項(xiàng)目經(jīng)理日常對(duì)內(nèi)操作手冊(cè)

項(xiàng)目經(jīng)理日常對(duì)內(nèi)操作手冊(cè)項(xiàng)目經(jīng)理在進(jìn)行項(xiàng)目管控時(shí)，對(duì)外需要對(duì)接甲方及業(yè)務(wù)單位，過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)對(duì)接流程，做好檔案管理；對(duì)內(nèi)需要嚴(yán)控項(xiàng)目部常規(guī)工作執(zhí)行及公司對(duì)接。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)內(nèi)工作主要分為：1、項(xiàng)目常規(guī)文件制作及交接；2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)文件制作及交接；3、OA項(xiàng)目管理門戶；4、項(xiàng)目明源管理；項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)內(nèi)操作內(nèi)容項(xiàng)目常規(guī)文件制作及交接項(xiàng)目常規(guī)文件是公司對(duì)于項(xiàng)目管控的主要資料，分為總綱性文件及月度文件兩類?？偩V性文件：項(xiàng)目合同要點(diǎn)摘要，項(xiàng)目年度預(yù)算、年度獎(jiǎng)懲申報(bào)、年度質(zhì)詢報(bào)告月度文件：月度合同執(zhí)行反饋、月度培訓(xùn)計(jì)劃、月度獎(jiǎng)懲申報(bào)、月度績(jī)效設(shè)定及打分匯總、月度質(zhì)詢報(bào)告；以上所有文件模板見(jiàn)附件項(xiàng)目常規(guī)文件制作及交接項(xiàng)目合同要點(diǎn)摘要：項(xiàng)目經(jīng)理在與甲方簽署正式項(xiàng)目合同后，需立即進(jìn)行項(xiàng)目合同要點(diǎn)摘要的編寫，編寫內(nèi)容經(jīng)分管副總確認(rèn)后作為項(xiàng)目后期執(zhí)行直接的指導(dǎo)資料；編寫時(shí)間：接案后立即編寫；提交對(duì)象：分管領(lǐng)導(dǎo)；項(xiàng)目年度預(yù)算：依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，按照公司確認(rèn)的年度預(yù)算報(bào)表模板詳實(shí)編寫項(xiàng)目各類預(yù)算，預(yù)算內(nèi)容經(jīng)分管副總確認(rèn)后作為項(xiàng)目年度內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)設(shè)定的依據(jù)；編寫時(shí)間：一般為每年1月中上旬；提交對(duì)象：分管領(lǐng)導(dǎo)；項(xiàng)目常規(guī)文件制作及交接年度獎(jiǎng)懲申報(bào)：年度獎(jiǎng)懲是公司對(duì)于員工最大的肯定，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需嚴(yán)肅對(duì)待，在年底給予分管領(lǐng)導(dǎo)真實(shí)、有效建的議；申報(bào)時(shí)間：每年12月底；申報(bào)對(duì)象：分管領(lǐng)導(dǎo)；年度質(zhì)詢報(bào)告：質(zhì)詢會(huì)作為新景祥最重要的管理會(huì)議，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需高度重視，充分思考后編寫年度工作總結(jié)及計(jì)劃；提交時(shí)間：一般為每年1月中上旬；提交對(duì)象：人事行政部；項(xiàng)目常規(guī)文件制作及交接月度合同執(zhí)行反饋：根據(jù)當(dāng)月項(xiàng)目運(yùn)作的實(shí)際情況對(duì)比合同要點(diǎn)摘要后，如實(shí)填寫執(zhí)行反饋，反饋內(nèi)容需經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)；提交時(shí)間：每月最后一天；提交對(duì)象：人事行政部；月度培訓(xùn)計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求制定下月項(xiàng)目部培訓(xùn)內(nèi)容，計(jì)劃制定完畢后需經(jīng)分管副總確認(rèn)；提交時(shí)間：每月最后一天；提交對(duì)象：人事行政部；月度獎(jiǎng)懲申報(bào)：對(duì)于項(xiàng)目部月度表現(xiàn)突出者進(jìn)行獎(jiǎng)懲申