市中心寫字樓

——寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析

區(qū)域寫字樓特征分析

區(qū)域住宅內辦公項目特征分析主要指標：

項目位置、規(guī)模、本項目所在項目的基本情況

項目的開工時間、銷售時間、入住時間等

項目的開發(fā)商、設計公司、物業(yè)管理公司

寫字樓基本情況

項目的租售價格、租售情況、買家及用家情況

項目的推廣途徑及推廣要點

項目的總體評價及優(yōu)劣勢分析備注：1、出版大廈入住企業(yè)均為四川各大出版社（如四川教育出版社、四川文藝出版、四川人民出版社等），大廈不對外出2、瑞城名人酒店目前處于裝修階段，現無辦公，預計到2009年5月投入使用。3、位于人民中路二段的交通銀行大廈和中國銀行大廈為銀行辦公大樓。區(qū)域寫字樓特征分析

區(qū)域內寫字樓主要分布在順城街沿線兩側和以放射狀形式分布在騾馬市片區(qū)。

騾馬市區(qū)域分布的寫字樓大都為純寫字樓（如國信廣場、倍特康派等），也有部分商住樓（如新城市廣場、麗陽天下等）；

順城街沿線分布的寫字樓均為純寫字樓。騾馬市區(qū)域寫字樓項目位置長順下街與西大街、八寶街交匯處占地面積14.2畝總建筑面積46000㎡建筑高度約48米吊頂凈高3米車位100個使用率85%戶型面積33—62㎡開工時間2002年物管費3元/㎡/月銷售時間2002.11.27入住時間2003.12.19開發(fā)商藍光集團物管公司嘉寶物業(yè)金色夏威夷區(qū)域寫字樓特征分析騾馬市區(qū)域寫字樓——金色夏威夷電梯

2部上海三菱客梯、載重1000千克、13人、高低分區(qū)，1部貨梯空調

預留分體式空調機位其他設備

通訊：電信線路及寬帶入戶。

消防：應急照明及消防栓滅火系統(tǒng)。

保安：24小時保安巡邏。寫字樓租售情況

金色夏威夷寫字樓租金30元/㎡/月，目前入住率95%入住企業(yè)情況

入住企業(yè)主要以旅行社、咨詢、科技行業(yè)為主。項目位置騾馬市青龍街27號占地面積

32193㎡總建筑面積12855㎡建筑高度約68米吊頂凈高2.6米車位568個使用率85%戶型面積35---800多㎡不等物管費一號樓7元/㎡/月二、三號2.2元/㎡/月開工時間2004年銷售時間2005年3月入住時間2006年11月開發(fā)商錢江銀通房產物管公司成都蜀信物業(yè)管理有限公司騾馬市區(qū)域寫字樓——鉑金大廈電梯日本三菱全進口高速電梯，提升速度2.5米/秒空調

24小時開放全自助式水源熱泵中央空調大堂等公共部位情況一號樓9.3米挑高商務大堂其他設備情況水電：進口發(fā)電機組作后備電源，確保無停電之憂。通訊：電信、網通電話線路入戶，ADSL及網絡寬帶確保上網無憂。消防：煙感報警及自動噴淋系統(tǒng)。保安：24小時攝像監(jiān)控，大廈主出入口及每層入口均有一卡通門禁。

多媒體數碼會議：5F配備全數碼會議中心，具有4+1同聲傳譯、數字討論、電子表決、身份確認、會議攝像系統(tǒng)、投影顯示系統(tǒng)、視頻會議系統(tǒng)等多功能會議廳必備的硬件設備。寫字樓出租情況

租金：一號樓60元/㎡二、三號樓40元/㎡，目前入住率達95%。入住企業(yè)情況鉑金大廈入住企業(yè)以工業(yè)、咨詢、科技、工程、貿易行業(yè)為為主。備注：鉑金大廈一號樓具有挑高商務大堂和中央空空調，二、三號樓無大堂和中央空調。項目位置青龍街,八寶街家樂福對面總建筑面積35630㎡建筑高度約85米吊頂凈高3米車位200個使用率88%戶型面積60-1000㎡不等物管費8元/㎡/月開工時間/銷售時間/入住時間2000年開發(fā)商上海國信廣場管理有限公司物管公司成都國信物業(yè)管理有限公司國信廣場騾馬市區(qū)域寫字樓——國信廣場電梯

