不動產(chǎn)登記薄介紹

部不動產(chǎn)登記辦肖攀二零一六年三月·沈陽不動產(chǎn)登記簿冊證

主要內(nèi)容介紹不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。明朝魚鱗簿冊民國登記簿證建國初登記簿證簿冊證與登記制度如影隨形社會主義市場經(jīng)濟初期“證出多門”2013年11月20日，國務(wù)院第31次常務(wù)會議決定由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。2014年12月22日，國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》?！安粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿”“不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明”。2015年2月13日，國土資源部印發(fā)《關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)[2015]25號文），決定從2015年3月1日起正式啟。2016年1月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》正式頒發(fā)實施。開啟不動產(chǎn)統(tǒng)一登記新征程3月1日，姜大明部長在徐州市頒發(fā)全國首批不動產(chǎn)權(quán)證書

開啟不動產(chǎn)統(tǒng)一登記新征程3.2重慶首本不動產(chǎn)權(quán)證在長壽誕生3.2廣西首本不動產(chǎn)權(quán)證在南寧誕生4.1湖北首本不動產(chǎn)權(quán)證在荊州誕生.................3.1江蘇睢寧縣啟用不動產(chǎn)權(quán)證書3.1四川瀘縣啟用不動產(chǎn)權(quán)證書3.1江西首本不動產(chǎn)權(quán)證書在崇義縣誕生3.1黑龍江首本不動產(chǎn)權(quán)證書在林口誕生3.2山東省首本不動產(chǎn)權(quán)證書在青島誕生截至今年3月3日，全國所有地市、98%的區(qū)縣完成職責(zé)整合，涉及24個省份的73個地市、496個縣區(qū)實施了統(tǒng)一登記制度，啟用了新版權(quán)利證書，占比22%、18%。今年目標是力爭所有市縣年底前頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。目錄不動產(chǎn)登記簿冊證的總體情況不動產(chǎn)登記申請審批表的主要內(nèi)容不動產(chǎn)登記簿的主要內(nèi)容不動產(chǎn)權(quán)利證書和登記證明的主要內(nèi)容不動產(chǎn)登記簿證填寫示例不動產(chǎn)登記簿冊證的使用要求一、登記簿冊證的總體情況不動產(chǎn)登記簿證樣式包括《不動產(chǎn)登記簿》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》和《不動產(chǎn)登記申請審批表》。不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明的樣式以及證書、證明的印制標準由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定，登記申請審批表為示范表格。（一）如何認識登記簿冊證的統(tǒng)一在登記制度實質(zhì)性統(tǒng)一的各項要素中，登記簿冊是不動產(chǎn)登記得以操作的載體，是不動產(chǎn)登記制度賴以存在的基礎(chǔ)，因此，登記簿冊的統(tǒng)一至關(guān)重要。依法行政看，是建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的產(chǎn)物，也是落實國務(wù)院“四統(tǒng)一”、落實《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的要求。“四統(tǒng)一”關(guān)系看，是不動產(chǎn)登記制度和不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要組成部分（登記依據(jù)）；是不動產(chǎn)登記機構(gòu)開展登記工作的基本條件（登記機構(gòu)）；是建設(shè)全國不動產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)管理平臺的基礎(chǔ)（信息平臺）。統(tǒng)一登記目的看，是實現(xiàn)維護權(quán)益、保障交易安全、便民利民的需要。（二）登記簿冊證的制定原則面臨的形勢——不動產(chǎn)登記制度從分散走向統(tǒng)一（不動產(chǎn)、不動產(chǎn)權(quán)利、登記內(nèi)容）核心——如何形成統(tǒng)一的登記簿冊制度外部，需回答應(yīng)設(shè)置哪些種類的登記簿冊，以及各登記簿冊彼此間的關(guān)系。內(nèi)部，登記簿冊之名稱、各登記欄目及其名稱、各登記欄目內(nèi)可登記的權(quán)利與事項、各登記欄目以及各登記事項間的關(guān)系等。（二）登記簿冊證的制定原則統(tǒng)一融合。以統(tǒng)一為方向，對相關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)（如地房、地林）及不動產(chǎn)權(quán)利（如林地所有權(quán)、草原所有權(quán)與集體土地所有權(quán)）有機融合，增強不動產(chǎn)登記體系的科學(xué)性和協(xié)調(diào)性包容創(chuàng)新。充分繼承吸收原來各類不動產(chǎn)登記已有的登記內(nèi)容，不搞重打鑼鼓另開張。借鑒國外做法，適應(yīng)登記簿電子化的要求，采用登記要素指標化和表單式的設(shè)計，從形式和內(nèi)容上進行集成創(chuàng)新。全面準確。全面記載不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況和其他事項，準確反映不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，確保登記的公信力，更好發(fā)揮登記的公示作用。（二）登記簿冊證的制定原則便民利民。統(tǒng)一權(quán)利證書，方便企業(yè)和群眾辦理登記，查詢登記信息。科學(xué)設(shè)置登記內(nèi)容，兼顧登記人員及相關(guān)主體的合理需求。支撐管理。保留原有重要的管理性登記指標，通過登記及有關(guān)交易、審批信息的互通共享，支撐各部門不動產(chǎn)行政管理和行業(yè)監(jiān)管，為國家自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、不動產(chǎn)財稅制度改革等奠定基礎(chǔ)。

