江蘇淮安某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.摸摸江蘇淮安某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷策劃報(bào)告目錄市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目物業(yè)管理策略建議項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理策略建議一、市場(chǎng)環(huán)境研究及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析目錄城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究整體商業(yè)環(huán)境研究針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析典型商業(yè)場(chǎng)所調(diào)研分析在建、在售商鋪?zhàn)》空{(diào)研分析基地概況項(xiàng)目SWOT分析一城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析研究（一）城市概況淮安市是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個(gè)縣；面積約10072平方公里，人口505萬(wàn)。市區(qū)面積337平方公里，人口48萬(wàn)?；窗彩俏覈?guó)歷史文化名城，古稱楚州，歷史上是漕運(yùn)鹽運(yùn)重鎮(zhèn)，我國(guó)南北交通轉(zhuǎn)運(yùn)中心、軍事要塞，素有“南船北馬，九省通衢”的美稱，曾與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”。淮安人文薈萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛(ài)國(guó)將領(lǐng)關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等。淮安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，在整個(gè)江蘇省相對(duì)排后，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。淮安歷史上曾為我國(guó)重要的交通樞紐、商貿(mào)中心，但自近代工業(yè)革命的興起和以蒸汽機(jī)為動(dòng)力的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸工具的出現(xiàn)，淮安就因水運(yùn)交通的衰落和陸上交通基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，失去了昔日的交通地位，成為中國(guó)近代城市建設(shè)史上典型的衰落城市。改革開放以來(lái)，淮安市外圍對(duì)外交通條件逐步改善。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長(zhǎng)興的鐵路均已在此相會(huì)，京杭運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯(cuò)，形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架、水路并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。目前，淮安工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機(jī)械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團(tuán)、華新集團(tuán)、輝煌太陽(yáng)能公司、清拖、清棉集團(tuán)等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)。由此看出:淮安市的交通地位經(jīng)歷了成為區(qū)域中心,到衰落，如今又將新的興起；因此其商業(yè)的匯聚擴(kuò)散作用也必將經(jīng)歷成為中心，到衰落，到新的中心興起的歷程，可以預(yù)言隨著淮安新的區(qū)域交通中心地位逐步確定，其在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與隴海經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北作用的逐漸體現(xiàn)，淮安的商業(yè)、流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。（二）城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、2001年全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2000年2001年增長(zhǎng)幅%完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值（億元）29132913.05第一產(chǎn)業(yè)增加值88946.8第二產(chǎn)業(yè)增加值11613516.38第三產(chǎn)業(yè)增加值8710015.00其中商業(yè)貿(mào)易：2000年通過(guò)加大市場(chǎng)開拓力度，發(fā)展新型流通方式、增加信貸消費(fèi)等措施，促進(jìn)消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中趨活。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額103.01億元,比去年增長(zhǎng)12.2%.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額71.48億元,增長(zhǎng)16.7%;餐飲業(yè)8.53億元,增長(zhǎng)20.6%;其他行業(yè)23.0%億元,下降2.0%.居民生活全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消費(fèi)支出:4352元,比上年增加11.0%;在崗職工平均工資:7978元,比去年增長(zhǎng)12.8%;農(nóng)民人均純收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消費(fèi)支出2104元,比上年增長(zhǎng)3.7%;2、2001年7月份各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額10，2639萬(wàn)元，累計(jì)完成68，2847萬(wàn)元，增長(zhǎng)15.7%，其中：基本建設(shè)投資：2，4521萬(wàn)元，累計(jì)13，8553萬(wàn)元，增長(zhǎng)-12.7%；更新改造投資：1，5162萬(wàn)元，累計(jì)10，5360萬(wàn)元，增長(zhǎng)31.6%；房地產(chǎn)投資：5570萬(wàn)元，累計(jì)4，5698萬(wàn)元，增長(zhǎng)31.3%；工業(yè)增加值：5，1352萬(wàn)元，累計(jì)38，8156萬(wàn)元，增長(zhǎng)15.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額：8，5409萬(wàn)元，累計(jì)62，4470萬(wàn)元，累計(jì)增長(zhǎng)10.6%；其中個(gè)體：2，9103萬(wàn)元，累計(jì)19，7142萬(wàn)元；總計(jì)中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)：6，1556萬(wàn)元，累計(jì)44，7369萬(wàn)元，增長(zhǎng)13.5%；房地產(chǎn)投資：5570萬(wàn)元，累計(jì)4，5698萬(wàn)元，增長(zhǎng)31.3%；房屋建設(shè)施工面積：6.82萬(wàn)平方米，累計(jì)109.13萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)30.6%；其中住宅：6.31萬(wàn)平方米，累計(jì)89.42萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)27.0%；商品房銷售面積：3.29萬(wàn)平方米，累計(jì)21.95萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.6%；其中住宅：3.25萬(wàn)平方米，累計(jì)20.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.4%；商品房銷售額：2668萬(wàn)元，累計(jì)23416萬(wàn)元，增長(zhǎng)67.4%；其中住宅2630萬(wàn)元，累計(jì)19952萬(wàn)元，增長(zhǎng)58.2%；經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步提高是批發(fā)零售商業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，由上面的數(shù)據(jù)和資料我們可以看出：淮安市目前的商業(yè)市場(chǎng)不僅在總量上還會(huì)有較大的發(fā)展，而且還會(huì)隨著人民生活的提高，物質(zhì)與文化生活要求的提高，在市場(chǎng)商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購(gòu)物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)也帶來(lái)更大的機(jī)遇。（三）城市規(guī)劃與目標(biāo)根據(jù)“三淮一體”的規(guī)劃目標(biāo)：到2020年，“三淮”城鎮(zhèn)人口將達(dá)到115萬(wàn)，建成區(qū)面積120平方公里?！叭础睂⒔ㄔO(shè)成為“江蘇新興的交通樞紐和工業(yè)城市、淮河下游的商貿(mào)中心”。1、三淮主中心區(qū)實(shí)施“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”戰(zhàn)略，形成由水渡口廣場(chǎng)--健康東路---淮海北路---（淮海廣場(chǎng)）----河北東路-----和平路組成及其周圍4平方公里的金三角中心區(qū)，成為“三淮”新的具有現(xiàn)代氣息的行政、金融、信息、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)中心。本案摸摸**在位置上靠近以淮海路為主線，淮海廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，位于主要商業(yè)街之一的東大街上,因此本案從商品零售角度來(lái)說(shuō)都具有相當(dāng)?shù)南忍斓囟挝恢脙?yōu)勢(shì)。2、六大功能分區(qū)淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)。城南分區(qū)：總面積271.8平方公里,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮陰外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，主要發(fā)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).青浦分區(qū):總面積15平方公里,是老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。本案在本區(qū)域內(nèi)。城東分區(qū)：總面積15平方公里，是淮陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)。清河分區(qū)：總面積20平方公里，是以清河區(qū)為依托的政治、金融、信息、科教、商貿(mào)中心。王營(yíng)分區(qū)：總面積20平方公里，是以淮陰縣城為依托的市域居住、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心。清浦老城區(qū)改造規(guī)劃，2002年，將在慈云寺、文廟附近興辦廟市合一的文廟文化市場(chǎng)，培育美食、娛樂(lè)、文化經(jīng)營(yíng)特色，使之成為名副其實(shí)的淮安“夫子廟”，同時(shí)迅速完成東大街的街景規(guī)劃，按照蘇州觀前街、南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)，把東大街建設(shè)成為集購(gòu)物、休閑為一體的商業(yè)步行街頭，與建好的文廟文化市場(chǎng)連成一片。從城市的未來(lái)規(guī)劃我們可以看出本案摸摸**的地位與位置優(yōu)勢(shì)在將來(lái)城市的功能布局中會(huì)得到一定的鞏固與發(fā)展，但是我們必須看到這種鞏固與發(fā)展的相對(duì)性。二、淮安市區(qū)商業(yè)市場(chǎng)整體情況研究（一）總體概況位置上、交通上以及對(duì)蘇北輻射面的優(yōu)勢(shì)與發(fā)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。目前全市擁有.全市共有商品交易市場(chǎng)418個(gè),其中各類規(guī)模商品市場(chǎng)200多個(gè)，年成交額近110億元，其中成交額超億元的市場(chǎng)20多個(gè)。