浙江某地產(chǎn)集團(tuán)北京項(xiàng)目參觀總結(jié)

綠城參觀總結(jié)綠城百合：（2011.07.05）地點(diǎn)：房山區(qū)*****城東側(cè)(京石高速公路**出口向西1000米)建筑指標(biāo)：容積率：1.123（其中南區(qū)容積率僅為0.998）綠化率：57.7%停車位：1:0.6總建筑面積：63萬平米（分南北2區(qū)，現(xiàn)開發(fā)的是南區(qū)面積22.4萬平米）主力戶型：（60多種戶型）1、99平為2居：2、137平為3居：3、153平的4居：4、193平米四室兩廳：5、206平米五室兩廳：四．項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)：（沙盤圖片）項(xiàng)目突出優(yōu)點(diǎn)：1、容積率低：四期整體容積率為1.123。以四至五層的板式公寓為主，輔以少量一層兩戶的點(diǎn)式樓以及小高層、高層建筑。2、綠化率高：園區(qū)整體綠化率可達(dá)57.7%。園區(qū)綠化以大面積廣場(chǎng)與帶狀綠地為主，輔以組團(tuán)綠化，使整個(gè)園區(qū)景觀渾然一體。3、人車分流：外環(huán)路為消防道路，內(nèi)部為園區(qū)道路。最大限度保證園區(qū)住戶的安定感和私密性。4、組團(tuán)清晰：北區(qū)分五個(gè)組團(tuán)。（疊翠苑(8棟)、春云苑(7棟)、流虹苑(9棟)、霽雪苑(4棟)、玉泉苑(9棟)5、價(jià)格合理：2003年開工建設(shè)，一期于2004年5月推出。開盤均價(jià)為2800元/平米（周邊房價(jià)均價(jià)為1200元/平米）。從04年開始售價(jià)到2009年，銷售至北區(qū)才開始盈利。2011年多層均價(jià)18000元/平米，高層15000元/平米售價(jià)。持續(xù)了8年的時(shí)間。整體來看綠城百合公寓的性價(jià)比很高。6.環(huán)境優(yōu)越：周邊環(huán)境安靜，空氣污染少。定位為宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所。7.產(chǎn)品類型豐富，有60多種戶型產(chǎn)品，可供不同需求的客群進(jìn)行選擇。項(xiàng)目突出缺點(diǎn)：項(xiàng)目地理位置較偏遠(yuǎn)。周邊配套設(shè)施不齊全，教育資源匱乏。交通狀況不好，臨近規(guī)劃中的六環(huán)路，但是還未建設(shè)通車。五．銷售策略：1、建筑建設(shè)到二層時(shí)候，開始建設(shè)景觀，建設(shè)售樓處，裝修樣板間。這樣在開始銷售的時(shí)候，綠化景觀建設(shè)，樣板展示都可以投入使用，給購房者一個(gè)完美的園區(qū)體驗(yàn)。使客戶對(duì)產(chǎn)品的信任度有所提高。但是這樣做的缺點(diǎn)就是施工通道的預(yù)留存在一定的問題。對(duì)施工配合要求較高。2、綠城開發(fā)節(jié)奏：項(xiàng)目開工—樁基完成—結(jié)構(gòu)完成—裝飾完成—室外市政完成—景觀綠化完成—驗(yàn)收完成—交付。六．詳細(xì)介紹：1.整體風(fēng)格：建筑及景觀的設(shè)計(jì)和細(xì)部的設(shè)計(jì)上都延續(xù)了綠城新古典主意風(fēng)格。中心大景觀的，室外泳池，新古典主義風(fēng)格的建筑。2.綠化率達(dá)到57.7%。突出了綠化和景觀設(shè)計(jì)的重要性。大面積的中心景觀設(shè)計(jì)和宅間景觀綠化。使景觀包圍建筑。在植物的選擇上，選用20年以上樹齡的成年植株。綠化種植的多樣性設(shè)計(jì)，和色彩的設(shè)計(jì)。使綠化呈現(xiàn)出色彩和品種的多樣性。綠城建筑與景觀遵循的基本原則：容積率≤1.0時(shí)：建筑必須完全服從景觀。容積率≥1.0，≤1.2時(shí)：建筑與景觀戶型融合。容積率≥1.2時(shí)：景觀完全服從建筑。綠城百合公寓完全服從綠城的這一原則：大面積綠化景觀3真正做到了大社區(qū)，小住區(qū)。組團(tuán)間通過綠植，高差等限定開來。十分人性化。組團(tuán)間綠化商業(yè)街區(qū)也做到了內(nèi)外的融合。商業(yè)街區(qū)分為內(nèi)向型商業(yè)街區(qū)，和沿街商業(yè)。內(nèi)向型商業(yè)街外向型商業(yè)街5.整體空間的處理上，分為大型中心景觀區(qū)和私人的庭院區(qū)。景觀上的布局形態(tài)圍合感強(qiáng)做到戶戶有景。真正考慮到了景觀的均好性。中心大景觀庭院入戶景觀6.每兩棟樓間又設(shè)計(jì)有半地下的停車庫和自行車停車庫與與住宅緊密相連。而半地下停車庫均能做到自然采光，通風(fēng)。滿足節(jié)能要求。降低物業(yè)管理成本（物業(yè)費(fèi)目前為1.6元/平米）。