第十四講中美房地產(chǎn)發(fā)展路

第十四章中美房地產(chǎn)發(fā)展路徑比較研究一、中美土地制度與住宅供給模式比較（一）中美土地制度比較美國(guó)實(shí)行多元化的土地所有制，包括私人土地、聯(lián)邦政府土地、州及地方政府土地，三者的占比分別為58%、32%以及8%，此外還有2%的土地為印第安人保留地。各種所有制形式的土地之間可以自由買賣及租賃。中國(guó)實(shí)行社會(huì)主義土地公有制，即土地的全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有。（二）中美住宅供給模式比較在住宅供給上，目前美國(guó)和中國(guó)基本都是采用以市場(chǎng)性住宅為主的模式。美國(guó)政府雖然支持市場(chǎng)性住宅的建設(shè)，但同時(shí)也兼顧中低收入者的利益，如美國(guó)聯(lián)邦通過貸款擔(dān)保、貼息的方式，由政府承擔(dān)還款風(fēng)險(xiǎn)和大部分利息，以此來保證絕大部分民眾都擁有私人住房。中國(guó)政府正積極推行面向中低收入的保障房建設(shè)。二、中美城市住宅發(fā)展路徑與住宅調(diào)控

政策比較（一）美國(guó)城市住宅發(fā)展路徑與調(diào)控政策30年代以前，第一階段是純市場(chǎng)性住宅；

30年代至70年代，第二階段是福利性住宅為主、市場(chǎng)性住宅為輔；70年代至今，第三階段則又變成市場(chǎng)性住宅供給，與之前所不同的是，這一階段的市場(chǎng)性住宅中還包含了一部分福利性質(zhì)的市場(chǎng)性住宅。

中國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)（%）

年份住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他199857.595.0307.4912.0013.1717.24199964.304.3510.6508.2511.8015.64200066.455.4210.8805.9811.6415.94200166.475.8309.4504.8511.9116.77200267.106.6407.5604.8911.9816.03200366.746.2306.1305.0112.8315.43200467.168.1604.6104.9613.1014.78200568.276.6003.2604.8012.8214.12200670.227.4403.5904.7812.1212.88（三）中美房地產(chǎn)政策的比較分析在住宅屬性上，美國(guó)雖然是間接地把握住宅的經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性，并且，在住房供給上也經(jīng)歷了由市場(chǎng)性住宅到公共住宅再到市場(chǎng)性住宅的復(fù)雜過程，但美國(guó)政府從始至終都在關(guān)注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權(quán)利時(shí)使用的方法不同。中國(guó)對(duì)住宅屬性的理解常常是割裂的，以1998年為時(shí)間點(diǎn)，在此之前，政府僅僅看到了住宅的福利屬性；1998年以后，則只看到住宅的經(jīng)濟(jì)屬性，保障性住房建設(shè)被一度忽視。（四）中美兩國(guó)反高房?jī)r(jià)政策比較美國(guó)政府通過稅收和金融的手段實(shí)現(xiàn)行業(yè)紅利在全民范圍的再分配，可以在一定程度上緩解行業(yè)整體作為經(jīng)濟(jì)刺激手段實(shí)施過程中帶來財(cái)富過度集中問題。中國(guó)從1998年住房改革開始，隨著房?jī)r(jià)一路飆漲，政府就開始了對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)格打壓，壓低住宅的經(jīng)濟(jì)屬性，增加房產(chǎn)投機(jī)者的成本，試圖以此達(dá)到強(qiáng)行降價(jià)的目的，由此也展開了長(zhǎng)達(dá)十年之久的政府與房地產(chǎn)之間打擊與反彈的持久戰(zhàn)。中國(guó)政府的限制政策并沒有使房?jī)r(jià)下降，事實(shí)上，老百姓對(duì)住宅的剛性需求在這二十年里并未得到充分滿足，面對(duì)居高的房?jī)r(jià)，一邊是大批買不起房的老百姓，另一邊則是大批賣不出去的高價(jià)房。三、中美房地產(chǎn)價(jià)格差異的分析根據(jù)《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數(shù)據(jù)對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)收入比最高地區(qū)的排名，當(dāng)時(shí)美國(guó)房?jī)r(jià)收入比最高的3個(gè)城市———洛杉磯、舊金山和圣地亞哥，其房?jī)r(jià)收入比分別為10.1、9.4和8.3。2008年3月，中國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比約為7.3，大城市中房?jī)r(jià)收入比最高的前3位分別是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），遠(yuǎn)高于合理水平。三大中國(guó)特色的消費(fèi)習(xí)慣第一，住房是成家立業(yè)的標(biāo)志。中國(guó)從封建社會(huì)直接跨入社會(huì)主義社會(huì)，老百姓心中那種根深蒂固的思想仍然保留著，比如說“要結(jié)婚先買房”、“給兒子留套房”等諸如此類的買房心理。第二，安全感。中國(guó)人多半認(rèn)為，有了房子才有踏實(shí)感、安全感，甚至說即使為了買一套房而節(jié)衣縮食半輩子也是正常的。第三，投資功能、投資體系不完善，投資品種相對(duì)較少，能夠直觀感覺的商品房具備良好的投資功能。為什么打壓需求的所謂“宏觀調(diào)控”不起作用呢？供給小于需求，價(jià)格必然上漲。即使一時(shí)的調(diào)控壓制了投資性需求以維持供需平衡，這頂多只是購(gòu)房的剛性需求的延遲釋放，一旦管制放松必定出現(xiàn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性反彈。改變純市場(chǎng)性住房供給模式，增加福利性住房供給（如果是增加市場(chǎng)性住宅，其結(jié)果依然會(huì)是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲）。但這與地方政府的“土地財(cái)政”政策又是沖突的。四、基于中美房地產(chǎn)發(fā)展模式比較的啟示（一）必須加大福利性住宅在住宅供給中的比例中國(guó)需要建多少保障性住房才能緩解當(dāng)前的矛盾？如何安排市場(chǎng)性住房、保障性住房的比例才能既保障房地產(chǎn)的福利性供給以降低房?jī)r(jià)，又保障房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、維持整體經(jīng)濟(jì)的活躍，同時(shí)也不大量減少地方政府收入以維護(hù)政策的持續(xù)性？（二）政府必須對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)供應(yīng)中國(guó)實(shí)行的是土地公有制，土地的定價(jià)和供應(yīng)數(shù)量完全由政府決定，這實(shí)際上就是一種政府對(duì)土地的壟斷，從積極方面來看，它有利于政府對(duì)土地的統(tǒng)籌管理，規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)作；從消極方面看，一些政府部門很可能為了私利而故意抬高地價(jià)，甚至人為地限定土地供給數(shù)量，加劇開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，無形中增加了住宅成本。因此，無論從房?jī)r(jià)構(gòu)成模型分析，還是從保障性住宅的建設(shè)方面來看，政府都不能與民爭(zhēng)利，必須對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)供應(yīng)。（三）以工業(yè)化模式取代傳統(tǒng)建造方式在國(guó)外，住宅建造通常采用工業(yè)化模式，以提高建設(shè)效率和住宅質(zhì)量、降低生產(chǎn)成本。與傳統(tǒng)建造方式不同的是，用工業(yè)化模式建造住宅不僅能改變傳統(tǒng)意義上以“圈地”和“囤地”為前提的開發(fā)理念，做到快速開發(fā)，避免土地閑置；并且，通過在工業(yè)化生產(chǎn)過程中貫徹標(biāo)準(zhǔn)化思想，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化操作和管理，發(fā)揮大批量制造的優(yōu)勢(shì)。中美政府在房地產(chǎn)開發(fā)中參與程度的比較及

