某商務廣場全程營銷策劃報告

““***商務廣場”全程營銷策劃報告***項目組二00八年五月十五日HYPERLINK\l"_Toc196545379"第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分4HYPERLINK\l"_Toc196545380"一、城市概況5HYPERLINK\l"_Toc196545381"1、南匯簡介5HYPERLINK\l"_Toc196545382"2、行政區(qū)劃7HYPERLINK\l"_Toc196545383"3、區(qū)位規(guī)劃8HYPERLINK\l"_Toc196545384"二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況10HYPERLINK\l"_Toc196545385"1、人口與城市化10HYPERLINK\l"_Toc196545386"2、主要經(jīng)濟發(fā)展指標11HYPERLINK\l"_Toc196545388"三、城市規(guī)劃建設分析14HYPERLINK\l"_Toc196545389"1、城市總體規(guī)劃14HYPERLINK\l"_Toc196545390"2、項目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響23HYPERLINK\l"_Toc196545391"四、周邊房地產(chǎn)市場情況25HYPERLINK\l"_Toc196545392"第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析26HYPERLINK\l"_Toc196545393"一、房地產(chǎn)市場綜述27HYPERLINK\l"_Toc196545394"二、土地市場簡述28HYPERLINK\l"_Toc196545395"三、南匯辦公樓市場分析30HYPERLINK\l"_Toc196545396"1、辦公樓市場匯總30HYPERLINK\l"_Toc196545397"2、在售辦公樓產(chǎn)品分析32HYPERLINK\l"_Toc196545398"四、主要商業(yè)分布及結(jié)論34HYPERLINK\l"_Toc196545399"1、商業(yè)市場綜述34HYPERLINK\l"_Toc196545400"2、重點個案分析36HYPERLINK\l"_Toc196545401"3、惠南鎮(zhèn)商業(yè)狀況分析66HYPERLINK\l"_Toc196545402"第三部分、綠地峰會商務廣場項目分析72HYPERLINK\l"_Toc196545403"一、項目概況73HYPERLINK\l"_Toc196545404"二、周邊人口狀況研究78HYPERLINK\l"_Toc196545405"三、項目周邊道路現(xiàn)狀分析78HYPERLINK\l"_Toc196545406"四、交通現(xiàn)狀分析79HYPERLINK\l"_Toc196545407"五、公建配套分析80HYPERLINK\l"_Toc196545408"六、客源狀況分析85HYPERLINK\l"_Toc196545410"第四部分、項目定位及營銷推廣89HYPERLINK\l"_Toc196545411"一、項目定位與建議90HYPERLINK\l"_Toc196545412"1、產(chǎn)業(yè)定位90HYPERLINK\l"_Toc196545413"2、產(chǎn)業(yè)資源利用分析91HYPERLINK\l"_Toc196545414"二、項目定位91HYPERLINK\l"_Toc196545415"1、市場定位91HYPERLINK\l"_Toc196545416"2、項目定位描述91HYPERLINK\l"_Toc196545417"3、項目關鍵詞92HYPERLINK\l"_Toc196545418"三、客戶定位93HYPERLINK\l"_Toc196545419"四、商業(yè)業(yè)態(tài)建議95HYPERLINK\l"_Toc196545420"1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù)95HYPERLINK\l"_Toc196545421"2、商業(yè)形象定位95HYPERLINK\l"_Toc196545422"3、目標客戶定位95HYPERLINK\l"_Toc196545423"4、目標消費群96HYPERLINK\l"_Toc196545423"5、業(yè)態(tài)建議96HYPERLINK\l"_Toc196545424"五、辦公樓問卷調(diào)查分析105HYPERLINK\l"_Toc196545424"六、整體形象建立109HYPERLINK\l"_Toc196545425"七、營銷推廣策略111第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分一、城市概況1、南匯簡介南匯是長江三角洲沖積平原的一部分，是上海市郊成陸較晚的地區(qū)。據(jù)《舊唐書》記載，713年（唐開元元年）在周浦、下沙一線重筑古捍海塘，故南匯西部地區(qū)當成陸于唐以前。隨著時間的推移，陸地逐漸向東南延伸，滄海變桑田，宋、元時期，惠南一帶成陸。1386年（明洪武十九年），明政府為防倭寇，在南匯嘴（今惠南鎮(zhèn)）筑城，設守御南匯嘴中后千戶所。1726年（清雍正四年）從上?？h劃出長人鄉(xiāng)建立新縣，因縣治設在原守御所南匯嘴，故縣名為“南匯”。2001年8月南匯撤縣建區(qū)。南匯區(qū)位于長江口和杭州灣的交匯處，東臨東海，南靠杭州灣與浙江寧波相望，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與西部地區(qū)和奉賢、閔行交界。全區(qū)總面積688平方公里，海岸線45公里。宋、元時期，南匯鹽業(yè)鼎盛，下沙、周浦、新場已形成較大規(guī)模的集鎮(zhèn)?！八l(xiāng)”新場更是“歌樓酒肆、商賈輻輳”，有“小小新場賽蘇州”之美譽，至今仍是保存較為完整的江南古鎮(zhèn)。北宋末期，宋室南遷，秦少游之孫秦知柔舉家寓居南匯；著名詩人儲泳也定居周浦，終老是鄉(xiāng)，至今存有儲泳墓——“木魚墳”。明代中醫(yī)名家李中梓（惠南鎮(zhèn)人）著有《醫(yī)宗必讀》，至今仍是中醫(yī)必讀之書。當代著名無產(chǎn)階級革命家、馬列主義理論家張聞天出生于南匯祝橋鄉(xiāng)。著名翻譯家傅雷為周浦鎮(zhèn)人，至今留有傅雷故居。大團鎮(zhèn)人吳仲超曾任故宮博物院院長20余年，對祖國的文物事業(yè)作出了巨大貢獻。南匯的旅游資源優(yōu)勢，在于“花”，在于“?！?，在于“野”。萬畝桃園，百里海塘，廣袤灘涂地，無垠蘆葦蕩，成為人們回歸自然、休閑度假的理想之地。近年來陸續(xù)建成了一批旅游景點和設施，如上海野生動物園、浦東射擊游樂有限公司、濱海高爾夫俱樂部、濱海森林公園、東海影視樂園、、峻友賽車俱樂部、希迪垂釣園等，為形成濱海旅游經(jīng)濟帶和南六公路旅游經(jīng)濟帶奠定了基礎。新世紀南匯旅游業(yè)的發(fā)展，利用深水港項目啟動的重大機遇，以上?！岸际新糜巍睘楸尘?，以建設“旅游景區(qū)”為目標，以“花”、“?！薄ⅰ耙啊睘樘厣谧匀伙L光、人文景觀、生態(tài)農(nóng)業(yè)、主題公園為一體，滿足游客觀光游覽、求知娛樂、休閑度假的需求。目前，區(qū)內(nèi)主要公路有以浦東國際機場為終點的上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）、南六公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）南匯段全線貫通后，大大縮短了南匯與上海市區(qū)及周邊區(qū)縣的距離。作為深水港建設重大配套工程的滬蘆高速公路已開工建設，全長37公里，設有6車道，總投資17億元。上海市區(qū)至海港新城的市域快速鐵R3線正在規(guī)劃之中。教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。目前落戶南匯的高等學校有10所，其中入駐科教園區(qū)的有5所：上海水產(chǎn)大學、上海電力學院、上海工商外國語學院、上海托普信息技術學院、上海思博學院，另外還有上海理工大學基礎學院；康橋地區(qū)有4所：中科大研究生院上海分院、上海大學巴士汽車學院、建橋?qū)W院、中僑學院。以上各校擁有學生總數(shù)達24000人。全區(qū)現(xiàn)在公辦高中4所，完全中學5所，初級中學13所，九年一貫制學校11所，中心小學和鎮(zhèn)級小學25所。在校學生83700多人。全區(qū)有鎮(zhèn)級影劇院23座，鎮(zhèn)級文化站19個，廣電站19個，圖書館26個，藏書50萬冊，圖書流通208萬冊，中心城鎮(zhèn)文化廣場2處，有線電視用戶6.5萬多戶。全區(qū)現(xiàn)有91個健身苑點，達到了每個鎮(zhèn)都有健身點的目標。今年，全區(qū)已舉辦各類體育活動、比賽65次，參賽人員16250人次。要以主動服從服務于國家戰(zhàn)略和上海建設“沿海、沿江、沿邊”三大經(jīng)濟發(fā)展軸的戰(zhàn)略為出發(fā)點，加快調(diào)整和優(yōu)化全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，著重沿海經(jīng)濟發(fā)展軸的建設，加快培育區(qū)域增長極。2、行政區(qū)劃南匯區(qū)下轄惠南鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、新場鎮(zhèn)、大團鎮(zhèn)、蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、六灶鎮(zhèn)、祝橋鎮(zhèn)、泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、萬祥鎮(zhèn)、老港鎮(zhèn)14個鎮(zhèn)、三個農(nóng)場蘆潮港農(nóng)場、東海農(nóng)場、朝陽農(nóng)場3、區(qū)位規(guī)劃綜合交通規(guī)劃（1）公路網(wǎng)規(guī)劃：根據(jù)《上海市公路網(wǎng)規(guī)劃》，結(jié)合南匯區(qū)的特點，南匯區(qū)公路按高速公路、主要公路、次要公路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路四個層次進行規(guī)劃和控制。