宣城探路農(nóng)房抵押貸款喚醒沉睡資本

近日在安徽宣城宣州區(qū)調(diào)研獲悉，該區(qū)探索農(nóng)房抵押貸款20年，一度因銀行不良率過(guò)高導(dǎo)致探索停滯。去年底，宣州區(qū)被納入全國(guó)農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)，讓這項(xiàng)基層探索重獲生命力。在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)擴(kuò)大農(nóng)房受讓范圍、構(gòu)建多層次流轉(zhuǎn)體系等針對(duì)性措施快速推進(jìn)。同時(shí)，試點(diǎn)中的資產(chǎn)處置難、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題仍有待破解，基層建議適當(dāng)擴(kuò)大抵押農(nóng)房處置范圍和對(duì)象，在農(nóng)房流轉(zhuǎn)方面釋放更大的空間，喚醒農(nóng)村沉睡資本。宣州區(qū)探索農(nóng)房抵押貸款20年最終入選國(guó)家級(jí)試點(diǎn)“假如沒(méi)這筆貸款，我很可能會(huì)淪落街頭乞討為生，”宣州區(qū)貍橋鎮(zhèn)金云村村民程報(bào)童說(shuō)，他幼時(shí)遭意外事故導(dǎo)致多個(gè)手指殘缺，無(wú)論外出打工還是在家務(wù)農(nóng)，都很難像正常人一樣。2007年，他通過(guò)農(nóng)房抵押貸款15萬(wàn)，又向親戚借了幾萬(wàn)元，湊夠了20多萬(wàn)買(mǎi)了一輛工程車(chē)，幾年后稍有積蓄又辦了石材廠。如今33歲的他，已經(jīng)是兩家石材廠的老板。程報(bào)童是宣州區(qū)農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)探索的諸多受益者之一。據(jù)宣州區(qū)金融辦主任黃彬介紹，宣州區(qū)皖南農(nóng)商行于1995年發(fā)放了全國(guó)第一筆農(nóng)房抵押貸款，開(kāi)始了農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)貸款的探索。截至2015年末，宣州區(qū)累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款14億多元，惠及上萬(wàn)農(nóng)戶，其中有借助農(nóng)房抵押貸款賺到第一桶金的創(chuàng)業(yè)型農(nóng)戶，也有利用農(nóng)房抵押貸款起步發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，在推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、促進(jìn)農(nóng)民增收、盤(pán)活農(nóng)村增產(chǎn)等方面發(fā)揮了積極作用。但是，由于該業(yè)務(wù)的銀行貸款不良率偏高，一度導(dǎo)致探索舉步維艱，創(chuàng)新停滯。皖南農(nóng)商行行長(zhǎng)劉惠武說(shuō)，由于以前的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)缺乏法律保障、資產(chǎn)無(wú)法處置、抵押手續(xù)不完備等因素，貸款不良率一直遠(yuǎn)高于其他貸款，最高時(shí)20%左右，讓銀行無(wú)法承受。2006年后的幾年內(nèi)，該業(yè)務(wù)處于相對(duì)停滯狀態(tài)，銀行以催收、核銷(xiāo)等方式消化了部分不良資產(chǎn)包袱。至2016年3月末，宣州區(qū)農(nóng)房抵押不良貸款1104萬(wàn)元，不良率仍在10%左右，遠(yuǎn)高于銀監(jiān)部門(mén)要求的不良率上限。去年12月，全國(guó)人大常委會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》。草案提出，我國(guó)擬在天津薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))暫時(shí)調(diào)整實(shí)施物權(quán)法、擔(dān)保法關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，允許以農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款。宣州區(qū)是進(jìn)入農(nóng)村承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(簡(jiǎn)稱(chēng)“兩權(quán)”)國(guó)家試點(diǎn)之一。此舉給宣州區(qū)農(nóng)房抵押貸款探索注入了新的活力，讓停滯的創(chuàng)新業(yè)務(wù)再度煥發(fā)生命力。宣城市成立了試點(diǎn)工作指導(dǎo)組和政策協(xié)調(diào)組，宣州區(qū)政府成立了試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，安排專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，統(tǒng)籌推進(jìn)，從擴(kuò)大受讓范圍、構(gòu)建多層次的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)體系、廣覆蓋的風(fēng)險(xiǎn)緩釋體系等方面著手，今年已累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款1700多萬(wàn)元。