合計(jì)加權(quán)系數(shù)權(quán)重20353015100核心均價(jià)權(quán)重15.519.515.51262.51區(qū)域比較街2內(nèi)6項(xiàng)目2~3F銷售價(jià)格推導(dǎo)2F30000×85%＝25500元/㎡×80％

＝20000元/㎡(取整)未返租價(jià)格3F30000×65%＝19500元/㎡×80％

＝15000元/㎡(取整)未返租價(jià)格說(shuō)明：①按商業(yè)地產(chǎn)一般規(guī)律，二層價(jià)格是首層商鋪區(qū)價(jià)格的80％－85%，這里我們?nèi)?0%。②三層價(jià)格是首層內(nèi)鋪區(qū)價(jià)格的60％－75%，這里我們?nèi)?5%。③根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期，惠陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格總體走勢(shì)，這里我們對(duì)項(xiàng)目在上表必須進(jìn)行價(jià)格的二次加權(quán)，按85％權(quán)重計(jì)算。首層臨街鋪:實(shí)收均價(jià)=4.2萬(wàn)元/㎡×1.2≈5萬(wàn)元/㎡首層內(nèi)鋪:實(shí)收均價(jià)=5萬(wàn)元/㎡×0.6≈3萬(wàn)元/㎡八、價(jià)格制定/價(jià)格推導(dǎo)二層內(nèi)鋪：銷售模式:返租銷售，返租十年，1~3年月回報(bào)7‰，4~7年月回報(bào)8‰，8~10年月回報(bào)9‰;在原有的價(jià)格20000元/㎡上溢價(jià)95~100%;最終對(duì)外售價(jià)取40000元/㎡；三層內(nèi)鋪：銷售模式:返租