1）高速公路：南匯區(qū)內(nèi)高速公路有環(huán)南一大道、羅山路延伸線、遠東大道--大亭公路、滬蘆公路、奉蘆公路，全長約87.6公里。2）主要公路：南匯區(qū)主要公路有楊高南路延伸線、南六公路－－南蘆公路、沈杜公路－－沈祝公路－－南進場路、大葉公路－－白玉蘭大道、兩港大道，全長約124.9公里。3）次要公路：南匯區(qū)次要公路有滬南公路、川南奉公路、閘航公路、南港公路、周鄧公路、隨塘公路，全長約90.0公里。4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路：南匯區(qū)規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路總長約600～780公里。（2）鐵路規(guī)劃根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前，浦東鐵路以“東線”方案為實施方案?！皷|線”指浦東鐵路沿高速公路A30（遠東大道）東側(cè)南下，同時，規(guī)劃從浦東鐵路引線進入浦東國際機場和海港新城，后者保留遠期上洋山港的可能。（3）市域軌道交通線根據(jù)最新規(guī)劃，市域線軌道交通11號線自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)、沿遠東大道進入上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城。磁懸浮T線自浦東國際機場向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進入奉賢。（4）內(nèi)河航道上海市內(nèi)河航道的總體布局為一軸、一環(huán)、十條放射線，南匯區(qū)的大治河、浦東運河是一環(huán)的重要組成部分。內(nèi)河航運是港區(qū)建設的重要集疏力量。因此交通部初步認定，要把浦東運河拓建成四級航道，規(guī)劃經(jīng)四灶港、南六公路西側(cè)與宣橋鎮(zhèn)之間新開航道，與大治河溝通，同時為配合洋山港的建設，規(guī)劃在蘆潮港海港城拓建五尺溝為四級航道，從而形成港區(qū)集疏遠為主要功能的四級內(nèi)河運網(wǎng)，并通過蘇申外港線與京杭大運河溝通。1）拓寬五尺溝為洋山深水港建設提供水運通道。2）拓寬浦東運河。3）拓寬咸塘港使周浦鎮(zhèn)和康橋工業(yè)區(qū)有較高的內(nèi)河航運能力。4）拓寬和疏浚南匯區(qū)主要航道二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況1、人口與城市化2007年全區(qū)年末常住人口118.75萬人，其中戶籍人口73.4萬人，外來人口45.35萬人。全區(qū)戶籍人口出生率8.30‰，戶籍人口死亡率6.30‰，戶籍人口自然增長率2.0‰；全區(qū)常住人口出生率9.19‰，常住人口死亡率7.09‰，常住人口自然增長率2.10‰。2、主要經(jīng)濟發(fā)展指標綜合經(jīng)濟200520062007GDP（億元）274.9350.2455.7增幅（%）18.127.028.1%人均GDP（元）305113591742453增幅（%）17.718.1固定資產(chǎn)投資額（億億元）318.7393.5421.4增幅（%）53.523.47.1地方財政收入（億億元）74.8106.9130.5增幅（%）62.928.122.0【南匯主要經(jīng)濟指標示意圖】：2007年綜合實力顯著提升，經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構穩(wěn)步改善。初步統(tǒng)計，2007年南匯區(qū)實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值455.7億元，年增量105.5億元，按可比價格計算，可比增長28.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值18.2億元，可比增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值252.6億元,可比增長30.8%，其中：工業(yè)增加值224.1億元，可比增長34.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184.8億元，可比增長27.2%，綜合實力再邁新平臺。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構進一步優(yōu)化。2007年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重為4.0：55.4：40.6。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.7個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升0.9個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降0.2個百分點。2007年全區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增幅。全年實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資額421.4億元，比上年增長7.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成1.8億元，比上年下降36.5%；第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成127.3億元，比上年增長1.1%；其中：工業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成127.3億元，比上年增長1.1%；第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成292.2億元，比上年增長10.4%。全年實現(xiàn)房地產(chǎn)增加值24.5億元，可比增長2.2%。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資127.2億元，比上年增長22.4%，占固定資產(chǎn)投資總額的30.2%。2007年財政收入增幅保持上升態(tài)勢，地方財力顯著增強。全年完成財政收入130.5億元，比上年增長22.0%。地方財政收入41.4億元，比上年增長23.7%，其中工商稅、企業(yè)所得稅、契稅分別完成27.4億元、6.7億元、4.9億元，分別增長16.7%、28.1%、73.7%。財政支出結(jié)構不斷優(yōu)化，對科技、教育和社會保障等領域的資金保障力度加大。3、人民生活人民生活200520062007在崗職工平均工資資(元)264172783431016增幅（%）16.010.311.4居民人均住房使用用面積(㎡)10.512.715.2人均GDP在5815美元左右，城市化進程處于高速發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資的快速增加主要是由于政府基礎建設的投入加大，迅速改變南匯區(qū)的城市面貌。由于承接上海市區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移和港口經(jīng)濟拉動，南匯區(qū)整體呈現(xiàn)超常規(guī)快速發(fā)展的勢頭。三、城市規(guī)劃建設分析1、城市總體規(guī)劃（1）城市定位上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實現(xiàn)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的重要區(qū)域。按照上海建設“四個中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經(jīng)濟社會效應，南匯區(qū)功能定位為上海國際航運中心主體功能區(qū)、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū)。（2）城市發(fā)展目標根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，適應上海國際航運中心洋山深水港建設的要求，按照“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，南匯正構筑“一個核心六個功能區(qū)域”的發(fā)展格局。即以臨港新城為核心區(qū)，面向海洋，輻射長三角，開拓上海發(fā)展新空間，周康、祝橋和六灶功能區(qū)，主動接受浦東開發(fā)開放輻射，實現(xiàn)浦東南匯功能、產(chǎn)業(yè)等方面的聯(lián)動；惠南、航新和大團功能區(qū)，協(xié)同南北兩方面效應，促進經(jīng)濟社會各項功能的不斷提升。（3）城市發(fā)展思路一核：臨港新城核心區(qū)六個功能區(qū)：周康綜合經(jīng)濟區(qū)：以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、中國電信信息園、上海國際醫(yī)學園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務業(yè)。祝橋臨空經(jīng)濟區(qū)：以祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、祝橋空港工業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)為主，與浦東、機場實現(xiàn)兩區(qū)一港聯(lián)動，重點發(fā)展倉儲物流、出口加工產(chǎn)業(yè)，同時提供飛機維修、賓館服務等。六灶旅游休閑區(qū)：以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點發(fā)展旅游、會展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務業(yè)?；菽峡平探?jīng)濟區(qū)：以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實現(xiàn)產(chǎn)學研聯(lián)動，重點發(fā)展裝備配套、高科技、生產(chǎn)者服務業(yè)，成為“兩港一城”建設的后方基地和服務基地。