第09章假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用

房地產(chǎn)估價與實務(wù)

第九章

假設(shè)開發(fā)法2本章目錄第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理第二節(jié)考慮資金時間價值的兩種方式第三節(jié)各項收入與費用的求取3第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理

一、假設(shè)開發(fā)法的基本概念

假設(shè)開發(fā)法是將估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去預(yù)測的未來正常的開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法等?！?

二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，在形式上是新開發(fā)房地產(chǎn)的成本法的倒算。假設(shè)開發(fā)法與成本法的主要區(qū)別在于：

(1)成本法求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格。

(2)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格可以通過預(yù)測得到，求取的是土地或建筑物的價格?！?

三、假設(shè)開發(fā)法的適用對象和條件

適用對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

具體包括：(1)待開發(fā)的土地(生地、毛地、熟地)；(2)在建工程；(3)可裝修改造或可改變用途的舊房。

適用條件：(1)規(guī)劃設(shè)計條件明確；(2)具有穩(wěn)定的社會經(jīng)濟及政策環(huán)境；(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值比較容易預(yù)測?！?四、假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

具體的開發(fā)類型有:(1)將生地開發(fā)成熟地或房屋

(2)將毛地開發(fā)成熟地或房屋(3)將熟地開發(fā)成房屋(4)將在建工程開發(fā)成房屋

(5)將舊房重新裝修改造※7五、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

2.按照最高最佳使用原則進行假設(shè)開發(fā)利用；

3.估計開發(fā)經(jīng)營期；

4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；

5.測算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；

6.求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值?！?第二節(jié)考慮資金時間價值的兩種方式

假設(shè)開發(fā)法在求取各項收入與費用時，必須考慮資金時間價值，考慮資金時間價值的方式有兩種：一、計算利息的方式(傳統(tǒng)方法)

二、折現(xiàn)的方式(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)

兩種方法的計算公式如下：※9

一、計算利息的方法

待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤－購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

二、折現(xiàn)的方法

待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的現(xiàn)值－開發(fā)成本現(xiàn)值－管理費用現(xiàn)值－銷售費用現(xiàn)值—銷售稅費現(xiàn)值－購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費※

10計算利息方法與折現(xiàn)方法的比較：

項目折現(xiàn)的方法計算利息的方法1開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期2開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的現(xiàn)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的現(xiàn)值開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費4投資利息5開發(fā)利潤6購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費7折現(xiàn)率

①計算利息的方法考慮各費用項目實際發(fā)生的數(shù)值，不考慮折現(xiàn)；折現(xiàn)的方法要考慮各項費用的現(xiàn)值；②計算利息的方法要單獨考慮投資利息和開發(fā)利潤；折現(xiàn)方法則不單獨考慮，而是將其隱含在折現(xiàn)的過程中。※11第三節(jié)各項收入與費用的求取假設(shè)開發(fā)法通常需要確定以下參數(shù)：一、開發(fā)經(jīng)營期二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值三、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費四、投資利息(僅采用傳統(tǒng)法時需要求取)

五、開發(fā)利潤(僅采用傳統(tǒng)法時需要求取)

六、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費七、折現(xiàn)率(僅采用現(xiàn)金流量法時需要求取)※12

一、開發(fā)經(jīng)營期銷售期(無預(yù)售)建造期前期開發(fā)經(jīng)營期估價時點開發(fā)完成日期(竣工日期)銷售期(有預(yù)售)銷售結(jié)束日期或經(jīng)濟壽命結(jié)束日期開發(fā)期經(jīng)營期13

二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通常是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況下的市場價值(不考慮預(yù)售和延期銷售)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通過預(yù)測來得到。

(1)對于開發(fā)完成后出售的房地產(chǎn)，采用市場比較法和長期趨勢法相結(jié)合來推測；

(2)對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，先預(yù)測其開發(fā)完成后的每年的租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法計算公式將其轉(zhuǎn)換為開發(fā)完成時的市場價值?！?4

三、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的估算方法與成本法相同。不同之處在于各項成本與費用項目需要進行預(yù)測得到?！?5

四、投資利息(僅采用傳統(tǒng)法時需要求取)

(1)計息項目：①待開發(fā)房地產(chǎn)價值；②購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費；③開發(fā)成本和管理費用；④銷售費用(具體分析)。銷售稅費通常不計投資利息。

(2)計息期：起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點是銷售完成(或開發(fā)完成)時點。對發(fā)生在一段時間內(nèi)的費用，通常假設(shè)其在該時間段內(nèi)均勻發(fā)生。

(3)計息方式：通常采用復(fù)利計息方式。

(4)利率類型：通常采用實際利率?！?6

五、開發(fā)利潤(僅采用傳統(tǒng)法時需要求取)

