營區(qū)物業(yè)服務方案（詳細版）

營區(qū)物業(yè)服務方案目錄一、針對本項目服務特點、難點分析 ⑵本項目服務特點、難點分析 (2)做好本項目所采取的措施 (5)項目服務管理保障的組織架構、人員配備及崗位職責條件..(13)部分管理制度內(nèi)容 (19)WI里機制 (36)三、 針對本項目草坪管理養(yǎng)護方案 (53)四、針對本項目灌木和花卉管理養(yǎng)護方案 (63)(一)灌木的管理養(yǎng)護 (63)(二)花卉＜1里養(yǎng)護方案 (78)五、 針對本項目喬木管理養(yǎng)護方案 (80)六、 針對本項目環(huán)境衛(wèi)生篁里方案 (84)八、針對本項目的垃圾專項￥龍方案 (90)

一、針對本項目服務特點、難點分析(一)本項目服務特點、難點分析本項目服務范圍較廣，主要包括營區(qū)范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護保潔，以及遇部隊重大檢查或任務需要等不同于平時部隊管理情況時的垃圾收集清理外運等，保潔工作量大、任務繁重。物業(yè)工作質(zhì)量直接影響到營區(qū)的形象，所以，項目實施期間，我公司將重點控制服務范圍、操作規(guī)程、質(zhì)量標準和工具、耗材的使用，根據(jù)中國人民解放軍某單位需求和作業(yè)性質(zhì),科學制定保潔作業(yè)規(guī)范,并嚴格按照衛(wèi)生保潔作業(yè)標準,為中國人民解放軍某單位提供專業(yè)綠化養(yǎng)護保潔衛(wèi)生清潔和圾收集清理外運等相關物業(yè)服務。服務人員作為營地工作人員的分，對整個營地的形象有著直接的影響，他們必須具備一定的禮儀知識，以表達營地的整體文明素質(zhì)。通過引入有效的管理機制、、科學的管理手段、、成熟的運營模式，物流園區(qū)環(huán)衛(wèi)安保項目的管理必將有助于充分發(fā)揮整體資源優(yōu)勢，提升其資本質(zhì)量，提升其資產(chǎn)價值，樹立營地良好的社會形象。這樣一個系統(tǒng)的綜合性工程是前所未有的，物業(yè)管理服務是一個挑戰(zhàn)。所以，我們必須在充分理解市場競爭形勢的基礎上，揚長避短，提出切實可行的具有營區(qū)物業(yè)服務特色的、管理思路，在市場上具有實用性和前瞻性，以先鋒的姿態(tài)和差異化的策略贏得未來的市場競爭。1、管理上的重點(1)物業(yè)服務的保密性營地的物業(yè)服務工作與商業(yè)寫字樓、住宅小區(qū)的物業(yè)服務工作有明顯的區(qū)別，這是應該把握好的重點。所以，要求業(yè)主和服務企業(yè)對物業(yè)服務從業(yè)人員的保密意識實行宣傳教育，督促物業(yè)服務企業(yè)制定相關管理規(guī)章制度，持續(xù)強化從業(yè)人員的保密意識,提升從業(yè)人員的保密水平。(2)應急性、臨時性和突發(fā)性應急性表現(xiàn)在上級領導的檢查接待,重要客人的來訪招待以及具有重要政治意義及社會影響的活動安排等方面。臨時性表面在正常工作日程或計劃以外的臨時任務，部隊重大檢查或償?shù)?。突發(fā)性表現(xiàn)在事前無法預料的群眾上訪，自然災害的突然發(fā)生，社會不法分子的滋擾以及各種突發(fā)事件的處理等。服務工作的性質(zhì)，對提供服務的單位提出了更高的要求，提供物業(yè)服務的單位，理應理解和熟悉物業(yè)的服務特點。如突發(fā)事件時按事先制訂的應急方案有條不紊地處理；如接到臨時性的工作任務時，由訓練有素的人員按時完成。2、針對重點的應對措施(1)對服務人員實行嚴格的政審。(2)和服務人員簽訂保密協(xié)議，對員工實行保密意識的宣傳和教育(3)確保每位員工工作情緒穩(wěn)定。(4)即時與業(yè)主方溝通、發(fā)現(xiàn)問題即時處理，即時反饋，做到業(yè)主方和物業(yè)服務方事事有始有終。(二)做好本項目所采取的措施1、服務思路我公司將以專業(yè)的管理服務質(zhì)量為基礎，以高度的政治統(tǒng)一為主導,緊密配合政府工作，樹立營地新形象，確保優(yōu)質(zhì)服務和持續(xù)改進，實現(xiàn)以品牌服務社會的綜合效益。以政治為高度，以個性化需求為導向，以我公司專業(yè)素質(zhì)和管理服務經(jīng)驗為基礎，整合當?shù)厣鐣?yōu)秀資源，為本項目提供"持續(xù)改進、快速響應、人性化管理、全方位保障”的優(yōu)質(zhì)服務，以專業(yè)服務達到樹立新營地形象的目的。我們將充分利用我們的人才優(yōu)勢、、技術優(yōu)勢、、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢，把營地打造成一個干凈舒適的工作場所。本公司決定在營區(qū)服務工作中全面推行標準化管理和人性化管理的模式，特別措施有：建立和實施完善的管理服務體系：行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質(zhì)量的服務水平必須建立一套高標準的質(zhì)量保證體系，在服務中，從T始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規(guī)范服務。培育高素質(zhì)的員工隊伍：人才是最重要的資源，在人才的管理上,我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是"引進關"，引進的人才要具有較高的專業(yè)技能、較好的綜合素質(zhì)和較強的服務意識。二是"培訓關"，我們每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要做為職務晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為搞好服務工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。(3)成立主任垂直管理機制：負責監(jiān)督協(xié)調(diào)日常維修管理服務運作，定期(每周或每月)向營區(qū)負責人匯報上階段的運作情況，增強溝通、促動理解，以利于日常工作的展開。(4)設立服務中心：采取一站式服務的方法，只需客戶打一個熱線服務，所有的維修管理服務中的問題均可在承諾的時間內(nèi)得到處理。(5)時效工作制：所有的對外服務工作均采用限時工作制，在對客戶承諾的時間內(nèi)完成。(6)不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節(jié)奏設計的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標。(7)保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務，無論何時我方都只按一定比例公開提取微薄的管理傭金，所有的管理節(jié)余將用于服務之中。(8)全天候服務：我方實行全天24小時服務，設熱線服務。(9)建立人性化的服務標識系統(tǒng)(CIS),我們將設立服務標識，如公司標識、服裝標識、工作牌、辦公標識等。企業(yè)的員工素質(zhì)決定了企業(yè)的競爭優(yōu)勢，一個成功的企業(yè)必然擁有一支高素質(zhì)的員工隊伍。搞好物業(yè)的管理和服務，首要是靠人，員工培訓是進一步適合后勤社會化改革形勢的需要，是各項工作走向?qū)I(yè)化、企業(yè)化和現(xiàn)代化的基礎環(huán)節(jié)和可靠保證。通過有計劃有組織地對員工實行系統(tǒng)培訓，能夠促動員工綜合素質(zhì)的提升，進一步樹立員工愛崗敬業(yè)精神，提升服務和管理水平。所以建立員工培訓制度并制定培訓的具體安排，圍繞著”提升管理服務水平”的方針,著重把思想作風、職業(yè)道德教育和業(yè)務培訓方面作為培訓的主要內(nèi)容，始終把員工培訓工作作為一場長期性、規(guī)范性的基礎工作扎扎實實地堅持至今。在思想教育方面，在員工培訓教育中除了向員工灌輸"三優(yōu)一滿意"(即以優(yōu)質(zhì)的服務、優(yōu)良的作風^優(yōu)美的環(huán)境讓客戶滿意)的工作理念外，還結(jié)合工作實踐，提出了”服務育人，管理育人，環(huán)境育人"三育人的原則和”誠信敬業(yè)，無微不至，盡善盡美”的服務理念;除了集中培訓教育外,利用多種形式對員工實行思想教育。(12)在職業(yè)道德教育方面提出了”愛業(yè)主、愛物業(yè)、愛崗位、愛信譽、愛客戶”的”五愛”職業(yè)道德準則，要求員工保護環(huán)境衛(wèi)生、公共設施，當作自己的家一樣；”愛物業(yè)"，要求每一位員工熱愛工作,對企業(yè)忠誠；"愛崗位"，要求熱愛自己的工作崗位，珍惜來之不易的工作機會，努力提升服務質(zhì)量；”愛信譽”，作為公司的_員，要保護公司的聲譽，注意自己的言行舉止，在為客戶服務中樹立和維護物業(yè)管理公司的良好形象；同時為了規(guī)范員工的行為，還提出了”每一天上班精神飽滿，每一項工作盡善盡美；每一次服務無微不至，每一次接待熱情周到；每一句批評虛心接受，每一個承諾堅決兌現(xiàn);每一個細節(jié)決不放過，每一個隱患即時整改”八個”每一”的工作準則。2、 指導思想我公司為做好本項目服務服務工作擬采用的指導思想為”真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔“，其主要內(nèi)涵如下：真誠合作：表達了我們公司尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意即時地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為中國人民解放軍某單位服務。