報(bào)；申報(bào)時(shí)間：每月5日前進(jìn)行上月申報(bào)；申報(bào)方式：通過(guò)OA流程；項(xiàng)目常規(guī)文件制作及交接月度績(jī)效設(shè)定及打分匯總：每月初根據(jù)年度預(yù)算中業(yè)績(jī)分解情況進(jìn)行每月項(xiàng)目部所有成員績(jī)效內(nèi)容制定，下月初進(jìn)行上一個(gè)月績(jī)效打分及評(píng)定，設(shè)定及評(píng)分結(jié)束后都需及時(shí)提交給人事部；提交時(shí)間：績(jī)效設(shè)定當(dāng)月5日前，績(jī)效評(píng)分下月5日前；提交對(duì)象：人事行政部；月度質(zhì)詢報(bào)告：月度質(zhì)詢與月度執(zhí)行是公司高管進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行監(jiān)控的重要方式，每月底根據(jù)月度項(xiàng)目實(shí)際情況編寫月度質(zhì)詢報(bào)告；提交時(shí)間：每月最后一天；提交對(duì)象：人事行政部；項(xiàng)目財(cái)務(wù)文件制作及交接項(xiàng)目財(cái)務(wù)文件是公司對(duì)于項(xiàng)目管控的主要財(cái)務(wù)報(bào)表，主要用于甲方確認(rèn)業(yè)績(jī)及傭金、項(xiàng)目部獎(jiǎng)金發(fā)放，分為以下幾類：項(xiàng)目獎(jiǎng)金分配方案、業(yè)績(jī)確認(rèn)及傭金結(jié)算表、傭金分配及發(fā)放明細(xì)表。（模板見(jiàn)附件，業(yè)績(jī)確認(rèn)、傭金發(fā)放表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況與甲方及財(cái)務(wù)確認(rèn)后制定適合各自項(xiàng)目部的版本）項(xiàng)目獎(jiǎng)金分配方案：根據(jù)公司獎(jiǎng)金分配管理制度的標(biāo)準(zhǔn)，制定項(xiàng)目部分配方案，其中項(xiàng)目部總提點(diǎn)需嚴(yán)格按照公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，項(xiàng)目部各崗位比例項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)人員實(shí)際情況進(jìn)行分配，但分配比例需在公司要求范圍之內(nèi)，方案需經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)后執(zhí)行；提交時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)盤前；提交對(duì)象：分管領(lǐng)導(dǎo)；項(xiàng)目財(cái)務(wù)文件制作及交接業(yè)績(jī)確認(rèn)及傭金結(jié)算表：依據(jù)項(xiàng)目結(jié)傭條件及方式，每月底根據(jù)本月銷售及回款實(shí)際情況將符合結(jié)傭條件的業(yè)績(jī)及對(duì)應(yīng)傭金制成報(bào)表，經(jīng)OA流程確認(rèn)后，財(cái)務(wù)部交予公司蓋章。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將蓋章后報(bào)表交與甲方，跟蹤甲方審核及付款流程，直到傭金到賬。提交時(shí)間：每月1日提交上月報(bào)表；提交對(duì)象：OA流程（為簡(jiǎn)化流程，先與財(cái)務(wù)部確認(rèn)后再進(jìn)行上傳）傭金分配及發(fā)放明細(xì)表：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與財(cái)務(wù)確認(rèn)傭金到賬后，根據(jù)項(xiàng)目獎(jiǎng)金分配方案制作傭金分配及發(fā)放明細(xì)表，經(jīng)公司OA流程確認(rèn)后，財(cái)務(wù)部予以發(fā)放。提交時(shí)間：傭金確認(rèn)到帳后；提交對(duì)象：OA流程（為簡(jiǎn)化流程，先與財(cái)務(wù)部確認(rèn)后再進(jìn)行上傳）OA項(xiàng)目管理門戶OA項(xiàng)目管理門戶是公司檢查項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程的區(qū)域，同時(shí)也是項(xiàng)目部工作成果展示的規(guī)范區(qū)域，分為銷售報(bào)表區(qū)與工作文件區(qū)。