第十四章 房地產(chǎn)稅收

第十四章房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅收的基本理論、房地產(chǎn)稅收的概念、國內(nèi)外房地產(chǎn)稅收制度第一節(jié)稅收理論概述一、國民收入分配原理稅收屬于社會(huì)再生產(chǎn)過程中的分配范疇。國民收入是指物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動(dòng)者在一定時(shí)期(通常為1年)生產(chǎn)的總產(chǎn)品價(jià)值，減去用于補(bǔ)償生產(chǎn)過程中消耗的生產(chǎn)資料的價(jià)值部分之后的余額，即勞動(dòng)者在一定時(shí)期內(nèi)新創(chuàng)造的價(jià)值。

國民收入的初次分配國民收入依據(jù)生產(chǎn)要素的數(shù)量和價(jià)格進(jìn)行的分配，主要是在直接創(chuàng)造產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的，一般人們把這種分配稱為國民收入的初次分配。勞動(dòng)者獲得的工資，生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品的企業(yè)獲得的利潤，以及諸如金融、商業(yè)等非物質(zhì)生產(chǎn)部門取得的利潤，都屬初次分配。工資、利潤、地租、價(jià)格、利息等這些國民收入初次分配的經(jīng)濟(jì)杠桿，體現(xiàn)著生產(chǎn)要素的所有權(quán)關(guān)系。初次收入分配不公平現(xiàn)象在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國民收入依據(jù)生產(chǎn)要素的數(shù)量和價(jià)格進(jìn)行分配，其結(jié)果很容易造成個(gè)人之間收入分配嚴(yán)重不公平的現(xiàn)象。由于個(gè)人資本、土地等的擁有狀況不同，接受教育的程度和本身的天賦有異，而且生產(chǎn)要素的價(jià)格取決于資源的稀缺程度和市場(chǎng)上的供求關(guān)系，一些非經(jīng)濟(jì)的因素，如種族歧視、性別歧視、家庭關(guān)系等會(huì)影響勞動(dòng)者的工資水平，因此在沒有政府的干預(yù)下，一部分人必然只能取得低于最低生活需要水平的收入。而從整個(gè)社會(huì)分工的角度看，文化、教育、行政、國防等社會(huì)所必需的提供公共物品的社會(huì)活動(dòng)部門，由于其提供產(chǎn)品的特殊性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，沒有政府的干預(yù)和支持，它們很難通過市場(chǎng)從國民收入中取得份額來維持和發(fā)展自己。國民收入再分配國民收入初次分配的不合理性，要求國民收入在初次分配之后還要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再次分配。這種再分配只能依靠國家來完成。只有國家才能作為社會(huì)管理者，憑借高于其他各種權(quán)力的國家政治權(quán)力，對(duì)國民收入初次分配的結(jié)果進(jìn)行再分配。國家憑借國家政治權(quán)力參與社會(huì)產(chǎn)品分配的主要形式就是國家稅收。國家憑借這種權(quán)力對(duì)國民收入初次分配的結(jié)果進(jìn)行再分配。稅收分配的影響稅收分配是國民收入初次分配基礎(chǔ)上進(jìn)行的分配，通過稅收分配，改變了經(jīng)過國民收入初次分配形成的對(duì)國民收入支配和占有的份額，并將其中一部分轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，再?jīng)過國家的各種財(cái)政支出予以重新分配。因此，稅收直接改變了國民收入初次分配的結(jié)果。稅收分配對(duì)國民收入的影響，還表現(xiàn)在稅收分配直接作用于國民收入分配的工資、利潤、地租、利息、價(jià)格等形式，對(duì)國民收入分配具有調(diào)節(jié)作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格本身是國民收入分配體系中的一種重要分配形式。稅收分配影響價(jià)格分配。其主要影響表現(xiàn)在一方面，稅收分配制約含稅價(jià)格的形成，另一方面，價(jià)格的調(diào)整要受稅收的制約。對(duì)工資開征的個(gè)人所得稅直接影響工資分配的規(guī)模、水平和結(jié)構(gòu)。稅收分配還影響利潤、股息、紅利等的分配。稅收術(shù)語

