深圳寶安中心區(qū)拿地可研報告

華僑城寶安中心區(qū)0154、0046地塊

可行性研究報告寶中0154、0046地塊項目組2013年12月08日目錄一、項目概況及綜合價值二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場分析四、物業(yè)價格預估五、經(jīng)濟與財務分析六、風險因素分析七、結論與建議地塊概況1.1.1地塊位置及主要經(jīng)濟技術指標（0154）項目基本信息項目位置寶安中心區(qū)寶華路與海天路交匯處宗地號A004-0154宗地面積22724.76㎡土地基礎價格17.59億（約1.29萬元/㎡）計容總建筑面積136340㎡各物業(yè)占比辦公126340㎡商業(yè)10000㎡土地性質(zhì)商業(yè)性辦公用地容積率≤6.0建筑覆蓋率≤50%綠化覆蓋率≥30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停車位720個0154地塊位處寶安中心區(qū)偏東南位置，處于寶安中心與大前海交界處，純粹商業(yè)辦公用地，全部為可銷售型物業(yè)；起拍地價成本高，開發(fā)資金壓力較大；需提高可售物業(yè)價值，獲取最大收益。前海華僑城大酒店1.1.1地塊位置及主要經(jīng)濟技術指標（0154）項目限制條件限高≤150m退后紅線要求裙樓西側/臨寶華路≥12米、東側/臨興民路≥6米、北側/臨海天路≥6米、南側/臨海瀾路≥12米；塔樓東側/臨興民路≥9米、其余各側≥12米公共物業(yè)規(guī)劃設計要求在寶華路與海瀾路交叉口和興濱路與興民路交叉口處分別設置一處面積不小于150平方米的地下防災疏散廣場，兩廣場之間須在地下一層建設人行公共通道連通，通道須建設至用地紅線，并分別預留穿寶華路、海瀾路和興民路地下人行通道的接口，通道凈寬≥6米，凈高≥3.5米，總面積約1000平方米，同時須在臨寶華路、海瀾路和興民路各設置一個直通地面的出入口，通道及出入口須保證24小時對公眾開放地鐵5號線，從地塊地下穿越，退線減小可建設用地面積，影響到建筑排布；地下一層防災疏散廣場和人行公共連通通道的設置要求，也對地下建筑的排布與使用產(chǎn)生一定影響。1.1.2地塊位置及主要經(jīng)濟技術指標（0046）項目基本信息項目位置寶安中心區(qū)興業(yè)路與裕安路交匯處宗地號A002-0046宗地面積30283.57㎡，其中宗地面積20723.04㎡，城市支路用地面積9560.53㎡土地基礎價格21.35億（約1.27萬元/㎡）計容總建筑面積167860㎡各物業(yè)占比辦公152760㎡商業(yè)15000㎡公共廁所100㎡土地性質(zhì)商業(yè)性辦公用地容積率≤8.10建筑覆蓋率≤50%綠化覆蓋率≥30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停車位870個0046地塊位處寶安中心區(qū)中心位置，距離前海灣相對較遠，純粹商業(yè)辦公用地，全部為可銷售型物業(yè)；起拍地價成本偏高，資金壓力較大；地塊面積與容積率都較高，可發(fā)揮空間較大。前海華僑城大酒店1.1.2地塊位置及主要經(jīng)濟技術指標（0046）項目限制條件限高≤225m公共物業(yè)規(guī)劃設計要求1、城市公共綠地：在08-09地塊內(nèi)建設面積為7120平方米的公共綠地，綠地率≥75%。2、二層景觀廊：在08-09地塊內(nèi)結合公共綠地建設凈寬為6-8米的二層景觀廊，總面積約2000平方米。3、地下公共人行通道：在08-09地塊地下一層應建設一條連接08-06地塊至興業(yè)路的地下公共人行通道并預留接口，凈寬≥8米，凈高≥3.5米；預留與08-10、08-11地塊地下人行通道的接口，通道凈寬≥8米，總面積約2000平方米。4、在08-09地塊內(nèi)規(guī)劃建設建筑面積≥100平方米的公廁一處、設置3處150-200平方米的地下防災疏散廣場、按相關規(guī)范要求設置與地面聯(lián)系的出入口5、08-09地塊：地下一層商業(yè)建筑面積3000平方米（限整體轉讓），地面以上不得建設商業(yè)及商業(yè)性辦公用房。退后紅線要求裙樓東南側/臨08-09地塊≥9米、其余各側≥6米，塔樓東南側/臨08-09地塊≥9米、其余各側≥12米0046地塊限高225m，較易搶占寶中地標高度；由于08-09地塊城市公共綠地限制，相關通道、走廊、地下建筑等方面存在諸多限制，對建筑排布和使用存在一定的影響。商業(yè)中有3000㎡需要整體轉讓是一個較大的限制因素；1.2.1地塊周邊資源（0154地塊）寶安區(qū)政府寶安體育中心中央綠軸裕安一路金科路0154地塊12海景資源海景資源0154地塊周邊資源盤點項目東側1、項目東側是待出讓商業(yè)土地，未來可能存在視野遮擋；2、項目東北側是寶安區(qū)豪宅熙龍灣，人群層次較高項目南側1、本項目距離海景資源880m，有一定的資源優(yōu)勢3、南側空地短期內(nèi)不會出讓，可保障項目的南面視野項目西側1、臨近區(qū)域主干道，昭示性好2、西臨中央綠軸景觀帶，景觀視野較好項目北側1、臨近區(qū)域主干道，昭示性好2、龍光世紀大廈和國際西岸大廈百米樓，有一定商務氛圍，但百米之內(nèi)會產(chǎn)生對視1龍光世紀大廈國際西岸大廈2未出讓土地景觀面0154地塊靠近寶華路與海天路主干道，地塊昭示性好，周邊有龍光大廈、國際西岸大廈，具有一定的商務成熟度；地塊南面享有海景資源，西側享有中央綠軸資源；靠近寶安豪宅熙龍灣，周邊居住人群質(zhì)素較好；1.2.1地塊周邊資源（0046地塊）寶安區(qū)政府寶安體育中心中央綠軸裕安一路金科路0046地塊12海景資源海景資源0046地塊周邊資源盤點項目東側1、項目東側是中央綠軸景觀帶，但由于周邊都是待出讓商業(yè)土地，未來可能中低樓層存在遮擋項目南側1、臨近區(qū)域主干道，有一定昭示效果2、距離萬駿大廈、濱海大廈340m左右，周邊已形成一定商務氛圍；3、距離海景資源850m左右，未來高層單位可享有部分海景；項目西側1、待出讓商業(yè)用地，未來可能存在遮擋影響昭示性；項目北側1、待出讓商業(yè)用地，未來可能存在遮擋影響昭示性；1華僑城大酒店榮超濱海大廈2待出讓土地3萬駿經(jīng)貿(mào)大廈30046地塊靠近興業(yè)路，但周邊被待出讓商業(yè)地塊環(huán)繞，昭示性較差；周邊有萬駿經(jīng)貿(mào)大廈、濱海大廈等辦公樓，具有一定商務成熟度；南向可享有部分海景資源；1.3交通體系商務接駁：區(qū)域與周邊各大核心商務節(jié)點便利接駁15分鐘可至寶安機場18分鐘可至蛇口港25分鐘可達福田CBD28分鐘可達福田CBD軌道交通：項目區(qū)域軌道交通線路發(fā)達地鐵羅寶線、環(huán)中線、11號線（預計2016年通車）經(jīng)過區(qū)域；0154地塊距最近的軌道站點在5分鐘以內(nèi)；0046地塊距未來地鐵11號線在步行10分鐘以內(nèi)；寶安區(qū)政府寶安體育中心中央綠軸地鐵站環(huán)中線羅寶線11號線裕安一路金科路0046地塊0154地塊15分鐘至寶安機場18分鐘至蛇口港28分鐘至深圳北站25分鐘至福田CBD0154地塊和0046地塊在城市地理位置上都處于寶安中心，區(qū)域可便利接駁深圳各大交通節(jié)點，且有多條地鐵軌道系統(tǒng)支持。1.4寶中取地之于華僑城的意義華僑城集團繼華寓之后在寶安中心區(qū)的第2個高端項目；占據(jù)寶安中心核心兩翼最優(yōu)資源形成持續(xù)的企業(yè)品牌影響力，盡享未來寶中、前海發(fā)展利好；豐富全品牌產(chǎn)品線，強化華僑城在寶安中心區(qū)的領先地位；高端居住類產(chǎn)品線：華僑城華寓高端酒店類產(chǎn)品線：前海華僑城大酒店高端商業(yè)類產(chǎn)品線：濱海華僑城（歡樂海岸升級版）高端辦公類類產(chǎn)品線：未來地塊物業(yè)中央綠軸0154地塊1.5項目概況及綜合價值總結