（三）登記簿冊證的基本關(guān)系申請受理發(fā)證登簿審核不動產(chǎn)登記申請審批表不動產(chǎn)登記簿樣式不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明樣式覆蓋登記全流程（依申請、依囑托、依職權(quán)）

（三）登記簿冊證的基本關(guān)系不動產(chǎn)登記申請不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明不動產(chǎn)登記審批下一輪登記登記過程中相互關(guān)聯(lián)

申請材料審核材料審核材料（三）登記簿冊證的基本關(guān)系對規(guī)范性文件的理解和適用,應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定確保不動產(chǎn)登記職責(zé)的完整性。。確保不動產(chǎn)登記依法依規(guī)開展。確保不動產(chǎn)登記資料移交到位。二、不動產(chǎn)登記申請審批表

二、不動產(chǎn)登記申請審批表1、不動產(chǎn)登記申請審批表樣式將登記申請表和登記審批表合并，旨在倡導(dǎo)提高登記效率，并非將申請程序和審批程序合并。不動產(chǎn)登記申請審批表為示范表格，各地可參照使用，也可以根據(jù)實際情況，從便民利民和方便管理出發(fā)，進行適當(dāng)調(diào)整。二、不動產(chǎn)登記申請審批表2、登記原因的證明文件，即申請人申請登記提交的申請材料。應(yīng)依據(jù)《條例》（D16）和《實施細則》的有關(guān)規(guī)定，確定申請登記需要提交的材料，并制作目錄予以公示。今年部將出臺不動產(chǎn)登記操作指南。二、不動產(chǎn)登記申請審批表3、不動產(chǎn)登記審批情況。審批即審核，審核是保證登記結(jié)果準確的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。登記審核可以采取初審、復(fù)審、核定三審制，簡單登記案件或者業(yè)務(wù)可以采取兩審制或者一審制，具體審批程序可以由地方根據(jù)實際情況自行確定。但是，審核工作宜由專業(yè)的登記人員負責(zé)。今年部將出臺不動產(chǎn)登記人員管理辦法。二、不動產(chǎn)登記申請審批表4、不動產(chǎn)登記過程中所需的受理和不予受理文書（D17）、實地查看和調(diào)查文書（D19）、不予登記文書（D22）、查詢文書（D27）、詢問文書（物權(quán)法D12）、公告文書（實施細則D17）等書表卡冊，可以按照規(guī)定和登記簿，結(jié)合本地實際和工作需要，自行確定和印制。登記程序要合法規(guī)范?！段餀?quán)法司法解釋》區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)原因行為和不動產(chǎn)登記行為，劃定民事、行政訴訟邊界，行政訴訟主要審查登記行為的合法性。登記資料查詢不同于政府信息公開。查詢應(yīng)按照物權(quán)法、條例和細則的規(guī)定，不宜適用《政府信息公開條例》。三、不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿的法律效力