（二）市場(chǎng)格局目前,整個(gè)淮安市市區(qū)(主要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場(chǎng)由北向南可以劃分為如下幾個(gè)部分：淮陰區(qū)部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場(chǎng)為中心，包括小營(yíng)廣場(chǎng)、汽車北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長(zhǎng)途汽車站周邊部分：以匯通市場(chǎng)為中心，包括布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、食品城等；淮海廣場(chǎng)部分：主要以商場(chǎng)、商廈為主，包括新亞商城、清江商場(chǎng)、新亞家電城、通訊市場(chǎng)、家私市場(chǎng)等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；郊區(qū)開發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場(chǎng)等；總的來(lái)說(shuō)：整個(gè)淮安市市場(chǎng)分布布局上相對(duì)比較集中，基本上是以主街道淮海南北路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。在經(jīng)營(yíng)商品品種與經(jīng)營(yíng)者的來(lái)源上均由較強(qiáng)的外來(lái)色彩，近幾年以來(lái)由于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)觀念的進(jìn)一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定的發(fā)展和提高。（二）商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標(biāo)根據(jù)1995---2010年淮陰城市總體規(guī)劃，在城區(qū)內(nèi)形成一個(gè)主中心、八個(gè)片區(qū)級(jí)及若干居住區(qū)級(jí)中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務(wù)體系。以淮海南北路為主軸分布，主中心為淮海廣場(chǎng)至淮萃廣場(chǎng)地段，八個(gè)片區(qū)級(jí)中心為：水渡口廣場(chǎng)、火車站廣場(chǎng)地區(qū)、城南路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、解放路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、東西大街地區(qū)、西園廣場(chǎng)、北京西路與淮海北路交叉口臨近街區(qū)、小營(yíng)廣場(chǎng)。八條商業(yè)街道為廈門路、淮海東路、健康東路、北京東路、鹽河北路、淮海南北路、人民南路、東西大街。本案為區(qū)級(jí)中心區(qū)，會(huì)具有穩(wěn)定而突出的商業(yè)地位。三、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析1、商圈劃分·核心商業(yè)圈以淮海路為主線，匯通市場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)為中心。本案處在核心商圈邊緣?！ご渭?jí)商業(yè)圈圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成·外圍商業(yè)圈蘇北市場(chǎng)、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成主要商業(yè)街：淮海南北路（新世紀(jì)廣場(chǎng)-解放路）、昌盛路、東、西大街、健康路、淮海東、西路2、商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次次低購(gòu)物中心新亞商城清江江商場(chǎng)淮海廣場(chǎng)市民購(gòu)物休閑、流流行時(shí)尚中心心，商品質(zhì)量量信任度高，硬硬件設(shè)施佳，購(gòu)購(gòu)物環(huán)境好專營(yíng)店報(bào)喜鳥DOBBON，婚紗影樓大光明眼鏡鏡淮海北路裝修好，面積大，服服務(wù)意識(shí)好，能能跟上時(shí)代潮潮流超市時(shí)代超市蘇蘇果超市，華華聯(lián)超市一剪梅超市市淮海路人民路清清河路數(shù)量不夠多，缺缺少24H便利店，發(fā)發(fā)展較規(guī)范，貨貨品略不足市場(chǎng)類匯通市場(chǎng)五金金、布匹、電電子、食品、裝裝飾材料、汽汽配、農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)主要沿淮海南北路路分布較集中市場(chǎng)種類齊全，但但大都停留在在初級(jí)經(jīng)營(yíng)水水平，市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、管理水水平落后特色專營(yíng)商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)規(guī)模小縱述·淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營(yíng)管理水平，缺少良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒(méi)有形成。3、主要商區(qū)及專業(yè)市場(chǎng)分布在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場(chǎng)，自北而南排列：蘇北市場(chǎng)-淮陰汽配城-南方電腦城-淮海市場(chǎng)-匯通市場(chǎng)、淮萃市場(chǎng)-紡織、五金、食品市場(chǎng)-清中電子城-東方電腦城-淮海地下商城-電信商城、金三角電訊城-淮陰裝飾材料市場(chǎng)-五星家具城、龍風(fēng)家具城、淮陰家具城-城中城商業(yè)街-淮陰電子市場(chǎng)-東、西大街步行商業(yè)區(qū)-清江市場(chǎng)和東郊南方批發(fā)市場(chǎng)。淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂(lè)休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場(chǎng)，淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心。東、西大街：主要經(jīng)營(yíng)服裝鞋類及少數(shù)小百貨昌盛路：女裝一條街（200米）;豐登路：精品服裝街健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米）總結(jié)：淮安市場(chǎng)格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場(chǎng)各具特色，對(duì)周邊區(qū)域乃至整個(gè)淮安產(chǎn)生影響力和輻射力，在消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者心中形成一定的心理積淀。4．商鋪權(quán)屬形態(tài)分析本市商鋪在權(quán)屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營(yíng)和出租給他人兩種形式。開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場(chǎng)出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。5、商家來(lái)源分析根據(jù)實(shí)地采訪調(diào)查收集資料來(lái)看，淮安市的商家來(lái)源較散，大體可歸納以下幾個(gè)主要群體：a.淮安市商家來(lái)源細(xì)分：淮安市區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位b.淮安市周邊縣市商家群體細(xì)分：主要為鹽城、南通、南京、揚(yáng)州、常州、泰州、連云港等特點(diǎn)：距淮安愈近者，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較少，多在專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營(yíng)規(guī)模大c.外省市商家群體細(xì)分：主要是浙江溫州、義烏、臺(tái)州、海寧一帶的私營(yíng)業(yè)主，對(duì)淮安市的市場(chǎng)形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。對(duì)于批零銷售的各類市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，另外對(duì)專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人一要求中小面積。6、淮安市消費(fèi)者分析我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來(lái)看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為·日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來(lái)越成為主流時(shí)尚·大件耐用消費(fèi)品首選新亞商城、清江商場(chǎng)·服飾消費(fèi)主要在購(gòu)物中心及淮海路、東西大街、昌盛路專營(yíng)店·購(gòu)買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時(shí)會(huì)去匯通市場(chǎng)和各類專業(yè)市場(chǎng)·消費(fèi)對(duì)象以中低檔為主，國(guó)內(nèi)品牌普遍接受，國(guó)際品牌消費(fèi)量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者·這類消費(fèi)者購(gòu)物針對(duì)性較強(qiáng)，購(gòu)買昂貴商品主要在大型商場(chǎng)，購(gòu)買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場(chǎng)，購(gòu)買日常生活品和服飾等，匯通市場(chǎng)有較強(qiáng)的吸引力?！はM(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購(gòu)高峰·消費(fèi)對(duì)象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商·根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種定期到各專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)貨·一般消費(fèi)量較大，是匯通市場(chǎng)及其他市場(chǎng)發(fā)展的主要支撐力量7、主要商家經(jīng)營(yíng)者分析通過(guò)對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查與訪問(wèn)，目前經(jīng)營(yíng)戶存在如下特征特點(diǎn)：在小商鋪零售商品經(jīng)營(yíng)中，本地經(jīng)營(yíng)者占有相當(dāng)大的比重，在批發(fā)市場(chǎng)中，尤其是早期的市場(chǎng)如匯通市場(chǎng)等，外地經(jīng)營(yíng)者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營(yíng)戶普遍屬于市場(chǎng)的早期收益者，具有一定的經(jīng)營(yíng)年數(shù)；對(duì)于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)額較大，某些行業(yè)可以達(dá)到數(shù)百萬(wàn)，乃至千萬(wàn)不等；但由于后來(lái)者的不斷加入，利潤(rùn)率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對(duì)未來(lái)持一定的觀望態(tài)度。有進(jìn)一步調(diào)整的需求與愿望。希望再提升。商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營(yíng)戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營(yíng)戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收?。坏墙?jīng)營(yíng)戶普遍意義上對(duì)投資概念不強(qiáng)，存在著一種投機(jī)觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報(bào)，對(duì)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有明確的概念。目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求；4、對(duì)商廈、市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看重，而對(duì)小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，如果進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做；四、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況1、蘇北市場(chǎng)位置：鹽河與淮海北路交界東北角規(guī)模：經(jīng)營(yíng)戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結(jié)合，典型的初級(jí)市場(chǎng)格局，共分7個(gè)區(qū)；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情況：由于目前進(jìn)行市場(chǎng)改造，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用率在60%左右，除經(jīng)營(yíng)副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金/平米場(chǎng)內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪30--401200-15000450-480臨街店面30--40總價(jià)15-19萬(wàn)4500-50000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：位置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場(chǎng)外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門門面：兩層75+754000元2673、淮海廣場(chǎng)附近商圈：A、家具市場(chǎng)市場(chǎng)名稱規(guī)模月租金/平方年租金/平方備注龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/4566元共兩層經(jīng)營(yíng)好五星家具城8000平方43元/30元516元/3600元共兩層經(jīng)營(yíng)一般淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營(yíng)差4、淮陰電子市場(chǎng)位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營(yíng)面面積15000平方，經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶230戶。