飛龍化工廠項(xiàng)目(暫定名)可行性淺析

【南充逸合置業(yè)·飛龍化工廠項(xiàng)目】可行性淺析項(xiàng)目屬性1項(xiàng)目區(qū)位及交通四至項(xiàng)目周邊環(huán)境資源項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目區(qū)位本案4000m高坪機(jī)場(chǎng)高坪政府及商業(yè)中心2000m五星花園商業(yè)中心3800m高坪汽車(chē)站2200m7100m南充客運(yùn)站順慶區(qū)嘉陵區(qū)北部新區(qū)3500m項(xiàng)目位于高坪區(qū)江東中路左側(cè)，嘉陵江畔，江對(duì)面定位為高端居住聚集區(qū)，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)；距離南充最繁華商業(yè)中心3.8公里，距離北部新區(qū)市政府3.5公里，距離高坪區(qū)政府及商業(yè)中心2公里。位臨嘉陵江畔，與順慶區(qū)的高端居住聚集區(qū)隔江相望高端居住聚集區(qū)項(xiàng)目交通認(rèn)知交通便捷：成熟的江東路，未來(lái)的臨江道路的建成，形成較為完善的道路系統(tǒng)，可增加項(xiàng)目在市場(chǎng)上的接受及認(rèn)可度本案高坪機(jī)場(chǎng)上中壩大橋高坪區(qū)政府213江東路航道站通往航道站小道目前項(xiàng)目周邊公交線路：1品信汽車(chē)站9路公交2嘉陵江大橋28路環(huán)線3陽(yáng)春路14/26路公交在建道路地塊臨江東北路，道路狀況佳，增加了地塊的可達(dá)性性；現(xiàn)有公家系統(tǒng)不成熟，地塊周邊目前只有一路公交線路，易達(dá)性較差，；目前臨近嘉陵江邊，有一條臨江道路在建中，增加了通達(dá)性。江東路通往航道站小道項(xiàng)目四至及環(huán)境位臨嘉陵江畔，擁有絕佳的江景資源，但土地污染將、輻射將影響宜居性北面南面西面東面本案13241234北面：飛龍化工廠西面：嘉陵江，江對(duì)面為藍(lán)光COCO及中南世紀(jì)城在售項(xiàng)目東面：江東中路主干道，主干道對(duì)面為工廠、旺成小學(xué)、江東帝景項(xiàng)目南面：泰信蝶院、慢城八島、濱江陽(yáng)光、香頌灣小區(qū)距離主城各區(qū)中心較近的稀缺江景項(xiàng)目；周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已將區(qū)域的知名度推向市場(chǎng)。項(xiàng)目受化工廠、航電站、變電站影響，土地受到污染及輻射。項(xiàng)目資源和配套項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)目前生活配套設(shè)施缺乏，3公里范圍內(nèi)可享受高坪中心區(qū)域的配套資源江東初中天來(lái)大酒店本案高坪區(qū)府川北醫(yī)學(xué)院第二中醫(yī)院高坪機(jī)場(chǎng)五院周邊1公里范圍配套資源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊3公里范圍內(nèi)配套資源濱江公園白塔公園地塊參數(shù)2.5容積率，公園、江景資源的因素具備塑造江景品質(zhì)大盤(pán)的潛力項(xiàng)目基本參數(shù)項(xiàng)目總占地340畝總占地面積226678平米計(jì)容總建筑面積566695平米容積率2.5樓面價(jià)2099成交排名項(xiàng)目容積率建筑面積1南充碧桂園2.15027402綠地城3.7218160593藍(lán)光COCO香江34800004東方夏威夷2.31073875麗晶府3.741100006上河灣2.627000007中南世紀(jì)城2.22900008春風(fēng)玫瑰園2.24200009九洲名苑4.516000010佳兆業(yè)君臨3210000——本項(xiàng)目2.5566695