地塊位置及交通項目土地都位處寶安中心區(qū)核心區(qū)域地塊交通便利，可方便接駁深圳各大區(qū)域商務節(jié)點，且區(qū)域內(nèi)存在3條地鐵軌道線，其中環(huán)中線和未來規(guī)劃中的11號線距離地塊步行即輕松可達；地塊周邊可享有政府、中央綠軸、圖書館等公共資源；兩個地塊對于華僑城均具有戰(zhàn)略價值，可成為繼華寓之后華僑城在寶中的第二個項目，有利于形成持續(xù)的企業(yè)影響力，豐富品牌全產(chǎn)品線，形成區(qū)域霸主地位。地塊優(yōu)勢地塊劣勢0154地塊相對距前海較近，周邊具有一定商務氛圍?？繉毴A路主干道昭示性較好；南向，西南向、西向、西北向景觀資源較好地鐵線路為現(xiàn)有，且距寶華地鐵口較近；150米限高在寶中難以搶占地標高度；限制性條件和地鐵因素對地塊割裂較嚴重，不利于排布。0046地塊225米限高較利于搶占寶中地標高度；限制性條件對于地塊排布影響較小相對距前海較遠；周邊全是商業(yè)土地，未來可能存在遮擋，昭示性較差；地鐵2016年才能使用，距地鐵口較遠；其中3000平米商業(yè)需整體轉讓限制較大目錄一、項目概況及綜合價值二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場分析四、物業(yè)價格預估五、經(jīng)濟與財務分析六、風險因素分析七、結論與建議2.1.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境：深圳GDP及第三產(chǎn)業(yè)2012年，深圳市GDP總值達到12950.08億元，位居全國第四。城市生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值絕對值保持2006年以來高于10%的上升趨勢。2006年以來，深圳第三產(chǎn)業(yè)占比逐年提升，2012年第三產(chǎn)業(yè)占比達到約57%，保持12.3%的年增長率。由于工商物業(yè)市場發(fā)展和城市宏觀經(jīng)濟運行指數(shù)存在正相關關系，可以預計，未來深圳寫字樓和商業(yè)物業(yè)市場將保持持續(xù)穩(wěn)定的高增長。2006-2012年深圳市GDP及增長率2006-2012年深圳市產(chǎn)業(yè)結構深圳市連年來GDP、三產(chǎn)增速均在10%以上，本項目開發(fā)處于優(yōu)越向上的經(jīng)濟大環(huán)境之下。2.1.2宏觀經(jīng)濟環(huán)境：雙中心格局確立本項目深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）在《深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》中提出“建立三級城市中心體系，包括2個城市中心、5個城市副中心，8個組團中心”。深圳將改變之前單一核心帶動發(fā)展的城市布局，形成多點開花、多頭并進的局面。核心輻射點多級分布，之前遠離傳統(tǒng)核心區(qū)的產(chǎn)品市場價格將由于新興核心區(qū)域的輻射帶動，表現(xiàn)出更高的價格水平。深圳將由之前的城市單一核心帶動格局轉變?yōu)槎帱c開花的多核心帶動，本項目將受新興核心區(qū)域輻射影響，表現(xiàn)出更高的價格水平。2.2.1寶安中心區(qū)：城市站位前海蛇口后?？偛磕嫌涂萍紙@片區(qū)留仙洞金融改革先行示范區(qū)與現(xiàn)代高端物流基地城市舊改、產(chǎn)業(yè)升級區(qū)深圳金融總部區(qū)改造重塑形象區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)研發(fā)型總部基地區(qū)1600萬㎡200萬㎡80萬㎡270萬㎡400萬㎡100萬㎡270萬㎡福田區(qū)約500萬㎡未來深圳規(guī)劃超過200萬㎡的大型總部超過6個，除寶安中心區(qū)外因存在規(guī)模大、企業(yè)進入門檻高、行業(yè)受限、轉讓受限等問題，對部分注重靈活度的企業(yè)造成了較大的進入門檻，市場靈活度有限。深灣總部基地各行業(yè)門類的產(chǎn)業(yè)鏈最頂端的總部寶中400萬㎡寶安中心區(qū)位于深圳發(fā)展西部，緊鄰前海的商務中心區(qū)，未來在前后海、深圳灣總部基地等眾多深圳高端大型總部規(guī)劃中是唯一完全自由交易市場化的房地產(chǎn)市場。現(xiàn)代服務業(yè)總部經(jīng)濟區(qū)、商務辦公區(qū)及核心商業(yè)區(qū)2.2.2寶安中心區(qū)：戰(zhàn)略地位寶安中心區(qū)為珠三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶“脊梁”的重要節(jié)點，占據(jù)深圳西部濱海區(qū)核心位置，緊鄰前海商務中心區(qū)，未來發(fā)展前景可觀。區(qū)域占位珠三角城市發(fā)展連接帶上的重要節(jié)點；貫通廣深港、珠海、澳門、中山等城市城市占位隸屬于深圳的前海中心，發(fā)展前景好，未來將打造成為深圳西部城市中心自身規(guī)劃寶安新中心區(qū)+碧海新區(qū)，重點發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)承擔行政、文化、體育等主要職能；占位珠三角，地理位置優(yōu)越站位深圳市，未來西部城市新中心立足自身規(guī)劃，寶安行政、商務、商業(yè)核心寶安中心區(qū)功能定位為CBD+TBD，區(qū)域規(guī)劃為現(xiàn)代服務業(yè)總部經(jīng)濟區(qū)、商務辦公區(qū)及核心商業(yè)區(qū)，重點發(fā)展總部經(jīng)濟，0154地塊位于核心商業(yè)區(qū)，0046地塊位于商務辦公區(qū)。2.2.3寶安中心區(qū)：定位規(guī)劃商務辦公區(qū)核心商業(yè)區(qū)中央綠軸規(guī)劃指標：寶安中心區(qū)規(guī)劃用地面積15平方公里，包括濱海片區(qū)和碧海片區(qū)，規(guī)劃總人口規(guī)模約40萬人；規(guī)劃定位：區(qū)域規(guī)劃分為現(xiàn)代服務業(yè)總部經(jīng)濟區(qū)、商務辦公區(qū)、核心商業(yè)區(qū)，重點發(fā)展總部經(jīng)濟，包括金融、現(xiàn)代物流、科技研發(fā)服務、商貿(mào)等行業(yè)，努力打造集中體現(xiàn)寶安國際化、現(xiàn)代化城區(qū)形象的現(xiàn)代服務業(yè)核心區(qū)；功能定位：定位為CBD+TBD，即商務活動密集的中央商務區(qū)和科技研發(fā)服務區(qū)。核心商業(yè)區(qū):位于核心區(qū)的東翼，緊鄰地鐵1號線和5號線，總用地面積約50公頃。重點建設商業(yè)步行街、大型商業(yè)城市綜合體、五星級酒店，提供綜合性商業(yè)、購物、文化創(chuàng)意和休閑娛樂等服務。商務辦公區(qū)：位于核心區(qū)的西翼，總用地面積約80公頃，大部分為政府控制的儲備土地，規(guī)劃建筑面積近300萬平方米。重點建設企業(yè)總部大廈、科技研發(fā)服務中心、商務公寓、五星級酒店等商業(yè)商務樓宇。0154地塊處于E組團，土地開發(fā)條件較成熟，屬于第二階段開發(fā)區(qū)域，具有提前搶占市場先機的優(yōu)勢。