特定物權(quán)變動的生效效力-形成力

保護善意第三人的效力-公信力

不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的推定力-推定力登記簿記載的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致：

*夫妻共有的不動產(chǎn)登記在一方名下（內(nèi)部效力和外部效力）；

*借名購買不動產(chǎn)，物權(quán)等記載被借人名下；

*作為遺產(chǎn)的不動產(chǎn)登記在繼承人、受遺贈人以外的人名下；

*人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確認的不動產(chǎn)權(quán)利人與登記簿記載的權(quán)利人不一致；

*不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤或者疏漏，造成登記權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致?！段餀?quán)法司法解釋》規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明登記簿記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，可請求確認其享有物權(quán)。三、不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿的法律效力

不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

證書要依據(jù)登記簿的內(nèi)容進行填寫。

*登記簿與證書—“底片”與“照片”*改變“重證輕簿”的觀念，管理好登記簿。

三、不動產(chǎn)登記簿德國、日本和我國臺灣，都根據(jù)不動產(chǎn)自然信息、權(quán)利信息等區(qū)分了不同的簿頁部分。但土地、房屋分別設(shè)簿、分簿記載。我國采取“一個登記簿”的設(shè)計。國情：涉及房、林、地、海等多種不動產(chǎn)，一簿能夠統(tǒng)一，利于信息集中；法律：權(quán)利設(shè)立和處分時，遵循“房地一體”和“地林一致”原則，房地登記簿分開，可能產(chǎn)生權(quán)利分別處分；實踐：房地合一的地方，登記簿合一。

實施細則D2，一體登記原則，要求權(quán)利主體一致。三、不動產(chǎn)登記簿登記簿樣式，按照《條例》的規(guī)定，主要分為宗地和宗?；拘畔?、不動產(chǎn)權(quán)利登記信息、其他事項登記信息三大部分。登記簿共有26張表單（2張基本信息+10張權(quán)利信息+5張事項信息+6張附圖+2張封面+1張目錄）。主要是應(yīng)對復(fù)雜的不動產(chǎn)權(quán)利體系。宏觀（簿頁間關(guān)系）-中觀（每張簿頁功能）-微觀（登記內(nèi)容填寫）記載宗地宗海所在的行政轄區(qū)、宗地宗海代碼和登記機構(gòu)名稱登記簿大封面宗地/宗海代碼登記機構(gòu)三、不動產(chǎn)登記簿基本信息部分分別反映宗地、宗海的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，以及自然狀況的變化情況。宗地面積用途權(quán)利類型權(quán)利性質(zhì)權(quán)利設(shè)定方式附記變化情況宗地基本信息記載宗地上的不動產(chǎn)類型、坐落、土地狀況以及變化情況

附宗地圖宗?；拘畔⒂煤？偯娣e和宗海面積用海類型A和用海類型B海島代碼變化情況記載海域狀況、無居民海島狀況及其變化情況宗海附圖登記簿采用電子介質(zhì)的，附電子的宗地圖登記簿采用紙質(zhì)介質(zhì)的，可以打印或者粘貼經(jīng)登記機構(gòu)審核的宗地圖

附宗海圖三、不動產(chǎn)登記簿權(quán)利登記部分反映不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況。具體包括土地所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)，房地產(chǎn)權(quán)，海域、無居民海島使用權(quán)，構(gòu)（建）筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地的其他使用權(quán)，林權(quán)，其他相關(guān)權(quán)利八個部分。其中，房地產(chǎn)權(quán)登記包括項目內(nèi)多幢房屋和獨幢（層、套、間）房屋等兩種情形，并附帶建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分登記信息。內(nèi)容基本分為權(quán)利人信息、登記類型和登記原因信息、權(quán)利期限和權(quán)利價格信息、定著物（房屋、構(gòu)筑物、林木、礦產(chǎn)等）自然狀況信息、不動產(chǎn)權(quán)證號信息以及附記信息。記載集體土地（包括林地和草原）所有權(quán)、國家土地所有權(quán)土地所有權(quán)登記信息權(quán)利人分類面積記載國家建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，限于空地建設(shè)用地的使用權(quán)登記信息權(quán)利人共有情況使用期限取得價格記載國家建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)及其房屋所有權(quán)房地產(chǎn)權(quán)登記信息項目內(nèi)多幢房屋項目名稱記載國家建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)及其房屋所有權(quán)房地產(chǎn)權(quán)登記信息幢、層、套、間土地使用權(quán)人規(guī)劃用途房屋性質(zhì)專有建筑面積分攤建筑面積記載建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分【天然共有、法定共有、約定共有】建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分登記信息建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分的權(quán)利人《實施細則》D36

辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

附房地產(chǎn)平面圖記載海域使用權(quán)和無居民海島使用權(quán)海域（含無居民海島）使用權(quán)登記信息使用期限使用金總額使用金繳納情況記載地上構(gòu)筑物所有權(quán)、海域和無居民海島上的構(gòu)筑物、建筑物所有權(quán)構(gòu)（建）物所有權(quán)登記信息構(gòu)筑物類型構(gòu)筑物規(guī)劃用途構(gòu)筑物面積記載耕地、草地、水域灘涂等非林地的承包經(jīng)營權(quán)，以承包之外方式取得的草原使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)等（《實施細則》D52，國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記

）土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地的其他使用權(quán)登記信息（非林地）發(fā)包方權(quán)利人共有情況承包（使用）類型土地所有權(quán)性質(zhì)記載林地所有權(quán)、林地承包經(jīng)營權(quán)和以承包之外方式取得的林地使用權(quán)，以及森林林木所有權(quán)、使用權(quán)林權(quán)登記信息林地使用（承包）期限林地所有權(quán)性質(zhì)主要樹種株數(shù)林種起源小地名記載取水權(quán)、探礦權(quán)和采礦權(quán)等法律規(guī)定的其他權(quán)利。（探礦權(quán)、采礦權(quán)仍按現(xiàn)有模式登記發(fā)證）其他相關(guān)權(quán)利登記信息（取水權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)等）其他相關(guān)權(quán)利今年部將出臺自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法三、不動產(chǎn)登記簿其他事項登記部分反映不動產(chǎn)權(quán)利的限制和提示事項，包括抵押權(quán)和地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等五個部分。內(nèi)容基本分為權(quán)利人或者申請人信息、登記類型和登記原因信息、權(quán)利有關(guān)期限和價格信息、不動產(chǎn)登記證明號以及附件信息等。記載不動產(chǎn)上設(shè)定的地役權(quán)情況地役權(quán)登記信息地役權(quán)人供役地權(quán)利人地役權(quán)內(nèi)容記載不動產(chǎn)的一般抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)（含在建建筑物抵押）抵押權(quán)登記信息抵押方式在建建筑物抵押范圍被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額債務(wù)履行期限最高額債權(quán)確定事實和數(shù)額抵押權(quán)人和抵押人？抵押順位？擔(dān)保范圍？超額抵押？記載不動產(chǎn)買賣、抵押預(yù)告登記的事項預(yù)告登記信息權(quán)利人義務(wù)人預(yù)告登記種類

《物權(quán)法司法解釋》規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，可以認定其不發(fā)生物權(quán)效力。（處分不動產(chǎn)物權(quán)）買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。記載利害關(guān)系人申請異議登記的事項異議登記信息申請人異議事項

《實施細則》D84，異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾。記載不動產(chǎn)查封、輪候查封等有關(guān)事項查封登記信息查封機關(guān)查封類型查封文件（裁定，非協(xié)執(zhí)）查封期限（登記對抗）解封機關(guān)