98年10月開業(yè)，本本市最大的電電子市場(chǎng)租售價(jià)格：位置月租金/平方年租金/平米備注一樓30-45元36030平方起租二樓25-35元300注：一次性統(tǒng)交一一年租金，可可免交一個(gè)月月租金。另外外需付100元/平方的保證證金。5、金三角電訊城：：地段位置面積平米月租金年租金/平米淮海西路場(chǎng)內(nèi)1.2米柜臺(tái)500-6001400平方/660戶門市房10150018006、建材裝飾城位置：淮海西路與與清河路以東東規(guī)模：9000多多平方，其中中淮汽公司開開發(fā)4000的平方，99年8月開業(yè)，100多經(jīng)營(yíng)戶，年年成交額8千多萬(wàn)。主營(yíng)：五金、木材材、陶瓷、鋁鋁材、水暖等等；概況：整個(gè)市場(chǎng)品品種齊全，人人流量大，本本市居民裝修修一般都來(lái)此此購(gòu)買，零售售較多；租金價(jià)格（抽樣調(diào)調(diào)查）：地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積平米年租金年租金/平米其他過(guò)道門市房廚房材料37．515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬(wàn)元門市房租金采取拍拍租方式，租租金水平80-40元/平方月，淮淮汽市場(chǎng)年租租金收入200萬(wàn)元。7、匯通市場(chǎng)群匯通市場(chǎng)是目前蘇蘇北地區(qū)最大大的批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)。毗鄰淮安安市長(zhǎng)途汽車車總站，在整整個(gè)淮安市具具有較強(qiáng)的影影響力和輻射射力。交易面面積達(dá)6.5萬(wàn)平方米，年年交易額15億元。目前前，已形成了了一個(gè)以匯通通市場(chǎng)為龍頭頭，以布匹市市場(chǎng)、家電市市場(chǎng)、五金市市場(chǎng)為主體的的匯通市場(chǎng)群群。租金水平列表（抽抽樣）市場(chǎng)名稱地段面積平方租金/年租金/平方轉(zhuǎn)讓金銷售匯通市場(chǎng)沿大治路門市房156萬(wàn)400010萬(wàn)80萬(wàn)匯通市場(chǎng)八區(qū)內(nèi)門市房104萬(wàn)400060萬(wàn)布匹市場(chǎng)沿大治路門市房302萬(wàn)666五金市場(chǎng)中瑞花園17-40臨街8000-90000內(nèi)3500-450008、淮海廣場(chǎng)商圈內(nèi)內(nèi)主要街道店店面租金水平平（單位：元元）地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積（平米）年租金年租金/平米其他淮海東路新亞商城城北側(cè)百盛服飾5061200淮安人淮海北路，近淮海海廣場(chǎng)襪子2541600淮安人淮海北路，近淮海海廣場(chǎng)DEBON服飾6091500淮安人淮海北路，近淮海海廣場(chǎng)PLAYBOY專專賣店70101439淮海北路，近水門門橋太平鳥西服12011917揚(yáng)州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北北路SHARP專營(yíng)店店703．65109、東、西大街商業(yè)業(yè)街東西大街為老商業(yè)業(yè)街，商鋪林林立，西大街街共有商鋪約約180家，經(jīng)營(yíng)品品種較多，商商街配套較齊齊全，東大街街約有在營(yíng)商商鋪90家，主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)服飾、鞋鞋、床上用品品等，本案所所在地段因項(xiàng)項(xiàng)目在建，主主要為經(jīng)營(yíng)服服裝的臨時(shí)攤攤位，抽樣調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)如下下：地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積/平米年租金萬(wàn)年租金/平米其他樂(lè)園小區(qū)11#樓樓西20米服裝252．8萬(wàn)1120轉(zhuǎn)讓費(fèi)7000元元樂(lè)園小區(qū)11#樓樓西30米服裝253萬(wàn)909年毛利約8萬(wàn)樂(lè)園小區(qū)1、2、3、4#樓共有商鋪129家，關(guān)門或或未營(yíng)業(yè)26家東大街國(guó)貿(mào)家私城一樓臨臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬(wàn)1200申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬(wàn)642慶華二期一商鋪售售價(jià)9300元/平方，房?jī)r(jià)980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點(diǎn)評(píng)從商品檔次看：普普遍檔次低，西西大街檔次比比東大街高；；從消費(fèi)者層次看：：工薪階層，一一般市民；從經(jīng)營(yíng)品種看：最最多的就是服服裝與鞋類，店店鋪多，東大大街的經(jīng)營(yíng)品品種范圍較窄窄；從租金水平看：每每平方米年租租金基本上在在600—1300元之間，為為淮安市中等等水平，東大大街租金水平平由臨淮海南南路向東遞減減；從經(jīng)營(yíng)狀態(tài)看：目目前經(jīng)營(yíng)狀況況一般，普遍遍感到生意難難作，有經(jīng)營(yíng)營(yíng)上的壓力，因因此從這個(gè)角角度講，商鋪鋪的升值潛力力可能會(huì)因供供量的增加而而沖談，價(jià)格格提升已經(jīng)陷陷入困境，缺缺乏商業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)支撐。（四）結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)我們基本看看出：1、目前淮安市區(qū)的的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)價(jià)格可以分為為以下三個(gè)范范圍檔次：每平方每年10000元左右及以以上，主要是是主商業(yè)街道道的沿街店面面每平方每年5000元左右者，主主要是中心商商業(yè)區(qū)里專業(yè)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及地地段位置相對(duì)對(duì)還可以的沿沿街店面；每平方每年3000元左右者，主主要是一般市市場(chǎng)一樓及較較中心地段商商場(chǎng)2樓及以上；；如果以此作為目前前淮陰投資商商鋪?zhàn)饨鸬哪昴晔找?，?0年作為可以以接受的投資資回收期，不不考慮資金的的時(shí)間價(jià)值靜靜態(tài)計(jì)算其理理論價(jià)格水平平，則目前淮淮安商鋪售價(jià)價(jià)可以分為如如下幾個(gè)檔次次：10000----150000元/平方米；5000元-----60000元左右/平方3000元左右//平方2、在租金上，沿街街店面與非沿沿街店面，主主要商街與一一般住宅商街街，一樓店面面與二樓、三三樓商鋪均有有較大的租金金差別。特別說(shuō)說(shuō)明：從上面面的價(jià)格上我我們可以看出出租金的范圍圍從低到高有有數(shù)倍的差距距。而目前在在建在售的店店鋪出售價(jià)格格從位置地段段的角度來(lái)說(shuō)說(shuō)商鋪售價(jià)沒(méi)沒(méi)有相應(yīng)租金金的差別大，價(jià)價(jià)格與租金對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系還不不是那么準(zhǔn)確確，大的差別別主要體現(xiàn)在在店面的層次次上。3、經(jīng)營(yíng)品種與經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍的不同同，使經(jīng)營(yíng)額額和利潤(rùn)率大大不相同，在在很大程度上上決定了對(duì)位位置需求的不不同，以及對(duì)對(duì)租金的承受受水平也不一一樣。其中服服裝類、以及及各類品牌產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)位置要要求較高。4、目前從淮安市開開發(fā)市場(chǎng)、開開發(fā)商鋪的角角度來(lái)看，作作為專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)基本上以招招商、招租的的形式為主，但但其中伴有使使用權(quán)的優(yōu)先先轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，這這使得商鋪在在不具備產(chǎn)權(quán)權(quán)的前提下具具有了一定的的炒做行為，使使租商鋪本身身具有了一定定的投資色彩彩，而不是直直接的投資概概念與行為；；而作為沿街街商鋪，尤其其是小區(qū)的商商鋪基本以出出售為主，較較高。5、目前淮安安市的專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)基本本上處于一種種簡(jiǎn)單的商品品匯聚集中狀狀態(tài)，對(duì)于相相關(guān)的同類商商品兼收并蓄蓄，經(jīng)營(yíng)者以以及經(jīng)營(yíng)的商商品良莠不齊齊，其中上檔檔次、上水平平的市場(chǎng)并不不多。市場(chǎng)建建筑與配套也也較簡(jiǎn)單，不不乏臨時(shí)性的的建筑和棚戶戶型市場(chǎng)，大大規(guī)模的永久久型批發(fā)性質(zhì)質(zhì)的市場(chǎng)或商商城缺乏。五、目前在售、在在建商鋪情況況（一）整體概況根據(jù)淮安市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心提提供的有關(guān)資資料：2000年，總交易易次數(shù)為3749起，總量為32.66萬(wàn)平方米.總金額為3,08220萬(wàn)元,其中商品房1844起,總量為19.92萬(wàn)平方米,總金額為2,32000萬(wàn)元.今年比去年年有較大幅度度的提高,上半年已完完成交易次數(shù)數(shù)2700多起,交易量約為32萬(wàn)平方米,金額2.6個(gè)億.從市場(chǎng)與商鋪來(lái)看看，目前在建建在售的市場(chǎng)場(chǎng)與商鋪總體體數(shù)量較多，主主要是一些原原有街區(qū)的改改造以及住宅宅小區(qū)的沿街街店面；銷售情況相對(duì)還可可以，但后期期普遍有一定定難度；從價(jià)格上看臨街店店鋪基本上以以6000--7000元/平方米為價(jià)價(jià)格集中區(qū)，位位置是決定因因素，同時(shí)一一層、二層的的差距也相當(dāng)當(dāng)?shù)拇?，二樓樓以上基本上上只是比相?yīng)應(yīng)的住宅高出出一些而已；；從面積上看看以40平方左右為為集中區(qū)，面面寬在3---5米之間。主主力總價(jià)在25----35萬(wàn)左右；銷售價(jià)格彈性很大大，某些個(gè)案案甚至?xí)?yōu)惠惠10%，甚至更多多，這表明他他們對(duì)于商鋪鋪的價(jià)格普遍遍缺乏正確的的認(rèn)識(shí)與理解解，價(jià)格制訂訂準(zhǔn)確性不夠夠。從銷售的形式看，目目前淮安市的的市場(chǎng)與商鋪鋪銷售比較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，基本上上沒(méi)有什么投投資分析，也也沒(méi)有什么主主題性，對(duì)于于市場(chǎng)與商鋪鋪的未來(lái)沒(méi)有有清楚明確的的概念和界定定；（二）典型個(gè)案情情況匯通商城位置匯通市場(chǎng)原一區(qū)臨臨大治東路規(guī)?？偨ㄖ娣e446620平方，其中中商業(yè)面積23000平方。規(guī)劃地下為大型車庫(kù)及及部分經(jīng)營(yíng)，地地上1層、2層為商場(chǎng)，3-6樓為住宅及及辦公樓。是是綜合性批發(fā)發(fā)零售市場(chǎng)。商商城配套設(shè)施施先進(jìn)，空調(diào)調(diào)、自動(dòng)扶梯梯、貨梯、通訊訊、保安、保保潔齊全。售價(jià)單位商鋪在14平平方左右主力總價(jià)在8-12萬(wàn)位置臨街商鋪室內(nèi)商鋪臨大治路一層1.1-1.2萬(wàn)萬(wàn)8500二層5800地下4800銷售情況122月28日開工，目目前接受內(nèi)部部預(yù)定。住宅和辦公公樓多為回遷遷安置。2、承德商城位置：東臨承德南南路，南接?xùn)|東大街，北臨臨里運(yùn)河規(guī)模：建筑面積229000平方，300多戶住宅。規(guī)劃：沿街建筑一一層商鋪，2-6層住宅；承承德路商城主主樓5層。售價(jià)：一樓承德路路店面8000元/平方，年租租金660元/平方；河南路門面4000--6000元/平方；二樓售價(jià)為30000元/平方米，年年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積積40平方米左右右。