漳州28畝定位報告0308

漳州金峰28畝地塊定位建議報告德信行房地產(chǎn)營銷代理有限公司2013年3月謹呈：德信行董事會龍湖騰飛階段（2006--2009）二、漳州主要商圈分析目錄三、項目本體分析四、本案項目定位建議一、漳州城市概況1、漳州城市概況城市地理基本數(shù)據(jù)城市交通城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃漳州城市概況--城市地理漳州——高速發(fā)展的海西現(xiàn)代化港口城市；花果魚米之鄉(xiāng)；“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”最具竟爭力城市；著名僑鄉(xiāng)和臺灣祖居地、歷史文化名城。--基本數(shù)據(jù)漳州城市概況2004年—2009年漳州市人口情況2006年—2009年漳州市城市化率走勢數(shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計局全市人口480萬，市區(qū)常住人口70萬，轄兩個市轄區(qū)（薌城區(qū)，龍文區(qū)）、1個縣級市（龍海市）、8個縣(漳浦縣，平和縣，東山縣，長泰縣，華安縣，詔安縣，云霄縣，南靖縣)。2012年GDP達到2017.80億元，比2011年增長12.6%，全省排名第四，人均可支配收入23951元。全國“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”最具竟爭力城市，2012

年，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值281

億元。漳州城市概況--城市交通

漳州是交通部確定的國家級運輸樞紐城市，是海西對接“珠三角”的橋頭堡，境內(nèi)交通體系完善便捷，由廈漳、漳詔、漳龍高速公路，324、319國道和6條省道構(gòu)成的公路網(wǎng)縱橫全市。市區(qū)距離廈門機場50多公里，漳州港至臺灣高雄港140海里，至香港287海里。--城市交通“十二五”期間，漳州將與全國鐵路、高速干線相連，漳州到深圳將僅需兩個多小時，發(fā)展腹地將拓展至江西撫州、贛州等地，按一小時經(jīng)濟圈計算區(qū)內(nèi)人口接近4000萬，按兩小時經(jīng)濟圈計算則區(qū)內(nèi)人口超7000萬。漳州城市概況漳州城市概況—城市經(jīng)濟GDP走勢：自2006年以來，漳州市GDP保持12%以上的增長速率，2009年GDP達到1113.17億元；從人均GDP看，2009年人均GDP達到23191元，增速10.4%，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于快速發(fā)展期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4,000US$

4000-8,000US$

8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期

平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期

緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求數(shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計局2004年—2009年漳州市人均GDP走勢2004年—2009年漳州市GDP及增長率2009年，漳州市GDP為1113.17億元，同比增長13.3%，在福建省九個地級市GDP產(chǎn)值排名中，列第4位，經(jīng)濟發(fā)展水平相對較好。2009年福建省地級市GDP比較漳州城市概況—城市經(jīng)濟GDP大幅增長，反映出該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，國民收入增加，消費能力也隨之增強。從2008到2012年，平均GDP增長率大于10%，漳州總體經(jīng)濟水平逐年呈良好的上升趨勢，經(jīng)濟增長穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。漳州城市概況—發(fā)展規(guī)劃以“東移、南擴”為重點，實施市區(qū)“東移、西進、南擴、北延”發(fā)展戰(zhàn)略“一城”:

漳州中心城區(qū)“一港”：漳州港“兩軸”：東西發(fā)展軸即由靖城--金峰—中心城區(qū)—角美—廈門海滄東南發(fā)展軸即由靖城--金峰—中心城區(qū)—龍海市區(qū)—漳州港“四組團”：角美組團、龍海組團、金峰組團、長泰組團漳州市近期建設(shè)規(guī)劃圖城市發(fā)展規(guī)劃——按照“建設(shè)新區(qū)，開發(fā)沿江，改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，未來形成“一城”、“一港”、“兩軸”、“四組團”的城市帶，構(gòu)建生態(tài)工貿(mào)港口城市中心區(qū)的發(fā)展框架漳州市遠景用地規(guī)劃漳州市東西發(fā)展軸城鎮(zhèn)群漳州市城市發(fā)展空間布局城市發(fā)展方向：未來漳州城區(qū)重點向東和向西兩翼拓展空間，其中龍文區(qū)重點發(fā)展迎賓路以南區(qū)域，局部向迎賓路以北拓展，將與以薌城區(qū)為核心的老城區(qū)一起，形成“一城二心”的空間格局。城市性質(zhì)：工貿(mào)港口城市、花果之都、國家歷史文化名城、閩東南中心城市之一，區(qū)域性交通樞紐城市用地規(guī)模：至2010年38.3平方公里，至2020年58平方公里城市人口規(guī)模：至2010年40萬人，至2020年60萬人組團功能定位新城市中心區(qū)市級行政、文化和商貿(mào)中心。長洲組團以旅游、商貿(mào)、高科技園區(qū)和公園、娛樂為主的綜合開發(fā)區(qū)藍田組團以藍田開發(fā)區(qū)為主，向東、北擴展工業(yè)，南部為商貿(mào)和居住用地金峰組團以金峰工業(yè)開發(fā)區(qū)為主，外加一定的商住用地朝陽組團為新辟工業(yè)和商住區(qū)，此地發(fā)展余地較大，適于安排大中型工業(yè)項目文教組團以漳州師范學(xué)校和漳州大學(xué)為核心，包括橋南的科教發(fā)展用地橋南組團南邊為荔枝海，環(huán)?？刂茋栏?，適于開辟高科技園區(qū)和居住、旅游、高教等用地城市組團功能定位漳州城市概況—發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃

城市定位城市人口規(guī)模城市用地規(guī)模按照“規(guī)模做大、產(chǎn)業(yè)做強、功能做優(yōu)、環(huán)境做美”的總體要求和“建設(shè)新區(qū)，開發(fā)沿江，改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，形成“一城”、“一港”、“兩軸”、“四組團”的城市帶，構(gòu)建生態(tài)工貿(mào)港口城市中心區(qū)的發(fā)展框架。工貿(mào)港口城市、花果之都、國家歷史文化名城、閩東南中心城市之一，區(qū)域性交通樞紐。2010年城中心區(qū)人口規(guī)模擴大至40萬人，2020年城中心區(qū)人口規(guī)模擴大到60萬人