專業(yè)保障：展示我們公司”敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司IS09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，表達專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。(3)久遠承當：我公司注重協(xié)作的即效性,更著眼于協(xié)作的久遠前景和綜合效益，力避深謀遠慮、虛有其表和短期行為。有階段方案,更有久遠布置，將效勞概念由委托辦理期部分擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)辦理人的應盡職責。3、 總體原則我公司對本項目的服務原則概況為：(1)以人為本、專業(yè)管理；(2)持續(xù)改進、創(chuàng)新模式；(3)滿意達標、誠信經(jīng)營；(4)共生共榮、共建精品。4、 服務定位(1)辦理定位充沛應用和完善各類配套零碎，增強效勞人員辦理，把中國人民束縛軍某單元塑造為良好的場所，不時提升抽象。(2)效益定位充沛應用我公司專業(yè)化辦理專長和本錢控制辦理經(jīng)歷，經(jīng)過有用控制辦理本錢，合理開源節(jié)流，提供更多、更超值的物業(yè)效勞。(3)效勞定位我公司堅持”以人為本、效勞第一”的準繩，用心做事，為營建平安、舒適、便捷的任務環(huán)境，采納專業(yè)辦理和嚴厲的質(zhì)量控制手腕，確保效勞品質(zhì)滿足要求的規(guī)范。5、 方式方法(1)堅持”以人為本”，做好從業(yè)人員的思想政治工作。建立高度的事業(yè)心和強烈的責任感，堅持”以人為本”的原則，大力增強從業(yè)人員的思想政治建闋口精神文明建設，為提升服務質(zhì)量提供有力的思想保證和精神動力。首先要抓好職業(yè)道德建設，切實增強素質(zhì)教育，培養(yǎng)高尚情操，增強服務意識，弘揚愛崗敬業(yè)、無私奉獻的精神；其次要大力展開精神文明建設，教育員工樹立”形象”意識，展開爭做”五員”標兵為主要內(nèi)容的活動，創(chuàng)建”先進部門、先進集體”;第三，做好深入的思想政治工作，進一步統(tǒng)一員工思想,釋疑解惑,最大限度調(diào)動員工的積極性;第四，豐富員工的業(yè)余文化生活，展開健康有意義的活動，激勵員工積極向上的精神。(2)培養(yǎng)高度負責的精神，全心全意搞好服務保障工作。要把自己當作中國人民解放軍某單位一份子，在努力創(chuàng)造安全、寧靜、整潔的環(huán)境同時，也要熱情接待，管理者更要有高度負責的精神，對重要的任務、環(huán)節(jié)，整改親自抓。服務工作永不言完善，沒有最好，只有更好。所以要提倡每個員工注重每個細節(jié)，通過推選”精細管理”等目標，保障服務工作的有效展開。(3)創(chuàng)立自我約束、自我完善的有用機制。把整個物業(yè)將交給我們辦理,我們就要把這里視為家,同時要約束員工不拿、不貪、不占物業(yè)內(nèi)的一針一線，恪守營區(qū)的紀律，道從營區(qū)的指揮，積極配合營區(qū)人員的任務。要求員工做好崗位任務的同時增強日常放哨任務，創(chuàng)立健全”三級”放哨機制。部門擔任人展開自檢自查，辦理部門實行監(jiān)視反省與綜合放哨兩手抓，把存有的疑惑按"時間、人員、義務”三落實準繩做好整改，為任務提供牢靠保證。6、工作目標(1)保潔率：99%,配備完善的垃圾收集及處理設施，方便業(yè)主使用，增強宣傳教育，提升保潔意識。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。提倡”全員保潔，人過地凈”。(2)火災、刑事案件和交通事故發(fā)生率為零，其他重大事故發(fā)生率控制在1%以內(nèi),處理即時率為100%。(3)年有效投訴率翌％。，持續(xù)培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務；保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通，設立投訴和投訴信箱，持續(xù)超越業(yè)主的服務需求，即時改進管理處工作中存有的問題和缺點。(4)投訴處理率：100%,設立總服務臺并實行24小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關責任部門。各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施，并在預定時間內(nèi)向業(yè)主回復。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業(yè)主實行解釋。(5)業(yè)主綜合服務滿意率：>95%,我公司實行開放管理，向業(yè)主公開服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。(6)管理人員專業(yè)培訓合格率：>98%,我公司建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃,配備專職培訓員以及先進的培訓設施，采取入職培訓、崗位技能培訓、素質(zhì)提升培訓和理論政策培訓相結(jié)合,采用先進的培訓方式確保培訓效果。(2)(2)資金投入(7潛案建立與完好率：>98%，我公司制訂嚴密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲存設施及場所，增強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。7、人資投入(1)人員投入我公司為本項目服務的人員數(shù)量為xx名。我公司為本項目配備的工作人員年齡絕絕大部分在20歲至60歲之間；其中：年齡為20歲至45歲之間的不低于人員總數(shù)的30%、46歲至55歲之間的不低于40%、56歲至65歲之間的不高于人員總數(shù)的30%;主要崗位(各樓宇門崗及甲方確定的崗位)人員身高1.7m以上，儀表端莊，素質(zhì)優(yōu)良,年齡在20歲至50歲之間。服務人員身體健康，五官端正，普通話流利，體形標準，符合采購人儀容儀表、公眾形象要求；按崗位要求統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范。物業(yè)主任：我公司為本項目配備專職物業(yè)主任,駐中國人民解放軍某單位管理且負全責，具有3年及以上相關工作經(jīng)驗^較好業(yè)績。所有工作人員經(jīng)培訓合格的人員方上崗服務。對于采購人認為不能滿足工作需要的服務人員，我公司保證即時更換，否則采購人將扣除相對應的物業(yè)管理服務費。我公司資金雄厚，流動資金充足。如有幸中標，我公司將為本項目設立資金專戶，為本項目投入啟動資金和應急備用資金，保證不因資金問題影響物業(yè)服務工作的正常展開。(三)項目服務管理保障的組織架構、人員配備及崗位職責條件1、項目管理組織架構及人員配備布設項目管理組織架構我司對承接本項目的物業(yè)管理充滿信心，為保證高品質(zhì)的物業(yè)管理服務質(zhì)量，確保IS09000.IS014001.OHSAS18000三大體系在項目中的全面貫徹實施，我司將設立本項目專門管理機構，為本項目物業(yè)管理提供全方位、強有力的保證。崗位設計原則效勞第一的準繩。辦理機構的設置和各類員工的裝備，均以提升營區(qū)物業(yè)效勞的全體水準為前提。在充沛滿足把項目打形成為精品項目這個目的要求的根底上，從組織上和人力上確保能夠高規(guī)范、高層次、高檔次地為營區(qū)提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)效勞。精干高效的準繩。著眼于組織科技化和手腕古代化，經(jīng)過增加外部磨擦系數(shù)，提升員工根本本質(zhì)，添加辦理科技含量，來嚴厲控制辦理機構和員工隊伍的收縮，既確保效勞的高品質(zhì)，又完成運轉(zhuǎn)的低本錢,使營區(qū)物業(yè)效勞具有可繼續(xù)進展的持久潛力。我公司承諾中標后在布設物業(yè)服務崗位確定人數(shù)時，經(jīng)所服務樓宇管理人員同意后定崗定位。2、崗位職責(一)物業(yè)主任崗位職責1、 聽取客戶單位意見,服從客戶單位安排。熟悉并理解營區(qū)所有配置，人員崗位工作內(nèi)容每天的工作任務。2、 熟悉營區(qū)平面結(jié)構，所有門、過道、電梯、樓梯、防火防盜、消防設施情況，應急通道與禁止通行等。3、 定期定時給保潔班長、綠化負責人開會，考前須知，更改方案，提升各部門工作效率。總結(jié)工作情況，會后不定時抽查、檢查各崗位工作標準情況，對不合格當面指出要求更改。4、 對各部門工作，每周定時匯報給客戶單位。要求客戶對我們工作評價,匯報下周工作計劃。5、 每周各部門工作定時匯報物業(yè)公司副總，匯報上一周工作實際情況與下周工作計劃汲客戶單位溝通情況。6、 定時每天給各部門做好考核工作，要求副主任不定時，營區(qū)全方位檢查拍照、整改。7、 總結(jié)，每天早會20分鐘總結(jié),對衛(wèi)生等每天未達標的實行溝通更改要求。主任不定時抽查全范圍工作，對夜晚值班管理員不定時夜晚巡邏有問題即時匯報。8、 依據(jù)辦理合同商定，組織辦理各項效勞任務，承受業(yè)主的監(jiān)視；9、 協(xié)助財務部監(jiān)管辦理處各類款項的出入，催促免費員即時清收各類應收款項,控制好辦理處的各項開支；10、 負責協(xié)調(diào)與政府相關部門、客戶單位的關系，增強文化建設，完善各種服務，做好創(chuàng)優(yōu)達標工作；（二）保潔隊長崗位職責1、 日常保潔工作直接對物業(yè)主任負責。2、 全面負責物業(yè)管理相關人員的管理、監(jiān)督、指導、培訓、考核等工作，服從業(yè)主的管理和考核。3、 制定部門培訓計劃并保證實施，定期展開對員工的思想教育和專業(yè)知識的學習，持續(xù)提升員工的綜合素質(zhì)。