航新商貿(mào)區(qū)：以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產(chǎn)、生活資料集散地功能，重點發(fā)展以各類專業(yè)市場為特色的商貿(mào)流通業(yè)，建成上海東南部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團式市場群落和交通型商業(yè)中心，同時開發(fā)保護性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。大團都市農(nóng)業(yè)區(qū)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團、老港部分地區(qū)為主，重點發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。形成特征鮮明的“一核三圈三帶”的形態(tài)特色。港口經(jīng)濟圈——依托深水港建設和未來經(jīng)濟社會發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢，借助周邊發(fā)達的集疏運網(wǎng)絡，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)濟園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動體系。周康綜合經(jīng)濟圈——依托浦東開發(fā)建設的強力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復業(yè)、信息服務業(yè)等行業(yè)。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會各項事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地。惠南科教經(jīng)濟圈——依托惠南相對雄厚的經(jīng)濟基礎和文化底蘊，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。外環(huán)線經(jīng)濟帶——以外環(huán)線5個節(jié)點為組團式經(jīng)濟增長點，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路IT配套園區(qū)的建設步伐，使之成為“十五”期間的主要經(jīng)濟發(fā)展帶。遠東大道經(jīng)濟帶——充分依托兩港優(yōu)勢和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和市級旅游區(qū)的景點開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟帶。滬蘆高速公路經(jīng)濟帶——以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的4個節(jié)點的集中投入，使資金、技術、勞動力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設和功能培育。規(guī)劃設計好各經(jīng)濟圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局，使圈—軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的網(wǎng)格化設置。要堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步構筑以高新技術為基礎、現(xiàn)代服務業(yè)為先導、現(xiàn)代裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟特征的多元產(chǎn)業(yè)體系，努力構筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”。現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)重點發(fā)展高科技、高效益的花卉、苗木和經(jīng)濟作物；工業(yè)要大力發(fā)展新型建材、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)；重點發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)，加快傳統(tǒng)工業(yè)的升級換代；第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，努力健全公用事業(yè)和社區(qū)服務。裝備工業(yè)——發(fā)展面向制造業(yè)的裝備工業(yè)、關鍵零部件產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展八大產(chǎn)業(yè)群，在強化研發(fā)、生產(chǎn)、服務功能的基礎上，逐步形成我國現(xiàn)代裝備工業(yè)研發(fā)制造基地。房地產(chǎn)業(yè)——以國家級重大項目和港城建設為依托，結(jié)合城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設”為原則的前提下，加快三級市場的聯(lián)動發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局。現(xiàn)代物流業(yè)——培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運用先進的組織方式和管理技術對包括倉儲、運輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進行一體化高效管理和經(jīng)營，重點發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。電子信息產(chǎn)業(yè)——利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設，提升綜合研發(fā)配套能力，重點發(fā)展IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時加快提高吸收、消化水平，增強自身創(chuàng)新設計能力。中介服務業(yè)——拓展發(fā)展領域，重點扶持和培育代理、報關、人才交流、法律咨詢、技術咨詢、涉外服務、金融保險等行業(yè)，廣泛應用現(xiàn)代管理和現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高中介服務業(yè)的能級。新型建材業(yè)——發(fā)展技術密集型的建筑建材和房屋內(nèi)部裝飾行業(yè)，重點發(fā)展彩鋼板、人造板和涂料三大產(chǎn)品，并以此為依托，利用高新技術和企業(yè)的內(nèi)部孵化，增強內(nèi)生拓展能力，延長產(chǎn)業(yè)鏈，形成相關產(chǎn)品聯(lián)動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群。休閑旅游業(yè)——建設濱海、南六兩大旅游線為主的旅游經(jīng)濟帶，重點抓好布宜諾、森林公園、濱海高爾夫項目的建設，加快開發(fā)空港、海港等人文旅游資源，挖掘本區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)家和自然資源，積極創(chuàng)造旅游特色。都市農(nóng)業(yè)——結(jié)合新城—中心鎮(zhèn)—集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)體系的構建，構劃出禁止、適度、控制等農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)域，重新優(yōu)化全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的布局。重點建設沿河、沿路農(nóng)林經(jīng)濟區(qū)，強化農(nóng)業(yè)的休閑性、規(guī)范性、旅游性功能，通過走產(chǎn)業(yè)融合之路，逐步建設經(jīng)濟、社會、生態(tài)功能相協(xié)調(diào)的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)框架。區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標與布局1、經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略目標（1）總體思路：以經(jīng)濟建設為中心，貫徹實施上海經(jīng)濟重心東移發(fā)展戰(zhàn)略，走以港興區(qū)之路，在加快發(fā)展中推進經(jīng)濟結(jié)構戰(zhàn)略性調(diào)整，在深化改革中提高地區(qū)整體實力，立足當前，著眼長遠，大力推進體制創(chuàng)新、機制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，推動經(jīng)濟發(fā)展和社會全面進步。（2）發(fā)展目標：依托“兩港”建設，接受浦東新區(qū)和深水港的雙向輻射，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，積極發(fā)展臨海、臨空產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)，加大基礎設施建設力度，強化配套服務功能，不斷提高城市化、現(xiàn)代化、國際化水平，增強綜合實力，基本形成經(jīng)濟社會發(fā)展的五大體系。1、形成“一業(yè)特強、多業(yè)發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)體系。2、形成現(xiàn)代化的區(qū)域交通和基礎設施框架。3、形成功能完善的綜合配套服務體系。4、形成布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)體系。5、形成協(xié)調(diào)發(fā)展的社會事業(yè)綜合體系。（3）功能定位：1、對內(nèi)對外開放的港口城市2、體現(xiàn)實力與水平的工業(yè)重鎮(zhèn)3、現(xiàn)代都市型的農(nóng)業(yè)基地4、環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū)（4）主要指標：1、國內(nèi)生產(chǎn)總值：年遞增12%。