。

近期（2010年）：城市建設(shè)用地控制在38.3平方公里以內(nèi)。遠期（2020年）：城市建設(shè)用地控制在58平方公里以內(nèi)。漳州城市概況—發(fā)展規(guī)劃2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)漳州市目前擁有兩個主要商圈，分別為：新華商圈、丹霞路商圈。其中新華商圈為老城區(qū)傳統(tǒng)商圈。丹霞路商圈為近些年新崛起的新興商圈。新華商圈丹霞路商圈新老商圈分布及各自特點主力店：◆中旅商廈、好運來百貨、環(huán)宇百貨、恒順隆購物商場、寶隆百貨、吉馬購物廣場、永樂思文生活電器商業(yè)大廈店、中閩百匯商場。主營業(yè)態(tài)：◆百貨、專業(yè)店、專賣店商業(yè)定位：◆傳統(tǒng)的百貨商圈，商業(yè)定位為中檔和中低檔。商圈特點：◆新華商圈屬于傳統(tǒng)的百貨商圈，商圈內(nèi)百貨店較為集中，且普遍經(jīng)營面積較大?！羯倘?nèi)由于百貨店過多，且定位同質(zhì)化的程度高，所以商圈內(nèi)的百貨店的經(jīng)營情況普遍較為一般，但是作為漳州市的老牌商圈商圈內(nèi)主要的街道人流量有所保證，購物人群比較穩(wěn)定。經(jīng)過多次品牌和業(yè)態(tài)的調(diào)整，已經(jīng)逐步開始穩(wěn)定的向前發(fā)展，影響力和輻射力進一步加強。新老商圈分布及各自特點—新華商圈主力店：◆沃爾瑪、悅?cè)A商業(yè)廣場、吉馬生鮮廣場、國美電器香格里拉店等等。主營業(yè)態(tài)：◆百貨、專業(yè)店、專賣店、大型便民超市。商業(yè)定位：◆新興的百貨商圈，商業(yè)定位為中檔和中高檔。商圈特點：◆丹霞路商圈屬于新興的百貨商圈，商圈內(nèi)百貨店較為松散，且普遍經(jīng)營面積較大?！羯倘?nèi)幾家大型百貨店較為分散，沿街商鋪比較多，該區(qū)域人流量大，周邊為中高檔小區(qū)入住率高，居住人口多，提供了穩(wěn)定的客戶來源，保證了商店經(jīng)營情況良好?！綦S著沃爾瑪購物廣場的進駐，商圈整體商業(yè)檔次有向中高檔發(fā)展的趨勢。同時也提高了該區(qū)域的租金收益，帶動了商鋪價格。新老商圈分布及各自特點—丹霞路商圈2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)隨著漳州市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，漳州市中心商圈影響力不斷向四周輻射擴散，逐步形成了以大潤發(fā)、中閩百匯、凱德廣場、萬達廣場等為核心的購物、美食、休閑娛樂等的綜合大型商業(yè)體。大潤發(fā)中閩百匯凱德廣場萬達廣場本案城北美食城●●●●●●城市四至典型個例分析簡介：

2006年8月29日，由深國投商用置業(yè)有限公司與凱德商用中國投資有限公司聯(lián)手打造凱德廣場?？偨ㄖ娣e49000平方米，是以沃爾瑪超級市場為主力店，集品牌服裝、珠寶飾品、兒童用品、餐飲娛樂、運動休閑等為一體的一站式購物廣場。

綜合分析：【區(qū)位】凱德廣場位于漳州市主干道南昌路與丹霞路交匯處的十字路口，處于市區(qū)中高檔住宅小區(qū)密集地的核心地帶?！局髁ι碳摇窟M駐商家有沃爾瑪、大地數(shù)字影院、大豐收等眾精品服飾餐飲娛樂品牌。

【優(yōu)劣勢】該地帶交通便利，車流、人流量大，為整個商場的運作提供了良好的人氣基礎(chǔ)，保證了整個凱德廣場能夠成功的運作。

城市四至典型個例分析—凱德廣場簡介：漳州大潤發(fā)于2010年年底開業(yè)，一層為大潤發(fā)家電賣場及其服裝服飾，二層三層為大潤發(fā)超市，營業(yè)面積36000萬平方米，硬件設(shè)施較好，有300余個停車位。

綜合分析：【區(qū)位】大潤發(fā)位于漳州市薌城區(qū)新華北路(近漳福路)，地處較為繁華的商業(yè)街道?！局髁ι碳摇可碳移毡闉橹械投速N近百姓消費水平的商品。

【優(yōu)劣勢】該地帶交通便利，道路寬敞，方便車流、人流的集散。為整個購物場所提供了良好的先天優(yōu)勢。

城市四至典型個例分析—大潤發(fā)簡介：中閩百匯位于漳州市傳統(tǒng)商業(yè)中心，2003年開業(yè)，前身為漳州百貨大樓，始建于1956年，是漳州最早的百貨店。

綜合分析：

【區(qū)位】大潤發(fā)位于漳州市延安北路，地處傳統(tǒng)的商業(yè)中心，有較好的人流基礎(chǔ)。

【優(yōu)劣勢】其樓層分布和品牌結(jié)構(gòu)遠遠滯后于一二線城市百貨業(yè)的發(fā)展，但因為當?shù)厝狈ν瑯I(yè)競爭對手，目前業(yè)績表現(xiàn)仍然較好。同時漳州市民對其忠實度相當高，對于百貨和時尚的認知也很多參照該百貨店。城市四至典型個例分析—中閩百匯城市四至典型個例分析—萬達廣場簡介：大連萬達漳州碧湖城市綜合體位于九龍大道東側(cè)，項目總占地面積216畝，總建筑面積86萬平方米，總投資約60億元。項目包括大型商業(yè)中心、五星級酒店、甲級商務(wù)寫字樓、室外步行街、SOHO公寓、高級商務(wù)酒店和高檔住宅等，該城市綜合體集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑、居住多功能為一體，是比較完整的萬達新一代城市綜合體。綜合分析：【區(qū)位】龍文區(qū)九龍大道東側(cè)、下州路北側(cè)，交通路網(wǎng)發(fā)達，出行便捷。【主力商家】漳州碧湖萬達廣場業(yè)態(tài)豐富，匯聚百余家品牌商家，其中包括H&M、ZARA、LACOSTE、TOMMY等國際時尚品牌在內(nèi)的近70家知名品牌首次落戶漳州，這將為漳州市民提供吃、喝、玩、樂、購全方位服務(wù)?！緝?yōu)劣勢】漳州萬達處于漳州市龍文區(qū)新區(qū)政府附近，緊鄰主干道，交通便捷、昭示性強，利于塑造高端形象，但是該地塊北側(cè)、南側(cè)還處在待建狀態(tài)，短時期內(nèi)難以帶來商業(yè)人流。簡介：

“城北美食城”位于漳州市漳華中路，中國人民解放軍第175醫(yī)院對面?！懊朗吵恰睘楸姸嘈⌒蜕碳揖奂?，包括燒烤、大排檔等眾多低端消費場所。此地塊毗鄰軍醫(yī)院，人流量大，為眾多商家提供了良好商業(yè)氛圍。綜合分析：【區(qū)位】“城北美食城”位于漳州市漳州市漳華中路毗鄰解放軍第175醫(yī)院，處于人流較為密集地的核心地帶?！局髁ι碳摇扛黝悷尽⒋笈艡n等小吃商家。