(一)納稅人納稅人又稱為納稅主體，它是指稅法規(guī)定的負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。納稅人可以是自然人，也可以是法人。與納稅人相聯(lián)系的一個(gè)概念是負(fù)稅人。負(fù)稅人是指最終負(fù)擔(dān)稅款的單位和個(gè)人，它與納稅人有時(shí)是一致的，有時(shí)是分離的，如在稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁的條件下二者就是分離的。房地產(chǎn)稅收的納稅人一般是房地產(chǎn)的開發(fā)者、擁有者、交易者等。我國實(shí)行社會(huì)主義的土地公有制，因此，與資本主義國家不同，我國的土地所有者不再是納稅主體，納稅主體主要是各類土地使用權(quán)的擁有者。《人物》：有種共識(shí)，認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)如此增長(zhǎng)與地方政府的支持密不可分。僅僅是為了追求GDP、地方稅收增長(zhǎng)、官場(chǎng)業(yè)績(jī)？還是由于腐??？或者說其中哪種原因更為重要？郎咸平：你知不知道買房的人對(duì)社會(huì)有多大貢獻(xiàn)？2009年全國土地出讓金1.6萬億，你知道這意味著什么嗎？按照陜西神木縣全民醫(yī)保的標(biāo)準(zhǔn)40萬人，每年報(bào)銷1.5到1.8億元，以1.8計(jì)算每年只需5850億就能實(shí)現(xiàn)全民醫(yī)保。按照規(guī)定把土地出讓金的10%用來建保障房，每平米1500元高標(biāo)準(zhǔn)建造，可以建1億平米。2009年我國住宅竣工面積不過5.77億平米。這樣還剩下八千億元，你可以讓全國的高中和大學(xué)教育都免費(fèi)。換言之，每年的土地出讓金足夠讓老百姓享受免費(fèi)醫(yī)療、廉租房、十二年免費(fèi)中小學(xué)教育和大學(xué)免費(fèi)。問題在于，我們把房地產(chǎn)收上來的錢干什么用了，沒有人知道。這不是房地產(chǎn)的錯(cuò)，也不是買房人的錯(cuò)，是我們的財(cái)政體系不問責(zé)，不透明，不公平。現(xiàn)在又要開征房產(chǎn)稅，似乎就是把房?jī)r(jià)問題都?xì)w咎于買房的這些人，但是你仔細(xì)想想這究竟是誰的責(zé)任呢？課稅對(duì)象又稱稅收客體，它是指稅法規(guī)定的征稅的目的物，是征稅的根據(jù)。每一種稅種必須明確對(duì)什么征稅，它是一種稅區(qū)別于另一種稅的主要標(biāo)志。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家中，課稅對(duì)象主要包括所得、商品和財(cái)產(chǎn)三大類。按課稅對(duì)象可將稅收分成所得稅、商品稅和財(cái)產(chǎn)稅。與課稅對(duì)象相關(guān)的是稅源。稅目是課稅對(duì)象的具體項(xiàng)目或課稅對(duì)象的具體劃分，稅目規(guī)定了一個(gè)稅種的征稅范圍，反映了征稅的廣度，一個(gè)課稅對(duì)象可能有一個(gè)或多個(gè)稅目。房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象主要是房地產(chǎn)本身，如各類房地產(chǎn)保有稅；或者是房地產(chǎn)收益所得，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益稅、土地增值稅。稅源是指稅收的經(jīng)濟(jì)來源或最終出處，各種稅有不同的經(jīng)濟(jì)來源。一些稅種的課稅對(duì)象與稅源是一致的，如所得稅；另一些稅種的課稅對(duì)象同稅源是不同的，如財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是納稅人的財(cái)產(chǎn)，而稅源則是納稅人的收入。(三)課稅標(biāo)準(zhǔn)課稅標(biāo)準(zhǔn)是指國家征稅時(shí)的實(shí)際依據(jù)或課稅依據(jù)。國家征稅必須以統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)課稅對(duì)象進(jìn)行計(jì)算，確定課稅標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)際征稅的重要步驟。房地產(chǎn)稅收的標(biāo)準(zhǔn)，有的是按照房地產(chǎn)物理量的大小計(jì)算，這種稅收稱為從量征收的房地產(chǎn)稅。比如，對(duì)土地課征的稅收，早期就是按照土地的面積征收的，不管土地的質(zhì)量好壞，相同面積的土地繳納相同的稅款。這樣征收的土地稅，就是從量征收的房地產(chǎn)稅。有的房地產(chǎn)稅收是從價(jià)征收的，即以房地產(chǎn)價(jià)值的大小為課稅標(biāo)準(zhǔn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值日益得到量化，從價(jià)征收的房地產(chǎn)稅增多。(四)稅率稅率是指國家征稅的比率，它是稅額同課稅對(duì)象的比值。稅率可劃分為比例稅率、定額稅率和累進(jìn)稅率。稅收的種類

(一)按征稅對(duì)象的性質(zhì)分類分為流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和行為稅等。流轉(zhuǎn)稅是以流轉(zhuǎn)額(包括商品銷售額和非商品營業(yè)額等)為征稅對(duì)象的稅種，如增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等；所得稅是以所得額為征稅對(duì)象的稅種，如企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等；財(cái)產(chǎn)稅是以財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種，如房產(chǎn)稅、土地增值稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等；行為稅是以特定行為為征稅對(duì)象的稅種，如固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅和屠宰稅等。

(二)按征稅環(huán)節(jié)分類分為生產(chǎn)環(huán)節(jié)課稅、流通環(huán)節(jié)課稅、分配環(huán)節(jié)課稅、資源占用環(huán)節(jié)課稅、消費(fèi)環(huán)節(jié)課稅、投資環(huán)節(jié)課稅等。資源占用環(huán)節(jié)課稅是在資源占用環(huán)節(jié)對(duì)占有和使用國有資源的單位和個(gè)人課征的稅收。消費(fèi)環(huán)節(jié)課稅是在消費(fèi)環(huán)節(jié)對(duì)消費(fèi)品或消費(fèi)行為課征的稅收。投資環(huán)節(jié)課稅是在投資環(huán)節(jié)對(duì)單位或個(gè)人進(jìn)行的投資活動(dòng)課征的稅收。消費(fèi)稅的征收范圍包括了五種類型的產(chǎn)品：

第一類：一些過度消費(fèi)會(huì)對(duì)人類健康、社會(huì)秩序、生態(tài)環(huán)境等方面造成危害的特殊消費(fèi)品，如煙、酒、鞭炮、焰火等；

第二類：奢侈品、非生活必需品，如貴重首飾、化妝品等；

第二類：高能耗及高檔消費(fèi)品，如小轎車、摩托車等；

第四類：不可再生和替代的石油類消費(fèi)品，如汽油、柴油等；

第五類：具有一定財(cái)政意義的產(chǎn)品，如汽車輪胎、護(hù)膚護(hù)發(fā)品等。消費(fèi)稅具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

稅負(fù)具有轉(zhuǎn)嫁性，也就是說，消費(fèi)稅無論是在哪個(gè)環(huán)節(jié)征收，也無論是實(shí)行價(jià)內(nèi)征收，還是價(jià)外征收，消費(fèi)品中所含的消費(fèi)稅最終要轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。有些消費(fèi)稅，直接由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，例如就消費(fèi)行為征收的筵席稅。

(三)按計(jì)稅依據(jù)分類

可以分為從價(jià)稅和從量稅兩種。從價(jià)稅是以征稅對(duì)象的價(jià)值量為依據(jù)課征的稅收；從量稅是以征稅對(duì)象的實(shí)物量為依據(jù)課征的稅收。

(四)按稅收與價(jià)格的關(guān)系分類分為價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅兩種。價(jià)內(nèi)稅是指稅金包含在價(jià)格之中，作為價(jià)格構(gòu)成部分的稅種；價(jià)外稅是指稅金不包含在價(jià)格之中，價(jià)稅分列的稅種。所謂價(jià)外稅是指在銷售價(jià)款中不包含的稅，現(xiàn)在我國的價(jià)外稅只有增值稅一種，其他稅都為價(jià)內(nèi)稅；價(jià)內(nèi)稅是指在銷售價(jià)款中已經(jīng)包含的稅，比如說營業(yè)稅、消費(fèi)稅等。舉例子：如果你銷售一箱香煙，售價(jià)是1170元，你在記賬時(shí)實(shí)際上記入收入的是1000元，170元直接計(jì)入應(yīng)交稅金—增值稅（銷項(xiàng)稅金），在開具的增值稅專用發(fā)票上就可以清楚的分別記錄售價(jià)1000元，稅金170元，也應(yīng)是說，在收入賬中，增值稅是不包含在內(nèi)的，是在售價(jià)以外的，即價(jià)外稅；而如果要計(jì)提消費(fèi)稅，比如說100元，那么這100元消費(fèi)稅是包含在1000元價(jià)款內(nèi)的，所以消費(fèi)稅是價(jià)內(nèi)稅。(五)按稅收課征目的分類分為一般稅和特定目的稅兩種。一般稅是指主要以籌集財(cái)政收入為目的的稅種；特定目的稅是指以貫徹特定的政策，實(shí)現(xiàn)特定的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等目標(biāo)為主要目的的稅種。

