畢業(yè)論文住房價格走勢

XX大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院本科生畢業(yè)論文題XX市住房價格走走勢分析研究究（論文終終告）專土木工程姓學(xué)號指導(dǎo)教師2009年4月30日論文摘要當(dāng)前,隨著全國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和世界金融危機(jī)的出現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近三年的迅速發(fā)展后進(jìn)入一個低谷時期，但安慶的房地產(chǎn)業(yè)也處于快速發(fā)展的階段。本文在簡單介紹房地產(chǎn)市場供需理論基本概念、影響因素的基礎(chǔ)上,從市場供需、價格走勢方面，結(jié)合安慶市近2008年住宅市場的現(xiàn)狀，分析了該市住房市場的供需情況，并金融危機(jī)和國家政策調(diào)整等影響對安慶市住房價格走勢進(jìn)行了分析研究?！娟P(guān)鍵詞】住房、2008年市場分析、價格走勢分析研究、安慶市目錄第一章安慶市簡介……………1第二章房地產(chǎn)供需的相關(guān)概念………………1一、基礎(chǔ)理論……………1二、影響因素……………2第三章安慶房地產(chǎn)供需分析…………………2一、2006年安慶市房地產(chǎn)市場…………2二、2007年安慶市房地產(chǎn)市場…………2三2008年安慶市房地產(chǎn)市場……………3四、2009年1-2月份安慶市房地產(chǎn)市場………………4五、住宅市場分析………4第四章影響因素分析…………4第五章2008年安慶市房地產(chǎn)情況分析………5一、房地產(chǎn)市場供給和銷售情況分析…………………5二、房地產(chǎn)供銷結(jié)構(gòu)分析………………7三、房地產(chǎn)價格分析……………………9四、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)分析………………11五、版塊分析……………11六、2008年安慶市房地產(chǎn)總結(jié)…………11第六章安慶市住房價格走勢分析……………13第七章結(jié)論……………………18參考文獻(xiàn)…………………18安慶市簡介安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，是長江沿岸著名的港口城市。現(xiàn)轄桐城市、懷寧、樅陽、潛山、岳西、太湖、望江、宿松7縣及迎江、大觀、宜秀3區(qū)，總面積1.53萬平方公里，總?cè)丝?10萬人，其中市區(qū)面積821平方公里，人口73萬。