臨東大街8間門面面10000元/平方，單位位面積50平方；住宅均價(jià)12000元/平方，898-11488元/平方戶型面積：三室二二廳一衛(wèi)/二衛(wèi)90-1330平方二室一廳一衛(wèi)444-80平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：全部部竣工，部分分交付。住宅宅銷售80%以上，底樓樓商鋪銷售70%。付款方式：一次性性付款或分期期付款，優(yōu)惠惠幅度可達(dá)5%3、東大街綜合市場(chǎng)場(chǎng)位置：承德路與東東大街交叉口口東北角，規(guī)模：占地面積110000平方，建筑筑面積30000平方，其中中營(yíng)業(yè)面積16000平，900多個(gè)營(yíng)業(yè)單單位。規(guī)劃：五金、舊貨貨、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)。1-2層為經(jīng)營(yíng)，3-7層為住宅和和辦公。租售水平：門面面面積在50平方左右承德路門面房68800元/平方，場(chǎng)內(nèi)內(nèi)門面3000元/平方門面面按150-3300元/平方交納押押金，按10-30元/平方交納月月租金。住宅宅一室一廳49平方，三室室一廳80.7//119平方售價(jià)價(jià)1080--1480元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：目前前市場(chǎng)正在招招商中，部分分已經(jīng)營(yíng)業(yè)，期期房2002年5月30日交房付款方式：分期付付款或一次性性付款，優(yōu)惠惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街990%左右4、荷花池花園小區(qū)區(qū)位置：南臨西大街街，東臨人民民路，北接河河南西路；規(guī)模：建筑面積88萬(wàn)平方米，住住宅800多戶；規(guī)劃：沿人民路分分南北組團(tuán)，南南邊組團(tuán)為西西大街集中商商業(yè)區(qū)，二樓為商鋪和辦公公樓，3-7層為住宅。北邊組團(tuán)一樓沿街街為商鋪。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格：（一一次性付款、分分期付款、銀銀行按揭50%，10年）位置單價(jià)備注臨西大街8000-100000商鋪面積多為50-70平方左左右。臨人民路6000-80000臨河南路4500-50000內(nèi)街門市房3500-50000二層商用辦公房2000-25000住宅售價(jià)：北邊組組團(tuán)10558-16228元/平方有暖氣供應(yīng)應(yīng)；南邊組團(tuán)9200-14955元/平方；工程現(xiàn)狀：南邊全全部結(jié)頂，02年4月交付；北邊部分結(jié)頂，002年7月交付；銷售情況：1200-130平方銷售80%多，情況較較好；商鋪銷銷售70%。5．白鷺花園·金龍龍商城位置：北臨臨和平路，南南接越河路與與里運(yùn)河相望望，東連圩北北路。規(guī)模：建筑筑面積44000平方，住宅420戶。規(guī)劃：沿和和平路及越河河路一樓和部部分二樓是金金龍商城營(yíng)業(yè)業(yè)房，規(guī)劃為裝飾飾材料市場(chǎng)，3-6層為住宅，沿沿圩北路是純純住宅房。銷售價(jià)格：：位置單價(jià)（元/平方）和平路門面房6800圩北路門面房3000二樓內(nèi)門面房2280住宅1080-14550商商鋪面積多為為50平方以上；；主力戶型二二室二廳86平方。銷售與現(xiàn)狀：月底底竣工，02年4月交付使用用，住宅銷售80%多，商鋪銷銷售60%左右。6．淮海菜市場(chǎng)綜合合樓位置：淮海海北路建業(yè)大大廈南側(cè)，規(guī)模：總建建筑面積30000平方，其中中市場(chǎng)面積8000平方，住宅190戶。規(guī)劃：一層層為綜合性大大型菜市場(chǎng)，除除綜合樓外，2-7層為多層住住宅。銷售價(jià)格：：商鋪提供5成10年按揭，住住宅7成10年按揭。位置單價(jià)（元/平方）備注沿街門面房9688-6088825-30平方內(nèi)部攤位5000-580002.9-3.5平平方住宅1088-1466865-139平方方現(xiàn)狀與銷售售：本月已開開工，2002年10月竣工交付付。目前已接受受內(nèi)部預(yù)定，須須交定位金2000元。提供住宅7成10年，商鋪5成10年銀行按揭揭。7、八二鞋帽服裝市市場(chǎng)位置：八二路規(guī)模：占地60畝畝，一、二樓樓為市場(chǎng)，3-6樓住宅200戶。規(guī)劃：主營(yíng)服裝、鞋鞋帽、小百貨貨，一、二層層共計(jì)1500個(gè)商鋪。商鋪預(yù)定價(jià)：（以以使用面積計(jì)計(jì)算）位置單價(jià)元/平方備注沿八二路門面房12000-155000商鋪都以10平方方為主；住宅宅主力戶型三三室一廳/二廳，110-1130平方。沿菜市場(chǎng)門面房8000-100000一樓內(nèi)門面房7000二樓門面房5000住宅1200-16000現(xiàn)狀：近期拆遷，回回遷戶與登記記戶比例20%?？偨Y(jié)：從上述的有關(guān)資料料我們可以看看出，目前新新增在售在租租商住樓基本本具備以下幾幾個(gè)特點(diǎn)：在建商鋪門面房較較多，短時(shí)間間內(nèi)供大于求求，租售招商商普遍存在難難度不同區(qū)域地段售價(jià)價(jià)差別較大，同同一個(gè)案沿街街門面房與內(nèi)內(nèi)門市房、一一樓與二樓差差別較大各個(gè)案商鋪定位有有差別（見后后）競(jìng)爭(zhēng)不對(duì)手層出不不窮，如淮匯匯通商城、八二鞋帽商商城、荷花池池小區(qū)商鋪及及正在改造的的東、西大街街項(xiàng)目等，從從目前市場(chǎng)情情況看，商業(yè)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已已到了白熱化化階段。本項(xiàng)項(xiàng)目須因勢(shì)利利導(dǎo)，化弊為為利，在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中勝出。六、基地概況1、地理位位置東臨承德南南路，西至東東大商匯，跨跨東大街南北北兩側(cè)東西路路長(zhǎng)200米左右。2、交通條件市內(nèi)公交線線路眾多，淮淮海路東大街街西門電子市市場(chǎng)公交站有有1路、11路、12路、16路、28路貫穿全市市，承德路東東大街東門慈慈云寺公交站站有11路、26路、31路與城東相相連，市內(nèi)交交通十分便利利。3、周周邊配套東大街綜合合市場(chǎng)隔承德德南路近在咫咫尺，紀(jì)家樓樓小學(xué)、市二二中近百米之之遙，閘口醫(yī)醫(yī)院、市二院院就近，基地地500米范圍分布布有電腦市場(chǎng)場(chǎng)、多家金融融證券公司及及飯店、休閑閑場(chǎng)所。4、周周邊環(huán)境百年老街，歷歷史底蘊(yùn)濃厚厚，東臨慈云云寺、文廟，南南邊傍依環(huán)境境優(yōu)美的楚秀秀公園；與規(guī)規(guī)劃建設(shè)中的的慈云寺文化化市場(chǎng)連成一一片，北接里里運(yùn)河與即將將興建的運(yùn)河河文化廣場(chǎng)相相望。周邊還還有淮安大閘閘口、御碼頭頭及中州公園園。目前，本案所在東東大街正進(jìn)行行改造，根據(jù)據(jù)市政府規(guī)劃劃改造方案，整整體改造后的的東大街要成成為集購(gòu)物、飲飲食、服務(wù)、休休閑、娛樂(lè)、居居住為一體的的商住步行街街，與其東側(cè)側(cè)的慈云寺、文文廟改造相呼呼應(yīng)、融合，形形成廟市合一一，使這片老老城區(qū)成為淮淮安的“夫子廟”。商居環(huán)境境全面提升，有有很大的升值值潛力。七、項(xiàng)目SWOTT與競(jìng)爭(zhēng)力分分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：地段位置的優(yōu)勢(shì)。百年商業(yè)老街濃厚厚的歷史文化化底蘊(yùn)。開發(fā)商的信心和實(shí)實(shí)力及更為周周全的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略保障障；本案重新策劃，而而且目前其他他個(gè)案已有出出租、出售、推推廣在前，我我們可以進(jìn)行行本案的診斷斷，較好的了了解其他個(gè)案案的規(guī)劃定位位，從而較好好規(guī)劃設(shè)計(jì)，作作到后來(lái)者居居上。項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃、精精心包裝與定定位，與其他他項(xiàng)目的簡(jiǎn)單單操作，憑經(jīng)經(jīng)驗(yàn)出租出售售、定價(jià)不同同，本項(xiàng)目將將在詳細(xì)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)的細(xì)分與商商品的選擇定定位，使其在在東大街頭乃乃至在整個(gè)淮淮安大商業(yè)范范圍內(nèi)具有特特色，更有操操作依據(jù)，價(jià)價(jià)格科學(xué)合理理。,在貴我雙方方的共同努力力下,可進(jìn)一步營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)目的更更多優(yōu)勢(shì),主要體現(xiàn)在在以下方面:商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境與配套設(shè)設(shè)施商業(yè)前景項(xiàng)目包裝營(yíng)銷推廣經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理服務(wù)體系項(xiàng)目投資價(jià)值項(xiàng)目升值潛力 以上優(yōu)勢(shì)體現(xiàn),詳詳見策劃報(bào)告告.（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分分析：前期開發(fā)商造成的的爛尾工程形形象的負(fù)面口口碑，影響目目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的投資信信心；住宅外立面不夠新新穎和戶型結(jié)結(jié)構(gòu)上存在不不合理的硬傷傷；敞開式經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)步行街與住住宅相對(duì)封閉閉的物業(yè)管理理的矛盾。項(xiàng)目整體建筑設(shè)計(jì)計(jì)勢(shì)規(guī)劃不合合理，本案周周邊規(guī)劃不明明朗，使優(yōu)化化有難度；項(xiàng)目原來(lái)沒(méi)有統(tǒng)一一定位和統(tǒng)一一的商業(yè)布局局，整體規(guī)劃劃不合理，回回遷戶及已預(yù)預(yù)訂戶對(duì)改變變規(guī)劃的接受受過(guò)程復(fù)雜，前前期回遷戶和和預(yù)定客戶等等遺留問(wèn)題將將會(huì)影響整體體行銷計(jì)劃，這這部分商鋪將將成為整體商商業(yè)規(guī)劃不和和諧因素；重新進(jìn)行營(yíng)銷策劃劃，操作時(shí)間間短，不能有有效的進(jìn)行前前期的宣傳與與招商鋪墊，提提升形象，使使投資者和商商家較早的注注意，改變態(tài)態(tài)度，避免認(rèn)認(rèn)知模糊，引引起有效的關(guān)關(guān)注和購(gòu)買意意向。缺乏預(yù)預(yù)備客戶積累累。本市居民對(duì)東大街街缺乏信任度度和美譽(yù)度,普遍認(rèn)為該該市場(chǎng)檔次低低下,質(zhì)量無(wú)保障障。本案帶動(dòng)動(dòng)、提升東大大街形象，從從而形成互動(dòng)動(dòng)，發(fā)展商勢(shì)勢(shì)單力薄?；搓幨袌?chǎng)現(xiàn)有的商商業(yè)用房的價(jià)價(jià)格普遍不高高,市場(chǎng)對(duì)本案案的銷售價(jià)格格心理期望可可能和實(shí)際售售價(jià)有一定的的差距,在觀念上對(duì)對(duì)價(jià)值判斷缺缺乏理性。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分析：東大街步行街改造造是市政府舊舊城改造的重重點(diǎn)形象工程程，這使得本本商圈內(nèi)的人人流量會(huì)有一一個(gè)大的增加加與提升；從從而使本案的的價(jià)值可以有有較大的增加加.部分商家經(jīng)營(yíng)者經(jīng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)發(fā)展和累計(jì)，已已經(jīng)具有相當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y本積累累，本案的出出現(xiàn)無(wú)疑為他他們提供了一一個(gè)新的機(jī)會(huì)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持持續(xù)發(fā)展，居居民收入的穩(wěn)穩(wěn)步提高，在在市場(chǎng)商品供供應(yīng)品種與質(zhì)質(zhì)量上和購(gòu)物物環(huán)境的軟、硬硬件條件都有有較大的提高高，這必將對(duì)對(duì)商品零售業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念念、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)提出更高的的要求,同時(shí)也帶來(lái)來(lái)更大的機(jī)遇遇。 隨著淮安交通的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展，淮安的蘇北中心作用會(huì)更一步突現(xiàn)。商流、物流、人流的交往會(huì)更加方便，其輻射力與影響力將會(huì)進(jìn)一步的加強(qiáng)，這對(duì)于商業(yè)會(huì)起到一個(gè)大的促進(jìn)作用。在商鋪的租售上，目目前淮安還處處于重位置階階段，對(duì)硬件件支撐、軟件件服務(wù)還認(rèn)識(shí)識(shí)不足，在此此方面可以較較容易的突出出；早期的一一些市場(chǎng)由于于建筑簡(jiǎn)單、設(shè)設(shè)施配套跟不不上、老化不不全、交通考考慮不周等原原因，已經(jīng)不不能適應(yīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的使用要要求，商家在在逐漸退出。