至2020年實現(xiàn)GDP1150億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整為6:47:47。2、地方財政收入：：年遞增10%，至2020年達到60億元。3、出口創(chuàng)匯：年遞遞增15%，至2020年達到50億美元。4、農(nóng)民收入：年遞遞增不低于8%。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與與布局（1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則與與目標：堅持二、三產(chǎn)業(yè)共共同推動經(jīng)濟濟發(fā)展，在發(fā)發(fā)展中完成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構的戰(zhàn)戰(zhàn)略性調(diào)整，在在調(diào)整中實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提提升，逐步建建立和形成以以高新技術為為基礎、現(xiàn)代代服務業(yè)為先先導、以裝備備工業(yè)為支柱柱，特色鮮明明、重點突出出的多元產(chǎn)業(yè)業(yè)體系。立足于依托“兩港港”建設帶動區(qū)區(qū)域開發(fā)、開開發(fā)水平和核核心競爭力提提升的指導思思想，堅持市市場化發(fā)展方方向，走集約約化、規(guī)?；蛧H化道道路，以努力力提高地區(qū)核核心競爭力為為前提，加快快臨港、臨空空產(chǎn)業(yè)基地和和區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈鏈的形成，努努力構筑以“三圈三帶”為主體的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡化布布局，推動城城市化進程，加加快產(chǎn)業(yè)布局局、產(chǎn)業(yè)體系系的重組和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，全面提提升南匯經(jīng)濟濟的外向化和和開放度，成成為上海國際際航空港和國國際深水樞紐紐的服務基地地，努力打造造上海新一輪輪對內(nèi)對外開開放的新高地地。（2）產(chǎn)業(yè)體系：要充分發(fā)揮南匯的的區(qū)位優(yōu)勢，立立足未來市場場的輻射功能能，大力發(fā)展展新型建材業(yè)業(yè)和裝備工業(yè)業(yè)；依托洋山山深水港，大大力發(fā)展與港港口關聯(lián)度高高、輻射帶動動作用強的現(xiàn)現(xiàn)代物流業(yè)、臨臨港服務業(yè)、臨臨港制造業(yè)；；加大政策引引導和資金扶扶持力度，加加快建設都市市型農(nóng)業(yè)，提提高產(chǎn)業(yè)技術術含量，努力力實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化。（3）產(chǎn)業(yè)總體布局：：要形成特征鮮明、布布局合理、功功能明晰的“一核、三圈圈、三帶”的形態(tài)特色色，即以港城城建設為核心心、加快港口口經(jīng)濟圈、周周康綜合經(jīng)濟濟圈和惠南科科教經(jīng)濟圈的的生產(chǎn)要素集集聚；重點發(fā)發(fā)展外環(huán)線經(jīng)經(jīng)濟帶，加快快培育遠東大大道經(jīng)濟帶，努努力構筑滬蘆蘆高速公路經(jīng)經(jīng)濟帶，形成成濱海、南六六兩大旅游線線，使點—軸成網(wǎng)，形形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)布局網(wǎng)格化化。區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃劃1、人口規(guī)模、用地地規(guī)模和城市市化目標區(qū)域人口規(guī)模、城城鎮(zhèn)用地規(guī)模模預測：本次規(guī)劃以對實際際居住人口的的發(fā)展作預測測，確定人口口規(guī)模（實際際居住人口是是指戶籍人口口與常住外來來人口之和）。在在現(xiàn)狀人口的的基礎上，考考慮南匯區(qū)的的社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展趨勢、港港口興建帶來來的人口機械械增長及外來來流動人口數(shù)數(shù)量等因素。規(guī)規(guī)劃2005年全區(qū)實際際居住總?cè)丝诳跒?2萬人，其中中城鎮(zhèn)人口約約37萬人。2010年全區(qū)實際際居住總?cè)丝诳跒?2萬人，其中中城鎮(zhèn)人口約約53萬人。2020年規(guī)劃全區(qū)區(qū)實際居住總總?cè)丝跒?07萬人，其中中城鎮(zhèn)人口約約80萬人。城市化目標：根據(jù)南匯歷年來非非農(nóng)業(yè)人口的的變化情況和和城市化、現(xiàn)現(xiàn)代化的要求求及國家發(fā)展展小城鎮(zhèn)政策策，確定南匯匯區(qū)城市化目目標，近期2005年為45%，中期2010年為58%，遠期2020年為75%。2、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃布布局（1）區(qū)域城鎮(zhèn)體系發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和目目標規(guī)劃將區(qū)域空間發(fā)發(fā)展總體布局局與上海市城城鎮(zhèn)體系的基基本框架相銜銜接，在周康康地區(qū)、惠南南地區(qū)、蘆潮潮港地區(qū)重點點形成城市化化區(qū)域，并分分別形成三大大經(jīng)濟圈；以以小城鎮(zhèn)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)沿重要交交通走廊呈組組團式分布的的布局結(jié)構，形形成以外環(huán)線線、滬蘆公路路、遠東大道道的城鎮(zhèn)聚合合軸和產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟帶；在南南六公路沿線線、濱海沿岸岸建設旅游度度假生態(tài)區(qū)。在在空間分布上上形成“一核、三圈圈、三帶、二二區(qū)”的格局。以以蘆潮港新城城為核心，以以三條城鎮(zhèn)聚聚合軸為骨架架，以周康地地區(qū)、惠南地地區(qū)、蘆潮港港地區(qū)三個城城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈為為網(wǎng)絡的復合合交融、時序序協(xié)調(diào)、地域域開放的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。（2）區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃是上海市市城市總體規(guī)規(guī)劃的有機組組成部分，根根據(jù)上海市城城鎮(zhèn)體系的結(jié)結(jié)構框架，南南匯區(qū)城鎮(zhèn)體體系在規(guī)模結(jié)結(jié)構上由新城城、中心鎮(zhèn)、一一般鎮(zhèn)三級體體系所構成，并并與中心村一一起構成區(qū)域域空間布局的的四個層次。規(guī)規(guī)劃新城2個，中心鎮(zhèn)3個，一般鎮(zhèn)6個。新城：規(guī)劃的新城有惠南南新城和蘆潮潮港海港新城城?；菽闲鲁且?guī)劃以惠惠南新城為核核心，由周圍圍現(xiàn)有的宣橋橋、黃路等鎮(zhèn)鎮(zhèn)構成經(jīng)濟聯(lián)聯(lián)合發(fā)展區(qū)，使使人口和產(chǎn)業(yè)業(yè)在發(fā)展區(qū)內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一布局，并并重點發(fā)展惠惠南新城，使使之形成具有有工業(yè)、居住住、科教、商商貿(mào)等綜合功功能的城市。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口20萬人。蘆潮港海港新城是是全區(qū)政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化中中心，是南匯匯區(qū)的區(qū)政府府所在地。規(guī)規(guī)劃以洋山國國際集裝箱深深水港區(qū)的配配套、服務為為核心，依托托兩港（空港港、海港），聯(lián)聯(lián)動發(fā)展成為為東北亞國際際航運中心的的核心城市，形形成與洋山深深水港功能相相適應的國際際性濱海新城城。規(guī)劃蘆潮潮港海港新城城由現(xiàn)有的蘆蘆潮港、泥城城兩鎮(zhèn)構成。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口為30萬人左右。中心鎮(zhèn)：規(guī)劃的中心鎮(zhèn)3個個，有周浦中中心鎮(zhèn)、航頭頭中心鎮(zhèn)和祝祝橋中心鎮(zhèn)。周浦中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有有周浦、康橋橋兩鎮(zhèn)構成，重重點發(fā)展工業(yè)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，是南匯工工業(yè)重鎮(zhèn)的重重點區(qū)域。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5萬人。航頭中心鎮(zhèn)大力發(fā)發(fā)展商貿(mào)流通通、倉儲、配配送等產(chǎn)業(yè)，形形成生產(chǎn)和生生活資料流通通集散地。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝跒?萬人。祝橋中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有有的祝橋、鹽鹽倉、東海三三鎮(zhèn)構成，依依托浦東國際際機場，大力力發(fā)展臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，逐步成成為集工業(yè)、商商貿(mào)、倉儲、居居住等功能的的空港型現(xiàn)代代化城鎮(zhèn)。