房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與計(jì)劃運(yùn)營管理的誤區(qū)及計(jì)劃有效達(dá)成的六大手段-講師版

房企計(jì)劃運(yùn)營管理的誤區(qū)及計(jì)劃有效達(dá)成的六大手段受控文件國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)（計(jì)劃）運(yùn)營管理部門的尷尬：1、“邊緣化”、“食之無肉、棄之有味”的部門；2、部門管理者和員工除了做一點(diǎn)“統(tǒng)計(jì)”工作之外，無所事事；3、公司董事會(huì)想“拔高”這個(gè)部門，但是，又“無從下叉”；4、部門管理者也想做一些有實(shí)在意義的事情，但不知道如何做？怎么做？5、不是做工程出身，可不可以或能不能管好（計(jì)劃）運(yùn)營？6、哪里來的“大運(yùn)營”和“小運(yùn)營”之類的說法呢？無稽之談！7、單項(xiàng)目開發(fā)，是否就不需要（計(jì)劃）運(yùn)營管理部門？2新、難、全、實(shí)一天的課程，你會(huì)感受到：講管理與講業(yè)務(wù)相結(jié)合新：講解內(nèi)容新，70%以上知識(shí)點(diǎn)保證以前從未聽過或接觸過，但卻發(fā)生了；難：理解起來有困難，很多地方聽不懂，但確是工作上經(jīng)常遇到的；全：涉及房地產(chǎn)運(yùn)營管理全價(jià)值鏈，告訴運(yùn)營管理該管什么？怎么管？實(shí)：很多知識(shí)、表格模板對(duì)實(shí)際工作幫助較大，多數(shù)直接可以適用。3一、運(yùn)營管理到底是什么？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？四、如何降低計(jì)劃沒有變化快？五、計(jì)劃延誤的原因與改善方法&案例探析六、房企如何搭建科學(xué)合理的會(huì)議管理體系？七、運(yùn)營管理績效考核制度的設(shè)置方法八、運(yùn)營管理流程再造BPR的方法與技巧九、交流&答疑目錄回顧：4一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：5什么是運(yùn)營管理？兩個(gè)房地產(chǎn)老板聚會(huì)，互為朋友，A老板問B老板公司運(yùn)營得還行，去年銷售額10個(gè)億，達(dá)標(biāo)了，現(xiàn)金流也比較健康，員工也比較滿意，離職率也不高，今年打算再買一塊地…公司運(yùn)營得怎么樣??？這里的“運(yùn)營”，指某個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)（含項(xiàng)目）的整體運(yùn)行情況，也可以叫企業(yè)運(yùn)營。通常以財(cái)務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)形式，包含不限于：1、銷售額；2、利潤指標(biāo)；3、現(xiàn)金流指標(biāo)；4、投資拿地指標(biāo)；5、員工滿意度；6、人才結(jié)構(gòu)；7、資產(chǎn)負(fù)債率；8、流動(dòng)比率…6償債能力比率指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)*100%流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100%速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100%(流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債*100%（企業(yè)）運(yùn)營管理適用范圍與常見指標(biāo)：適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)+所有項(xiàng)目統(tǒng)稱750%↑↓AVG：2>1資產(chǎn)管理比率指標(biāo)：1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營業(yè)務(wù)收入/資產(chǎn)總額2、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)額/流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)3、存貨周轉(zhuǎn)率：存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=營業(yè)成本/存貨存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)4、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）=營業(yè)收入/應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)（企業(yè)）運(yùn)營管理適用范圍與常見指標(biāo)適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)+所有項(xiàng)目統(tǒng)稱8BGY：1:4.2流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)一次所需要的時(shí)間節(jié)約資金、信譽(yù)好、不易發(fā)生壞賬資金占用率盈利能力指標(biāo)：1、凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/凈資產(chǎn)*100%2、總資產(chǎn)報(bào)酬率總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤/資產(chǎn)總額*100%息稅前利潤=利潤總額+利息支出（企業(yè)）運(yùn)營管理適用范圍與常見指標(biāo)適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)+所有項(xiàng)目統(tǒng)稱9發(fā)展能力指標(biāo)：1、營業(yè)增長率營業(yè)增長率=本期營業(yè)收入增加額/上期營業(yè)收入總額*100%2、資本累計(jì)率資本累計(jì)率=本年所有者權(quán)益增長額/年初所有者權(quán)益*100%（企業(yè)）運(yùn)營管理適用范圍與常見指標(biāo)適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)+所有項(xiàng)目統(tǒng)稱1011什么是FPNV/內(nèi)部收益率IRR指標(biāo)？內(nèi)部收益率是一個(gè)宏觀概念指標(biāo)，最通俗的理解為項(xiàng)目投資收益能承受的貨幣貶值，通貨膨脹的能力。比如內(nèi)部收益率10%，表示該項(xiàng)目操作過程中每年能承受貨幣最大貶值10%，或通貨膨脹10%。某項(xiàng)目期初投資200萬，以后的10年每年都有30萬的現(xiàn)金流，求該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（IRR）-200+[30/(1+IRR)+30/(1+IRR)^2+....+30/(1+IRR)^10]=0,IRR=8.14%注意：很多解答給出的結(jié)果為IRR=11.923%，將其代入上式后結(jié)果為-29.96。將IRR=8.14%代入上式后結(jié)果為0.0375。問：為什么做（計(jì)劃）運(yùn)營管理的人，要略懂這些理論知識(shí)？12？一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：13什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？1、項(xiàng)目的PM，是指一個(gè)投資項(xiàng)目，從投資分析決策到竣工交付的全過程，包含不限于：投資分析、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、采購、施工、銷售、交付全過程。而在這個(gè)過程中，無論房地產(chǎn)集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門還是項(xiàng)目各業(yè)務(wù)部門均有參與進(jìn)來，這個(gè)過程日常活動(dòng)叫“運(yùn)營”，這個(gè)投資項(xiàng)目從立項(xiàng)到交付過程實(shí)施管理的全過程叫項(xiàng)目運(yùn)營管理；2、項(xiàng)目經(jīng)理部的PM，是指一個(gè)實(shí)體的項(xiàng)目經(jīng)理部日常經(jīng)營管理，也可以稱作項(xiàng)目運(yùn)營管理。14什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？（投資項(xiàng)目的項(xiàng)目運(yùn)營管理）房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析：利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)采購管理工程管理銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理土地獲取投資策劃越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程）越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）132關(guān)注指標(biāo)－ACR關(guān)注指標(biāo)－QCT關(guān)注指標(biāo)QTA：規(guī)模C：成本R：風(fēng)險(xiǎn)Q：質(zhì)量T：進(jìn)度成本管理貫穿從項(xiàng)目拓展到產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的全過程！15什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？（實(shí)體項(xiàng)目經(jīng)理部的項(xiàng)目運(yùn)營管理）這里項(xiàng)目運(yùn)營管理，顧名思義，就是項(xiàng)目經(jīng)理部層級(jí)的整體管理情況，包含（三控三管一協(xié)調(diào)）：1、安全文明施工管理；2、質(zhì)量控制；3、進(jìn)度控制；4、成本控制；5、乙方（供貨）方管理；6、信息管理；7、組織與協(xié)調(diào)。16一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：17什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？計(jì)劃運(yùn)營管理，顧名思義，就是凡是與計(jì)劃有關(guān)的管理，無論地產(chǎn)集團(tuán)還是項(xiàng)目部均應(yīng)該包含，其職能包含不限于：戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、部門月度計(jì)劃及計(jì)劃編制、計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)督、計(jì)劃預(yù)警與分析、計(jì)劃考核、計(jì)劃調(diào)整等18觀點(diǎn)：

對(duì)于超過半數(shù)以上的企業(yè)而言，不是計(jì)劃沒有變化快，

即，你的計(jì)劃無論怎么編排，達(dá)成率都不會(huì)太高！

Why？19是因?yàn)槟銥榱擞?jì)劃而計(jì)劃！而是計(jì)劃沒有計(jì)劃快！多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算2012、溝通與決策機(jī)制多數(shù)企業(yè)直接編制這個(gè)部分思考：影響（項(xiàng)目開發(fā)）計(jì)劃達(dá)成的因素有哪些？錢乙方單位能力內(nèi)部人力資源數(shù)量與質(zhì)量企業(yè)文化（含執(zhí)行力）風(fēng)險(xiǎn)管控能力融資能力投資拿地能力政府公關(guān)能力成本管控能力產(chǎn)品研究與創(chuàng)新能力市場定位與策劃能力品牌運(yùn)作能力…21因此，計(jì)劃運(yùn)營管理包含戰(zhàn)略計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃保障練就企業(yè)的綜合實(shí)力保障項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)達(dá)成22一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：23多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算2412、溝通與決策機(jī)制從IBM定義房地產(chǎn)九大核心能力開始…資料來源：IBM全球企業(yè)咨詢服務(wù)部，IBM商業(yè)價(jià)值研究院分析25戰(zhàn)略布局能力評(píng)價(jià)分析項(xiàng)目C項(xiàng)目A項(xiàng)目B5分值：環(huán)四大經(jīng)濟(jì)圈布局，全國性品牌；4分值：環(huán)某一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈布局，區(qū)域品牌；3分值：某一城市布局，多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)；2分值：進(jìn)入單一城市，多個(gè)相同業(yè)態(tài)項(xiàng)目；

