2023年重慶省下半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析考試試題

重慶?。?23年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析考試試題本卷共分為2大題5０小題，作答時(shí)間為18０分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共２5題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意)1、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定,拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

Ａ：5?B：７?C:10?Ｄ:1５?E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)不涉及＿_(dá)。

Ａ.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

B．市場風(fēng)險(xiǎn)?C.利率風(fēng)險(xiǎn)?D.操作風(fēng)險(xiǎn)３、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本上升，供應(yīng)量趨增,則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)＿_(dá)。

A.上升?Ｂ．下降

C.不變

Ｄ．升降難定4、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,每公頃被征收耕地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)，最高不得超過被征收前３年平均年產(chǎn)值的倍。?A：5

B:１０

Ｃ:１5

Ｄ：30

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、為保證承包商很好地履約,開發(fā)商通常從每次工程進(jìn)度款中扣留一部分金額,作為承包商的缺陷責(zé)任期的__。

A.最終付款

B．預(yù)付款?C．保存金?D．工程款6、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益重要來源于其擁有物業(yè)的(）。?A．銷售收入

Ｂ．轉(zhuǎn)讓收入?C.租金收入

Ｄ．利息收入7、申請房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊的，申請人應(yīng)當(dāng)向__提交申請材料。

Ａ．人事部?B.建設(shè)部?C.省級人事行政主管部門?D.所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門8、有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為３00０元／㎡，付款方式是首付10％,余款在１年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為。?A:3000元／㎡

Ｂ：2７00元／㎡

C:２914元／㎡?Ｄ:25０0元/㎡?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格9、某工業(yè)用地的土地面積為1000０㎡，規(guī)劃容積率為１.0,樓面地價(jià)為500元／㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,用途變更為居住，容積率提高到2．０,樓面地價(jià)為1５０0元／㎡，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為_＿萬元

A．５０0

Ｂ．１000

C.２2５０

Ｄ.30０010、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是。?Ａ:房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券

Ｂ：權(quán)益型RＥＩTs?C:房地產(chǎn)上市公司發(fā)行股票?D:商業(yè)銀行貸款?E：借款協(xié)議

1１、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過市場調(diào)研后,決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么,開發(fā)商在目的市場選擇過程中采用的是＿_(dá)模式。?A．選擇專業(yè)化

Ｂ．產(chǎn)品專業(yè)化?C．大量定制

D．單一市場集中化１2、建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議簽訂后，日內(nèi)應(yīng)支付所有地價(jià)款。

A：6０

Ｂ：９0

C：1０0?Ｄ：12０?Ｅ：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，重要合用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。?A：開發(fā)－銷售模式

B:開發(fā)-持有-出租-出售模式

C：購買-持有－出租-出售模式?D：購買-更新改造－出租模式?E：借款協(xié)議14、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的定價(jià)方法是＿_(dá)。?A.目的定價(jià)法?Ｂ.價(jià)值定價(jià)法

Ｃ.挑戰(zhàn)定價(jià)法

D.成本加成定價(jià)法1５、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積120ｍ２,單位建筑面積的重置價(jià)格為80０元/m2建筑物殘值率6%,年折舊率２．２%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是＿＿元。

A．7６800?Ｂ.７91０4?C．7７9５2

D．８15６2１6、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫２０23㎡，總預(yù)算為４０0萬元,估價(jià)時(shí),建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完畢，結(jié)構(gòu)工程完畢5０%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25％,該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的竣工限度是。

A:3０％?B:45%?C:65％?D:7５%?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格1７、房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。?A．利潤總額

B．投資利潤?C．稅后利潤?D.可分派利潤1８、房地產(chǎn)開發(fā)具有＿_(dá)的特點(diǎn)，其開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同,特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。?A．投資量大?B．周期長?C.風(fēng)險(xiǎn)性大?D.開發(fā)費(fèi)用投入時(shí)間變化大19、房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以頒布的。?A：中華人民共和國主席令?B:國務(wù)院令

C:國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門部長令?D:省政府省長令

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、已知一年期國債利率為３．31％，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為２.23％。管理承擔(dān)補(bǔ)償為１.32%,缺少流動(dòng)性補(bǔ)償為１.４2％,所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為。