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝跒?.5萬人。一般鎮(zhèn)：規(guī)劃的一般鎮(zhèn)由現(xiàn)現(xiàn)有集鎮(zhèn)根據(jù)據(jù)區(qū)位、交通通、資源條件件等適當歸并并而成。對規(guī)規(guī)劃由2～3個現(xiàn)有集鎮(zhèn)鎮(zhèn)歸并的一般般鎮(zhèn)，在總體體規(guī)劃布局時時，采用“中心組團式”分布的布局局結(jié)構，重點點發(fā)展主要（中中心）鎮(zhèn)區(qū)，控控制和完善次次要鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)發(fā)展。規(guī)劃一般鎮(zhèn)共有66個，分別為為大團、書院院、萬祥、老老港、六灶、新新場等鎮(zhèn)。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝?.5萬人。中心村建設：根據(jù)“三個集中”和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化發(fā)展展的原則，歸歸并自然村，建建設中心村，以以形成規(guī)模合合理、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、具有地地方特色的現(xiàn)現(xiàn)代化農(nóng)民居居住社區(qū)。中心村的規(guī)模一般般約為2500～4000人，人均建建設用地控制制在100㎡。2、項目所處區(qū)域周邊邊的市政主要要規(guī)劃影響惠南城區(qū)19..2萬人（項目所處處區(qū)域板塊）惠南鎮(zhèn)老城區(qū)區(qū)居民、惠南南新城區(qū)居民民包括聽潮社社區(qū)、蕩灣社社區(qū)、博佳花花園、清漪園園、時代華庭庭，愛盛家園園，東城花苑苑1村、2村，新鳳凰凰城，皇宮半半島，金地城城，紅光社區(qū)區(qū)，藤騰公寓寓，靖海苑等等，以及楓丹丹白露別墅、九九九別墅、藍藍堡別墅、南南效建德別墅墅、成功家園園別墅等高檔檔住宅區(qū)。常住人口14.88萬，流動人人口4.4萬，未來規(guī)規(guī)劃為兩個核核心城鎮(zhèn)之一一，常住人口口規(guī)模達到20萬，按照人人均1-2平方米/年的房地產(chǎn)產(chǎn)住宅消化量量測算，惠南南城區(qū)板塊房房地產(chǎn)住宅市市場需求量在在20-40萬平方米/年左右。上海野生動物園：：約80萬人次/年上海野生動物物園是上海市市人民政府和和國家林業(yè)局局合作建設的的我國首座國國家級野生生動物園。該該園位于南匯匯區(qū)三灶鎮(zhèn)境境內(nèi)，占地1153公頃，距上海海市中心約335公里。園區(qū)投投資3億元人民幣幣，于19998年11月18日正式對外開開放，是國家家首批AAAA級旅游區(qū)。園內(nèi)匯集著世界各各地具有代表表性的動物和和珍稀動物200余種，10000余頭（只）。園園內(nèi)分為：食食草動物放養(yǎng)養(yǎng)區(qū)、食肉動動物放養(yǎng)區(qū)、火火烈鳥區(qū)、散散養(yǎng)動物區(qū)、水水禽湖和珍稀稀動物圈養(yǎng)區(qū)區(qū)、百鳥園、蝴蝴蝶區(qū)以及動動物幼兒園等等。2004年游園人次次達80萬人。對項目區(qū)域的知名名度有很大的的提升作用，而而且對于生態(tài)態(tài)景觀住宅有有比較好的推推廣作用。輕軌11號線由嘉定安亭至至臨港新城，全全長120公里。全線分分為南段、中中段和北段。南南段從浦東三三林至臨港新新城，共577.73公里，其中南南匯段長度約約為37公里，設有周周康站、惠南南站、浦東鐵鐵路站、臨港港新城站等站站點。該工程程將于2006年底前完成成施工圖設計計、項目公司司組建及施工工招投標工作作，2009年正式建成成啟用。對吸引市區(qū)客源，導導入城市人口口作用巨大，對對區(qū)域市場價價格和城市化化進程有巨大大的促進作用用，也豐富了了產(chǎn)品需求形形態(tài)?？傮w而言：南匯區(qū)區(qū)為迎接發(fā)達達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移做做準備，這一一點主要表現(xiàn)現(xiàn)在此次規(guī)劃劃把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃和新城規(guī)劃劃擺在了突出出的位置，按按照城市2020年規(guī)劃，南南匯區(qū)常住人人口規(guī)模將達達到107萬，人均GDP按照現(xiàn)行匯匯率計算達到到15000美元左右，城城市化規(guī)模擴擴大一倍，為為區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)的快速發(fā)展展提供了良好好的規(guī)劃前景景。四、周邊房地產(chǎn)市市場情況“兩港一城”建設熱熱潮和城市化化進程加快促促進了南匯區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場的蓬勃發(fā)展展。目前房地地產(chǎn)業(yè)在南匯匯區(qū)經(jīng)濟發(fā)展展中具有重要要地位和作用用，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)直接稅收占占到總稅收的的15%左右，相關關稅收占到總總稅收的30%；如果加上上契稅收入，則則占到36%。隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展和城城市化進程的的不斷加快，房房地產(chǎn)業(yè)對稅稅收的支柱作作用會更加明明顯。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構調(diào)調(diào)整優(yōu)化，價價格走勢逐步步趨穩(wěn)。年份2005年2006年增幅2007年增幅增加值20.1億元23.2億元14.1%24.5房地產(chǎn)投資95.9億元104.0億元8.5%127.222.4%商品房竣工面積121.1萬平方方米136.1萬平方方米12.4%363.147.4%商品房銷售面積191.7萬平方方米137.3萬平方方米-28.4%327.1138.2%商品房銷售額87.3億元67.3億元-22.9%148.5120.5%商品房空置面積17.2萬平方米米15.1萬平方米米-12.2%64.3325.8%商品房平均價格4554元/平方方米4902元/平方方米7.6%第二部分、南匯區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場分析一、房地產(chǎn)市場綜綜述惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府府所在地，附附近有城北桃桃園、野生動動物園等著名名游覽點，生生態(tài)狀況較佳佳；滬南公路路、川南奉公公路等交通干干道匯聚于此此，交通便捷捷?；菽系姆康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)前期以別墅類類物業(yè)為主，由由南六公路上上的楓丹白露露起步，隨后后出現(xiàn)了東方方夏威夷、建建德南郊、藍藍堡、綠寶園園等一批中高高檔別墅。隨隨著機場沿線線的日益繁榮榮，其雙拼、疊疊加等優(yōu)美而而實用的經(jīng)濟濟型別墅的開開發(fā)也逐漸進進入南匯市場場。將來海港港新城濱海沿沿線將打造高高檔別墅區(qū)格格局。從06年開始，商商業(yè)及辦公樓樓市場發(fā)展迅迅速，以弘基基廣場及foxtoown為代表的商商業(yè)均進入成成熟招商期，其其中foxtoown已經(jīng)于07年4月份開業(yè)，而而弘基廣場將將于08年6月份開業(yè)。從07年土地出讓情情況來看，南南匯以商業(yè)和和綜合項目為為主，且多以以公開招標的的方式進行，市市場已逐步進進入規(guī)范化。目目前，區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售樓盤住住宅均價在77000元/平方米左右右，辦公樓8000元/平方米左右右，商業(yè)均價價在12000萬左右。二、土地市場簡述述項目周邊土地市場場2005--2007年情況交易時間地塊名稱面積用途成交總價樓面價成交地價容積率競得單位(畝)(萬)(元/平米)（萬/畝）（≤）2007-11--9南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)199街坊51/16丘儲備地,200770914地塊32.97商用53701629162.881.5上海煙草集團南匯匯煙草糖酒有有限公司2007-9-226南匯新場鎮(zhèn)20街街坊1/3、1/4宗地塊,200770606地塊305.06綜合705002311231.11.5上海徐房（集團）有有限公司2005-3-118上海市南匯區(qū)惠南南鎮(zhèn)32街坊1/2丘地塊位于于申云小區(qū)以以西、福緣路路以北,200550206地塊43.22綜合66551004153.982.3上海建都房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司2007-9-226南匯惠南鎮(zhèn)西北新新村地塊,200770607地塊1.54住宅6805523441.851.2上海聽潮置業(yè)有限限公司2007-2-112南匯惠南鎮(zhèn)西門支支路北側(cè)地塊塊,200660505地塊14.67商961上海永達（集團）股股份有限公司司397.4684745213.22綜合測算，周邊目目前商業(yè)、住住宅綜合土地地平均成交價價格在213.222萬元/畝。三、南匯辦公樓市場分分析1、辦公樓市場匯總總較之于住宅市場，南南匯的寫字樓樓市場起步較較晚，市場山山出現(xiàn)的寫字字樓也是近兩兩年建造，抵抵御市場風險險的能力還不不足。從整體體調(diào)查來看，南南匯寫字樓市市場總體吸納納量小于供給給量，空置率率較高。此外外，由于國家家宏觀調(diào)控的的主要對象是是住宅，平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展的寫字字樓市場并未未在調(diào)控之列列，政策上相相對贏得了機機遇。1）價格趨于理性，銷銷售價格與價價值相符合寫字樓的價格衡量量標準就是它它的租金，目目前南匯寫字樓的的租金和價格格的回報率比比大概是8％到10％之間（按照13年投資回收收測算）；相比住宅而而言，寫字樓樓的投資回報報率要高和穩(wěn)穩(wěn)定。