第一章資產(chǎn)評估的基本概念

1第一章資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估的主體與客體4資產(chǎn)評估的概念1資產(chǎn)評估的特點2資產(chǎn)評估的目的3資產(chǎn)評估與會計、審計關(guān)系5本章要求掌握資產(chǎn)評估概念及其要素掌握并理解資產(chǎn)評估功能及特點熟悉資產(chǎn)評估目的理解資產(chǎn)評估主體與客體了解資產(chǎn)評估與會計、審計關(guān)系3一、資產(chǎn)評估的概念及其要素資產(chǎn)評估：是專業(yè)評估機構(gòu)和人員，按照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)在某一時點的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估的要素關(guān)于評估依據(jù)（超鏈接）行為依據(jù)——如：公司董事會關(guān)于進行資產(chǎn)評估的決議，評估委托人與評估機構(gòu)簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》等。法規(guī)依據(jù)——如：《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》等。產(chǎn)權(quán)依據(jù)——如：《國有土地使用證》，《房屋所有權(quán)證》等。取價依據(jù)——評估委托人提供的會計核算資料、工程結(jié)算資料等相關(guān)資料；評估機構(gòu)及其人員收集的市場價格資料、統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料及其他參數(shù)資料等。7關(guān)于評估程序（超鏈接）8

明確評估業(yè)務(wù)基本事項

簽訂業(yè)務(wù)約定書編制評估計劃資產(chǎn)勘察

搜集、分析評估資料評定估算編制和提交資產(chǎn)評估報告工作檔案9二、資產(chǎn)評估的功能評價功能咨詢功能管理功能鑒證功能（一錘定音）富豪自制“金縷玉衣”，頂級專家評估出24億天價在2011年“中國400富人榜”中，華爾森集團總裁謝根榮一度名列第163名，資產(chǎn)6.2億元。但據(jù)《新京報》等多家媒體報道：2011年09月07日，謝根榮從銀行騙貸6億多元，一審被認(rèn)定犯貸款詐騙罪，判處無期徒刑。詐騙伎倆：第一，媒體炒作本世紀(jì)初，媒體突然開始報道一位叫謝根榮的“古董收藏家”。謝根榮有兩件“古董”，一件是“金縷玉衣”，一件是“銀縷玉衣”。其實，兩件“玉衣”是牛福忠（年過六旬，現(xiàn)為北京中博雅文物鑒定中心鑒定委員會主任，自稱是國家文物局泰安培訓(xùn)中心客座教授、北京電視臺《天下收藏》欄目特聘鑒定專家）用他給的玉片穿出來的，不值錢。

第二，高額請頂級專家鑒定

5位頂級專家，據(jù)說包括中國收藏家協(xié)會原秘書長王文祥，故宮博物院原副院長楊伯達，北京大學(xué)寶石鑒定中心原主任教授楊富緒，曾任國家文物鑒定委員會副主任委員的史樹青等。這群專家當(dāng)時在裝“金縷玉衣”的玻璃柜子外，只“走了一趟看了看”，就給這件“金縷玉衣”寫了個文字說明并估價為24億元，這“24億元”的鑒定又給謝根榮的詐騙起到推波助瀾的作用。時至今日，多名當(dāng)時鑒定的專家，都以“史老在場，說了24億不好駁”為由，將責(zé)任推到已去世的史樹青先生身上。5位頂級專家當(dāng)時竟“隔著玻璃估價”，謝根榮給了專家?guī)资f元的評估費。

第三，以寶物為由，騙取銀行貸款

正是有這個“寶物”，銀行放貸更為“放心”。

12現(xiàn)實性咨詢性預(yù)測性公正性市場性資產(chǎn)評估三、資產(chǎn)評估的特點以評估基準(zhǔn)日的實際狀況進行估算1.以現(xiàn)實存在狀況2.以現(xiàn)實為基礎(chǔ)反映未來程序方法公正人事關(guān)系公正現(xiàn)實市價市場類比價重置成本四、資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的即為何要進行資產(chǎn)評估、評估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)，是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。它總是由資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所引起的。一般來說有廣義和狹義之分。資產(chǎn)評估目的估價價值類型評估方法決定制約資產(chǎn)評估的目的狹義的資產(chǎn)評估目的指產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動時的評估廣義資產(chǎn)評估的目的泛指各種目的，包括法令評估和非法令評估評估目的非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算、債務(wù)重組咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務(wù)報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)（補償評估資料：重慶市北碚區(qū)人民政府森林資源資產(chǎn)抵押貸款評估項目