Ａ：7．78%?B：8.2８％

C:1３．２1%

Ｄ:１4.21%?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格21、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為。

Ａ：1%?B:3%?C：５％?D:7%

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下,求取凈收益最合理的方法是_＿。?A．過去數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法?B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法?Ｃ.未來數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法?D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法２3、是調(diào)查時(shí)向被調(diào)查者所要收集的問題,它是反映調(diào)查單位特性的標(biāo)志。?A：調(diào)核對象?Ｂ：調(diào)查總體

Ｃ:調(diào)查項(xiàng)目

D:調(diào)查標(biāo)志?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、世界各國現(xiàn)代銀行中最基本、最典型的銀行組織形式是。?Ａ:中央銀行?B:政策性銀行

C：商業(yè)銀行

D:非銀行金融機(jī)構(gòu)

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列對工程建設(shè)定額的理解有誤的是＿_(dá)。?A．工程建設(shè)定額是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的重要依據(jù)

B.工程建設(shè)定額反映的是在一定的社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平條件下，完畢工程建設(shè)中的某項(xiàng)產(chǎn)品與各種生產(chǎn)消費(fèi)之間的特定的數(shù)量關(guān)系?C．工程建設(shè)定額體現(xiàn)某公司在正常施工條件下人工、材料、機(jī)械等消耗的生產(chǎn)水平?D.工程建設(shè)定額反映了工程建設(shè)和各種資源消耗之間的客觀規(guī)律二、多項(xiàng)選擇題(共２5題,每題２分,每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.５分)1、在圖５.3所示的鈔票流量圖中，已知A、ｉ和Ｐ，求F，采用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表達(dá)法表達(dá),對的的是。（2０23年試題)

A:F=5A-P

B：F=A（Ｆ/A,i，５)-P

C:F=A(F/Ａ,ｉ,5)?D:Ｆ＝A(P'/Ａ,ｉ，5)(Ｆ／P'，i,6）+P(Ｆ/P,ｉ,6)

E：F=A[(Ｆ／Ａ,i,5)-１]+Ｐ(F/P，i，６)2、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是指(）。?A．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

B.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)?C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

D．持有期風(fēng)險(xiǎn)3、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定,__根據(jù)城市總體規(guī)劃的規(guī)定，組織編制城市的控制性具體規(guī)劃。?Ａ.城市人民政府

B.城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門?C.城市人民政府國土資源主管部門?D.城市人民政府房地產(chǎn)主管部門4、《房屋登記辦法》規(guī)定,可以辦理房屋預(yù)告登記的情形有。(2023年試題）?Ａ：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

B:房屋抵押

C:在建工程抵押

D：預(yù)購商品房抵押

E：預(yù)購商品房５、消費(fèi)信用有兩種類型。?A：類似商業(yè)信用，由公司以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者?B:屬于民間信用，由公司以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

C:類似國家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者?Ｄ：屬于商業(yè)信用，由公司以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

E:屬于銀行信用,由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金6、下列市場趨勢分析方法中,屬于時(shí)間序列分析法的是＿_(dá)。

A．指數(shù)平滑法

B．市場因子推演法?C.德爾菲法?D．銷售人員意見綜合法7、通常是構(gòu)成居住區(qū)的基本單位是。

A:居住社區(qū)?B:居住組團(tuán)?C：獨(dú)幢住宅樓?D:分戶家庭

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某公司2023年的凈利潤為50萬元,該年度的資產(chǎn)平均總額為20０萬元。則該公司的資產(chǎn)報(bào)酬率是。?Ａ:1０%

Ｂ:２５%

C：50％

Ｄ:7５%

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、房地產(chǎn)投資的收益涉及投資回收和投資回報(bào)兩部分,下列有關(guān)說法不對的的是_＿。?A.投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬

B．等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系為：A=P·i+P·i/[(1＋ｎ-1)，其中P·i就是投資者投入資本P后所獲得的投資回收，而P·i/[(1+ｎ-１)就是投資者的投資回報(bào),是投資者提取折舊的一個(gè)方法，即償債基金法