【優(yōu)劣勢】該地帶交通便利，車流、人流量大，且消費價格較為低廉，所以吸引著源源不斷地消費群體。城市四至典型個例分析—城北美食城2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)主要商業(yè)街特征：漳州大型商業(yè)較少，多以沿街店鋪、住宅底商為主要商業(yè)構(gòu)成，業(yè)態(tài)無具體劃分，各店鋪租金參差不齊，輻射力有限，南昌路臨街商鋪租金平均在110元-600元/㎡.月之間；丹霞路沿街店鋪租金平均90-300元/㎡.月之間，新華南路底商以及服裝批發(fā)市場平均租金70-150/㎡.月之間，薌城區(qū)租金水平相對龍城區(qū)較高。薌城區(qū)-南昌路薌城區(qū)-新華路薌城區(qū)-丹霞路薌城區(qū)-元光路薌城區(qū)-騰飛路商圈定位城市商業(yè)中心區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）品牌定位中、高檔中、高檔中檔中檔中、低檔業(yè)態(tài)特征以南昌路、新浦路、勝利路、騰飛路、丹霞路、元光路為核心街區(qū)，商業(yè)模式以沿街商鋪為主要商業(yè)模式，主要消費群是城中心區(qū)以及周邊區(qū)縣中高收入。傳統(tǒng)商業(yè)街，以中檔服裝零售為主經(jīng)營業(yè)態(tài)，商業(yè)多以單層建筑為主，部分底商，主要消費群是城中心區(qū)以及整個漳州市區(qū)。丹霞路與南昌路交匯處是漳州最繁華區(qū)域，丹霞路有漳州最大的沃爾瑪超市，周邊聚集大量商鋪，以電動車車銷售為主，輻射范圍較廣，針對整個漳州市中檔消費群主要以零售型商鋪為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)較多，建筑多以住宅類底商為主，有少量KTV和網(wǎng)吧，主要輻射薌城區(qū)客群，消費檔次中檔，人均消費50元。是漳州老城區(qū)中商業(yè)發(fā)展相對緩慢區(qū)域，經(jīng)營業(yè)態(tài)以獨立沿街商鋪為主，業(yè)態(tài)有日用百貨、家居用品，餐飲、二手房中介等，檔次相對較低。業(yè)態(tài)組合百貨、服飾、餐飲、娛樂、通信電器、五金交電、餐飲、服飾、通信零售、餐飲、電動車、服裝、古玩餐飲、KTV、網(wǎng)吧、酒店、日用品日用、家居、餐飲、服裝租售價格3.5-20元/平方米/天13-20元/平方米/天3-10元/平方米/天1.2-4元/平方米/天0.8-1.8元/平方米/天城市四至典型個例分析—薌城區(qū)薌城區(qū)-南昌路薌城區(qū)-新華路薌城區(qū)-丹霞路薌城區(qū)-延安路薌城區(qū)-騰飛路輻射力輻射漳州的城中心區(qū)，是漳州傳統(tǒng)商業(yè)街也是漳州的城市商業(yè)核心區(qū)，漳州大多數(shù)消費群以此為購物目的地。漳州最早的小吃街，現(xiàn)在經(jīng)營業(yè)態(tài)已經(jīng)從新組合，主要經(jīng)營餐飲、服飾、通信器材，主要輻射漳州整個市區(qū)丹霞路是漳州薌城區(qū)核心主干道之一，沃爾瑪進駐丹霞路以后對丹霞路商業(yè)整體租金由所提升，部分商業(yè)租金價格受南昌路影響，略有提高。主要輻射薌城區(qū)中檔客群。延安路中段在城中心區(qū)，比較繁華，兩端相對較弱，商業(yè)業(yè)態(tài)有KTV、酒吧、網(wǎng)吧等分布，主要針對薌城區(qū)70后客群，其余商業(yè)為沿街零售商鋪。位于漳州人流量龐大，但由于中山橋改造，導(dǎo)致無法便捷吸引黃河北部客流順利達到，因此目前主要是滿足西部人群消費需求。優(yōu)勢1、位于漳州核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、品牌檔次較高，多為中高消費人群。3、商業(yè)相對集中，周邊客流量大。4、漳州傳統(tǒng)商業(yè)街，形成習(xí)慣性消費。5、交通便利，直達性強。1、交通較為便利2、擁有中閩百匯商業(yè)體。3、以零售餐飲食雜、服裝、少量通訊設(shè)備店為漳州市民服務(wù)。4、老城區(qū)居民較多，形成以生活配套為主的配套型商業(yè)1、大型沃爾瑪超市進駐帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展，聚集人流。2、與南昌路形成交匯商業(yè)上形成互補，促使產(chǎn)品檔次提升。3、丹霞路古玩市場給整體商業(yè)市場帶來一定文化氣息1、餐飲業(yè)發(fā)達，有美食街，配合KTV、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施，形成“小夜市”2、大眾化娛樂場所，聚集人流。3、消費檔次適中，符合本地收入水平。1、處于漳州北側(cè)，漳福路沿線，是漳州城區(qū)外圍重要交通節(jié)點2、車流量較大。3、商業(yè)發(fā)展空間較大4、隸屬薌城區(qū)老城區(qū)范圍劣勢1、無合理規(guī)劃，多數(shù)以業(yè)主持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，零售產(chǎn)品檔次參差不齊，沒有形成特色2、主要是以沿街商鋪為主，停車位較少。3、無大型商業(yè)支撐。1、街道環(huán)境較差，車輛可隨意亂停靠，無規(guī)劃。3、漳州最早小吃一條街，后期無明確規(guī)劃，管理不規(guī)范，業(yè)態(tài)逐漸散亂。4凌亂的業(yè)態(tài)對提高整個街區(qū)的檔次提高產(chǎn)生了一定的阻力。1、同質(zhì)化的競爭。2、環(huán)境逐漸改善，在建項目商業(yè)仍未將大型商業(yè)作為重點。3、交通環(huán)境較差，行車速度緩慢，停車泊位較少。1、沿街商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)無規(guī)劃，目的性消費客群較少。2、漳州娛樂設(shè)施較少，軟硬件服務(wù)相對落后。3、住宅較多，淡化商業(yè)氛圍。1、基礎(chǔ)配套建設(shè)緩慢，騰飛路拆遷打破原有商業(yè)格局，恢復(fù)速度較慢。2、商業(yè)業(yè)態(tài)零散。3、騰飛路治安管理較差。城市四至典型個例分析—薌城區(qū)主要商業(yè)街特征：漳州龍文區(qū)屬于新區(qū)，相比老城區(qū)（薌城區(qū)）商業(yè)商業(yè)屬于起步階段，大型商業(yè)綜合體在未來幾年將逐漸入市，目前仍以沿街店鋪、住宅底商為主要商業(yè)構(gòu)成，租金水平較低。九龍大道臨街商鋪租金平均在60元-110元/㎡.月之間；建元路沿街店鋪租金平均50-80元/㎡.月之間，水仙大街底商以及服裝批發(fā)市場平均租金70-150/㎡.月之間，薌城區(qū)租金水平相對龍文區(qū)高。龍城區(qū)-九龍大道龍城區(qū)-建元路龍城區(qū)-迎賓大道龍城區(qū)-龍江路龍城區(qū)-水仙大街龍城區(qū)-龍文路商圈定位新興商業(yè)聚集地區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）品牌定位中檔中、低檔中、低檔中、低檔中檔中、低檔業(yè)態(tài)特征新老城區(qū)交匯，近年商業(yè)逐漸興起，開發(fā)項目逐漸增多，九龍大道商業(yè)多數(shù)以項目底商、小型商業(yè)廣場為主要商業(yè)模式，消費群是城中心區(qū)（薌城區(qū)）以及周邊區(qū)縣中高收入。