多個(gè)城市布局，但無規(guī)律，機(jī)會(huì)型拿地，無明顯導(dǎo)向；1分值：單一城市，單個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目；0分值：單城市、單項(xiàng)目；無明顯規(guī)劃；滾動(dòng)間歇性式開發(fā)。26優(yōu)質(zhì)土地獲取能力評(píng)價(jià)分析5分值非常強(qiáng)：1、帶戶籍重點(diǎn)初、高中學(xué)區(qū)房；2、樓面地價(jià)同比同期附近地塊低15%以上；3、四星級(jí)旅游地產(chǎn)熱門地帶。4分值強(qiáng)：市內(nèi)稀缺土地資源或其它稀缺、競爭力較大地塊3分值一般：1、拿地價(jià)格與同期附近地塊地價(jià)相差不多；2、附近無競爭，拿到地塊不做住宅和商業(yè)地產(chǎn)。較差：拿地價(jià)格與同期附近地塊地價(jià)高出10%2分值差：拿地價(jià)格與同期附近地塊地價(jià)高出15%1分值較差：拿地價(jià)格與同期附近地塊地價(jià)高出20%以上0分值27政府公關(guān)能力評(píng)價(jià)分析5分值：30%以上免征；4分值：30%以上少征；3分值：30%以上晚征；2分值：相對(duì)同行業(yè)正常水平。28附件超鏈接：某房地產(chǎn)企業(yè)A項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用少征、晚征、免征一覽表金融機(jī)構(gòu)融資能力評(píng)價(jià)分析5分值非常強(qiáng)：自身是上市公司，可通過增發(fā)股份進(jìn)行融資4分值比較強(qiáng)：1、母公司資金充足，可隨時(shí)進(jìn)行“輸血”；2、根本不需要融資。3分值一般：至少3家信用機(jī)構(gòu)授信，歷史有融資記錄，信用評(píng)價(jià)為優(yōu)秀或獲得過頒發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)榮譽(yù)較差：至少2家信用機(jī)構(gòu)授信，歷史有融資記錄，信用評(píng)價(jià)為良好2分值差：至少1家信用機(jī)構(gòu)授信，歷史有融資記錄，有拖欠行為1分值糟糕：無授信機(jī)構(gòu)/1家信用機(jī)構(gòu)授信，或授信已經(jīng)撤銷，且有不良信用記錄0分值29產(chǎn)品研究與創(chuàng)新評(píng)價(jià)分析增長空間利潤貢獻(xiàn)空間EOD總部港張家口XX項(xiàng)目XX科技園區(qū)中冶新華寧河產(chǎn)業(yè)園中心城區(qū)快進(jìn)快出重點(diǎn)深耕戰(zhàn)略撤出戰(zhàn)略關(guān)注濱海片區(qū)5分值：有明確產(chǎn)品線，且有重點(diǎn)深耕產(chǎn)品；4分值：無明確產(chǎn)品線，有重點(diǎn)深耕產(chǎn)品；3分值：創(chuàng)新產(chǎn)品明顯相比競爭對(duì)手強(qiáng)；2分值：創(chuàng)新產(chǎn)品相比競爭對(duì)手持平；1分值：創(chuàng)新產(chǎn)品相比競爭對(duì)手弱勢(shì)；0分值：沒有成熟產(chǎn)品線、競爭弱勢(shì)、無設(shè)計(jì)部門、也沒有好的設(shè)計(jì)院合作伙伴。樣例30市場研究與定位能力評(píng)價(jià)分析家庭年收入（萬元/年）年齡低高低目標(biāo)的主要消費(fèi)群體商機(jī)來訪客戶與市場定位匹配占比80%商機(jī)來訪客戶與市場定位匹配占比70%商機(jī)來訪客戶與市場定位匹配占比60%商機(jī)來訪客戶與市場定位匹配占比50%商機(jī)來訪客戶與市場定位匹配占比40%31樣例合作伙伴滿意度評(píng)價(jià)分析5分值：戰(zhàn)略合作伙伴占比達(dá)到30%以上4分值：合作伙伴滿意度調(diào)查達(dá)到80%以上3分值：合理低價(jià)中標(biāo)，供應(yīng)商無出現(xiàn)重大中途主動(dòng)退出現(xiàn)象2分值：偶爾出現(xiàn)重大供應(yīng)商中途罷工現(xiàn)象1分值：偶爾出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，重新招標(biāo)中標(biāo)價(jià)比較合理0分值：時(shí)常出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，重新招標(biāo)后中標(biāo)價(jià)明顯高于市場價(jià)32附件超鏈接：房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商滿意度調(diào)查問卷案例請(qǐng)問：為什么要做供應(yīng)商滿意度調(diào)查？成本控制能力評(píng)價(jià)分析—?jiǎng)討B(tài)成本與目標(biāo)成本偏差率-3%-1%1%3%5%5分值4分值3分值2分值1分值5%以上0分值33附件超鏈接：什么是動(dòng)態(tài)成本及演練案例風(fēng)險(xiǎn)控制能力評(píng)價(jià)分析5分值金融機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)高、企業(yè)償債務(wù)能力強(qiáng)、授信機(jī)構(gòu)不少于三家4分值償還債務(wù)能力一般有推進(jìn)ISO，明確并規(guī)定了風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)措施3分值償還債務(wù)能力一般附件超鏈接：企業(yè)懂得應(yīng)用危機(jī)切割與轉(zhuǎn)移原理償還債務(wù)能力一般無供應(yīng)商因拖欠款項(xiàng)罷工現(xiàn)象2分值償還債務(wù)能力一般出現(xiàn)供應(yīng)商因拖欠款項(xiàng)罷工現(xiàn)象偶爾出現(xiàn)重大費(fèi)用漏預(yù)算應(yīng)收賬款能力差1分值償還債務(wù)能力差時(shí)常出現(xiàn)重大費(fèi)用漏預(yù)算0分值34行業(yè)品牌知名度對(duì)比分析190EA10000EA149EA中冶置業(yè)金鷹國際金地94.6EA正弘置業(yè)247EA廣電投資35101EA正弘地產(chǎn)5.5EA沃土千年個(gè)數(shù)(EA)/10000品牌評(píng)分分值1000053000-99994701-29993300-700291-299190（含）以下0行業(yè)品牌知名度對(duì)比分析36員工滿意度評(píng)價(jià)分析很滿意：85-100分比較滿意：70-84分一般水平：60-69分不太滿意：50-59分不滿意：40-49分非常不滿意：0~3937附件超鏈接：員工滿意度第三方問卷調(diào)查表（第一種）占比薪酬福利40%績效管理20%組織氛圍10%學(xué)習(xí)發(fā)展10%工作條件和環(huán)境10%協(xié)作溝通10%第一種評(píng)判模式：簡單、明了第二種衡量模式：細(xì)致、挖坑17、“我不會(huì)輕易離開公司”□完全同意□略有異議□不同意□完全不同意32、“過去一年中我曾經(jīng)想到過離開公司”□完全同意□略有異議□不同意□完全不同意附件超鏈接：員工滿意度第三方問卷調(diào)查表（第二種）內(nèi)部協(xié)同滿意度評(píng)價(jià)分析非常滿意110~120分滿意90~109分比較滿意70~89分不太滿意50~69分不太滿意30~49分非常太滿意0~29分38附件超鏈接：內(nèi)部協(xié)同滿意度第三方問卷調(diào)查表客戶滿意度評(píng)價(jià)分析比較滿意滿意一般較差非常滿意39附件超鏈接：客戶滿意度第三方問卷調(diào)查表劣內(nèi)部高級(jí)職稱人才評(píng)價(jià)分析高級(jí)人才占比達(dá)到25%-29%以上高級(jí)人才占比達(dá)到20%-24%以上高級(jí)人才占比達(dá)到10%-19%以上高級(jí)人才占比達(dá)到6%-9%以上高級(jí)人才占比達(dá)到30%以上高級(jí)人才占比達(dá)到5%含以下40產(chǎn)品質(zhì)量問題評(píng)價(jià)分析超過1/4項(xiàng)目獲得過“魯班獎(jiǎng)”一次性交樓通過率達(dá)到90%以上一次性交樓通過率達(dá)到70%以上從未出現(xiàn)過重大結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題（沉、斜、裂、漏水）因產(chǎn)品質(zhì)量問題出現(xiàn)過重大群訴41信息系統(tǒng)評(píng)價(jià)分析個(gè)別業(yè)務(wù)板塊未實(shí)現(xiàn)信息化欠缺部分業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)了信息化個(gè)別業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)只有財(cái)務(wù)系統(tǒng)做了信息化基本所有業(yè)務(wù)版塊實(shí)現(xiàn)了信息化沒有任何信息系統(tǒng)42績效考核機(jī)制評(píng)價(jià)分析各部門、各人員均有完整的績效考核機(jī)制與行為態(tài)度考核指標(biāo)各部門、各人員均有完整的績效考核機(jī)制，但無行為態(tài)度考核指標(biāo)績效考核機(jī)制不夠嚴(yán)謹(jǐn)/覆蓋不全，不是所有部門和所有人員績效考核機(jī)制明顯不合理、不科學(xué)與不公平，且不完整除銷售人員外，均沒有績效機(jī)制43在了解自身的基礎(chǔ)上進(jìn)行SWOT分析內(nèi)部優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weakness）出色的成本管控能力；注重對(duì)現(xiàn)金流的管控；充足的土地資源儲(chǔ)備；多業(yè)態(tài)布局能力；市場變化應(yīng)對(duì)能力；…工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足…外部機(jī)遇（Opportunity）威脅（Threats）科技型企業(yè)迎來發(fā)展機(jī)會(huì)；住宅地產(chǎn)傾向剛需、剛改；資本市場開始活躍；央行下調(diào)儲(chǔ)蓄存款準(zhǔn)備金；…天津市寫字樓市場泛濫，競爭激烈天津市工業(yè)地產(chǎn)多數(shù)降價(jià)競爭…44在SWOT分析基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)部因素評(píng)估（IFE）1、列出在內(nèi)部確定的關(guān)鍵因素；