中融集集團營銷總監(jiān)監(jiān)劉偉說，目目前在上海，同同一地段寫字字樓和住宅相相比，一般寫寫字樓的建造造成本會比住住宅高30％，而目前前售價卻接近近，甚至部分分住宅價格高高于寫字樓，這這在一個側(cè)面面反映了寫字字樓市場的理理性和住宅價價格的相對虛虛高。2）散戶買家逐漸增多多從去年開始，許多多區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)業(yè)打破了“只租不買”的慣例，紛紛紛開始購買買寫字樓。中中國網(wǎng)通及法法院在南匯彩虹商務務大廈購買了了寫字樓，主主要是由于經(jīng)經(jīng)過十幾年的的發(fā)展，需要要謀求一個持持續(xù)、長期的的經(jīng)營，不得得不去考慮如如何減少企業(yè)業(yè)商務辦公成成本的事實；；同時，也考考慮到近年來來寫字樓的租租金在逐漸攀攀升，導致企企業(yè)的商務辦辦公成本不斷斷上升，因此此很多企業(yè)開開始買樓自用用。同時新會會計法的出臺臺也為企業(yè)提提供了運營成成本轉(zhuǎn)化為固固定資產(chǎn)投資資的可能性。3）嚴禁“居改非”政策的出出臺刺激了寫寫字樓的需求求前年嚴禁“居改非”政策的出臺臺，使不少企企業(yè)從住宅樓樓里搬出來，刺刺激了乙級寫寫字樓的需求求，而且今年年還有加強之之勢，從而帶帶動寫字樓的的全面旺盛。4）“樓宇經(jīng)濟”效應使使寫字樓的發(fā)發(fā)展得到了各各區(qū)政府的大大力支持33%的企業(yè)所得得稅還有房租租稅、營業(yè)稅稅等使各區(qū)政政府都在積極極“爭搶”企業(yè)入駐，在在上海一幢甲甲級寫字樓的的年稅收達億億元已不稀奇奇，位于淮海海路上的瑞安安廣場的總稅稅收達3億多元。豐豐厚的稅收收收入使各區(qū)政政府紛紛改變變服務意識和和提出優(yōu)惠政政策以吸引更更多的企業(yè)入入駐，同時也也在積極地規(guī)規(guī)劃新的CBD策略。政府府的大力支持持不但可以縮縮小寫字樓的的經(jīng)營風險，而而且可以保證證寫字樓的健健康發(fā)展。5）投資回報率高浙浙商看好上海海南匯地區(qū)商商用物業(yè)擁有浙商投資業(yè)務務的哲地機構構總經(jīng)理陳勇勇向《每日經(jīng)經(jīng)濟新聞》表表示，目前，浙浙商在上海的的房產(chǎn)投資主主要集中在商商用物業(yè)用地地、工業(yè)用地地和綜合用地地上，其中以以商用物業(yè)用用地居多，投投資區(qū)域大多多靠近中環(huán)外外環(huán)區(qū)域。而而南匯區(qū)域房房產(chǎn)投資被浙浙商看好。以以南匯為例，南南匯房產(chǎn)價格格相對其他區(qū)區(qū)域較低，其其部分區(qū)域商商鋪均價大約約為11000元/平方米，住住宅均價在77000元/平方米左右右，投資回報報率相對較高高，發(fā)展空間間也較大。同同時，南匯在在上海新一輪輪發(fā)展規(guī)劃中中占據(jù)重要位位置，未來將將被建設成富富有海洋經(jīng)濟濟與海洋文化化特色的現(xiàn)代代化海港新城城，由于投資資環(huán)境較好，不不少浙商看好好南匯區(qū)域。2、在售辦公樓產(chǎn)品品分析1）彩虹商務大廈名稱：彩虹商務大廈名稱：彩虹商務大廈單層面積：1100平方米銷售均價：8000元/平方米租金：50萬元/年/層（毛胚），60萬元/年/層（裝修）物業(yè)管理費：5元/平方米入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店）注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權出售，售價約1個億。2）騰藤商務大廈辦公樓項目，暫時未對外公開，從政府部門尚未得到改項目的具體資料。裙房世紀聯(lián)華已經(jīng)開業(yè)運營。辦公樓項目，暫時未對外公開，從政府部門尚未得到改項目的具體資料。裙房世紀聯(lián)華已經(jīng)開業(yè)運營。四、主要商業(yè)分布及結(jié)結(jié)論1、商業(yè)市場綜述從目前南匯商業(yè)布布局來看，東東門大街由于于其毗鄰南匯匯汽車站，給給區(qū)域內(nèi)的商商業(yè)帶來相當當多的客源，周周邊鎮(zhèn)的居民民均會選擇到到此來購買衣衣物，現(xiàn)已成成為休閑、娛娛樂、購物為為一體的步行行街。該步行行街集中了南南匯的幾大百百貨及小商品品市場，如南南匯商貿(mào)城、南南匯精品商廈廈、海燕大廈廈、觀海商場場等，其主要要業(yè)種業(yè)態(tài)功功能定位分布布如下：位置名稱樓層業(yè)種、業(yè)態(tài)南門大街//建材、銀行、酒家家、金店及各各大服裝、眼眼鏡專賣西門大街//服飾為主、銀行、人人才服務中心心東門大街靖海百貨底樓主樓為鞋專賣1F服飾2F床上用品3F主樓現(xiàn)未租，周邊邊為辦公房南匯精品商廈1F手機、化妝品、首首飾、家電城城2F百貨城、床上用品品、鞋、包、玩玩具3F服裝城4F家具城海燕大廈1F、2F床上用品、鐘表、服服裝、工藝品品、鞋類觀海商場1F、2F日用品、家電、服服裝、小商品品、家具、辦辦公用品其他眼鏡專賣店、音像像用品、文具具店、婚紗店店及各大服飾飾專賣滬南公路樂購1F、2F服飾、休閑、婚紗紗等購物商場場2F、3F樂購大型生鮮賣場場國美電器1F、2F，3FF家電、數(shù)碼等綜合合商場川南奉公路創(chuàng)新商場1F、2F鞋、皮具、家電、自自行車專賣、服服飾百鑫商場1F、2F電信世界、柯達、聯(lián)聯(lián)華人民路Foxtown1F、2F國內(nèi)外一線二線品品牌服飾、鞋鞋帽、休閑、餐餐飲拱極路世紀聯(lián)華大型賣場三八路//服飾精品店綜上所述，項目所所在地若定位位為常規(guī)的購物休休閑類產(chǎn)品，則則無法和臨近近汽車總站的的東門大街相相抗衡，由于于其在消費者者心中已成固固有的商業(yè)街街，因此很難難打破。如果果定位成品牌牌服飾，則無無法和foxtoown相抗衡。綜合合以上所有公公建配套，不不難發(fā)現(xiàn)，隨隨著樂購、世世紀聯(lián)華、弘弘基廣場、foxtoown等大型商業(yè)業(yè)的相繼開業(yè)業(yè)，區(qū)域內(nèi)比比較綜合性餐餐飲、休閑娛娛樂設施及中中高檔品牌點點不再缺乏。對本案的商商業(yè)定位提出出了挑戰(zhàn)。2、重點個案分析南匯弘基廣場【地址】：南匯惠惠南鎮(zhèn)川南奉奉公路6101弄，靠近拱拱極路，南側(cè)側(cè)是南匯現(xiàn)有有的地標建筑筑（南匯電信信大樓）；【占地面積】：133850平方米；【總建筑面積】：443800平方米；地上建筑面積：334656平方米其中：商場：233449平方米設備層：14077平方米酒店：9800平平方米地下建筑面積：99220平方米其中：地下車庫：：6305平方米商鋪及設備房：22915平方米【覆蓋率】：49..7%；【容積率】：2.55；【機動車停車位】：150輛【使用年限】：產(chǎn)產(chǎn)權式商鋪，使使用年限40年【簡介】：整個建建筑由兩棟地地下室相連的的建筑組成，沿沿拱北路與東東側(cè)街坊路布布置3層高小商業(yè)業(yè)，并以過街街樓相連留出出廣場通道，基基地西南側(cè)布布置15層高的酒店店，兩棟樓一一直一曲、一一高一低圍合合出一個中心心商業(yè)廣場。廣廣場的主入口口位于川南奉奉公路與拱北北路的交叉口口，進入廣場場內(nèi)部吸引主主干道的人流流，廣場中央央是下沉式商商業(yè)庭院，輔輔以綠化組團團點綴，能夠夠有效的吸引引并駐留客戶戶，二層有圍圍合廣場的回回廊及天橋，能能使二層商業(yè)業(yè)同樣達到一一層商鋪的沿沿街效應；整整個廣場布局局力求使戶外外流動最大化化，使商業(yè)界界面最大化，并并與沿街商業(yè)業(yè)一起帶動起起該地塊的商商業(yè)潛力。008年6月份開業(yè)，目目前商家正在在進場裝修?！卷椖恳?guī)劃】：南匯弘基商務休閑閑廣場的建筑筑群由1#樓（商務）、2#樓（賓館）多多層圓弧型裙裙房建筑跨聯(lián)聯(lián)及一個圍合合的下沉式廣廣場構成。其其中賓館（酒酒店）公寓部部分由2#塔樓和中央央裙房及部分分地下廣場商商務房構成。廣場設三個個出入口：廣廣場西側(cè)沿川川南奉公路、拱拱北路為主出出入口；廣場東側(cè)沿沿街坊路、拱拱北路為次出出入口，并以以過街樓的形形式將1、2號樓相連；拱北路一側(cè)側(cè)，上有過街街樓，貨運車車可以從此出出入口臨時進進出廣場。廣廣場內(nèi)部下有有下沉式商業(yè)業(yè)庭院，上有有圍合廣場的的回廊及天橋橋。車庫位于于地下一層，規(guī)規(guī)劃停車位135個，臨賓館館一側(cè)設有部部分地上停車車位。整個廣廣場布局力求求使戶外流動動最大化，使使商業(yè)界面最最大化，并與與沿街商業(yè)一一起帶動起該該地塊的商業(yè)業(yè)潛力?！緲菍硬季旨罢f明明】：地下一層：車道，停停車庫，部分分商業(yè)用房，設設備房（水庫庫、泵房、變變配電房、風風機房、集水水井等）；東東部區(qū)域設職職工后勤生活活區(qū)（后勤辦辦公室、食堂堂、更衣室、淋淋浴間、衛(wèi)生生間、茶水間間等）。還有有倉庫、布件件間，食品粗粗加工。有條條件可預留或或設置客戶自自助式洗衣干干衣房。一層：酒店大堂、總總臺、商務中中心、大堂咖咖啡吧（酒吧吧）、電梯廳廳、監(jiān)控中心心、行李和貴貴重物品寄存存室、花店、小小商場（精品品屋），營銷銷、服務辦公公室，自助展展示屏，電話話亭。如有可可能打開部分分電氣室（11F）空間，將將邊上商業(yè)（西西餅屋）局部部貫通，可擴擴大酒店水平平視角。如有有條件，將部部分商用房做做成旅游、航航空票務中心心，可增加酒酒店的功能和和知名度。二層、三層：商業(yè)業(yè)配套。四層、五層：預留留的大型品牌牌餐飲區(qū)，餐餐飲輔助用房房，廚房加工工區(qū)。六層：一個多功能能大型會議、影影視、宴會廳廳（內(nèi)部可分分隔，外面設設衣帽間和會會務專用辦公公室）。利用用五樓樓頂平平臺局部搭建建擴展設小型型食品加工準準備間；一個個會見（兼休休息）廳，4~5個不同規(guī)格格的中小型會會議室；其余余為SPA/理發(fā)美容和和按摩、足療療室、公共衛(wèi)衛(wèi)生間。七層：酒店客房用用自助餐廳、小小包房餐室；；總經(jīng)理、財財務、行政辦辦公室；健身身房、小型桑桑拿、棋牌室室、網(wǎng)吧（或或電子游藝室室）。八~十層：團隊普客，零零星商務、會會議客、散客客用標房，其其中部分房間間設大小床（方方便三口之家家）。十一~十三層：商務客房房，部分房間間為套房，設設雙人床或大大小床，每層層設一套公寓寓式高級商務務房，增設簡簡單廚房。十四層~十五層：：躍層復式公公寓房（上下下兩層，會客客、活動區(qū)和和臥房休息區(qū)區(qū)分離），其其中一套為豪豪華復式公寓寓（樓上加設設書房），一一套為超豪華華復式客房（號號稱總統(tǒng)房，設設夫人房，2個會客廳，辦辦公室。）