5部日立電梯，運行速度分別為1.75m/s及2.5m/s，1部貨運電梯承重：13－14人，配置電梯空調配置電梯空調?？照{采用中央空調（雙良）組作為大廈的冷、熱源，保證大廈舒適的環(huán)境溫度其他設備情況水電：動力采用三相五線制電壓為380V、50Hz，照明采用單相三線制220V、50Hz，進口原裝500KW發(fā)電機組作備用。通訊：IBM智能網絡布線系統(tǒng)，電信、網通、聯通綜合布線。消防：自動噴淋系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、應急照明和安全疏散系統(tǒng)。保安：閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)覆蓋大廈的主要出入口、電梯、停車場和公共走道，實行24小時全方位監(jiān)控。寫字樓出租情況

租金：50元/㎡,目前入住率達98%入住企業(yè)情況國信廣場入住企業(yè)以投資、咨詢、科技行業(yè)為為主項目位置青羊區(qū)青龍街51號占地面積3213㎡總建筑面積34627.2㎡建筑高度約85m吊頂凈高2.45米車位200個使用率82%戶型面積87—1290㎡不等物管費12元/㎡/月開工時間2001年銷售時間

2005年9月入住時間2002開發(fā)商成都倍特建設開發(fā)總公司物管公司世邦魏理仕做顧問公司倍特康派騾馬市區(qū)域寫字樓——倍特康派電梯

客梯：意大利著名品牌，共3部

貨梯：1部

自動扶梯：6部，設在商業(yè)部分1~4層，雜物梯1部空調

自助式中央空調系統(tǒng)，24小時隨意開關，冷、暖溫度自由調節(jié)智能化5A級大廈智能

中英文雙語服務系統(tǒng)

全球化電子商務平臺多功能會議中心，

人性化大樓保安體系：單元式護衛(wèi)，全封閉管理，門禁系統(tǒng)，大樓夜間巡更清場等其他設備情況24層為多功能會議中心。會議中心設一個大會議室與兩個小會議室，可提供24小時分

時段預約會議室使用，具備4+1同聲傳譯、翻譯功能。大堂等公共部位情況

1、外立面：玻璃幕墻，花崗石，外墻面磚

2、內墻：白色乳膠漆；隔墻為GRC板

3、頂棚：空調，標準層為硅鈣板吊頂，燈具

4、風口：溫煙感探頭，噴淋頭安裝到位

5、地面：砂漿找平

6、進戶門：部分為12mm厚鋼花玻璃地彈門，拉絲不銹鋼門套

7、衛(wèi)生間：精裝修公共衛(wèi)生間，潔具為：四維面盆，水龍頭，蹲便器；標準層潔具為

TOTO，電子能，應水龍頭，面盆，坐便器寫字樓出租情況

租金：55—60元/㎡,目前入住率90%以上。入住企業(yè)情況倍特康派入住企業(yè)以貿易、咨詢、投資、保險行業(yè)為主項目位置天府廣場西側西西華門街占地面積

8畝總建筑面積40546㎡建筑高度約68米吊頂凈高2.8米車位300個使用率82%戶型面積98—1600㎡物管費5.5元/㎡/月開工時間2006年銷售時間2005年入住時間2006年12月開發(fā)商成都蜀信實業(yè)有限公司物管公司四川瑞信物業(yè)管理有限公司天府中心騾馬市區(qū)域寫字樓——天府中心電梯

6部澳洲伊士頓國際品牌電梯，單雙層分區(qū)，速度：2.5米/秒空調預留分戶空調機位

大堂等公共部位情況大堂1F：8.4米高度視覺，450㎡開闊空間。大堂內分別設有商務中心、信息中心、客戶服務中心、銀行中心以及中式餐廳等配套。大堂2F：設商務會所、商務洽談茶樓、商務專用健身中心及餐廳其它設備水電：計算機聯網控制供水，10KV雙電源供電，404KW備用電源。通訊：1000兆光纖，水平網采用光纖和超五類混合型；微蜂窩數字覆蓋系統(tǒng)，閉路電視信號端口消防：自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、應急照明系統(tǒng)。保安：24小時閉路攝像監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)。智能設施