2、賦予各個(gè)因素以權(quán)重0-1；（0：不重要；1：非常重要）

3、為各關(guān)鍵因素進(jìn)行評(píng)分；4、因素指標(biāo)限定在10-20個(gè)以內(nèi)，權(quán)重總計(jì)一定是“1”。關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)優(yōu)勢(shì)

出色的成本管控能力0.0630.18注重對(duì)現(xiàn)金流的管控0.0440.16充足的土地資源儲(chǔ)備0.230.6多業(yè)態(tài)布局能力0.230.6市場變化應(yīng)對(duì)能力0.230.6…劣勢(shì)

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足0.310.3

…

總計(jì)：12.44評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1=重要劣勢(shì)；2=次要劣勢(shì)；3=次要優(yōu)勢(shì)；4=重要優(yōu)勢(shì)45房企競爭態(tài)勢(shì)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值為2.5分，越高于2.5分越為競爭優(yōu)勢(shì)，越低于2.5分越為競爭劣勢(shì)2.5競爭弱勢(shì)區(qū)競爭強(qiáng)勢(shì)區(qū)46一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：47設(shè)問：

成長房企有沒有自己的戰(zhàn)略？48回答：

每個(gè)成長房企都有自己的戰(zhàn)略，只是有沒有明確的戰(zhàn)略而已！回答：

對(duì)于大多數(shù)沒有明確戰(zhàn)略的中小房企而言，你們的戰(zhàn)略是：現(xiàn)金流導(dǎo)向，穩(wěn)健的發(fā)展與成長，這就是戰(zhàn)略！多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算4912、溝通與決策機(jī)制什么是戰(zhàn)略？為什么要做戰(zhàn)略？如何做戰(zhàn)略？戰(zhàn)略，指軍事將領(lǐng)指揮軍隊(duì)作戰(zhàn)的謀略。在中國，戰(zhàn)略一詞歷史久遠(yuǎn)，“戰(zhàn)”指戰(zhàn)爭，略指“謀略”。春秋時(shí)期孫武的《孫子兵法》被認(rèn)為是中國最早對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行全局籌劃的著作。在現(xiàn)代“戰(zhàn)略”一詞被引申至政治和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，其涵義演變?yōu)榉褐附y(tǒng)領(lǐng)性的、全局性的、左右勝敗的謀略、方案和對(duì)策。沒有明確的戰(zhàn)略就是“開項(xiàng)目”，有了明確的戰(zhàn)略就是“做企業(yè)”…50511、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編排得再準(zhǔn)確，達(dá)成率也不高；2、企業(yè)管理“四處起火”，領(lǐng)導(dǎo)到處“滅火”；3、某項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)，信誓旦旦想超過萬科XX項(xiàng)目，最終還是競爭不過他們。不重視/沒有戰(zhàn)略&戰(zhàn)略計(jì)劃的企業(yè)會(huì)有什么后果？因?yàn)椋喉?xiàng)目開發(fā)計(jì)劃達(dá)成率，是企業(yè)總體競爭力的體現(xiàn)結(jié)果！企業(yè)綜合實(shí)力強(qiáng)，則項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃達(dá)成率就高，反之…而企業(yè)的綜合競爭力，是一家企業(yè)長期對(duì)明確戰(zhàn)略下的堅(jiān)持行動(dòng)的結(jié)果！這就是為什么萬科、龍湖、萬達(dá)等標(biāo)桿企業(yè)計(jì)劃達(dá)成率為什么比一般企業(yè)高的根源之所在…成長房企，你是在“開項(xiàng)目”，還是在“做企業(yè)”？使命我們?yōu)槭裁创嬖趦r(jià)值什么對(duì)我們重要愿景我們希望的是什么戰(zhàn)略我們的對(duì)策戰(zhàn)略地圖詮釋戰(zhàn)略平衡記分卡指標(biāo)和重點(diǎn)目標(biāo)值和行動(dòng)方案我們需要做什么個(gè)人目標(biāo)我需要做什么戰(zhàn)略成果滿意的股東愉快的客戶高效的流程士氣高昂且訓(xùn)練有素的員工戰(zhàn)略執(zhí)行的因果模型簡介52客戶層面為了滿足客戶，我們必須擅長哪些流程內(nèi)部層面學(xué)習(xí)與成長層面為了實(shí)現(xiàn)愿景，我們的企業(yè)必須如何學(xué)習(xí)和提高為了實(shí)現(xiàn)愿景，我們必須怎樣看待我們的客戶財(cái)務(wù)層面如果想要成功，我們?nèi)绾慰创蓶|戰(zhàn)略財(cái)務(wù)層面提供了組織成功的最終定義客戶層面定義了目標(biāo)細(xì)分客戶的價(jià)值主張內(nèi)部流程為客戶創(chuàng)造并傳遞價(jià)值主張無形資產(chǎn)是持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的最終源泉戰(zhàn)略與平衡計(jì)分卡框架解讀53財(cái)務(wù)層面客戶層面內(nèi)部流程層面學(xué)習(xí)與成長層面因果關(guān)系界定將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有形資產(chǎn)的邏輯鏈條客戶價(jià)值主張明晰創(chuàng)造客戶價(jià)值的條件價(jià)值創(chuàng)造流程界定將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為客戶和財(cái)務(wù)成果的流程將資產(chǎn)和作業(yè)分組界定與價(jià)值創(chuàng)造協(xié)調(diào)一致且有機(jī)融合的無形資產(chǎn)長期股東價(jià)值收入增長生產(chǎn)率價(jià)格質(zhì)量時(shí)間功能伙伴關(guān)系品牌產(chǎn)品/服務(wù)特征關(guān)系形象運(yùn)營管理客戶管理創(chuàng)新管理法規(guī)與社會(huì)流程管理人力資本組織資本信息資本++戰(zhàn)略與平衡計(jì)分卡框架解讀54案例：X地產(chǎn)集團(tuán)2015年度戰(zhàn)略地圖55財(cái)務(wù)維度客戶維度內(nèi)部流程學(xué)習(xí)與成長“雙百”戰(zhàn)略，結(jié)果導(dǎo)向，現(xiàn)金為王，穩(wěn)健發(fā)展銷售收入提升F1年度貢獻(xiàn)現(xiàn)金結(jié)余達(dá)成F4凈利潤總額增長F5人均產(chǎn)值提升F6穩(wěn)健戰(zhàn)略生成率戰(zhàn)略產(chǎn)品客戶關(guān)系企業(yè)形象高性價(jià)比“科技園+住宅+商業(yè)”中國最領(lǐng)先的科技產(chǎn)業(yè)化機(jī)構(gòu)創(chuàng)造價(jià)值，共同成長，雙贏的合作伙伴C1高附加值“六個(gè)中心”特色服務(wù)C2C3C4挖掘項(xiàng)目運(yùn)營和資本運(yùn)作專業(yè)人才L1“有夢(mèng)想、敢挑戰(zhàn)、講專業(yè)、論結(jié)果”的偉大團(tuán)隊(duì)及企業(yè)文化構(gòu)建L2人力資本組織資本優(yōu)化供應(yīng)商選擇與履約評(píng)估機(jī)制，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制、強(qiáng)化工程質(zhì)量管理P2基于高性價(jià)比的產(chǎn)品和高附加值的服務(wù)，研發(fā)與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品P3通過精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位報(bào)告、提升銷售人員專業(yè)能力，確保銷售和租賃收入達(dá)成P5創(chuàng)新與持續(xù)完善“六個(gè)中心”為核心的運(yùn)營服務(wù)體系，堅(jiān)持為客戶提供