平時關心員工，掌握員工的思想動態(tài)。4、 營區(qū)綠化帶每天清潔，保持地面整體干凈清爽，沒有雜物，大小石頭不突出，做到看上去美觀整潔，路面整潔，沒有廢紙雜物等,全范圍整理清掃。5、 保潔班長定時每天早會開會，總結(jié)按物業(yè)總公司與客戶單位要求落實堅持讓每名保潔員發(fā)揮作用，愛崗敬業(yè)，不抱怨，不定時核查所有區(qū)域衛(wèi)生情況，實行考核工作,每周工作總結(jié)，匯報給物業(yè)副主任，由副主任、主任匯報客戶單位及物業(yè)總公司。客戶單位可監(jiān)督打分標準,評分優(yōu)劣等。6、 每周星期一下午1600在保潔部辦公室開全體保潔部員工會議，由主管傳達公司各項會議精神；領班和事務助理分別就各項工作中出現(xiàn)的問題發(fā)表建議，傾聽員工意見，并討論解決辦法，由事務助理負責記錄。7、 每周由主管對各項任務舉行不活期抽檢；每周五對重點部位舉行反省。對不合格事項在會議中討論并做相對應布置。8、 擔任提交轄區(qū)內(nèi)消殺任務方案并付諸施行，反省催促甲方單元區(qū)內(nèi)衛(wèi)生和消殺，勸止和避免不衛(wèi)生、不文明的景象和行為。9、 做好與環(huán)衛(wèi)等協(xié)作部門的協(xié)調(diào)，確保轄區(qū)的渣滓清運的即時性。10、 每月活期對反省出的優(yōu)、劣疑惑舉行發(fā)布，存有劣跡方面的疑惑對相關人員舉行專項培訓，并就相關狀況賜與以懲辦，以免在任務中再有相似狀況表現(xiàn)。每月將評出優(yōu)秀員工，公司賜與獎勵。11、 完成上級交辦的其他任務。（三）綠化工崗位職責1、 直接對物業(yè)主任負責。2、 做好每天工作按物業(yè)主任計劃按時完成每天工作量。3、 主要工作內(nèi)容：地面草坪、綠化帶上的雜物清理大小石頭凹凸平衡。對枯死樹木清理,確保綠化帶上整體清潔美觀。修剪等季節(jié)性拔散草籽，可提出有效好的意見、建議。種植景觀樹木，定時澆水讓整個綠化帶活躍起來。4、 對營區(qū)綠化定期修剪美觀，按時施肥、澆水等工作。按時按量完成修；5、 對生板土面翻新、種植、樹立溫馨標牌等有效工作。競做營區(qū)整體美觀等。6、 統(tǒng)一工作服。（四） 垃圾清運工崗位職責1、 直接對物業(yè)主任負責。2、 確保生活垃圾按時清理，按時清潔,保持垃圾桶的干凈。3、 按時清運超市、飯店的生活垃圾清運等。4、 按時清運生活垃圾。塑料桶定時沖洗刷洗保持干凈清爽。5、 整體圍墻邊上垃圾清理」日物品清理。6、 確保營區(qū)整體美觀清爽，按時完成每一天工作任務,確保宿舍周邊附近干凈美觀。7、 在臺風、雨季時垃圾清理要做到即時高效,遇部隊重大檢查或任務需要等不同于平時部隊管理情況時，隨時聽令清運垃圾。（五） 保潔員崗位職責1、熟知本崗位的保潔區(qū)域及工作細則，保質(zhì)保量的完成區(qū)域內(nèi)的清潔工作。2、 工作時間按公司要求著裝提前5分鐘上崗，佩戴工號牌，工作中禮貌待人。3、 嚴格謾守公司、部門的各項規(guī)章制度。4、 純熟使用和掌握各類保潔工具和設備，不時提升任務技藝，妥善保管好各類保潔工具及設備，不得糜費、私用亦不得野蠻操作。5、 保潔任務中要留意維護公共或公有財物，不得因保潔對設備或財物形成損害,否則照價補償；6、 每日對保潔區(qū)域內(nèi)的樓道、路途等舉行規(guī)則頻次的清潔。每日清倒渣滓，做到日產(chǎn)日清。7、 盲目維持責任區(qū)的清潔衛(wèi)生，勸說和避免各類人員的不衛(wèi)生、不文明的景象和行為。8、 與客戶保持良好的關系，注意收集客戶對物業(yè)服務的各種意見即時向上級反映，對于客戶的疑問，盡量做好解釋工作。9、 保潔員在工作中遇到公共區(qū)域的特殊事情，(如有客戶需要協(xié)助的等)應即時向領班匯報,也可上報主管。3、人員條件(1)服務人員身體健康,五官端正,普通話流^,體形標準,符合采購人儀容儀表、公眾形象要求；按崗位要求統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范。(2)物業(yè)主任：我公司為本項目配備專職物業(yè)主任，駐樓管理且負全責，具有3年及以上相關工作經(jīng)驗和較好業(yè)績。(3)所有工作人員經(jīng)培訓合格的人員方上崗服務。對于采購人認為不能滿足工作需要的服務人員，我公司保證即時更換，否則采購人將扣除相對應的物業(yè)管理服務費。(4朧公司保證所有服務人員遵守國家法規(guī)法律，無違法犯罪記錄,且能提供有效的身份證、健康證等相關證件。(5)錄用原則：高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質(zhì)人來貫徹實行，我公司對服務人員的甄選遵守以下原則：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，有奉獻精神、能吃苦；重工作水平，要求員工一專多能；重學歷水平，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員，并在此基礎上根據(jù)物業(yè)特點及崗位設置持續(xù)細化用人標準，嚴進寬出，嚴把素質(zhì)關。(四)部分管理制度內(nèi)容1、員工招募管理制度(一)總則1.1目的為使公司員工招聘管理規(guī)范化、程序化、制度化,保證公司合理的人才結(jié)構和人才儲備，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，特制定本制度。1.2適用范圍適用于公司員工的招聘管理。1.3招聘原則公司招聘以地下、公平、公道為根本準繩，貫徹任人唯親、擇優(yōu)錄用的準繩，堅持先內(nèi)后外的招聘方式，保證公司高品質(zhì)的人力資源需求。1.4內(nèi)容本制度的內(nèi)容包括招聘權限和職責、招聘計劃、招聘形式、甑選、錄用等。（二） 部門權限和職責2.1勞資科是公司招聘工作的主管部門。負責公司高層管理人員、特殊人才以外的所有崗位員工的招聘。2.2高層管理人員及特殊人才的招聘由總經(jīng)理直接領導（特殊情況可授權他人負責），勞資科負責協(xié)助。2.3用人部門負責提出招聘需求，并考核應聘者的業(yè)務水平及專業(yè)技能。（三） 招聘計劃3.1各部門提出用人需求,填寫《員工招聘計劃申請表》，并報總經(jīng)理批準。3.1.1缺員的補充：因員工異動如員工辭職、崗位調(diào)動、退休、晉升等原因，按規(guī)定編制需要補充。3.1.2突發(fā)的人員需求：因不可預料的業(yè)務、工作變化急需引進人員。3.1.3擴大因各部門業(yè)務發(fā)展需擴大現(xiàn)有人員規(guī)模及編制。3.1.4儲備人才：為促動公司目標的實現(xiàn)，需儲備一定數(shù)量的各類專業(yè)人才。3.2勞資部門根據(jù)總經(jīng)理審核通過的各部門人員編制標準、企業(yè)當前的發(fā)展狀況，以及各部門崗位的缺編狀況，制定招聘計劃。制定招聘計劃時，屬新增設招聘職位時，各部門應將崗位說明書、人員需求計劃表等相關資料一并上交勞資部。3.3招聘計劃應上報公司總經(jīng)理批準。批準后，勞資部門即可組織實施招聘。（四）招聘形式4.1招聘形式的選擇招聘形式可分為內(nèi)部招聘和外部招聘兩種。根據(jù)人才需求分析和招聘成本等綜合因素來選用招聘形式。4.1.1內(nèi)部招聘對于公司空缺職位，所有的正式員工都有資格向部門主管或勞資部門提出申請，要求公司考慮自己是否能夠從事某一職位的工作。勞資部門參考申請人當前的上級和空缺職位的上級意見，根據(jù)崗位說明書實行初步篩選;對初步篩選合格者，勞資部門組織相關人員實行招聘評審，評審結(jié)果經(jīng)經(jīng)理辦公會或總經(jīng)理批準后生效。4.1.2外部招聘在內(nèi)部招聘不能滿足公司人力資源需求的情況下，需采用外部招聘。（1）招聘會招聘。通過人才招聘會的形式招聘人才。（2）與相關院校聯(lián)系，直接到院校招聘。（3）通過中介機構、網(wǎng)上、報刊等媒介發(fā)布信息招聘。4.2人事主管根據(jù)總經(jīng)理或公司辦公室審批的《招聘簡章》（見附件二）,可根據(jù)需求選擇不同的渠道發(fā)布招聘信息。（五）員工甑選5.1招聘信息反饋后，由勞資部門負責，對應聘者實行初步篩選，獲取候選人名單。5.2初步篩選后，勞資部門組織候選人員填寫《員工應聘登記表》（見附件三），并收取相關證件（身份證、學歷及其他證書等）復印件。5.3面試5.3.1由勞資科審查應聘人員的各種證件及工作經(jīng)歷是否符合應聘職位的要求，并實行面試溝通，考察知識、水平和心理素質(zhì)狀況。5.3.2對通過初試的應聘者，勞資科以《面試溝通情況反饋表》將評定結(jié)果上報總經(jīng)理審查，由總經(jīng)理對專業(yè)人員或中層以上干部實行復試,相關部門負責人對一般員工實行復試。（六） 錄用6.1對復審通過的應聘人員，由勞資部門下發(fā)《錄用報到通知書》，并通知本人到公司報到。6.2被錄用者應在通知規(guī)定期限內(nèi)到公司履行報到手續(xù)，否則視為自動放棄。特殊情況經(jīng)批準后可延期報到。6.3報到時新聘人員應認真填寫《員工登記表》，人事主管將《員工手冊》發(fā)給每位新員工，為新員工介紹公司概況、成長史及發(fā)展目標、經(jīng)營理念、企業(yè)文化和企業(yè)精神等，并組織參觀廠區(qū)和工作現(xiàn)場。6.4公司安全部對新員工實行安全培訓教育，填寫”三級”安全教育卡片。（七） 新員工的試用、正式錄用7.1新員工培訓后實行試用,試用期為3個月。用人部門根據(jù)試用期間個人考核情況可酌情縮短。新員工在試用期間只發(fā)放試用期工資。轉(zhuǎn)為正式職員后,才能按公司薪資標準支付。7.2對公司引進的特殊人才或中層以上干部，經(jīng)總經(jīng)理特別批示，能夠不按試用期限和試用工資辦理，具體按總經(jīng)理的指令執(zhí)行。