具有5A智能設施寫字樓出租情況

天府中心租金在50-60元/㎡/月，入住率90%以上入住企業(yè)情況

天府中心入住企業(yè)以投資、擔保、商貿、傳媒、房產、科技等行業(yè)為主項目位置成都市槐樹街1號占地面積8畝總建筑面積40000㎡建筑高度約100米吊頂凈高2.5米車位150個使用率84%戶型面積150—1600㎡物管費9元/㎡/月開工時間/銷售時間2002年12月入住時間2000年開發(fā)商成都嬌子實業(yè)發(fā)展有限公司物管公司科美物業(yè)管理有限公司嬌子大廈騾馬市區(qū)域寫字樓——嬌子大廈電梯4部韓國LG進口高速電梯，速度2.5m/s?？照{

采用法國西亞特中央冷暖空調調節(jié)大廈內溫度其他設備情況

水電：進口發(fā)電機群。

通訊：美國AT&T智能綜合布線系統(tǒng)，電話、光纖、網通、ADSL綜合布線。

消防：自動噴淋、煙感系統(tǒng)。

保安：24小時值班寫字樓出租情況嬌子大廈租金60—65元/㎡/月，入住率90%以上入住企業(yè)情況

嬌子大廈屬于四川省煙草公司所有，但有部分對外租售，如成都泰華投資有限公司、成都永

信投資財務咨詢有限公司、天津奧的斯電梯有限公司成都分公司等順城街區(qū)域寫字樓項目位置成都西玉龍街2號總建筑面積7萬余㎡建筑高度35層吊頂凈高2.45米車位250個使用率40%戶型面積90~1600㎡物管費12元/㎡/月開工時間/銷售時間2008年5月入住時間2008年5月（現房）開發(fā)商成都市岷江房地產開發(fā)總公司物管公司仲量聯行物業(yè)管理有限公司新世紀廣場順城街區(qū)域寫字樓——新世紀廣場電梯

8部速度為2.5M/S的客運電梯、3部速度為2.5M/S的貨運電梯；全部采用日本原裝“三菱”電梯空調

全進口中央空調，電制冷；原裝“開利”水冷離心式制冷機組、美國進口電熱水器+進口“日立

”冷熱泵其他設備

水電系統(tǒng)：總容量8000KVA,另設進口1000KVA辛普森發(fā)電機一臺,作為備用電源。

消防系統(tǒng)：日本進口“報知機”消防報警控制設備、各層配備自動噴淋裝置

通訊系統(tǒng)：采用光纖超五AVAYA綜合布線，以寬帶數據網為基礎，共有1300個數據信息點，1200

個語音信息點。安防系統(tǒng)：安全監(jiān)控系統(tǒng)對大樓內部及周邊環(huán)境全方位監(jiān)控,并進行24小時實時自動報警錄像。寫字樓租售情況

目前處于租售階段，均價7000元/㎡，租金60-70元/㎡/月，目前租售率23%。項目位置順城大街308號占地面積約13.畝總建筑面積8.4萬㎡建筑高度127m吊頂凈高2.6米車位地下500個（另有約50個地上車位）使用率85%戶型面積55.79—1649㎡物管費15元/㎡/月開工時間1999年銷售時間1999年入住時間2001年1月開發(fā)商成都青羊可達房屋開發(fā)公司物管公司香港戴德梁行冠城廣場順城街區(qū)域寫字樓——冠城廣場電梯

客梯設計：6部,美國產Dover速度2.5m/s，載重15人/1000kg

貨梯設計：2部,美國產Dover速度2.5m/s，載重15人/1000kg空調

自助式中央空調系統(tǒng)，開放時間:早上7點到下午6點智能化（5A級大廈智能）BAS樓宇自動化系統(tǒng)：采用PDS結構化布線系統(tǒng);供水系統(tǒng),排水系統(tǒng)等OAS辦公自動化系統(tǒng)：設3500個信息點,實現對語音和數字信息轉換,預留計算機局域網布線CAS通訊自動化系統(tǒng)：電話每戶2門IDD,交換機容量2000門,采用多波束接受天線,可接受全