資產(chǎn)處置最棘手試點(diǎn)前行仍有多重障礙基層反映，盡管全國(guó)人大常委會(huì)已經(jīng)就相關(guān)法規(guī)進(jìn)行了調(diào)整，但是仍存在能買(mǎi)的不想買(mǎi)、想買(mǎi)的不能買(mǎi)的問(wèn)題。農(nóng)房抵押貸款的資產(chǎn)處置難，成為試點(diǎn)深化推廣面臨的最大障礙?；鶎咏ㄗh，在堅(jiān)守底線的前提下，應(yīng)當(dāng)允許試點(diǎn)地區(qū)適當(dāng)擴(kuò)大抵押農(nóng)房處置范圍和對(duì)象，在農(nóng)房流轉(zhuǎn)方面釋放更大的空間。黃彬告訴記者，目前宣州區(qū)農(nóng)房抵押操作辦法仍存一定的法律障礙，司法部門(mén)尚未就農(nóng)房抵押權(quán)設(shè)定出臺(tái)配套支持意見(jiàn)，實(shí)踐中造成銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后缺乏法律保障。同時(shí)，在實(shí)踐辦理中，農(nóng)房所占用土地為集體用地或宅基地，在辦理抵押手續(xù)時(shí)需要全體村民三分之二簽字同意，增加了抵押的難度，阻礙了農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)的推廣。農(nóng)民與銀行之間的信貸違約中，即使法院判決銀行勝訴，農(nóng)房抵押物仍然無(wú)法得到處理。農(nóng)房抵押貸款涉及物權(quán)法、土地管理法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)調(diào)整了“關(guān)于集體所有宅基地使用權(quán)不得抵押”的法律規(guī)定，法律障礙仍沒(méi)得到根本解決，基層仍有疑慮。以宣州區(qū)為例，雖然農(nóng)房處置范圍擴(kuò)大了，由村集體組織內(nèi)部成員之間擴(kuò)大到了宣州區(qū)，但是農(nóng)房處置難問(wèn)題短期內(nèi)依然無(wú)法徹底化解。不僅是地方政府，金融機(jī)構(gòu)同樣對(duì)此感到頭疼。安徽省農(nóng)村信用聯(lián)社有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于受法律約束，無(wú)法通過(guò)法律手段實(shí)際處置抵押物，所以一般只能和客戶協(xié)商來(lái)解決處置違約問(wèn)題。另一方面，受地理人文因素的制約影響，農(nóng)民住房利用價(jià)值不高，升值潛力缺乏，加上農(nóng)民受到傳統(tǒng)觀念習(xí)俗的影響，農(nóng)房轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)很少有人接手，處置變現(xiàn)十分困難?！百Y產(chǎn)處置變現(xiàn)，是銀行開(kāi)展‘兩權(quán)’抵押貸款業(yè)務(wù)的最大顧慮，”人民銀行合肥中心支行副行長(zhǎng)陶誠(chéng)認(rèn)為，要想全面推廣“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，需要從法律法規(guī)、中介市場(chǎng)培育、風(fēng)險(xiǎn)防控等多個(gè)方面著手進(jìn)行改革創(chuàng)新，其中最核心的是要解決資產(chǎn)處置難問(wèn)題。否則，一旦銀行不良貸款難以化解，風(fēng)險(xiǎn)居高不下，銀行開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的信心和積極性都會(huì)受到嚴(yán)重影響，這對(duì)試點(diǎn)將來(lái)能否具有可持續(xù)性、可復(fù)制性極為關(guān)鍵。另外，試點(diǎn)工作仍缺乏可操作性的細(xì)化政策支持?；鶎臃从?，目前試點(diǎn)還沒(méi)有得到省級(jí)相關(guān)部門(mén)的支持政策，作為一項(xiàng)全國(guó)性試點(diǎn)，而且涉及多個(gè)部門(mén)，僅僅靠縣區(qū)級(jí)政府推動(dòng)壓力較大，需要上級(jí)相關(guān)部門(mén)的共同支持，建議省級(jí)政府加大試點(diǎn)工作統(tǒng)籌推進(jìn)力度，具有可操作性的細(xì)化措施盡快落地，形成統(tǒng)籌支持試點(diǎn)工作的合力。喚醒農(nóng)村沉睡資本基層建言參照城市土地開(kāi)發(fā)模式開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)是黨的十八屆三中全會(huì)提出的明確任務(wù)，是我國(guó)農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村金融體制改革的重要制度創(chuàng)新，有利于盤(pán)活農(nóng)村土地資產(chǎn)，為農(nóng)村金融注入新活力。但是，如何讓此制度創(chuàng)新通過(guò)試點(diǎn)總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，向更多農(nóng)村地區(qū)推廣復(fù)制、讓更多農(nóng)民受益致富，仍需要大量的探索研究。