預(yù)查封等同查封，輪候查封不是查封。三、不動產(chǎn)登記簿一個宗地或者宗海內(nèi)，如果有兩個以上不動產(chǎn)單元，應(yīng)填寫不動產(chǎn)權(quán)利登記目錄頁和不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息封面頁。并按一個不動產(chǎn)單元一本、一類不動產(chǎn)權(quán)利或事項登記信息一頁，填寫本數(shù)和頁數(shù)。此時，登記簿分為兩大版塊：宗地宗海基本信息+不動產(chǎn)權(quán)利和事項登記信息。方便信息管理。不動產(chǎn)權(quán)利目錄頁登記簿小封面頁三、不動產(chǎn)登記簿1.總體思路物的編成——兩級編制突出宗地、宗海的主體性地位，將同一宗地、宗海范圍的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿；突出不動產(chǎn)單元作為基本登記單位的基礎(chǔ)性作用，用不動產(chǎn)單元號串聯(lián)不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況和其他事項登記信息，確保一個宗地宗海一簿、一個不動產(chǎn)單元一本、一類權(quán)利事項登記信息一頁的邏輯性和層次感。多個登記簿可以歸集成冊。

多個登記簿為一冊一個宗地宗海為一簿一個不動產(chǎn)單元為一本一類權(quán)利事項信息為一頁三、不動產(chǎn)登記簿三、不動產(chǎn)登記簿1.總體思路

第一、物的編成與人的編成。受登記制度和歷史習(xí)慣影響。其本身是信息排列組合方式不同，是技術(shù)差異，不是制度差別。但統(tǒng)一編成方式，有利于信息系統(tǒng)統(tǒng)一，也能夠助推規(guī)則統(tǒng)一。

第二、登記單位與編成單位。以地海為基，符合地-樓-房邏輯；房地信息不關(guān)聯(lián)、單證上市交易現(xiàn)象存在，通過落宗落戶，實現(xiàn)房地權(quán)屬、面積和圖形的一致；登記業(yè)務(wù)與登記簿管理同步統(tǒng)籌考慮。

三、不動產(chǎn)登記簿1.總體思路一簿多頁——活頁方式不動產(chǎn)權(quán)利的首次、變更、轉(zhuǎn)移、注銷、更正和其他登記，在登記簿上記載?？v向記載不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項的首次登記信息，橫向記載變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記等信息。

三、不動產(chǎn)登記簿1.總體思路一簿多頁——活頁方式當(dāng)一個不動產(chǎn)上只有1一2種權(quán)利時，只需要填寫其中的幾頁內(nèi)容。如國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，需要填寫宗地信息頁、附圖頁和建設(shè)用地使用權(quán)登記信息頁；如建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記，需要填寫宗地信息頁、附圖頁和房地產(chǎn)權(quán)登記信息頁、附圖頁。若其設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)、查封等其他登記事項時，不需換薄，直接在原有登記簿上增加登記頁。登記簿可以續(xù)頁。

三、不動產(chǎn)登記簿2.制作使用

第一、登記簿由登記機構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。登記機構(gòu)可結(jié)合地方實際，針對不同的權(quán)利登記事項，對登記簿做相應(yīng)調(diào)整，但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照登記簿的樣式，對現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進行升級改造。采用紙質(zhì)介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁等方便增頁和編訂的方式制作登記簿。三、不動產(chǎn)登記簿2.制作使用

第二、注意新老登記簿冊銜接。建立新舊登記簿冊關(guān)聯(lián)關(guān)系，確保登記信息可追溯，每一項登記的前世今生通過登記簿可以查詢。

紙質(zhì)登記資料要盡快數(shù)字化，整理后進入數(shù)據(jù)庫。

新登記簿要與原來登記信息銜接，可注記原來前一手登記信息的宗地號、房屋編碼或者證書號。（抵押時，房地登記信息要關(guān)聯(lián)）

登記簿更新與登記簿更正?！胺课莸怯洐C構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號）【登記簿形式、樣式變化，內(nèi)容不變；登記簿內(nèi)容發(fā)生變化】

三、不動產(chǎn)登記簿3.1三個編號

宗地、宗海代碼，在權(quán)籍調(diào)查中形成的宗地、宗海編碼。

業(yè)務(wù)號，是登記業(yè)務(wù)收件的編號，由登記機構(gòu)自行編制。如可以用201503010001，表示2015年3月1日第1個收件。

不動產(chǎn)單元號，不動產(chǎn)單元是適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的理論與技術(shù)創(chuàng)新，《條例》規(guī)定不動產(chǎn)登記以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼?？傮w上，將土地（宗地）、房屋（幢層套間）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地塊）有機融合，以確保土地與房屋、土地與林木、海域與海上構(gòu)筑物等一體登記；宗地、宗海或者宗地、宗海+土地或者海域的定作物組成不動產(chǎn)單元，宗地、宗海號+土地或者海域定作物編號作為不動產(chǎn)單元編號，具體劃分與編碼規(guī)則，依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案。三、不動產(chǎn)登記簿3.1三個編號。