沿街商鋪為主，零售業(yè)態(tài)散亂，建元路橫穿新老城區(qū)，老城區(qū)沿街以小家電零售，海產(chǎn)品批發(fā)為主，新城區(qū)業(yè)態(tài)較為零散一零售業(yè)為主。消費群是城中心區(qū)以及龍文本區(qū)客群。漳州市形象路，商業(yè)較為分散，并以沿街商業(yè)為主，沿路有餐飲、二手車市場，相對集中，主要消費群是以區(qū)域內(nèi)居民為主要客群，檔次較低。漳州未來商業(yè)聚集區(qū)，目前以沿街商鋪為主，未來有大型商業(yè)項目入市，（明發(fā)商業(yè)廣場未來將近50萬平方米商業(yè)將帶動區(qū)域內(nèi)商業(yè)以及業(yè)態(tài)格局）目前消費群是以龍文區(qū)本級消費群為主。主要以服裝批發(fā)、小型電器零售業(yè)為主，漳州閩南服裝批發(fā)市場坐落于此，部分外貿(mào)服裝批發(fā)，輻射漳州以及周邊縣市，消費檔次較低，人流集中，消費量較大。與龍文區(qū)政府毗鄰，沿街商鋪零散，該街主要是以政府辦公聚集為主，沿街有部分獨立門面，作為區(qū)域內(nèi)配套出現(xiàn)，檔次偏低。業(yè)態(tài)組合小型百貨、服飾、餐飲、娛樂餐飲、通訊、服裝批發(fā)、海產(chǎn)品批發(fā)汽車4S店、二手車交易市場、餐飲、水果批發(fā)市場書店、網(wǎng)吧、加油站、食雜店、餐飲服裝、餐飲、小家電餐飲、日用小百貨、汽車修理租售價格2-3.5元/平方米/天1.7-2.7元/平方米/天0.8-2元/平方米/天0.8-1.5元/平方米/天3-6元/平方米/天0.7-1.5元/平方米/天城市四至典型個例分析—龍文區(qū)龍城區(qū)-九龍大道龍城區(qū)-建元路龍城區(qū)-迎賓大道龍城區(qū)-龍江路龍城區(qū)-水仙大街龍城區(qū)-龍文路輻射力輻射漳州新城區(qū)以及部分老城區(qū)客群輻射部分薌城區(qū)客群以及龍文區(qū)普通消費客群迎賓大道附近普通消費群首個shopping-mall出現(xiàn)，將打破漳州無集中型商業(yè)格局，未來將輻射整個漳州客群。水仙大街臨街商鋪以經(jīng)營小家電、餐飲以及服裝批發(fā)業(yè)為主，閩南服裝批發(fā)市場是輻射整個漳州大眾化客群需求，產(chǎn)品檔次偏向中低檔。輻射力較弱，區(qū)域內(nèi)本級消費群，消費檔次較低。優(yōu)勢1、位于漳州新老城區(qū)分界，面向雙城，客群更為廣泛，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、交通便利，四通八達。3、新區(qū)商業(yè)多以配套出現(xiàn)，方便居住為主，商業(yè)業(yè)態(tài)可塑性較強。1、與老城區(qū)商業(yè)鏈接，重要交通節(jié)點。2、底商使用率高，對投資型客戶有較大吸引力。3、居住氛圍濃郁，人流量較大。1、重點形象街區(qū)，未來高端住宅重點發(fā)展區(qū)域。2、交通便利，是漳州與廈門之間的重要路徑。1、新興路，可塑性強，周邊住宅項目較多2、大型商業(yè)綜合體明發(fā)商業(yè)廣場入市后會對區(qū)域整體商業(yè)氛圍有所提升。3、未來規(guī)劃市政中心毗鄰1、貫穿漳州東西，新建項目毗鄰左右。2、商業(yè)發(fā)展空間有待提升，有可能形成新興商圈。3、大量服裝批發(fā)、零售針對整體漳州市場，具有一定影響力4、周邊樓盤售價在區(qū)域內(nèi)有上漲空間1、縱穿漳華路、迎賓大道、水仙大街、建元路，直通江濱路，交通便捷。2、博物館、木偶藝術(shù)館、龍文財政局、龍文區(qū)政府毗鄰，隸屬政府板塊。劣勢1、檔次較低，在開發(fā)項目中商業(yè)無統(tǒng)一招商計劃，開發(fā)企業(yè)只針對自持物業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃，零售商鋪不做招商規(guī)劃，對投資客戶無保障。2、明顯區(qū)域界定，業(yè)態(tài)無吸引力。1、該路段住宅項目較多，商業(yè)多以底商形式出現(xiàn)，無停車位，交通便利性較差。2、店面較小，品牌展示性差。1、無大型商業(yè)品牌支撐，沿街商鋪間隔較遠，難以形成購物氛圍。2、商業(yè)較少，租金水平較低。1、目前商業(yè)無規(guī)劃，沿街商鋪開業(yè)僅60%2、消費檔次較低，主要是以新建小區(qū)業(yè)主為客群，輻射力非常弱。1、經(jīng)營在售產(chǎn)品檔次偏低。2、以沿街商鋪為主，無規(guī)劃化大型商業(yè)支撐3、整體環(huán)境較差，難以塑造高端商業(yè)和住宅產(chǎn)品。1、政府板塊中商業(yè)份額較輕，仍以沿街商鋪和底商為主要商業(yè)2、區(qū)域內(nèi)政府部門較多，商業(yè)弱化。城市四至典型個例分析—龍文區(qū)2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)位置業(yè)態(tài)組成臨街店鋪租金水平（元/㎡.月）規(guī)模南昌路沿線商業(yè)中小型商場（大華百貨、華南電器公司、）、服裝、鞋類、飾品店、餐飲等（小型美食城）。110-600百貨商場2000㎡左右，臨街店鋪40-110㎡丹霞路沿線商業(yè)沿街商鋪-以服飾、電動車、餐飲（肯德基、德克士）、服裝90-350一層、面積30-120㎡新華路沿線商業(yè)服裝為主、餐飲、KTV（熱浪KTV）、網(wǎng)吧（先鋒網(wǎng)吧）、酒店、日用品200-650臨街店鋪50㎡-150㎡永樂思3500㎡、上海天洲電器2000㎡、元光路沿線商業(yè)餐飲、KTV（熱浪KTV）、網(wǎng)吧（先鋒網(wǎng)吧）、酒店、日用品35-120一層、面積30-200㎡熱浪KTV2000㎡先鋒網(wǎng)吧300㎡騰飛路沿線商業(yè)以日用百貨、家居、餐飲、服裝25-100一層、臨街店鋪40-100㎡漳州商業(yè)整體商業(yè)檔次較低，商鋪租金水平也較低，南昌路沿線商鋪主要租金平均為110-600元/㎡.月，丹霞路沿街商鋪平均租金為90-300元/㎡.月，其他沿街商鋪租金平均為25-180元/㎡.月，臨街商鋪面積主要在30-120㎡之間商業(yè)格局分析位置業(yè)態(tài)組成臨街店鋪租金水平（元/㎡.月）規(guī)模九龍大道沿線商業(yè)小型百貨、服飾、餐飲、娛樂、五金60-100一層、臨街店鋪37-120㎡建元路路沿線商業(yè)餐飲、通訊、服裝批發(fā)（閩南服裝批發(fā)市場南門）、海產(chǎn)品批發(fā)50-80一層、臨街店鋪30-50㎡迎賓大道沿線商業(yè)汽車4S店、二手車交易市場、餐飲、水果批發(fā)市場等25-60一層、臨街店鋪30-50㎡水仙大街沿線商業(yè)服裝、餐飲、小家電60-180一層、臨街店鋪30-70㎡龍江路沿線商業(yè)書店、網(wǎng)吧、加油站、食雜店、餐飲25-45一層、臨街店鋪25-50㎡商業(yè)格局分析

