居住區(qū)規(guī)劃原理-居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

規(guī)劃用地平衡表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析居住區(qū)用地平衡表

項目現(xiàn)狀規(guī)劃面積（h㎡）每人平均（㎡/人）比重（%）面積（h㎡）每人平均（㎡/人）比重（%）居住區(qū)總用地

居住用地住宅用地

公共服務(wù)設(shè)施用地

道路用地

公共綠地

其他用地

一、居住區(qū)用地平衡表第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

概念回顧：居住區(qū)用地(R)住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地(R01)住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅旁綠地和宅間小路等)的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地(R02)一般稱公共用地,是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地,應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

概念回顧：道路用地(R03)居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

公共綠地(R04)滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地,應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。其它用地(E)規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地,應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

概念回顧：城市規(guī)劃對建筑設(shè)計的要求：搞清楚城市道路中心線、道路紅線、綠化控制線、用地界線、建筑控制線。道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。建筑線：一般指建筑控制線，是建筑基底位置的控制線。建筑與城市道路、交通的關(guān)系建筑物一般均不得超出建筑控制線。如有允許超出道路紅線的建筑突出物,必須按規(guī)定執(zhí)行。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

一、用地平衡表2、用地平衡表的作用對土地使用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)之一。初步審核各項用地分配比例是否科學(xué)合理；初步評價住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量；審批居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)住宅用地50-6055-6570-80公建用地15-2512-226-12道路用地10-189-177-15公共綠地7.5-185-153-6居住區(qū)用地1001001003、住宅區(qū)各項用地平衡控制指標(biāo)（%）第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

4、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（1）規(guī)劃總用地范圍的確定當(dāng)規(guī)劃總用地周界為城市道路、居住區(qū)（級）道路、小區(qū)級道路或自然分界線時，以道路中心線或自然分界線為界；與其他用地相鄰時，以用地邊界線為界；居住區(qū)內(nèi)的非居住用地或居住區(qū)級以上的公建用地應(yīng)扣除。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

4、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（2）住宅用地的范圍以居住區(qū)內(nèi)部道路紅線為界，宅前宅后小路屬于住宅用地；如住宅與公共綠地相鄰，沒有道路或其他明確界線時，通常在住宅的長邊方向以住宅的1/2高度計算，住宅的兩側(cè)一般按1.5～３米計算；與公共服務(wù)設(shè)施相鄰的，以公共服務(wù)設(shè)施的用地邊界為界；如公共服務(wù)設(shè)施無明確界限時，則按住宅的要求進(jìn)行計算。

第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

4、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（3）公共服務(wù)設(shè)施用地范圍的確定有明確用地界限的公共服務(wù)設(shè)施按基地界線劃定，無明確界限的可按建筑物基底占用土地及建筑四周實際所需利用的土地劃定界線。

底層公建住宅或住宅公建綜合樓用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：（1）按住宅和公建各占該建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫?，并分別計入住宅用地和公建用地。（2）底層公建突出于上部住宅或占有專用場院或因公建需要后退紅線的用地，均應(yīng)計入公建用地。底層架空建筑用地面積，應(yīng)按底層及上部建筑的使用性質(zhì)及其各占該幢建筑建筑總建筑面積的比例分?jǐn)傆玫孛娣e，并分別記入有關(guān)用地內(nèi)；４、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（4）道路用地范圍的確定按與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的同級道路及其以下各級道路計算用地面積，外圍道路不計入；城市道路一般不計入居住區(qū)的道路用地，居住區(qū)道路作為居住區(qū)的用地界線時，以道路紅線的一半計算；居住區(qū)（級）道路，按紅線寬度計算；小區(qū)路、組團(tuán)路，按路面寬度計算。其中包括人行便道；公共停車場、回車場以設(shè)計的占地面積計入道路用地；宅前宅后小路不計入道路用地；公共服務(wù)設(shè)施用地界限外的人行道和車行道均按道路用地計算，屬于公共服務(wù)設(shè)施專用的道路不計入道路用地。４、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（5）公共綠地范圍的計算：宅旁(宅間)綠地綠地邊界對宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊；當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時算到便道邊；沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5M；對其它圍墻、院墻算到墻腳；４、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（5）公共綠地范圍的計算：道路綠地：面積計算以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計算；院落式組團(tuán)綠地：

綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1.0m；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時,算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線;距房屋墻腳1.5m。4、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（5）公共綠地范圍的計算：開敞型院落組團(tuán)綠地至少有一個面面向小區(qū)路,或向建筑控制線寬度不小于10m的組團(tuán)級主路敞開，并向其開設(shè)綠地的主要出入口和滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》附錄A第A.0.4條的規(guī)定；其它塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團(tuán)綠地。沿居住區(qū)(級)道路、城市道路的公共綠地算到紅線。4、各項用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（6）其他用地面積的計算：規(guī)劃用地外圍的道路算至外圍道路的中心線;規(guī)劃用地范圍內(nèi)的其它用地,按實際占用面積計算。

二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

居住戶數(shù)（戶）、居住人數(shù)（人）人口毛密度（人/h㎡）、人口凈密度（人/h㎡）總建筑面積（萬㎡）、住宅建筑面積（萬㎡）、平均層數(shù)（層）住宅建筑凈密度（%）、住宅建筑面積凈密度（萬㎡/h㎡）、住宅建筑面積毛密度（萬㎡/h㎡）容積率、綠地率、總建筑密度每公頃土地開發(fā)費用（萬元）、單方綜合投資（萬元）、拆建比第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）（2002年版）（1）居住戶數(shù)（戶、套）（2）居住人數(shù)（人）（3）總建筑面積（萬平方米）（4）住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底總面積（層）（5）人口密度（毛密度、凈密度）=規(guī)劃人口數(shù)量/

（居?。┯玫孛娣e（人/ha）（6）（6）建筑面積密度（毛密度、凈密度）=建筑面積

/（居?。┯玫孛娣e（7）建筑密度（毛密度、凈密度）=建筑基底面積/（居住）用地面積（%）（8）停車泊位（停車率、地面停車率）（個）（9）綠地率=各類綠地面積的總和占與居住用地總面積的比例（%）二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/h㎡）。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/h㎡）。住宅建筑套密度（毛）：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套/h㎡）。住宅建筑套密度（凈）：每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套/h㎡）。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

建筑面積毛密度（容積率）：每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬㎡/h㎡）或以居住區(qū)總建筑面積（萬㎡）與居住區(qū)用地（萬㎡）的比值表示。住宅建筑面積毛密度：住宅建筑面積/居住區(qū)用地面積（萬㎡/h㎡）。住宅建筑面積凈密度：住宅建筑面積/住宅用地面積（萬㎡/h㎡）。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

總綠地面積/規(guī)劃總?cè)丝冢╩2/人）建筑密度：居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率（%）。住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積/住宅用地面積（%）。住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積/住宅基底面積（層）。

第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率（%）。人均綠地面積=總綠地面積/規(guī)劃總?cè)丝冢╩2/人）人均公共綠地面積=公共綠地面積/規(guī)劃總?cè)丝冢╩2/人）空地率=1-建筑密度停車率=居民汽車停車位數(shù)量/居住戶數(shù)（%）地面停車率=居民汽車地面停車位數(shù)量/居住戶數(shù)（%）拆建比：拆除的原有建筑總面積與新建的建筑總面積的比值。三、居住區(qū)總造價的估算居住區(qū)的造價主要包括：地價、建筑造價、室外市政工程、綠地工程和外部環(huán)境設(shè)施造價等。此外，勘察、設(shè)計、監(jiān)理、營銷策劃、廣告、利息以及各種相關(guān)的稅費也都屬于成本之內(nèi)。地價對居住區(qū)的建設(shè)的總成本，特別是對每平方米居住建筑面積的綜合成本起著決定性作用。建筑造價包括住宅與配