安慶居民收入在沿江地區(qū)居處于較為落后水平。2007年城市居民人均可支配收入達(dá)到首次突破10000萬元達(dá)到10710元，城市居民人均消費性支出為7754元，人均可支配收入在安徽沿江八市排名為第7位，僅比宣城市高200多元，與馬鞍山、蕪湖、銅陵三市差距較大。由于大別山老區(qū)的貧困人口過去分布的較多，多年安慶市進(jìn)行卓有成效扶貧開發(fā)工作，使的貧困人口減少。但安慶農(nóng)村居民收入水平與沿江其他市相比仍然是最低的，2007年全市農(nóng)民人均純收入為3502元，居安徽沿江八市的第8位，比最高的馬鞍山市（6145元）低2643元。安慶市是新興的綜合工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持10%以上的增長速度，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級加快，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益顯著提高；改革開放方面，國有企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度取得重大進(jìn)展，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，對外開放領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大；城市建設(shè)方面，基礎(chǔ)設(shè)施供給能力顯著改善，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)得到加強(qiáng)，城市現(xiàn)代化管理和服務(wù)水平進(jìn)一步提高；社會發(fā)展方面，科技教育加快發(fā)展，社會事業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平提高，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)取得明顯進(jìn)展，人民文明素質(zhì)顯著提升；人民生活方面，就業(yè)渠道拓寬，社會保障制度基本健全，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，物質(zhì)文化生活質(zhì)量進(jìn)一步改善。到“十五”末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1萬元，農(nóng)民人均純收入超過3000元。安慶城市未來的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)成一個融傳統(tǒng)和現(xiàn)代化為一體的中型科教文化旅游城市。房地產(chǎn)供需的相關(guān)概念基礎(chǔ)理論西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，任何一種商品的價格的變動主要是通過供求關(guān)系來實現(xiàn)的，當(dāng)商品供不應(yīng)求時，買者之間就會發(fā)生競爭，導(dǎo)致商品價格上漲；當(dāng)商品供大于求時，賣者之間就會開展競爭，引起價格下降。這就是人們通常所說的物以稀為貴。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，作為商品，它的價格變化同樣要受到供求關(guān)系的影響。供求關(guān)系的變化是引發(fā)商品價格變化的一個主要原因。影響因素1、經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，有助于擴(kuò)大消費和投資，引發(fā)物價上漲。房地產(chǎn)的供需及價格當(dāng)然也不例外。2、人口因素。人是社會生活的主體，人口的數(shù)量﹑質(zhì)量﹑結(jié)構(gòu)等都會對房價產(chǎn)生較大的影響。人口增加必然要有住房的需求，這也包括長期定居的外來人口，尤其是家庭規(guī)模的縮小，當(dāng)總?cè)丝诓蛔儠r，隨著家庭規(guī)模的減小，住房需求必將引發(fā)上漲。人口的文化教育水平﹑生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。3、政策因素。房價和地價是一種相互促進(jìn)的關(guān)系，國家出臺的各項土地政策都可能引起房價的上升，房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)必須先拿到國家出讓的土地，土地出讓金的抬高會引發(fā)房價的上漲?，F(xiàn)在我國實行的是住房商品化﹑社會化，這樣房價就能反映供求的變化。和房地產(chǎn)市場有關(guān)的各種稅費的高低也直接影響了房價的變化，房價的變化又直接影響了人們的消費需求。4、社會因素。國內(nèi)外局勢穩(wěn)定，社會秩序安定有序，這樣的條件可以促使人們購買住房，增加住房需求。反之，社會環(huán)境動蕩不安，社會秩序混亂，人們不可能安居樂業(yè)，對住房的實際需求將下降。安慶房地產(chǎn)供需分析一、2006年安慶房地產(chǎn)市場2006年房地產(chǎn)開發(fā)購置土地總面積98.86萬平方米，完成開發(fā)土地36.23萬平方米，房地產(chǎn)投資32.5億元。商品房銷售面積為19.07萬平方米，銷售額4.76億元，增長率58%。二、2007年安慶房地產(chǎn)市場2007年房地產(chǎn)開發(fā)購置土地總面積106.71萬平方米，完成開發(fā)土地42.89萬平方米，房地產(chǎn)投資68.7億元，增長率18.7%。商品房銷售面積為26.66萬平方米，銷售額9.85億元，增長率11%。三、2008年安慶房地產(chǎn)市場2008年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為115.03萬平方米，同比增長59.87%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積73.9萬平方米，同比增長34.93%。2008年，安慶市商品房預(yù)售面積為46.92萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售面積的40.7%，同比下降30.86%；其中商品住房預(yù)售面積37.41萬平方米，占商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積的50.6%，同比下降37.76%。2008年度，安慶市銷售的商品住房中，價格在1000元/平方米以下的，成交面積為0.37萬平方米，占總成交量的1%；價格在1000-1500元/平方米的，成交面積為0.67萬平方米，占總成交量的2%；價格在1500-2000元/平方米的，成交面積為4.14萬平方米，占總成交量的11%；價格在2000-2500元/平方米的，成交面積為3.9萬平方米，占總成交量的11%；價格在2500-3000元/平方米的，成交量為11.5萬平方米，占總成交量的31%；價格在3000-4000元/平方米的，成交面積為13.6萬平方米，占總成交量的36%；價格在4000元/平方米以上的，成交面積為3.1萬平方米，占總成交量的8%。從以上數(shù)據(jù)來看，安慶市目前的商品房價格主要集中在2500-4000元/平方米，其所占比例為67%，是目前市場的主流消費價格。