(六)按稅收管理權(quán)限和收入歸屬分類

分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅三種。中央稅是指由中央政府負(fù)責(zé)征收管理，收入歸中央政府支配使用的稅種；地方稅是指由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，收入歸地方政府支配使用的稅種；中央地方共享稅是指由中央和地方政府共同負(fù)責(zé)征收管理，收入由中央政府和地方政府按一定比例分享的稅種。

(七)按稅收負(fù)擔(dān)能否轉(zhuǎn)嫁分類分為直接稅和間接稅兩種。直接稅是指稅收負(fù)擔(dān)不能轉(zhuǎn)嫁，納稅人與負(fù)稅人一致的稅種，如所得稅和財(cái)產(chǎn)稅等；間接稅是指稅收負(fù)擔(dān)可以通過一定方式轉(zhuǎn)嫁出去，納稅人與負(fù)稅人不一致的稅種，如流轉(zhuǎn)稅和行為稅等。三、稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿由于大部分稅收的稅收負(fù)擔(dān)具有可轉(zhuǎn)移性，即直接納稅人可以通過一定的方式方法把自己的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給其他人承擔(dān)，以達(dá)到減輕自己稅收負(fù)擔(dān)的目的。這種轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)的做法在稅收理論上被稱為稅收轉(zhuǎn)嫁(shiftingoftax)。因?yàn)榇嬖谥愂辙D(zhuǎn)嫁問題，現(xiàn)實(shí)中直接納稅人不一定就是稅收負(fù)擔(dān)的最后承擔(dān)者，人們把特定稅收負(fù)擔(dān)最終由哪些社會(huì)群體承擔(dān)，以及稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁可能給不同社會(huì)群體帶來的各種經(jīng)濟(jì)影響，稱為稅收歸宿(taxincidence)。稅收轉(zhuǎn)嫁的存在，導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)的“稅法歸宿”(即依據(jù)稅收法規(guī)判斷的稅收負(fù)擔(dān)的分配格局)與“經(jīng)濟(jì)歸宿”(現(xiàn)實(shí)中因稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁形成的稅收負(fù)擔(dān)分配格局)之間存在巨大差異，可能造成名義上的公平稅收實(shí)際上并不公平。稅收轉(zhuǎn)嫁的基本方式：前向轉(zhuǎn)嫁和后向轉(zhuǎn)嫁。前向轉(zhuǎn)嫁又稱為順轉(zhuǎn)，指納稅人通過抬高銷售價(jià)格將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購買者。如果加價(jià)額等于稅款，則稅負(fù)完全轉(zhuǎn)嫁；如果小于稅款，則稅負(fù)在納稅人和購買者間分擔(dān)；如果大于稅款，則納稅人在轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的同時(shí)，還有額外的收益，可稱為超額轉(zhuǎn)嫁。后向轉(zhuǎn)嫁又稱為逆轉(zhuǎn)，指在納稅人無法實(shí)現(xiàn)前轉(zhuǎn)時(shí)，通過壓低進(jìn)貨的價(jià)格以轉(zhuǎn)嫁稅收負(fù)的方式，往往是通過廠商和銷售商以談判的方式解決?，F(xiàn)實(shí)中，往往是前向轉(zhuǎn)嫁和后向轉(zhuǎn)嫁并行，即一種商品的稅負(fù)通過提高銷價(jià)轉(zhuǎn)移一部分，又通過壓低進(jìn)價(jià)轉(zhuǎn)移一部分，稱為混轉(zhuǎn)或散轉(zhuǎn)。稅收能否轉(zhuǎn)嫁和轉(zhuǎn)嫁多少?zèng)Q定于課稅商品或生產(chǎn)要素的供求彈性及其特性和市場(chǎng)特征。對(duì)于一般商品或生產(chǎn)要素，如果課稅對(duì)象的供給彈性大于需求彈性，說明供給者對(duì)商品或生產(chǎn)要素價(jià)格的敏感程度要高于消費(fèi)者，在稅收轉(zhuǎn)嫁中供給者會(huì)處于一個(gè)更加有利的地位，消費(fèi)者較之供給者將更加不得不接受一個(gè)包含稅收的價(jià)格水平，稅收會(huì)較多地由消費(fèi)者承擔(dān)，即較多部分地發(fā)生前轉(zhuǎn)；相反，如果課稅對(duì)象的需求彈性大于供給彈性，說明消費(fèi)者對(duì)商品或生產(chǎn)要素價(jià)格的敏感程度要高于供給者，消費(fèi)者較之供給者能夠更加容易地做到不接受一個(gè)包含稅收的價(jià)格水平，因此，對(duì)于政府課稅，消費(fèi)者能夠在排除稅收負(fù)擔(dān)中采取更加積極主動(dòng)的態(tài)度，消費(fèi)者比起供給者處于一個(gè)有利的地位，稅收會(huì)較多地由供給者承擔(dān)，即較多部分地發(fā)生逆轉(zhuǎn)。對(duì)于生活必需品、不易替代產(chǎn)品、用途狹窄產(chǎn)品或耐用品，由于人們對(duì)這類商品的需求彈性較小，消費(fèi)者將在稅收的轉(zhuǎn)嫁中處于不利地位；政府所征稅收會(huì)更多地向前轉(zhuǎn)嫁，而落在購買者身上。對(duì)于壟斷程度較高的商品或生產(chǎn)要素市場(chǎng)，處于壟斷地位的一方由于對(duì)價(jià)格的影響能力強(qiáng)，從而在稅收轉(zhuǎn)嫁中處于一個(gè)有利地位，他們能夠更好地通過左右價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。第二節(jié)房地產(chǎn)稅收的基本理論房地產(chǎn)稅收事實(shí)上包括了單純以房產(chǎn)價(jià)值或收益為課稅對(duì)的稅收，即各種房屋稅；單純以地產(chǎn)價(jià)值或收益為課稅對(duì)象的稅收，即各種土地稅；和以房地產(chǎn)價(jià)值或收益為課稅對(duì)象的各種房地產(chǎn)稅。(四)房地產(chǎn)稅收的原則(一)公平原則本原則有三層含義：國家有權(quán)課稅，國民有納稅義務(wù)；國民應(yīng)以其享受國家保護(hù)的所得收入和享受的國家服務(wù)的多少，為負(fù)擔(dān)比例；國家應(yīng)以人民納稅能力相適當(dāng)?shù)谋壤鞫?。前一點(diǎn)演變?yōu)槭找嬖瓌t；后兩點(diǎn)強(qiáng)調(diào)比例稅的分配是合理的、公平的，演變?yōu)楝F(xiàn)代西方國家比較流行的稅收原則，即納稅能力原則。