進(jìn)入路徑：1、進(jìn)入OA后，先于右上角選擇項(xiàng)目管理門戶OA項(xiàng)目管理門戶2、進(jìn)入項(xiàng)目管理門戶后，左上角有項(xiàng)目工作導(dǎo)航，進(jìn)入路徑：項(xiàng)目中心——項(xiàng)目工作區(qū)——銷售報(bào)表區(qū)、項(xiàng)目工作區(qū)OA項(xiàng)目管理門戶3、銷售報(bào)表區(qū)上傳報(bào)表路徑：銷售報(bào)表區(qū)——上海公司報(bào)表管理——項(xiàng)目——年度銷售管理報(bào)表——日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)。上傳時(shí)間：日?qǐng)?bào)：每天9：00前上傳前一日?qǐng)?bào)表；周報(bào)：每周一10：00之前上傳上周周報(bào)表；月報(bào)：每月4號(hào)09：30之前上傳上月月報(bào)。備注：報(bào)表上傳前必須按照規(guī)定路徑進(jìn)入，點(diǎn)擊日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)后進(jìn)行上傳，否則上傳報(bào)表不在區(qū)域，上傳無(wú)效。OA項(xiàng)目管理門戶4、項(xiàng)目工作區(qū)上傳路徑：項(xiàng)目工作區(qū)——上海公司——項(xiàng)目——財(cái)務(wù)層面、客戶層面、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)層面。上傳時(shí)間：資料確認(rèn)后即可上傳，月初進(jìn)行上月上傳資料梳理，補(bǔ)充缺失內(nèi)容。備注：月初的《合同執(zhí)行反饋》、《月度培訓(xùn)計(jì)劃》經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后第一時(shí)間上傳，正常上傳時(shí)間：每月5日前。OA項(xiàng)目管理門戶A、目前層面分類在公司《OA項(xiàng)目管理門戶管理規(guī)范及操作指引》的基礎(chǔ)上有所調(diào)整，每個(gè)層面的各類資料依然按照制度中要求進(jìn)行收集；B、上傳前需先點(diǎn)擊資料分類，如：上傳獎(jiǎng)金發(fā)放明細(xì)需先點(diǎn)擊《09項(xiàng)目部獎(jiǎng)金發(fā)放明細(xì)》，否則上傳內(nèi)容不顯示在上傳區(qū)域，上傳無(wú)效。項(xiàng)目明源管理明源軟件是目前公司項(xiàng)目部銷售管理的核心工具，其中的項(xiàng)目客戶資料、銷售數(shù)據(jù)是項(xiàng)目管理者進(jìn)行項(xiàng)目管理有效的參考；此外，大量的的客戶資料可以給項(xiàng)目操盤提供很好的數(shù)據(jù)支持，同時(shí)各項(xiàng)目匯總的區(qū)域客戶信息也將成為公司區(qū)域領(lǐng)先地位的重要資源。針對(duì)明源軟件中項(xiàng)目的建立與運(yùn)行過(guò)程中的操作要求，公司有明確的管理制度《售樓軟件規(guī)范操作管理制度》，制度見(jiàn)附件項(xiàng)目明源管理項(xiàng)目準(zhǔn)備：1、項(xiàng)目正式進(jìn)駐案場(chǎng)前兩周，由項(xiàng)目經(jīng)理向IT專員提出申請(qǐng)，進(jìn)行項(xiàng)目登記。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——項(xiàng)目登記）2、項(xiàng)目經(jīng)理于項(xiàng)目登記開(kāi)通后一周內(nèi)，需會(huì)同相關(guān)市場(chǎng)和企劃人員，由分管副總（或總經(jīng)理）主持，對(duì)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)參數(shù)進(jìn)行設(shè)置，并由參會(huì)人員簽字確認(rèn)。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——業(yè)務(wù)參數(shù)設(shè)置）3、項(xiàng)目主管在相應(yīng)模塊中須錄入項(xiàng)目的相關(guān)信息和確認(rèn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——項(xiàng)目登記）4、項(xiàng)目開(kāi)盤前一個(gè)月內(nèi)，由項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況，設(shè)置戶型，并上傳戶型圖。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——項(xiàng)目登記）5、項(xiàng)目開(kāi)盤前一個(gè)月內(nèi)，由項(xiàng)目主管根據(jù)項(xiàng)目資料，設(shè)置區(qū)域和樓棟，并生成房間。