房屋日常養(yǎng)護(hù)概述

房屋日常養(yǎng)護(hù)概述房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門(mén)為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本原則是因地制宣，合理修繕;對(duì)不同類(lèi)型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查、確保安全;及時(shí)維護(hù)，保證正常使用;最有效的合理使用維修費(fèi)用;最大限度的充分發(fā)揮房屋的有效使用功能。通過(guò)對(duì)房屋的日常養(yǎng)護(hù)，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功能,使發(fā)生的損失及時(shí)得到修復(fù);對(duì)一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失，不必等大修周期到來(lái)就可以及時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況,從養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長(zhǎng)大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長(zhǎng)房屋的使用年限。同時(shí)不斷改善房屋的使用條件,包括外部環(huán)境的綜合治理。一、房屋養(yǎng)護(hù)的原則和內(nèi)容（一） 房屋養(yǎng)護(hù)的原則房屋養(yǎng)護(hù)的原則是:因地制宣，合理修繕;對(duì)不同類(lèi)型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查，及時(shí)維護(hù);加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。（二） 房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面。房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來(lái)源有兩個(gè)方面:一是住用戶(hù)臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程（包括對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理）;二是物業(yè)管理公司通過(guò)平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來(lái)的養(yǎng)護(hù)工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來(lái)源，主要有防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù),關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個(gè)重要方面。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類(lèi)及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，都必須結(jié)合具體情況給予重視。二、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問(wèn)題物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護(hù)的對(duì)象是開(kāi)發(fā)商建造的房屋,其實(shí)施服務(wù)的對(duì)象是房屋的業(yè)主或使用人。開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量，物業(yè)管理公司實(shí)施的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或使用人對(duì)房屋的使用質(zhì)量，均會(huì)影響到房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。目前在這方面存在的問(wèn)題，多半也是由于這三者的關(guān)系處理不當(dāng)或質(zhì)量有問(wèn)題而引發(fā)的。(一)由開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站于1996年5月組成五個(gè)住宅工程質(zhì)量檢查組，對(duì)本市1995年4月至1996年4月竣工的100幢住宅工程進(jìn)行抽查。這次住宅大檢查結(jié)果表明，上海市住宅工程總體質(zhì)量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實(shí)物檢查發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：屋面防水層明貼,泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設(shè)高低不平，板面積水。外墻粉刷龜裂起殼相當(dāng)普遍，易造成墻面滲水,室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴(yán)重,有起砂現(xiàn)象。預(yù)制樓板安裝離縫不足，灌縫不實(shí)，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多,室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實(shí)等問(wèn)題。鋁合金門(mén)窗制作安裝問(wèn)題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。木制品制作安裝粗糙，木門(mén)和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關(guān)閉不嚴(yán)密，開(kāi)啟不靈活，有相當(dāng)數(shù)量夾板門(mén)漏設(shè)排氣孔。5)部分水箱混凝土不密實(shí)，底部滲水。(6)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線(xiàn)色標(biāo)混亂，不符標(biāo)準(zhǔn),壓接帽不阻燃，開(kāi)關(guān)串接，多股導(dǎo)線(xiàn)接頭不搪錫,衛(wèi)生潔具固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。(7)工程質(zhì)量保證資料缺、舌L、錯(cuò)現(xiàn)象還存在，原材料質(zhì)保書(shū)復(fù)印件手續(xù)不符規(guī)定要求，水泥、防水材料進(jìn)場(chǎng)不做質(zhì)量復(fù)試,外省市空心板準(zhǔn)用證及試驗(yàn)報(bào)告數(shù)量不足，隱蔽工程漏項(xiàng)較多,填寫(xiě)不規(guī)范。在這次檢查中，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位肢解工程、采用多頭發(fā)包形式較為普遍,現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量缺乏管理力度,特別是屋面防水工程和鋁合金門(mén)窗工程，絕大多數(shù)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)包給其它施工單位，造成這兩個(gè)分項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題較多。商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質(zhì)量低下，會(huì)給業(yè)主或使用人帶來(lái)住用的不便和無(wú)盡的精神痛苦;會(huì)給物業(yè)管理公司在實(shí)施房屋養(yǎng)護(hù)時(shí),陡增難度，因?yàn)橛性S多房屋質(zhì)量問(wèn)題，靠后天維修是無(wú)法徹底解決問(wèn)題的:還會(huì)直接影響到房改工作的開(kāi)展和商品房市場(chǎng)的發(fā)展。(二)由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量投訴是業(yè)主或使用人投訴的熱點(diǎn)之一。從目前投訴的情況來(lái)看,主要有兩大類(lèi)型:一是對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二是對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。過(guò)去,無(wú)償養(yǎng)護(hù)房屋，人們對(duì)養(yǎng)護(hù)的要求不太高，認(rèn)為修得不好，可以叫房管所的人再來(lái)修。而有償養(yǎng)護(hù)，業(yè)主或使用人不但對(duì)收費(fèi)的多少有自己的想法,而且對(duì)維修的質(zhì)量要求也特別高。雙方的意見(jiàn)不一致，就會(huì)引起投訴。