(二)效率原則效率原則要求國家征稅所減少的私人經(jīng)濟(jì)利益損失應(yīng)小于因征稅而增加的社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益，要求國家征稅不導(dǎo)致納稅人的無效率或低效率行為。效率原則還要求國家在征稅上的費(fèi)用支出要力求降到最低的限度。二、房地產(chǎn)稅收的種類

(一)按照課稅對(duì)象可以分為兩類，即：直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種，如土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和契稅等；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種，如營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。二、房地產(chǎn)稅收的種類(二)按照稅種性質(zhì)可以分為四類，即：與房地開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的稅收，主要包括營業(yè)稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加；與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收，主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加、契稅、印花稅、土地增值稅；與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅收，主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅；房地產(chǎn)所得稅，主要包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。二、房地產(chǎn)稅收的種類(三)按照房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)可以分為三類，即：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，如營業(yè)稅、印花稅等；房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，如不動(dòng)產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅、所得稅等；房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，如遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等。三、房地產(chǎn)稅收的轉(zhuǎn)嫁在房地產(chǎn)稅收中，對(duì)房地產(chǎn)保有時(shí)課征的稅收，由于這時(shí)的房地產(chǎn)一般不與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因此，沒有機(jī)會(huì)和條件轉(zhuǎn)嫁其稅賦，課稅一般落在土地保有者頭上，土地或房屋擁有者要承擔(dān)全部稅額。一般情況下，由于土地或房地產(chǎn)是一種供給有限、相對(duì)稀缺的商品，對(duì)于其使用者或?qū)嶋H需要者來說又是一種不可替代的生產(chǎn)或生活的必需品，土地或房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種供給者壟斷性很強(qiáng)的市場(chǎng)，因此，在土地或房地產(chǎn)買賣或租賃環(huán)節(jié)課征的稅收，一般會(huì)較多地發(fā)生順轉(zhuǎn)，即很容易轉(zhuǎn)嫁給購買者或承租者。如開發(fā)商通過抬高房?jī)r(jià)或租金，將政府征收的各種稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者或承租人。又如，當(dāng)政府加重課征房屋租賃所得稅時(shí)，房屋出租人為了取得同開征這種稅收前相同的收益，會(huì)利用增加租金的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房屋承租人，承租人就是稅負(fù)的歸宿。在房地產(chǎn)供給相對(duì)大于需求的市場(chǎng)情況下，購買者較之供給者處于一個(gè)有利地位，政府對(duì)房地產(chǎn)課征的稅收，由于購買者在購買時(shí)，會(huì)將稅收作為未來的應(yīng)納稅款從房地產(chǎn)購入價(jià)中扣除，從而有可能向房地產(chǎn)的出售者轉(zhuǎn)嫁稅賦。四、房地產(chǎn)稅收的特征(一)房地產(chǎn)稅收是一種比較穩(wěn)定的稅收來源據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國房地產(chǎn)稅收占地方政府財(cái)政收入的50％-80％，澳大利亞近80％,肯尼亞也達(dá)到68％。日本的房地產(chǎn)稅收，絕大部分都劃歸市町村級(jí)政府。2005年我國第三產(chǎn)業(yè)中稅收增長(zhǎng)最快的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收1798．65億元，增長(zhǎng)313％。但是我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收額占整個(gè)財(cái)政收入的比重始終維持在4.4％左右，這與該行業(yè)的迅速崛起狀況大不協(xié)調(diào)。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國偷逃稅收最嚴(yán)重的行業(yè)之一，這與稅務(wù)部門征收工作監(jiān)管力度的有待強(qiáng)化和完善有一定關(guān)系，卻從根本上暴露出我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的諸多不合理之處。(二)房地產(chǎn)稅收一般具有較強(qiáng)的政策功能雖然從理論上講，政府有權(quán)定期調(diào)整稅率，但事實(shí)上，稅率的調(diào)整是比較困難的．因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)，不可能提高稅率，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候．納稅人會(huì)反對(duì)提高稅率,因?yàn)槿藗冋J(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)增加了，再提高稅率等同于雙重征收。以英國為例，直接來自于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收(主要是指轉(zhuǎn)讓人是個(gè)人而交的資本增值稅，不包括轉(zhuǎn)讓人是公司而交的所得稅)僅占全國總稅收的1%～2％,而來自房地產(chǎn)保有的居住用不動(dòng)產(chǎn)稅和經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)稅，占總稅收的30％左右。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給。高額的保有房地產(chǎn)稅率避免了業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激了頻繁的交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用可以通過三個(gè)途經(jīng):一是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，可以通過規(guī)范有關(guān)稅費(fèi)，如合并有關(guān)稅種、降低稅率等來減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營成本，在一定程度上抑制價(jià)格的上升。根據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)，占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)較輕。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增加直接增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，開發(fā)商很容易將各種稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這樣就會(huì)直接促使房地產(chǎn)銷售價(jià)格的上升。二是通過調(diào)整流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間。房地產(chǎn)交易階段的稅費(fèi)分為對(duì)出售者的營業(yè)稅和對(duì)購房者的契稅，這兩種稅收由出售者和購房者分別承擔(dān)，對(duì)購房消費(fèi)需求起到了一定程度的抑制作用。三是通過增加超標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)持有成本。在實(shí)行以家庭為單位的購房實(shí)名制的基礎(chǔ)上，可以考慮對(duì)擁有標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的住房和超標(biāo)準(zhǔn)的住房采取不同的稅率，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。四是開征物業(yè)稅，降低購房門檻，提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅賦。(三)房地產(chǎn)稅收是一個(gè)多環(huán)節(jié)征收的稅收體系房地產(chǎn)稅收的政策功能是通過對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、持有、轉(zhuǎn)移等多環(huán)節(jié)征收有關(guān)稅收來實(shí)現(xiàn)的。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中，一般要征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等；在房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)，一般要征收資產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)保有稅；在房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，一般征收土地增值稅或所得稅、契稅和印花稅等；在房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等無償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，一般征收贈(zèng)與稅和繼承稅。(四)房地產(chǎn)稅收不僅包括財(cái)產(chǎn)稅，而且還包括行為稅、資源稅房地產(chǎn)稅不完全是國家用以調(diào)節(jié)國民收入分配的一種手段，它還是用于調(diào)節(jié)和干預(yù)人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種手段，如耕地占用稅等。(五)房地產(chǎn)稅收的征收成本一般較高房地產(chǎn)的價(jià)值具有虛擬性的特點(diǎn)，其價(jià)格信息一般很難從市場(chǎng)中輕易獲得，人們要得到某一房地產(chǎn)的價(jià)格水平，往往要花費(fèi)一定的費(fèi)用；同時(shí)房地產(chǎn)因位置差異、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化等因素的影響，其價(jià)格具有可變性、多樣性的特點(diǎn)，不同位置、不同時(shí)期的房地產(chǎn)的價(jià)格是不一樣的。房地產(chǎn)價(jià)格的上述特點(diǎn)決定了與房地產(chǎn)價(jià)格水平相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)稅收，其征收一般要花費(fèi)比較高的成本費(fèi)用。許多國家和地區(qū)為了征收有關(guān)的房地產(chǎn)稅收而建立了專門的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系。第三節(jié)國外房地產(chǎn)稅