建議（一）美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府的參與方式政府對(duì)城市土地進(jìn)行整體規(guī)劃，可以通過建造道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施換取開發(fā)權(quán)，開發(fā)商在開發(fā)過程中注重產(chǎn)品的社會(huì)價(jià)值。按照參與方式和程度的不同大致可以分為兩個(gè)階段:在第一階段，即建設(shè)開發(fā)初期，政府會(huì)積極參與，在和企業(yè)的合作中主導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接增加供給，輔之以貼息。而在第二個(gè)階段，即成熟期，隨著房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展和住房水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的需求下降。因此，對(duì)開發(fā)商以及購(gòu)房者實(shí)行優(yōu)惠貸款，支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)開發(fā)低成本低租金住房，通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付維持著對(duì)低收入人群的租金補(bǔ)貼逐漸成為政府的主要參與方式。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府的參與方式在我國(guó)實(shí)行的是土地有償使用制度，政府直接負(fù)責(zé)開發(fā)土地的“招拍掛”，并不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，主要工作是土地買賣和監(jiān)管。具體的開發(fā)任務(wù)完全由開發(fā)商進(jìn)行，使得開發(fā)商承擔(dān)著商人和城市建設(shè)者雙重身份，當(dāng)開發(fā)商注重利潤(rùn)的獲得時(shí)，可能不能夠很好地完成保障中低收入者利益、保護(hù)環(huán)境等城市建設(shè)使命。中美房地產(chǎn)投資融資渠道的比較美國(guó)享有世界較為成熟多樣的房地產(chǎn)金融體系。包括商業(yè)銀行、投資基金、房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等。成熟的金融體系和投資渠道成為房地產(chǎn)發(fā)展的核心動(dòng)力，同時(shí)，也使得房地產(chǎn)投資利益被國(guó)民共享，盡量避免個(gè)別消費(fèi)者供給開發(fā)商的結(jié)果。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)起步較晚，目前還較不成熟。開發(fā)商需要有強(qiáng)大的自有資金才能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，依靠銀行貸款進(jìn)行間接融資是主要的融資渠道，民間資本很難進(jìn)入房地產(chǎn)投資，一方面增加房地產(chǎn)開發(fā)商的投資壓力，另一方面增加了房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。中美開發(fā)主體的比較美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式下的開發(fā)主體有較專業(yè)的細(xì)分:金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈，各產(chǎn)業(yè)鏈均衡發(fā)展并相互協(xié)調(diào)。以各類房地產(chǎn)基金為主體的金融業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)力核心，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)比較簡(jiǎn)單，尚沒有形成房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)投資信托行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也未明顯分化。中美房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的差異比較美國(guó)：住宅開發(fā)為主，非住宅開發(fā)也占相當(dāng)規(guī)模。土地、房屋分別開發(fā)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)/銷售模式與開發(fā)/租賃模式基本并重。中國(guó)：住宅開發(fā)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，土地/房屋一體開發(fā)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，開發(fā)/銷售模式占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。美國(guó)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承接了85%左右的物業(yè)交易，在中國(guó)，以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最早、市場(chǎng)最成熟、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)為例，中介機(jī)構(gòu)只承接了50%的新房銷售;而在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更不成熟的其它地區(qū)，由中介機(jī)構(gòu)承接的新房交易僅占10%－30%。結(jié)束語(yǔ)中美兩國(guó)處于房地產(chǎn)開的不同發(fā)展階段，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，提出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的建議:一是加強(qiáng)政府在開發(fā)過程中的參與;