四、2009年1-2月份安慶市房地產(chǎn)2009年1-2月，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為10.29萬平方米，同比下降72%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積8.11萬平方米，同比下降25%。2009年1-2月，安慶市商品房預(yù)售面積為7.28萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售面積的70.75%，同比下降14%；其中商品住房預(yù)售面積6.24萬平方米，占商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積的76.94%，同比增長6%。2009年1-2月，安慶市商品房可售面積為99.57萬平方米，其中商品住房可售面積75.78萬平方米。五、住宅市場分析1、我市商品住房市場從供給來看，具有以下幾個特征：總體供給規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向合理。隨著我市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的日益成熟，商品住房投資增幅近兩年均在30%左右，在持續(xù)的消費需求支持下，全市商品住房供給規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)供銷兩旺的良性發(fā)展局面。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，我市商品住房一直占據(jù)房地產(chǎn)市場的主體地位，達(dá)90%左右，各物業(yè)類型物業(yè)檔次和分布區(qū)域均較為合適。舊城改造和新區(qū)開發(fā)互動發(fā)展，城區(qū)市場正逐步向郊縣（區(qū)）市場拓展。加大舊城改造力度是我市今年的重大舉措。城市環(huán)境綜合整治工程等重點工程的相繼實施，有效地推動了我市城區(qū)商品住房市場的發(fā)展。產(chǎn)品供給呈多元化和精品化方向發(fā)展。我市商品住房除在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越走向市場細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)。同時，高品質(zhì)而不是高檔化的精品住房越來越贏得消費者的認(rèn)同，競爭的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。今年我市商品住房市場需求有以下幾個特點：消費群體特征：通過商報進(jìn)行的大型需求問卷調(diào)查來看，目前的商品房消費群體中，35歲以下年收入10萬元以內(nèi)的青年消費者占36.9%，實際簽訂合同消費者年齡在35歲以下的占57%，表明中低收入水平的年輕消費者是目前我市商品住房市場的主力消費群體。需求特征：購房目的：多數(shù)消費者均是出于成家立業(yè)、改善居住環(huán)境、孝敬父母、置業(yè)投資目的而產(chǎn)生購房需求的；對現(xiàn)住房的不滿：多數(shù)消費者對現(xiàn)有住房的物管、綠化、配套、房間布局等不滿呼聲較高，具備較為強(qiáng)烈的二次置業(yè)需求。影響購房決策因素：價格、位置、戶型設(shè)計、綠化、配套、交通等均是影響消費者購房決策的重要因素；面積、價格的選擇：對住房價格的選擇則有90%以上選擇單價在3000元/平方米以下，總價在30萬元以下的中低檔住宅。從簽訂合同結(jié)果來看，70-150平方米、2000-3500元/平方米的商品住宅均最受歡迎。數(shù)據(jù)顯示2008年安慶市房地產(chǎn)市場開發(fā)量大、在建工程量大、實際銷售量也較大。房地產(chǎn)開發(fā)購置土地總面積、住宅投資同比增長在23%以上，全年商品住宅竣工量714.9萬平方米，年度結(jié)轉(zhuǎn)面積為323.17萬平方米，住宅銷售量總面積為918.4萬平方米，同比增長97.8%。由此可見安慶的購買力和供應(yīng)能力基本持平，商品房市場供銷兩旺，住房消費潛力較大。2、住房價格有升。2007、2008年，安慶市商品住房價格創(chuàng)出了新高，一些住宅小區(qū)每平方米低于2000元的商品住房已經(jīng)很少。目前，市區(qū)商品住房均價每平方米達(dá)到3000元至4000元之間，而座落于原新華書店地址的“名仕金座”小高層公寓，售價每平方米4000元以上，為安慶市有史以來商品住房最高的房價。過去的10多年，安慶市城區(qū)商品住房每平方米每年上升100元左右，2007年，突然躍升了400至500元，上升幅度較大。第四章影響因素分析在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、人口基數(shù)穩(wěn)定、社會秩序健康、穩(wěn)定的前提下，政策因素對房地產(chǎn)供需的影響顯得尤為突出。拋開國家及地方政府針對房地產(chǎn)市場所采取的土地、行業(yè)規(guī)范、金融、稅收等政策調(diào)整不說，僅安慶市近幾年規(guī)劃建設(shè)等政策的出臺即對房地產(chǎn)供需市場產(chǎn)生了莫大的影響。對于住房價格未來的走向，理性認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個因素來分析考慮，首先是需求，其次是供給，最后是政策。