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——房源生成）項(xiàng)目明源管理項(xiàng)目準(zhǔn)備：6、IT專員在開(kāi)盤前一周內(nèi)，檢查生成房間的資料，有問(wèn)題及時(shí)調(diào)整。7、由項(xiàng)目主管定義付款方式，特別要留意設(shè)置付款方式明細(xì)（需與開(kāi)發(fā)商確認(rèn)后錄入）。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——付款方式定義）8、由項(xiàng)目主管定義折扣，折扣類型要規(guī)范（需與開(kāi)發(fā)商確認(rèn)后錄入）。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——折扣管理）9、項(xiàng)目主管應(yīng)根據(jù)具體情況，來(lái)確定用定價(jià)方案還是直接錄入來(lái)進(jìn)行定價(jià)，并逐一檢查核實(shí)。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——價(jià)格管理）10、項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)對(duì)放盤的房間在軟件中進(jìn)行放盤處理。（操作路徑：項(xiàng)目準(zhǔn)備——房間管理）項(xiàng)目明源管理軟件操作管理：置業(yè)顧問(wèn)要求（重點(diǎn)內(nèi)容）1、置業(yè)顧問(wèn)在軟件的銷售機(jī)會(huì)中輸入當(dāng)天接待客戶的基本資料。（操作路徑：客戶跟進(jìn)——銷售機(jī)會(huì)）2、在銷售機(jī)會(huì)中錄入客戶資料的同時(shí)要如實(shí)的錄入客戶滿意度調(diào)查問(wèn)卷。（操作路徑：客戶跟進(jìn)——銷售機(jī)會(huì)）3、老客戶來(lái)訪、來(lái)電或是去電等交互活動(dòng)，要及時(shí)、詳細(xì)的將交互資料錄入。（操作路徑：客戶跟進(jìn)——銷售機(jī)會(huì)）4、及時(shí)在客戶臺(tái)帳中完善客戶資料，保證客戶資料的完整性。（操作路徑：客戶跟進(jìn)——客戶臺(tái)賬）項(xiàng)目明源管理軟件操作管理：案場(chǎng)經(jīng)理、行政助理要求（重點(diǎn)）1、檢查置業(yè)顧問(wèn)的銷售機(jī)會(huì)和交互錄入的及時(shí)性。（操作路徑：客戶跟進(jìn)——銷售機(jī)會(huì)、交互明細(xì)查詢）2、抽查客戶滿意度調(diào)查問(wèn)卷錄入真實(shí)性。（操作路徑：客戶跟進(jìn)——銷售機(jī)會(huì)）3、檢查客戶資料錄入的完整性，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正。（操作路徑：客戶跟進(jìn)——客戶分析）4、每天下班前，錄入銷售日志。（操作路徑：交易管理——銷售日志）項(xiàng)目明源管理軟件操作管理：案場(chǎng)經(jīng)理、行政助理要求（重點(diǎn)）5、交易信息，認(rèn)購(gòu)、簽約等，當(dāng)天錄入完成。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號(hào)）——認(rèn)購(gòu)、簽約）6、回款信息，及時(shí)錄入。按揭多付款的，需先進(jìn)行合同按揭金額修改。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號(hào)）——金額修改）7、有換退房時(shí)，及時(shí)在價(jià)格管理模塊中進(jìn)行退房審核，并進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)處理。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號(hào)）——業(yè)務(wù)變更）8、如果是按揭合同，要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的按揭服務(wù)和放款處理。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號(hào)）——付款情況）項(xiàng)目明源管理軟件操作管理：項(xiàng)目經(jīng)理要求（重點(diǎn)）1、檢查項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)錄