據(jù)了解，北碚區(qū)計劃用10年時間，投入16.5億元新造林16萬畝，改造低效林24萬畝，力爭2017年全區(qū)森林覆蓋率超過46%，建成森林城市。但錢從哪里來？

經(jīng)研究后，北碚區(qū)政府出資成立了重慶森茂林業(yè)投資有限公司，將其轄區(qū)內(nèi)觀音峽林場、茅庵林場收歸旗下。

7月2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源為抵押物，向中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行重慶市分行申請中長期貸款3億元，貸款期限為10年，執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率。經(jīng)過遼寧銘威森林資源資產(chǎn)評估有限公司評估，觀音峽林場、茅庵林場兩片面積達2237.8公頃的馬尾松林價值7.4億元

本月10日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司從農(nóng)發(fā)行重慶分行領(lǐng)到了1億元貸款，明年，還有一筆2億元的貸款將到達公司賬戶。資料：房地產(chǎn)公司納稅評估XX市某房地產(chǎn)有限公司成立于1999年，注冊資金1000萬元，登記注冊類型為有限責(zé)任公司,位于濱江大道555號,主要經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、水電安裝等，該公司2002年開發(fā)項目是××家園，建筑面積5萬平方米，2004年峻工后銷售情況良好，2005年12月市稽查局進入該公司，對××家園的稅收進行了清算，當(dāng)期應(yīng)征稅款已全額入庫。2006年該公司開發(fā)的商住樓及門面已處在掃尾階段，銷售額驟減，2006年帳面銷售額2362095.2元，繳納地方各稅300585.4元。