（四）項(xiàng)目威脅點(diǎn)點(diǎn)分析：市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的的投資觀念不不強(qiáng),而投機(jī)心態(tài)態(tài)較重,灌輸投資觀觀念和利用投投機(jī)心態(tài)是本本案銷售成功功的極為關(guān)鍵鍵的環(huán)節(jié).近年來(lái)其他地區(qū)的的市場(chǎng)如雨后后春筍,相繼出現(xiàn),作為傳統(tǒng)老老商業(yè)街受其其影響,生意已大不不如從前,市場(chǎng)前景不不被普遍看好好,商鋪價(jià)值難難以大幅提升升.市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的的產(chǎn)權(quán)、使用用權(quán),銷售與租賃賃的概念混淆淆,利弊得失判判斷不清,觀念上的滯滯后會(huì)成為本本案以銷售為為目的的招商商的巨大抗性性.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)同類項(xiàng)項(xiàng)目的不斷開開發(fā)，目標(biāo)客客戶市場(chǎng)造成成分流，并加加劇了市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性性；本市內(nèi)其他大中型型商業(yè)設(shè)施、商商業(yè)建筑的開開發(fā)以主要街街道、好地段段的住宅小區(qū)區(qū)的沿街鋪面面的市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)對(duì)本案形成成競(jìng)爭(zhēng)壓力,造成了商鋪鋪在相當(dāng)程度度上的供過(guò)于于求，使所有有商鋪都吃不不飽，放空閑閑置，且在價(jià)價(jià)格上形成一一定的打壓。（五）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從從數(shù)量看，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類類較齊全，數(shù)數(shù)量較多，淮淮安市場(chǎng)格局局已經(jīng)成形，主主要商區(qū)和市市場(chǎng)各具特色色，在消費(fèi)者者、經(jīng)營(yíng)者和和投資者心中中形成一定的的心理積淀。但但大多商業(yè)物物業(yè)都停留在在低價(jià)經(jīng)營(yíng)管管理水平，缺少良好經(jīng)經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)環(huán)境，形象有有待提升，管管理水平有待待提高，而且且作為一種城城市商業(yè)文化化、生活文化化的專門商住住合一的步行行街商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、生活形態(tài)態(tài)還沒(méi)有形成成。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層出不窮窮，商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已到了了白熱化階段段。本項(xiàng)目須須因勢(shì)利導(dǎo)，化化弊為利，在在競(jìng)爭(zhēng)中勝出出。綜上所述，我們認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)力必須須立足于、體體現(xiàn)在：位置：百年商業(yè)老老街東大街上上，即將出現(xiàn)現(xiàn)的繁華的淮淮安人自己的的商業(yè)步行街街；項(xiàng)目定位：特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)，在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)模式、商業(yè)業(yè)環(huán)境等方面面拉開與其他他商廈和市場(chǎng)場(chǎng)的形象與距距離才能突現(xiàn)現(xiàn)個(gè)性；貼近近生活，提升升生活，打造造生活新空間間；租售價(jià)格：必須物物超所值,讓人心動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生行動(dòng)；同同時(shí)運(yùn)用價(jià)格格杠桿策略要要科學(xué)分析，再再深入，不可可簡(jiǎn)單地加減減了事；經(jīng)營(yíng)理念與服務(wù)特特色：必須在在軟件方面系系統(tǒng)、完善、一一步到位，首首先讓消費(fèi)者者耳目一新，樹樹立起本案形形象，進(jìn)而曲曲徑達(dá)雅，給給市民、商家家以信心，市市民有信心則則消費(fèi)沒(méi)問(wèn)題題，消費(fèi)沒(méi)問(wèn)問(wèn)題則經(jīng)營(yíng)沒(méi)沒(méi)問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)營(yíng)沒(méi)問(wèn)題則商商家有信心，商商家有了信心心則出租沒(méi)問(wèn)問(wèn)題；出租沒(méi)沒(méi)問(wèn)題則投資資者的利益回回報(bào)有保障，回回報(bào)沒(méi)問(wèn)題則則出售可以順順利進(jìn)行，從從而形成商業(yè)業(yè)繁華，商業(yè)業(yè)繁華則使人人產(chǎn)生坐擁繁繁華、鬧中取取靜之心理，最最終形成良性性循環(huán)。推廣系統(tǒng)：動(dòng)之以以情，曉之以以理，先賣文文化，先賣概概念，先賣服服務(wù)，先賣管管理，先賣形形象，以情切切入，作到感感人、誘人，從從而口碑相傳傳，提升形象象；同時(shí)繼以以具體的理性性價(jià)值訴求，作作到在商言商商，有根有據(jù)據(jù)，以理服人人，最終使目目標(biāo)客戶、消消費(fèi)者實(shí)實(shí)在在在地真切感感受嶄新的商商業(yè)業(yè)態(tài)，享享受嶄新的消消費(fèi)生活，從從而產(chǎn)生情感感升華、情感感積淀，使本本案成為淮安安市民生活的的不可分割的的一部分，淮淮安商界新標(biāo)標(biāo)志。二、項(xiàng)目定位目錄典型個(gè)案市場(chǎng)定位位分析本案定位研判定位策略思想定位建議項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位位項(xiàng)目命名典型個(gè)案市場(chǎng)定位位分析：（樓下商鋪、樓上上住宅的商住住兩用樓）名稱市場(chǎng)定位匯通商城中檔大眾化品牌類類商品為主的的綜合批發(fā)零零售商業(yè)設(shè)施施承德商城裝飾材料市場(chǎng)、超超市東大街綜合市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)、五金、舊貨貨金龍商城裝飾材料市場(chǎng)八二鞋帽服裝商場(chǎng)場(chǎng)中高檔品牌鞋帽服服裝及小百貨貨商品批零市市場(chǎng)荷花園小區(qū)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃淮海菜市場(chǎng)綜合樓樓菜市場(chǎng)昌盛路、豐登路女裝街、精品服裝裝街二、本案定位研判判根據(jù)對(duì)目前淮安市市場(chǎng)的調(diào)查與與研究，結(jié)合合本項(xiàng)目的特特點(diǎn)，我司基基本可以認(rèn)為為：定位上首先突出商商鋪，必須立立足現(xiàn)實(shí)、前前瞻時(shí)代、尋尋求空白、突突現(xiàn)個(gè)性、樹樹立形象，建建立地位，繼繼以商業(yè)帶動(dòng)動(dòng)住宅，從而而形成商住合合一的消費(fèi)生生活新空間。以新亞商城、清江江商場(chǎng)為龍頭頭的淮海廣場(chǎng)場(chǎng)核心商圈地地位目前無(wú)法法撼動(dòng)。唯有有錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，迂迂回路線，才才可能在另一一陣地建立新新標(biāo)志，成為為NO.1；目前淮安市各類專專業(yè)市場(chǎng)林立立，競(jìng)爭(zhēng)日益益白熱化，唯唯有個(gè)性化、特特色化經(jīng)營(yíng)才才能脫穎而出出；淮安作為地級(jí)市府府所在地，體體現(xiàn)、提升城城市形象與商商業(yè)文化的一一個(gè)有特色的的、以經(jīng)營(yíng)中中高檔服飾類類精品為主的的集購(gòu)物餐飲飲、休閑、居居住為一體的的步行街沒(méi)有有形成；中國(guó)加入WTO，一一些大的商業(yè)業(yè)變數(shù)如SHOPPPINGMAALL、HYPERRMARKEET、GMS將全力取代代百貨店的主主力地位促使使零售業(yè)態(tài)的的加速變革和和共生化；唯唯有前瞻，才才能勝出；市府按照南京湖南南路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃東大街，與與慈云寺、文文廟相呼應(yīng)，形形成廟市合一一的淮安“夫子廟”東大街作為百年老老街，經(jīng)營(yíng)傳傳統(tǒng)產(chǎn)品多為為服裝、鞋帽帽、箱包及小小百貨類等。本本項(xiàng)目定位要要延續(xù)東大街街傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)種種類，又引進(jìn)進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)商商業(yè)模式，在在發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上全全面提升商街街價(jià)值。操作上必須針對(duì)目目前商界短期期行為、浮躁躁心理的泛濫濫，不爭(zhēng)一時(shí)時(shí)，立足大眾眾，走特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)之路，樹樹精品意識(shí)，求求品牌，求長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)。任何檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種都可做做成名牌，做做成精品，磨磨刀不誤砍柴柴工，從經(jīng)營(yíng)營(yíng)上能夠保證證商家的利益益，因?yàn)樘厣梢跃哂杏休^高的知名名度與美譽(yù)度度，保證了商商家的利益，也也就保證了租租金；對(duì)今后租金有強(qiáng)的的保證，那么么投資者收益益可以越來(lái)越越好，長(zhǎng)遠(yuǎn)收收益大，物業(yè)業(yè)就會(huì)升值幅幅度大，可以以吸引投資者者；品牌感，價(jià)值感可可以將本案的的潛在價(jià)值趨趨于最大化，后后勁充足，會(huì)會(huì)越來(lái)越好，價(jià)價(jià)格也可炒上上去；本案能夠做到管理理運(yùn)營(yíng)上規(guī)范范和高水平，不不會(huì)雜亂無(wú)章章本案可以商住互動(dòng)動(dòng)，在淮安樹樹立起商業(yè)文文化標(biāo)志地位位，從而成為為淮安市民離離不開的第三三度生活空間間。三、定位策略思想想：市場(chǎng)細(xì)分差別化策策略比附策略NO.1策略情感營(yíng)銷策略商業(yè)文化營(yíng)銷策略略合作競(jìng)爭(zhēng)策略四、定位建議：商住樓定位：集購(gòu)物、餐飲、休休閑、居住于于一體的淮安安市標(biāo)志性生生活空間！大眾市民歸屬感的的真正象征！！住宅定位：擁金攬翠的時(shí)尚住住宅區(qū)如果說(shuō)以淮海廣場(chǎng)場(chǎng)為中心的核核心商圈是淮淮安的繁華所所在，那么我我們就是一個(gè)個(gè)休閑時(shí)尚、寫寫意生活，品品涵歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)、感受時(shí)代代脈動(dòng)的生活活空間！五、本項(xiàng)目目標(biāo)客客戶定位（一）終端消費(fèi)者者市場(chǎng)定位：：類型：三淮市區(qū)有固定收收入者（中等等），包括部部分高收入階階層；周邊縣市來(lái)淮旅游游購(gòu)物者；其他外地來(lái)淮工作作、商旅人員員；商城社區(qū)其他消費(fèi)費(fèi)者。消費(fèi)心理：講究消費(fèi)實(shí)惠，又又追求時(shí)尚潮潮流；注重品牌、講究一一定檔次；地域情結(jié)濃厚，注重親情，有有家庭歸屬感感；尋求自我認(rèn)可、身身份定位，心心理平衡感；；（二）投資經(jīng)營(yíng)者者類型與心理理類型：東、西大街在經(jīng)營(yíng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)客其他商街和專業(yè)市市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)客客專門的投資、投機(jī)機(jī)炒家外地招商的目標(biāo)客客戶，包括強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)品牌租賃賃客和聯(lián)營(yíng)客客戶新市場(chǎng)的挖掘心理：對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)具有有一定的經(jīng)歷歷或體會(huì)；看重?fù)碛幸环菁耶a(chǎn)產(chǎn)，具有保值值增值心理；；有不動(dòng)產(chǎn)與金融投投資意識(shí)；較好的理性思維與與比較概念；；投機(jī)炒作心理(三)住宅消費(fèi)對(duì)象商鋪投資客及經(jīng)營(yíng)營(yíng)客，滿足居居住與經(jīng)營(yíng)便便利性；淮安市區(qū)中等收入入以上階層置置業(yè)者；三淮地區(qū)向往市中中心居住生活活的置業(yè)者；；七、項(xiàng)目命名目前淮安的商住樓樓命名分析：：前綴過(guò)于簡(jiǎn)單，以以兩個(gè)字居多多，后綴過(guò)于雷同，基基本上都是商商城、商廈、或或小區(qū)等；沒(méi)有個(gè)性，與定位位概念，經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品的特點(diǎn)點(diǎn)、檔次等缺缺乏聯(lián)系；商住兩用樓無(wú)法統(tǒng)統(tǒng)一；建議命名：總案名：摸摸***商鋪案名：摸摸***·名店坊住宅案名：摸摸***·楚秀苑命名意圖詮釋：陽(yáng)光**、空氣、綠綠色、健康、時(shí)時(shí)尚、休閑是是現(xiàn)代人的向向往和追求；；現(xiàn)代人追求自我空空間意識(shí)，本本案名可使人人聯(lián)想，進(jìn)而而認(rèn)同，產(chǎn)生生歸屬感；不用商城精品名品品命名，制造造概念差別；；以多字的半句話的的形式區(qū)別目目前普遍的單單詞式無(wú)具體體內(nèi)涵與內(nèi)容容的命名。