物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人紛爭(zhēng)迭起，這些情況的出現(xiàn)其原因是多方面的，有的是因?yàn)閭€(gè)別物業(yè)管理公司確實(shí)存在多收費(fèi)、亂收費(fèi),個(gè)別服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)效率低;有的是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。物業(yè)管理公司在實(shí)施房屋養(yǎng)護(hù)時(shí)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到其與業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理公司本身的聲譽(yù)。因此，物業(yè)管理公司要一切為業(yè)主或使用人著想，一切為業(yè)主或使用人服務(wù)。對(duì)于發(fā)生的問(wèn)題和糾紛，不是先去分清是誰(shuí)的責(zé)任，而是先去將問(wèn)題解決。只有這樣，才能將物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量搞上去。（三）由業(yè)主或使用人對(duì)房屋的使用質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章，就物業(yè)的使用對(duì)業(yè)主或使用人提出了具體的要求,其中第二十九條明確規(guī)定:業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。隨著人們生活質(zhì)量的提高和房改工作的順利進(jìn)行，住宅裝修就像購(gòu)買(mǎi)大屏幕彩電、高檔音響等大件一樣，成為人們的普遍追求。然而許多業(yè)主或使用人無(wú)視法規(guī)、條例，違章裝修住宅,這是法制觀(guān)念淡薄、房屋使用質(zhì)量不高的一種表現(xiàn)，由此，引發(fā)了許多問(wèn)題。目前，違章裝修的現(xiàn)象隨處可見(jiàn):有的破壞了主體結(jié)構(gòu);有的推倒了承重墻;有的在墻上打孔打到鄰居家;有的鑿地面忽視限度，導(dǎo)致往樓下滲漏水;有的在天面上裝修時(shí)把天花板都鉆穿了;有的隨意擴(kuò)大住房使用面積等?！岸窝b修熱”反映了社會(huì)的發(fā)展給人們創(chuàng)造了“安居”的環(huán)境以及人們生活觀(guān)念的變化?！岸窝b修熱”中有四個(gè)面值得引起重視:一是目前住宅設(shè)計(jì)不是很合理,建材、設(shè)備明顯落后，裝修材料與產(chǎn)品整體上還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，配套能力不強(qiáng);二是“二次裝修”剛剛興起,人們對(duì)此還缺乏應(yīng)有的常識(shí)和一定的財(cái)力后盾；三是有關(guān)部門(mén)缺乏應(yīng)有的指導(dǎo)和引導(dǎo);四是設(shè)計(jì)施工技術(shù)力量不足，裝修“游擊隊(duì)”活躍，五花八門(mén)的裝修公司，有的技術(shù)不行,有的不負(fù)責(zé)任，有的缺乏起碼的職業(yè)道德，致使裝修市場(chǎng)較為混亂。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理公司如何管理好業(yè)主或使用人的二次裝修事關(guān)重大。管得好,就會(huì)營(yíng)造出一個(gè)住用戶(hù)信任、環(huán)境幽靜、整潔、美觀(guān)的祥和氣氛。管得不好，不僅會(huì)縮短房屋的用壽命，而且會(huì)噪聲四起，連綿不斷,裝修廢物到處亂放,弄得四鄰不安，怨聲載道。如此違章裝修,不僅危害當(dāng)今，而且殃及以后,必須呼吁人們重視,群力制止，以避后患。三、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型房屋日常養(yǎng)護(hù)可分為零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。（一）零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括：屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等。鋼、木門(mén)窗整修、拆換五金、配玻璃,換窗紗、油漆等。修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線(xiàn)等。拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過(guò)梁等。抽換個(gè)別檁條,接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等。水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，主要通過(guò)維修管理人員的巡查和業(yè)主或住戶(hù)的隨時(shí)報(bào)修2個(gè)渠道來(lái)集。零星養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn)是修理范圍廣,項(xiàng)目零星分散，時(shí)間緊,要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。零星養(yǎng)護(hù)應(yīng)力爭(zhēng)做到“水電急修不過(guò)夜，小修項(xiàng)目不過(guò)三，一般項(xiàng)目不過(guò)五”。（二）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)房屋的各種構(gòu)、部件均有其合理的使用年限，超過(guò)這一年限一般就開(kāi)始不斷出現(xiàn)問(wèn)題。因此要管好房子，就不能等到問(wèn)題出現(xiàn)后再采取補(bǔ)救措施，而應(yīng)該訂立科學(xué)的大、中、小修3級(jí)修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)其整體的使用壽命。這就是房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。例如:房屋的紗窗每3年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng);門(mén)窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右應(yīng)重新油漆一遍;外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固;照明電路明線(xiàn)、暗線(xiàn)每年檢查線(xiàn)路老化和負(fù)荷的情況，必要時(shí)可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。一般樓宇設(shè)施的保養(yǎng)周期和翻新周期。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體樓宇所選用的設(shè)備、材料型號(hào)的質(zhì)量來(lái)推算其使用年限。另外，還要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如，防風(fēng)臺(tái)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。四、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容房屋日常養(yǎng)護(hù)的具體內(nèi)容包括：（一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)地基屬于隱蔽工程,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題采取補(bǔ)救措施都很困難,應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作：堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生。地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過(guò)設(shè)計(jì)荷載，會(huì)危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會(huì)形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以,應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對(duì)日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。防止地基浸水。地基浸水會(huì)使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件,因此,對(duì)于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施,如上下水管、暖氣管道等,要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。