管理單位和登記單位。分散登記時期，宗地、宗海既作為土地、海域調(diào)查管理的基本單位，也作為土地登記、海域登記的基本單位。統(tǒng)一登記后，管理和登記相對分離。地籍調(diào)查、海籍調(diào)查仍以宗地（海）為單位，土地、海域的出讓轉(zhuǎn)讓仍以宗地（海）為單位，土地、海域的行政管理仍以宗地（海）為單位，宗地、宗海編碼仍然有效，繼續(xù)使用。不動產(chǎn)登記的基本單位統(tǒng)一為不動產(chǎn)單元；不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查以不動產(chǎn)單元為單位（在地、海籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，一并開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權(quán)屬調(diào)查和測量）。登記信息相互關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況和其他事項以及每個權(quán)利和權(quán)利人通過不動產(chǎn)單元號關(guān)聯(lián)【簿內(nèi)】。不動產(chǎn)登記的申請、受理收件、審核、發(fā)證以及資料歸檔通過業(yè)務(wù)號關(guān)聯(lián)【簿外】。

三、不動產(chǎn)登記簿

不動產(chǎn)單元號（遼寧沈陽，空格分段）

210103

001002

GB00012

F00210012行政區(qū)劃代碼地籍區(qū)和地籍子區(qū)宗地號定作物代碼三、不動產(chǎn)登記簿

建設(shè)用地360103001002GB00012W00000000建設(shè)用地使用權(quán)首次登記建設(shè)用地和房屋360103001002GB00012F00210012建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記項目——F99990001幢——F00010001三、不動產(chǎn)登記簿3.2權(quán)利類型

遵循“物權(quán)法定”的基本原則，法律有規(guī)定的都予以確認。填寫具體的權(quán)利類型，包括集體土地所有權(quán)、國家土地所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)等法律規(guī)定的權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)利和事項登記信息頁的權(quán)利名稱只是簿頁歸總名稱，并非法定物權(quán)。如房地產(chǎn)權(quán)表示建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)，農(nóng)用地的其他使用權(quán)表示以承包之外方式取得的草原使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)等（國有農(nóng)用地的使用權(quán)）。三、不動產(chǎn)登記簿3.3土地使用面積

即權(quán)利人在一宗地內(nèi)使用的土地面積。使用權(quán)面積和獨用面積、分攤面積。土地權(quán)利人的使用權(quán)面積與宗地面積一致的，可以不填寫；房屋所有人的獨用土地面積與宗地面積一致的，可以不填寫；共同使用的土地，填寫按份額或者分攤的土地面積；一個宗地內(nèi)一般不會同時出現(xiàn)獨用面積和分攤面積。三、不動產(chǎn)登記簿3.3土地使用面積

對住房用地進行一定方式的土地分攤，是體現(xiàn)房屋所有權(quán)人享有土地權(quán)利的一種方式。房地分別登記地方采取土地分攤，房地統(tǒng)一登記地區(qū)采取宗地共有。（“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”。“開放小區(qū)和小區(qū)道路公共化改革”）

原則：統(tǒng)一登記后，產(chǎn)權(quán)保護只能更加嚴格、不能放松，必須對房屋所有人合法的土地權(quán)益予以確認和保護。目前，在國家統(tǒng)一規(guī)定前，各地要按照嚴格保護產(chǎn)權(quán)的原則，完善或延續(xù)已有做法。要改變“單證”交易觀念、糾正確房不確地做法。準確把握房地一體原則。三、不動產(chǎn)登記簿3.4登記原因填寫不動產(chǎn)權(quán)利首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、預(yù)告登記、異議登記、更正登記等的具體原因。記載登記原因，能夠明晰不動產(chǎn)權(quán)利的動態(tài)變化過程，有利于快速確定登記所需原因證明文件，為開展類型化審核創(chuàng)造條件。