外環(huán)小區(qū)級(jí)道路半地下天然采光車庫7.鄰里交往：大的中心庭院和室外泳池的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)鄰里交往的機(jī)會(huì)。室外泳池中心庭院8.景觀細(xì)節(jié)的處理：微地形的設(shè)計(jì)使大面積地下開挖土方量回填，減少運(yùn)輸過程。一般路面與建筑間利用地形設(shè)計(jì)一定的高差，增加了住宅的寧靜感。微地形設(shè)計(jì)道路與建筑間的高差9.植物種植的多樣性，在同一地塊有層次感的種植不同種類的植物，既增加了景觀的色彩感和觀賞性，同時(shí)也滿足季季有景。植物種植多樣性10.曲線景觀的設(shè)計(jì)，增加了景觀的親和性。給人以曲徑通幽，園林層疊的美好感受。11.建筑設(shè)計(jì)：采用新古典主義，三段式設(shè)計(jì)。凸顯建筑的沉穩(wěn)和端莊。建筑產(chǎn)品多樣性的設(shè)計(jì)分為17.55米得多層，33.2米的（11層）小高層和53.65米的（18層）高層。不同層高，豐富了整體規(guī)劃的天際線。新古典三段式建筑設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品多樣性12.住宅設(shè)計(jì)：首層私家花園，頂層閣樓。不同的戶型又設(shè)計(jì)有陽臺(tái)花架。豐富立面的設(shè)計(jì)。13.住宅外立面采用真石漆和石材結(jié)合的方式。七．售樓處設(shè)計(jì)：售樓處室外綠城北京誠園地點(diǎn)：北京****公園旁建筑指標(biāo)：1.容積率：2.542.綠化率：43%3.停車位：1:1.54.總建筑面積：10萬平米（包含一棟1萬平米左右的公租房）三．戶型：1、90、93平方米兩居：2、141、178平方米三居：3、265、276、340平方米四居：四．項(xiàng)目定位：高端城市居所五．項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)：（沙盤圖片）項(xiàng)目突出優(yōu)點(diǎn)：1.地理位置優(yōu)越，位于亞奧，國奧購房圈之內(nèi)。2.周邊景觀配套優(yōu)越，教育資源豐富。奧體公園、鳥巢和水立方等。3.交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。（12條城市主干道，北苑路、安立路、北辰西路、北辰東路、林萃路、北四環(huán)和北五環(huán)等）4.建筑與景觀選用高品質(zhì)材料。建筑立面全部為外掛石材，景觀道路為石材鋪地，提升小區(qū)品質(zhì)。5.綠化率相對(duì)較高，可達(dá)到43%。項(xiàng)目缺點(diǎn)：1.項(xiàng)目整體規(guī)模較小。2.項(xiàng)目外環(huán)境較差，公租房與高端園區(qū)設(shè)置在同一地塊。3.產(chǎn)品類型單一。六．銷售策略：1.建筑建設(shè)到4層時(shí)候開始裝修樣板間，園林景觀設(shè)計(jì)開始施工。售樓處同期開始室內(nèi)裝修。待開始銷售時(shí)，售樓處、樣板間、景觀設(shè)計(jì)同期投入使用（三個(gè)同期）。給客戶帶來的直觀感受更強(qiáng)。2.目前售價(jià)為54000元/平米。銷售情況比較好，目前基本銷售完，僅剩余15套。受北京調(diào)控政策影響較小。項(xiàng)目特點(diǎn)：整體風(fēng)格：建筑延續(xù)了新古典主義風(fēng)格，運(yùn)用全石材經(jīng)典立面、新古典主義園林。超尺度3.2米和3.4米層高、13大科技體系等進(jìn)行全面精細(xì)化的產(chǎn)品營造。綠化景觀與建筑項(xiàng)目為2008年拿地，今年年底入住。項(xiàng)目以小高層為主，有一棟樓1萬平米左右為公租房。綠城北京誠園總建筑面積10萬平方米，共286戶。北京誠園地理位置優(yōu)越，距離鳥巢緊600米。項(xiàng)目屬城市高端公寓系列。奧體板塊戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)上運(yùn)用了帕拉第奧圓廳別墅的設(shè)計(jì)手法。以圓廳延伸出十字內(nèi)廊。綠城本次設(shè)計(jì)采用的是戶型由裝修公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)院進(jìn)行拼接和立面設(shè)計(jì)。室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)更引入了男主臥，女主臥的理念。335平米大戶型精裝修：每平米的裝修均價(jià)在5400元/平米。室內(nèi)裝修均采用國際知名品牌定制。龍頭、花灑品牌：德國漢斯格雅或德國當(dāng)代或同檔次品牌