商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議商業(yè)規(guī)劃建議1、業(yè)業(yè)種分布一樓：知名品牌服服飾、鞋帽、皮皮具箱包、鐘鐘表、眼鏡、工工藝禮品、酒酒吧茶室、游游藝、婚紗攝攝影、化妝品品、美容、通通訊器材、音音像制品、超超市、風(fēng)味小小吃、金融網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等二樓以組團(tuán)形式分分成人服飾（男男區(qū)、女區(qū)）、兒兒童服飾、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑用品品等組團(tuán)案名時(shí)尚街區(qū)區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂(lè)谷嘉年華雅士閣說(shuō)明：延續(xù)了東大街以服服飾為主原有有經(jīng)營(yíng)業(yè)種，又又與現(xiàn)代商業(yè)業(yè)步行街主流流業(yè)種分布相相吻合。具體體現(xiàn)、細(xì)化本本項(xiàng)目定位，又又從檔次上與與周邊拉開了了差距，雖然然檔次的提升升與消費(fèi)者對(duì)對(duì)老大街的定定位、周邊商商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生生差距，但能能夠有效確保保未來(lái)其品位位和檔次；檔次的提升可能對(duì)對(duì)老東大街的的傳統(tǒng)消費(fèi)的的吸納產(chǎn)生一一定的抗性，但但可吸納新的的消費(fèi)群體，而而且一層臨街街、二層服飾飾只限檔次和和性別，賦予予了經(jīng)營(yíng)客的的選擇面和自自主性，使招招商、招租和和銷售又有針針對(duì)性；增設(shè)超市、金融網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等，完善善住宅配套，提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值；此種業(yè)種分布匠心心獨(dú)運(yùn)，為市市內(nèi)僅見，讓讓消費(fèi)者的感感受到截然不不同的購(gòu)物體體驗(yàn)。市場(chǎng)背景：周邊缺少超市、金金融網(wǎng)點(diǎn)等生生活配套設(shè)施施，隨著東大大街及附近舊舊城改造進(jìn)程程，對(duì)周邊配配套要求更多多。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展程度不斷斷提高，市民民消費(fèi)總量、消消費(fèi)水平也將將不斷提高，這這必將對(duì)業(yè)種種檔次、業(yè)種種分布模式提提出更高的要要求，而業(yè)態(tài)態(tài)重組、特色色經(jīng)營(yíng)是商業(yè)業(yè)發(fā)展的時(shí)代代主題；與東大街商業(yè)步行行街的改造規(guī)規(guī)劃相協(xié)調(diào)。2、單元區(qū)隔與功能能布局詳見各層平面規(guī)劃劃圖3、商態(tài)模式全新室內(nèi)精品步行行街概念，參參考“南京湖南路”概念商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議議：1、設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：：外觀：典雅自自然內(nèi)部：休閑時(shí)時(shí)尚鋪位概念設(shè)計(jì)：一樓室外步行街格格局，各商鋪鋪各自獨(dú)立間間隔。二樓展位式步行街街，以品牌為為分隔，兼顧顧形象展示和和整體協(xié)調(diào)，內(nèi)內(nèi)部軟硬環(huán)境境均優(yōu)于目前前同類普通物物業(yè)，與中高高檔現(xiàn)代化商商場(chǎng)同一檔次次。軟環(huán)境：售貨服服務(wù)員統(tǒng)一著著裝、統(tǒng)一上上崗培訓(xùn)。管管理人員和商商城服務(wù)人員員均佩帶胸卡卡、走一種規(guī)規(guī)范化、一體體化的服務(wù)模模式。樓內(nèi)導(dǎo)購(gòu)招牌、公公共廊道吊旗旗效果、廣告告燈廂效果等等；硬環(huán)境：總體上上視覺(jué)通透、易易選用亮色為為主基調(diào)、突突出商業(yè)氛圍圍。在二樓臨街街窗戶增加廣廣告燈箱在上下動(dòng)線硬件上上增加扶梯。另外，要有所體現(xiàn)現(xiàn)百年老街的的歷史沉淀商商業(yè)文化，如如在商城增設(shè)設(shè)一些古物、雕雕塑小品，強(qiáng)強(qiáng)化商城在東東大街的文化化商業(yè)氛圍。詳見平面商業(yè)布局局圖和效果圖圖2、設(shè)計(jì)要點(diǎn)（詳見見效果圖）：：天花板統(tǒng)一白色、內(nèi)內(nèi)嵌式日光燈燈照明普通大理石地面，采采取淺色、暖暖色調(diào)的材質(zhì)質(zhì)，通道和鋪鋪位內(nèi)部的顏顏色有所區(qū)分分或有分割線線條。入口上方懸掛導(dǎo)購(gòu)購(gòu)指引牌。內(nèi)部正對(duì)外的隔板板上制作統(tǒng)一一的燈箱進(jìn)行行品牌形象展展示。自動(dòng)扶梯入口處的的導(dǎo)購(gòu)指示牌牌。使用一些些人性化標(biāo)語(yǔ)語(yǔ)：如“請(qǐng)慢行”等。外門市房采用玻璃璃門進(jìn)出，內(nèi)內(nèi)部也采用玻玻璃門相連。商場(chǎng)內(nèi)一些形象性性的標(biāo)語(yǔ)和標(biāo)標(biāo)牌。意見箱箱、總經(jīng)理熱熱線，緊急援援助熱線等。3、效果圖要求外立面效果圖（含含街景），2張，白天和和晚上功能街效果圖，11張自動(dòng)扶梯效果圖，1張典型精品店效果圖圖，1張內(nèi)門市房效果圖11張一、二層鳥瞰圖22張住宅單體效果圖11張五、居住環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)建議：（一）硬環(huán)境：外外觀已成型，不不易改變。軟環(huán)境：強(qiáng)調(diào)以人人為本的設(shè)計(jì)計(jì)理念，渲染染住宅區(qū)坐擁?yè)矸比A，又享享寧?kù)o的居住住氛圍。突出出本地塊的便便利交通，配配套完善。要點(diǎn)：空中花園樓梯間環(huán)境樓樓梯扶手感應(yīng)路燈單元電子對(duì)講門紅外線監(jiān)控、周界界防盜戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議議根據(jù)各類消費(fèi)者不不同消費(fèi)需求求，針對(duì)143平方戶型提提出優(yōu)化建議議，詳見修改改圖。六、物業(yè)管理建議議一、建議聘請(qǐng)具品品牌知名度的的專業(yè)物業(yè)為為本項(xiàng)目的物物業(yè)管理顧問(wèn)問(wèn)：以提高本項(xiàng)目的檔檔次以體現(xiàn)本項(xiàng)目服務(wù)務(wù)的規(guī)范；可以有力促進(jìn)對(duì)本本地、外地強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)品牌的招招商；本項(xiàng)目規(guī)模較小聘聘大公司為物物業(yè)公司有難難度，而聘其其為物業(yè)顧問(wèn)問(wèn)則是可能的的，從而大大大提高知名度度，塑造品牌牌，一方面提提升商住物業(yè)業(yè)價(jià)值，一方方面可以促進(jìn)進(jìn)租售工作的的進(jìn)行。二、物業(yè)管理模式式建議三、物業(yè)管理重點(diǎn)點(diǎn)建議（具體體若需可另附附）在項(xiàng)目管理職能上上，其職能大大致如下：作為物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目公用設(shè)備備的運(yùn)作和公公共地方的保保養(yǎng)維修負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安事事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔//滅蟲事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綠化事事務(wù)代表客戶與有關(guān)政政府部門聯(lián)絡(luò)絡(luò)（主要為項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)施，服服務(wù)方面的工工作）負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的帳帳目協(xié)助/監(jiān)管裝修工作解答業(yè)主的查詢作為大業(yè)主的租務(wù)務(wù)代理人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租租戶的租務(wù)管管理工作負(fù)責(zé)租戶的查詢及及提供有關(guān)協(xié)協(xié)助負(fù)責(zé)商場(chǎng)部分的推推廣工作作為停車場(chǎng)管理人人負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的日常常運(yùn)作和管理理工作另行提供特色服務(wù)務(wù)：家政服務(wù)：家居清清潔、代訂車車票、代訂煤煤氣、代購(gòu)報(bào)報(bào)紙、衣物洗洗熨、小孩接接送、保姆；；節(jié)日特色活動(dòng)：七、經(jīng)營(yíng)管理建議議目錄前言：組織管理架構(gòu)圖關(guān)于組織架購(gòu)的說(shuō)說(shuō)明經(jīng)營(yíng)各部門職能及及崗位設(shè)置和和崗位責(zé)任摸摸**業(yè)主經(jīng)營(yíng)營(yíng)公約摸摸**經(jīng)營(yíng)管理理制度（附）*建議公司聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)的商場(chǎng)管理理顧問(wèn)公司作作本項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)問(wèn)單位，一方方面能夠切實(shí)實(shí)確保摸摸**的經(jīng)營(yíng)管管理的有序進(jìn)進(jìn)行，另一方方面也是本項(xiàng)項(xiàng)目的一個(gè)極極具競(jìng)爭(zhēng)力的的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)勢(shì)，能夠極大大促進(jìn)本案的的銷售和招商商。對(duì)商城的的直接管理可可采用兩種方方案：1、由開發(fā)商注冊(cè)成立立淮安市陽(yáng)光**有限公司司，聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理顧問(wèn)單單位進(jìn)行管理理。2、由商城物業(yè)管理理公司下設(shè)市市場(chǎng)推廣部來(lái)來(lái)管理。以上兩種方案由開開放商整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略因素素決定。摸摸**是店中店店模式，由專專業(yè)的市場(chǎng)策策劃?rùn)C(jī)構(gòu)做以以全程商業(yè)推推廣策劃，在在形象推廣方方面導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，在經(jīng)經(jīng)營(yíng)上導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，并由由專業(yè)的從業(yè)業(yè)人員組建的的市場(chǎng)推廣部部門將成為經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司的核核心機(jī)構(gòu)。摸摸摸**全年度將將有計(jì)劃地組組織統(tǒng)一的市市場(chǎng)營(yíng)銷推廣廣活動(dòng)，高密密度的媒體廣廣告推廣和各各類大型公關(guān)關(guān)、節(jié)日性活活動(dòng)，有效地地帶動(dòng)每個(gè)店店鋪的銷售增增長(zhǎng)，而且規(guī)規(guī)模性的整體體廣告使得每每個(gè)店鋪所攤攤的廣告成本本和促銷收益益比值達(dá)到最最小。同時(shí)摸摸摸**聘請(qǐng)國(guó)際際物業(yè)管理公公司做物業(yè)管管理顧問(wèn)，向向業(yè)主提供全全面、專業(yè)、周周到的人性化化服務(wù)。為確確保摸摸**規(guī)范、良良性的運(yùn)營(yíng)，名名符其實(shí)地將將先進(jìn)的管理理理念導(dǎo)入當(dāng)當(dāng)?shù)亓闶坌袠I(yè)業(yè)，成為淮安安市的樣本項(xiàng)項(xiàng)目。引入全全新的管理理理念，作到統(tǒng)統(tǒng)一管理，自自主經(jīng)營(yíng)，規(guī)規(guī)范管理、靈靈活經(jīng)營(yíng)相結(jié)結(jié)合，分權(quán)和和集權(quán)相統(tǒng)一一、管理與服服務(wù)相統(tǒng)一。根據(jù)具體管理方案也可采用自主經(jīng)營(yíng)，服從統(tǒng)一監(jiān)督。特制訂摸摸**管理制度，旨在通過(guò)保障產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)利、規(guī)范業(yè)主經(jīng)營(yíng)行為、提高摸摸**整體的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。摸摸**管理組織織架構(gòu)：關(guān)于架構(gòu)的有關(guān)說(shuō)說(shuō)明：1、摸摸**管理委員員會(huì)的組成及及基本職能組建：由淮安市工工商局、國(guó)稅稅局、地稅局局、消費(fèi)者協(xié)協(xié)會(huì)、質(zhì)量檢檢測(cè)委員會(huì)、公公安局聯(lián)合組組建。