該酒店還配置了五五部電梯，二二臺通客房層層，二臺只到到六層，一臺臺貨梯通往酒酒店各個樓層層?！炯夹g參數(shù)】：樓層結(jié)構：1號號樓為框架結(jié)結(jié)構；2號樓為框架架剪力墻結(jié)構構外墻裝飾標準：主主體為高級外外墻涂料，局局部配以石材材及玻璃幕墻墻窗材：彩色鋁合金金框材配白玻玻公共部分材質(zhì)：由由開發(fā)商二次次精裝修公共部分電梯標準準：東芝合資資電梯；單元元內(nèi)部天花墻體標準：滿鋪膩膩子粉層抹光光；單元內(nèi)部部地坪標準：：水泥沙漿找找平單元進戶門材質(zhì)：：安全防爆玻玻璃門。單元面積：一層的的商鋪單套面面積從50—100平方米；二層層的商鋪單套套面積從100—400平方米。【優(yōu)勢概述】：從立項到規(guī)劃設計計，弘基商業(yè)業(yè)休閑廣場都都定位于國際際化配備，更更有四星級國國際標準的假假日酒店。完完備的規(guī)劃，充充分體現(xiàn)了當當今商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的最高表現(xiàn)現(xiàn)形式，為投投資客謀求最最大價值回報報。南匯弘基基商業(yè)休閑廣廣場采用錯位位經(jīng)營模式，充充分把握南匯匯缺稀的中高高檔綜合性美美食休閑廣場場形態(tài)的這一一契機，在避避免商家惡性性價格競爭和和渠道競爭的的同時，實現(xiàn)現(xiàn)了業(yè)態(tài)的互互補，迎合了了各層次客源源的消費心理理及需求。廣廣場由健身、購購物、娛樂、休休閑、品牌餐餐飲、商務酒酒店6大主題區(qū)組組成，各個區(qū)區(qū)域由多個公公共商業(yè)空間間聯(lián)系組織，形形成一個完整整的業(yè)態(tài)分布布,構成南匯首首席“主題商業(yè)文文化概念商業(yè)業(yè)圈”?！緟^(qū)位優(yōu)勢】：惠南科教經(jīng)濟圈—在南匯規(guī)劃劃的“一核三圈三三帶”的形態(tài)特色色中惠南鎮(zhèn)依依托相對雄厚厚的經(jīng)濟基礎礎和文化底蘊蘊，大力發(fā)展展高等職業(yè)培培訓、旅游娛娛樂、物流配配送、現(xiàn)代都都市農(nóng)業(yè)和外外向型加工業(yè)業(yè)，形成以南南匯科教園區(qū)區(qū)、南匯工業(yè)業(yè)園區(qū)、南六六公路旅游線線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)園區(qū)為主體體的產(chǎn)業(yè)基地地。主要優(yōu)勢勢體現(xiàn)如下：：（1）大口岸：匯聚66大交通架構構：浦東國際際機場、洋山山國際深水港港、浦東鐵路路(海港新城寶山)、輕軌R3、滬蘆（A1）、郊環(huán)（A30）高速公路路，滬南、南南六、兩港、川川南奉等高速速公路，大治治河內(nèi)河航運運。（2）大旅游：匯聚112個旅游景點點：上海野生生動物園冰天雪地新場古鎮(zhèn)南匯桃花村森林公園濱海高爾夫夫球場濱海射擊場鮮花港萬畝桃園滴水湖跨海大橋弘基商業(yè)休休閑廣場。“弘基廣場”是其中的一一個驛站，集集“吃喝玩樂住”為一體的休休閑點。（3）大學城：復旦大大學金融學院院、上海水產(chǎn)產(chǎn)大學、上海海電力學院、上上海工商外國國語學院、上上海托普信息息學院、上海海思博學院、孔孔祥東藝術學學院、上海理理工大學、上上海第二醫(yī)科科大學、上海海國際護理學學院、上海劍劍橋?qū)W院、中中國科技大學學研究生院、上上海海事大學學等及太平洋洋保險中國總總部、亞洲總總部。還有南南匯中學、工工商外國語附附中、雙翼學學校、文化中中心、體育中中心、同濟科科技園、托普普軟件員等。（4）大工廠：匯聚44大產(chǎn)業(yè)板塊塊：南有292平方公里的的國家級產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代物流園園區(qū)和先進制制造業(yè)及第（深深水港），西西有中國電信信信息產(chǎn)業(yè)園園、華碩信息息（信息港）、市市及康橋工業(yè)業(yè)園區(qū)、上海海國際醫(yī)藥園園區(qū)，北有上上?？崭酃I(yè)業(yè)區(qū)、國際航航空物流園區(qū)區(qū)（航空港），東東有南匯現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)園區(qū)、濱濱海旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)（鮮花花港）。（5）大城鎮(zhèn)：匯聚22座城惠南新城和和臨港新城，輻輻射3個區(qū)奉南川。上上海經(jīng)濟發(fā)展展戰(zhàn)略東移，兩兩港地區(qū)將是是上海21世紀經(jīng)濟增增長最快，前前景最廣闊，購購買力最強，最最具活力和動動力的區(qū)域?！井a(chǎn)品優(yōu)勢】：弘基商業(yè)休閑廣場場依據(jù)現(xiàn)代商商業(yè)經(jīng)營模式式，以一高一一低建筑規(guī)劃劃圍合出一個個中心商業(yè)廣廣場。廣場的的主入口吸引引主干道的人人流，廣場中中央是下沉式式商業(yè)庭院，輔輔以綠化組團團點綴，有效效駐留客戶；；二層圍合廣廣場的回廊及及天橋，使二二層商業(yè)同樣樣達到一層商商鋪的沿街效效應；整個廣廣場布局力求求使戶外流動動最大化，使使商業(yè)界面最最大化，帶動動起該地塊的的商業(yè)潛力。由兩棟地下室相連連的建筑圍合合成一個中心心商業(yè)廣場，采采用互動式的的導購流線，能能最大化的利利用整體區(qū)域域商業(yè)資源，引引導客流有效效的進行消費費和駐留。廣場內(nèi)有下沉式商商業(yè)庭院，輔輔以綠化組團團，休閑長椅椅的點綴，能能充分滿足客客戶休息，泊泊車，留戀鑒鑒賞的各種商商業(yè)協(xié)調(diào)機能能，能在廣場場內(nèi)聚集大量量的人氣，提提升內(nèi)街商業(yè)業(yè)的品質(zhì)廣場內(nèi)建造一座15層高的四星星級標準的酒酒店，能夠吸吸引大量的觀觀光商務客源源，同時能夠夠提升廣場的的整體品質(zhì)。二層層高5.88米，可自行加加層，實現(xiàn)花花一層的價錢錢可以享受雙雙倍的使用空空間。二層商鋪退臺形成成連廊，連廊廊寬度將近6米，使得二層層商鋪形成與與一層同樣的的沿街效果。大部分商鋪都預留留設備井，能能滿足不同行行業(yè)的需求。廣場內(nèi)公共部位智智能化設計，設設有背景音樂樂，電子巡更更，攝像監(jiān)控控，消防報警警等。地下室全部，22號樓一層，二二層部分，2號樓三——七層全部設設置中央空調(diào)調(diào)?！窘?jīng)營優(yōu)勢】：上海弘基商業(yè)經(jīng)營營管理有限公公司是南匯弘弘基商業(yè)休閑閑廣場的商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理公公司。公司由專業(yè)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營營管理精英組組成，在市場場準確定位、市市場培育、商商業(yè)策劃、商商業(yè)業(yè)態(tài)掌握握、招商推廣廣及商業(yè)物業(yè)業(yè)管理等方面面擁有豐富的的經(jīng)驗。公司司率先將“街中店、店店中街、一站站式”的經(jīng)營模式式引入現(xiàn)代商商業(yè)休閑廣場場領域，使商商業(yè)休閑廣場場的主營空間間擴展至商業(yè)業(yè)房產(chǎn)、文化化娛樂、展示示、餐飲以及及體育娛樂等等方方面面。目目前管理并經(jīng)經(jīng)營的商業(yè)項項目有上海徐徐家匯休閑弘弘基休閑廣場場、虹口區(qū)四四川路弘基假假日廣場，寶寶山上大弘基基文化休閑廣廣場、寶山弘弘基電影城等等?！咀饨稹浚?.55元/平米/天【物業(yè)管理費】：：4.5元/平米/天【圖片展示】：南匯FOXTOWN【地址】：人民東路路2635弄【開發(fā)商】：上海海江東土地房房產(chǎn)開發(fā)有限限公司【單套建筑面積】：：280平米/套、360平米/套（一至三三層）【租金】：服裝22.5元/平米/天，美食街2元/平米/天【物業(yè)管理費】：：1.5元/平米/月【售價】：1.22萬元/平米【簡介】：上海豪布斯卡生活活港（HOPSCCA），位于上上海市南匯區(qū)區(qū)惠南城區(qū)，兩兩港黃金商圈圈之中心，是是一個集假日日酒店、首席席寫字樓、公公園、大型停停車場、休閑閑娛樂購物餐餐飲街區(qū)、會會所、公寓于于一體的大型型歐式城市建建筑群和一站站式超級生活活中心。上海豪布斯卡生活活港按照國際際最先進的城城市規(guī)劃理念念——豪布斯卡模模式開發(fā)建設設，項目占地地約250畝，包括118000㎡荷蘭LEBEERTOLOOTTI建筑風格的的國際假日酒酒店，115000㎡的法式學派派建筑風格的的首席寫字樓樓，約450000㎡的開放式城城市綠廊——兩港印象公公園，1公里地下停車車場、約500個地面停車車泊位及大眾眾公交總站，近10萬㎡的步行街區(qū)和休閑美食娛樂街區(qū)以及核心街區(qū)——“中華老字號品牌大道”和“中國經(jīng)典品牌博覽館”，大型會所——上海豪布斯卡俱樂部，約8萬㎡的劍橋公寓、碧海公寓、藍天公寓，構成了一個集休閑、娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、社交、文化、會務、旅游、度假于一體的，復合式、一站式、多元化的優(yōu)質(zhì)生活空間。憑借上海國際航運運中心核心區(qū)區(qū)建設和浦東東國際機場的的兩港優(yōu)勢，憑憑借297平方公里臨臨港現(xiàn)代裝備備制造業(yè)基地地的崛起，憑憑借洋山保稅稅港區(qū)、臨港港臨空兩大物物流園區(qū)的啟啟用，憑借南南匯科教園區(qū)區(qū)（大學城）、上上海國際醫(yī)藥藥園區(qū)、上海海濱海旅游度度假區(qū)等開發(fā)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢，上海豪豪布斯卡生活活港的建設站站在了一個新新的起點，快快速便捷的交交通網(wǎng)脈，強強勁的產(chǎn)業(yè)支支持，海洋文文化的多元性性和開放性，賦賦予豪布斯卡卡生活港全新新內(nèi)涵：——汽車時代擴大大了商圈的影影響半徑，不不僅僅是一個個區(qū)域性的概概念，商業(yè)輻輻射整個兩港港地區(qū)，整個個東上海，核核心商圈的人人口約50萬，主控圈圈的人口約150萬，輻射商商圈的人口達達300萬；——休閑時代強化化了消費的隨隨機性和娛樂樂性，精神性性消費和物質(zhì)質(zhì)性消費并駕駕齊驅(qū)，豪布布斯卡街區(qū)規(guī)規(guī)劃建設的會會所、游艇碼碼頭、空中包包廂、大舞臺臺、時尚走秀秀臺、才藝大大擂臺、兒童童樂園以及街街頭藝術博覽覽、節(jié)慶活動動等，分布在在街區(qū)的每一一個空間，融融合在生活的的每一個時間間節(jié)點，城市市生活的情趣趣無所不在；；——品牌時代促進進了商業(yè)資源源的重組和優(yōu)優(yōu)化，國際知知名品牌、著著名商號和百百年老店的導導入為豪布斯斯卡注入了生生機和活力，品品牌店的集聚聚和品牌文化化的集中展現(xiàn)現(xiàn)，特別是“中華老字號號品牌大道”和“中國經(jīng)典品品牌博覽館”的創(chuàng)建，賦賦予豪布斯卡卡中國化的內(nèi)內(nèi)涵，也為兩兩港地區(qū)的旅旅游消費特別別是國際旅客客大陸之行的的最后一站的的消費提供了了平臺；——信息時代推動動了豪布斯卡卡智能化建設設進程，一卡卡通中央結(jié)算算系統(tǒng)的建立立，寬帶終端端到達街區(qū)的的每個單元和和每個公共服服務點，移動動、聯(lián)通、電電信三大通信信網(wǎng)絡的全覆覆蓋，戶外視視頻系統(tǒng)、智智能化辦公系系統(tǒng)、安保系系統(tǒng)的建立，全全面提升了街街區(qū)的配套水水平、運行能能力和競爭力力?！