房地產(chǎn)經(jīng)營與管理20973課件

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）中國培訓師大聯(lián)盟

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索導致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。1、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程?！?、機制（生產(chǎn)—流通—消費）3、城市建設的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟體）有限性土地的特點：集資性擴延性生地勞動產(chǎn)品毛地熟地

土地的價格：土地使用權(quán)的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（五）土地使用制度的歷史沿革二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應該提供和引導一種新的生活方式。2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖住宅建設工程實施過程

城市建設管理過程可行性研究報告建設工程施工建設工程使用土地建設工程竣工建設工程設計建設項目選址意見書建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設工程規(guī)劃管理（3）施工（建設施工）抓好：三控（進度、質(zhì)量、成本控制）二管（合同、信息管理）一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）（4）竣工驗收與交付使用[驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]《新建住宅交付使用許可證》------驗收合格可使用。

物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理

項目設計啟動項目竣工驗收出售業(yè)主委員會成立（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、項目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司——打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等）

4、進度安排5、資源供給6、市場分析7、財務評價8、風險分析（西寶興路）9、國民經(jīng)濟評價10、結(jié)論（唯一）

2、財務評價（技術(shù)面）a、傳統(tǒng)評估技術(shù)b、現(xiàn)金流評估（價與時間不成比例）c、財務內(nèi)部收益率評估（重點）①財務內(nèi)部收益率②投資回收期③衡量項目盈虧的主要指標三、房地產(chǎn)（管理）個別問題探討2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境（三）房型與價格的誤區(qū)1、房型（1）是板式還是點式（2）戶室（比）（3）建筑面積（4）車庫2、價格（四）經(jīng)營123

四、房地產(chǎn)市場營銷管理（一）房地產(chǎn)市場營銷分析三個階段：宣傳、溝通階段；談判階段；簽約階段。（大定、小訂）（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段（三）房地產(chǎn)定價方法與策略1、方法2、策略（技巧）五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（另一項是土地使用權(quán)出讓制度）。六、租售比的實質(zhì)與管理（一）租售并存合理租售比價的原則：在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價的總支出，這樣買房才比租房合算。（二）租售比價推算七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容（一）指導思想（二）總體思路“一個出發(fā)點”“兩個目標”“三個面向”“四個必須”（三）發(fā)展目標（四）發(fā)展布局（1）依托交通干道進行住宅開發(fā)；