畢業(yè)論文房屋價(jià)格合理性探討

**學(xué)院畢業(yè)論文論文題目：住房?jī)r(jià)格合理性探討作者姓名：班級(jí)學(xué)號(hào)：28專業(yè)名稱：2006級(jí)工程造價(jià)專業(yè)導(dǎo)師姓名：**二OO八年十二月十九日摘要伴隨著2008年世界金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的到來(lái)，中國(guó)也開(kāi)始進(jìn)入了金融和經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)晴雨表的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)始變得步履維艱，居高不下的房?jī)r(jià)仍然讓我們感到不寒而栗。作為工程造價(jià)專業(yè)的畢業(yè)生，我們要有對(duì)經(jīng)濟(jì)的高度敏感性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康與否，也決定著工程造價(jià)專業(yè)畢業(yè)生的就業(yè)前景，只有認(rèn)真分析住房?jī)r(jià)格的合理性，才能有針對(duì)性的解決老百姓買不起房，房地產(chǎn)商賣不出房等一系列問(wèn)題，繼而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)比較清晰的判斷和決策。中國(guó)住宅發(fā)展現(xiàn)狀如何？什么是住房?jī)r(jià)格的合理性？住房?jī)r(jià)格不合理的原因是什么？2009年住房?jī)r(jià)格的前景又將何去何從？本文將通過(guò)淺顯的文字和圖表對(duì)上述問(wèn)題作一解析和探討。關(guān)鍵詞：工程造價(jià)住房?jī)r(jià)格合理性目錄一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡(jiǎn)述……………1二、房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下仍居高不降的原因……………2三、住房?jī)r(jià)格不斷上漲的后果和影響………3四、調(diào)控房?jī)r(jià)工作的措施………7五、2009年住房?jī)r(jià)格展望………8六、致謝…………9參考文獻(xiàn)………………………11住房?jī)r(jià)格合理性探討改革開(kāi)放30年，住房制度改革成為30年中的一件大事，不僅開(kāi)啟了城鎮(zhèn)住房商品化的大門，同時(shí)也標(biāo)志著我國(guó)全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革的確立。1998年是中國(guó)在城鎮(zhèn)住房制度改革的歷程中具有里程碑意義的一年，因?yàn)閺母＠峙渲贫绒D(zhuǎn)向貨幣化的住房分配制度，不僅意味著國(guó)家住房制度的本質(zhì)性變化，更標(biāo)志著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)制度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變。自古以來(lái)衣食住行就被列為人類的四大基本需求，是人類社會(huì)存在和發(fā)展的基本要素。其中住房的作用不僅是提供給人類一個(gè)遮風(fēng)擋雨的庇護(hù)所，也為人類文明起源奠定了基礎(chǔ)。作為生活必需品的住房，與人民的生活息息相關(guān)，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，更關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。近年來(lái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，住房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)大，已成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡(jiǎn)述改善惡劣的居住條件，為全社會(huì)提供合適的住房和美好的環(huán)境是政府的主要目標(biāo)，但由于我國(guó)人口多、底子薄，居民生活水平、居住水平普遍偏低注定了要完成這一任務(wù)的困難重重?？v觀1998年到2008年這十年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，領(lǐng)跑GDP的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)更是火的不能再火，中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的已經(jīng)讓我們“望房興嘆”，摸摸口袋里的錢，只得看著房子搖頭。我國(guó)房屋消費(fèi)（包括住宅消費(fèi)）需求始終呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，商品房銷售面積平均年增長(zhǎng)22.6%。其中，住宅消費(fèi)需求始終是商品房需求的主體，占房屋總量消費(fèi)的比重基本保持在89%左右。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱也帶來(lái)了高漲的房?jī)r(jià)。1998年全國(guó)平均商品房屋銷售價(jià)格為2063元/m2，商品住宅銷售價(jià)格為1854元/m2，2008年全國(guó)平均商品房屋銷售價(jià)格3791.7元/m2，增幅45.59%，而人均可支配收入從5425.3元/年增長(zhǎng)到16752元/年，房?jī)r(jià)收入比從6.35陡增至10.8（見(jiàn)圖1-1）。所謂的房?jī)r(jià)收入比，指的是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中國(guó)的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比平均高達(dá)7.6∶1，有的地方甚至超過(guò)10∶1。有的年份居民房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)居民可支配收入，甚至以30%-50%的速度上漲。房?jī)r(jià)上漲之快已經(jīng)到了壓的老百姓喘過(guò)不氣的地步。