球衛(wèi)星電視天線SAS安防自動化系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)FAS消防自動化系統(tǒng)：噴頭6600個,700平米防水池,冷卻塔6臺大堂等公共部位情況

大堂：藝術吊頂配豪華燈飾,墻面,地面進口大理石,花崗石,不銹鋼裝飾；寫字樓租售情況

租金在80-90元/㎡/月，入住率達95%入住企業(yè)情況

冠城廣場入住企業(yè)以房產、投資、咨詢、電力等行業(yè)為主。項目位置順城大街248號占地面積14.58畝總建筑面積7.8萬㎡建筑高度100m吊頂凈高2.7米車位地下214個使用率77%戶型面積130—1000多㎡不等物管費A座純寫字樓4元/㎡/月B座商住樓1.8元/㎡/月開工時間2000年銷售時間2001年入住時間2001年開發(fā)商中國南玻集團四川南玻實業(yè)發(fā)展有限公司物管公司泰安物業(yè)世貿中心順城街區(qū)域寫字樓——世貿中心電梯寫字間：均為德國品牌莫尼黑電梯，寫字樓4部，商住樓2部。首層電梯廳：地面高檔石材，墻面高檔石材空調沒有中央空調,預留空調三相插座

車位

停車場（-2樓—-1樓），共214個大堂等公共部位情況

1、外墻：紫羅蘭色鍍膜玻璃幕墻

2、內墻：進口乳膠漆

3、大堂：高級斯米克帝王石地面等，裝修豪華

4、門窗：進戶門為高級防盜門寫字間（A座2—29層，B座2—4層）

1、動線規(guī)劃:兩幢獨立的主樓，四樓以下包括四樓聯為一體

2、A座為純商務寫字間，1—4樓為招商銀行，5樓為餐飲，6—29樓為寫字間；無公共廁所

3、B座為商住樓，1樓為招商銀行，2—4樓為寫字間，無公共衛(wèi)生間；5—29樓為住宅其它設備

1、供電：大容量的后備發(fā)電機組

2、消防：自動報警、自動噴淋行防排煙設施

3、采暖：預留空調三相插座

4、設置IDD電話、光纖電視線路寫字樓租售情況

A座純寫字樓50元/㎡/月，B座商住樓25元/㎡/月，入住率85%。入住企業(yè)情況世貿中心寫字樓入住企業(yè)以旅行社、科技、投資、事務所、投資行業(yè)為主項目位置成都新華大道文武路42號占地面積10畝總建筑面積64000㎡建筑高度約92米吊頂凈高3米車位150個使用率70%戶型面積85—1029㎡物管費12元/㎡/月開工時間/銷售時間1996年入住時間1998年開發(fā)商四川新時代實業(yè)有限公司物管公司四川新時代屋宇管理有限公司新時代廣場順城街區(qū)域寫字樓——新時代廣場電梯4部原裝三菱垂直式客梯及2臺LG垂直式客梯空調

美國凱利中央冷暖空調系統(tǒng)車位

地下大型停車場，可容納150部車同時停泊。地面另有大型雨篷式自行車停車場，可停放1000

多輛自行車其它設備

水電：供電容量5000KVA，備用發(fā)電機兩臺共計1000KW，800立方米貯水池

通訊：AT&T綜合布線系統(tǒng)，寬帶接入系統(tǒng)、電信及聯通電話線路、閉路電視系統(tǒng)

消防：煙火自動報警系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)

衛(wèi)生設施：衛(wèi)生間采用日本TOTO及其它進口潔具，配金伯利專用手紙、洗手液及暖風干手機

保安：電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)大堂等公共部位情況

外墻：淡綠色玻璃幕墻，配以進口復合鋁板、高級釉面磚及花崗巖

天花板：輕鋼龍骨防火石棉板

寫字樓出租情況

新時代廣場租金：40-50元/㎡/月，入住率：75%以上入住企業(yè)情況

新時代廣場入住企業(yè)以物流、傳媒、廣告、貿易等行業(yè)為主。項目位置順城街306號占地面積/總建筑面積

45000㎡建筑高度約66米吊頂凈高3米車位200個使用率82%戶型面積最小30㎡，退臺式建筑整層建面從500—3000多㎡不等物管費10元/㎡/月開工時間/銷售時間2000年入住時間2000年開發(fā)商成都大東房地產有限公司物管公司成都凱樂物業(yè)管理凱樂廣場順城街區(qū)域寫字樓——凱樂廣場電梯