雖然不同國家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同，在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異，但總體來看，可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型：第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的一切財(cái)產(chǎn)綜合征收一種稅，一切財(cái)產(chǎn)中包括不動(dòng)產(chǎn)部分；第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅；第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區(qū)對(duì)土地和房屋課征房地產(chǎn)稅，對(duì)其他固定資產(chǎn)不征稅；第四類是將房屋與土地分開征稅，例如目前我國的房地產(chǎn)稅、土地使用稅，印度的土地稅，以及澳大利亞的地價(jià)稅等。從世界范圍來看，房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。例如，英國的房屋稅，其計(jì)稅依據(jù)是基于市場(chǎng)價(jià)而確定的估定價(jià)值；日本的土地稅是按土地的估定值征收的；韓國的綜合土地稅計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值。由于從價(jià)計(jì)征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，所以比較客觀、公正且富有彈性，正在被越來越多的國家所接受。在從價(jià)計(jì)征房地產(chǎn)稅的情況下，由中央政府還是地方政府來決定房地產(chǎn)稅稅率，各國情況有所不同。由地方政府確定稅率，可能會(huì)導(dǎo)致為了吸引投資，各個(gè)地方政府爭(zhēng)相降低稅率，展開”尋底競(jìng)賽”。在美國，由州政府規(guī)定稅率的幅度，而地方政府則在州規(guī)定范圍內(nèi)設(shè)定最后稅率。香港地區(qū)的稅率每年由立法會(huì)決定。有的國家針對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)定了不同稅率，如加拿大商業(yè)、工業(yè)用途房地產(chǎn)的稅率是住宅用途房地產(chǎn)稅率的2倍。有的國家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值量的大小設(shè)定不同稅率，如英國。一、對(duì)房地產(chǎn)保有的課稅房地產(chǎn)總是為具體的個(gè)人或法人所有，房地產(chǎn)保有稅就是對(duì)房地產(chǎn)的所有人(有時(shí)轉(zhuǎn)給使用者)按期經(jīng)常征收的一種稅收。各國房地產(chǎn)．保有稅的稅種設(shè)置和征管方式差異很大，其承擔(dān)的主要功能也不盡相同。美國、加拿大等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)保有稅主要承擔(dān)財(cái)政功能。加拿大單獨(dú)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，納稅人為不動(dòng)產(chǎn)所有人。不動(dòng)產(chǎn)稅收保證財(cái)政收入為目的，主要用于發(fā)展教育、運(yùn)輸、通訊、環(huán)保、衛(wèi)生等福利性事業(yè)。日本房地產(chǎn)保有稅中，設(shè)有特別土地保有稅，其納稅人是大規(guī)模土地的取得和實(shí)際的占有人。開征特別土地保有稅是為了實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)壟斷與投機(jī)，抑制地價(jià)和公平分配的目的。二、對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的課稅當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時(shí)，大多數(shù)國家都要對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅。美國、英國、加拿大等，基本上都把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸人個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅。日本將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益也歸入一般財(cái)產(chǎn)收益征稅，但對(duì)于個(gè)人所得稅，根據(jù)日本租稅特別措施規(guī)定，土地與建筑物租賃轉(zhuǎn)讓收益又不納入綜合收益中，而是單獨(dú)作為征稅對(duì)象。意大利將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益分離出來，單獨(dú)作為征稅對(duì)象征收增值稅形式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益稅。增值稅屬地方稅種，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制稅率征收。聯(lián)邦德國原則上不征收不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益稅，認(rèn)為征收轉(zhuǎn)讓收益稅會(huì)阻礙房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給，引起價(jià)格上漲，但是對(duì)于認(rèn)為是投機(jī)性的交易，征收土地轉(zhuǎn)讓收益稅。出于抑制房地產(chǎn)投機(jī)、合理分配土地增值的目的，日本、法國、韓國等對(duì)被認(rèn)為是投機(jī)性的短期和超短期土地轉(zhuǎn)讓，加重征稅。二、對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的課稅當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生繼承、贈(zèng)與等無償轉(zhuǎn)移行為時(shí)，大多數(shù)國家根據(jù)資產(chǎn)價(jià)值征收遺產(chǎn)稅(或繼承稅)和贈(zèng)與稅。