在過(guò)去幾年整體市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)的情況下，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取了超額利潤(rùn)。2004年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。黨中央和國(guó)務(wù)院采取了一些重要的調(diào)控措施，基本上遏制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但是，住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題仍然比較突出。全國(guó)商品住房平均價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭雖然有所收斂，然而住房?jī)r(jià)格仍在高位運(yùn)行，特別是少數(shù)地區(qū)和熱點(diǎn)城市土地交易價(jià)格和房屋銷售價(jià)格上漲幅度非常大。二、房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下仍居高不降的原因住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的原因很多，歸納下來(lái)大致有以下幾點(diǎn)：1.需求拉動(dòng)促使房?jī)r(jià)攀升從需求方面來(lái)看，近年來(lái)隨著全球經(jīng)濟(jì)的不景氣，我國(guó)出口量最近也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，為了保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度勢(shì)必要把目標(biāo)由國(guó)外市場(chǎng)轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車之一的消費(fèi)需求也將發(fā)揮重要的拉動(dòng)作用，作為房地產(chǎn)這一特殊商品歷來(lái)受到高度關(guān)注。隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口快速增加，城鎮(zhèn)居民收入水平顯著增長(zhǎng)，居民生活水平不斷提高，必然導(dǎo)致對(duì)住房的消費(fèi)需求迅速增加。2.過(guò)度投機(jī)使住房消費(fèi)火爆住房是消費(fèi)品，但是它與一般的消費(fèi)品不同，它又可以是投資品，具有明顯的投資性。有投資性就必然存在投機(jī)的可能性，過(guò)度的投資就更能演變成為投機(jī)。由于銀行利率較低，股市低迷，債券投資渠道不暢等因素，大量社會(huì)閑散資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是境外游資和國(guó)際“熱錢”也瞄上了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)這塊肥肉。不管是消費(fèi)需求、投資需求亦或是投機(jī)需求，也不管是主動(dòng)性需求還是被動(dòng)性需求，其現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)都是用錢去購(gòu)買住房。有人買房就有人建房，只是有人買房自己住，有人是進(jìn)行長(zhǎng)期投資，有人純粹是“炒買炒賣”牟取暴利。短期內(nèi)住房供給量是既定的，需求增加會(huì)使價(jià)格上漲，如果長(zhǎng)期內(nèi)住房供給缺乏彈性，就會(huì)導(dǎo)致投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重的情況出現(xiàn)。3.建筑成本上升是住房?jī)r(jià)格高漲的重要誘因從成本方面來(lái)看，十年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)持續(xù)多年快速增長(zhǎng)，增加了對(duì)鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，建筑材料價(jià)格上漲比較厲害。人口的急劇膨脹和農(nóng)村人口大量涌入城市，也使得地價(jià)特別是住宅用土地交易價(jià)格過(guò)快上漲，此外還有商品住房品質(zhì)提高、配套設(shè)施和環(huán)境改善、開(kāi)發(fā)成本增加等因素形成了成本上升。價(jià)格攀升的螺旋式發(fā)展，最終促使住房成本水漲船高。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)在少數(shù)地方政府在所謂經(jīng)營(yíng)城市的理念指導(dǎo)下，大搞政績(jī)工程，盲目大拆大建，例如洛陽(yáng)、南京等城市破壞舊城區(qū)的原有特色，妄圖一夜間改造成現(xiàn)代化大都市，帶來(lái)了一些不良后果。大搞房地產(chǎn)建設(shè)在短時(shí)間內(nèi)的確迅速推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看則是弊大于利。批量建房帶來(lái)了大量的被動(dòng)性住房需求，不僅破壞了城市的古城文化，也導(dǎo)致了很多的爛尾樓工程，貸款無(wú)法清償，最終為釀下的苦果買單的還是政府。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高信息不對(duì)稱和低透明度的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，少數(shù)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)充分利用自己市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位，采取各種手段哄抬房?jī)r(jià)，操縱市場(chǎng)預(yù)期，誤導(dǎo)普通消費(fèi)者。老百姓畢竟不是經(jīng)濟(jì)學(xué)者，他們很難從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)中看出其中的奧秘，面對(duì)冷冰冰的數(shù)據(jù)也只能丈二和尚摸不著頭腦。三、住房?jī)r(jià)格不斷上漲的后果和影響一個(gè)城市房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，將會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)失去活力，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為不利。