第一、先來看住房需求。表面看需求取決于住房購買者。住房是一種資產(chǎn)，一種特殊商品，可以供自己居?。ㄗ宰⌒枰簿褪撬^的剛需），可以出租獲得租金收入，也可以作為資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)手出售以獲得利潤。由于住房的這些特點，決定了影響住房需求的主要是以下一些因素：1、住房價格，像一切商品一樣，住房的需求與住房的價格呈反向變動2、財產(chǎn)總量的大小。住房是資產(chǎn)的一種形式，財產(chǎn)總量越大，對住房的需求越大，即對住房的需求與財產(chǎn)總量呈同向變動。這也是很多聯(lián)合財團(tuán)及富有個人或家庭投資房產(chǎn)的理論依據(jù)之一。3、利率及擁有住房所得到的凈實際收益。這里的凈收益是指擁有住房所得到的總收益與為此付出的總成本之差額。擁有住房的總收益包括房租[出租房屋時得到的實際房租與自己住房時的暗含房租（暗含房租為不買住房時，自己為有住房居住而為租房支付的租金，在此可理解為節(jié)省的沉沒成本）]和資本收益（由于住房價格上漲而帶來的住房增值）。擁有住房的成本包括首付款、利息成本（一般是以銀行當(dāng)期抵押貸款利率水平來計）、物業(yè)費及折舊（這里以大部分人貸款買房為例，全款購買的成本包括全款、物業(yè)費及折舊）。擁有住房的凈收益增加，則住房需求增加；反之亦然。4、其他資產(chǎn)的實際收益。結(jié)合第三個因素，人們要根據(jù)各種資產(chǎn)的收益率多少來配置各種資產(chǎn)，決定它們各自的擁有量，因此住房作為一種資產(chǎn)，它的需求還要取決于其他資產(chǎn)的實際收益率。其他資產(chǎn)的實際收益率相對住房資產(chǎn)的實際收益率越高，則對住房的需求就越小，即對住房的需求與其他資產(chǎn)的實際收益呈反向變動。這也是很多聯(lián)合財團(tuán)及富有個人或家庭發(fā)現(xiàn)有更高收益率的可投資資產(chǎn)后退出投資房產(chǎn)的理論依據(jù)之二。第二、說說供給，表面看供給取決于開發(fā)商，開發(fā)商對住房投資影響著新住房的供給，住房投資增加也就是新住房的增加，新住房的增加是住房的凈投資——在原來住房存量上的總增加量。而新住房的增加量又受住房需求、建筑業(yè)中所用的生產(chǎn)要素成本、影響建筑成本的技術(shù)因素以及市場上的住房價格影響。住房需求越大，住房價格越高、建筑成本越低，所提供的新住房就越多；住房需求越小，住房價格越低、建筑成本越高，所提供的新住房就越少。簡而言之，影響新住房供給的因素主要有住房需求、建造成本、住房價格。住房需求前面已經(jīng)論述過，這里再結(jié)合住房需求歸納一下住房價格變化及建筑成本對新住房供給的影響因素。1、利率。根據(jù)前面的住房需求分析，當(dāng)利率上升時對住房的需求減少，從而住房的價格下降，新住房建設(shè)的速度也放緩，住房投資減少，新住房供給下降。因為住房所有者發(fā)現(xiàn)其他資產(chǎn)投資收益率高于住房投資收益時，將會選擇其他資產(chǎn)投資而不會選擇住房投資，這在住房需求時也分析過，而且影響住房投資的利率是長期抵押貸款的利率，住房投資也是一種也是一種長期投資，與這種利率關(guān)系最密切2、財產(chǎn)與人口。在短期，原有住房存量已經(jīng)很大，目前新住房現(xiàn)期供給量對住房價格的影響可以忽略。而在長期，新住房投資使住房存量增加。財產(chǎn)與人口的影響是通過住房需求與住房價格的變動來影響住房投資的。當(dāng)財產(chǎn)與人口不變時，住房需求不變，價格不變，價格穩(wěn)定在使住房投資等于折舊，原有住房存量不變的水平上，此時住房市場達(dá)到了長期均衡。當(dāng)財產(chǎn)與人口增加時，住房需求增加，價格上升，為保持長期均衡，住房投資除彌補(bǔ)折舊外，還應(yīng)按財產(chǎn)與人口的增長率相應(yīng)增加。當(dāng)財產(chǎn)與人口減少時，住房需求減少，價格下降，從而住房投資小于折舊。目前我國由于計劃生育政策，人口數(shù)量穩(wěn)步上升，長期來看將處于下降趨勢。而由于國內(nèi)物價飛漲，財產(chǎn)實際價值縮水。長期來看，住房需求將減少，住房價格將下降，從而導(dǎo)致新住房供給量長期呈下降趨勢。從前期開發(fā)建設(shè)來看建造成本包括生產(chǎn)要素成本等，主要分析其中的拿地成本、資金成本、勞動力成本、原材料成本。1、土地供應(yīng)量隨著人口不斷密集增加，土地實際供應(yīng)量開始下降，但拿地成本在穩(wěn)步上升。2、由于建筑時滯，開發(fā)商要在出售住房之前就支付各種費用，包括土地出讓金等，要為這些費用籌資，其主要辦法是獲得長期貸款，這樣住房投資就要受到長期貸款利率與可得到的貸款數(shù)量的影響。目前國內(nèi)利率水平、存款準(zhǔn)備金率不斷上漲，并對外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行相應(yīng)限制。