高附加值的服務(wù)P6積極探索并嘗試不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的有效方法P7服務(wù)制定選址標(biāo)準(zhǔn)，積極探索多種合作模式，尋找京津冀地區(qū)優(yōu)質(zhì)、匹配的土地資源P1強(qiáng)化區(qū)域內(nèi)前期公關(guān)能力、優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)工作指引，確保報(bào)批報(bào)建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按期完成P4服務(wù)收入提升F3租賃收入提升F2統(tǒng)一VI識(shí)別、打造一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目、統(tǒng)一品牌包裝方案，實(shí)現(xiàn)全價(jià)值鏈的品牌宣傳P8樣例案例超鏈接：X房企戰(zhàn)略地圖D城建地產(chǎn)2016年度戰(zhàn)略地圖56財(cái)務(wù)維度客戶維度內(nèi)部流程學(xué)習(xí)與成長現(xiàn)金為王，持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展，打造沂源城市標(biāo)桿銷售收入提升F1年度貢獻(xiàn)現(xiàn)金結(jié)余達(dá)成F4凈利潤總額達(dá)成與增長F5資金周轉(zhuǎn)率提升F6穩(wěn)健戰(zhàn)略生成率戰(zhàn)略產(chǎn)品客戶關(guān)系企業(yè)形象堅(jiān)持為客戶提供多業(yè)態(tài)的剛需+改善的高性價(jià)比沂源地區(qū)多業(yè)態(tài)“剛需+改善”住宅標(biāo)桿建設(shè)與服務(wù)商平等尊重，共同成長，相互長期回報(bào)的伙伴C1超值、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)C2C3C4實(shí)現(xiàn)全價(jià)值鏈人才的培養(yǎng)與管理能力的提升L1打造“誠信第一、有理想、講專業(yè)、團(tuán)結(jié)實(shí)干、奉獻(xiàn)為上”的偉大團(tuán)隊(duì)及企業(yè)文化L2人力資本組織資本建立動(dòng)態(tài)成本管控機(jī)制和主要供應(yīng)商戰(zhàn)略合作伙伴機(jī)制，提高性價(jià)比P2為客戶提供不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品P3優(yōu)化供應(yīng)商履約評(píng)估機(jī)制，進(jìn)一步強(qiáng)化工程質(zhì)量P5通過精準(zhǔn)的市場研究與調(diào)研，鎖定客戶，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)、快速營銷P6主動(dòng)的客戶關(guān)懷與個(gè)性化的服務(wù)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)由客戶滿意到客戶感動(dòng)P7服務(wù)積極參與舊城改造項(xiàng)目，同時(shí)在沂源地區(qū)積極獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源P1加強(qiáng)前期政府公關(guān)能力，確保報(bào)批報(bào)建節(jié)點(diǎn)按期完成P4服務(wù)收入提升F3租賃收入提升F2統(tǒng)一VI識(shí)別、打造一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目、統(tǒng)一品牌包裝方案，實(shí)現(xiàn)全價(jià)值鏈的品牌宣傳P8樣例H地產(chǎn)2016年度戰(zhàn)略地圖57財(cái)務(wù)維度客戶維度內(nèi)部流程學(xué)習(xí)與成長H地區(qū)高品質(zhì)、高溢價(jià)綠色環(huán)保地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者銷售收入提升F1凈利潤提升F2自有資金年投資回報(bào)率提升F3穩(wěn)健戰(zhàn)略生成率戰(zhàn)略產(chǎn)品客戶關(guān)系企業(yè)形象高品質(zhì)科技綠色住宅H地區(qū)綠色科技地產(chǎn)第一品牌創(chuàng)造價(jià)值，有益健康、雙贏的合作伙伴C1基于客戶滿意的基礎(chǔ)服務(wù)C2C3C4挖掘與培養(yǎng)相結(jié)合、擬定崗位工作指引，實(shí)現(xiàn)全員綠色環(huán)保地產(chǎn)管理能力提升L1打造“愛學(xué)習(xí)、敢挑戰(zhàn)、勇于創(chuàng)新、有擔(dān)當(dāng)”的偉大團(tuán)隊(duì)L2人力資本組織資本擬定并貫徹綠色環(huán)保施工組織設(shè)計(jì)方案，為項(xiàng)目增值P2以除霧霾為核心的綠色環(huán)保產(chǎn)品與標(biāo)準(zhǔn)部品研發(fā)P3精準(zhǔn)客戶定位，踐行綠色營銷理念，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)和群體認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)P5服務(wù)制定選址標(biāo)準(zhǔn)，以鄭州為中心，輻射周邊城市，尋找可供開發(fā)高品質(zhì)、綠色科技地產(chǎn)的土地資源P1儲(chǔ)備與尋找以3C認(rèn)證機(jī)制、有行業(yè)綠色環(huán)保施工和管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)合作伙伴P4制定全流程的綠色環(huán)?？萍嫉禺a(chǎn)工作指引，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快開發(fā)、快銷售、高溢價(jià)P6樣例一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：58案例：X集團(tuán)BSC指標(biāo)59樣例案例超鏈接：X房企BSC指標(biāo)案例：X集團(tuán)BSC指標(biāo)60樣例案例超鏈接：X房企BSC指標(biāo)案例：X集團(tuán)BSC指標(biāo)61樣例案例超鏈接：X房企BSC指標(biāo)戰(zhàn)略行動(dòng)方案的命名原則621、朗朗上口；2、容易記憶；3、使公司上下快速形成統(tǒng)一認(rèn)知。通?！俺烧Z故事”或“著名戰(zhàn)役”為命名法則。附件超鏈接：戰(zhàn)略行動(dòng)方案命名案例：X集團(tuán)戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃解讀（1）63樣例行動(dòng)方案編碼K4行動(dòng)方案名稱“川島芳子”計(jì)劃所屬上級(jí)行動(dòng)方案名稱P4支撐戰(zhàn)略目標(biāo)編碼P4支撐戰(zhàn)略目標(biāo)名稱加強(qiáng)政府公關(guān)能力，保障報(bào)批報(bào)建節(jié)點(diǎn)達(dá)成牽頭部門開發(fā)前期部參與部門研發(fā)、成本、開發(fā)、財(cái)務(wù)、人力行政、商管（已有項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目公司）標(biāo)志性成果四證節(jié)點(diǎn)達(dá)成提升率達(dá)到90%以上檢查周期月負(fù)責(zé)人房剛參與人各項(xiàng)目總支持人集團(tuán)總裁跟蹤人陳建軍計(jì)劃開始時(shí)間2015/1/1計(jì)劃結(jié)束時(shí)間2015/12/31最晚開始時(shí)間

最晚結(jié)束時(shí)間2015/1/1實(shí)際開始時(shí)間

實(shí)際完成時(shí)間

狀態(tài)計(jì)劃中

行動(dòng)方案說明

(2000漢字內(nèi))期望目標(biāo)：

1、完成1-2個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽訂

為什么設(shè)立（whatandwhy）

1、有計(jì)劃高效整合集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)資源、商業(yè)資源等；