2.2.4寶安中心區(qū)：土地開發(fā)節(jié)奏土地產(chǎn)業(yè)第三階段（組團C）產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級與轉型第三階段濱海綠地兩大公園增值，區(qū)域土地價值爆發(fā)第四階段（組團D和F）寶安企業(yè)總部及前海相關企業(yè)總部第四階段遠期發(fā)展用地視市場而定F第二階段第二階段（組團A、B和E部分、地塊G、H）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)板、中小板上市企業(yè)、高端現(xiàn)代服務業(yè)出讓高價值地塊，繼續(xù)拔高第一階段（組團A、B和E部分）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)板、中小板上市企業(yè)、寶安現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)第一階段出讓現(xiàn)狀成熟、中高價值地塊GHCDA0154BE00462.2.5寶安中心區(qū)：發(fā)展現(xiàn)狀寶安中心區(qū)是寶安新興的高端商務板塊，目前僅有四棟甲級寫字樓，但高端的規(guī)劃占位使其成為未來寶安的集中性主流商務區(qū)域。其商務格局已具雛形，是未來寶安商務、商業(yè)、行政核心區(qū)，產(chǎn)品檔次以中高檔為主，甲級寫字樓聚集。現(xiàn)階段寶安中心區(qū)區(qū)域基礎設施完善，商務市場氛圍初步形成，甲級寫字樓物業(yè)整體入駐率高，市場需求旺盛，高品質(zhì)產(chǎn)品受市場認可。項目名稱入市時間類型租金（元/㎡）售價（元/月）入駐情況龍光世紀大廈2011甲級150-160——98%國際西岸大廈2010甲級110-130——98%榮超濱海大廈2008類甲110-1303900095%萬駿經(jīng)貿(mào)大廈2010甲級120-1304000095%宏發(fā)中心大廈2006乙級70-903500095%2.2.6寶安與前海的聯(lián)系雙界河橋搭建：2013年7月，寶安區(qū)書記魯毅在今年黨政代表團考察會議上表示：加快寶安、前海一體化進程，今年下半年將在雙界河搭橋互通；在深圳西部發(fā)展的后?！昂！獙氈小獧C場黃金走廊一帶，寶中與前海的關系尤其密切，將作為做為“前海的拓展區(qū)”，“為前海提供配套服務”與前海交相輝映；由于地理位置接近，本項目將分享政策紅利，受到前海極大的價值拉升帶動。搭橋2.2.6寶安中心區(qū)利好小結寶安中心區(qū)目前區(qū)域基礎設施完善，商務市場氛圍初步形成，未來在前后海、深圳灣總部基地中是唯一可自由流通的房地產(chǎn)市場。項目入市銷售將能夠網(wǎng)羅更多客群，降低開發(fā)風險；本地塊處在寶中土地開發(fā)節(jié)奏的靠前序列，具有提前搶占寶中市場先機的優(yōu)勢；寶安中心區(qū)緊鄰前海商務中心區(qū)，其區(qū)域規(guī)劃已拉通到前海整體規(guī)劃范疇內(nèi)，與前海戰(zhàn)略規(guī)劃息息相關，將極大的分享政策紅利，受到價值拉升帶動。2.3.1前海：區(qū)域規(guī)劃前海中心概況整體定位“亞洲曼哈頓”，2020年建設成為亞太地區(qū)重要的生產(chǎn)服務業(yè)中心，世界服務貿(mào)易重要基地。功能定位現(xiàn)代服務業(yè)體制機制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展聚集區(qū)、香港與內(nèi)地緊密合作先導區(qū)、珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級引領區(qū)產(chǎn)業(yè)定位總部經(jīng)濟、創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、科技及專業(yè)服務業(yè)、通信及媒體、高端服務業(yè)板塊布局前海的未來將依托現(xiàn)代服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，積極發(fā)揮前?？诎哆B通深港的優(yōu)勢，沿前海灣形成特色鮮明、有機關聯(lián)的“三區(qū)一帶”格局規(guī)模體量前海合作區(qū)總用地面積1492公頃，總建設規(guī)模約2600萬；辦公建筑面積約1600萬平方米，商業(yè)建筑面積約230萬平方米，居住及商務公寓建筑面積約380萬平方米，公共服務及市政建筑面積約130萬平方米；前海合作區(qū)規(guī)劃基準就業(yè)人口約65萬人、居住人口約15萬人。作為深港合作示范區(qū)，重點發(fā)展創(chuàng)新金融等現(xiàn)代服務業(yè)，將建設成為亞太地區(qū)重要的生產(chǎn)服務業(yè)中心，成為亞洲的“曼哈頓”。商務中心區(qū)保稅港片區(qū)綜合發(fā)展區(qū)月亮灣大道004601542.3.2前海：土地出讓情況前海區(qū)域首批土地的持續(xù)出讓使區(qū)域迅速成為熱點，市場預期快速提升，深圳土地樓面價格的天花板，不斷被刷新。2.3.2前海：土地出讓位置及條件前海區(qū)域最新出讓土地造就深圳新地王，前海由于高地價及高投資強度的要求，可預測未來前海辦公物業(yè)價格可超過中心區(qū)。06月25日，前海放出三塊地塊，其中0075及0077地塊要求競拍企業(yè)年銷售額不低于100億元要求0078地塊競拍企業(yè)必須在香港上市且市值不低于400億港幣，營業(yè)收入不低于200億元11月27日，前海以拍賣方式再拍兩宗商業(yè)辦公用地，再度提高競拍企業(yè)的篩選要求，要求競買人母公司或?qū)嶋H控制人須為在香港注冊的企業(yè)。宗地號地塊位置地塊面積(㎡)建筑面積（㎡)拍賣起始價（億元）成交價（億元）樓面價（元/平）競得者土地使用年限限制條件0077前海合作區(qū)二單元03街坊（桂灣商務中心區(qū)）49152.183204003551.8922183（折算歸還政府后）卓越地產(chǎn)40無償歸還政府5.16萬㎡寫字樓（16％）0075前海合作區(qū)二單元04街坊（桂灣商務中心區(qū)）57481.4545020071.8023531（折算歸還政府后）卓越地產(chǎn)40無償歸還政府8.86萬㎡寫字樓（20％）0078前海合作區(qū)二單元02街坊（桂灣商務中心區(qū)）61831.2950300067.210921660華潤置地4017萬的寫字樓面積10年內(nèi)無法出售需自用（約34%）；需引進三家世界500強企業(yè)進駐T102-0244前海合作區(qū)十九單元三街坊（媽灣保稅港區(qū)）12746.6615000024.2324.3316200前海世茂投資有限公司40年8.3萬平米商業(yè)面積需要自用（55%）；需為港企T102-0245前海合作區(qū)十九單元三街坊（媽灣保稅港區(qū)）4223.5640009.9816.325469深圳市香江供應鏈管理有限公司40年3.77萬平米商業(yè)面積自用（60%）；需為港企T201-0080前海合作區(qū)一單元1街坊（桂灣商務中心區(qū)）51416.09477000--134.0928113美國兆華斯坦開發(fā)公司4012.13萬平米商業(yè)面積需要自用（25%）；采用綜合評標法評分取地前海及寶中區(qū)土地出讓情況備注：寶安中心區(qū)近2年無商業(yè)服務性用地推出拍賣前海及寶中區(qū)土地出讓情況前海深港合作區(qū)地塊競拍成交樓面價從2萬/㎡-2.5萬/㎡不等，值得注意的是對拍地企業(yè)限制條件均較為苛刻，主要為：