C．投資回報(bào)和投資回收對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得,而投資回報(bào)則經(jīng)常表現(xiàn)為投資者所獲得的或盼望獲得的收益率或利息率?D．就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收重要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則重要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤1０、保險(xiǎn)的最大誠信原則中，保證是指_＿。?A．在保險(xiǎn)協(xié)議訂立前、訂立時(shí)以及協(xié)議有效期內(nèi)，投保人對已知或應(yīng)知的危險(xiǎn)和與保險(xiǎn)標(biāo)的有關(guān)的實(shí)質(zhì)性重要事實(shí)據(jù)實(shí)向保險(xiǎn)人作口頭或書面申報(bào)

B．保險(xiǎn)人規(guī)定投保人或被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期間對某一事項(xiàng)的作為與不作為,某種事態(tài)的存在或不存在作出的許諾

C.保險(xiǎn)協(xié)議當(dāng)事人一方放棄在保險(xiǎn)協(xié)議中可以主張的權(quán)利?D.保險(xiǎn)協(xié)議當(dāng)事人一方假如放棄協(xié)議中可以主張的某項(xiàng)權(quán)利,日后不得再行主張?jiān)摍?quán)利

１1、最適合用市場法估價(jià)的是()。

Ａ．用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)?B．可銷售的房地產(chǎn)?C.出租或營業(yè)的房地產(chǎn)

D.僅合用于自用的房地產(chǎn)１2、下列＿_(dá)房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。

Ａ．個(gè)人所有的房產(chǎn)?B.宗教寺廟、公園、國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)等自用的房產(chǎn)?C.公司辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產(chǎn)

D.高等學(xué)校興辦的校辦工廠、公司、招待所等自用的房產(chǎn)?E.房產(chǎn)因大修而停用的,大修期間可以免征房產(chǎn)稅１3、__是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資源，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。?Ａ．中介管理機(jī)構(gòu)?B．房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)?C．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)?Ｄ．房地產(chǎn)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)14、價(jià)格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的，并且還需要具有下述條件__。?A．生產(chǎn)成本高于市場平均成本

B.生產(chǎn)成本低于市場平均成本

C．自由競爭?D.該種商品自身可以大量反復(fù)生產(chǎn)

E.生產(chǎn)成本等于市場平均成本15、有甲乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益年限為5０年，單價(jià)為３500元/m2，報(bào)酬率為8％;乙房地產(chǎn)收益年限為30年,單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格_＿乙的價(jià)格。?Ａ.高于?Ｂ.低于?C.等于?Ｄ.條件局限性,無法擬定16、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的公司南該城市的Ａ區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少，這重要是由于房地產(chǎn)投資__的特性。

A．區(qū)位選擇異常重要?Ｂ.變現(xiàn)性差

C．需要適時(shí)的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移1７、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有()。

A.文獻(xiàn)查閱?B.觀測

C．專題討論

D.問卷調(diào)查

E.實(shí)驗(yàn)1８、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書失效的情形有。?A:注冊期滿３年而未延續(xù)注冊的

Ｂ：連續(xù)離開估價(jià)崗位超過1年的?C：年齡超過60周歲的

D：聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的

E：不具有完全民事行為能力的19、城市房屋拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議后,又產(chǎn)生糾紛的,如選擇仲裁方式，則。?Ａ：必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)?B:前提條件是當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議?Ｃ:實(shí)行“一裁終局制”?D：只有一方依據(jù)補(bǔ)償安頓協(xié)議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理

E:對仲裁結(jié)果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理２0、從可將物品劃分為有形財(cái)產(chǎn)和無形財(cái)產(chǎn)。

A:可否移動(dòng)的角度?B：移動(dòng)是否影響其價(jià)值功用的角度?C：是否具有物質(zhì)實(shí)體形態(tài)的角度

D：可否流通及流通范圍的廣度

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí),應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目涉及。

A：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B：待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

Ｃ:續(xù)建開發(fā)成本

D：銷售費(fèi)用?E:銷售稅金22、在下列情形中,通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格減少的有（)。?A．農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地?B.在寫字樓旁新建大型游樂場?C．住宅區(qū)道路嚴(yán)禁貨車通行?D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路?Ｅ．經(jīng)