2、豐富不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊資源結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、功能完善、物業(yè)招商及運(yùn)營提供保障；

如何到達(dá)（how）？

1、明確戰(zhàn)略合作資源整合范疇，規(guī)范有效資源篩選及對(duì)接流程；

2、集團(tuán)層面：主動(dòng)與大型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源建立聯(lián)系，同時(shí)與產(chǎn)業(yè)、商業(yè)中介代理機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，擴(kuò)大資源尋找途徑；

3、集團(tuán)各項(xiàng)目以項(xiàng)目自身經(jīng)營為主導(dǎo)，廣泛搜集產(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源，上報(bào)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展中心主導(dǎo)跟進(jìn)；

4、定期整理產(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源名錄，篩選有效資源重點(diǎn)跟進(jìn)；

5、完成具備合作方條件及意向的戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽訂；行動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)說明

(1000漢字內(nèi))1、已有項(xiàng)目硬件條件與資源方物業(yè)需求的匹配性；

2、未達(dá)成實(shí)際合作，戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽訂難實(shí)現(xiàn)；

3、新項(xiàng)目整體規(guī)劃及對(duì)成本、風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流控制要求恐與資源方物業(yè)需求條件產(chǎn)生矛盾案例：X集團(tuán)戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃（2）64類別編碼名稱標(biāo)志性成果負(fù)責(zé)部門計(jì)劃開始計(jì)劃完成參與部門責(zé)任人參與人…里程碑3

聘請(qǐng)總部與項(xiàng)目所在城市離退休老干部做公司或項(xiàng)目顧問子行動(dòng)方案3.1

擬定清單并篩選完成作業(yè)3.2編制《XX市老干部清單》并審批通過《XX市老干部清單》子行動(dòng)方案3.3邀請(qǐng)來公司參觀作業(yè)3.4簽署聘用合同《聘用合同》里程碑4公關(guān)人員招募完成子行動(dòng)方案4.1用人標(biāo)準(zhǔn)討論完成子行動(dòng)方案4.2開展招募與面試工作作業(yè)4.3勞動(dòng)合同簽署里程碑5政府報(bào)批報(bào)建培訓(xùn)課程…里程碑6通過老干部轉(zhuǎn)介紹認(rèn)識(shí)現(xiàn)有在職干部…樣例一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：65多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算6612、溝通與決策機(jī)制行業(yè)的宏觀環(huán)境分析（行業(yè)機(jī)會(huì)在哪里？）XX市住宅項(xiàng)目銷售額（億元）2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年5576559866057940854780098389？67樣例行業(yè)市場與競爭分析（同行業(yè)做得怎么樣？）對(duì)比維度評(píng)判維度20122013201420152016同行業(yè)競品開工面積105105.5110125？竣工面積100110125115？銷售金額160165175200？租賃金額65707580？你的XX項(xiàng)目開工面積4242.24450竣工面積40445046銷售金額64667080租賃金額2628303268樣例年度開發(fā)目標(biāo)定位（明后年打算“吃”下多少？）69首年度推貨量=3×（宏觀趨勢(shì)得分*企業(yè)競爭力/競爭對(duì)手企業(yè)競爭力平均）*去年競品銷售面積次年度推貨量=3×（宏觀趨勢(shì)得分*企業(yè)競爭力提升率*

去年銷售面積）-存貨量

假設(shè)行業(yè)趨勢(shì)為1.1，貴公司競爭力為2.8，請(qǐng)按照介紹的方法推算出貴公司XX項(xiàng)目的開發(fā)量應(yīng)該是多少？分組討論10分鐘70類別產(chǎn)品競品年平均銷售面積你的預(yù)算銷售面積定多少？你的預(yù)算開發(fā)面積定多少？第一年（預(yù)算）高層100??小高層200？？聯(lián)排別墅300？？車位120？？商鋪90？？

假設(shè)第二年貴公司競爭力提升至3.0，行業(yè)趨勢(shì)為1.05，請(qǐng)按照介紹的方法推算出貴公司XX項(xiàng)目的開發(fā)量應(yīng)該是多少？分組討論10分鐘71類別產(chǎn)品競品第一年平均實(shí)際銷售面積你的第一年實(shí)際銷售面積你第二年的開發(fā)面積？第二年高層120150?小高層210200?聯(lián)排別墅280240?車位110110?商鋪8070?一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：72核心能力規(guī)劃（評(píng)估能否“吃”下去？）

---下年度開發(fā)量能力評(píng)估流程73多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算7412、溝通與決策機(jī)制75年度開發(fā)量（重新）確定目標(biāo)成本分解合約規(guī)劃編排里程碑節(jié)點(diǎn)分解付款計(jì)劃編排銷售預(yù)算根據(jù)資金缺口編排融資計(jì)劃規(guī)劃指標(biāo)能否“吃”得下去流程開始流程結(jié)束否核心能力規(guī)劃（評(píng)估能否“吃”下去？）---現(xiàn)金流分析76現(xiàn)金流測(cè)算恒等式現(xiàn)金流=收入-成本-費(fèi)用-稅務(wù)+融資…契稅增值稅土地增值稅企業(yè)所得稅管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營銷費(fèi)用現(xiàn)金流分析---Step1：根據(jù)綜合單價(jià)算目標(biāo)成本7778構(gòu)成要素價(jià)格分部分項(xiàng)工程費(fèi)?措施項(xiàng)目費(fèi)規(guī)費(fèi)?稅金?其它項(xiàng)目費(fèi)暫定金額未算清圖紙部分100暫估價(jià)可能發(fā)生的估計(jì)120總包服務(wù)費(fèi)電梯安裝服務(wù)費(fèi)200圖紙保管服務(wù)費(fèi)100苗木栽種服務(wù)費(fèi)150計(jì)日工額外工作目標(biāo)成本是怎么來的？現(xiàn)金流分析---Step2：根據(jù)目標(biāo)成本分解合約規(guī)劃79現(xiàn)金流分析---Step2：根據(jù)目標(biāo)成本分解合約規(guī)劃拿多少錢出來采購？采購會(huì)多花或會(huì)省多少錢？是邀請(qǐng)招標(biāo)？議標(biāo)？直接采購？根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，定標(biāo)時(shí)間是否來得及？合同總價(jià)閉口，還是單價(jià)閉口？合同是總包還是獨(dú)立分包？范圍是什么？80Step2：合約規(guī)劃之合同價(jià)格屬性如何界定？

總價(jià)閉口單價(jià)閉口土方開挖與回填合同

電梯采購及安裝合同

空調(diào)購置與安裝合同

土建工程合同

…

81Step2：合約規(guī)劃之成本屬性如何界定？82敏感性成本功能性成本結(jié)構(gòu)性成本選擇性成本行政事業(yè)規(guī)費(fèi)土地費(fèi)、契稅財(cái)務(wù)費(fèi)用園林景觀工程門窗工程外立面裝修大堂精裝修智能化工程等被動(dòng)投入合理基本功能：是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能附加功能：是基本功能之外的其他功能樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本的控制“先算后畫”，利潤最大是關(guān)鍵；體型系數(shù)的控制；地下停車位柱網(wǎng)的尺寸控制；剪力墻布?jí)β士刂啤?3Step2：合約規(guī)劃之成本屬性如何界定？84敏感性成本功能性成本結(jié)構(gòu)性成本選擇性成本行政事業(yè)規(guī)費(fèi)土地費(fèi)、契稅財(cái)務(wù)費(fèi)用園林景觀工程門窗工程外立面裝修大堂精裝修智能化工程等被動(dòng)投入合理基本功能：是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能附加功能：是基本功能之外的其他功能樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻嚴(yán)控Step2：合約規(guī)劃其它考慮因素有哪些？采購類型：邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)、議標(biāo)、直接采購、戰(zhàn)略采購…；責(zé)任部門：合同的承辦單位。如工程類合同承辦部門是項(xiàng)目工程部；責(zé)任崗位：該合同承辦單位的具體承辦人員，比如：土建工程師等；是否重要合同：沒有這個(gè)合同項(xiàng)目開發(fā)無法逾越？85Step2：合約規(guī)劃之合同范圍屬性如何界定？86科目合約規(guī)劃目標(biāo)成本規(guī)劃金額規(guī)劃余量合同簽約金額合同變更動(dòng)態(tài)成本合同范圍公共環(huán)境工程

2190.92180.110.80.00.02180.1

綠化工程材料與施工合同

1095.5

測(cè)量、挖土、采購、運(yùn)輸、二次搬運(yùn)、種植土配置、栽種、回填土、養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)栽種硬質(zhì)景觀工程合同