這導(dǎo)致不少上市規(guī)模小或者未上市開發(fā)商資金緊張，首先是量不足，其次是持有資金成本隨著時間的流逝，利率的上漲而不斷上漲，而新住房并不會由于住宅價格上升迅速建成，建房有一個時滯，也就是開發(fā)周期，所幸這個時滯并不長，目前國內(nèi)開發(fā)周期為1年左右，但這種時滯對住房投資依然有一個主要影響：新住房供給并不是對現(xiàn)期實際住房價格作出反應(yīng)，而是對新住房建成時的住房預(yù)期價格水平作出反應(yīng)，因此在住房投資的決定中預(yù)期起到了重大作用。為此目前開發(fā)商不斷壓縮建設(shè)周期，縮短建筑時滯，減少長期時間內(nèi)可能產(chǎn)生的眾多因素對預(yù)期判斷的影響以及不斷上漲的貸款利息。一句話對于現(xiàn)金流中大部分為貸款的開發(fā)商對占資金過多的項目都希望盡早開發(fā)完成免得長期成本過高。目前來看，開發(fā)商可貸款額以及持有成本已經(jīng)很高。3、國家執(zhí)行計劃生育政策后所生育的孩子，目前已成長為青壯年，而隨著教育水平的提高，以及人口數(shù)量的穩(wěn)步控制，就業(yè)崗位可選擇的多樣性，作為國內(nèi)勞動力市場主力的數(shù)量也在下降，對比建筑市場近年連續(xù)擴(kuò)大的規(guī)模，建筑市場的勞動力供應(yīng)相比前幾年開始出現(xiàn)不足。國家也制定了要求提高建筑定額中人工項水平的政策。此兩者共同決定了未來建筑業(yè)勞動力成本將不斷上升。4、鋼材作為建筑行業(yè)中的主要原材料，隨著國際鐵礦石價格的上漲，國內(nèi)鋼材的價格也不斷水漲船高。2007年初4000元左右一噸的鋼材到2008年5月份已經(jīng)上漲到6000元左右一噸，上漲了50%，相應(yīng)漲價的還有銅材質(zhì)電線電纜、磚、閥門等原材料。四大成本，除了第一項拿地成本后期略有下降外，其他三項長期都將處于穩(wěn)步上漲狀態(tài)。第三、談?wù)務(wù)撸瑖抑贫讼鄳?yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及兩限商品房政策，從備受關(guān)注的兩限商品房政策來看，國家從土地供應(yīng)、住房價格、財產(chǎn)及人口、利率等多方位條件限制來控制兩限商品房的建設(shè)和購買。而兩限房的供應(yīng)量逐步增大，短期來看，對龐大的原住房存量影響不大，可忽略不計，但長期來看兩限房政策將影響住房價格的變動。再補(bǔ)充一點，長期抵押貸款主要靠儲蓄與貸款機(jī)構(gòu)來提供資金，而金融機(jī)構(gòu)所發(fā)放貸款的資金主要來自存款者的儲蓄，國家會調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，同時存款者隨時有權(quán)提取自己的儲蓄。目前國家不斷提高存款準(zhǔn)備金率，而存款者發(fā)現(xiàn)有其他投資收益，比如說股市等收益率高于銀行向其支付的利率時，存款者就要提取存款，用于購買股票，目前的確有很多人提取存款來炒股，從而使從事長期抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)不得不減少貸款，而長期抵押貸款的減少又使住房投資得不到充裕的資金，進(jìn)一步消弱了住房投資，減少了新住房供給量。對于安慶房價上漲的原因，地價拍賣價格不斷升高，鋼材、水泥等建材成本上漲，新建小區(qū)越來越高檔，多層樓房在減少，小高層和高層住宅樓房漸多，配套設(shè)施在提升，這些構(gòu)成了房價上漲的自然因素。政策、供求、成本、消費和質(zhì)量環(huán)境因素是安慶市房價上漲的五個主要因素。政策方面，從實行土地拍賣起，底價一路走高，土地交易價格大幅上揚帶動了房價的上漲，今年一季度，安慶市土地交易價格上漲7.2%，居全省第二位。供求方面，隨著安慶市實施“雙百”城市戰(zhàn)略，“東進(jìn)北擴(kuò)”、“兩湖兩帶”，城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)，農(nóng)業(yè)人口涌入城市需要住房，居民收入增加，百姓二次置房，以舊換新，以小換大，以租還貸越來越多，對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求呈現(xiàn)多樣化趨勢。成本以及房屋質(zhì)量和居住環(huán)境的提高也推動房屋價格的上升。此外，消費心理錯位，即一方面開發(fā)商與消費者信息不對稱，某些開發(fā)商誤導(dǎo)消費者，另一方面民間閑散資金和外地游資對樓盤炒作，刺激了樓市消費，加劇了需要購買住房者漲價心理預(yù)期，不少居民擔(dān)心房價會持續(xù)上漲，紛紛借助于貸款提前消費，造成住房供應(yīng)缺口加大，無形中也促成了房價的抬高。第五章2008年安慶市房地產(chǎn)情況分析2008年，安慶市房地產(chǎn)市場在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)等多重因素的影響下，出現(xiàn)了一些明顯的變化。土地市場交易量萎縮，土地流拍現(xiàn)象增加，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也普遍增大。同時，商品房供求矛盾逐漸顯現(xiàn)，房價漲幅增速趨緩，市場的觀望氣氛日益濃厚。為應(yīng)對這一局面，部分項目開始選擇以團(tuán)購，打折等方式促進(jìn)銷售。