從拍地企業(yè)市值規(guī)模、年收入抬高限制→必須香港上市→必須在香港注冊抬高門檻

土地限制為部分無償歸還政府到必須自持（不可售），面積占比從16%-60%不等項目投資超出一般甲級寫字樓要求，要求項目投資不少于1.5萬/㎡（不含地價）

要求打造復合型地下空間，商業(yè)步行及交通軌道網(wǎng)絡立體交錯，建造結構復雜寶安中心區(qū)近2年內(nèi)并無類似商業(yè)用地掛牌推出，且該區(qū)域比前海合作區(qū)具有更成熟的商務聚集度及市政配套，已成為寶中區(qū)搶占前海投資先機的先天優(yōu)勢；寶安區(qū)政府帶有借前海拍地之強勢試水寶安中心區(qū)土地交易市場，炒熱寶安中心區(qū)的目的小結備注：目前根據(jù)地塊推介會參與成員及同行咨詢獲悉，卓越地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)3家知名房地產(chǎn)企業(yè)對地塊有較大的競拍意向2.3.3前海：企業(yè)進駐情況目前進駐前海的企業(yè)中，金融占比更大，更多香港及國內(nèi)頂級企業(yè)對整個片區(qū)乃至深圳的產(chǎn)業(yè)升級起到巨大推動作用，為本寶中未來承接更高層次的客戶群體奠定了良好基礎。3000億投入前?！安锁B網(wǎng)絡”建全國物流體系平臺搭建：“菜鳥網(wǎng)絡”將在物流的基礎上搭建一套開放、共享、社會化的基礎設施平臺，為電商企業(yè)、物流公司、倉儲企業(yè)等服務；資源整合：項目第一期投資1000億，第二期投資2000億，通過兩三千億的投資翹動起幾十萬億的中國已經(jīng)有的基礎設施；戰(zhàn)略意義：這一項目落戶在前海，將有力助推前海電子商務和現(xiàn)代物流等高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，對于提升深圳全國經(jīng)濟中心城市集聚輻射能力，對于促進特區(qū)的發(fā)展都具有十分重要的意義。進駐企業(yè)金融企業(yè)東亞銀行、三井住友銀行、中國銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、匯豐銀行、永亨銀行有限公司總部、中國銀行（香港）有限公司、大新銀行有限公司、恒生銀行、渣打銀行、國泰君安金融控股有限公司、國信證劵（香港）金融控股有限公司、國家開發(fā)銀行、高盛投資、摩根大通、花旗銀行、前海人壽、中投國際、美國史蒂投資集團、跨境通、洛克菲樂中心、澳洲寶澤集團綜合型企業(yè)中糧集團亞太總部、招商局集團、世貿(mào)股份有限公司、長江實業(yè)（中國投資）倉儲物流順豐速運（集團）有限公司總部、嘉里物流、DHL運輸集團、普洛斯公司能源長江（中國投資）企業(yè)有限公司、中國科技能源有限公司、深圳科技能源投資有限公司咨詢服務畢馬威會計師事務所、普華永道會計師事務所其他香港衛(wèi)視（傳媒）、TDK（中國）投資有限公司（電子）、中國聯(lián)通（通信）、前海創(chuàng)意信息港（創(chuàng)意IT）、中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（南方）總部基地（創(chuàng)意設計）、美國沃爾瑪集團（零售）、百利建有限公司（零售）事業(yè)單位前海投資開發(fā)控股有限公司、前海股權交易所、前海國家數(shù)字出版基地、前海金融資產(chǎn)交易所、香港生產(chǎn)力促進局、香港設計中心、香港應用科技研究院2.3.4前海區(qū)域分析小結與前海位置：寶中處于前海北側，與前海緊鄰，屬于前海輻射區(qū)，依托前海價值，寶中片區(qū)價值會出現(xiàn)大幅度的抬升；關聯(lián)客戶：前海進駐門檻高，成本高，有大批客戶會受到進入限制，因此前海產(chǎn)業(yè)鏈客戶將會成為本項目的核心客戶來源；時間維度：本項目可借勢前海首批物業(yè)出讓機會，同時發(fā)揮首發(fā)物業(yè)優(yōu)勢，選擇合理時機入市，既借勢前海發(fā)展利好，又抓住市場先機。開發(fā)品質(zhì)：前海的高出讓地價和要求地塊不低于15000元/㎡的投資強度使未來前海物業(yè)將保持一個很高的檔次水準，本項目開發(fā)需要有能夠應對未來市場競爭的標桿產(chǎn)品，因此在產(chǎn)品設計上需要有足夠的前瞻性。2.4戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析啟示宏觀經(jīng)濟環(huán)境利好持續(xù)向上的經(jīng)濟環(huán)境提供辦公市場發(fā)展的肥沃土壤；新興中心區(qū)域形成可使之前遠離傳統(tǒng)福田CBD的“邊緣區(qū)域”物業(yè)，在受新核心的輻射影響下，價值快速拉升；2009年以來寶中經(jīng)過4年開發(fā)，基礎設施逐步完備、初具商務氛圍，高端的區(qū)域定位、自由交易的市場、與前海最緊密的聯(lián)系使寶中將成為深圳市未來最活躍的市場；大前海區(qū)域定位高端，隨著政策落地對于區(qū)域價值牽引帶動作用越來越強，在寶前一體化的推動下，其高端物業(yè)的高價實現(xiàn)將成為本項目價格的有力支撐；項目比前海具有更少的限制條件，建議把握入市時間點，提前搶占市場先機，承接前海產(chǎn)業(yè)鏈上的客戶。寶安中心區(qū)發(fā)展利好前海發(fā)展利好項目開發(fā)五大機遇目錄一、項目概況及綜合價值二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場分析四、經(jīng)濟與財務分析五、經(jīng)濟與財務分析六、風險因素分析七、結論與建議3.1.1深圳寫字樓二級市場分析深圳寫字樓一手樓盤售價保持平穩(wěn)上漲，2013年前三季度，一首樓盤放量均為非核心商務區(qū)產(chǎn)品（君子廣場、卓越城、楓葉國際、深圳軟件基地等），因此在整體均價表現(xiàn)上比2012年有所下降，但成交總量統(tǒng)計至2013年第三季度已超越2012年全年水平。2013年前三季度3.1.2深圳寫字樓二級市場分析核心區(qū)域核心地段項目推售日漸稀缺，2013年中心區(qū)已無新盤退出，新推樓盤均來自周邊輻射區(qū)域；2013年寫字樓二級市場成交仍以福田，南山為主戰(zhàn)場，但非核心區(qū)域成交也逐漸活躍，就在售項目位置來看，成交量價均保持在較高水準；寶安區(qū)近兩年無新盤推售，市場新增供給空白。3.1.3深圳寫字樓三級市場分析2013年深圳市寫字樓三級市場實現(xiàn)價格同比2012年有較大幅度上漲并保持持續(xù)堅挺，但受三級市場房產(chǎn)稅費的影響，成交量縮減，市場消化引導向二級市場；中心區(qū)甲級寫字樓三級市場持續(xù)保持56561元/㎡的全市天花板位置，中心區(qū)輻射區(qū)域中心西區(qū)甲級寫字樓價格40900元/㎡，高于老舊的羅湖區(qū)域36577元/㎡；南山區(qū)受大前海整體規(guī)劃利好的帶動下，三級售價達到42435元/㎡，超越中心西區(qū)水平；寶安區(qū)由于最靠近前海，市場前景看好，二手鮮有放盤。各區(qū)域?qū)懽謽侨壥袌鲣N售量與價格走勢3.1.5深圳寫字樓二、三級市場分析小結由于2013年深圳寫字樓二級市場推售樓盤均為非核心區(qū)域、市場價格同比2012年有一定下滑，但成交量3個季度已遠超過2012年全年水平，商務市場持續(xù)受到追捧；由于地段的不可復制性，核心區(qū)域一手樓盤已日漸稀缺，客戶購買被迫擠壓向周邊區(qū)域，核心地段購買需求亟需釋放；三級市場價格依舊堅挺，但由于受到二手房稅費政策影響，成交量有所下降，客戶更傾向于一手樓的購買；受大前海輻射的南山區(qū)，由于利好因素，二手售價已超越傳統(tǒng)的中心區(qū)輻射地帶——中心西區(qū)，商務市場前景預期高。備注-各區(qū)三級市場標桿項目二手成交價格：中心區(qū)-卓越世紀1號樓-60000元/㎡、中心西區(qū)-NEOB座-48000元/㎡南山區(qū)-海岸城西座-45000元/㎡、羅湖區(qū)-鴻隆世紀廣場B座-34000元/㎡寶安區(qū)-萬駿經(jīng)貿(mào)大廈-40000元/㎡、龍崗區(qū)-正中時代廣場B座-23000元/㎡3.2.4寶中區(qū)及前海未來寫字樓供應分析寶安中心區(qū)及前海片區(qū)2015年確定入市的寫字樓總量預計約15萬㎡；2013年深圳全市前三季度消化的寫字樓銷售總量已約為35萬㎡福田CBD土地開發(fā)已呈飽和，南山后海CBD總部片區(qū)多為自持型物業(yè)，銷售型物業(yè)市場稀缺；片區(qū)區(qū)位劃分項目/地塊發(fā)展商建筑面積（㎡）辦公面積（㎡）物業(yè)類型預計/入市時間租售模式預計價格（元/㎡）寶安區(qū)寶安中心區(qū)泰華N11項目泰華地產(chǎn)11402014480寫字樓2017年左右租售未定-正中商業(yè)廣場鄭重集團15800——綜合體