無論是有償轉(zhuǎn)移還是無償轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)益變更而進(jìn)行登記時(shí)，許多國家按房地產(chǎn)價(jià)值課征登錄費(fèi)或登錄稅。一些國家如英國、泰國等對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、典賣、分割、租賃、股票過戶有關(guān)的各類憑證，課征印花稅。國外房地產(chǎn)稅收的特點(diǎn)：國外房地產(chǎn)稅收一般堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，是除了對(duì)公共、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免征稅外，其余的不動(dòng)產(chǎn)一律列入征收范圍，這使地方擁有穩(wěn)定充足的房地產(chǎn)稅收來源。少稅種，一方面既可避免因稅種復(fù)雜導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象發(fā)生，另一方面又可降低稅收征收管理成本，提高稅收效率。低稅率，能夠在稅基較寬、征收效率較高的條件下，激活房地產(chǎn)業(yè)，為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來源，形成良性循環(huán)。這樣的稅制搭配可以代表房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的發(fā)展方向。相對(duì)而言，我國的房地產(chǎn)稅制存在著稅基窄、高稅率以及稅種復(fù)雜等弊端。稅項(xiàng)設(shè)置不合理，如高稅率，使有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營和流轉(zhuǎn)的稅負(fù)過高，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)通過隱性市場(chǎng)交易，逃避納稅義務(wù)。第四節(jié)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系

我國的稅收最早是以土地和人口為征收對(duì)象的。傳統(tǒng)上，田賦是以農(nóng)村土地為征稅對(duì)象課征的。自1928年以后，開始對(duì)城市土地課稅，稱為土地稅。1930年國民黨政府制定《土地法》，依據(jù)該法在部分城市和地區(qū)開征了地價(jià)稅和土地增值稅，一直延續(xù)到1949年。中華人民共和國成立后，1950年1月政務(wù)院頒布了《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收動(dòng)產(chǎn)稅。同年6月調(diào)整稅收，將動(dòng)產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。政務(wù)院于1951年9月頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，并在全國范圍內(nèi)執(zhí)行。1973年簡(jiǎn)并稅制時(shí)，把對(duì)國內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中，從而使該稅的征收范圍縮小到只對(duì)房產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個(gè)人和外僑征收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為要繳納城市建設(shè)基金、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅，其經(jīng)營活動(dòng)要繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；居民的房地產(chǎn)購買、轉(zhuǎn)讓行為要繳納契稅。1984年10月國營企業(yè)第二步“利改稅”和改革工商稅制時(shí)決定對(duì)土地、房產(chǎn)分別征稅；1986年9月15日國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。80年代中期是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民生活提高比較快的一個(gè)時(shí)期，這一時(shí)期企業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)快速發(fā)展，結(jié)果，耕地被大量占用。為了控制耕地的進(jìn)一步占用，1987年4月國務(wù)院頒布了《中華人民共和國耕地占用稅條例》。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)逐漸成為具有獨(dú)立法人資格，作為國有土地的使用者應(yīng)支付一定的費(fèi)用。所以，80年代我國很多城市開始征收土地使用費(fèi)，如撫順和深圳。1988年11月國務(wù)院頒布《中華人民共和國城市土地使用稅暫行條例》，將土地使用費(fèi)以稅的形式固定下來。1992年到1993年首先在我國沿海，后來發(fā)展到全國的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，造成全國的土地投機(jī)和過分頻繁的房地產(chǎn)交易行為，給國民經(jīng)濟(jì)帶來不良影響。為了控制土地投機(jī)，調(diào)節(jié)土地增值收益的分配，1993年12月國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。二、我國的現(xiàn)行稅收體系1994年進(jìn)行了稅收體系大的變革：按行政管轄權(quán)和收入的歸屬，劃分為中央稅、地方稅、中央和地方共享稅；按征稅對(duì)象劃分為流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅和目的稅（國家為達(dá)到某種特定目的而設(shè)立的稅種。我國的特定目的稅，是在經(jīng)濟(jì)體制改革過程中，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要而陸續(xù)設(shè)立的，可以靈活調(diào)整，例如，為了合理使用能源，促進(jìn)企業(yè)節(jié)約用油，并加速以煤炭代替燒用石油的進(jìn)程，開征了燒油特別稅，現(xiàn)已并入消費(fèi)稅。為調(diào)節(jié)獎(jiǎng)金和工資的分配，開征了獎(jiǎng)金稅和工資調(diào)節(jié)稅。目前特定目的稅主要有：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和城建稅）等幾類。(一)我國稅收體系特點(diǎn)1．復(fù)稅制復(fù)稅制是對(duì)課稅對(duì)象采取多種稅復(fù)合征收的制度。它既包括對(duì)不同的征稅對(duì)象征收不同的稅，又包括對(duì)同一征稅對(duì)象征收若干種稅。2．以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為中心內(nèi)容的現(xiàn)代稅收體系3．有一定的彈性4．中央稅制與地方稅制相結(jié)合的稅收體系我國現(xiàn)行稅收體系三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系(一)直接根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓增值計(jì)算。房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓交易過程中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的直接體現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓增值就是以出售價(jià)格減去價(jià)格，其基礎(chǔ)同樣也是房地產(chǎn)價(jià)值，在這過程中征收的稅種有:契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。(二)按照單位定額計(jì)算。單位定額標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值不同確定的，征收的稅種有:城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等。(三)按照租金計(jì)算。租金從某種意義上看是房地產(chǎn)價(jià)格的分期支付，征收的稅種有:房產(chǎn)稅、印花稅等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費(fèi)多達(dá)60余項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的有營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅以及契稅等。據(jù)媒體報(bào)道，以房企銷售額100萬元為基數(shù)，按銷售額的5%征收營業(yè)稅5萬元，按營業(yè)稅的7%征收城建稅3500元，按營業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。有分析者認(rèn)為，這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)由開發(fā)商部分轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，很多都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)的一部分，最終推高了房?jī)r(jià)。新房交易涉及的稅費(fèi)契稅:根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-4%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時(shí)間、購房單價(jià)、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按房款總價(jià)的3%交納。印花稅:是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對(duì)于購房者而言，印花稅的稅率是萬分之五，即購房者應(yīng)納稅額為房?jī)r(jià)款乘以萬分之五的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。房屋維修基金:包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2－3%的比例向售房單位交納維修基金。登記費(fèi):其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。此外，還有《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)等。如果購房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)，評(píng)估價(jià)格100萬以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。保險(xiǎn)費(fèi)，繳納方式為分為財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)，綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)*貸款額。如果購房需要辦理公證，則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。二手房交易涉及的稅費(fèi)正常過戶的情況下，首先賣方需要繳納營業(yè)稅，稅率為5.55%。轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。其次賣方還要繳納個(gè)人所得稅，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且購買時(shí)間超過5年，可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。二手房交易涉及的稅費(fèi)買方需要繳納契稅，基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，征收方法是按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。贈(zèng)與過戶，免征營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。法定繼承人繼承房產(chǎn)交易過戶和析產(chǎn)都不需繳稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受房地產(chǎn)屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)繳納契稅。(一)房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅系財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋為征稅對(duì)象，向擁有房產(chǎn)的單位或個(gè)人征的稅。50年代初，分征土地稅和房產(chǎn)稅，于1951年8月改為“城市房地產(chǎn)稅”，對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和建設(shè)起過一定的促進(jìn)作用。1973年簡(jiǎn)化稅制時(shí)，把企業(yè)應(yīng)納的城市房地產(chǎn)稅并入了工商稅。1984年對(duì)國營企業(yè)實(shí)行第二步利改稅和全面改革工商稅制時(shí)，重新把城市房地產(chǎn)稅改為房產(chǎn)稅和土地使用稅，但暫緩開征。國務(wù)院1986年9月15日發(fā)布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，從此恢復(fù)了企業(yè)交納的房產(chǎn)稅。與房地產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)費(fèi)27項(xiàng)：1、土地出讓金，2、雙重配套費(fèi)，3、藍(lán)圖審查費(fèi)，4、防雷檢驗(yàn)費(fèi)，5、防震檢測(cè)費(fèi)、6、綠化費(fèi)，7、墻改費(fèi)，8、施工放線費(fèi)，9、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，10、人防費(fèi)，11、文物勘探費(fèi)，12、施工合同鑒證費(fèi)，13、預(yù)算審核費(fèi)，14、工程造價(jià)咨詢審核費(fèi)，15、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，16、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)，17、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)，18、政府價(jià)格調(diào)整基金，19、勞務(wù)咨詢費(fèi)，20、職工培訓(xùn)費(fèi)，21、安全施工措施費(fèi)，22、散裝水泥推廣費(fèi)，23、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)，24、房屋面積界定費(fèi)，25、房?jī)r(jià)查服務(wù)費(fèi)，26、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)，27、電力委托費(fèi)。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納。產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅依據(jù)，一是房產(chǎn)余值，二是房產(chǎn)租金收入。從價(jià)計(jì)征的，房產(chǎn)稅收依照房產(chǎn)原值一次減價(jià)10-30％的余值計(jì)算，房產(chǎn)出租的以房租為計(jì)稅依據(jù)。2011年1月，上海和重慶相繼宣布從2011年1月28日起啟動(dòng)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011年1月28日上海市出臺(tái)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，對(duì)上海戶籍家庭新購第二套及以上的住房、非上海戶籍家庭在上海新購住房，經(jīng)審核認(rèn)定征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