7.3新員工試用期工作考核管理，由所在崗位部門主管負責。試用期間，對表現(xiàn)突岀、特別優(yōu)秀的人員，勞資科根據(jù)部門主管和員工的意見，員工可申請?zhí)崆稗D(zhuǎn)正，經(jīng)總經(jīng)理批示后執(zhí)行，但試用期最短不得少于1個月。7.4試用人員在試用期滿后，由勞資部門發(fā)給《新員工轉(zhuǎn)正審批表》。由本人填寫、部門主管評議、勞資部門審核，確認符合崗位要求的，公司領導審批同意后，簽訂《勞動合同》，正式錄用。同時用人部門和勞資部門為轉(zhuǎn)正員工定崗定級，提供相對應的待遇以及必要的協(xié)助和咨詢。(A)特殊人才招聘8.1特殊人才招聘適用于公司急需的高級專業(yè)技術人才及各類特殊人才。8.2特殊人才為相關領域的高級專業(yè)技術人員及各類人才，在該領域已取得令人矚目的成績，可預期為公司帶來重大技術進步或使公司的經(jīng)營管理有重大改進。8.3特殊人才主要通過特殊的外部招聘渠道招聘。8.4特殊人才由公司總經(jīng)理，公司其他相關的高級管理人員和技術專業(yè)直接實行面試，勞資部門在特殊人才招聘中起搜集及傳遞特殊人才相關信息和初步篩選的作用。8.5特殊人才薪酬政策對于特殊人才，在招聘時能夠采取談判工資，并制定與業(yè)績掛鉤的聘用合同以降低風險。8.6特招的高級人才可不經(jīng)過試用而直接聘任到崗。人員招聘流程圖2、行管制度(1)下班簽到、上班反省遲到狀況，公司各任務點設專人清點注銷；違者員工每次扣發(fā)獎金十元，領班以上辦理人員每次扣發(fā)獎金二十元；(2)下班前要做好各類預備：服裝整潔、佩戴胸卡、工具完備，任務服必需確保每周洗濯一次；下班前上班后要徹底整理辦公室、休息室、庫房的衛(wèi)生；保潔點員工上崗時期,男同志不得留長發(fā)和胡須，女同志不得濃妝及佩戴飾物，不得穿短褲和裙子；每一款違章一次扣獎金二十元；(3)嚴厲落實各項規(guī)章制度，堅決聽從各級指導的布置和指揮，按要求高品質(zhì)的完成指導分派的各項任務；一切任務在指導布置后必需立即舉動;有事要逐級請示報告；違背本條者立即開除，只發(fā)根本工資，永不錄用。(4)堅守崗位、遵守工作紀律,工作時間不許打鬧、嬉笑、閑聊,違者罰款二十元；決不允許吵架罵人之類的事情發(fā)生,違者罰款一百元后開除；不準干私活兒,不接待與共作無關人員，工作餐中不許喝酒，嚴禁隨地吐痰和亂扔廢棄物品，不許在工作區(qū)內(nèi)閑逛,班上嚴禁購物，違者罰款五十元;未經(jīng)許可，不得動用甲方器材，違者根據(jù)甲方要求處罰；在狹窄處與他人相遇時，應主動禮讓，工作中有客人經(jīng)過時，應立即停止作業(yè)讓其通過，違者罰款二十元，造成后果責任自負；無論任何原因，都不得與甲方工作人員、業(yè)主、商戶發(fā)生口角和爭執(zhí)，有問題應通過領導協(xié)調(diào)解決，違者罰款一百元后開除;工作中撿拾物品財物要即時歸還原主或上繳甲方保衛(wèi)部門，分毫不得裝入自己腰包，違者視同盜竊，賠償全部損失、扣發(fā)全部工資后交保衛(wèi)部門處理，責任一律自負。(5)任務時不許將有損空中的工具和物品推來拖去，必需將其拿離空中挪動，違章一次罰款二十元；(6)保護甲方一切財物，做好防火防盜等平安任務，任務時嚴禁抽煙，公司及甲方物品不得占為己有,支付工具時，必需以舊換新，喪失損壞公共財富要盲目補償，違背者扣除全部獎金，補償損失后立即開除；(7)任務時間不許私自分開崗位，有事要向指導告假，告假時間缺乏半天算半天、缺乏一天算一天，未告假者按礦工處置。3、考勤制度(1)各工作點上班時間根據(jù)實際情況確定；星期天節(jié)假日根據(jù)工作任務情況安排是否休息；特殊情況由領班請示公司后可臨時安排；(2)建立考勤登記表，有專人負責落實，每月送公司作為發(fā)放工資和獎金的依據(jù)；考勤表不得復寫、譽抄及別人帶寫，不得涂改、作假，違者除追回損失外，撤銷領班員職務、按員工基本工資發(fā)放后予以開除!(3)全體人員要按規(guī)則時間上上班，無故遲到或遲到一次視情罰款十至二十元，當月累計三次即行開除；(4店假必需寫告假條，闡明天數(shù)和緣由，事假每月不得超越三天，否則當月無獎金，超越五天的予以解雇；當月的告假條必需和考勤表一塊上報，否則算事假；無故礦工一天扣三十元，曠工兩天即行開除!請病假應持醫(yī)院證明，否則按事假處置；(7)遇有特殊狀況，辦理人員有權布置加班,無故回絕一次，扣發(fā)當月獎金，回絕兩次者予以解雇!4、接待投訴制度(1)實行"首問責任制“，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受甲方的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內(nèi)或能夠給予解決的，理應場予以解決;不屬于自己職權范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將甲方反映的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相對應部門。(2海一位員工都有責任收集來自甲方關于物業(yè)管理的看法、建議、意見等。(3)受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。(4)當被贊揚者受理贊揚時，受理者必需照實記載，不得提出逃避。(5)對贊揚內(nèi)容要仔細記載，即時派人處置或向主管報告并在24小時內(nèi)予以處理或回答，做到事事有下落，件件有回音。(6)員工應仔細做好本職任務，積極為業(yè)主提供稱心辦理效勞，減小贊揚，把矛盾消滅在贊揚之前。(7)對甲方的贊揚應即時舉行剖析總結(jié)，對重復表現(xiàn)的疑惑，應組織相關部門舉行深化討論并找出處理方法，避免反復發(fā)作。(8)對贊揚要記載,贊揚材料要g5、管理人員文明服務制度熱愛本職工作,努力學習管理技術，提升管理水平，樹立"業(yè)主至上，服務第一”理念。上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿,不得有不雅觀的舉止。(3)主動向來訪業(yè)主問好,待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。(4)工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風,嚴守法紀，不以權謀私。謾守制度，精簡辦事程序，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督,按質(zhì)按量完成本職工作。對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時,做到耐心說服，曉之以理，動之以情,不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。(7)真熱情處理甲方來信、來訪,積極為他們排憂解難。對甲方的投訴、批評、建議，要即時實行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。(1)熱愛本職工作：要樹立干好服務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作?？炭鄬W習，持續(xù)完善和提升管理和專業(yè)技術水平。待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。(2)文明管理：儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確,務必做到"四個不講"即："不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話"o不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。主動熱情：在服務過程中要做到：”兩個一樣"即：”對待生人與熟人一個樣，忙時閑時一個樣”。優(yōu)質(zhì)服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。講誠信：誠信無欺是公司每T立員工應有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。(1)在任務中堅持準繩，秉公辦事,不秉公情。(2)盲目抵抗不正之風,嚴違法紀。(3)不以權謀私，不應用任務之便占公司和業(yè)主的廉價。(4)不在下班時間干私活，不必公司通訊設備舉行公家活動和聊天等。(5)專業(yè)時間，不應用公司機具、資料向業(yè)主承攬私活。(6)不亂免費或免費不開收據(jù)。(7)不應用任務的特殊性質(zhì)，對活動、夕卜來人員舉行敲詐訛詐。(8)不以次充好，故弄玄虛,詐騙業(yè)主,賺取物價差額。(9)維持公司利益，恪守公司秘密。(10)不應用公款拉公家關系請、吃、喝。(11)不挪用、拖欠和并吞公款。(12)不討取或收行賄賂、益處，要明哲保身。(13)浪費用水、用電，不糜費公司用品，堅持節(jié)儉浪費。(14不得利用工作之便,要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務和物價。(15)不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。(16不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。8、 對外服務工作管理制度思想面貌：細心、周到，要表達本公司高尚的精神面貌。上班紀律：上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主n護監(jiān)督。