保證勒腳完好無(wú)損。勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ),同時(shí)起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落,會(huì)使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會(huì)因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀(guān)的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。防止地基凍害。在季節(jié)性?xún)鐾恋貐^(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對(duì)按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門(mén)窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿(mǎn)足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。（二）樓地面工程的養(yǎng)護(hù)樓地面工程常見(jiàn)的材料多種多樣,如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲(chóng)性及耐濕性等方面性能較差。所以，應(yīng)針對(duì)樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作。通常需要注意以下幾個(gè)主要的方面：保證經(jīng)常用水房間的有效防水對(duì)廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防水性能，更須加強(qiáng)對(duì)上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng),防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間積水而滲入樓板,導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，切不可將就使用,以免形成隱患。避免室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害。由于混凝土防潮性有限,在緊接土壤的樓層或房間,水分會(huì)通過(guò)毛細(xì)現(xiàn)象透過(guò)地板或外墻滲入室內(nèi);而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮（即結(jié)露）現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見(jiàn)原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康,也會(huì)因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對(duì)材料的各項(xiàng)性能指標(biāo),做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。建筑蟲(chóng)害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見(jiàn)的建筑白蟻病，會(huì)造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無(wú)法彌補(bǔ)的損傷，使得許多高樓大廈無(wú)法使用而被迫重建。無(wú)論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對(duì)蟲(chóng)害預(yù)防工作予以足夠的重視?？刂婆c消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用裝飾材料的副作用主要是針對(duì)有機(jī)物而言的,如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康,以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機(jī)裝飾材料時(shí)，必須對(duì)它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲(chóng)繁殖等。（三）墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)工程墻臺(tái)面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類(lèi)型,施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣,常常牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以，做好對(duì)它的養(yǎng)護(hù)工作,延長(zhǎng)其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。墻臺(tái)面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成:抹灰工程，油漆工程，刷（噴）漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問(wèn)題,采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無(wú)論對(duì)哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都應(yīng)滿(mǎn)足以下幾個(gè)共性的要求：定期檢查，及時(shí)處理。定期檢查一般不少于每年1次。對(duì)容易出現(xiàn)問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對(duì)于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時(shí)檢查的周期,如臺(tái)面、踢腳、護(hù)壁以及細(xì)木制品的工程。加強(qiáng)保護(hù)與其它工程銜接處。墻臺(tái)面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉,在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護(hù),與制冷、供熱管相接處加絕熱高強(qiáng)度套管。墻臺(tái)面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響,采取保護(hù)手段與科學(xué)的施工措施。保持清潔與常用的清潔方法。經(jīng)常保持墻臺(tái)面及吊頂清潔，不僅是房間美觀(guān)衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m與油膩等積累太多,容易導(dǎo)致吸潮、生蟲(chóng)以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時(shí)需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒?如防水、防酸堿腐蝕等。注意日常工作中的防護(hù)。各種操作要注意,防止擦、劃、刮傷墻臺(tái)面，防止撞擊。遇有可能損傷臺(tái)面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護(hù)措施，如臺(tái)面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護(hù)墊層。在墻面上張?zhí)?、懸掛物品，?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料,如不可避免，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措施。注意材料所處的工作環(huán)境。遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時(shí)，要注意墻臺(tái)面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專(zhuān)業(yè)人員操作。定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性。由于墻臺(tái)面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過(guò)合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際工作狀況，及時(shí)予以更換。（四）門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)。