中央主要領(lǐng)導(dǎo)今年視察調(diào)研小崗村時(shí)強(qiáng)調(diào)，深化農(nóng)村改革要尊重農(nóng)民意愿和維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，把選擇權(quán)交給農(nóng)民，由農(nóng)民選擇而不是代替農(nóng)民選擇，可以示范和引導(dǎo)，但不搞強(qiáng)迫命令、不刮風(fēng)、不一刀切。基層表示，中央精神為農(nóng)村改革指明了前進(jìn)的路徑方向，如何在農(nóng)村工作中細(xì)化落實(shí)，需要基層努力想出好點(diǎn)子、大膽邁開(kāi)步子，不管試點(diǎn)地區(qū)的結(jié)果是成功經(jīng)驗(yàn)還是失敗教訓(xùn)，都是驅(qū)動(dòng)農(nóng)村改革持續(xù)深入推進(jìn)的寶貴財(cái)富。宣城市國(guó)土資源局地籍測(cè)繪科副科長(zhǎng)段鐵城等人建議，對(duì)于農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作的下一步發(fā)展，應(yīng)該允許先行先試、大膽探索，如果探索前進(jìn)了一段，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)了就再改回來(lái)，這就是試點(diǎn)的意義所在。既然是試點(diǎn)，就不能有“等、靠、要”的思維，不能做什么事情都要靠中央和上級(jí)政府發(fā)號(hào)施令，不能收到一個(gè)指令才做一個(gè)動(dòng)作，畏首畏尾不敢嘗試，那么就喪失了試點(diǎn)的意義。對(duì)于上述問(wèn)題，宣州區(qū)根據(jù)自身實(shí)際采取了針對(duì)性措施，其中的最大亮點(diǎn)，是將抵押農(nóng)房處置的范圍擴(kuò)大。另外，構(gòu)建多層次市場(chǎng)流轉(zhuǎn)體系也是亮點(diǎn)之一。宣州區(qū)探索實(shí)行農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估制度，組建包括農(nóng)民住房在內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。完善抵押住房處置機(jī)制，借款人不履行到期債務(wù)，需要依法行使抵押權(quán)的，在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過(guò)貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣(mài)或拍賣(mài)等方式處置農(nóng)房，同時(shí)建立農(nóng)房收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)作為兜底，對(duì)抵押農(nóng)房無(wú)法變現(xiàn)的，按照市場(chǎng)化方式收儲(chǔ)。對(duì)于下一步如何邁開(kāi)更大步子進(jìn)行探索，基層建議農(nóng)村宅基地可參考國(guó)有土地開(kāi)發(fā)模式探索尋找出路。據(jù)段鐵城等人介紹，當(dāng)?shù)貒?guó)土、住建、房管、金融辦、銀行等部門(mén)經(jīng)聯(lián)合調(diào)研，對(duì)如何破解處置難問(wèn)題提出了具有操作性的建議?？紤]到在現(xiàn)有法律框架下，農(nóng)村土地集體性質(zhì)的所有制形式是地方難以改變的，可以考慮以租用代替購(gòu)買(mǎi)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)。非本村集體的購(gòu)房者使用民房到了達(dá)一定期限后，比如50年或者70年，可以通過(guò)續(xù)租的方式繼續(xù)使用該宅基地，續(xù)租的費(fèi)用可以支付給村委會(huì)，也可以按照一定比例分別支付給村委會(huì)和村民。通過(guò)這種仿照城市開(kāi)發(fā)國(guó)有土地住宅小區(qū)的模式，可以解決購(gòu)房者的后顧之憂?！斑@僅僅是調(diào)研組的一種想法，還沒(méi)有到實(shí)施層面?！倍舞F城說(shuō)。一些基層干部表示，如果上述思路能最終落地實(shí)踐，按照這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)前行，農(nóng)村的集體性質(zhì)土地與城市的國(guó)有土地的“同地不同權(quán)”問(wèn)題的解決，有望找到一個(gè)具有操作性的探索路徑，得到一個(gè)既不違背現(xiàn)有土地法律法規(guī)、又能讓農(nóng)民分享土地增值紅利的折中方式。貍橋鎮(zhèn)黨委書(shū)記時(shí)國(guó)金認(rèn)為，農(nóng)房是農(nóng)村家家戶戶都有的資產(chǎn)，因此農(nóng)房抵押貸款具有較強(qiáng)的易獲得性。對(duì)那些有想法、有能力的農(nóng)民而言，可以很方便地通過(guò)農(nóng)房抵押權(quán)貸款獲得起步資金，在關(guān)鍵階段獲得支持。時(shí)國(guó)金等基層干部認(rèn)為，限制農(nóng)房宅基地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)，其出發(fā)點(diǎn)是好的，主要是為了保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，