756.0

其他環(huán)境工程合同

328.6

Step2：合約規(guī)劃之合同范圍屬性如何界定？87科目合約規(guī)劃目標(biāo)成本規(guī)劃金額規(guī)劃余量合同簽約金額合同變更動(dòng)態(tài)成本合同范圍公共環(huán)境工程

2190.92180.110.80.00.02180.1

綠化工程材料合同700采購、運(yùn)輸、綠化工程施工合同

395.5

測(cè)量、挖土、二次搬運(yùn)、種植土配置、栽種、回填土、養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)栽種硬質(zhì)景觀工程合同

756.0

其他環(huán)境工程合同

328.6

88現(xiàn)金流測(cè)算恒等式現(xiàn)金流=收入-成本-費(fèi)用-稅務(wù)+融資…契稅增值稅土地增值稅企業(yè)所得稅管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營銷費(fèi)用89現(xiàn)金流分析---

Step3：懂得利潤的計(jì)算公式前先了解增值稅費(fèi)項(xiàng)金額土地出讓金59700土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用0大市政配套費(fèi)2751土地契稅7000其他土地費(fèi)用0財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)提占總成本（扣除土地成本）10%管理費(fèi)用計(jì)提總銷售收入1.5%營銷費(fèi)用計(jì)提總銷售收入3%

計(jì)算公式參數(shù)計(jì)算結(jié)果銷售收入(A)∑測(cè)算表收入?yún)R總

153498銷項(xiàng)稅(C)=F17*參數(shù)11.0%？土地成本(D)取測(cè)算結(jié)果

69451開發(fā)成本(E)取測(cè)算結(jié)果

64394財(cái)務(wù)費(fèi)用(F)取測(cè)算結(jié)果10%6664營銷費(fèi)用(G)取測(cè)算結(jié)果3%4605沖抵管理費(fèi)用(H)按照銷售收入計(jì)提預(yù)估1.5%2302進(jìn)項(xiàng)稅(I)∑銷項(xiàng)稅-∑可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅11.0%7305增值稅(J)C-I

?土增稅前毛利潤（K）A-D-E-F-G-H-J

?土增稅前毛利潤率（L）=K/B*100%

?土地增值稅（M）

0企業(yè)所得稅后凈利潤（O）

25%?企業(yè)所得稅后凈利潤率（P）

?如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本與合約規(guī)劃的“價(jià)稅分離”？稅務(wù)籌劃！---由大拆小，最理想情況90大分包合同拆解小分包合同規(guī)劃金額（不含稅）價(jià)外稅稅率進(jìn)項(xiàng)稅XX合同

100萬

11%11材料購置（甲供材料）5517%9.35工程合同2011%2.2勞務(wù)合同103%0.3設(shè)備租賃合同1517%2.5514.3如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本與合約規(guī)劃的“價(jià)稅分離”？稅務(wù)籌劃！---由大拆小，最最理想91大分包合同拆解小分包合同規(guī)劃金額（不含稅）價(jià)外稅進(jìn)項(xiàng)稅XX合同

10011%11

材料購置（甲供材料）5017%8.5

工程合同2011%2.2

勞務(wù)合同103%0.3

設(shè)備租賃合同1517%2.559513.55如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本與合約規(guī)劃的“價(jià)稅分離”？稅務(wù)籌劃！---由大拆小，最可能發(fā)生的情況92大分包合同拆解小分包合同規(guī)劃金額（不含稅）價(jià)外稅進(jìn)項(xiàng)稅XX合同

10011%11

材料購置（甲供材料）6017%10.2

工程合同2511%2.75

勞務(wù)合同153%0.45

設(shè)備租賃合同1517%2.5511516.093營改增，房企稅賦增加還是減少了？94營改增，房企稅賦增加與減少的“臨界點(diǎn)”在哪里？95“隱蔽工程”（含變更與簽證）是“做高”進(jìn)項(xiàng)的可能費(fèi)用項(xiàng)做高比例建議做高簡要方法風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)基坑土石方工程？%以內(nèi)1、總包、專業(yè)分包、監(jiān)理、甲方四方簽名；2、拍照兩次留底；3、補(bǔ)去其它公司工地拍照。☆基坑支護(hù)工程☆基坑降水☆樁基工程施工★防水工程★樁基檢測(cè)☆96開發(fā)商要找施工企業(yè)“虛開”多少發(fā)票才夠本？“營改增”前“營改增”后稅率（約）6%15%虛開金額5000萬5000萬虛開發(fā)票成本300萬750萬可節(jié)省土地增值稅合算嗎？97“營改增”后開發(fā)商要找施工企業(yè)多開多少發(fā)票才夠本？98銷售單價(jià)是五項(xiàng)成本的倍數(shù)六項(xiàng)隱蔽工程占建安成本百分比及需要“增大”多少成本？15%13%10%1.30倍64.2%？96.4%1.35倍71.4%？107.1%1.40倍78.6%？117.9%1.45倍85.8%？128.7%1.50倍92.9%？139.4%“營改增”后六項(xiàng)隱蔽工程成本“增大”百分比測(cè)算現(xiàn)金流分析---Step4：編排大致的里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃99進(jìn)度描述前期土地手續(xù)、前期審批規(guī)劃與施工圖設(shè)計(jì)

竣工驗(yàn)收

質(zhì)保期建安

基礎(chǔ)施工土建施工土建施工土建施工結(jié)構(gòu)封頂、裝飾施工部分竣工竣工驗(yàn)收、資料歸檔配套

配套施工配套完工、道路與綠化項(xiàng)目竣工銷售

儲(chǔ)客開盤強(qiáng)銷期弱銷期尾盤期時(shí)間2014年9月30日2014年12月31日2015年3月30日2015年6月30日2015年9月30日2015年12月31日2016年3月30日2016年6月30日2016年9月30日2016年12月31日2017年3月30日現(xiàn)金流分析---Step4：根據(jù)合約規(guī)劃分解付款計(jì)劃100現(xiàn)金流分析---Step4：根據(jù)營銷推盤計(jì)劃分解銷售計(jì)劃101產(chǎn)品套數(shù)面積均價(jià)金額預(yù)算2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月洋房144485940017371回款百分比0%0%0%0%0%30%回款金額0.00.00.00.00.05211.4小高層149416109000154629回款百分比0%0%0%0%0%0%回款金額0.00.00.00.00.00.0聯(lián)排4216101500015750回款百分比0%0%0%0%0%

回款金額0.00.00.00.00.00.0底商12390200003120回款百分比0%0%0%0%0%30%回款金額0.00.00.00.00.0936.0獨(dú)立商業(yè)0000回款百分比0%0%0%0%0%30%回款金額0.00.00.00.00.00.0架空層車位0000回款百分比0%0%0%0%0%30%回款金額0.00.00.00.00.00.0地上車位3001350070009450回款百分比0%0%0%0%0%0%回款金額0.00.00.00.00.00.0地下車位600135400018900回款百分比0%0%0%0%0%0%回款金額0.00.00.00.00.00.0合計(jì)

219220回款金額0.00.00.00.00.06147.4現(xiàn)金流分析---Step5：根據(jù)資金缺口編融資三級(jí)計(jì)劃102金融機(jī)構(gòu)性質(zhì)利率2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月2016年12月工商銀行借款6.5%

6.5%

6.5%

合計(jì)0000000000還款

合計(jì)0000000000小計(jì)0000000000農(nóng)業(yè)銀行借款6.5%

6.5%

6.5%

合計(jì)0000000000還款

合計(jì)0000000000小計(jì)0000000000103現(xiàn)金流測(cè)算恒等式現(xiàn)金流=收入-成本-費(fèi)用-稅務(wù)+融資…契稅增值稅土地增值稅企業(yè)所得稅管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營銷費(fèi)用融資成本之利息計(jì)算方法104在借貸過程中，債務(wù)人支付給債權(quán)人超過原借貸金額的部分，就是利息，即：I=F–P其中：I----利息；F----目前債務(wù)人應(yīng)付（或債權(quán)人應(yīng)收）總金額，即還本付息總額；P----原借貸金額，常稱為本金。利率，就是在單位時(shí)間內(nèi)所得利息額與原貸款金額比，通常用百分?jǐn)?shù)表示，即：i=It/P×100%其中，i----利率；It----單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額。【例】某公司現(xiàn)借得本金1000萬元，一年后利息80萬元，則年利率為：80/1000×100%=8%融資成本之利息計(jì)算方法---單利105所謂單利，是指在計(jì)算利息時(shí)，僅用本金來計(jì)算，而不計(jì)入先前利息周期中所累積增加的利息，即通常所說的“利不生利”的計(jì)息方法。其計(jì)算公式如下：It=P×i單其中：It---代表第t計(jì)息周期的利息額；P---代表本金；i單---計(jì)息周期單利利率。