2017年左右租售未定-中興酒店閩泰83000——綜合體2015年后租售未定-壹方中心鴻榮源536700115000大型綜合體2016年預計入市出售5.6↑前海合作區(qū)桂灣商務中心片區(qū)卓越前海壹號卓越地產(chǎn)471300204900大型綜合體2015年入市（先推兩棟約10萬㎡）出售7-8萬華潤前海中心華潤置業(yè)503000334450（50%需自持）大型綜合體2015年后（首期約5萬㎡）租售未定7萬↑媽灣保稅港片區(qū)世茂地產(chǎn)前海項目世茂地產(chǎn)160000150000寫字樓-租售未定-香江控股前海項目香江物流6400064000寫字樓-租售未定-合計前海片區(qū)及寶安中心區(qū)2015年確定入市可售寫字樓面積預計約為15萬㎡3.2.5深圳寫字樓二級市場未來供應分析小結未來深圳寫字樓市場供應量雖然龐大，但以租賃型物業(yè)為主，2013年前三季度寫字樓銷售量35萬已超過2012年全年的成績，銷售量呈持續(xù)上升趨勢；銷售型產(chǎn)品在市場上較為稀缺，而寶中及前海的推出量足夠被市場消化；未來物業(yè)供應區(qū)域集中于南山區(qū)，且主要以總部基地為主，將具有一定的進駐門檻，對客戶來說有較多的市場局限3.3.1寶安寫字樓市場：市場格局寶安中心區(qū)新安老城區(qū)西鄉(xiāng)、碧海、固戍片區(qū)西鄉(xiāng)老城、碧海片區(qū)西鄉(xiāng)、碧海片區(qū)作為商務功能的補充片區(qū)，處于初級的商務市場階段，目前的主流商務辦公產(chǎn)品是商務公寓、商住樓、廠房辦公等；新安老城區(qū)新安老城區(qū)是寶安中小企業(yè)發(fā)展歷史最久的集聚區(qū)，也是中低端商務市場相對最為成熟的市場；寶安中心區(qū)本項目位于寶安新興的高端商務板塊，目前僅有四棟甲級寫字樓，但高端的規(guī)劃占位使其成為未來寶安的集中性主流商務區(qū)域。寶安商務市場主要由寶安中心區(qū)、新安老城、西鄉(xiāng)三大板塊構成，寶安中心做為寶安的行政中心，核心商務區(qū)域，具有滿足區(qū)域客戶地緣喜好和商務升級需求的聚集效應；0154地塊0046地塊3.3.2寶安寫字樓市場：市場表現(xiàn)寶安中心區(qū)是寶安的價格高地，甲級寫字樓租賃價格在110－160元/㎡?月，售價在4萬元/㎡左右，投資回報率3.7%左右，市場價格實現(xiàn)良好；項目名稱入市時間類型租金(元/㎡·月)售價(元/m2)投資回報率寶安中心區(qū)龍光世紀大廈2011年甲級150-160----國際西岸大廈2010年甲級110-130純租賃--榮超濱海大廈2008年甲級110-13039000左右3.7%萬駿經(jīng)貿(mào)大廈2010年甲級120-13040000左右3.6%宏發(fā)中心大廈2006年乙級70-9035000左右3.6%新安老城區(qū)中糧地產(chǎn)大廈2007類甲級75-90----諾鉑廣場2007類乙級45-50125004.8%深信泰奉大廈2006類乙級60-70270003.1%寶通大廈1998乙級55-65----廣場大廈1996乙級55-65200003.9%西鄉(xiāng)片區(qū)華豐國際商務大廈2012類乙級55-60----華豐總部經(jīng)濟大廈2006類乙級55-60----財富港2009乙級70-8022000左右4.4%寶運達物流大廈2010乙級40-50----3.3.3寶安寫字樓市場：入駐情況寶安區(qū)寫字樓入駐率普遍較高，甲級寫字樓基本在95%以上，市場需求旺盛項目名稱入市時間類型入駐情況寶安中心區(qū)龍光世紀大廈2011年甲級98%國際西岸大廈2010年甲級98%榮超濱海大廈2008年類甲級95%萬駿經(jīng)貿(mào)大廈2010年甲級95%宏發(fā)中心大廈2006年乙級95%新安老城區(qū)中糧地產(chǎn)大廈2007類甲級95%諾鉑廣場2007類乙級98%深信泰奉大廈2006類乙級90%寶通大廈1998乙級95%廣場大廈1996乙級98%西鄉(xiāng)片區(qū)華豐國際商務大廈2012類乙級60%華豐總部經(jīng)濟大廈2006類乙級95%財富港2009乙級60%寶運達物流大廈2010乙級65%3.3.4寶安中心區(qū)寫字樓市場未來供應寶安區(qū)政府未來入市項目項目物業(yè)類型租售模式入市時間體量（㎡）壹方中心綜合體，大型購物中心+甲級寫字樓+五星級酒店+特色商業(yè)街+頂級住宅寫字樓租賃2015年后53萬中興寶安五星酒店綜合體，酒店+商業(yè)+辦公租售2015年后8.3萬泰華N11項目寫字樓租售2015年后11.4萬正中廣場綜合體，商業(yè)+辦公租售2015年后15.8萬合計88.5萬0154寶安中心區(qū)未來有大量綜合體項目，高端規(guī)劃、體量龐大，統(tǒng)計已經(jīng)超過80萬體量，預計銷售的物業(yè)時間均在2015年后，大規(guī)模區(qū)域開發(fā)有利于區(qū)域快速成熟；但同時與本項目入市時間有一定重合，因此建議本項目盡可能壓縮工期，快速入市，搶占市場空白點；3.3.5寶安商務市場分析小結寶安中心做為寶安的行政中心，核心商務區(qū)域，具有滿足區(qū)域客戶地緣喜好和商務升級需求的聚集效應，因此未來寶安區(qū)域的客戶將成為項目的重要客戶；寶安商務市場價格實現(xiàn)良好，目前已接近中心西區(qū)水平，市場承接力較強，甲級寫字樓入住率高達95%以上，市場需求旺盛，項目開發(fā)具有良好的生長土壤；寶中做為本項目的主要競爭區(qū)域，未來有100萬的供應量，入市節(jié)點均在2015年后，大規(guī)模區(qū)域開發(fā)有利于市場快速成熟，但同時為規(guī)避競爭，建議項目入市時間盡量提前。3.4.1競品分析根據(jù)本項目的區(qū)位及入市時間點，特選取卓越前海壹號、華潤前海項目、壹方中心為本項目的主要競爭項目，分析其入市時間點，產(chǎn)品品質(zhì)來預判本項目入市時的產(chǎn)品檔次；選取深圳各個片區(qū)產(chǎn)品及價格最好的項目：卓越世紀中心（福田中心區(qū)）、海岸城西座（南山中心區(qū)）、振業(yè)國際（南山前海門戶）、鴻隆世紀廣場（羅湖區(qū)）、萬駿經(jīng)貿(mào)大廈（寶安中心區(qū)），分析其品質(zhì)、去化情況作為本項目產(chǎn)品檔次定位、去化速度的佐證。萬駿經(jīng)貿(mào)大廈壹方中心競品項目典型項目卓越前海壹號華潤前海振業(yè)國際海岸城西座卓越世紀中心鴻隆世紀廣場3.4.10競品分析小結競品案例分析：前海率先入市的項目，時間重疊度高，產(chǎn)品品質(zhì)及綜合體優(yōu)勢明顯，預計將位于深圳第一水準；本項目應盡量搶占市場先機，避免直面競爭；同時產(chǎn)品打造需突破區(qū)域現(xiàn)狀，保持在深圳寫字樓領先水平。產(chǎn)品品質(zhì)：目前各片區(qū)銷售均價最高的寫字樓，其產(chǎn)品品質(zhì)在該區(qū)域處于絕對領先的地位；本項目的產(chǎn)品檔次應打造寶安中心區(qū)當期最高水平，同時保證在整個深圳市場處于一流水平。去化水平：寫字樓通常開盤月的去化率通?？蛇_10%-30%，只有極少數(shù)可突破50%；正常市場形勢下，持效期的月均去化量可達2500-5000平米。建議本項目去化在當期市場利好下，可取樂觀值3000平米/月以上。去化時間：100米左右，辦公體量3萬平米以內(nèi)的寫字樓去化時間一般在6個月-1年；150-200米，辦公體量6萬以內(nèi)的項目去化時間1-2年；考慮本項目的商務體量，建議去化時間預估2年以上，較為合理。項目名稱樓層面積價格(萬元/㎡)租金（元/㎡）卓越世紀中心1號樓38613㎡6-7.5250-270卓越世紀中心4號樓25553㎡6.5250-270榮超經(jīng)貿(mào)中心41472㎡5.6210-230華融大廈12約600㎡4.5180創(chuàng)建大廈161138㎡3.88160金谷6號-520-610㎡3.9-榮超濱海大廈7-4.2110新世界商務中心25-6-嘉里建設中心---370典型項目售價參考2013年12月踩盤典型二手寫字樓小結3.5.1客戶定位主要客戶偶得客戶核心客戶客戶來源：寶安本地物業(yè)升級需求客戶、寶安本地產(chǎn)業(yè)升級客戶以及認可寶中發(fā)展的投資客戶；主要行業(yè)：金融、科技、電子、貿(mào)易、房地產(chǎn)等行業(yè)；客戶關注點：寶安地緣情結，與工廠的地緣關聯(lián)性，產(chǎn)業(yè)聚集效應、物業(yè)的檔次和形象及寶中發(fā)展前景，投資回報率。