1、滋生和加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全靠土地和銀行的大力支撐。從土地儲(chǔ)備、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑商流動(dòng)資金直到購(gòu)房消費(fèi)，每一步都離不開(kāi)銀行的貸款援助。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展時(shí)，房子銷售形勢(shì)好，貸款資金回籠得快，房地產(chǎn)信貸就成了銀行一塊最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。各商業(yè)銀行都把它當(dāng)成肥肉，積極放貸，很少考慮金融風(fēng)險(xiǎn)。殊不知房?jī)r(jià)越漲，其中的風(fēng)險(xiǎn)也在加大，一旦投資者因房?jī)r(jià)過(guò)高而賣不出或租不出去時(shí)，還貸就成了問(wèn)題。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)金融過(guò)分集中于銀行，金融風(fēng)險(xiǎn)也自然集中于銀行。從2001年到2005年，美國(guó)房市在長(zhǎng)達(dá)５年的時(shí)間里保持繁榮，這也刺激了抵押貸款機(jī)構(gòu)超常規(guī)發(fā)展的欲望。受利益的驅(qū)動(dòng)，一些銀行等放貸機(jī)構(gòu)紛紛降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得大量收入較低、信用記錄較差的人加入了貸款購(gòu)房者的大潮，成為所謂“次貸購(gòu)房者”。這場(chǎng)由美國(guó)次貸購(gòu)房引發(fā)的次貸危機(jī)導(dǎo)致了美國(guó)“百年不遇”的金融危機(jī)，繼而震撼了全球金融市場(chǎng)，使世界經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，是我們看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)的嚴(yán)重后果。2、加大了通脹壓力在目前房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升和人民幣升值預(yù)期影響下，海外資金涌進(jìn)我國(guó)房市投資勢(shì)頭十分兇猛，不僅中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣，而且韓國(guó)、新加坡甚至澳大利亞、加拿大的投資者也十分看好中國(guó)房市增值潛力。外資大量涌入我國(guó)房市，不僅進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，加大了人民幣升值的壓力，而且破壞了我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。為維持和美元的聯(lián)系匯率，中央銀行不得不拋出更多人民幣基礎(chǔ)貨幣，這就勢(shì)必增加了我國(guó)通脹壓力。3、阻礙了普通市民居住水平的改善目前我國(guó)城市市民中還有多數(shù)是還未買過(guò)商品房的普通勞動(dòng)者，他們依然住在狹小簡(jiǎn)陋的房子里，或是和父母居住在一起。由于種種原因，他們無(wú)力在前幾年購(gòu)買商品房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，他們總是想依靠自己的微薄收入來(lái)積累一筆首付款，再通過(guò)銀行按揭貸款買上一套屬于自己的商品房以改善住宅條件，怎奈他們攢錢的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。在驚人的房?jī)r(jià)面前，他們欲哭無(wú)淚，這其中也不乏是大中學(xué)教師在內(nèi)的工薪階層。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，他們雖然辛勤工作，卻沒(méi)有機(jī)會(huì)分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的碩果，阻礙了普通市民居住水平的改善。4、影響和阻礙了城市化進(jìn)程高速推進(jìn)的中國(guó)城市化是大變革、大開(kāi)放、大流動(dòng)的中國(guó)的一縮影，中國(guó)將會(huì)有越來(lái)越多的人生活在城市里。我們建設(shè)城市、發(fā)展城市，城市也將改變我們。城市化的內(nèi)涵很豐富，其中有兩個(gè)基本的內(nèi)容：一是把農(nóng)村人口“化”為城市人口，二是把農(nóng)村用地“化”城市用地。城鄉(xiāng)化太快會(huì)造成城市“消化不良”，產(chǎn)生大量的貧民窟。作為載體和平臺(tái)的城市，城鄉(xiāng)化如果發(fā)展太慢，就無(wú)法起到促進(jìn)工業(yè)化、市場(chǎng)化的重要作用，就會(huì)限制農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不利于城鄉(xiāng)一體化和“三農(nóng)”問(wèn)題的解決。中國(guó)的城市化水平整體上偏低。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民4.9億，按照2020年達(dá)到小康的目標(biāo)，那時(shí)我國(guó)城市化水平將達(dá)到55%-60%,城鎮(zhèn)居民將達(dá)到8.5億。大批農(nóng)村人口不斷向包括上海在內(nèi)的大中城市遷移應(yīng)是歷史的選擇。然而，房?jī)r(jià)如此猛漲，別說(shuō)農(nóng)村人口，就是收入前景不差的高校畢業(yè)生也難以在大城市安居樂(lè)業(yè)，繼而直接影響和阻礙了城市化進(jìn)程。5、助長(zhǎng)了房市投機(jī)住宅本質(zhì)用途是居住而不是投機(jī)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，必須最大可能地“抑制投資、遏制投機(jī)”。住宅要首先賣給本地區(qū)的老百姓，不能本末倒置，在本地有效需求不足的情況下，靠外來(lái)投機(jī)來(lái)支撐本地房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的所謂“繁榮”。商品住宅本來(lái)和糧食、衣服一樣是人們生活必需品，但一旦作為可以炒作的資產(chǎn)，就必然陷入買漲不買跌的局面。