漳州市目前的商業(yè)形態(tài)整體以傳統(tǒng)街區(qū)自發(fā)形成的商業(yè)體以及一些類似于萬達廣場的綜合性商業(yè)體為主。傳統(tǒng)街區(qū)的商業(yè)整體檔次較低，分布不均，經(jīng)營模式不新穎。而一些大型的商業(yè)體要么占據(jù)了城市的核心地段，有很好的人流基礎(chǔ)，要么就是憑借著自身的品牌影響力吸引著源源不斷的顧客前來消費。但與此同時，我們不得不提到在這個城市中還有這么一股力量在不斷的壯大，不斷的支持著、完善著漳州市的商業(yè)格局。他們就是處在城市較為偏僻、較為幽靜的某個角落，以獨具個性的包裝與自由時尚的元素不斷的吸引著年輕族群前往的新興商業(yè)。商業(yè)格局分析—新興特色商業(yè)的興起簡介：

漳州市年代秀花園會所位于漳州師范學(xué)院附近一條較為幽靜的街道。街道風格古典，綠化率高。年代秀主要為露天的小酒吧，由老舊南洋別墅改造，里面動靜分明，配有大屏幕大舞臺，還有造型獨特的桌椅散落在院子的各個角落。年代秀以獨具特色的包裝，吸引著眾多年輕人前往消費。（打造以不同年代的產(chǎn)物場所作為文化底蘊又同時兼并室內(nèi)及室外的展示廳將現(xiàn)代文化及早期不同年代生活主題完美融合）。消費主力軍：七十年代八十年代九十年代核心參數(shù)：年代秀裝修費用：50萬。月回報金額：12萬左右。商業(yè)格局分析—新興商業(yè)個案：年代秀簡介：

漳州HELLO餐廳位于世紀廣場內(nèi)街。那里街道較為狹小，擁擠，為內(nèi)街較為偏僻地段，但是不到80平米的店面卻生意興隆。HELLO餐廳憑借著個性獨特的裝修，區(qū)別于大排檔形式的酒吧式餐飲形式以及別致的時尚元素分布在餐廳的每個角落，吸引著眾多消費者前往消費。消費主力軍：九十年代為主力，八十年代為輔。核心參數(shù)：HELLO餐廳裝修費用：7萬。月回報金額：2-3萬。商業(yè)格局分析—新興商業(yè)個案：HELLO吧簡介：

水舞傳位于漳州市南昌路，那里街道較繁華，車流人流量大。水舞傳內(nèi)部略顯擁擠，嘈雜，但是前往消費的客人還是源源不斷。其中價格低廉是一方面，但更主要的是里面類似于包廂的特色格局，昏暗燈光、木藤竹椅等等富有浪漫元色彩的元素比比皆是，所以“創(chuàng)意”這才是它成功的最主要因素。（空間內(nèi)以琴棋書畫為交友工具，嫁接出許多八十年代的因緣）。消費主力軍八十年代九十年代。核心參數(shù)：水舞傳裝修費用：70萬。月回報金額：15萬左右。商業(yè)格局分析—新興商業(yè)個案：水舞傳2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)從綜合性商業(yè)看從業(yè)態(tài)分布看從消費習(xí)慣看從經(jīng)營品牌檔次看目前漳州市城區(qū)成規(guī)模的購物中心有凱德廣場、萬達廣場、大潤發(fā)、中閩百匯、新華都等等，而就從金峰片區(qū)看，主要以廠房為主，幾乎沒有較為成型的商業(yè)體。

以服裝鞋帽批發(fā)及零售、餐飲為主要業(yè)態(tài)，休閑娛樂業(yè)態(tài)比例少，且分布零散；餐飲類發(fā)展較好，消費支出比重較大。目前商業(yè)街區(qū)的形態(tài)仍為消費主流，但消費市場正朝著綜合化、規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展；傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)一般都是由人流自發(fā)形成：功能不全、業(yè)態(tài)不夠豐富、受天氣影響大、停車購物不方便等問題較為暴露；（傳統(tǒng)街區(qū)缺乏創(chuàng)意型商業(yè)體）。漳州市當?shù)叵M能力較強，而在目前當?shù)厥袌鲋校瑹o論是購物中心、百貨公司及商業(yè)街區(qū)都是以中低端檔次為主，就從漳州市消費水平而言，市場還是有很大的發(fā)展空間。從商業(yè)格局看漳州市當?shù)叵M動向不僅僅由傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)或者大型商業(yè)體所包攬。而分布在城市某些角落的別具特色的小型商家也吸引了很大的人流。這種局勢還會不斷擴大！小結(jié)分析3、項目本體分析項目現(xiàn)狀分析項目地塊四至分析項目環(huán)境分析及思考項目SWOT分析

項目所處金峰板塊區(qū)域，在永鴻國際公館西南方向。地塊現(xiàn)為工業(yè)用地性質(zhì)，其地面擁有一定面積廠房建設(shè)及辦公用，占地28畝（18648㎡），容積率為2.8，總建筑面積為52214㎡。地塊東西向較長，南北較短，占地面積為28畝；周邊分布著各類廠房、院校；以附近常駐居民和廠房工人為主；由于人流較為稀少，所以道路車流量較少，交通較為便利。本案項目現(xiàn)狀分析3、項目本體分析項目現(xiàn)狀分析項目地塊四至分析項目環(huán)境分析及思考項目SWOT分析

項目落座在金峰板塊樓盤密集區(qū)，主要項目有永鴻國際公館、悠樂社區(qū)、夏商書香名苑、鳳凰社區(qū)、惠名花園。地塊南面擁有金峰醫(yī)院，東面一公里處是漳州大學(xué)校園，華陽體育館也落座于此。地塊周邊項目社區(qū)生活配套較為完善，商業(yè)主題代表作——紅星美凱龍商業(yè)廣場。項目四至分析3、項目本體分析項目現(xiàn)狀分析項目地塊四至分析項目環(huán)境分析及思考項目SWOT分析