（登記能力—登記類型—登記原因）【登記業(yè)務(wù)類型】—登記原因證明文件—登記審核

登記原因發(fā)生日期，登記對抗模式中，確定物權(quán)變動日期。三、不動產(chǎn)登記簿3.5附記相當(dāng)于登記的兜底指標，填寫需要對不動產(chǎn)登記情況進一步說明的信息。土地出讓合同或者土地承包合同等編號；合同生效日期；共有不動產(chǎn)權(quán)發(fā)一本證書時的持證人；抵押擔(dān)保范圍、抵押順位；必要的歷史登記信息、提示信息；登記機構(gòu)認為需要記載的其他信息。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，還要不要發(fā)放權(quán)屬證書？根據(jù)物權(quán)法，登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記事項記載到登記簿即表示登記完成。發(fā)證是不是多此一舉？證明權(quán)利，群眾接受。我國歷來有對不動產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書的傳統(tǒng)，社會群眾對發(fā)放證書認可度高。證書是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。權(quán)利人申請登記，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，表明了權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)利可以得到法律的保護。便于交易，維護權(quán)益。權(quán)利人能夠根據(jù)證書記載的內(nèi)容，及時便捷地掌握自己的不動產(chǎn)財產(chǎn)狀況，有效便捷地開展有關(guān)交易，保護和實現(xiàn)不動產(chǎn)合法權(quán)益。更好監(jiān)督和輔助登記。將發(fā)證作為登記的一個環(huán)節(jié)，給權(quán)利人發(fā)證，證書發(fā)放的及不及時、記載的準不準確，對登記機構(gòu)也是一種監(jiān)督，有利于規(guī)范登記行為。權(quán)利證書也是重要的不動產(chǎn)權(quán)屬來源材料，是申請登記的必備材料，能夠輔助登記機構(gòu)審查登記的內(nèi)容，提高登記質(zhì)量和效率。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明不動產(chǎn)權(quán)證書分單一版和集成版。單一版證書可以記載一個不動產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利。如建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)及森林、林木所有權(quán)。集成版證書可記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利，如某一權(quán)利主體在農(nóng)村擁有的多塊承包地、宅基地、集體建設(shè)用地及其房屋、林木權(quán)利等。具體填發(fā)版本由當(dāng)事人選擇。目前主要使用單一版。不動產(chǎn)登記證明用于證明不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項。查封登記不發(fā)證書或證明。

四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明權(quán)利人、共有情況、坐落、單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限以及權(quán)利其他狀況四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明1.總的思路

內(nèi)容一致、版式多樣。在統(tǒng)一名稱、統(tǒng)一內(nèi)容、統(tǒng)一監(jiān)制的基礎(chǔ)上，考慮城市和農(nóng)村的不同需求，設(shè)計“一證一權(quán)”（單一版）和“一證多權(quán)（集成版）兩種權(quán)利證書，確保樣式統(tǒng)一、版式可選、一證多用。

簡約高效、簡潔易懂。一本證書、一份證明，統(tǒng)一權(quán)屬證書。精選指標、精心設(shè)計，確保證書好看好懂。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明

抵押權(quán)和地役權(quán)發(fā)放證明不使用證書一是《條例》僅規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，抵押權(quán)和地役權(quán)是從權(quán)利，若與基礎(chǔ)權(quán)利一樣都發(fā)證書，不僅技術(shù)上難以操作（從權(quán)利信息指標與基礎(chǔ)權(quán)利指標差異較大），還會導(dǎo)致證書記載上的混亂。二是證明既能記載權(quán)利，也能記載事項；原來在建工程抵押也是發(fā)登記證明。三是抵押權(quán)等設(shè)定頻率高、變化快，使用證明便于交易，降低成本。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明2.1登記機構(gòu)（印章）