現(xiàn)在我國(guó)銀行存款利率不高，股市投資風(fēng)險(xiǎn)又大，其它投資渠道不多，房市投資“錢景”最好。于是，有首期付款實(shí)力轉(zhuǎn)入房市投資或者投機(jī)的人就越來(lái)越多。如果只對(duì)房產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和調(diào)控，而不對(duì)房產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)和調(diào)控，不對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行重點(diǎn)打擊和調(diào)控，將會(huì)影響、延誤房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)程和效果，助長(zhǎng)房市投機(jī)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。6、降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力城市競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)綜合體現(xiàn)，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，決非僅僅是今天修寬路，明天建廣場(chǎng)，后天做活廣告，別的城市干什么我就干什么。這種只看重短期行為和眼前利益跟風(fēng)跑的作法，是簡(jiǎn)單、落后而又原始的管理。城市競(jìng)爭(zhēng)力管理，是現(xiàn)代城市管理，是城市管理的高級(jí)階段，對(duì)城市管理者在眼光、知識(shí)、水平和能力方面提出了更高的要求。一個(gè)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力不僅取決于該城市的科技水平和市民素質(zhì)，同時(shí)也與商務(wù)成本密切相關(guān)。技術(shù)和資金流入興辦實(shí)業(yè)，必須有房子；人才流進(jìn)就業(yè)，必須有住宅。寫字樓和住宅樓價(jià)格如此猛漲，資金和人才就難以跨越這樣的高門檻。7、阻礙了城市舊城區(qū)改造這些年來(lái)，我國(guó)城市面貌確實(shí)出現(xiàn)了一年一個(gè)樣，三年大變樣的可喜變化。但至今仍有不少舊城區(qū)沒(méi)有得到相應(yīng)的改造，有的甚至舉步維艱，停滯不前。日益擁堵的車流也迫切要求城市道路進(jìn)一步拓寬，城市動(dòng)拆遷的任務(wù)還十分艱巨。在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的當(dāng)下，要在若干年內(nèi)完成舊城區(qū)改造，還是個(gè)很大的難題。因此，必須打破各自為政，分散開(kāi)發(fā)的舊格局，走政府調(diào)控、市場(chǎng)運(yùn)作、統(tǒng)一規(guī)劃、成片改造、拆建分離、利益兼顧的新路子，使舊城區(qū)改造得以順利進(jìn)行。8、擴(kuò)大了貧富差距改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，貧富差距逐步拉大，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。首先，在商品房成本沒(méi)有大增情況下，售價(jià)卻在短短幾年內(nèi)成倍上升，毫無(wú)疑問(wèn)，在財(cái)富再分配過(guò)程中房地產(chǎn)商是最大的受益者。其次，對(duì)于手中已積累了一筆啟動(dòng)資金的投資客來(lái)說(shuō)，借助于低利率的按揭貸款杠桿，一套又一套買進(jìn)商品房，用短短幾個(gè)月或幾年時(shí)間就獲取了巨額房屋進(jìn)出差價(jià)。這些年來(lái)，本地、外地和境外的一批批投資客在房地產(chǎn)投機(jī)或投資市場(chǎng)上大賺而笑得合不攏嘴，但廣大老百姓卻“望房興嘆”，事實(shí)上的貧富差距迅速擴(kuò)大了。我國(guó)政府也在利用經(jīng)濟(jì)和稅收的杠桿作用不斷調(diào)節(jié)和解決貧富差距，更好地解決我國(guó)收入分配差距擴(kuò)大的問(wèn)題，從而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康和諧發(fā)展。9、不利于提高消費(fèi)率一般來(lái)說(shuō)，投資是擴(kuò)大再生產(chǎn)、提高生產(chǎn)能力的重要手段，較高的投資率不僅可以直接帶動(dòng)生產(chǎn)的增長(zhǎng)，還會(huì)帶動(dòng)居民消費(fèi)的增長(zhǎng)。發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)為保持經(jīng)濟(jì)較快地增長(zhǎng)，都維持較高的投資率水平。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平后，投資率會(huì)逐步趨緩，消費(fèi)率逐步提升。此時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也由投資拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)為以消費(fèi)拉動(dòng)為主，此后，消費(fèi)率始終保持較高水平。目前我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)一直難以啟動(dòng)，與房?jī)r(jià)不斷上漲，買房還貸壓力越來(lái)越大是不無(wú)關(guān)系的。目前在我國(guó)GDP增長(zhǎng)主要靠投資需求拉動(dòng)，而消費(fèi)率(消費(fèi)支出占GDP的比率)偏低是一大隱患。發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)率通常達(dá)到75%-80%,而我國(guó)只有50%左右，這為經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展設(shè)置了障礙。10、加大了宏觀調(diào)控難度近幾年來(lái)，我國(guó)鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等都供不應(yīng)求，投資熱也難以降下來(lái)，根源都在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，而房地產(chǎn)投資速度之所以居高不下，又是因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)猛漲。