(3)服務質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，—經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。(4)工作檢查：公司將不定期的實行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。(5)工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞水準，扣獎金或照價賠償。(6)凡業(yè)主付給的服務費一律交公司,并開具發(fā)票,若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。9、 日常行為規(guī)范管理制度(1)著裝儀表1） 工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；2） 制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶,戴好帽子,不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。（2）行為標準1） 下班時間必需肉體抖擻、精神集中，不得袖手、插手、背手；2） 站崗時姿勢嚴整，堅持立正姿態(tài)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、抽煙、與人閑談、吃東西、看書報、舌L打和聽收、錄音機等；3）值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；4）巡查中無狀況處置時不得進入辦公室內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與相關人員閑談；5）下班人員必需提早十五分鐘到達各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到遲到,不得私自分開崗位；6疽班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位￡!J快餐店就餐；7）不得脫離崗位,按照規(guī)定時間、指定地點站崗；8）不得睡覺；9）對甲方要有禮有節(jié)，熱情受理甲方各種問題，特別是夜間值班,對甲方提出的問題要即時解決，解決不了的做好登記，（3）日常管理1） 不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；2） 認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；3） 嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；4） 做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品；5）門崗值班室不得會客。（4）罰則1） 違背本規(guī)則第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批判一次，累計記批判五次以上者作解雇處置；2） 違背第二條第八點的，第一次記行政批判一次，第二次記行政正告一次，第三次解雇；3）本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關條款執(zhí)行。交接班制度為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。（1）本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。(2)接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。(3)接班班長在正點時組織全班人員集合,講明考前須知,然后各保安員到各自崗位換班；(4)本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班展開工作；服務人員交接班時,需認真填寫《保安交接班登記表》，并簽名確認,發(fā)現(xiàn)問題,交接雙方須當面說明，假如交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題,應立即報告領班或部門負責人處理；交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。(五)管理機制1、檔案管理機制(一)檔案管理機構的設置及基本要求1、檔案劃分及管理部門檔案是指本公司過來和如今，在從事運營辦理、科技技術、企業(yè)文明等活動中構成的對公司有堅持價值的各類文字、圖表、聲像等歷史記載。公司設立檔案室，從屬于綜合辦理部，并設置檔案辦理人員,擔任檔案材料的歸檔催促和日常辦理任務。公司制定明白的檔案辦理人員崗位職責，檔案辦理人員必需嚴厲實行職責。(3)公司檔案根據(jù)其重要性和保密水準分為公司級和部門級，公司級檔案應按標準規(guī)范實行分類，有規(guī)范的檔案編號和標簽，并建立電子與紙張分類目錄。2、各部門資料管理(1)公司所屬各部門必須設兼職的資料管理員，制定明確的檔案管理員崗位職責，規(guī)范部門檔案管理，實行部門檔案與公司檔案歸口管理。(2)各部門根據(jù)部門資料性質(zhì)結(jié)合公司級檔案管理辦法，實行統(tǒng)一的標準分類管理。檔案的借閱和移交、銷毀,必須按照公司管理規(guī)定執(zhí)行。(二)檔案分類1、檔案質(zhì)量(1)檔案封面應逐項依照規(guī)則用碳素鋼筆或中性筆書寫，筆跡要工整，明晰，封面題名應能精確反映出卷內(nèi)文件資料的內(nèi)容。(2)檔案文件制止使用鉛筆、圓珠筆、復寫紙。破損的檔案文件要舉行修復處置。(3)檔案必需謾照文件資料構成的規(guī)律和特點，堅持文件資料之間的聯(lián)絡,區(qū)分不同的價值，便于保管和應用。(4)檔案盒外表為《檔案目錄》，檔案盒內(nèi)文件沒有題名的，由檔案人員依據(jù)內(nèi)容擬定題目。(5)檔案盒封面應注明立卷人，審核人，立卷時間。2、 立檔(1)檔案文件材料按照批復在前，請示在后，正件在前，附件在后，印件在前，定稿在后，重要法規(guī)性文件的歷次稿件排列在定稿之后。(2)跨年度的請示與批復,有批復的在批復年立卷，無批復的放在請示年立卷；跨年度會議文件放在會議開幕年立卷；跨年度的規(guī)劃放在第一年立卷；跨年度總結(jié)放在最后一年立卷。(3)檔案文件資料按時間II頁序排列，收交時公文處理用紙在前，收文在后；內(nèi)部制發(fā)文件，發(fā)文正稿在前，依次為公文處理用紙，發(fā)文底稿。3、 分類(1)檔案各級分類應賦予統(tǒng)一名稱，其名稱應簡明扼要，以充分表示檔案內(nèi)容性質(zhì)為原則,并要一定范疇，不能籠統(tǒng)含糊。(如：證照類目、制度類目、文件類目、合同類目等)。(2)公司檔案大致分為以下幾類：證照類：營業(yè)執(zhí)照及各類證照，注冊資料、年檢資料、公司章程等；文件類：分外來文件(政府職能部門的往來文件)和內(nèi)部文件;制度類：管理制度匯編；合同類：分內(nèi)部經(jīng)營管理合同和業(yè)務合同兩種。計劃總結(jié)類：分年度計劃及總結(jié)等；會議紀要類：辦公例會紀要等(3)檔案的歸口存放部門公司各類批文、合同、協(xié)議、證照、寄存于綜合辦理部。公司的各類財務材料、稅務材料寄存于財務部，由財務部按國度及公司相關規(guī)則舉行整理、分類存檔。3)相關工程的各類圖紙、技術材料，由工程部和研發(fā)部擔任保管。4)相關房產(chǎn)銷售的銷售合同，由市場營銷部擔任保管。5)除售房合同外，一切對外簽署的合同，必需將原件寄存有綜合辦理部。4、檔案編號(1)檔案分類各級名稱經(jīng)確定后，應編制《檔案登記目錄表》，將所有分類各級名稱及其代表數(shù)字編號，用一定順序依次排列，以便查閱。(2)檔案分類各級名稱及其代表數(shù)字一經(jīng)確定,不宜任意修改，如確有修改必要，應事先審查討論，并擬定新舊檔案分類編號對照表，以免混淆。(3)公司檔案員負責檔案文件材料的收集、整理，按照《檔案登記目錄表》條款”對號入座”，各部門要積極配合公司檔案管理工作。(4)為規(guī)范管理便于查找，所有檔案盒應按照規(guī)定實行編號。按照公司名稱、部門名稱、文件類別、檔案盒號碼分為四個部分。(三)歸檔及保存年限1、 歸檔的文件資料，應按自然形成，保持歷史聯(lián)系的原則和歸檔要求特征及文件內(nèi)容實行歸檔，在一個卷內(nèi)要按問題或者文件形成的時間，系統(tǒng)的排列并填寫《卷內(nèi)目錄》。2、 歸檔的同類文件資料在卷內(nèi)應按保存期限分別裝訂，保存期限分為定期和永久。定期按文件材料的保持價值分為1年，5年，15年。檔案的保管期限除政府相關法令或本公司其他規(guī)章制度特定者外，一律按以下規(guī)定辦理：(1)永遠保管：公司章程；股東名簿；股東會、董事會、監(jiān)事會會議紀要；公司證照；各級批文；印鑒；公司年度運營方案和總結(jié)；年度財務報表；重要技術材料；不動產(chǎn)一切權狀及另外債務憑證;人事材料；大型活動的圖片、音像材料；另外核定應永遠保存的文件。(2)十五年保管：會計憑證(另外財務檔案的保管期限按國度相關規(guī)則執(zhí)行)；另外經(jīng)核定須十五年保管的文件。(3)五年保管：期滿或解除的合同、協(xié)議；竣工后的項目方案；另外經(jīng)核定須五年保管的文件。(4)一年保管：部門任務方案和總結(jié)；完成后的部門懇求報告；無臨時保管必要的文件。公司的規(guī)章、制度由綜合管理部視其有效期予以保存1年以下暫時保存：結(jié)案后無長期保存必要者。3、 公司可根據(jù)實際情況擬訂文件資料保存期限的補充規(guī)定。4、 歸檔的文件資料種類，份數(shù)以及每份的頁數(shù)均應齊全完整,每份文件的正件與附件，印件與定稿，請示與批復，轉(zhuǎn)發(fā)文件與原件，多種文字形成的同一文件，均不得分開。