開發(fā)利潤的測算方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以市場上類似房地產(chǎn)項目所要求的平均利潤率，測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)關(guān)系。利潤率直接成本利潤率投資利潤率成本利潤率銷售利潤率計算基數(shù)(1):取得待開發(fā)房地產(chǎn)的成本+開發(fā)成本(2):(1)+管理費用+銷售費用(3):(2)+投資利息開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值17

六、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

如契稅、交易手續(xù)費等。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。

七、折現(xiàn)率(僅采用現(xiàn)金流量法時需要求取)

折現(xiàn)率與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于市場上類似房地產(chǎn)項目所要求的平均報酬率。折現(xiàn)率已經(jīng)包括了投資開發(fā)資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。※【例1】需要評估一片面積2k㎡的荒地價值。該荒地適宜進行“五通一平”開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元／㎡；開發(fā)期需要3年；將該片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元／k㎡；貸款年利率為10％；投資利潤率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價的6％，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價的4％。試測算該荒地的總價和單價?！?8該荒地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費

假設(shè)該成片荒地的總價為V：

(1)開發(fā)完成后的熟地總價值

=800×2000000×60％=9.6(億元)(2)開發(fā)成本和管理費用等總額

=2.5×2=5(億元)(3)投資利息總額

=V×(1+4％)×[(1+10％)3―1]+5×[(1+10％)1.5―1]=0.344V+0.768(億元)※

【解】19

(4)銷售稅費總額

=9.6×6％=0.576(億元)(5)開發(fā)利潤總額

=(V+V×4％+5)×15％=0.156V+0.75(億元)(6)購買該成片荒地的稅費總額

=V×4％=0.04V(億元)20

(7)則由：V=9.6-5-(0.344V+0.768)-0.576-(0.156V+0.75)-0.04V

可得：V=1.627(億元)該成片荒地的總價=1.627(億元)

該成片荒地的單價=81.35(元／㎡)※

【例2】需要評估某宗土地于2005年9月時的價值。該宗土地的面積為5000㎡，剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為800元/㎡，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12％，建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在第一年、第二年的投資比例分別為60％和40％；銷售費用為售價的2％，假設(shè)銷售費用發(fā)生在銷售完成之時，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6％，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3％；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，平均售價為2000元/㎡。試測算該宗土地于2005年9月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12％)?！?1假設(shè)該宗土地2005年9月的總價為V：

(1)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

=(2000×5000×2)/(1+12%)2=1594.39(萬元)

(2)建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費等總額

=800×(1+12％)×5000×2×[60％/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]

=810.36(萬元)※

【解】22

(3)銷售費用及銷售稅費總額

=1594.39×(2％+6％)=127.55(萬元)(4)購買該宗土地的稅費總額

=V×3％=0.03V(萬元)

則由：V=1594.39-810.36-127.55-0.03V

可得：V=637.36(萬元)

因此：

土地總價=637.36(萬元)

土地單價=1274.72(元／㎡)

樓面地價=637.36(元／㎡)※23

【例3】某舊廠房的建筑面積為5000㎡。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元／㎡(按建筑面積計，下同)，同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為1年，裝修改造費為1000元／㎡；裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元／㎡；銷售費用和銷售稅費為售價的8％，并假設(shè)均發(fā)生在銷售完成之時；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4％。試利用上述資料測算該舊廠房的正常購買總價和單價(折現(xiàn)率為12％)?！?4

假設(shè)該舊廠房的正常購買總價為V：

(1)裝修改造成商場后的房地產(chǎn)總價值

=(4000×5000)/(1+12%)=1785.71(萬元)

(2)裝修改造的總費用

=1000×5000/(1+12%)0.5=472.46(萬元)

(3)銷售費用和銷售稅費總額

=1785.71×8％=142.86(萬元)※

【解】25

(4)購買該舊廠房的稅費總額

=V×4％=0.04V(萬元)(5)需補交土地使用權(quán)出讓金等的總額

=400×5000=200(萬元)

則由:V=1785.71-472.46-142.86-0.04V-200

可得:V=933.07(萬元)

因此：舊廠房總價=933.07(萬元)

舊廠房單價=l866.13(元／㎡)※26

【例4】某寫字樓項目開工于2004年3月1日，用地面積3000㎡，建筑面積12400㎡，建筑物設(shè)計使用壽命50年，土地使用年限50年(從開工之日起計)。土地取得費用為樓面地價800元／㎡，該項目開發(fā)建設(shè)費用為2300元／㎡。至2005年9月1日,實際完成主體結(jié)構(gòu)并已投入50％的開發(fā)建設(shè)費用，估計至建成尚需1.5年，還需投入60％的開發(fā)建設(shè)費用。建成后半年可租出，月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運營費用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭徺I房地產(chǎn)時買方需要繳納的稅費為購買價的3％，銷售費用和銷售稅費為售價的8％。試測算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價和單價(報酬率為9％，折現(xiàn)率為13％)?！?7

【解】28

假設(shè)該在建工程的正常購買總價為V：

(1)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)總價值＝

(2)續(xù)建總費