門(mén)窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類(lèi)型門(mén)窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門(mén)窗易出現(xiàn)的問(wèn)題有:門(mén)窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過(guò)大等;鋼門(mén)窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見(jiàn)病;而鋁合金門(mén)窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門(mén)窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面：嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程。門(mén)窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時(shí),應(yīng)輕開(kāi)輕關(guān);通風(fēng)雨天,要及時(shí)關(guān)閉并固定;開(kāi)啟后，旋啟式門(mén)窗扇應(yīng)固定;嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長(zhǎng)期處于開(kāi)啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門(mén)窗扇變形,關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題千萬(wàn)不要拖延。門(mén)窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門(mén)窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修理或申請(qǐng)?zhí)幚?，防止?duì)其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。定期更換易損部件，保持整體狀況良好。對(duì)于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換,需要潤(rùn)滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤(rùn)滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。北方地區(qū)外門(mén)窗冬季使用管理。北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多,外門(mén)窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長(zhǎng)期不用的外門(mén),也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存,防止變形或損壞。加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理。禁止在窗臺(tái)上放置易對(duì)窗戶(hù)產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會(huì)產(chǎn)生有害于門(mén)窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門(mén)窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過(guò)冷過(guò)熱現(xiàn)象。（五）屋面工程維修養(yǎng)護(hù)。屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫（南方為隔熱）等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能,如采光、綠化、各種活動(dòng)，以及太陽(yáng)能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對(duì)其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護(hù)作用。所以，防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)中的中心內(nèi)容。屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽(yáng)光照射等都會(huì)加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大,基本無(wú)法恢復(fù)對(duì)防水起主要作用的整體性，所以，在使用過(guò)程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時(shí)有效,以延長(zhǎng)其使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。定期清掃,保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)。一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長(zhǎng)，遇有積水或大量積雪時(shí)，及時(shí)清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口,以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理。定期組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫(xiě)檢查記錄。對(duì)非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患;對(duì)正常損壞要詳細(xì)記錄其損壞程度。檢查后，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。建立大修、中修、小修制度。在定期檢查、養(yǎng)護(hù)的同時(shí)，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進(jìn)行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長(zhǎng)其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能,并可以在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)屋面使用的管理。在屋面的使用中,要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見(jiàn)病，在使用期應(yīng)有專(zhuān)人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備,如天線(xiàn)、廣告牌等,首先要保證不影響原有功能（包括上人屋面的景觀(guān)要求），其次要符合整體技術(shù)要求，如對(duì)屋面產(chǎn)生荷載的類(lèi)型與大小會(huì)導(dǎo)致何種影響。在施工過(guò)程中，要有專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護(hù)措施，以免對(duì)屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對(duì)人或物造成危險(xiǎn)。建議建立專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍。屋面工程具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性與技術(shù)性,檢查與維修養(yǎng)護(hù)都必須由專(zhuān)業(yè)人員來(lái)負(fù)責(zé)完成,而屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對(duì)較低,所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平,更有效、更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立起由較高水平專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員組成的專(zhuān)職機(jī)構(gòu)。（六） 通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過(guò)程中都是容易被忽略而又容易出問(wèn)題的部位，因此對(duì)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)格外加以重視。首先在設(shè)計(jì)時(shí)就要盡理選用比較堅(jiān)固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須選用防串味的新型風(fēng)。