由于項目受到土地性質(zhì)的限制，而不考慮走開發(fā)線路，同時分析項目周邊雖然以廠房、院校、住宅為主，但是生活配套機能隨著許多大項目的入駐逐步得到完善，居住氛圍濃厚，已形成新的金峰住宅片區(qū)，區(qū)域客群以周邊村莊為主，輔以部分城區(qū)、周邊縣城居民。另一方面，由于地塊特性偏小且地處偏僻，所以是否能夠形成一個成功的商業(yè)體還需要很多的努力，因此如何在精準定位產(chǎn)品及走差異化、創(chuàng)新性路線將會是我們面臨的主要難題。項目環(huán)境分析及思考3、項目本體分析項目現(xiàn)狀分析項目地塊四至分析項目環(huán)境分析及思考項目SWOT分析◆交通狀況理想，地塊周邊道路建設(shè)較為規(guī)范，項目南北路段均是城市主干道；◆項目位于漳州金峰片區(qū)，周邊地產(chǎn)住宅項目發(fā)展成熟，且附近工人、學(xué)生多，有一定的消費基礎(chǔ)?！窈侠砑訌婍椖績?nèi)部的配套設(shè)施，構(gòu)建有獨特創(chuàng)意、吸引人流的特色項目。如何發(fā)揮優(yōu)勢？項目SWOT分析:S優(yōu)勢◆本案所處片區(qū)不屬漳州市城市發(fā)展的主流區(qū)域，區(qū)域宣傳有限。◆項目周邊最大劣勢在于廠房造成的環(huán)境污染，大大制約了本案提升產(chǎn)品品質(zhì)的空間?！繇椖康貕K小。無法形成相當規(guī)模的商業(yè)群，在很大程度上直接約束了項目自身的利潤空間。◆德信行地產(chǎn)開發(fā)為初步階段，無法同區(qū)域其他開發(fā)商形成一定的品牌競爭?！裰贫椖扛偁幉呗浴卟町惢肪€，避免同質(zhì)化競爭?！裢ㄟ^各種渠道及活動，樹立產(chǎn)品的形象，特高知名度?！窠柚胤秸P(guān)系，來有效改善項目周邊廠房的環(huán)境污染及為自身創(chuàng)意商業(yè)體提供有效的渠道宣傳。如何規(guī)避劣勢？項目SWOT分析:W劣勢◆隨著夏商及永鴻、紅星美凱龍、悠樂社區(qū)等社區(qū)的成熟，區(qū)域居住氛圍濃厚，可以保證一些固定客群?！糇陨眄椖客恋爻杀据^低，且如果在不改變大致布局的情況下，可以有效縮減改建的投入成本，在未來市場競爭中，可有較多投入廣告宣傳方面?！繇椖克趨^(qū)地處較為偏僻，以廠區(qū)為主。周邊商業(yè)以居民自建民房為主。故而在這樣的區(qū)域環(huán)境中缺少較為成型的小型商業(yè)體，如若項目運營成功，將給金峰片區(qū)注入一定活力，引導(dǎo)更多企業(yè)的入駐，將為片區(qū)迎來更多的商業(yè)投資熱潮?！裥麄鲄^(qū)域規(guī)劃前景，打造區(qū)域未來價值。●打造與競爭項目具有差異化的產(chǎn)品及價格優(yōu)勢，提高競爭力?！襁\用西部板塊與東部板塊的價格落差，吸引更多年輕投資客群。打造具有第一獨特性的小型商業(yè)體來有效增加地塊原有價值。如何利用機會？項目SWOT分析:O機會◆在當前環(huán)境下，漳州商業(yè)主要集中在市區(qū)商圈周邊以及人流突出的商業(yè)街道，商業(yè)體量大。而金峰板塊客群市場、人均消費空間有限，商業(yè)氛圍較弱，本案也將在入市后面臨市場空間及時間的考驗?！舻貕K所在板塊，商業(yè)氛圍淡薄，如果沒有做到極致的宣傳與包裝，將很難吸引市區(qū)的廣大消費群體前往項目地進行消費。●做好項目包裝（概念深入人心）通過營銷活動，做好項目的宣傳工作，引導(dǎo)客戶的投資、消費需求；●在競爭激烈的環(huán)境下，銷售力度應(yīng)該加強，通過各種方法及增加宣傳渠道擴大受眾面，努力爭取客戶。以獨特的商業(yè)體來有效吸引更多城區(qū)客群，化解區(qū)域有限性。如何轉(zhuǎn)化威脅？項目SWOT分析:T威脅項目硬件項目軟件開發(fā)方向經(jīng)營特色項目處于金峰工業(yè)區(qū)，目前地產(chǎn)開發(fā)項目眾多，但是項目處于工廠較多的位置，目前車流量、人流量均較為低下，項目為一棟綜合樓和一棟鋼結(jié)構(gòu)廠房為主，還有大片綠地，地塊平整，如要進行改造，難度不大。項目周邊配套暫不齊全，但是交通方便，周邊諸多項目都在進行開發(fā)，未來人氣值得期待。從成本開發(fā)角度出發(fā)，對原有建筑進行改造再利用打造獨特的商業(yè)模式是項目土地性質(zhì)不變更前提下最好的開發(fā)方式，因此，如何改造定位為項目需要深入研究的課題。除了傳統(tǒng)商業(yè)和商場式集中商業(yè)外，目前漳州悄然興起的新興餐飲娛樂商家正在以很快地速度發(fā)展壯大，如果項目能在原有建筑的基礎(chǔ)上“修舊如舊”，打造漳州首屈一指的創(chuàng)意娛樂休閑體，那將給漳州商業(yè)帶來不一樣的色彩，也能創(chuàng)造一種全新的商業(yè)盈利模式。項目小結(jié)4、本案項目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀項目核心開發(fā)建議在不大改動項目現(xiàn)有狀況的基礎(chǔ)上走特色的舊廠房改創(chuàng)意地產(chǎn)的路線，在項目原有基礎(chǔ)上進行改造，突出“人無我有，人有我新，人新我奇”。4、本案項目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀2012年，漳州市政府印發(fā)《加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造實施意見》，成立“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并要求市直相關(guān)職能部門要加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)、簡化審批環(huán)節(jié)、提供高效服務(wù)，對“三舊”改造項目要優(yōu)先受理、優(yōu)先審核、優(yōu)先發(fā)證，掀起了存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”熱潮。