重慶：該市確定的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購高檔住房以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套(含)以上的普通住房。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)2011年是試點(diǎn)第一年，重慶2011年征收房產(chǎn)稅涉及9400余套住宅，總計(jì)近1億元，應(yīng)稅率99.1%。但相對(duì)于重慶市去年2900億的財(cái)政收入，房產(chǎn)稅的增量幾可忽略。上海官方渠道披露的數(shù)據(jù)是，2011年全市應(yīng)繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅的住房接近2萬套。根據(jù)上海市財(cái)政局公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行報(bào)告，2011年上海各類房產(chǎn)稅收入總計(jì)22.1億元，完成預(yù)算的110.5%，其中個(gè)人住房房產(chǎn)稅占比多少，不得而知。

同時(shí)，湖南湖北房產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作已暫停。房產(chǎn)稅各地征收試點(diǎn)紛紛陷入僵局，不得不讓我們重新反思，房產(chǎn)稅政策本身是否存在問題。

房產(chǎn)稅不可能代替土地出讓金

希望用房產(chǎn)稅來代替土地出讓金，這是不切實(shí)際的幻想!2011年全國的土地出讓收入高達(dá)3.15萬億元.作為中國第一大稅種的國內(nèi)增值稅，2011年實(shí)現(xiàn)的收入也才2.4萬億元。

任志強(qiáng)：最初提出房產(chǎn)稅的時(shí)候，和抑制房?jī)r(jià)沒有任何關(guān)系。2003年在房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定的時(shí)候，提出要征房產(chǎn)稅，只是想要改變稅收制度。我們贊成房產(chǎn)稅，有財(cái)產(chǎn)就應(yīng)該交稅。但是前提是，這是你的財(cái)產(chǎn)嗎？不是你的財(cái)產(chǎn)，你為什么交房產(chǎn)稅啊？第二，從貨幣財(cái)產(chǎn)變成實(shí)物財(cái)產(chǎn)之前，我已經(jīng)交過稅了，我錢是交過稅的錢，我才變成房子，我為什么要交第二筆稅呢？這是重復(fù)征稅。我沒有說財(cái)產(chǎn)不應(yīng)該征稅，但是按現(xiàn)在的條件，還不具備征稅條件，而且征稅一定是對(duì)所有人公平的一種征稅。你看看有房產(chǎn)稅的地方政府，包括紐約、新加坡等等很多國家和城市，還少了很多間接稅，比如說教育費(fèi)附加，沒有的。但是我們額外的稅都不減，只加一個(gè)房產(chǎn)稅，沒道理。

(二)契稅契稅系房屋土地所有權(quán)發(fā)生移交轉(zhuǎn)變時(shí)，就當(dāng)事人簽訂契約時(shí)按交易價(jià)格的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。契稅帶有規(guī)費(fèi)性質(zhì)，這是契稅不同于其他稅收的主要特點(diǎn)。凡房屋或土地使用權(quán)買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或產(chǎn)權(quán)交換，均應(yīng)憑房屋所有權(quán)證或土地使用權(quán)證，及當(dāng)事人雙方訂立契約，依照規(guī)定繳納契稅。農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移不繳納契稅。在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅義務(wù)人。

(二)契稅契稅的計(jì)稅依據(jù)如下：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。購買房屋的時(shí)間根據(jù)《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［２００５］８９號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。加名征契稅真的理直氣壯嗎？