一、房地產(chǎn)市場供給和銷售情況分析

（一）商品房供銷總量分析2008年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為115.03萬平方米，同比增長59.87%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積73.9萬平方米，同比增長34.93%。2008年，安慶市商品房預(yù)售面積為46.92萬平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售面積的40.7%，同比下降30.86%；其中商品住房預(yù)售面積37.41萬平方米，占商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積的50.6%，同比下降37.76%。

2008年，安慶市商品房年末累計可售面積為80.85萬平方米，其中商品住房年末累計可售面積60.56萬平方米。

2008年，安慶市房地產(chǎn)市場中商品房非住宅類產(chǎn)品投放量增大，商品住宅類產(chǎn)品投放量減少。商品房成交量大幅下滑；尤其是住宅類商品房成交量下降明顯，同比下降37.76%。商品房市場觀望氣氛濃厚，市場萎縮加劇。商品房成交均價為3134.53元，同比增長20.52%。（二）存量房交易情況分析

2008年安慶市存量房共成交5103套，同比下降13.67%；其中存量住房成交4605套，同比下降14.41%。存量房成交總面積為44.96萬平方米，同比下降5.76%；其中存量住房量成交總面積為34.07萬平方米，同比下降16.88%。（三）商品房市場與二手房市場聯(lián)動分析2008年安慶市商品房與二手房成交量的比值為1.04：1。其中商品住房與二手房成交量的比值為1.1：1。去年的同期比值分別為1.42：1和1.26：1。數(shù)據(jù)表明安慶市的二手房市場與商品房市場的發(fā)展，正逐步趨于均衡。

二、房地產(chǎn)供銷結(jié)構(gòu)分析

（一）價格段供銷結(jié)構(gòu)分析2008年度，安慶市銷售的商品住房中，價格在1000元/平方米以下的，成交面積為0.37萬平方米，占總成交量的1%；價格在1000-1500元/平方米的，成交面積為0.67萬平方米，占總成交量的2%；價格在1500-2000元/平方米的，成交面積為4.14萬平方米，占總成交量的11%；價格在2000-2500元/平方米的，成交面積為3.9萬平方米，占總成交量的11%；價格在2500-3000元/平方米的，成交量為11.5萬平方米，占總成交量的31%；價格在3000-4000元/平方米的，成交面積為13.6萬平方米，占總成交量的36%；價格在4000元/平方米以上的，成交面積為3.1萬平方米，占總成交量的8%。

從以上數(shù)據(jù)來看，安慶市目前的商品房價格主要集中在2500-4000元/平方米，其所占比例為67%，是目前市場的主流消費價格。

（二）面積段供銷結(jié)構(gòu)分析

在不同面積的商品住房中，60平方米以下戶型的成交量為0.23萬平方米，占總成交量的1%；60-80平方米戶型的成交量為0.9萬平方米，占總成交量的2%；80-90平方米戶型的成交量為1.6萬平方米，占總成交量的4%；90-100平方米戶型的成交量為3.4萬平方米，占總成交量的9%；100-120平方米戶型的成交量為6.7萬平方米，占總成交量的18%；120-144平方米戶型的成交量為12.06萬平方米，占總成交量的33%；144-180平方米戶型的成交量為6.8萬平方米，占總成交量的18%；180平方米以上戶型的成交量為5.6萬平方米，占總成交量的15%。

從以上分析數(shù)據(jù)來看，安慶市商品住房的熱銷戶型主要集中在100-180平方米之間，其占總成交量的69%，且熱銷戶型有向大面積戶型發(fā)展的趨勢。90平方米及以下戶型只占銷售面積總量的7%。商品住房結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)行合理化調(diào)整。

（三）購房對象結(jié)構(gòu)分析

2008年度,市區(qū)居民購住房面積52.75萬平方米，占總成交量的56.9%；所轄八縣居民購房面積29.92萬平方米，占總成交量的32.3%；外地居民購房面積10.05萬平方米，占總成交量的10.8%。安慶市房地產(chǎn)市場以本市市區(qū)居民消費為主，但所轄八縣及外地居民購房比例都有不同程度的上升，所轄八縣居民購房比例上升明顯。

三、房地產(chǎn)市場價格分析

（一）商品房價格分析

2008年度，安慶市商品房平均價格為3134.53元，同比增長20.52%。；商品住房平均價格為2936元/平方米，同比增長18.87%。

（二）二手房價格分析

2008年度，安慶市二手房住房平均價格為2379元/平方米，同比增長19.49%。

四、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)分析

經(jīng)過廣泛調(diào)研，雖然本市居民對多層物業(yè)的接受度仍然較高，但由于受政策、地價等綜合因素的影響，2008年度，小高層、高層物業(yè)開始取代多層而成為市場主流。其代表樓盤有香樟里那水岸、雨潤香水百合二期等。分析居民對小高層的抗性，主要集中在公攤面積較大，居住成本較高（電梯），兩個方面。