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)行為人的行為不可能離開(kāi)利益導(dǎo)向，房?jī)r(jià)如此不斷上漲所形成的預(yù)期，引導(dǎo)人們涌入房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展大潮，這種勢(shì)頭僅靠行政命令式的調(diào)控是無(wú)法從根本上抑止住的。總之，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，不僅是房地產(chǎn)健康運(yùn)行的突出矛盾和制約“瓶頸”，也是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生很大的影響，所以國(guó)家應(yīng)該采取相關(guān)措施進(jìn)行調(diào)控。四、調(diào)控房?jī)r(jià)工作的措施到底什么樣的住房?jī)r(jià)格水平才是合理的水平呢？不同的人有不同的答案。對(duì)于要買房子的人來(lái)說(shuō)，如果不是價(jià)格越低越合理，那么至少也是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高的不合理；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就很合理的。評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的合理性，實(shí)質(zhì)上是分析城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g、城市住房?jī)r(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的協(xié)調(diào)程度，如果協(xié)調(diào)就合理，不協(xié)調(diào)就不合理?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的一些關(guān)鍵性問(wèn)題，我認(rèn)為應(yīng)該從以下五個(gè)方面入手重點(diǎn)加大調(diào)控房?jī)r(jià)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、穩(wěn)定地發(fā)展：1、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持一個(gè)合理的價(jià)格水平，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，只有做到了這一點(diǎn)，才有可能使房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善人民群眾住房條件的積極作用。其次，地價(jià)在我國(guó)占總房?jī)r(jià)的35%左右，因此在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面有明顯的作用。政府通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲，但仍然有很多不協(xié)調(diào)的情況發(fā)生。所以，土地供應(yīng)政策還需要進(jìn)一步落實(shí)和完善。2、利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展。目前房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高漲，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)。另外，商品房70年的土地使用費(fèi)是一次付清，在房?jī)r(jià)中占的比重很大，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者負(fù)擔(dān)重，如果改為按年收取物業(yè)稅的方式，不僅能減輕開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，也能促進(jìn)政府財(cái)政收入持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。其他稅費(fèi)的設(shè)置也應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況的變化進(jìn)行調(diào)整，可借鑒國(guó)外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅，減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅，通過(guò)完善房地產(chǎn)財(cái)稅制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)。3、控制房地產(chǎn)投資規(guī)模。房地產(chǎn)的發(fā)展速度要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相適應(yīng)，GDP、居民收入、房產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)率要保持適當(dāng)?shù)谋壤?，如果超過(guò)一定的比例就容易形成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。首先，放在宏觀經(jīng)濟(jì)背景下考察，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)低于GDP的增幅。援引上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘的話是：“房?jī)r(jià)絕對(duì)不能超過(guò)GDP增長(zhǎng)率。超過(guò)了GDP增長(zhǎng)率，就意味著超過(guò)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)率，意味著住房交易的既得利益者極大地侵占了社會(huì)財(cái)富，有財(cái)富分配極大不公的嚴(yán)重弊病”。但是，2003年-2005年全國(guó)房產(chǎn)投資增長(zhǎng)40%左右，大大快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入的增長(zhǎng)。