4部“東芝”客運電梯、1部“東芝”貨運電梯空調采用“清華同方”中央空調系統(tǒng)車位可停泊500個車位、配備電腦自動計費管理系統(tǒng)其他設備電力系統(tǒng)：雙路市電并自備進口發(fā)電機組

消防系統(tǒng)：精靈8000智能火災報警系統(tǒng)；使用2臺8007主機聯網，800多個類比式智能煙/

溫復合感應器

網絡情況：中國長城寬帶網絡

保安系統(tǒng)：全天候安全保衛(wèi)防范監(jiān)控系統(tǒng)寫字樓租售情況凱樂廣場租金在45-50元/㎡/月，入住率90%入住企業(yè)情況 凱樂廣場寫字樓入住企業(yè)以科技、咨詢、貿易、電器等行業(yè)為主。項目位置順城大街206號占地面積8000㎡總建筑面積70000㎡建筑高度共28層吊頂凈高2.5米車位地下250個使用率82%戶型面積40—850㎡物管費12元/㎡/月開工時間1995年銷售時間1998年入住時間1998年開發(fā)商四川石化房地產綜合開發(fā)有限公司物管公司成都深國貿物業(yè)管理有限公司四川國際大廈順城街區(qū)域寫字樓——四川國際大廈電梯客梯：6部德國原裝“蒂森”電梯，載重量1150公斤，速度為2.5M/S

貨梯：2部，載重量2000公斤，配用于負3層至8層空調美國原裝“特靈”空調車位地下250個其它設備

1、供水給暖：熱源采用中國名牌企業(yè)重慶鍋爐廠產品，大廈主樓保障冬季24小時供應衛(wèi)生熱水。

2、消防報警：日本原裝“松下”自動報警噴淋系統(tǒng)。

3、信息網絡：德國科隆綜合布線系統(tǒng)、國際通用衛(wèi)星接收系統(tǒng)、市電信局提供的獨立通訊模塊和省市有線電視系統(tǒng)、信息達點3000個。寫字樓間平均每10平方米就有一個信息點，用戶可接收來至全世界各方面的信息，發(fā)送各種電子郵件和數據，真正駛上信息高速公路。

4、電源：雙回路高壓電源連接市區(qū)供電網，進口發(fā)電機組可在停電后12內自動啟動供電。

5、清潔：比利時原裝進口自動清洗外墻及窗戶設備。智能化

美國原裝樓宇自動化管理系統(tǒng)：包括水、電供應、空調、發(fā)電機運轉、消防系統(tǒng)運行、停車場的服務均通過BAS網絡進行監(jiān)控管理。寫字樓出租情況