2007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建筑安裝等關(guān)聯(lián)企業(yè)開展專項納稅評估工作，根據(jù)相關(guān)資料及稅收管理員日常所掌握的信息，經(jīng)過評估小組的認(rèn)真分析、篩選，最后確定XX市某房地產(chǎn)公司為本期專項納稅評估對象。該公司2006年度申報繳納的地方各稅30萬元,稅收收入有逐月下降的趨勢，繳納的稅收從2004年平均每月近30萬元，下降到2006年的每月2.5萬元。針對案頭分析疑點，評估人員初步判斷該公司繳納的稅費可能存在異常。鑒于對XX市某房地產(chǎn)公司年度財務(wù)指標(biāo)異常情況，經(jīng)批準(zhǔn)，將XX市某房地產(chǎn)公司確定為評估對象，并同時決定進一步對該公司2006年申報的相關(guān)資料以及從《江西地稅信息管理系統(tǒng)》獲取的信息數(shù)據(jù)進行了細(xì)致的審核分析和數(shù)據(jù)對比。最后確定疑點為:該公司繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅可能未繳足，因此有必要進一步核實該公司是否有漏繳稅款的行為。國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號（熟悉2005.8）第六條企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)資產(chǎn)進行評估：（一）整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；（二）以非貨幣資產(chǎn)對外投資；（三）合并、分立、破產(chǎn)、解散；（四）非上市公司國有股東股權(quán)比例變動；（五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；（六）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；（八）以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)；（九）資產(chǎn)涉訟；（十）收購非國有單位的資產(chǎn)；（十一）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資；（十二）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債；（十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進行資產(chǎn)評估的事項。企業(yè)有以下行為之一的，可以不對相關(guān)國有資產(chǎn)評估1.經(jīng)各級政府及其授權(quán)部門批準(zhǔn)，對整體企業(yè)或部分實施無償劃撥；2.國有獨資企業(yè)與其下屬的獨資企業(yè)（事業(yè)單位）之間或者其下屬獨資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)置換和無償轉(zhuǎn)讓五、資產(chǎn)評估的主體與客體（一）資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估主體是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的承擔(dān)者，及從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)與專業(yè)評估人員。資產(chǎn)評估機構(gòu)必須具有資產(chǎn)評估資格，評估機構(gòu)由專業(yè)資產(chǎn)評估人員構(gòu)成，專業(yè)評估人員需具有資產(chǎn)評估管理機構(gòu)確認(rèn)的資產(chǎn)評估資格如注冊評估師221.關(guān)于資產(chǎn)評估機構(gòu)：資產(chǎn)評估機構(gòu)是指具備一定條件、經(jīng)過申報和主管部門批準(zhǔn)、依法取得資產(chǎn)評估資格證書的中介機構(gòu)。按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理體制，我國的資產(chǎn)評估機構(gòu)必須獲得省級以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。資產(chǎn)評估機構(gòu)的類型：專營（專業(yè)化資產(chǎn)評估機構(gòu)）和兼營（如財務(wù)咨詢公司、會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所等）專營（我國）？兼營（國外）？232.關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師（CPV）CPV考試1995年10月，國家開始實施注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度截至2010年底，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試?yán)塾媹竺藬?shù)51萬多人，累計通過人數(shù)達到37000多人。報考條件經(jīng)濟類、工程類本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿1年取得經(jīng)濟類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年；取得經(jīng)濟類、工程類博士學(xué)位；24考試科目：《資產(chǎn)評估》、《經(jīng)濟法》、《財務(wù)會計》、《機電設(shè)備評估基礎(chǔ)》、《建筑工程評估基礎(chǔ)》合格標(biāo)準(zhǔn)：60/100考試管理以3年為一個周期，參加全部科目考試的人員須在連續(xù)3個考試年度內(nèi)通過全部科目的考試；參加4個科目考試的人員須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過所報科目的考試。報名及考試時間每年4-5月報名，9月初考試自2010年起分2天進行，《資產(chǎn)評估》考試時間為3個小時，其余4科考試時間均為2個半小時。253.關(guān)于中國資產(chǎn)評估協(xié)會（CAS）CAS成立于1993年12月，是自我管理、自我教育、自我約束、自我完善的全國性資產(chǎn)評估行業(yè)組織2000年，根據(jù)國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)的要求，CAS與中國注冊會計師協(xié)會合并，組成新的中國注冊會計師協(xié)會，對社會審計和資產(chǎn)評估行業(yè)進行管理，同時保留中國資產(chǎn)評估協(xié)會牌子2004年，為加強和規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè)管理，經(jīng)財政部黨組研究決定并報國務(wù)院同意，CAS單獨設(shè)立1995年加入國際評估準(zhǔn)則委員會；1999年當(dāng)選為國際評估準(zhǔn)則委員會常務(wù)理事；2005年加入世界評估組織聯(lián)合會并成為其常務(wù)理事26

一般由直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員承擔(dān)

評估機構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任，并給予一定的經(jīng)濟賠償

警告停業(yè)整頓吊銷資產(chǎn)評估資格證書4.關(guān)于評估機構(gòu)及人員的法律責(zé)任刑事責(zé)任民事責(zé)任行政責(zé)任思考：如何控制資產(chǎn)評估風(fēng)險？億元詐騙案背后：資產(chǎn)評估“量身定做”2010年，海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ洪_庭判決了一起涉案金額達1.05億元的合同詐騙案件，被告人?？谑行聞?chuàng)基實業(yè)有限公司原法定代表人、董事長林川犯合同詐騙罪，被判處無期徒刑。大同精正資產(chǎn)評估事務(wù)所負(fù)責(zé)人吳忠、郝思文被行政處理。此案中，詐騙者之所以得手，除了合同另一方?jīng)]有實行嚴(yán)格審查之外，主要原因還是資產(chǎn)評估機構(gòu)的違規(guī)評估，竟然按照詐騙者的“預(yù)訂”要求，為其“量身定做”出具虛假報告。