5、 按歸檔要求實行裝訂、編號、填寫卷內(nèi)目錄表。全部檔案組成后，要對檔案做統(tǒng)一排列并編寫檔號。(四)檔案日常管理1、借閱(1)借閱手續(xù)1)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)等公司高管借閱非密級檔案可直接通過檔案管理人員辦理借閱手續(xù)。)因工作需要，公司的其他人員需借閱非密級檔案時,由部門負責人辦理《借閱檔案申請表》并送達相關領導核批。)各部門經(jīng)辦人員因業(yè)務需要借閱檔案時，應由其部門負責人出示經(jīng)公司領導或主管領導審批同意借閱的書面《檔案資料借閱登記表》向檔案員借閱，經(jīng)辦人必須在公司借閱登記表上簽字。）檔案管理人員接到《檔案資料借閱登記表》，經(jīng)核查后，取出該項檔案，并在借閱登記表上注明借出日期和歸還日期，以備即時催還。）檔案歸還時,經(jīng)檔案員核查無異后，檔案即歸入檔夾，填寫歸還日期，取消借閱記錄。（2）檔案借閱審批權限1） 證照類：含營業(yè)執(zhí)照及各類證照，注冊資料、年檢資料、公司章程等；該類檔案資料的借閱由綜合部審批后交由公司常務副總審批。2） 文件類：分外來文件（政府職能部門的往來文件）和內(nèi)部文件;該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批。財務文件、法律文書等重要文件借閱須由常務副總及總經(jīng)理批準。3蒯度類：管理制度匯編該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批。）合同類：分內(nèi)部經(jīng)營管理合同和業(yè)務合同兩種。該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批后交由公司常務副總審批。）計劃總結(jié)類：分年度計劃及總結(jié)等；該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批后交由公司常務副總審批。）會議紀要類：辦公例會紀要等。該類檔案資料的借閱由綜合管理部審批。）涉密檔案類：公司機要檔案中絕密檔案原則上禁止借閱，特殊情況下絕密檔案的借閱由總經(jīng)理及董事長審批、機密檔案的借閱由常務副總及總經(jīng)理審批、秘密檔案的借閱由綜合管理部及常務副總審批、(3)借閱人不得轉(zhuǎn)借、拆卸、調(diào)換、污損所借的檔案，不得在文件上圈點、畫繳口涂改，未經(jīng)批準不得復印和摘抄檔案。(4)借閱人確因工作原因需要復印文件或摘抄文件，需借閱部門負責人書面請示，經(jīng)綜合管理部及常務副總批準。(5)(昔閱人對檔案的借閱需在檔案室內(nèi)完成，嚴禁私自帶出檔案室。因任務需求或特殊狀況下需帶出檔案室的，在填寫《檔案材料借閱注銷表》和取得審批時需按填寫要求注明相關事宜。(6)借閱人應于規(guī)則期限內(nèi)出借。如有另外人借閱同一檔案時，應變卦借閱注銷，不得私自授受。(7)借閱人必需在規(guī)則期限內(nèi)出借所借檔案材料，狀況特殊者可填寫《檔案材料續(xù)借請求單》，主管指導簽字后續(xù)借。借用重要檔案(如各類當局批文、證照原件等)當日必需出借,另夕卜檔案材料借用時間不得超越七天。若到期不能出借，又未操持續(xù)借手續(xù)，檔案辦理人員將出具《閱檔催還單》，借用人在收到《閱檔催還單》三天內(nèi)，應即時出借檔案。過期仍未出借者，未來強迫其出借檔案，并賜與相對應獎勵。(8)丟失政府下達的重要文件者,應主動去政府部門補辦文件，同時應承擔補辦手續(xù)費和影響、拖延他人辦事的損失費。若丟失文件者補辦不齊，處以500元至3000元的罰款。若文件丟失，給公司造成重大經(jīng)濟損失者，根據(jù)實際情況和公司規(guī)定實行處罰。(9)丟失技術變更單或其他單據(jù)，造成公司經(jīng)濟損失者，處以損失費用2倍的罰款。2、 銷毀(1)公司任何個人或部門非經(jīng)允許和批準不得銷毀公司檔案資料。(2)每年保管期限已滿的檔案由檔案員編制紙質(zhì)和電子的《檔案銷毀審批表》，報公司負責人審核批準,并指定其監(jiān)銷人后方可實行銷毀?！稒n案銷毀審批表》需注明：銷毀檔案目錄、公司負責人意見、檔案人簽章、監(jiān)銷人簽章、銷毀時間。(3)銷毀前，依照清冊清點;銷后，在清冊上簽名蓋印,并將監(jiān)銷狀況報告本單元擔任人?！稒n案銷毀審批表》需永遠保管，一式兩份,綜合辦理部及請求部門各留存2。(4)在銷毀公司檔案材料時，必需由總經(jīng)理或常務副總經(jīng)理或綜合辦理部指定專人監(jiān)視銷毀。(5)保管期限已滿但仍不能銷毀的檔案有以下四種：未結(jié)清的債務債權；未了事項；正在項目建立時期的建立單元、經(jīng)核定仍有保管參考價值者。應獨自抽出立卷，直到事項結(jié)束時為止。3、 移交(1)需要實行移交的檔案，需由檔案員編制《檔案移交登記表》，報公司負責人審核批準并指定其監(jiān)交人后，方可實行移交。《檔案移交登記表》需注明：移交檔案目錄、公司負責人意見、移交方簽章、監(jiān)交人簽章、接收方簽章、移交時間、移交原因。(2)移交前，按照清冊清點；移交后，在清冊上簽字，《檔案移交登記表》一式兩份，移交方和接收方各T分并永久保管。4、保密(1)檔案室的任務是集中統(tǒng)一管理公司已形成的全部文件資料檔案,維護檔案的完整和安全，主動做好檔案的提供利用工作。任何無關人員未經(jīng)許可不得入內(nèi)。(2)檔案員應忠于職守，遵守紀律，保守秘密，樹立全心全意為公司各項工作服務的思想，主動，準確，迅速地為利用者提供檔案資料。(3)愛護檔案室的一切設施設備，任何人未經(jīng)許可不得使用及隨意翻動。(4)機要檔案分為：絕密、機密、秘密三級。機要檔案的界定標準：絕密檔案包括公司發(fā)展中的經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營方向、經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營項目及經(jīng)營決策、戰(zhàn)略性的合作協(xié)議及金額在1000萬元以上的重大合同。機密檔案包括財務資料、公司重要會議紀要、公司經(jīng)營情況、人事檔案、薪資檔案、勞動合同、技術資料、金額在100-1000萬元的合同。秘密檔案包括重要項目資料、項目合同或協(xié)議。(五)檔案管理人員職責1、 負責收集、統(tǒng)計、整理、立卷、鑒定、保管公司檔案；積極展開檔案的提供利用工作；2、 認真學習檔案管理的相關規(guī)定、技術和業(yè)務知識,掌握歸檔的基本方法，保證檔案質(zhì)量。3、 活期擦拭檔案架，堅持檔案清潔，以防蟲蛀腐朽，如有破損或褪色的材料，該當即時舉行修補和復制，裝訂部分過窄或有筆跡的材料,要用紙加以襯邊。紙面過大的書寫資料，要按宗卷大小折疊劃_,對筆跡難以識別材料，該當附上抄件。4、 歸檔要留意整潔，歸檔前要先對文件材料舉行分類，再把文件材料按類別分組后辨別裝入卷宗，以便歸檔時一切材料都能隨手而得，防止自覺查找。5、 做好失密任務，并采納防盜、防火、防水、防潮、防塵、防鼠、防低溫、防弓觥等辦法。6、 每年實行一次檔案清理,編制或更新《檔案保管手冊》做好文件索引，以便查閱。2、激勵機制(1)激勵機制激勵系統(tǒng)激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。新生個體權利，保持團隊精神，服務客戶和創(chuàng)造經(jīng)濟、社會雙重效益是權衡考核的唯一標準。思想工作機制注重激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導員工工作動機，尊重個人情感。并且針對個性心理做適時的思想工作。獎勵機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔,堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵”引”著員工往前走，通過懲罰"趕"著員工朝前走。做到人人有動力，個個有壓力。培養(yǎng)提拔機制在實際工作中極具價值。我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置上，培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提拔上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻大小實行工資決策。既考慮群體效能，更重視個人利益,充分肯定努力工作所應得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，挽留人才，激勵員工取得更好的工作績效。文化活動系統(tǒng)是公司的發(fā)展之源，通過文化活動的展開，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信和認同感。通過文化的凝聚功能、引導功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。3、監(jiān)督機制外面監(jiān)視機制夕卜面監(jiān)視機制次要在效勞行為和品質(zhì)方面自動承受社會言論、業(yè)務主管部門和平安消費辦理部門的監(jiān)視，比方延聘社會監(jiān)視員、設立專線贊揚等,在外部辦理的公平性、可行性有用性方面承受辦理人員和保潔人員的監(jiān)視,比方設立意見箱等。外部監(jiān)視機制公司總部不活期的抽樣反省，對員工的任務品質(zhì)舉行評價。物業(yè)主任活期、不活期對效勞區(qū)域任務品質(zhì)舉行反省，增強與一線作業(yè)組及員工的溝通，即時理解一線任務狀況及員工狀況。