主要客戶——寶安本地客戶、投資客客戶來源：主要來自于以深圳和香港為主的珠三角區(qū)域；驅(qū)動因素：前海發(fā)展規(guī)劃利好及前海高端產(chǎn)業(yè)吸引；客戶關注點：關注區(qū)位，與產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的地緣關系。核心客戶——前海產(chǎn)業(yè)鏈客戶偶得客戶——其他區(qū)域外溢、遷移、擴張客戶客戶來源：福田、羅湖、南山等其他區(qū)域驅(qū)動因素：物業(yè)成本、認可區(qū)域發(fā)展、檔次3.5市場結論與啟示二三級市場量價表現(xiàn)及供應二級市場成交量價均比較理想，商務市場繼續(xù)受到追捧；主流商務區(qū)寫字樓三級市場成交價格堅挺，有價格支撐，成交受房產(chǎn)稅影響，需求向二級市場傾斜；未來供應以租賃型物業(yè)為主，銷售物業(yè)市場稀缺現(xiàn)有商務市場表現(xiàn)對于項目開發(fā)是一個強有力的支撐，主要有利因素為：市場價格堅挺、后市信心充足、客戶傾向一手樓購買、未來銷售型物業(yè)市場稀缺，因此取地應更加具有信心；項目預計的入市時間會存在前海和寶中本區(qū)域的直接競爭關系，因此建議在時間節(jié)點上盡量提前工期，抓住相對市場空白點，盡早入市；在產(chǎn)品設計上要具有前瞻性，充分考慮未來的市場競爭。按照深圳主流商務市場標桿產(chǎn)品的歷史銷售經(jīng)驗，產(chǎn)品月均去化速度3000㎡/月是一個合理預估值，考慮后續(xù)市場的高預期，結合取地的競爭壓力，可更加樂觀；預判項目未來的核心客戶為前海產(chǎn)業(yè)鏈上的客戶，重要客戶為具有地緣因素的寶安本地客戶和外區(qū)域投資客，偶得客戶為其他區(qū)域的外溢型、遷移型、擴張型客戶。典型競品及個案前海率先入市的項目，時間重疊度高，產(chǎn)品品質(zhì)及綜合體優(yōu)勢明顯，預計將位于深圳第一水準；深圳商務市場當期區(qū)域標桿型產(chǎn)品月均去化在3000㎡/月是比較合理的速度；寶安市場寶中為寶安區(qū)域中心，具有滿足區(qū)域客戶地緣喜好和商務升級需求的聚集效應；寶中地區(qū)甲級寫字樓二手銷售價格、租賃價格均持平中心西區(qū)，入住率高未來供應量大且產(chǎn)品高端，商務前景良好；未來2-3年區(qū)域供應量大，有利于區(qū)域快速成熟，但同時會對本項目形成競爭啟示目錄一、項目概況及綜合價值二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場分析四、物業(yè)價格預估五、經(jīng)濟與財務分析六、風險因素分析七、結論與建議4.1項目開發(fā)策略——說明為更加準確的對物業(yè)入市價格進行預估，對本地塊進行物業(yè)初排；物業(yè)排布只是大致發(fā)展方向，暫不考慮物業(yè)形態(tài)、連接關系、產(chǎn)品細分等更復雜的細節(jié)；針對0154地塊的現(xiàn)有條件進行預估，0046地塊采取地塊比準方式提供參考建議；4.2.1項目開發(fā)策略——限制性條件限制性條件一：建筑退紅線：低層各邊≥6米、多層各邊≥9米、高層各邊≥12米；限制性條件二：0154地塊限高150m；限制性條件三：地塊下方有未來地鐵11號線通過，地鐵沿線需要各退線30m；150米限制高度和13.6萬方體量決定了項目難以獨棟向縱向發(fā)展，只有考慮2座以上的排布方式；由于地鐵線穿越地塊下方需要退線因素，把地塊切割成為不規(guī)則圖形，地塊實際可排布面積只有約13500㎡，物業(yè)可擺放空間較為局促；現(xiàn)有的地下公共通道可能對物業(yè)地下空間造成割裂，建議依據(jù)實際排布情況考慮通道位置；物理限制因素需要同后期入市策略整體考慮，才能確定物業(yè)較優(yōu)的排布方案；限制性因素發(fā)展方向4.2.5項目開發(fā)策略——開發(fā)方向建議開發(fā)方向兩棟樓方案三棟樓方案√產(chǎn)品類型雙子塔超高層+百米點樓+百米板樓產(chǎn)品檔次B座：甲級寫字樓，看齊目前卓越世紀中心4號樓；A座：高層的升級產(chǎn)品；C座：甲級板式寫字樓，品質(zhì)參考卓越世紀中心3#；B座：甲級點式寫字樓，品質(zhì)參考卓越世紀中心4#；A座：超甲級寫字樓，B座升級產(chǎn)品；優(yōu)勢無對視干擾，排布方案不會產(chǎn)生價值貶損；兩棟150米樓較有利于實現(xiàn)高溢價；產(chǎn)品類型較豐富，能夠應對多種喜好的客群，前期產(chǎn)品去化速度預期較快，資金峰值低；整體建筑體塊關系較協(xié)調(diào)；劣勢建筑體塊不協(xié)調(diào)，美觀度差；資金壓力相對3棟樓較大；對視較為嚴重，致使產(chǎn)品價值有一定貶損；未來項目開發(fā)建議采用三棟塔樓方案，在產(chǎn)品檔次上拉開差距，以較為務實的產(chǎn)品作為快銷品搶奪一波市場行情，降低投資風險，減少投資壓力；后續(xù)依靠高檔次產(chǎn)品面對未來市場競爭，提升溢價空間?？紤]目前寶中的項目品質(zhì)和項目首批入市產(chǎn)品在2016年上半年，C座品質(zhì)參考卓越世紀中心3號樓，B座品質(zhì)參考卓越世紀中心4號樓，A座為B座產(chǎn)品的升級版。4.2.2項目開發(fā)策略——地塊資源昭示價值超高層景觀價值商業(yè)價值在限定性條件下，保證資源價值最大化，增加項目利潤空間；最具昭示價值的部分擺放項目明星產(chǎn)品，增加溢價資源；物業(yè)排布盡量不遮擋南向、西向景觀面；1萬㎡體量內(nèi)向型商業(yè)盡量向臨街昭示面排布；地下人行通道避免對地下室造成割裂；地下疏散廣場地下疏散廣場商業(yè)價值商業(yè)價值4.2.4物業(yè)初排——三棟樓建設初概念小結：地鐵線從0154地塊穿過，按政府要求低層各邊≥6米、多層各邊≥9米、高層各邊≥12米以上即可退線問題只對項目建筑結構構成影響，可在項目前期根據(jù)退線要求制定規(guī)劃設計及施工計劃解決此設計方案即可避開地鐵線4.2.4物業(yè)初排——三棟樓方向樓棟A座B座C座體量（㎡）510003450040500高度（m）150100100標準層面積（㎡）165015001760標準層高（m）4.244層數(shù)312323辦公樓層3~313~233~23避難層數(shù)200檔次B座和C座的升級版甲級寫字樓，檔次參考卓越世紀4#甲級寫字樓，檔次參考卓越世紀3#商業(yè)形態(tài)裙樓+街鋪4.3.1物業(yè)售價預估——方法說明步驟一：分同區(qū)同質(zhì)、同區(qū)近質(zhì)、異區(qū)同質(zhì)、異區(qū)近質(zhì)四個維度選取比準目標產(chǎn)品；步驟二：通過市場比較與租金還原法確定項目在當期合理的售價區(qū)間；步驟三：根據(jù)寫字樓新興市場年增長率，得出項目2016年上半年入市的價格；4.3.2物業(yè)售價預估——比準項目選取龍光世紀大廈萬駿經(jīng)貿(mào)大廈卓越世紀中心4#NEOB座比準項目選取同區(qū)同質(zhì)：龍光世紀大廈為目前寶中最高檔甲級寫字樓，且和本項目在地里位置上非常接近；同區(qū)近質(zhì)：萬駿經(jīng)貿(mào)大廈與項目同屬寶安中心區(qū)，產(chǎn)品品質(zhì)略低；異區(qū)同質(zhì)：本項目首期產(chǎn)品品質(zhì)參照卓越世紀4#；NEOB座所處福田CBD輻射的中心西區(qū)，本項目具有一定的類比參考價值；4.3.3物業(yè)售價預估——評分維度及權重比準的指標權重（%）說明地段價值25%核心的地段會給企業(yè)帶來更強的商機及名片效應，是寫字樓客戶最看重因素之一交通環(huán)境20%地鐵口、交通干道資源，到達關鍵商務接駁點越便捷，項目越有利本體配套15%有無商務中心、銀行、餐廳、會議室等商務設施，能否滿足員工的日常工作所需是企業(yè)選址的重要因素；若為綜合體寫字樓項目，在滿足企業(yè)日常工作需求外，能為企業(yè)添加名片效應