而n期單利本利和F等于本金加上總利息，即：F=P+In=P（1+n×i單）融資成本之利息計(jì)算方法---復(fù)利106所謂復(fù)利，是指在計(jì)算周期的利息，其先前周期上所累積的利息要計(jì)算利息，即“利生利”、“利滾利”的計(jì)息方式。其表達(dá)式如下：It=i×Fi-1其中：i---計(jì)息周期復(fù)利利率；Fi-1---表示第（t–1）期末復(fù)利本利和。而第t期末復(fù)利本利和的表達(dá)式如下：Ft=Fi-1×（1+i）融資成本之利息計(jì)算方法---終值和現(xiàn)值107【練習(xí)：終值計(jì)算】某公司借款1000萬元，年復(fù)利率I=10%，試問5年末連本帶利，一次性需償還多少？解：F=P（1+i）=1000×（1+10%）=1000×1.61051=1610.51萬元n5【現(xiàn)值計(jì)算】已知F求P，計(jì)算公式為：nn-1【練習(xí)：終值計(jì)算】某公司希望所投資項(xiàng)目5年末有1000萬元資金，年復(fù)利率i=10%，試問現(xiàn)在需一次性投入多少？【解】由式得：P=F×（1+i）=1000×（1+10%）=1000×0.6209=620.9萬元-n-5融資成本之利息計(jì)算方法---等額支付現(xiàn)金流量108【練習(xí)：終值計(jì)算】某投資人若10年內(nèi)每年末存10000元，年利率為8%，問10年末本利和為多少？【解】：10【練習(xí)：現(xiàn)值計(jì)算】某融資項(xiàng)目，計(jì)算期為5年，每年末等額還款100萬元，問在利率為10%時(shí)，一次性借款是多少？【解】：55nn融資成本之利息計(jì)算方法---名義利率與有效利率（實(shí)際利率）109有效利率是指資金在計(jì)息中所發(fā)生的實(shí)際利率，包括計(jì)息周期有效利率和年有效利率兩種情況。1、計(jì)息周期有效利率的計(jì)算：i=r/m2、年有效利率的計(jì)算：ieff=I/P=（1+r/m）-1m融資成本之利息計(jì)算方法---名義利率與有效利率（實(shí)際利率）1102【例】現(xiàn)在融資1000萬元，年利率10%，半年復(fù)利一次，問5年末一次性償還，應(yīng)該償還多少？（1）按年實(shí)際利率計(jì)算：則F=1000×（1+10.25%）=1000×1.62899=1628.89萬元（2）按計(jì)息周期利率：=1000×（F/P，5%，10）=1000×（1+5%）=1000×1.62889=1628.89萬元10融資成本之利息計(jì)算方法---名義利率與有效利率（實(shí)際利率）111【例】每半年內(nèi)存款1000萬元，年利率8%，每季度復(fù)利一次，問五年末存款金額是多少？由于本例計(jì)息周期小于收付周期，不能直接采用計(jì)息期利率計(jì)算，故只能用實(shí)際利率來計(jì)算：計(jì)息利率：i=r/m=8%/4=2%半年期實(shí)際利率ieff半

=（1+2%）-1=4.04%則：F=1000×（F/A，4.04%，2×5）=1000×12.029=12029萬元2現(xiàn)金流分析---Step6：驗(yàn)證開發(fā)量是否能“吃”進(jìn)去112性質(zhì)2014年9月2014年12月2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月2016年6月2016年9月流出3611231381196911164145121642826153161559360流入000006147391194913544317差異-36112-3138-11969-11164-14512-10281129663298034957自有資金9000200030002000

需要貸款-27112-1138-8969-9164

一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：113多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算11412、溝通與決策機(jī)制核心能力規(guī)劃（評(píng)估能否“吃”下去？）

---合作伙伴能力評(píng)估模型115重新盤點(diǎn)合作伙伴資源流程開始流程結(jié)束進(jìn)行資質(zhì)/考察評(píng)估收集履約評(píng)估補(bǔ)充進(jìn)行總結(jié)評(píng)估判斷能否滿足開發(fā)需求？供應(yīng)商開發(fā)計(jì)劃判斷能否滿足開發(fā)需求？否否已合作未合作核心能力規(guī)劃（評(píng)估能否“吃”下去？）---下年度開發(fā)量供應(yīng)商評(píng)估表序供應(yīng)商名稱同時(shí)最大服務(wù)能力（萬平）能提供我方單項(xiàng)目最大能力資質(zhì)考察得分履約評(píng)估得分總結(jié)評(píng)估得分價(jià)格評(píng)定等級(jí)合作等級(jí)愿意繼續(xù)合作？能否滿足開發(fā)量1湖南建筑工程有限公司2018769077高戰(zhàn)略優(yōu)秀是2中國四建151280

偏高優(yōu)秀

是3海島建筑工程有限公司3030569090適中普通普通是4濱海投資建筑工程有限公司1812567882適中合格普通否5國泰建筑工程有限公司7460738988偏低優(yōu)秀戰(zhàn)略是6第二建筑設(shè)工程有限公司525088

低普通

是7第三建筑工程有限公司3330828993偏高優(yōu)秀優(yōu)秀是116案例附件超鏈接：供應(yīng)商評(píng)估制度案例附件超鏈接：供應(yīng)商評(píng)估表單一、運(yùn)營管理到底是什么？什么是運(yùn)營管理？什么是項(xiàng)目運(yùn)營管理？什么是計(jì)劃運(yùn)營管理？二、房企，如何從“開項(xiàng)目”到“做企業(yè)”？給你的企業(yè)做一個(gè)體檢吧？戰(zhàn)略地圖的編制方法戰(zhàn)略計(jì)劃行動(dòng)方案編制方法三、如何解決計(jì)劃沒有計(jì)劃快？年度開發(fā)量測(cè)算現(xiàn)金流分析測(cè)算供應(yīng)商能力分析測(cè)算內(nèi)部人力資源分析測(cè)算目錄：117多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算11812、溝通與決策機(jī)制核心能力規(guī)劃（評(píng)估能否“吃”下去？）

---內(nèi)部人力資源評(píng)估模型119重新盤點(diǎn)內(nèi)部資源流程開始流程結(jié)束重新根據(jù)配置表計(jì)算差異進(jìn)行人力素質(zhì)評(píng)估判斷能否滿足開發(fā)需求？人力資源招募計(jì)劃判斷能否滿足開發(fā)需求？否否核心能力規(guī)劃（評(píng)估能否“吃”下去？）

---內(nèi)部人力資源評(píng)估表序號(hào)部門名稱編制人數(shù)在崗人數(shù)空編人數(shù)備注1

2

3

4

5

6

7

8

9

合計(jì)

附件超鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人力資源配置報(bào)告120科學(xué)的組織圖架構(gòu)樣例121樣例四、如何降低計(jì)劃沒有變化快？里程碑計(jì)劃：管經(jīng)營二級(jí)計(jì)劃：管全局三級(jí)計(jì)劃：管執(zhí)行部門計(jì)劃：管協(xié)同五、計(jì)劃延誤的原因與改善方法&案例探析六、房企如何搭建科學(xué)合理的會(huì)議管理體系？七、運(yùn)營管理績效考核制度的設(shè)置方法八、運(yùn)營管理流程再造BPR的方法與技巧九、交流&答疑目錄：122多數(shù)房企的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制原理與現(xiàn)狀2、企業(yè)SWOT分析1、行業(yè)趨勢(shì)分析3、項(xiàng)目競爭分析4、戰(zhàn)略計(jì)劃7、現(xiàn)金流測(cè)算可行性分析8、合作伙伴能力測(cè)算分析9、內(nèi)部人力資源測(cè)算分析10、編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃13、人、材、機(jī)保障計(jì)劃11、績效考核機(jī)制5、年度經(jīng)營計(jì)劃6、年度開發(fā)量測(cè)算12312、溝通與決策機(jī)制管控的源頭：四級(jí)計(jì)劃與編制124如何實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的分級(jí)管理？125業(yè)務(wù)經(jīng)辦人關(guān)注重點(diǎn)任務(wù)項(xiàng)進(jìn)一步細(xì)化跨部門、跨專業(yè)線、跨層級(jí)