基本職能：對(duì)于摸摸摸**的整體運(yùn)運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)管管理進(jìn)行直接接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督督，代表政府府管理摸摸**的運(yùn)營(yíng)，是是摸摸**內(nèi)的最高高、權(quán)利和糾糾紛裁決機(jī)構(gòu)構(gòu)。有權(quán)監(jiān)督督審核摸摸**的管理制制度和營(yíng)運(yùn)工工作2、摸摸***有限公司司的組建和基基本職責(zé)：組建：由上級(jí)管理理部門核準(zhǔn)成成立摸摸**有限公司司，委派對(duì)摸摸摸**進(jìn)行全程程經(jīng)營(yíng)管理。基本職責(zé)：1）制訂整體和階段段市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)和執(zhí)執(zhí)行策略并負(fù)負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行行。2）具有CIS導(dǎo)入入和推廣的職職責(zé)，具體在在于規(guī)范和執(zhí)執(zhí)行“十大統(tǒng)一”：統(tǒng)一營(yíng)業(yè)員服飾、統(tǒng)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)員管管理制度、統(tǒng)統(tǒng)一服務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)、統(tǒng)一產(chǎn)品品質(zhì)量監(jiān)控、統(tǒng)統(tǒng)一的廣告推推廣、統(tǒng)一的的物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的信息服服務(wù)、統(tǒng)一的的門面裝飾格格調(diào)。統(tǒng)一的的經(jīng)營(yíng)理念、統(tǒng)統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。3）CS（顧客滿意）戰(zhàn)略略具有倡導(dǎo)和和監(jiān)控的職責(zé)責(zé)。4）逐步建立并完善善MIS系統(tǒng)。5）直接向業(yè)主負(fù)責(zé)責(zé)，對(duì)摸摸**的各單元元店鋪執(zhí)行統(tǒng)統(tǒng)一有效的管管理與服務(wù)，維維護(hù)業(yè)主的合合法權(quán)利。6）嚴(yán)謹(jǐn)、公證地執(zhí)執(zhí)行摸摸**的經(jīng)營(yíng)管管理制度。7）監(jiān)控物業(yè)管理公公司的工作。3、摸摸**業(yè)主委員員會(huì)的組成及及基本職責(zé)：：組成：在業(yè)主代表表中推選產(chǎn)生生，5—8名常委、一一名首席常委委基本職責(zé)：1）向摸摸摸**有限公司司提出有關(guān)摸摸摸**經(jīng)營(yíng)和管管理的合理化化建議2）對(duì)摸摸摸**物業(yè)管理理公司的工作作進(jìn)行監(jiān)督和和評(píng)估建議并并有權(quán)提出更更換物業(yè)管理理公司。 3）有權(quán)代表業(yè)主向向管理委員會(huì)會(huì)提出和摸摸摸**經(jīng)營(yíng)管理理系統(tǒng)和物業(yè)業(yè)管理公司之之間的糾紛解解決要求。2、關(guān)于收費(fèi)的列項(xiàng)項(xiàng)及建議：摸摸**管委會(huì)的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（定定額營(yíng)業(yè)稅另另計(jì)）物業(yè)管理公司的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)推廣的統(tǒng)一收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議以上收費(fèi)按清清單列支，并并合并統(tǒng)一收收取。3、關(guān)于收銀系統(tǒng)的的建議：自主收銀（統(tǒng)一收收據(jù)），統(tǒng)一一開票，統(tǒng)一一收據(jù)樣式，統(tǒng)統(tǒng)一的信譽(yù)卡卡片。經(jīng)營(yíng)各部門職能及及崗位設(shè)置和和崗位責(zé)任一、營(yíng)運(yùn)計(jì)劃部：：部門職能：階段性性項(xiàng)目整體營(yíng)營(yíng)業(yè)目標(biāo)和計(jì)計(jì)劃的擬訂，并并督促執(zhí)行。協(xié)調(diào)各部門門之間的工作作。對(duì)各商鋪的的經(jīng)營(yíng)管理與與引導(dǎo)對(duì)營(yíng)業(yè)員紀(jì)紀(jì)律的管理直接面向業(yè)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)管管理管理制度度的執(zhí)行監(jiān)控控和獎(jiǎng)懲處理理。對(duì)各店鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況的掌掌控（資料登登記）協(xié)調(diào)各店鋪鋪之間和店鋪鋪與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)各部門的關(guān)關(guān)系公關(guān)活動(dòng)、促促削方案的擬擬訂和實(shí)施，通通知業(yè)主相關(guān)關(guān)安排和通告告促銷費(fèi)用清清單。投訴站管理理二、市場(chǎng)部職能：：`部門職能：了解宏宏觀環(huán)境、政政府的政策、企企事業(yè)單位的的消費(fèi)情況，分分析零售商業(yè)業(yè)的走勢(shì)。本地零售市場(chǎng)定期期的調(diào)研、分分析商業(yè)格局局的變化。收集商業(yè)情情報(bào)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的動(dòng)態(tài)，并并作出針對(duì)性性的推廣策略略了解最新的的項(xiàng)目管理模模式和促銷公公關(guān)手段，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的管理理提出合理化化建議對(duì)于顧客的的調(diào)研，了解解顧客的構(gòu)成成、消費(fèi)習(xí)慣慣、購(gòu)買意向向等方面的調(diào)調(diào)研建立摸摸**顧客客滿意度監(jiān)控控體系。提出出培育顧客忠忠誠(chéng)的建議。挖掘潛在的顧客群群體，提出相相應(yīng)建議配合營(yíng)運(yùn)部完成促促銷方案擬訂訂。三、廣告部：部門職能：POPP室管理、樓樓體的大型廣廣告牌的承租租制作與管理理維護(hù)內(nèi)部店面POP和店面形象象的管理內(nèi)部公共空空間廣告燈箱箱及海報(bào)管理理、內(nèi)部共享空間推廣廣活動(dòng)場(chǎng)地的的管理、外部部項(xiàng)目門前場(chǎng)場(chǎng)地大型推廣廣活動(dòng)的管理理廣播室管理理促銷公關(guān)活活動(dòng)的推廣執(zhí)執(zhí)行（包括媒媒體執(zhí)行、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)道具、各各類演藝活動(dòng)動(dòng)組織等）CI系統(tǒng)的推廣廣執(zhí)行四、培訓(xùn)部：部門職能：：營(yíng)業(yè)人員的的崗前培訓(xùn)了解新的服務(wù)規(guī)范范與行為理念念，定期舉行行在崗人員的的再培訓(xùn)制訂培訓(xùn)計(jì)劃、制制訂課堂培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容。與商業(yè)方面的學(xué)者者專家保持良良好的合作關(guān)關(guān)系。對(duì)每期學(xué)員考核評(píng)評(píng)定，對(duì)于可可以上崗者發(fā)發(fā)給資格證書書，并推薦到到適合的鋪位位上崗。五、財(cái)務(wù)部：部門職能：統(tǒng)一管管理各收銀臺(tái)臺(tái)的收銀，開開票工作。每三天與經(jīng)經(jīng)營(yíng)者結(jié)算。經(jīng)營(yíng)公司財(cái)務(wù)報(bào)表表編制和分析析報(bào)告發(fā)票管理統(tǒng)一收取各各種規(guī)費(fèi)（工工商管理費(fèi)、稅稅務(wù)、物業(yè)、推推廣等）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的的各種費(fèi)用支支出的審核現(xiàn)金管理稅金申報(bào)、交交納。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用公開項(xiàng)目定期營(yíng)營(yíng)業(yè)額的估算算和分析。六、信息管理部，逐逐步健全MIS系統(tǒng)。七、行政部：部門職能：項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司和物物業(yè)公司日常常行政、辦公公管理（包括括辦公性支出出如電話費(fèi)等等）對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理員工的的行為規(guī)范管管理監(jiān)督后勤、職工工福利生活的的管理、各類類職工活動(dòng)的的組織。經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)人人事、檔案管管理、辦公備備品管理。崗位職責(zé)設(shè)定：以以上各部門本本著節(jié)約開支支、精兵簡(jiǎn)政政的原則設(shè)置置崗位，營(yíng)運(yùn)運(yùn)部、設(shè)部門門經(jīng)理、副經(jīng)經(jīng)理各一名，職職員在開業(yè)后后至少設(shè)2人，其他各各部門設(shè)部門門經(jīng)理一人，不不設(shè)副經(jīng)理。市市場(chǎng)部、廣告告部、財(cái)務(wù)部部職員開業(yè)后后至少要兩個(gè)個(gè)人以上。信信息部和行政政部、培訓(xùn)部部可以只有一一名職員或由由經(jīng)理兼任。崗位職責(zé)：部門經(jīng)理：對(duì)上級(jí)級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)直直接負(fù)責(zé)，定定期參加會(huì)議議、匯報(bào)工作作、提出建議議。制訂本部門的工作作流程、工作作計(jì)劃、部門門內(nèi)的分工管理本部門門的工作和日日常業(yè)務(wù)監(jiān)督和完善善本部門職員員的工作、維維護(hù)好內(nèi)部的的人際關(guān)系。定期工作總總結(jié)和工作計(jì)計(jì)劃的提交部門副經(jīng)理：直接接對(duì)部門經(jīng)理理負(fù)責(zé)，協(xié)助助完成相關(guān)管管理工作其他同部門門經(jīng)理。職員：向部門經(jīng)理理、副經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)，在完成成好部門內(nèi)的的分工所要求求的工作基礎(chǔ)礎(chǔ)上，協(xié)助其其他部門的工工作。協(xié)助本部門其他員員工工作。認(rèn)真完成個(gè)人工作作總結(jié)。對(duì)本部門的工作狀狀況和建議有有權(quán)向部門領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)提出，非非一般情況可可以直接向總總經(jīng)理匯報(bào)。摸摸**業(yè)主公約約（草案）為保障摸摸**的的全體產(chǎn)權(quán)方方——業(yè)主利益、保保證摸摸**成為運(yùn)營(yíng)營(yíng)規(guī)范、管理理先進(jìn)的現(xiàn)代代化商業(yè)物業(yè)業(yè)，保障商業(yè)業(yè)物業(yè)的增值值性，摸摸**管理委員員會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)本著責(zé)責(zé)、權(quán)、利平平等的原則，保保護(hù)整體利益益的原則特制制訂《摸摸**業(yè)主公約約》望摸摸**廣大業(yè)主主共同遵守。按國(guó)家法規(guī)按理工工商登記、稅稅務(wù)登記。持持照開設(shè)店鋪鋪，轉(zhuǎn)與他人人經(jīng)營(yíng)需按摸摸摸**相關(guān)制度度辦理。遵守國(guó)家法律、法法規(guī)，不經(jīng)營(yíng)營(yíng)違法的商品品。如炸藥、槍槍支、毒品等等。按章程辦辦理經(jīng)營(yíng)品種與摸摸***商業(yè)規(guī)劃劃、布局規(guī)定定相符合，不不得自行改動(dòng)動(dòng)。遵守摸摸**經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理制度和和物業(yè)管理制制度及其他各各項(xiàng)規(guī)程條例例，接受摸摸摸**有限公司司的經(jīng)營(yíng)管理理和監(jiān)督。按時(shí)交納各種規(guī)費(fèi)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、廣廣告費(fèi)，配合合財(cái)務(wù)部門的的營(yíng)業(yè)額估算算管理。制訂合理的商品價(jià)價(jià)格、不謀取取暴利、不哄哄抬物價(jià)，接接受管理委員員會(huì)的聯(lián)合監(jiān)監(jiān)督。相互尊重、同業(yè)之之間公平、公公正地競(jìng)爭(zhēng)，不不欺行霸市、不不采用到公共共區(qū)域拉客、搶搶客、壓價(jià)等等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)手段。維護(hù)摸摸**的內(nèi)內(nèi)部環(huán)境、統(tǒng)統(tǒng)一店面裝飾飾和POP發(fā)布，按有有關(guān)物業(yè)裝飾飾條例執(zhí)行，接接受廣告部門門的監(jiān)察與指指導(dǎo)。杜絕假冒偽劣商品品的進(jìn)場(chǎng)，維維護(hù)好摸摸**的品牌形形象，配合營(yíng)營(yíng)運(yùn)部門和管管理委員會(huì)質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督部門門的相關(guān)工作作。積極參與和配合摸摸摸**整體推廣廣公關(guān)活動(dòng)，支支持營(yíng)運(yùn)、廣廣告等部門的的工作，必要要時(shí)候，以大大局利益為重重，服從整體體推廣安排。