項目體量10%綜合體項目本身具備規(guī)模效應，氛圍更好更有價值產(chǎn)品硬件20%產(chǎn)品硬件影響到形象、舒適度、節(jié)能、安全、便利等因素項目特色5%項目的整體造型、結構、立面等因素，關系到項目識別度和企業(yè)形象開發(fā)商品牌5%品牌開發(fā)商更易被客戶信賴，產(chǎn)品更易受到追捧評分維度和權重占比均是依據(jù)多年“寫字樓高端客戶體驗點”沉淀而來，是較為準確的評估產(chǎn)品市場價值的依據(jù)；4.3.4物業(yè)售價預估——寫字樓租金售價推導通過比準，可得本項目A座產(chǎn)品在當期市場的租金為163元/㎡.月，B座產(chǎn)品在當期市場租金為151元/㎡.月，C座產(chǎn)品在當期市場租金為143元/㎡.月；由之前的寶安市場分析可知，寶安現(xiàn)階段甲級寫字樓市場投資回報率為3.7%，取免租期1個月，可推導出本項目A座產(chǎn)品在當期市場合理均價為：48459元/㎡；B座產(chǎn)品在當期市場合理均價為：44892元/㎡；C座產(chǎn)品在當期市場售價為：42514元/㎡；項目名稱比準系數(shù)當前租金（元/㎡*月）比準價格權重權重租金（元/㎡）龍光世紀大廈1.0281601640.465.8萬駿經(jīng)貿(mào)大廈1.3371301740.234.8卓越世紀中心4#0.6892201520.230.3NEOB座0.9021801620.232.5合計