衛(wèi)生潔具品牌：德國唯寶或瑞士勞芬或德國杜拉維特或同檔次品牌

廚房櫥柜品牌：德國阿爾諾或德國柏麗或德國西曼蒂克

廚房水槽品牌：德國鉑浪高或瑞士佛蘭卡

廚房電器品牌：德國米勒或德國庫博士或德國西門子或德國嘉格納或意大利SME或德國博士

電梯品牌：日本三菱或日本日立或美國奧的斯

空調(diào)品牌：日本大金或日本三菱電機(jī)

新風(fēng)系統(tǒng)品牌：日本大金或日本三菱電機(jī)或日本松下或同檔次品牌

開關(guān)面板品牌：法國吉萊或德國莫頓6.景觀設(shè)計(jì)：綠城北京誠園以新古典主義的園林筆觸，于綠意圍合之下精心鍛造移步異景、步步有景的園林風(fēng)情。將園林的視覺感受，融入人與自然互動(dòng)之后的體驗(yàn)感，于城市中辟得靜謐奢華。地面為石材鋪地。采用對(duì)稱的設(shè)計(jì)手法。打造出歐式新古典主義的生活情境。對(duì)細(xì)節(jié)的把握到位，每一個(gè)欄桿的設(shè)計(jì)都凸顯了精細(xì)美感。7.建筑立面設(shè)計(jì)：修建中（效果圖）建筑立面8樣板間：樣板間由美國willson室內(nèi)設(shè)計(jì)公司洛杉磯事務(wù)所設(shè)計(jì)，整體風(fēng)格為美式風(fēng)格。營造出較強(qiáng)的生活氣息和溫馨感。地面采用理石地面和實(shí)木相結(jié)合。處處體現(xiàn)對(duì)細(xì)節(jié)的把握。樣板間9.售樓處：售樓處領(lǐng)秀·慧谷（2011.07.06）一、地點(diǎn)：北京市昌平區(qū)京藏高速與北清路的交匯之處。（八達(dá)嶺高速北安河出口北300米。地理位置二、建筑指標(biāo)：1.容積率：1.792.綠化率：35%3.停車位：1:0.54.總建筑面積：50萬平米5.兩限房面積：（沒有查詢到具體面積）三．戶型：1、70平米一居2、82-96平米二居3、114-140平米三居4、201平米四居四．項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)：項(xiàng)目突出優(yōu)點(diǎn)：性價(jià)比較高，就周邊回龍觀，立水橋房價(jià)相比較售價(jià)不算高。項(xiàng)目定位較為準(zhǔn)確，銷售客群針對(duì)性較強(qiáng)（定位人群為中關(guān)村生命科學(xué)園區(qū)的客戶居多）容積率較低。（容積率為1.79，但是綠化率不高35%）項(xiàng)目缺點(diǎn)：1.項(xiàng)目地理位置相對(duì)較偏遠(yuǎn)。2.周邊生活配套設(shè)施不夠齊全。只有永旺購物中心一個(gè)大型商業(yè)。3.周邊教育資源匱乏。4.售樓處裝修一般，綠化景觀簡陋。五．銷售策略：在銷售許可證未拿下，沒正式開盤前，先進(jìn)行宣傳和推廣，提前認(rèn)購。累計(jì)一定量得客群后，正式開盤銷售。樣板間，裝修后售樓處投入使用。這樣提前開發(fā)大部分客戶，以免造成開盤當(dāng)日冷場(chǎng)現(xiàn)象。六．項(xiàng)目特點(diǎn)1.樣板間。樣板間裝修風(fēng)格為簡歐式，整體格調(diào)一般。大量運(yùn)用金箔墻面和吊頂設(shè)計(jì)。2．整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格和學(xué)院派風(fēng)格相結(jié)合。建筑間距較大，最大為66米。提供更多園林綠化空間。學(xué)院派與現(xiàn)代結(jié)合的建風(fēng)格3景觀設(shè)計(jì)：戶均綠地面積50㎡以上。只參觀了售樓處的景觀，景觀設(shè)計(jì)粗糙。有部分枯山水的景觀設(shè)計(jì)，綠植單一。售樓處景觀設(shè)計(jì)4售樓處。5物業(yè)為金地物業(yè)管理公司。