紙質(zhì)介質(zhì)的不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明應(yīng)當(dāng)加蓋不動產(chǎn)登記機構(gòu)的“不動產(chǎn)登記專用章”。不動產(chǎn)登記機構(gòu)為縣級以上地方人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責(zé)不動產(chǎn)登記工作的部門。如：××縣人民政府確定由該縣國土資源局負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，則縣國土資源局為該縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)，登記簿證加蓋“××縣國土資源局不動產(chǎn)登記專用章”。各級國土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不具有獨立法人資格的不動產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)對外行使行政職能。

登記機關(guān)與發(fā)證機關(guān)；登記行政機構(gòu)與登記經(jīng)辦機構(gòu)四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明2.2不動產(chǎn)證書和登記證明的編號

即印制證書證明的流水號。證書為D00000000000、J00000000000分別表示單一版、集成版證書；證明為00000000000。數(shù)字一般為11位。前2位為省份代碼，后9位為證書印制的順序碼，碼值為000000001～999999999。如北京印制的第一本單一版證書編號應(yīng)該為D11000000001，印制的第一本證明為11000000001。

今年部將出臺不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明監(jiān)制辦法。證書證明應(yīng)具備唯一的印制流水號。

四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明2.3不動產(chǎn)證書和登記證明的證號

A（B）C不動產(chǎn)權(quán)第D號“A”處填寫登記機構(gòu)所在省區(qū)市的簡稱?！癇”處填寫登記年度。“C”處一般填寫登記機構(gòu)所在市縣的全稱，特殊情況下，可根據(jù)實際情況使用簡稱，但應(yīng)確保在省級范圍內(nèi)不出現(xiàn)重名；“D”處是年度發(fā)證的順序號，一般為7位，碼值為0000001～9999999。如蘇（2015）徐州市不動產(chǎn)權(quán)第0000001號、蘇（2015）睢寧縣不動產(chǎn)權(quán)第0000001號關(guān)于C,用簡稱的一定要避免重名重號，以利于全國登記信息的管理。如瀘州市和瀘縣（瀘×），長沙市和長沙縣（長沙×）。

四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明2.4不動產(chǎn)證書中的“/”證書中權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積等內(nèi)容，在填寫時，涉及土地、海域及其房屋、林木等定著物時，兩種權(quán)利的有關(guān)內(nèi)容需要分別填寫。這時，應(yīng)該用“/”分開?！?”由登記機構(gòu)自行打印。

將多種不動產(chǎn)登記到一本證書，同時又不出現(xiàn)具體不動產(chǎn)的名稱。

四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明2.5使用期限問題證書上的“使用期限”指的是國有建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)等的使用期限，不是指房屋所有權(quán)的期限，房屋所有權(quán)不存在使用期限的問題。在證書上設(shè)置“使用期限”，是分散登記時期各部門的通常做法，統(tǒng)一登記后是繼承，不是創(chuàng)新。并且能夠讓權(quán)利人清楚了解土地使用權(quán)、海域使用權(quán)等權(quán)利的起止日期，便于保障轉(zhuǎn)讓、抵押等交易安全；也能夠方便權(quán)利人在權(quán)利到期時及時辦理續(xù)期，保障合法權(quán)利。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明2.6二維碼登記機構(gòu)可以在證書和證明上生成二維碼，儲存登記主體信息。二維碼具有防偽和便于檢索查詢的功能，由登記機構(gòu)自行打印。存儲信息由地方根據(jù)實際確定。有地方存儲證書號、不動產(chǎn)單元號和業(yè)務(wù)號；有地方存儲證書號、不動產(chǎn)單元號；有地方存儲證書號、不動產(chǎn)單元號和權(quán)利人。2.7附圖附反映不動產(chǎn)界址及四至范圍的示意圖形，不一定依照比例尺。附圖應(yīng)當(dāng)打印，暫不具備條件的，可以粘貼。房地一體登記的，附圖頁要同時打印或粘帖宗地圖和房地產(chǎn)平面圖。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明***市將宗地圖與房產(chǎn)分戶圖在一張紙上打印五、不動產(chǎn)登記簿證填寫示例示例一：城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)登記示例二：城市綜合體房地產(chǎn)登記示例三：工業(yè)房地產(chǎn)登記示例