而對于雙拼和聯(lián)排別墅，主要是碧桂園集團(tuán)開發(fā)的秦潭鳳舞項目，一期共推出雙拼102套，聯(lián)排246套。南京雨潤地華置業(yè)開發(fā)的中央新城一期，也僅有雙拼18套，聯(lián)排54套。

五、版塊分析

2008年，伴隨著全國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如廣州碧桂園，上海綠地，南京雨潤，溫州大發(fā)，中海外等紛紛落戶迎江區(qū)，大大加快了城市東進(jìn)步伐。未來本市房地產(chǎn)的市場供應(yīng)量也將集中在東區(qū)。本年度，迎江區(qū)可售套數(shù)為1803套；大觀區(qū)為1552套；開發(fā)區(qū)為1461套；宜秀區(qū)為185套。

從各區(qū)的銷售均價分析，短短兩年時間，東區(qū)房價升幅較快。未來東區(qū)物業(yè)將是直接拉高本市房價的主力。同時，眾多高品質(zhì)物業(yè)也將集中在東區(qū)競相上市。

六、2008年安慶市房地產(chǎn)總結(jié)

2008年，可謂是房地產(chǎn)行業(yè)的“政策年”。從中央到地方頻頻推出針對房地產(chǎn)的新政策。上半年，對于房地產(chǎn)市場，國家還是以緊縮性財政政策為主導(dǎo)予以調(diào)控。不久，針對由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性金融危機(jī)的蔓延與加劇，中央出臺了一系列旨在扶持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的刺激性政策。如央行于9月份和10月份先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率。財政部、國家稅務(wù)總局兩部委明確表示，從11月1日起，對首次購買90平方米及以下的普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個人購銷住房印花稅等。

為積極配合中央政府，11月份安慶市政府也出臺了《關(guān)于促進(jìn)安慶市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執(zhí)行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。

這一政策的出臺，使安慶市房地產(chǎn)成交量在國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。11月份，安慶市商品房成交量為5.99萬平方米，環(huán)比上漲167%，十二月份的成交量為5.85萬平方米，與十月相比，上漲161%。從這些數(shù)字我們不難看出，上述新政對于房地產(chǎn)業(yè)的影響還是積極的。同時也反映出本市房地產(chǎn)市場的剛性需求是客觀存在的。前段時間，由于各類媒體紛紛報道我國大中城市個別房企，一些樓盤大幅降價的信息，在一定程度上提升了消費者對降價的預(yù)期。由于本市房地產(chǎn)消費，主要以改善性自住房為主。在經(jīng)過長達(dá)10個月的觀望后，11月份本市房價不但沒有大幅下降，還呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。這也可看作是消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。

從總體上看2008年度，本市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)大幅萎縮，同比下降43%。究其原因，一是上半年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策使行業(yè)回歸理性，政府調(diào)控組合拳初見成效；二是下半年美國次貸危機(jī)和全球金融危機(jī)的影響顯現(xiàn)；三是消費者對未來市場預(yù)期的改變，致使觀望情緒濃厚，市場交易延后；四是居民收入近期沒有明顯增長，而房價又相對較高，普通市民的購買力受到考驗，這也是導(dǎo)致成交量萎縮的直接原因。

隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施，政府及主管部門對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的工作力度進(jìn)一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，2009年安慶市的房地產(chǎn)市場可能顯現(xiàn)以下特點：一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是安慶市的經(jīng)濟(jì)適用住房，及廉租住房建設(shè)力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將會發(fā)揮積極的重要作用。三是雖然在國家一系列新政的刺激下，樓市中的一些數(shù)據(jù)發(fā)生了積極的變化，但若據(jù)此得出房地產(chǎn)市場將走出困境還為時尚早，面對這一現(xiàn)狀，除政策的引導(dǎo)、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進(jìn)安慶市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。此外，隨著雙百城市建設(shè)的推進(jìn)，尤其是東部商務(wù)新區(qū)的開發(fā)，安慶市的房地產(chǎn)開發(fā)得到了極大的促進(jìn)，規(guī)模化的開發(fā)，將進(jìn)一步改善小區(qū)物業(yè)管理、公共設(shè)施配套及周邊環(huán)境，住宅品質(zhì)將會大幅提高。第六章安慶市住房價格走勢分析安慶市商品住房價格于2007、2008年創(chuàng)出了新高，一些住宅小區(qū)每平方米低于2000元的商品住房已經(jīng)很少。目前，市區(qū)商品住房均價每平方米達(dá)到3100元至4500元之間，過去的10多年，安慶市城區(qū)商品住房每平方米每年上升100元左右，2007年開始，突然躍升了400至500元，上升幅度較大，有很多市民感到商品住房價格漲得太快了，住房消費難于承受得起。但冷靜思考，通過分析，安慶市城市高品住房價格目前是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。