南京率先要求對(duì)進(jìn)行婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名的房產(chǎn)所有人征收契稅。具體征收辦法按房屋所有權(quán)添加人的實(shí)際占有比例，折合成合理市場(chǎng)價(jià)，按照贈(zèng)予類別征收3%的契稅。市民戲稱此舉是稅務(wù)部門趁火打劫。趁法打劫！南京稅務(wù)部門祭出了《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！币庠诒砻鳎蚱拊诨楹笙雽?duì)婚前房產(chǎn)加名，屬于房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)變，所以要征稅。

不能心悅誠服！《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條相關(guān)規(guī)定中“權(quán)屬轉(zhuǎn)移”的真實(shí)意思，更多的是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)在不同自然人之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移，在產(chǎn)權(quán)證原初所有人不變、只是加一個(gè)人名的情況下，恐怕不能認(rèn)為是發(fā)生了“權(quán)屬轉(zhuǎn)移”，至少不完全是。在此意義上講，南京稅務(wù)部門有些以自己利益最大化為前提去解釋《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條。

另外，很重要的一點(diǎn)是，房屋產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)在買房的時(shí)候繳過契稅了，雖然發(fā)生了一定意義上的“權(quán)屬轉(zhuǎn)移”，但“轉(zhuǎn)移”給的不是外人，而是他（她）的配偶，他們共同生活在一起，共享家庭財(cái)富，不管誰再次繳納契稅，都構(gòu)成對(duì)同一所房子重復(fù)征稅。

(三)城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象，是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)土地的使用者。包括生產(chǎn)、生活等各類用地的使用者。目前土地使用稅的征收對(duì)象只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地使用者。(四)耕地占用稅國務(wù)院于1987年4月1日頒發(fā)了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，決定全面開征耕地占用稅。耕地占用稅的征稅范圍包括國家所有和集體所有的耕地。這里的耕地就是廣義的，它包括菜地、園地、魚塘和種植糧食、經(jīng)濟(jì)作物的農(nóng)地。凡是利用以上耕地建房或從事其他非公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)征用耕地者都必須依法交納耕地占用稅。占用以上耕地從事建設(shè)或其他非公益性的非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的單位或個(gè)人都是耕地占用稅的納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)征用的土地暫不征收耕地占用稅。納稅人要按實(shí)際占用的耕地面積計(jì)征耕地占用稅。應(yīng)稅額應(yīng)為實(shí)際占用耕地面積(平方米)乘以該地區(qū)對(duì)應(yīng)的稅率。耕地占用稅采用從量定額，一次征收的辦法；納稅人應(yīng)在土地管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)占用耕地之日的30天內(nèi)完稅。(五)城市維護(hù)建設(shè)稅1985年2月8日，國務(wù)院頒布《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，并從1985年度起征收。納稅人是繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位或個(gè)人。中外合資和外資企業(yè)不在此列。城市維護(hù)建設(shè)稅采用地區(qū)差別比例稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)稅額等于產(chǎn)品稅稅額、增值稅稅額和營業(yè)稅稅額之和同相應(yīng)稅率的乘積。城市維護(hù)建設(shè)稅的征收與增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅同時(shí)進(jìn)行。(七)營業(yè)稅營業(yè)稅是對(duì)我國境內(nèi)從事交通運(yùn)輸、建筑、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的單位和個(gè)人，就其經(jīng)營業(yè)務(wù)征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

營業(yè)稅在我國是一種古老而重要的稅種。1928年，國民黨政府第一次正式使用營業(yè)稅。1949年以后，營業(yè)稅是工商業(yè)稅的一個(gè)組成稅種。1958年推行工商統(tǒng)一稅后，并人工商統(tǒng)一稅。1984年，第二步“利改稅”和工商稅制改革時(shí)，營業(yè)稅又被分離出來。1984年9月18日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國營業(yè)稅條例(草案)》，開始時(shí)對(duì)工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等征收營業(yè)稅。1993年12月31日，國務(wù)院頒布《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，從1994年1月1日起開始征收。1994年后營業(yè)稅共設(shè)9個(gè)稅目，主要包括交通運(yùn)輸業(yè)；建筑業(yè)；金融保險(xiǎn)業(yè)；郵電通信業(yè)；文化體育業(yè)；娛樂業(yè)；服務(wù)業(yè)；轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)；銷售不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的共有3個(gè)稅目，既建筑業(yè)、土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣。營業(yè)稅按照行業(yè)、類別的不同分別采用了不同的比例稅率：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)稅率為3％；服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)(包括土地使用權(quán))、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5％；金融保險(xiǎn)業(yè)稅率為8％；娛樂業(yè)稅率為5％～20％。納稅人兼營不同稅率的應(yīng)稅行為，應(yīng)分別核算；未分別核算的，從高適用稅率。(八)企業(yè)所得稅根據(jù)建設(shè)銀行1988年頒布的《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)成本管理暫行辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目可作如下劃分：1．土地實(shí)際成本，一般分為以下三項(xiàng)：土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)；七通一平(道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場(chǎng)地平整)費(fèi)；管理費(fèi)用。2．住宅和其他商品房開發(fā)實(shí)際成本，一般包括以下五項(xiàng)：土地開發(fā)費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；設(shè)備工程費(fèi)；配套工程費(fèi)；管理費(fèi)用。公司應(yīng)在正確核算成本和收入的基礎(chǔ)上，正確計(jì)算利潤，嚴(yán)禁弄虛作假、虛增或減少利潤，公司的利潤總額包括：開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤；其他經(jīng)營利潤；營業(yè)外收入減營業(yè)外支出的差數(shù)。(九)土地增值稅為規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止土地投機(jī)，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院于1993年11月26日通過《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，并于1994年1月1日起施行。凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除應(yīng)扣除項(xiàng)目金額，為增值額，是計(jì)稅基礎(chǔ)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。應(yīng)扣除項(xiàng)目為：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的有關(guān)稅費(fèi)；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率，增值額高出應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的倍數(shù)不同，稅率也不同。（十）教育費(fèi)附加納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的同時(shí)，依據(jù)實(shí)際繳納稅額的3%繳納教育費(fèi)附加。（十一）印花稅印花稅的納稅義務(wù)人：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，經(jīng)常需要簽訂各種