對(duì)于營(yíng)業(yè)員的任用用嚴(yán)格按照項(xiàng)項(xiàng)目的有關(guān)人人事制度辦理理、尊重營(yíng)業(yè)業(yè)員的合法權(quán)權(quán)益，足額、按按時(shí)發(fā)放工資資、獎(jiǎng)金。同同時(shí)按相關(guān)規(guī)規(guī)定管理和督督導(dǎo)營(yíng)業(yè)員的的業(yè)務(wù)行為，配配合營(yíng)運(yùn)部門門的紀(jì)律管理理。提高服務(wù)質(zhì)量，將將顧客視為上上帝，全面提提升售前、售售中、售后服服務(wù)。不欺詐詐顧客，不在在營(yíng)業(yè)店內(nèi)與與顧客爭(zhēng)執(zhí)。維維護(hù)項(xiàng)目整體體的服務(wù)形象象。積極參與摸摸***的監(jiān)督管理理工作，敢于于舉報(bào)不法行行為，并對(duì)摸摸摸**的健康發(fā)發(fā)展提出合理理化建議。對(duì)對(duì)于摸摸**經(jīng)營(yíng)管理理工作中的不不足及時(shí)反映映，并提出整整改要求維護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)的配套套設(shè)備、公共共設(shè)施，接受受物業(yè)管理部部門的監(jiān)督和和管理。維護(hù)項(xiàng)目的內(nèi)外部部衛(wèi)生環(huán)境，尤尤其作好公共共區(qū)域的衛(wèi)生生維護(hù)工作，尊尊重物業(yè)人員員的服務(wù)和勞勞動(dòng)。定期按時(shí)參加業(yè)主主大會(huì)，參與與委員會(huì)的選選舉工作，通通過(guò)合法、合合理的方式解解決與項(xiàng)目管管理方的有關(guān)關(guān)糾紛。以上公約在業(yè)主大大會(huì)通過(guò)后頒頒布，望廣大大業(yè)主自律遵遵守。摸摸**經(jīng)營(yíng)管理理制度目錄：總則進(jìn)場(chǎng)管理制度經(jīng)營(yíng)商品質(zhì)量管理理門市形象、店內(nèi)外外環(huán)境管理制制度營(yíng)業(yè)、推廣管理制制度人事、培訓(xùn)管理服務(wù)營(yíng)銷管理制度度營(yíng)業(yè)人員行為規(guī)范范獎(jiǎng)懲制度收銀系統(tǒng)、規(guī)費(fèi)收收取管理制度度總則：摸摸**有限公司司本著對(duì)全體體業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)對(duì)摸摸**物業(yè)品牌牌價(jià)值負(fù)責(zé)的的原則；引入入全新SHOPPPINGMAALL的管理理念念，作到統(tǒng)一一管理，自主主經(jīng)營(yíng)，規(guī)范范管理、靈活活經(jīng)營(yíng)相結(jié)合合，分權(quán)和集集權(quán)相統(tǒng)一、管管理與服務(wù)相相統(tǒng)一。導(dǎo)入入CIS戰(zhàn)略和CS戰(zhàn)略；廣泛泛征求廣大業(yè)業(yè)主建議，參參考先進(jìn)城市市的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)經(jīng)管理委員會(huì)會(huì)審核頒布《摸摸**管理制度》。對(duì)摸摸**內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、從業(yè)人員有廣泛的約束力，涵蓋了經(jīng)營(yíng)管理各方面的工作，由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，摸摸**有限公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。該管理制制度系企業(yè)內(nèi)內(nèi)部管理制度度，當(dāng)執(zhí)行過(guò)過(guò)程中發(fā)生糾糾紛時(shí)，可交交由摸摸**管理委員員會(huì)裁決。發(fā)發(fā)生民事法律律糾紛時(shí)，可可交由當(dāng)?shù)刂僦俨梦瘑T會(huì)仲仲裁，或提出出法律訴訟。第一章：進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)管理制度一、摸摸**業(yè)主主在摸摸**自營(yíng)，需需按國(guó)家相關(guān)關(guān)法規(guī)辦理營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦辦理工商、稅稅務(wù)登記。二、摸摸**業(yè)主主在項(xiàng)目?jī)?nèi)自自營(yíng)需將以上上執(zhí)照副本復(fù)復(fù)印件交由摸摸摸**營(yíng)運(yùn)部備備份，以上證證件原件需由由摸摸**審核。三、摸摸**自營(yíng)營(yíng)業(yè)主需經(jīng)營(yíng)營(yíng)符合國(guó)家法法律法規(guī)的商商品，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)品類別需符符合工商部門門審批的營(yíng)業(yè)業(yè)許可證的內(nèi)內(nèi)容。四、按與摸摸***合同規(guī)定的的經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)經(jīng)銷產(chǎn)品，超超出經(jīng)營(yíng)類別別的商品將視視違約給予沒(méi)沒(méi)收。五、產(chǎn)權(quán)方不直接接經(jīng)營(yíng)而轉(zhuǎn)租租第三方的經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)，摸摸摸**有權(quán)考核核第三方的資資質(zhì)證明，第第三方要與摸摸摸**簽定相關(guān)關(guān)合同，同時(shí)時(shí)遵守摸摸**章程，在在摸摸**允許下入入場(chǎng)。六、產(chǎn)權(quán)方將商鋪鋪轉(zhuǎn)讓，須提提前一個(gè)月通通知摸摸**營(yíng)運(yùn)部，營(yíng)營(yíng)運(yùn)部在核準(zhǔn)準(zhǔn)第三方入場(chǎng)場(chǎng)資質(zhì)后可辦辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)，摸摸摸**收取雙方方手續(xù)費(fèi)5000元。第三方方成為業(yè)主后后，擁有原業(yè)業(yè)主同樣的權(quán)權(quán)利與義務(wù)。七、為避免投機(jī)行行為，凡按合合同規(guī)定日期期不能入場(chǎng)開開業(yè)的已售店店鋪，如果超超出一個(gè)月以以上者，摸摸摸**有權(quán)將該該商鋪臨時(shí)出出租、租期在在半年為單元元。租金的一一半歸摸摸**，另一半半作為業(yè)主的的補(bǔ)償金。第二章：經(jīng)營(yíng)商品品質(zhì)量管理制制度一、管理辦法1、質(zhì)量是企業(yè)的命命脈。所售商商品質(zhì)量管理理是商業(yè)企業(yè)業(yè)的社會(huì)責(zé)任任，是貫徹《產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量法》和和《消費(fèi)者權(quán)權(quán)益保護(hù)法》的的需要，是占占領(lǐng)市場(chǎng)的重重要競(jìng)爭(zhēng)手段段，是每個(gè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者和營(yíng)業(yè)業(yè)員必須遵守守的準(zhǔn)則。 2、經(jīng)營(yíng)者和營(yíng)業(yè)員員，為消費(fèi)者者提供商品或或服務(wù)，必須須遵守本規(guī)定定。 3、加強(qiáng)對(duì)商品質(zhì)量量的監(jiān)督管理理，積極、主主動(dòng)、虛心接接受質(zhì)檢部門門的監(jiān)督檢查查，有錯(cuò)必改改。 4、營(yíng)運(yùn)科部負(fù)責(zé)全全商場(chǎng)服裝質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督管理理工作的同時(shí)時(shí)，要積極配配合上級(jí)有關(guān)關(guān)部門工作，協(xié)協(xié)調(diào)質(zhì)檢部門門與經(jīng)營(yíng)業(yè)者者關(guān)系。 5、營(yíng)運(yùn)部要定期或或不定期的組組織有關(guān)人員員檢查或抽查查全商場(chǎng)的商商品質(zhì)量工作作，并提出指指導(dǎo)性建議或或抽查全商場(chǎng)場(chǎng)的商品質(zhì)量量工作，并提提出指導(dǎo)性建建議或整改方方案。逐步改改進(jìn)和完善商商品質(zhì)量。 6、培訓(xùn)部定期舉辦辦質(zhì)量方面的的培訓(xùn)班，學(xué)學(xué)習(xí)《產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量法》， 二、商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與要求 1、有商品質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)合格證明（能能證明商品質(zhì)質(zhì)量符合相應(yīng)應(yīng)要求的證件件，包括合格格證，合格印印章等）。 2、有中文標(biāo)明的產(chǎn)產(chǎn)品名稱，生生產(chǎn)廠廠名和和廠址。 3、服裝類商品要求求根據(jù)服裝的的特點(diǎn)和穿著著要求，必須須標(biāo)明服裝的的規(guī)格、等級(jí)級(jí)、所含主要要成份的名稱稱和含量。 因洗滌、熨熨燙不當(dāng)，容容易造成服裝裝褪色、縮水水等情況，服服裝必須要有有警示標(biāo)志或或中文警示說(shuō)說(shuō)明。 5、所售商品標(biāo)明的的品牌、功能能、規(guī)格必須須與商品本身身實(shí)際成份相相符。 6、經(jīng)營(yíng)者者要把住住進(jìn)貨關(guān)，國(guó)國(guó)產(chǎn)貨要做到到：不進(jìn)三無(wú)無(wú)產(chǎn)品（即無(wú)無(wú)品各、無(wú)廠廠名、無(wú)廠址址），進(jìn)口貨貨要有進(jìn)口產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)合格證明和和中文標(biāo)識(shí)。 7、經(jīng)營(yíng)者必須執(zhí)行行進(jìn)貨檢查驗(yàn)驗(yàn)收制度，驗(yàn)驗(yàn)證商品合格格證明和其他他標(biāo)識(shí)，進(jìn)貨貨檢查（包括括標(biāo)識(shí)檢查，感感觀檢查和必必要的商品內(nèi)內(nèi)在質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)）。 三、關(guān)于商品質(zhì)量量投訴 1、由于介紹商品不不實(shí)事求是，夸夸大其實(shí)，甚甚至搞虛假宣宣傳引起退貨貨，必須無(wú)條條件退貨。 2、由感觀就能判斷斷的明顯服裝裝質(zhì)量投訴，要要給予退貨，或或根據(jù)實(shí)際情情況，溝通協(xié)協(xié)商，使得雙雙方達(dá)成一致致。 3、由于商品內(nèi)在質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題，憑憑感觀鑒別較較難的消費(fèi)者者堅(jiān)持退貨，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的工作作又做不通，由由管委會(huì)代表表出面協(xié)調(diào)，協(xié)協(xié)調(diào)不成由經(jīng)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)費(fèi)者、營(yíng)運(yùn)部部、共同去產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)所檢測(cè)。檢檢測(cè)費(fèi)由雙方方墊付，按質(zhì)質(zhì)檢規(guī)定，如如不屬質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題質(zhì)，檢費(fèi)費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)負(fù)擔(dān)，不予以以退貨；如屬屬質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)無(wú)條件退貨，檢檢費(fèi)由經(jīng)營(yíng)者者承擔(dān)。 四、考核與處罰 1、任何經(jīng)營(yíng)者，在在我商場(chǎng)出售售沒(méi)有商品質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)合格格證明，三無(wú)無(wú)產(chǎn)品，沒(méi)有有標(biāo)識(shí)，沒(méi)有有警示標(biāo)志或或中文警示說(shuō)說(shuō)明的商品，一一經(jīng)發(fā)現(xiàn)令其其停止銷售，并并處罰金500---10000元。 2、對(duì)于售出的商品品，招到顧客客質(zhì)量方面的的投訴、如屬屬經(jīng)營(yíng)者的原原因，除無(wú)條條件退貨外，要要罰款100—200元， 3、對(duì)于明知產(chǎn)品有有質(zhì)量問(wèn)題，還還采取欺騙手手段，誘導(dǎo)消消費(fèi)者上當(dāng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)假冒偽劣劣商品，如發(fā)發(fā)生消費(fèi)者投投訴，租賃業(yè)業(yè)者態(tài)度蠻橫橫，批評(píng)教育育不改，處罰罰金2000——5000元。嚴(yán)重者者清退出場(chǎng)，經(jīng)經(jīng)管理委員會(huì)會(huì)批準(zhǔn)，項(xiàng)目目有權(quán)將該商商鋪轉(zhuǎn)租給他他人，租金的的70%作為產(chǎn)權(quán)方方的補(bǔ)償金。 4、因商品質(zhì)量問(wèn)題題，被新聞單單位曝光，處處罰同上 5、營(yíng)運(yùn)部對(duì)經(jīng)營(yíng)者者者的罰款，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者拒不不交款，可開開出罰款通知知單，按原額額增加30