對利用舊廠房進行改造的，享受以下優(yōu)惠政策：1、對以“整體搬遷方式”改造舊廠房的，原址用地由政府收儲，遷建用地以協(xié)議出讓方式提供，按工業(yè)用地最低價出讓；2、對以“提升產(chǎn)能方式”改造舊廠房的，其增加容積率部分不再增收土地出讓價款；3、對以“改變用途方式”改造舊廠房的，經(jīng)批準改變用途后作為金融保險、商貿(mào)會展、旅游娛樂、商務(wù)辦公等用途的，按批準改變用途時點的新用途的出讓地價與原工業(yè)用地剩余年期地價的差額補交土地出讓價款后，再辦理土地用途變更手續(xù)；經(jīng)批準改變用途后用于信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、倉儲物流、創(chuàng)意文化等新興產(chǎn)業(yè)的，可不辦理土地用途變更手續(xù)；4、對擬改變用途用于商品住房的，應(yīng)由政府實施收儲后統(tǒng)一以招拍掛方式出讓。開發(fā)建議市場支撐點—政府扶持漳州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。開發(fā)建議市場支撐點—城市產(chǎn)業(yè)的升級“謹慎的城市更新”從20世紀70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會經(jīng)濟文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。開發(fā)建議市場支撐點—修舊如舊的潮流從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個性化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標準辦公樓開發(fā)建議市場支撐點—特殊需求的崛起4、本案項目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀舊廠房功能改造方向分析市場商業(yè)主流功能改造方向分析分項目功能匹配性分析總結(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素及結(jié)合市場論證辦公與商鋪是目前市場上最常見的改造方向，其次為旅館、博物館等。（此結(jié)論為北京、上海等一線城市舊廠房改造案例統(tǒng)計得出）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂坊、復(fù)城國際等、領(lǐng)秀新天地。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。市場主流功能改造方向分析舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設(shè)施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內(nèi)部配套，無法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求、電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計舊廠房/倉庫與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而北京、上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量：部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉庫體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟型酒店旅館房間數(shù)量一般不會超過300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉庫的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟型酒店和旅館為多層建筑。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金；旅館、經(jīng)濟型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉庫只能租賃，不能出售；旅館、經(jīng)濟型酒店多數(shù)采取長期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費群體。組團建筑：很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成；而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂功能商業(yè)項目多選擇特色的小型獨棟建筑或組團式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式組團式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會設(shè)有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團式商業(yè)中的休閑廣場等；建筑材料：舊廠房、舊倉庫的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感，而現(xiàn)代餐飲娛樂場所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息（原有辦公樓在實現(xiàn)后期可改造為娛樂休閑區(qū)及居住區(qū)）。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉庫的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：建筑形態(tài)項目周邊的市場環(huán)境決定了其作為辦公或商業(yè)的氛圍條件。周邊的商業(yè)或商務(wù)配套為項目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，因此同一地段的物業(yè)改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴格的要求，因此對于舊倉庫的改造應(yīng)充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應(yīng)征詢專業(yè)建筑改造設(shè)計公司的意見。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指標。因素三：規(guī)劃尤其如北外灘區(qū)域大改造，描繪出物業(yè)的升值空間。同時小范圍內(nèi)的景觀、道路改造以及功能區(qū)的確定也會產(chǎn)生重要影響。市場主流功能改造方向分析—影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素市場主流功能改造方向分析—結(jié)合漳州金峰片區(qū)市場功能改造小結(jié)2、作為旅館及酒店公寓所產(chǎn)生的成本投入及政府層面公關(guān)等問題和地塊現(xiàn)地段、周邊商業(yè)配套客群屬性及消費能力，在此做旅館及酒店公寓后期將會出現(xiàn)經(jīng)營瓶頸，無法有效回收投入成本。4、創(chuàng)意型主題商業(yè)體將會是最符合我司運作思路，因其在地塊原有條件下改動不大，成本投入少，也契合區(qū)域周邊主要客群（學(xué)生、社區(qū)居民），但也由于地塊較偏，缺乏基本生活功能配套（人氣不足），因此如何有效控制成本投入及打造創(chuàng)意型商業(yè)體和后期商家資源捆綁將會是我們主要議題!!1、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在硬性條件上基本符合地塊先天條件，但由于所產(chǎn)生的成本投入、培育期、及城市不夠現(xiàn)代化和租金回報率等客觀因素無法就我司運作思路產(chǎn)生契合，因此此建議需謹慎待之。3、博物館、展覽館建設(shè)不足之處在于漳州以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)為主的城市，人均綜合素質(zhì)較低，無法形成較高的精神文化需求。大排檔城也是較符合我司現(xiàn)有運作思路，不足理由：（1）、周邊客群有限（學(xué)生、職工、村名）。（2）、消費水平較低。（3）、地塊先天條件不足。（4）、與后期地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)形成落差。4、本案項目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀我們創(chuàng)意商業(yè)主題定位:從市場消費群眾中來!到市場消費群眾中去!項目概念經(jīng)營定位項目具體經(jīng)營定位一、消費年齡：漳州創(chuàng)意商家的客群年齡主要在70、80、90年代

他們的喜好是復(fù)古、創(chuàng)意、現(xiàn)代、潮流！二、消費文化：喜歡時尚的生活著，而他們時尚的另一成意思是在特定空間內(nèi)舒服、簡約、自由、無約束的吃飯、喝酒、

聊天！70年代消費的其實是種文化！80年代消費的其實是種感覺！90年代消費的其實是種氛圍！三、消費水平：七十年代人的生活總是背負著太多家庭的因素——均/次350元；

八十年人的生活剛剛步入婚姻，總是面臨著購房的壓力——均/次250遠；九十年代人總是喜歡自由、無約束、無壓力的生活著——均/次300元四、消費頻率：七十年代人喜歡一個星期左右一次的聚餐消費；

八十年代人喜歡三兩天的消費圈子內(nèi)聚餐；

九十年代人喜歡平均每天嗨樂式的消費；五、消費習(xí)慣：漳州客群的消費習(xí)慣及消費地點，大多都是以口碑宣傳途徑知取；

項目具體經(jīng)營定位結(jié)合思考：如何結(jié)合不同年代消費客群市場特性及漳州主題商業(yè)創(chuàng)意體的的成功實踐經(jīng)歷，并圍繞項目地塊特性及董事會運作投入思路和周邊的高校園區(qū)人流，將會是我們項目商業(yè)運作成功與否的關(guān)鍵所在！因此我們提出：“白天黑夜”的主題概念！項目具體經(jīng)營定位何為“白天”：就是建立在地塊原擁有一定的草皮空地上做足特色商業(yè)創(chuàng)意文章（兼并臺灣美食—物美價廉），吸引高校園區(qū)學(xué)生及周邊社區(qū)居民，為我們的”黑夜”奠定人緣及廣告基礎(chǔ)！何為“黑夜”：廠房因漳州的創(chuàng)意商家資源融合及市場消費客群的特性的做的一定改動，吸引不同客群的到來，為商業(yè)體的人氣做足文章（90年代的消費頻率及80年代的消費觀點和70年代的消費文化的結(jié)合將為整個商業(yè)體實現(xiàn)獨一無二的模式理念及口碑，實現(xiàn)一炮而紅！露天夜晚酒吧露天白天休閑區(qū)項目具體經(jīng)營定位

結(jié)合舊廠房改造房項目的分析和市場客群主導(dǎo)因素的分析判斷，在綜合項目目前所處的區(qū)位、硬軟件條件的基礎(chǔ)上，我方建議項項目的改造方向為：1、以創(chuàng)意型商業(yè)為主題模式運營定位2、以排擋商業(yè)為主的運營定位經(jīng)營定位分析：如擁有一定資金投入，建議以第一種商業(yè)運營定位，因第一種運營定位需要一定資金進行舊廠房土建改造和外立面包裝，同時投入資金回報周期較長，因此需要一定資金運營能力，但此運營定位租金回報豐厚，如資金暫不充裕的情況下，建議以第二商業(yè)運營模式，前期投入資金較少，但資金回報率較低，同時消費目標只能吸引為本區(qū)域消費，難以帶外來消費。項目具體經(jīng)營定位第一種經(jīng)營風險規(guī)避的操作思路及步驟：