1163B座A座項目名稱比準系數(shù)當前租金（元/㎡*月）比準價格權重權重租金（元/㎡）龍光世紀大廈0.8701601390.455.7萬駿經(jīng)貿(mào)大廈1.1751301530.230.5卓越世紀中心4#0.6272201380.227.6NEOB座0.8111801460.229.2合計

1143C座項目名稱比準系數(shù)當前租金（元/㎡*月）比準價格權重權重租金（元/㎡）龍光世紀大廈0.9221601480.459.0萬駿經(jīng)貿(mào)大廈1.2441301620.232.3卓越世紀中心4#0.6642201460.229.2NEOB座0.8591801550.230.9合計

11514.3.5物業(yè)售價預估——商鋪售價推導通過項目周邊商業(yè)價格比準，可得本項目1F底商在當期市場價格為137602元/㎡；本項目覆蓋率50%，基底面積11362㎡，按照價值較大方案可鋪排2層商業(yè)；按照2F商業(yè)價格為1F的0.7，2F當期市場價格為96321元/㎡；故商業(yè)整體均價為：116961元/㎡；4.3.6物業(yè)售價預估——遞增因素項目名稱濱海大廈振業(yè)國際商務中心萬駿經(jīng)貿(mào)大廈入市時間2008年初2010年底2009年底實現(xiàn)均價（元/㎡）190003000027000目前二手價格（元/㎡）390004100040000年增長率17.5%12.2%12.0%本項目由于項目受逐步落地的規(guī)劃利好影響，區(qū)域房地產(chǎn)增值速度將遠大于寫字樓年增長率常規(guī)水平。特選萬駿經(jīng)貿(mào)大廈（大前海規(guī)劃落地后寶中第一個項目）、振業(yè)國際大廈（大前海門戶位置的南山第一個入市項目）、濱海大廈三個項目的市場表現(xiàn)作為依據(jù)，其中最低的萬駿經(jīng)貿(mào)大廈增長率為12%?？紤]到市場周期及政策風險，顧問公司謹慎地將項目的年增長率降低為9%來預測本項目2016年上半年入市的計劃A座入市時的均價可達：57997元/㎡，B座產(chǎn)品入市均價可達：53728元/㎡；C座產(chǎn)品入市均價可達：50882元/㎡；商業(yè)入市均價可達約：140000元/㎡；寫字樓入市均價可達約：54000元/㎡；出售完商業(yè)部分后項目整體均價可提升為：60307元/㎡；4.4項目工程計劃及銷售周期預排銷售計劃：2015年末C座入市，2016年B座入市，2017年初A座入市；去化速度：前期稍慢，后期逐步加快，C座去化速度約3000㎡/月，A、B座約3500㎡/月；銷售策略：2015年末主要銷售C座中低區(qū)部分，2016年下半年主要消化C座中高區(qū)和B座低區(qū)部分，2017年上半年主要消化B、C座高區(qū)和A座低區(qū)部分；全部消化周期約25個月商業(yè)：如資金壓力大，商業(yè)部分可在2015年末先銷售，如資金壓力不大，為追求更高額利潤，可推遲至后期銷售；序號工序名稱2014年2015年2016年2017年2018年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121234561前期籌備

2地下室施工

3主體工程施工

3.1裙樓商業(yè)

3.2C座塔樓

3.3B座塔樓

3.4A座塔樓

4銷售階段

4.1預售許可

4.2商業(yè)銷售

4.3C座銷售

4.4B座銷售

4.5A座銷售

7裝修、設備安裝調(diào)試

8人防、環(huán)保、節(jié)能、

消防、規(guī)劃等驗收

9竣工驗收、備案

11交樓

4.5取地建議比準指標地段價值項目體量本體配套軌道交通昭示性景觀資源排布難度限高地塊限制因素綜合評分細項權重0.20.10.10.10.150.10.10.10.0510154地塊5445554334.40046地塊4554225553.950154地塊與0046地塊的價值比較從以上維度分析評估，得出0154地塊與0046地塊價值比約在1:0.89依據(jù)既往的土地拍賣經(jīng)驗，同區(qū)域一個時期內(nèi)第一塊拍賣成交的土地價格將奠定未來出讓土地的價格基礎，拔高參與者的心理預期，在資源有限的情況下，競爭會更加趨向激烈。因此建議從企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略考慮，更加樂觀的預估市場前景，集中力量取得更具有資源優(yōu)勢的0154地塊。目錄一、項目概況及綜合價值二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場分析四、物業(yè)價格預估五、經(jīng)濟與財務分析六、風險因素分析七、結論與建議根據(jù)市場預測售價地塊寫字樓均價（元/㎡）商業(yè)均價（元/㎡）整體項目均價（元/㎡）015454000140000萬60307地產(chǎn)測算前提0154地塊項目0154地塊建安成本：名錄面積單位項目單位計容建筑面積13.64萬平米建安成本寫字樓12.64萬平米

9,960元/平米公寓0.00萬平米

10,860元/平米商業(yè)1.00萬平米

15,660元/平米車位3.50萬平米

7,900元/平米地下人行

公共通道0.16萬平米6,550元/平米地下防災

疏散廣場0.04萬平米5,550元/平米總建筑面積17.33萬平米--當前銷售均價67,503元/平米--建安成本12,092元/平米--項目ABA*B（單位：萬元）元/平米銷售收入13.64萬平米60307元/平米822,29060,307銷售稅金及附加(1)5.55%45,6373,347土地成本13.64萬平米22590元/平米308,01522,590契稅(3)3%9,240678建安成本13.64萬平米12,092元/平米164,86812,092營銷費用(1)3%24,6691,809管理費用(1)1.50%12,334905財務費用(1)11.88%97,7137,166土地增值稅150,304萬元按四級累進稅率45,0913,307利潤

(1-2-3-…-9)114,7228,414所得稅(11)25%28,6812,103凈利潤(11-12)86,0426,310利潤測算按預測整體均價603