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，一定要將通風(fēng)道作為一個(gè)單項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收,確保風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過(guò)程中，應(yīng)注意：住戶(hù)在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿,對(duì)通風(fēng)道造成損害。不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶(hù)對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無(wú)裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止,發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)。檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測(cè)通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。（七）垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理。一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶(hù)傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門(mén)等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方,住戶(hù)對(duì)其不夠愛(ài)護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強(qiáng)宣傳教育,另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時(shí)要及時(shí)派人修理。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，就要認(rèn)真檢查垃圾道的各個(gè)部位，看有無(wú)垃圾斗、出垃圾門(mén)開(kāi)啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時(shí)返修清除。平時(shí)養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意：指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn),保持垃圾道通搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞,平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道。不要往垃圾道中傾倒體積較大或長(zhǎng)度較長(zhǎng)的垃圾。垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán),疏通起來(lái)更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。垃圾斗、出垃圾門(mén)每?jī)赡陸?yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長(zhǎng)其壽命，降低維修費(fèi)用。垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大。五、加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理（一）裝修的含義裝修的含義樓宇接管驗(yàn)收交付使用后，業(yè)主（或用戶(hù)）辦理完入伙手續(xù)后,在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對(duì)所購(gòu)（租賃）房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等。有時(shí)住戶(hù)掉換后，新用戶(hù)要將原來(lái)的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習(xí)慣上人們往往把以上裝修稱(chēng)為二次裝修。二次裝修的特點(diǎn)二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，它與一般裝修有所不同。其特點(diǎn)如下:（1）必須符合樓宇原設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)；（2）施工時(shí)應(yīng)顧及相鄰住戶(hù)的正常工作及生活，盡量減少對(duì)他們的影響;對(duì)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高，以保障住戶(hù)的人生、財(cái)產(chǎn)的安全;重視施工中的防火工作。(二)二次裝修的規(guī)定二次裝修是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常而重要的工作，若不加管理，就有可能會(huì)破壞房屋的結(jié)構(gòu)及侵犯其他住戶(hù)的利益。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真對(duì)待二次裝修,工程設(shè)備、保安、服務(wù)等部門(mén)應(yīng)通力合作,共同做好管理工作。二次裝修的程序裝修申報(bào)裝修戶(hù)首先向物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門(mén)提出申請(qǐng)。業(yè)主需要裝修時(shí),到管理公司下屬的管理處領(lǐng)取申請(qǐng)表，填寫(xiě)申請(qǐng)表,等申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可施工。工程設(shè)備部門(mén)對(duì)裝修戶(hù)的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料；裝修戶(hù)盡快請(qǐng)有關(guān)單位進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，并在15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖交工程設(shè)備部門(mén)審查；裝修戶(hù)選擇合格的裝修單位。物業(yè)管理公司審批在接到裝修戶(hù)遞交的裝修設(shè)計(jì)的一周內(nèi),工程設(shè)備部會(huì)同安保部對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，提出同意或修改意見(jiàn)；方案批準(zhǔn)后，裝修戶(hù)按規(guī)定到物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。裝修范圍不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路，上下管線(xiàn)等；不可擅自用紅磚、大理石及超厚超重材料進(jìn)行裝修；不擅自封閉或改變陽(yáng)臺(tái)用途；不擅自改變?cè)虚T(mén)窗規(guī)格及墻面裝飾。三）加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理裝修公司的選擇選擇裝修公司是二次裝修管理中的一件大事。物業(yè)管理公司從所管理的樓宇、小區(qū)的安全以及業(yè)主或使用人的利益考慮，一般選擇幾個(gè)成熟的裝修公司作為樓宇、小區(qū)裝修的固定施工隊(duì)伍。住用戶(hù)需要裝修時(shí)，就將這幾家公司推薦給他們。但實(shí)際上，由于諸多因素造成許多住用戶(hù)不一定接受物業(yè)管理公司推薦的裝修公司,而自行在外面尋找裝修公司。這時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)提醒住用戶(hù)在選擇裝修公司時(shí)，首先不能急，急了容易“病急亂投醫(yī)”廣抓在籃里就是菜”，而應(yīng)慢慢悠悠、仔仔細(xì)細(xì)地找。住用戶(hù)要了解裝修公司的資質(zhì)，了解它的施工隊(duì)伍技術(shù)實(shí)力,了解它的可靠程度。尤其是那些租間小房子、一張桌子、一個(gè)人的“皮包”公司，很有可能“打一槍換一個(gè)地方”，要緊關(guān)頭連人也找不到。第二不能貪。這個(gè)貪，是指貪方便,貪便宜，貪聽(tīng)好話(huà)。有的公司條件要求嚴(yán)是嚴(yán)，但說(shuō)了算數(shù)，有的公司寬是寬，但說(shuō)與做不一樣。因此，越是在洽談時(shí)無(wú)所不應(yīng)的，你反而要多個(gè)心眼想一想,其中是否有詐，這樣優(yōu)惠的條件他們能否賺錢(qián),以防他錢(qián)未到手時(shí)笑容可掬,錢(qián)一到手后翻臉不認(rèn)人。另外,業(yè)主或使用人在自行確定了裝修公司以后,在正式進(jìn)行房屋裝