的協(xié)同結(jié)論：分級(jí)計(jì)劃管理體系項(xiàng)目計(jì)劃管理總部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注

總部統(tǒng)一定義

監(jiān)控項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃的里程碑

事件部門經(jīng)理關(guān)注

項(xiàng)目計(jì)劃+三級(jí)計(jì)劃+日常工作

推動(dòng)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的關(guān)鍵

里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃

三級(jí)計(jì)劃

部門月度計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)

項(xiàng)目全生命周期、覆蓋各專業(yè)口的工作計(jì)劃各職能部門間的協(xié)同工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管“經(jīng)營”

二級(jí)計(jì)劃管“全局”

三級(jí)計(jì)劃管“執(zhí)行”部門計(jì)劃管“協(xié)同”126四、如何降低計(jì)劃沒有變化快？里程碑計(jì)劃：管經(jīng)營二級(jí)計(jì)劃：管全局三級(jí)計(jì)劃：管執(zhí)行部門計(jì)劃：管協(xié)同五、計(jì)劃延誤的原因與改善方法&案例探析六、房企如何搭建科學(xué)合理的會(huì)議管理體系？七、運(yùn)營管理績效考核制度的設(shè)置方法八、運(yùn)營管理流程再造BPR的方法與技巧九、交流&答疑目錄：127業(yè)務(wù)經(jīng)辦人關(guān)注重點(diǎn)任務(wù)項(xiàng)進(jìn)一步細(xì)化跨部門、跨專業(yè)線、跨層級(jí)

的協(xié)同分級(jí)計(jì)劃管理體系項(xiàng)目計(jì)劃管理總部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注

總部統(tǒng)一定義

監(jiān)控項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃的里程碑

事件部門經(jīng)理關(guān)注

項(xiàng)目計(jì)劃+三級(jí)計(jì)劃+日常工作

推動(dòng)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的關(guān)鍵

里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃

三級(jí)計(jì)劃

部門月度計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)

項(xiàng)目全生命周期、覆蓋各專業(yè)口的工作計(jì)劃各職能部門間的協(xié)同工作128案例：L新增“促銷售，提溢價(jià)”里程碑節(jié)點(diǎn)序號(hào)L企業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（部分）1取得國土使用權(quán)證2交地3完成方案設(shè)計(jì)4完成初步設(shè)計(jì)5完成施工圖設(shè)計(jì)6取得施工許可證7項(xiàng)目開工8售樓處、樣板區(qū)開放9取得預(yù)售許可證10開盤11景觀施工進(jìn)場12竣工備案13交房14交房完成率95％保證”體驗(yàn)式營銷”戰(zhàn)略舉措落地樣例129取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件簽訂土地出讓合同主體結(jié)構(gòu)全部封頂（分期）國土使用權(quán)證辦理完畢外裝工程完成并且外架拆完成項(xiàng)目定位策劃報(bào)告完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成方案設(shè)計(jì)取得竣工備案

確定目標(biāo)成本售樓處、樣板區(qū)開放確定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃取得預(yù)售許可證完成施工圖設(shè)計(jì)

《價(jià)格報(bào)告》經(jīng)公司評(píng)審確定辦理完畢建設(shè)工程規(guī)劃許可證首次開盤確定施工單位（總包單位）當(dāng)期銷售率達(dá)到90%基礎(chǔ)開工

交樓入伙取得施工許可證完成商業(yè)定位策劃報(bào)告總包開工商業(yè)正式開業(yè)施工達(dá)到±0.00完成產(chǎn)權(quán)初始登記案例：J“收益監(jiān)控”里程碑節(jié)點(diǎn)保證”目標(biāo)收益”受控樣例13015、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)16、施工報(bào)建圖完成17、部品研究18、全套施工圖外審19、土方工程20、主體結(jié)構(gòu)施工21、外立面裝修22、景觀園林工程23、銷售示范工程驗(yàn)收24、辦理《預(yù)售許可證》25、開盤26、辦理《竣工備案表》27、內(nèi)部專項(xiàng)模擬驗(yàn)收28、集中交付1、取得土地《中標(biāo)通知書》2、簽訂《土地出讓合同》3、辦理《國有土地使用證》4、節(jié)能專篇審批5、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)6、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》7、規(guī)劃方案審批8、土地出讓合同變更9、辦理建設(shè)計(jì)劃10、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》11、施工、監(jiān)理單位招標(biāo)12、辦理《建筑工程施工許可證》13、目標(biāo)成本確定14、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)案例：S“核心競爭力”里程碑節(jié)點(diǎn)培育企業(yè)”核心競爭力”樣例131案例：X企“現(xiàn)金流管理型”里程碑理節(jié)點(diǎn)樣例132關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)選擇原則利潤規(guī)劃現(xiàn)金流例外（個(gè)性）工程節(jié)點(diǎn)五證建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程開工許可證預(yù)售許可證開工正負(fù)零封頂竣工交房總部總裁例外關(guān)注L：質(zhì)量停止檢查點(diǎn)示范區(qū)方案設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^L：景觀施工進(jìn)程景觀方案設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^Y：健康住宅專項(xiàng)技術(shù)設(shè)計(jì)完成基礎(chǔ)開工開盤現(xiàn)金流為正銷售去化率項(xiàng)目定位方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)133四、如何降低計(jì)劃沒有變化快？里程碑計(jì)劃：管經(jīng)營二級(jí)計(jì)劃：管全局三級(jí)計(jì)劃：管執(zhí)行部門計(jì)劃：管協(xié)同五、計(jì)劃延誤的原因與改善方法&案例探析六、房企如何搭建科學(xué)合理的會(huì)議管理體系？七、運(yùn)營管理績效考核制度的設(shè)置方法八、運(yùn)營管理流程再造BPR的方法與技巧九、交流&答疑目錄：134分級(jí)計(jì)劃管理體系項(xiàng)目計(jì)劃管理總部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注

總部統(tǒng)一定義

監(jiān)控項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃的里程碑事件部門經(jīng)理關(guān)注

項(xiàng)目計(jì)劃+三級(jí)計(jì)劃+日常工作

推動(dòng)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的關(guān)鍵

里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃

三級(jí)計(jì)劃

部門月度計(jì)劃項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)

項(xiàng)目全生命周期、覆蓋各專業(yè)口的工作計(jì)劃各職能部門間的協(xié)同工作業(yè)務(wù)經(jīng)辦人關(guān)注重點(diǎn)任務(wù)項(xiàng)進(jìn)一步細(xì)化跨部門、跨專業(yè)線、跨層級(jí)的協(xié)同二級(jí)計(jì)劃管“全局”135二級(jí)計(jì)劃的“7+2”要素工作內(nèi)容合理工期計(jì)劃開始與完成時(shí)間前置影響主責(zé)部門及責(zé)任人所需資源星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)136完成標(biāo)志協(xié)助部門與責(zé)任人前置任務(wù)解釋137主體結(jié)構(gòu)二次結(jié)構(gòu)FS基坑降水地下室基礎(chǔ)FF外立面裝修工程室內(nèi)水電及設(shè)備安裝SSSF取得預(yù)售許可證開盤FS+?Days?Days部分地區(qū)不允許主體結(jié)構(gòu)與二次結(jié)構(gòu)穿插，必須要驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)才能開始二次結(jié)構(gòu)工程，但部分地區(qū)可以同時(shí)穿插施工地下室基礎(chǔ)工程完成后，基坑降水工作的任務(wù)就算結(jié)束了主體結(jié)構(gòu)通過驗(yàn)收后，外立面與室內(nèi)水電就可以同時(shí)開始施工了通常在取得預(yù)售許可證一段時(shí)間再組織開盤主體結(jié)構(gòu)二次結(jié)構(gòu)？？？一般不這么編排計(jì)劃工作項(xiàng)的先后順序，理論上沒有問題二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)篩選建議業(yè)務(wù)難點(diǎn)沿海：工作量清單、復(fù)地：總包模擬清單招標(biāo)企業(yè)運(yùn)營管理重點(diǎn)管理精細(xì)化保利、萬達(dá)等戰(zhàn)略集中采購進(jìn)度瓶頸沿海：策劃影響進(jìn)度、華遠(yuǎn)：材料選型多部門協(xié)同重大費(fèi)用鑫遠(yuǎn)：超過1000萬總部關(guān)注關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1381-3個(gè)項(xiàng)目：建議<150個(gè)工作項(xiàng)5-10個(gè)項(xiàng)目：建議40-60個(gè)工作項(xiàng)根據(jù)項(xiàng)目開