因此，要高度重視房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制，通過(guò)采取較為嚴(yán)格的信貸政策、金融政策和房地產(chǎn)政策等手段控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目投入。4、進(jìn)一步完善招拍掛制度?！锻恋胤ā芳皣?guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防治土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。但是這樣做也會(huì)大大提高土地的價(jià)格，帶給消費(fèi)者的信息是土地供給的減少和土地價(jià)格的提高，加速了即期購(gòu)房的欲望，更加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此要進(jìn)一步完善招拍掛制度，通過(guò)土地價(jià)格標(biāo)的的確定和建立土地拍賣后評(píng)估等制度，合理確定土地價(jià)格。5、國(guó)家應(yīng)加快城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)，使更多家庭能買得起房。要大力發(fā)展和建設(shè)讓老百姓買的起或能承租的起的普通住房，使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，這是我國(guó)住房供應(yīng)政策變化的核心內(nèi)涵之一。同時(shí)要高度關(guān)注建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和完善廉租住房制度，讓老百姓真正買的起房，租的到房。由于自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)在改善居民住房、在城鎮(zhèn)居民住房投資建設(shè)上歷史欠賬較多。因此，要從根本上解決老百姓的住房問(wèn)題，就必須在近3-5年內(nèi)加大國(guó)家住房建設(shè)資金的投入，提高地方政府從土地出讓金提取用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房的比例，個(gè)人認(rèn)為至少要達(dá)到20%以上。五、2009年住房?jī)r(jià)格展望中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，明年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書(shū)指出，2008年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。但我們也必須看到：在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。截至2008年7月，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占33%強(qiáng)。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這桿大旗，單純政府投資也難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。而眼下，制造業(yè)日子很不好過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)歷明顯的調(diào)整。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，逐步影響如鋼鐵、建材、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。11月5日，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條措施出臺(tái)，“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造”被列為“國(guó)十條”之首。繼而，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”成為國(guó)務(wù)院召開(kāi)省區(qū)市人民政府和部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議、部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作之一。房地產(chǎn)行業(yè)的地位被提到空前高度，在以往“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位前冠以“重要”一詞。而在前不久結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，2009年五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中有兩項(xiàng)都談到房地產(chǎn)行業(yè)，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”。密集出“劍”意在經(jīng)濟(jì)。在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟(jì)的必要選擇。經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴已是一個(gè)短期內(nèi)無(wú)法改變的事實(shí)，一時(shí)還找不到一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)替代房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需的根本，就是拉投資、保增長(zhǎng)、促就業(yè)、穩(wěn)大局。綜上所述，我認(rèn)為明年將延續(xù)2008年房市的低迷，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。在供需雙方的作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步的降價(jià)措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。但從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況有