在主題創(chuàng)意商業(yè)的運作中，我們可提前針對市場創(chuàng)意型商家進行溝通。目的：1、聽取市場創(chuàng)意型商意見2、針對創(chuàng)意型商業(yè)投入成本預(yù)估（結(jié)合地塊現(xiàn)狀及改造方案）3、有效結(jié)合市場創(chuàng)意商業(yè)文化及特性4、捆綁創(chuàng)意商家及所附帶客戶消費群體，減少廣告投入，形成人際口碑宣傳的最佳效果。1、以創(chuàng)意文化模式為主題商業(yè)運營定位定位分析：在政府加強對“退二進三”政策實施力度及加大扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度之時，本舊廠房應(yīng)順應(yīng)熱潮，將舊廠房改建以創(chuàng)意為主題的商業(yè)運營，無疑是“天時、人和”之舉，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來了無限的商機，帶動商業(yè)投資新風向，改造后以餐飲美食、休閑娛樂、創(chuàng)意文化三大經(jīng)營主題為主商業(yè)項目。項目具體經(jīng)營定位（一）創(chuàng)意商業(yè)產(chǎn)業(yè)三大經(jīng)營主題：A、餐飲美食B、休閑文化C、夜晚商業(yè)主題文化定位原因分析：因為商業(yè)項目周邊以外來工人和學(xué)生為主，大型住宅區(qū)處于開發(fā)階段，居住人口不密集，欠缺消費群體，如發(fā)展商業(yè)零售行業(yè)，難于帶動項目2萬多平米的消費體量，但如果本項目規(guī)劃成檔次中等附有創(chuàng)意集餐飲美食、休閑娛樂、夜晚商業(yè)主題創(chuàng)意文化集為一體一站式商業(yè)運營，可輻射到半徑10公里內(nèi)前來消費（后期可能是整個漳州市區(qū)）。A、以餐飲美食為經(jīng)營主題（廠房一層或草皮空地）。建議引入臺灣美食（類似廈門牛莊的商業(yè)臺灣美食體）。項目具體經(jīng)營定位B、休閑娛樂為經(jīng)營主題（原有住宅樓）——建議引入以咖啡廳、KTV、、游樂游藝、桌面游戲、桌球室、棋牌、酒店公寓等休閑娛樂商家入駐。項目具體經(jīng)營定位C、創(chuàng)意商業(yè)文化主題（廠房）——計劃引入以啤酒、紅酒、茶藝、文化交流為目的的眾多漳州夜店及其他地區(qū)文化創(chuàng)意商家！項目具體經(jīng)營定位2、對商業(yè)街模式商業(yè)運營定位對現(xiàn)有舊工廠進行商業(yè)改造，舊廠房改建為2層，一層相互打通改建為商鋪，增加幾個出入口，加強消費人流動線（具體商鋪規(guī)劃和消費動線見日后規(guī)劃報告），一層以美食商業(yè)街，二層以上、休閑、特色文化酒吧、娛樂定位為主，經(jīng)營定位檔次和周邊商業(yè)有差異化經(jīng)營、以中檔以上定位為主，草皮空地作為白天休閑娛樂空地，如：茶飲、咖啡、棋牌等用途，更可增設(shè)一些結(jié)合整個商業(yè)體消費客群不同年段所產(chǎn)生的年代器具及同時兼并一些西方的生活元素，如：音樂、魔術(shù)、人體雕塑、滑板等等。如有必要可增設(shè)露天小舞臺。項目具體經(jīng)營定位4、本案項目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀領(lǐng)show天地舊廠房改造代表案例解讀—泉州領(lǐng)show天地領(lǐng)SHOW天地創(chuàng)藝樂園，系泉州市暨豐澤區(qū)重點文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，位于泉州市豐澤區(qū)成洲工業(yè)區(qū)西片區(qū)。2010年豐澤區(qū)政府貫徹市委市政府出臺的“優(yōu)二進三”及“三舊改造”政策，規(guī)劃將成洲老工業(yè)區(qū)改造成大型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并引進興世紀（香港）旅游文化有限公司，以領(lǐng)SHOW天地為首個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)試點改造項目，開始著手對老工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行轉(zhuǎn)型與優(yōu)化。

興世紀公司以“建設(shè)人才銀行、服務(wù)城市產(chǎn)業(yè)、打造旅游景點”為領(lǐng)SHOW天地之戰(zhàn)略定位，規(guī)劃將領(lǐng)SHOW天地建設(shè)成集“人才銀行、設(shè)計創(chuàng)意、文藝活動、會展經(jīng)濟、媒體出版、商務(wù)交流、休閑旅游”為一體的大泉州首席創(chuàng)藝樂園。領(lǐng)SHOW天地一期總投資2.2億人民幣，由24幢舊廠房組成，總改造利用面積約為100000平方米。

作為“三舊改造”的示范項目，興世紀公司以國際、新悅的設(shè)計理念為舊工業(yè)廠房注入新生命，以別具一格的歐陸建筑景觀，將領(lǐng)SHOW打造成泉州創(chuàng)意旅游的新地標；并參照英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定位標準，引進廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、設(shè)計、時裝設(shè)計、互動休閑軟件、出版、電視廣播等十三個創(chuàng)意行業(yè)企業(yè)群聚辦公，力圖通過后期的追加投入，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，規(guī)劃建設(shè)泉州最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。舊廠房改造代表案例解讀—泉州領(lǐng)show天地以“創(chuàng)意”與“樂活”為雙基因的領(lǐng)SHOW天地，揮創(chuàng)意的手筆，創(chuàng)新規(guī)劃出“創(chuàng)意辦公、文藝活動、休閑娛樂、個性購物”四大業(yè)態(tài)，為當前泉州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)定標準。其中“創(chuàng)意”清晰指向創(chuàng)意辦公與文藝活動的業(yè)態(tài)；“樂活”清晰指向娛樂休閑與個性購物的業(yè)態(tài)。領(lǐng)SHOW天地一期，針對四大業(yè)態(tài)的舞臺，有創(chuàng)意寫字樓、文化旅游街、SOHO青年公寓三大建筑體系構(gòu)成。

其中，創(chuàng)意寫字樓引進歐美的“服務(wù)型辦公”概念，不僅提供量身定做的辦公空間，并沒有公共使用的接待大堂、商務(wù)中心、便利店、多功能會議室等配套服務(wù)設(shè)施，為進駐企業(yè)節(jié)約運營成本。目前已進駐一批廣告、設(shè)計、傳媒、動漫、網(wǎng)絡(luò)、軟件、電子商務(wù)等創(chuàng)新型企業(yè)，另外，為鼓勵創(chuàng)意企業(yè)成長，領(lǐng)SHOW天地更成立了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融資中心，給予那些有潛力但無資金或缺少資金的創(chuàng)意項目創(chuàng)業(yè)者實質(zhì)的引導(dǎo)和幫助，讓更多的資金，技術(shù)，項目對接。