南充銷(xiāo)售排名前十的在售項(xiàng)目中，容積率在3或3以上的占50%，產(chǎn)品以全高層或高層+小高層；基于地塊的資源和條件，本項(xiàng)目產(chǎn)品可以小高層、高層物業(yè)為主，具備塑造品質(zhì)江景大盤(pán)。小結(jié)區(qū)位：江東片區(qū)較為集中開(kāi)發(fā)區(qū)域，市場(chǎng)有一定的認(rèn)知度交通：臨主干道，通達(dá)性較好配套：目前周邊配套較缺乏，未來(lái)規(guī)劃配套較為齊全資源：稀缺江景資源，區(qū)域內(nèi)具有一定的優(yōu)勢(shì)打造品質(zhì)江景住宅現(xiàn)狀：土地受到污染，將增加開(kāi)發(fā)成本和影響項(xiàng)目名譽(yù)及宜居性。市場(chǎng)環(huán)境簡(jiǎn)述2土地價(jià)格簡(jiǎn)述銷(xiāo)售價(jià)格簡(jiǎn)述項(xiàng)目區(qū)位版塊功能樓面價(jià)成交時(shí)間綠地城順慶西華新區(qū)工業(yè)園區(qū)406元/㎡2013中航順慶清泉壩城市副中心1600元/㎡2013碧桂園嘉陵區(qū)文峰大道化工園區(qū)750元/㎡2013希望城嘉陵區(qū)南湖新城城市副中心1315元/㎡2014上河灣高坪區(qū)下中壩城市副中心1150元/㎡2014本案高坪區(qū)江東新區(qū)？2099元/㎡預(yù)計(jì)2014年各區(qū)不同功能版塊樓面價(jià)差明顯2099元/㎡樓面地價(jià)對(duì)本板塊而言相對(duì)較高，建議降低拿地成本土地價(jià)格南充住宅價(jià)格呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但本案區(qū)域與熱點(diǎn)板塊價(jià)差明顯價(jià)格趨勢(shì)目前高坪區(qū)住宅成交均價(jià)在4700元/㎡左右通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析，高層/小高層總價(jià)40-55萬(wàn)元的產(chǎn)品最受歡迎；目前市場(chǎng)主要以剛需客戶為主，對(duì)價(jià)格敏感，總價(jià)天花板難以突破；典型項(xiàng)目的2房單價(jià)集中在5000-5500元/㎡，總價(jià)在40-45萬(wàn)；典型項(xiàng)目2變3/3房單價(jià)集中在4500-5000元/㎡，總價(jià)在45-55萬(wàn)。產(chǎn)品區(qū)間項(xiàng)目定位方向3項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目整體及形象定位項(xiàng)目產(chǎn)品方向項(xiàng)目客群選擇項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析項(xiàng)目商業(yè)方向項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)威脅S.W.O.T嘉陵江畔，一線江景，享受無(wú)敵景觀沿江面長(zhǎng)，展示面廣交通相對(duì)便利，通達(dá)性較好項(xiàng)目板塊目前認(rèn)可度較低，全國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商云集，價(jià)差明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)環(huán)境、政策不太明朗臨江道路的修建，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象來(lái)政府規(guī)劃明確，未來(lái)發(fā)展前景好航電站、變電站、化工產(chǎn)的污染及輻射，增加開(kāi)發(fā)成本及影響區(qū)域宜居性。地塊存在拆遷問(wèn)題，拆遷困難較大。項(xiàng)目定位城市濱水生態(tài)品質(zhì)居住區(qū)公園旁、水岸邊的家坐享江景品質(zhì)生活項(xiàng)目產(chǎn)品方向基于地塊的資源和條件（容積率2.5），本項(xiàng)目產(chǎn)品可以小高層、高層物業(yè)為發(fā)展方向。建議以市場(chǎng)熱銷(xiāo)和主流產(chǎn)品為主力：戶型建議以2房、2變3、3房為主力戶型，同時(shí)設(shè)置1變2產(chǎn)品面積區(qū)間以75-110㎡為主——針對(duì)首次置業(yè)及首次改善型客戶需求，持續(xù)推出引領(lǐng)市場(chǎng)的熱銷(xiāo)產(chǎn)品市場(chǎng)主流+創(chuàng)新產(chǎn)品，領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目客群選擇購(gòu)房者對(duì)于區(qū)域抗性較大，多數(shù)消費(fèi)者選擇在自己所處區(qū)域購(gòu)房。核心客群次要客群核心客群：以高坪主城區(qū)及江東片區(qū)的剛需客戶為主。次要客群：距離項(xiàng)目較近的老君鎮(zhèn)、青蓮鎮(zhèn)、江陵鎮(zhèn)、螺溪鎮(zhèn)、走馬鄉(xiāng)等為輔。項(xiàng)目產(chǎn)品面積及價(jià)格備注：銷(xiāo)售價(jià)格參考目前高坪區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品折后均價(jià)4700元/㎡，后續(xù)每年上浮100元預(yù)估產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）價(jià)格（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）2房75-80470035-38萬(wàn)2變380-85470038-40萬(wàn)3房85-95470040-45萬(wàn)壓縮面積，控制總價(jià)，以明顯價(jià)差吸引對(duì)價(jià)格敏感的剛需客群目前南充市場(chǎng)，高層/小高層總價(jià)40-55萬(wàn)元的產(chǎn)品最受歡迎；考慮到本項(xiàng)目區(qū)域成熟性尚顯不足，建議壓縮產(chǎn)品面積，控制總價(jià)，以低總價(jià)吸引對(duì)價(jià)格敏感的剛需客戶項(xiàng)目商業(yè)方向?yàn)I江慢饗生活空間

形象：以格調(diào)餐飲、休閑娛樂(lè)、咖啡等為主的情景生活空間

功能：滿足社區(qū)居住人群生活需求；

成為城市休閑、娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)的目的地。

業(yè)態(tài)：格調(diào)餐飲、輕便餐飲、主題餐飲、異域餐飲、江湖菜、風(fēng)味菜、火鍋等；美容SPA、美發(fā)會(huì)所、茶樓、咖啡廳、甜品店、電玩、康體健身。

靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及可行性淺析結(jié)論5項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析可行性淺析結(jié)論項(xiàng)目項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素：350萬(wàn)元/畝，地上計(jì)容總建筑面積2099元/㎡，樓面價(jià)過(guò)高，單方成本高于目前在售均價(jià)，市場(chǎng)接受度低。因化工廠產(chǎn)生土地污染，若需進(jìn)行換土，開(kāi)發(fā)成本將進(jìn)一步增加；航道站、變電站輻射影響，導(dǎo)致項(xiàng)目市場(chǎng)形象受損，市場(chǎng)可供選擇的剛需產(chǎn)品相對(duì)較多，項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)樓面價(jià)高環(huán)境污染拆遷難度大地塊內(nèi)化