租金在75—85元/㎡/月，入住率90%以上。入住企業(yè)情況

四川國際大廈入住企業(yè)以貿易、投資、擔保、咨詢等行業(yè)為主。項目名稱辦公硬件條件配套服務形象租金入住率入住企業(yè)情況銀杏大廈差，無中央空調、預留空調插座一般一般30-35元/㎡/月100%入住企業(yè)以商貿、事務所、科技等行業(yè)為主銀都大廈一般，有中央空調一般一般35元/㎡/月93%主要以金融、投資貿易等行業(yè)為主九龍商務樓差，無中央空調差差40元/㎡/月（含物管費）95%以上入住企業(yè)以咨詢、旅游、科技、工程行業(yè)為主新通惠商廈差，無中央空調、預留空調插座差差30元/㎡/月95%入住企業(yè)主要有四川中一律師事務所、中共成都市直屬機關黨校等四川廣電國際大廈一般，有中央空調一般一般45元/㎡/月90%以上入住企業(yè)以貿易、科技、電器、咨詢等行業(yè)為主備注：以上寫字樓由于修建年代較早，檔次較低，資料不全。其他寫字樓辦公物業(yè)—行業(yè)分類標準說明說明：1.分類標準采用成都市統(tǒng)計局行業(yè)分類標準2.本次調查涉及區(qū)域包括順城街沿線區(qū)域和騾馬市區(qū)域的寫字樓。區(qū)域寫字樓特征小結入住行業(yè)按企業(yè)類型劃分物業(yè)名稱餐飲/休閑/娛樂健身類傳媒/廣告/印務類裝飾/設計類傳統(tǒng)貿易類傳統(tǒng)實業(yè)電器/機械設備類教育產業(yè)金融投資業(yè)現代科技產業(yè)咨詢顧問代理合計金色夏威夷3154111118701741127鉑金大廈52883310205113087237國信廣場0102510571132倍特康派14210460781153九龍商務樓10004120161741新通惠商廈111330005216銀杏大廈120335115526天府中心2451464118102286銀都大廈313133162023合計265623814659154990196騾馬市區(qū)域寫字樓入住行業(yè)分析：區(qū)域寫字樓特征小結

整體來看騾馬市區(qū)域寫字樓入住行業(yè)以咨詢顧問代理最多，其次為現代科技、傳統(tǒng)貿易；

鉑金廣場規(guī)模較大，入住企業(yè)237家，入主行業(yè)以咨詢代理、傳統(tǒng)貿易、現代科技為主。其次，金色夏威夷入住企業(yè)127家，入住行業(yè)以咨詢代理、傳統(tǒng)貿易、現代科技為主。案名租金租賃情況金色夏威夷30元/㎡/月95%鉑金大廈1號樓60元/㎡/月,2、3號樓40元/㎡/月1號樓90%以上,2、3號樓95%左右國信廣場50元/㎡/月98%倍特康派50元/㎡/月90%Rome國際25—30元/㎡/月﹨九龍商務樓40元/㎡/月(含物管費)95%新通惠商廈30元/㎡/月100%銀杏大廈30—35元/㎡/月100%天府中心50—60元/㎡/月90%嬌子大廈60—65元/㎡/月90%銀都大廈35元/㎡/月93%騾馬市區(qū)域寫字樓租金水平和租賃情況：

騾馬市區(qū)域寫字樓租金總體水平在30-50元/㎡/月(除天府中心和嬌子大廈50-65元/㎡/月)，且入住率都

較高.入住行業(yè)按企業(yè)類型劃分物業(yè)名稱餐飲/休閑/娛樂健身類傳媒/廣告/印務類裝飾/設計類傳統(tǒng)貿易類傳統(tǒng)實業(yè)電器/機械設備類教育產業(yè)金融投資業(yè)現代科技產業(yè)咨詢顧問代理合計新時代廣場5521083027648冠城廣場13416188011101788凱樂廣場0235961411748世貿中心00297614182269順吉大廈200200831521順城大廈010020151010四川國際大廈111775010141359四川廣電國際大廈0237980551453合計9141556603611446784396順城街沿線寫字樓入住行業(yè)分析整體來看順城街沿線寫字樓入住行業(yè)以咨詢顧問代理最多，其次為現代科技、傳統(tǒng)實業(yè)、傳統(tǒng)貿易；冠城廣場規(guī)模較大，入住企業(yè)88家，入主行業(yè)以傳統(tǒng)實業(yè)、咨詢代理、傳統(tǒng)貿易為主。其次，世貿中心入住企業(yè)69家，入住行業(yè)以咨詢代理、現代科技為主。案名租金租賃情況新世紀廣場60-70元/㎡/月目前入住率30%左右新時代廣場40-50元/㎡/月75%冠城廣場80-90元/㎡/月95%凱樂廣場45-50元/㎡/月90%世貿中心A座純寫字樓50元/㎡/月，B座商住樓25元/㎡/月85%順吉大廈35-45元/㎡/月95%順城大廈45元/㎡/月100%四川國際大廈70元/㎡/月90%四川廣電國際大廈45元/㎡/月90%鼓樓國際待定/富力項目待定/順城