獋€性時代體現(xiàn)現(xiàn)了商業(yè)街區(qū)區(qū)的多元性和和開放性，整整個街區(qū)展現(xiàn)現(xiàn)歐式建筑風風格，豐富多多彩的色彩和和外形充分體體現(xiàn)了個性化化張揚的時代代特征，該項項目由法國NOVIDDIS領銜設計，法法國、葡萄牙牙等國的設計計師、工匠、畫畫師現(xiàn)場打造造，街區(qū)展現(xiàn)現(xiàn)法國、荷蘭蘭、意大利、西西班牙、葡萄萄牙、比利時時、奧地利等等7個國家和地地區(qū)的建筑風風貌，堪稱歐歐洲建筑藝術術博覽；在商商業(yè)的導入上上主張國際品品牌和民族品品牌、時尚品品牌和本土品品牌的兼容并并蓄，充分體體現(xiàn)商品、服服務和商業(yè)文文化的個性特特征?！Ｑ髸r代揭開開了現(xiàn)代服務務業(yè)的新篇章章，上海經(jīng)濟濟發(fā)展戰(zhàn)矚目目兩港，聚焦焦南匯，上海海豪布斯卡生生活港正全力力以赴，以先先進的理念、多多元的文化和和開放的胸懷懷，傾力打造造一個國際化化的超級生活活中心，打造造休閑時代的的全新生活觀觀。中國式豪布斯卡：：一個全新的的超級生活系系統(tǒng)一種全新的的生活觀假日賓館（HOTTEL）該酒店建筑面積88950.331㎡，其中3~6層賓館部分5951..92㎡（包括1~2層配套用房房），1~2層2998..39㎡擬作夜總會會酒吧咖啡廳廳，地下3155..81㎡為擬作迪廳廳。該建筑為為六層歐式建建筑（荷蘭LeBaartolootti建筑風格），按按酒店模式規(guī)規(guī)劃設計，設設標準客房112間，配套電電梯、服務前前臺、餐廳、儲儲藏間、配電電間、地面停停車泊位等設設施，停車泊泊位約60個，水、電電、天然氣、有有線電視、寬寬帶終端、電電話、排污設設施等配套到到位，經(jīng)營方方向既可做經(jīng)經(jīng)濟型連鎖酒酒店如法國雅雅高集團的宜宜必思、美國國圣達特集團團的速8、美林閣莫莫泰168、錦江之星星、如家等，也也可提高酒店店配置標準，做做成三星級以以上酒店。假日賓館安裝配套套設施清單供電：總配電量8800KW，其中：餐餐廳（1--2F）為150KW，客房（3--6F）為300KW，標房每套套為2KW。標房內(nèi)配配置根據(jù)接線線附圖預留到到位。地下室室、餐廳、客客房獨立計量量供水：變頻供水，地地下室、餐廳廳、客房獨立立計量供熱：屋頂預留位位置，設置中中央供熱系統(tǒng)統(tǒng)供氣：室外預留天天然氣管道接接口，需要時時經(jīng)獨立申請請后開通使用用空調(diào)：預留獨立分分體式空調(diào)位位置，或根據(jù)據(jù)需要安裝中中央空調(diào)通訊：有線電視、電電話、寬帶終終端到位消防：地下室內(nèi)設設置總消防泵泵房，地下室室、客房消防防系統(tǒng)到位，一一、二層餐廳廳設疏散照明明和消火栓系系統(tǒng)排污：一、二層餐餐廳預留煙道道，室外預留留隔油池位置置，污水經(jīng)處處理后接入市市政排污總管管電梯：設置10000kg標準準客梯2臺寫字樓（OFFIICE）該寫字樓建筑面積積7162..7㎡，（注：第第七層曼莎頂頂不計入該寫寫字樓建筑面面積），其中中3~6層商務樓建建筑面積6856..40㎡（包括1、2層配套用房房），2層設多功能能會議廳，建建筑面積306.33㎡。七層為兩兩個大型會議議室（約1000㎡）。該寫字字樓為七層歐歐式建筑（法法式學院派建建筑風格），按按商務樓模式式規(guī)劃設計，設設標準商務套套間124間，配套電電梯、服務前前臺、餐廳、商商務中心、地地下停車庫等等設施（地下下室建筑面積積1768..23㎡另計），地地面地下停車車泊位約60個，水、電電、天然氣、有有線電視、寬寬帶終端、電電話、排污設設施等配套到到位，經(jīng)營方方向設定為商商務樓。商務樓安裝配套設設施清單供電：總配電量7700KW供水：變頻供水供熱：屋頂預留位位置，設置中中央供熱系統(tǒng)統(tǒng)供氣：室外預留天天然氣管道接接口，需要時時經(jīng)獨立申請請后開通使用用空調(diào)：預留獨立分分體式空調(diào)位位置，或根據(jù)據(jù)需要安裝中中央空調(diào)通訊：有線電視、電電話、寬帶終終端到位消防：地下室設消消防泵房，各各樓層設疏散散照明和消火火栓系統(tǒng)，消消防系統(tǒng)到位位排污：污水經(jīng)處理理后接入市政政排污總管電梯：設置10000kg標準準客梯2臺兩港印象公園（PPARK）兩港印象公園園占地450000平方米，由城城市客廳、假假日庭院和青青春聚場三大大主題板塊組組成，綠地、廣廣場、樹林、草草坪、座椅、噴噴泉、主題景景觀及停車坪坪，構成了11公里長約55米寬的開放式式城市共享空空間，是人們們休息、散步步、交流的好好去處。步行街/美食街（SHOPPPINGMMALL）步行街長約1公里里，街區(qū)平均均寬度為17米，4大人氣廣場——西入口的美美食廣場、A區(qū)的酒吧廣廣場、B區(qū)的休閑廣廣場和東入口口的演藝廣場場，實現(xiàn)步行行街區(qū)的空間間貫連，5臺人行自動動電梯、9座天橋與步步行街二層內(nèi)內(nèi)置式走廊連連接，形成地地面、空中2條步行街，步步行街店鋪框框架結(jié)構，超超大面寬設計計，幾個單元元可組合使用用，標準單元元門面寬度為為4.8M和5.4M，便便于與國際化化連鎖店、專專賣店、品牌牌店的對接和和經(jīng)營。街區(qū)的步行道、噴噴泉、花壇、空空中包箱（觀觀賞陽臺）、座座椅、廣告燈燈箱、組團綠綠化、景觀雕雕塑以及才藝藝大擂臺、經(jīng)經(jīng)典樂壇、時時尚走秀臺、大大舞臺等導入入步行街發(fā)源源地——歐洲步行街街的設計理念念和建筑元素素，構成情景景化的消費空空間。步行街店鋪主要有有兩種單元：：1、面南朝向，3層層，框架結(jié)構構，建筑面積積約180㎡，門面寬4..8M，進深深12M（2層走廊寬2..7M），一一層層高3..75M，2層層高3.77M，三層層層高3.3MM，水、電一一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請請開通，天然然氣管道鋪設設進戶，由業(yè)業(yè)主申請開通通，適合購物物、休閑、娛娛樂、餐飲等等業(yè)態(tài)。每戶戶標準配電用用量為10KW。2、面北朝向，2層層，住宅裙房房，建筑面積積約180㎡，門面寬5..4M，進深深16M（2層走廊寬3MM），一層層層高3.755M，2層層高3.77M，水、電電一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請請開通，沒有有天然氣接入入，餐飲娛樂樂等經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)受有關法律律法規(guī)限制。每每戶標準配電電用量為10KW。美食街長約1公里里，與北側(cè)開開放式兩港印印象公園隔路路相望，沿人人民東路形成成餐飲、休閑閑、娛樂一條條街，四大標標志性建筑雄雄踞政海路、新新川南奉公路路等城市節(jié)點點，展現(xiàn)惠南南新城新的城城市天際線。店店鋪框架結(jié)構構，超大面寬寬設計，幾個個單元可組合合使用，標準準單元門面寬寬度達6M和7.8M，便便于與國際化化品牌店、連連鎖店、專賣賣店的對接和和經(jīng)營。美食街店鋪主要有有兩種單元：：1、面北朝向，3層層，框架結(jié)構構，建筑面積積約380㎡，門面寬7..8M，進進深15M,一層層高4..2M，2層層高3.44M，三層層層高3.4MM，水、電一一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請請開通，天然然氣管道鋪設設進戶，由業(yè)業(yè)主申請開通通，設隔油池池、煙道等環(huán)環(huán)保專用設施施，為餐飲、娛娛樂、休閑等等業(yè)態(tài)的經(jīng)營營專業(yè)打造。每每戶標準配電電用量為20KW。2、面北朝向，3層層，框架結(jié)構構，建筑面積積約280㎡，門面寬6MM，進深15MM,一層層高4..2M，2層層高3.44M，三層層層高3.4MM，水、電一一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請請開通，天然然氣管道鋪設設進戶，由業(yè)業(yè)主申請開通通，設隔油池池、煙道等環(huán)環(huán)保污專用設設施，為餐飲飲、娛樂、休休閑等業(yè)態(tài)的的經(jīng)營專業(yè)打打造。每戶標標準配電用量量為20KW。大中型餐飲娛樂旗旗艦店位于政海路、新川川南奉公路城城市節(jié)點的四四大標志性建建筑，為五層層歐式建筑，按按餐飲業(yè)標準準規(guī)劃設計，有有餐廳、廚房房、服務前臺臺、儲藏間、配配電間，水、電電、天燃氣、電電梯、有線電電視、寬帶終終端、電話、排排污排油煙設設施，地面地地下停車泊位位配套到位。該該建筑為框架架結(jié)構，經(jīng)營營方向設定為為大中型品牌牌餐飲業(yè)，也也可根據(jù)市場場需求，經(jīng)營營娛樂、休閑閑、旅館、沐沐浴中心等。每每幢標準配電電為150KW。四大標志性建建筑面積表門牌號位置規(guī)劃用途設計風格面積（㎡）餐位（個）2595~26009號

（A8A）人民東路政海路西西側(cè)轉(zhuǎn)角餐飲、娛樂、休閑閑19世紀拿破侖式2728.256002577~25991號

（B8）人民東路政海路東東側(cè)轉(zhuǎn)角餐飲、娛樂、休閑閑19世紀拿破侖式1683.714502189~24999號

（B9）人民東路欽公塘路路西側(cè)轉(zhuǎn)角餐飲、娛樂、休閑閑布魯塞爾19255裝飾風格2217.455502471~24887號

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