領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目位置：位于北五環(huán)外，西二旗南路。地理位置優(yōu)越，交通便利。（北五環(huán)，八達(dá)嶺高速，城鐵13號(hào)線，中關(guān)村北大街）項(xiàng)目指標(biāo)：1.容積率：1.13（C區(qū)容積率達(dá)約3.0）2.綠化率：30%3.停車位：1:1.454.總建筑面積：47萬平米戶型：1.66平方米一居2.95平方米二居3.140平方米三居4.220-230平米寬景大宅5.358平米合合院別墅項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)：項(xiàng)目突出優(yōu)點(diǎn)：1.地理位置優(yōu)越，位位于上地購房房圈內(nèi)。2.周邊周通便利，南南側(cè)緊鄰北五五環(huán)，東邊臨近八達(dá)嶺高高速。地塊臨臨近13號(hào)線、昌平平線等。3．周邊生活配套設(shè)設(shè)施齊全，教教育資源優(yōu)越越(北外附校，清清華，北大)。4.每一期開發(fā)的產(chǎn)品品都是高層與與洋房、別墅墅三種產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品類型豐富富，可滿足不不同人群的需需求。5.臨近地鐵沿線，噪噪音對(duì)部分產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)生不利利影響。6.容積率很低（1..13），為低密度度社區(qū)。7.戶型設(shè)計(jì)上有創(chuàng)新新，部分戶型型客廳運(yùn)用了了7米面寬的回回型設(shè)計(jì)等。使使產(chǎn)品變得有有心意。項(xiàng)目突出缺點(diǎn)：1.綠化率較低，園區(qū)區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)計(jì)簡單，與高高端別墅產(chǎn)品品融合度差。2.每一期開發(fā)的的產(chǎn)品都是高高層與洋房、別別墅混雜在一一起，對(duì)銷售售造成一定影影響。尤其是是高端別墅的的銷售。銷售策略：1.項(xiàng)目分四期開開發(fā)建設(shè)06年開盤持續(xù)續(xù)至今。06年一期開盤盤價(jià)位7600元/平米。08年開盤為18000元/平米。2010年開盤四期期均價(jià)在25000元/平米。每期期都包含有不不同的產(chǎn)品類類型，有公寓寓，洋房，別別墅三種類型型產(chǎn)品。銷售售過程中都先先宣傳別墅產(chǎn)產(chǎn)品，其次宣宣傳洋房，公公寓產(chǎn)品。銷銷售過程中也也有別墅客戶戶提出質(zhì)疑，就就是高端產(chǎn)品品與中端產(chǎn)品品放在同一園園區(qū)內(nèi)資源共享，影影響品質(zhì)。這這是銷售過程程中的難題，需需要銷售員一一一解釋。但但是沒有影響響銷售。2.銷售情況受22011年調(diào)控政策策影響較小。房房價(jià)沒有下降降走勢(shì)。別墅墅銷售以北京京稀缺珍藏為為切入點(diǎn)，提提升別墅亮點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目特點(diǎn)1．四期綜合容積率在在1.3左右，但是是C區(qū)高層較多，密密度較高，單單獨(dú)地塊的容容積率達(dá)約3.0，容積率較較高。與前三三期相比，銷銷售有所影響響。2.整體建筑風(fēng)格格為現(xiàn)代與學(xué)學(xué)院派相結(jié)合合的建筑風(fēng)格格。建筑色彩彩上采用土紅紅色和褐色結(jié)結(jié)合的色彩。符符合周邊高校校眾多的環(huán)境境。3.銷售住宅為毛毛坯房，有樣樣板間，樣板板間設(shè)計(jì)風(fēng)格格為現(xiàn)代新中中式。在戶型型設(shè)計(jì)中，