2000年，香港新世界基建公司與海口新創(chuàng)基公司簽訂補充合同后，要求海口新創(chuàng)基公司對其出資的“三礦一站”資產(chǎn)進行評估，并由國家正式資產(chǎn)評估事務(wù)部門出具評估報告。林川找來宋生，無論采取什么手段，一定盡快拿出“三礦一站”資產(chǎn)評估價格為19500萬元的評估報告。接受“任務(wù)”后，宋生等找到大同市精正資產(chǎn)評估事務(wù)所負(fù)責(zé)人吳忠、副所長郝思文二人，讓他們將“三礦一站”的資產(chǎn)評估為19500萬元。經(jīng)幾次協(xié)商后，吳忠和郝思文同意按此要求評估“三礦一站”資產(chǎn)，并作出評估：煤炭集運站整體資產(chǎn)評估為8500萬元，3家煤礦的整體資產(chǎn)評估合計為1.1億元，最終實現(xiàn)了林川的要求。就這樣，林川拿著這份資產(chǎn)評估報告書，交到了陳、符二人手中，香港新世界基建公司和海口新創(chuàng)基公司按此份評估報告對出資資產(chǎn)進行了確認(rèn)，并以評估報告為據(jù)將“三礦一站”資產(chǎn)19500萬元安排入賬。2005年4月，陳永德無意中得知當(dāng)年林川收購“三礦一站”的真實價格僅為9000萬元，而不是19500萬元。事務(wù)所吳忠、郝思文“那份資產(chǎn)評估報告，評估方法不符合資產(chǎn)評估管理辦法，所出具的評估報告都虛增了可采量和評估值，是按照?？谛聞?chuàng)基公司的要求作出的，不然他們不認(rèn)可?！?9（二）資產(chǎn)評估的客體——資產(chǎn)1.關(guān)于資產(chǎn)的認(rèn)識（1）經(jīng)濟學(xué)對資產(chǎn)的定義經(jīng)濟學(xué)中資產(chǎn)的概念相對而言是較寬泛的。如果按經(jīng)濟本質(zhì)來定義，資產(chǎn)是指未來的經(jīng)濟利益。D.格林沃爾德主編的《現(xiàn)代經(jīng)濟詞典》（商務(wù)印書館，1983年中文版，第25頁）將資產(chǎn)定義為：“由企業(yè)或個人擁有并具有價值的有形的財產(chǎn)或無形的權(quán)利。資產(chǎn)之所以對物主有用，或者是由于它是未來事業(yè)的源泉，或者是由于它可以用于取得未來的經(jīng)濟利益?！泵绹攧?wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）在1985年公開發(fā)布的第六號《財務(wù)會計概念公告》（SFACNo.6）中的定義是：“資產(chǎn)是可能的未來經(jīng)濟收益，它是特定個體從已經(jīng)發(fā)生的交易或事項中取得或加以控制的?！?/p>

我國2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》：第二十條資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。第二十一條符合本準(zhǔn)則第二十條規(guī)定的資產(chǎn)定義的資源，在同時滿足以下條件時，確認(rèn)為資產(chǎn)：（一）與該資源有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（二）該資源的成本或者價值能夠可靠地計量。第二十二條符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認(rèn)條件的項目，應(yīng)當(dāng)列入資產(chǎn)負(fù)債表；符合資產(chǎn)定義、但不符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的項目，不應(yīng)當(dāng)列入資產(chǎn)負(fù)債表。（2）會計學(xué)對資產(chǎn)的定義資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)定義：即能夠在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟利益、能以貨幣計量、排他性占有的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)與其他權(quán)利。資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)：

1.現(xiàn)實性：在評估基準(zhǔn)時點存在（無形資產(chǎn)）2.控制性：必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的（控制權(quán)）；

3.有效性：能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源（待攤費用）4.稀缺性：要獲得控制權(quán)必須付出代價（空氣）5.合法性：（詐騙）

（3）評估學(xué)對資產(chǎn)的定義資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)與會計中的資產(chǎn)

（1）在范圍上的差別：會計資產(chǎn)強調(diào)耗費和占用資金，對一些在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中確實存在但卻未耗費和占用資金的資產(chǎn)排除在外，如企業(yè)的商譽等，但在資產(chǎn)評估中卻把這些資源作為重要的資產(chǎn)對待；而資產(chǎn)評估中將無實質(zhì)資產(chǎn)意義的待攤費用等排除。（2）對整體資產(chǎn)價值認(rèn)定不同：會計整體資產(chǎn)是單項資產(chǎn)的累加，而資產(chǎn)評估中將企業(yè)資產(chǎn)看作整體盈利能力的價值；（3）價值類型不同：會計計價主要采用歷史成本，而資