第一，商品住房成本增加，房價必然上揚。安慶市城市商品住房土地出讓，采取嚴(yán)格的招標(biāo)、拍賣、掛牌方式，且土地出讓底價由專家組成評定組確定，土地出讓價格比前些年大幅度增加，幾乎翻了一番，并要一次性繳清土地出讓金后發(fā)給土地使用權(quán)證，才能開發(fā)運作；同時，建筑材料水泥、鋼材、磚頭、人工費用也有一定提高，加上小區(qū)建設(shè)綠化、環(huán)境配套設(shè)施，嚴(yán)格按設(shè)計要求必須到位其費用相應(yīng)增加，這些綜合因素均加大了商品住房的成本，因此商品住房價格必然上揚。第二，過去安慶市城市商品住房價格緩慢爬坡是受五種因素影響。安慶市自1986年由市城建綜合開發(fā)公司開發(fā)金魚山住房起至1998年止，商品住房均價維持在每平方米400元至600元之間。從1999年起，至2005今年止，商品住房均價每平方米由700元上升至1400元，每年上升幅度為100元左右。2006年商品住房均價每平方米達(dá)1600元，比上年增加200元。2007年商品住房均價每平方米2300元，比上年增加500元。年安慶市城市商品住房價格緩慢爬坡是受五種因素影響。一是私房建設(shè)泛濫。據(jù)不完全統(tǒng)計，安慶市多年來未辦證的私房有100多萬平方米。由于城郊土地賣買控制不嚴(yán)，不少人違規(guī)違法買地建房，私房建設(shè)不剎住，自然就擠兌了商品住房市場。二是人口增長緩慢。依據(jù)市統(tǒng)計局資料。安慶市城市人口現(xiàn)有73萬人，10年前是42萬人，人口增加緩慢不利于住房市場的發(fā)展。三是外來人口買房稀少。安慶市城市商品住房絕大部分是本市市民購買自居，外來人員購房不到2％，這也制約了商品住房價格市場的上升。四是城市工業(yè)化程度發(fā)展不快，外來投資創(chuàng)業(yè)的人員較少，商貿(mào)物流發(fā)展滯后，不利于房地產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展。五是經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)量占有一定比例，在客觀上起到平抑住房價格的作用。第三，安慶市城區(qū)商品住房現(xiàn)行均價在全省地市屬中等水平。近些年來，國家加大宏觀調(diào)控力度，對一些發(fā)達(dá)城市過高的房價進(jìn)行打壓：這是很有必要的。象北京、上海、深圳、廣州等大城市商品住房均價都超過每平方米10O00元至15000元，不但普通工薪階層購買不起，房價暴利虛高造成的泡沫，也會阻礙經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。安慶市房地產(chǎn)市場是進(jìn)入新世紀(jì)以后發(fā)展起來的，與沿海發(fā)達(dá)城市相比滯后了五到八年，現(xiàn)正進(jìn)入成熟時期，現(xiàn)行商品住房價格基本上反映了其商品的價值。第四，供求關(guān)系決定商品住房價格的走勢。據(jù)市統(tǒng)計局提供資料，2008年，安慶市銷售商品住房37.3萬平方米；商品住房空置一年以上的約21.9萬平方米。這說明從房地產(chǎn)市場供求關(guān)系上看，盡管房價有一定幅度提升，但商品房銷售態(tài)勢保持旺盛，多數(shù)購房市民還是比較認(rèn)同現(xiàn)行的房價。如果房價脫離了價值規(guī)律，商品住房市場一定會低迷，造成有價無市，銷售不可能這么熱。第五，商品住房價格高低范圍合不合理可用居民家庭年收入的比值來衡量。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料和世界發(fā)展銀行評定發(fā)展中國家住房消費與家庭收入比值的慣例，一套中等水平的住宅售價，應(yīng)為普通家庭夫妻年收入的6至9倍，高于9倍較難形成有效的市場需求。依據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計資料，2007年，全國30個大城市商品住房均價每平方米達(dá)7000元左右；全國70個中等城市商品住房均價每平方米達(dá)3600元左右。一套100平方米的住房，大城市居民購買需要70萬元左右，中等城市居民購買需36萬元左右，均超過大城市、中等城市普通家庭夫妻年收入的10至13倍，商品