兩個班的巡查人員每天負責本區(qū)域的工作檢查，確保物業(yè)服務工作正常有序、保質(zhì)保量完成，增強項目部與公司總部的溝通，即時將責任區(qū)域的工作情況反饋給物業(yè)主任，由物業(yè)主任報于公司。4、自我約束機制為了確保物業(yè)服務質(zhì)量，服務改善的關鍵是如何挖掘員工的主觀能動性，發(fā)揮自我約束機制。我公司將嚴格遵照國務院《物業(yè)管理條例》、等法律法規(guī)要求，結(jié)合規(guī)定等細則，來增強內(nèi)部管理，服務人員的行為按照規(guī)定的作業(yè)方式和要求來實行，工作人員的行為及結(jié)果與其收入掛鉤，以此約束和規(guī)范服務人員的行為。5、信息反饋及處理機制(1)信息反饋及處理機制流程圖(2)信息反饋圖說明訊息是我們重要的運營辦理資源。訊息源要片面，會聚與區(qū)域作業(yè)相關的一切訊息，使反應具有一定的范圍和密度。訊息采集真實、科技。確保訊息反應道疏通，訊息反應中，一切訊息匯到公司辦理中心，經(jīng)過火析辦理，并由辦理中心收回指令，跟蹤反省。依據(jù)物業(yè)辦理作業(yè)量的靜態(tài)變化或主管部門布置的緊急義務來即時調(diào)整作業(yè)方法；依據(jù)老百姓意見或建議來調(diào)整作業(yè)方法、辦法；查核進程中發(fā)現(xiàn)品質(zhì)疑惑即時整改；經(jīng)過《物業(yè)效勞品質(zhì)咨詢表》來自動咨詢意見等幾個方面。我公司通過上述管理機制貫徹實施，在職工中形成一種自愿接受監(jiān)督、自覺處理問題、自我約束行為的工作心態(tài)，從而在管理機制上保障物業(yè)服務工作的質(zhì)量。傳媒管理部反饋六、培訓機制培訓是保證工作質(zhì)量的前提條件，培訓體制的建立相當重要，我們將針對物業(yè)服務實際工作需求,制定科學完善的培訓計劃，每次培訓結(jié)束后都會對培訓結(jié)果實行專項考核，使培訓工作做到不走形式、不走過,使培訓結(jié)果能夠落到實處,要做到：”不培訓、不入職,不合格、不上”岡。新入職的員工，在入職的第一周內(nèi)，都會接受公司及甲方專項培訓和考核。培訓時間很多于3個工作日（最后半個工作日為考核時間）。（1）新員工培訓主要包括以下內(nèi)容：1）企業(yè)文化、組織機構、管理制度2）所在項目的基本概況，服務理念、保潔標準、范圍3） 職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育4） 對員工的期望及要求）禮儀禮節(jié)）安全教育（防火防盜知識、公司安全作業(yè)規(guī)范、高處作業(yè)安全規(guī)定）在職員工培訓1)定期項目組織在職與員工針對物業(yè)服務基本知識、消防知識、秩序維修、工程維修、保潔消殺知識等的培訓。2)每周根據(jù)崗位工作要求組織相關人員接受專項培訓，以更新知識和豐富技能。七、其他相關機制培育提升機制將培訓放在個人和單人進展的重要地位，培育的目的是使員工忠于企業(yè)，一轉(zhuǎn)多能,錦上添花。在提升上形形色色，能者上，平者讓，庸者下。方法有培育、提升、進修等。工資福利機制重在查核，根據(jù)奉獻大小舉行工資決策。充沛一定努力任務所應得的優(yōu)厚酬金,吸引人才，鼓勵員工獲得更加的任務績效。獎懲機制在實踐任務中以獎為主，以罰為輔，堅持優(yōu)勝劣汰、獎罰清楚。經(jīng)過獎勵引導員工往前走，經(jīng)過懲罰催促員工朝前走。做到人人有動力、個個有壓力、獎勵的方式有物資獎勵和肉體鼓勵等。文化活動機制通過文化活動的展開，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感。方式有集體活動、旅游等。思想工作機制思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群體效能和工作積極性，引導員工尊重個人情感，并且針對個性心理做適時的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等。三、針對本項目草坪管理養(yǎng)護方案草坪具有凈化空氣、吸附塵埃，防止噪音，抗污吸毒，減少水土流失，改進土壤結(jié)構，減緩太陽輻射，保護和恢復視力，綠化、美化城市，改善城市生態(tài)等作用?！比址N植，七分管理"草坪管理的好壞，決定著草坪建植的成敗。近年來，隨著草坪養(yǎng)護管理技術的提升和一些先進的草坪養(yǎng)護管理機械的購進，我公司的草坪養(yǎng)護管理水平已經(jīng)有了明顯的提升。草坪管理應要包括以下幾個方面：1、灌溉草坪草因為種類不同，其抗旱性有些差異，其旺盛生長階段，均需求充足的水分。因而，適時澆水是養(yǎng)護好草坪的又一項辦法。普通在低溫干雨季節(jié)每5-7天早晚各澆1次透水，潮濕根部達10-15cmo另外時節(jié)澆水以維護土壤根部有一定的濕度為宜，但澆水時最好采用多向噴并沒有噴灌，堅持灌溉平均，浪費用水，同時又肅清了草面塵埃。成熟草坪的灌溉，主要應考灌水時間、灌水量及土壤性質(zhì)等方面。在夏季高溫季節(jié)，草坪灌水應避免中午或晚上實行，以防止因高溫而引起的病害對草坪所產(chǎn)生的危害。當土壤濕潤到10—15厘米深時草坪就可有充分的水分供給。另外，草坪草需水量的大小，還受土壤性制裁的影響，粘質(zhì)土壤、沙質(zhì)土壤對灌水量及灌水次數(shù)均有不同的要求。2、修剪修剪是建植高質(zhì)量草坪的一個重要措施。均勻修剪是草坪養(yǎng)護中最重要的環(huán)節(jié)。草坪如不即時修剪，其莖上部生長過快，有時結(jié)籽，妨礙并影響了下部耐踐踏草的生長，使其成為荒地。其遵循的基本原則為”減去量1/3"原則。第一次修剪在草坪長到7厘米左右時實行。對新建草坪適時實行修剪，可促動草坪草的分槩和增加草坪密度。成熟草坪在返青前實行低修剪,可促動草坪提早返青。適當使用草坪矮化劑，可減少剪草次數(shù)，促動分槩、增加草坪密度，提升草坪草的抗逆性。當草坪受到不利因素脅迫時，要適當提升修剪高度,以提升草坪的抗性。不同草種建植的草坪其修剪高度不同,而且因其不同用途亦有所不同。草坪修剪的質(zhì)量取決于所用剪草機的類型、修剪方式、修剪時間等方面。要保持剪草機的刀片鋒利，高溫季節(jié)，清晨忌修剪。剪草機速度太快，轉(zhuǎn)彎太急，都會引起草坪草損傷。對于坡度較大的草坪實行修剪時，垂直坡面實行修剪可減輕順坡面修剪對草坪草的傷害。不同草坪的修剪（留往）高度（厘米）

修剪（留茬）高度冷季型暖季型1.0—2.5匍匐剪股穎狗牙根結(jié)縷竜野牛篥2.5—5.0粗莖早熟禾華蒸紫羊茅假儉黛地毯草硬羊茅草地早熟禾多年生黑麥草5.0—7.5高羊茅意大利黑麥草百喜草鈍葉章草坪修剪期一般在3-11月份，有時遇暖冬年也要修剪。草坪修剪高度一般謾循1/3原則，第一次修剪在草坪高10-12cm時實行，留茬高度為6-8cm。修剪次數(shù)取決于草坪生長速度。國外高質(zhì)量的草坪每年修剪10多次甚至上百次。通常5-6月份是草坪生長最旺盛時期，每周7-10d修剪1-2次，其他時間10-15d修剪1-2次。草坪經(jīng)多次修剪,不但根莖發(fā)達，覆蓋水平強，而且低矮，葉片變細，且觀賞價值高。修剪草坪時，修剪帶一定要平行，且每次修剪要改變方向。干旱時可將修剪掉的草放置草坪上降溫，但不能長久放置，否則易使草坪變軟,生長緩慢并滋生雜菌。草坪邊緣一般用剪刀修齊，才能保持美觀。3、施肥施肥對于草坪管理來說，與灌溉、修剪同樣重要。施肥是草坪養(yǎng)護的主要措施之一，施肥能夠即時補充土壤中養(yǎng)分供給的缺乏。根據(jù)草坪植物的生長需要實行淋水和施肥，在每年秋、冬季雨水缺少的季節(jié),增強淋水,每天的淋水量不低于該草種該規(guī)格的蒸騰量，使含水量保持在沙土為3%-5%沙壤土為6%-10%攘土為12%-20%,黏土為20%-21%;需水量大的植物，其土壤含水量一般要求：沙土為4%-5.5%,沙壤土為8.5%-11.5%,壤土為17%-22%,黏土為21%-22%;需水量少且不耐澇的植物，其土壤含水量控制在：沙土為2.8%-4.5%,沙壤土為5.7%-8.5%,壤土為10%-15%,黏土為18%-20%o結(jié)合淋水適當追肥，以保證草坪植物在秋、冬季保持青綠。肥料的施用要適量、均勻，防止過量或不均勻引起肥傷。草坪生長時節(jié)施肥以磷、鉀肥為主，過量使用氮肥會促動草坪莖葉迅速生長,大大添加剪草次數(shù)，使草坪草細胞壁變薄，組織軟而多汁,并增加營養(yǎng)儲存，從而招致草坪草的耐熱、抗旱、耐寒和耐蹂哺性降性。所以在低溫、高濕時節(jié)盡量防止使用氮肥，應以鉀肥為主。施肥次數(shù)應視土壤情況而定,普通每個生長時節(jié)3—5次，施肥量為5—10g/m2/次。草坪肥料的使用計劃取決于所建草坪的草種組成、人們對草坪質(zhì)量要求、生長季的長短、土壤質(zhì)地、天氣狀況、灌溉頻率、草屑的去留、草坪周圍的環(huán)境條件（避蔭水準）等方面。草坪施肥要均勻。為此可將肥料分半從兩個方向施入。施肥后要即時澆水，使肥料充分溶解，促動根系對養(yǎng)分的吸收。有經(jīng)驗的管理人員可根據(jù)草坪草的外部表確定草坪的肥料供給水平。草坪草組織適宜養(yǎng)分濃度及缺素癥狀礦質(zhì)元素適宜養(yǎng)分含量適宜養(yǎng)分含量N2.75%—3.75%葉片黃綠或失綠，老葉首先失綠，草坪密度和分藥減少P3%—0.55%葉暗綠發(fā)紫，極度缺乏時紅紫，春季返青遲緩，生長受阻K1.0%—2.50%老葉首先發(fā)黃，葉尖和葉緣發(fā)黃，早春葉片發(fā)黃Ca0.5%—1.25%新葉首先在葉緣出現(xiàn)紅褐色Mg0.20%—0.60%老葉沿葉緣變紅S0.20%—0.45%類似缺n癥狀，但中脈維持綠色B10一60mg.kg-1生長遲緩Mo10一6mg.kg-1類似缺n癥狀，脈間失綠Zn20—55mg.kg-1葉片生長緩慢，有時失綠，葉緣其皺Fe35—lOOmg.kg-1新葉育先沿脈間失綠，嚴重缺乏時，葉片發(fā)白Mn25—150mg.kg-1新葉脈間失綠，葉片有壞死斑點Cu5—20mg.kg-1新葉壞死，葉尖發(fā)白，生長遲緩4、打孔、叉土通氣草坪地每年需打孔、叉土通氣1-2次，大面積草坪用打孔機。打孔后，在草坪上填蓋沙子,然后用齒耙、硬掃帚將沙子堆掃均勻，使沙子深入孔中，持續(xù)勇氣，同時改善深層土壤滲水狀況。草面沙層厚度不要超過0.5cmo在小面積及輕壤土草坪上通氣，可用挖掘叉按8-10cm間距與深度掘叉，叉頭直進直出，以免帶起土塊。對不同土質(zhì)可變換不同規(guī)格叉并沒有，也可用澈等工作。鍬釧時可切斷一些坪草根系，促動根系旺盛生長。打孔、叉土通氣最正確時間在每年的早春。5、 雜劃控制以植物分類學特點區(qū)分，草坪雜草可分為單子葉雜草和雙子葉雜草兩大類,依據(jù)防除目的，雜草的類型又分為一年生禾草、多年生禾草和闊葉類雜草等類型。草坪雜草的防除首先要理解雜草的發(fā)作規(guī)律，冬季是雜草多發(fā)時節(jié),一年生雜草危害較重，春季形成次要危害的則二年生雙子葉雜草。全年中，草坪雜草的發(fā)作普通表現(xiàn)出雙子葉雜草-單子葉雜草一雙子葉雜草的排序發(fā)作規(guī)律。依作用原理，雜草的防除包羅人工拔除、生物防除和化學防除等方面。依據(jù)雜草的發(fā)作規(guī)律,草坪雜草的防除最優(yōu)辦法是生物防除，即經(jīng)過選擇適合的草種混配組和，最優(yōu)收獲時期，避開雜草高發(fā)期，對草坪舉行合理的水肥辦理,添加修剪頻率，促動草坪草的長勢，增強與雜草的競爭才能,按捺雜草的發(fā)作?；瘜W防除普通以防除雙子葉雜草效果比擬分明，且藥劑的使用也比擬平安，關于滅生性的除草劑，因其對任何動物均有殺傷作用，所以次要用于建坪前的坪床處置,關于這類藥劑的使用，一定要充沛思索其殘效期的長短。關于選擇性除草劑。當前,我國在草坪植中的芽前除草劑的使用相對應比擬平安,且效果較好。但對這類除草劑的使用一定要慎重，應在專業(yè)人員的指點下舉行。6、 病蟲害的防治病蟲害的防治在草坪管理中有極其重要的地位，應引起草坪管理者的高度重視。草坪病害可分為兩大類：一類是由生物寄主（病原物）引起的，有明顯的傳染現(xiàn)象，稱為侵染性病害;另一類是由物理或化學的非生物因素引起的,無傳染現(xiàn)象,稱為非侵染性病害。非侵染性病害亦稱生性病害的發(fā)生，決定于草坪和環(huán)境兩方面的因素。包括土壤內(nèi)缺乏草坪草必需的營養(yǎng)，或營養(yǎng)元素的供給比例失調(diào)、水分失調(diào)、溫度不適;光照過強或缺乏;土壤鹽堿傷害;環(huán)境污染產(chǎn)生的一些有害物質(zhì)和有害氣體等。因為各個因素間是互相聯(lián)系的，所以生理性病害的發(fā)生原因較為繁雜，而且這類病害癥狀常與侵染性病害相似且多并發(fā)。侵染性病害的病原物主要包括真菌、細菌、病毒、類病毒、類菌質(zhì)體、線蟲等,其中以真菌病害的發(fā)生較為嚴重。草坪草的蟲害，相對于草坪病害來講，對于草坪的危害較輕，TO容易防治，但假如防治不即時，亦會對草坪造成大面積的危害。因為草坪面積持續(xù)擴大，草坪類型較多，養(yǎng)護水平不一，布局零散，因而，病蟲害發(fā)生形式復雜。草坪病蟲害的防治問題越來越突出,集中表現(xiàn)在冷季型草坪草病蟲害發(fā)生嚴重，加之近年來，草坪草種植混亂,草坪病害的防治技術又很滯后,這給草坪管理帶來了很大困難。所以草坪病害的防治要遵照’‘預防為主，防治結(jié)合”的原則,理解主要病蟲害的發(fā)生規(guī)律，弄清誘發(fā)因素，采取綜合防治措施。首先要種植抗病蟲性品種：隨著弓I進草坪品種持續(xù)增加，不但要理解品種的生活習性，還要對其抗病蟲性實行篩選。含有內(nèi)生真菌的品種,其抗蟲性明顯增強。其次是草坪養(yǎng)護管理措施：合理施肥，在高溫、高濕季節(jié)增施磷鉀肥，增加氮肥用量：合理灌水，降低草坪濕度，選擇適合的澆水進間;過度修剪，修剪時嚴禁帶露水修剪，堅持刀片尖利，對草坪病斑要獨自修剪，避免穿插傳染，修剪后對刀片舉行消毒，病害多發(fā)時節(jié)可適當提升修剪留茬高度;增加枯草層，可經(jīng)過疏草，表施土壤等辦法肅清枯草層，增加菌源、蟲源的數(shù)量。再次是采用藥物控制：防治草坪病蟲害的次要藥劑為殺蟲劑，殺購劑和殺菌劑等，使用時應嚴厲依照使用闡明舉行，避免發(fā)生危害。草坪病蟲害的防治是草坪養(yǎng)護辦理中比擬單薄的方面,一方面是看法疑惑,病蟲害的防治沒有惹起草坪辦理者的充足注重;另一方面是技術緣由,冬季低溫、高濕冷季型草坪草病蟲害嚴重,大大都辦理者對草坪病害的原因、醫(yī)治方法等方面掌握甚少，根本上處于主動形態(tài)，少量用藥，自覺用藥,養(yǎng)護本錢添加但收效甚微。因為病蟲害的防治涉及的領域比較專業(yè)，其防治技術不易掌握。從病害的確認到防治需要具備一定的專業(yè)知識，這方面知識在一定時期內(nèi)還很難普及。理解病蟲害的發(fā)生規(guī)律及防治原則，作到預防為主，防治結(jié)合，對草坪養(yǎng)護管理來說至關重要。7、補填草坪若出現(xiàn)斑禿或部分枯死,需即時更新復壯，對被破壞或其他原因引起死亡的草坪植物應即時補植，使草坪保持完整，無裸露地。補植要補與原草坪相同的草種，適當密植，補植后要增強保養(yǎng)，］個月內(nèi)覆蓋率達95%。即早春或晚秋施肥時，將經(jīng)過催芽的草籽和肥料混在一起均勻灑在草坪上，或用滾刀將草坪每隔20cm切一道縫，施入堆肥，可促生新根。對經(jīng)常修剪、澆水、清理枯草層造成的缺土、根系外漏現(xiàn)象，要在草坪萌芽期或修剪后實行加土滾壓，一般每年1次,滾壓多于早春土壤解凍后實行。8、對剪股穎草坪養(yǎng)護管理修剪：對于匍匐剪股穎草坪的修剪,它是維持優(yōu)質(zhì)草坪的重要管理措施之一,它的目的在于特定的范圍內(nèi)保持頂端生長，控制不理想的不耐修剪的營養(yǎng)生長維持一個美觀持久耐用的草坪。匍匐剪股穎在修剪高度為1.8cm或更低時能形成優(yōu)質(zhì)的草坪，過高的修剪高度,匍匐生長習性會弓I起過多的蕪枝層的形跡口草坪質(zhì)量的下降。定期施肥會使蕪枝層生成達到最小,垂直修剪加速了幼莖的生成和匍匐莖節(jié)上根的生成。在四月至十月份相隔4-5天要修剪一次，修剪后即時打藥，主要使用殺菌類藥物。每月疏草二次，疏草后要修剪。灌水：夏季澆水主要是草坪自身用水和降溫作用,在高溫天氣，灌水次數(shù)要適時增加，其他天氣以空氣的干濕度靈活改變澆水的時間。如有噴灌澆不到的地方，即時用皮管灌水。施肥：每月要適量的施入有機月府口無機肥,播撒硫酸亞鐵調(diào)節(jié)土壤的肥力和酸堿度。病害防治：造成剪股穎生病的病源菌主要為真菌病害。用25%哩酮可濕性粉劑（或三哩醇、多效哩、速保利）1000倍液噴一次，修剪后實行。常年防病用70%甲基托布津可濕性粉劑（或多菌靈、百菌清）.25%三哩銅可濕性粉劑（或三哩醇、多效喚、速保利）、50%福美雙可濕性粉劑（或代森鎰鋅）蟲害防治：常見為害剪股穎為害蟲有：地老虎、蟒蠟、蟻姑（地下害蟲）、蝗蟲、夜蛾、草地螟、跳甲、螃蟲（莖、葉害蟲）等。防治方法：每年4月份至10月份（主要是4—6月份、7—9月次之），隨時注意觀察，如發(fā)現(xiàn)蟲害，即時用農(nóng)藥殺除。莖葉蟲害可用敵殺死、殺滅菌酯、氧化樂果等，一般農(nóng)藥都可,地下蟲害用氧化樂果、馬拉硫、磷甲胺磷噴灌。病蟲害主要以預防為主，綜合治理。四、針對本項目灌木和花卉管理養(yǎng)護方案(一)灌木的管理養(yǎng)護灌木最重要的的工作就是養(yǎng)護與管理。俗話說”三分栽，七分管"，說明了養(yǎng)、管的重要性。養(yǎng)護與管理是一項經(jīng)常性的工作，其中施工后頭幾年養(yǎng)護管理尤為重要。為了使所栽植的各種綠地植物不但能成活，而且能長得更好，就必須根據(jù)這些植物的生物學特性、生長發(fā)育規(guī)律和當?shù)氐木唧w生態(tài)條件,制定一套符合實情的科學養(yǎng)護管理措施。相反，只栽不管，不但起不到應有的綠化、美化功效，而且可能大煞風景，比不栽還難看。綠地植物的養(yǎng)護管理工作，必須一年四季不間斷地實行，其內(nèi)容有灌水、排水、除草。中耕、施肥、修剪整形、病蟲害防治、防風防寒等。1、灌水與排水（1）灌水與排水的原則1） 根據(jù)不同的氣候確定灌水和排水量。2） 根據(jù)樹種不同、栽植年限不同確定灌水和排水量如觀花樹種，特別是花灌木的灌水量和灌水次數(shù)均比一般的樹要多；而對于喜歡濕潤土壤的樹種，則應注意灌水。剛剛栽種的樹種一定要灌3次水，方可保證成活。新栽喬木需要連續(xù)灌3~5次（灌木最少5次），而對于一般定植多年，正常生長開花的樹木，除非遇上大旱，樹木表現(xiàn)迫切需水時才灌水。3膿據(jù)不同的土壤狀況舉行灌水和排水如鹽堿地，就要”明水大澆"“灌傍結(jié)合"（即灌水與中耕松土相結(jié)合），最好用河水灌溉。對沙地種的樹木灌水時,因沙土容易漏水，保水力差，灌水次數(shù)該當添加，應小水勤澆，并施無機肥添加保水保肥性。低高地也要小水勤澆，留意不要積水，并應留意排水防堿。較粘重的土壤保水力強，灌水次數(shù)和灌水量該當增加，并施人無機月跳口河沙，添加通透性。4）灌水應與施肥、土壤管理等相結(jié)合”水肥結(jié)合”十分重要，特別是施化肥的前后，應該澆透水，既可避免肥力過大、過猛，影響根系吸收或遭毒害，又可灌足樹木對水分的正常要求。此外，灌水應與中耕除草、培土、覆蓋等土壤管理措施相結(jié)合。因為灌水和保墻是一個問題的兩個方面，保墻好能夠減少土壤水分的消耗，滿足樹木對水分的要求并可減少經(jīng)常灌水的次數(shù)。2、灌水的時間、水量及方法(1)灌水時期由樹木在一年中各個氣候期對水分的要求、氣候特點和土壤水分的變化規(guī)律等決定的。除定植時要澆大量的定根水(即在新植株定植后，為了養(yǎng)根保活，必須灌足大量水分，加速根系與土壤的結(jié)合,促動根系生