【設(shè)計(jì)管理】方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

四、市場定位及功能(戶型)要求1.基地概況：整個(gè)地塊呈不規(guī)則形，南北總長350余米，北窄南寬，東西最寬處為230余米，最窄處為80余米，總占地面積約51711.46m2。地塊上無待拆遷建筑，●西側(cè)：地塊西側(cè)自北向南依次為蛇口育才二小(教學(xué)樓4~5層)、怡庭園高層住宅樓(獨(dú)棟，22層，高約70米)、地塊向愛榕路開口處(約60米寬，設(shè)有一處公交車站，可在同一路段近距離移位)、中集大廈住宅樓(獨(dú)棟，32層，高100米)、景園大廈商住樓(獨(dú)棟，32層，高100米)。愛榕路道路紅線寬度為25米，隔愛榕路與四海公園相望。因?yàn)樯鲜龈邔幼≌恼趽酰鱾?cè)●東側(cè)：靠南200余米長的邊界與近海路相接，道路紅線寬度為12米。往北依●北側(cè)：與荔園路相接，道路紅線寬度為18米。地塊此邊長僅80余米，隔荔3.建筑容積率：≤2.54.建筑覆蓋率：≤25%5.小區(qū)綠地率：≥30%6.建筑退紅線：東西面退紅線≥8米，南面退紅線≥18米(南側(cè)預(yù)計(jì)有城市綠化帶約2300m2),北面退紅線≥12米。商業(yè)及其他：4000m2(包括1500m8.限高：100米1車位/100m2,共1292個(gè)，另考慮給職工宿舍、天海豪景園、景園大廈提供停車位約410個(gè)，該部分停車位應(yīng)與小區(qū)內(nèi)停車位可分開管理。三、設(shè)計(jì)原則及要求1.規(guī)劃布局：充分挖掘景觀資源，規(guī)避周邊不良因素的影響，通過小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營5.本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)和設(shè)備選型、材料應(yīng)用、構(gòu)造和施工技術(shù)必須符合中國國情和6.根據(jù)國家政策，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目90平方米以下戶型要達(dá)到90%,除做足10%大戶型外，客戶定位不必舍近求遠(yuǎn)，選擇對地塊價(jià)值認(rèn)同度極高的老蛇客戶更有利于價(jià)值實(shí)現(xiàn)?！羰灼谀繕?biāo)客戶具象：D在本地工作、生活三年以上

對地塊的配套、人文有深刻認(rèn)知D私營業(yè)主、大企業(yè)中層以上，與公司系統(tǒng)有千絲萬縷的聯(lián)系

有一定投資房產(chǎn)保值/增值的心理◆形象定位雍景灣項(xiàng)目雖然每種都不是最頂尖，但每種資源都是中上，沒有明顯劣勢就是雍景灣最大的優(yōu)勢。均衡發(fā)展與目標(biāo)客戶老蛇口注重的穩(wěn)重、穩(wěn)健相吻合。>戶型配比物業(yè)類型面積區(qū)間報(bào)建面積面積比備注補(bǔ)充小三房同左主力舒適性四房地塊南部豪華型四房大三房同左價(jià)值提升大平面~250地塊北部/高樓層復(fù)式地塊北部/頂層1.規(guī)劃布局：(1)整個(gè)小區(qū)實(shí)行總體規(guī)劃，合理布局住宅、商業(yè)、會(huì)所及其它配套公建的相對位置。實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值利用最優(yōu)化、景觀資源利用最大化，并注意內(nèi)景的營造。最大限度削弱周邊不良因素對本項(xiàng)目的影響，避免城市噪音及污染對住宅產(chǎn)生直接的干擾。(2)規(guī)劃中需考慮分兩期開發(fā)的可行性。同時(shí)也要注意內(nèi)部園林景觀的營造，為實(shí)的410個(gè)停車位的設(shè)置，應(yīng)考慮可與小區(qū)內(nèi)部停車位分開管理的可能性。商業(yè)●90m2以下戶型設(shè)計(jì)將以盡可能提升附加值為主本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)中的商業(yè)及其它面積為4000平方米，其中包括1500平方米的會(huì)所、1500平方米的小型超市及1000平方米的沿街商業(yè)。層高5.9米。六、建筑節(jié)能與環(huán)境保護(hù)5.可考慮生態(tài)車庫設(shè)計(jì)，頂板或側(cè)墻開洞，在保證地下室通風(fēng)、采光的同6.同時(shí)設(shè)計(jì)師可提出能保證后期投資回收和物業(yè)管理平衡的建筑節(jié)能新技術(shù)和新觀點(diǎn)七、成果要求及提交時(shí)間(一)成果要求：●經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，戶型分布比例表(10)包含所有設(shè)計(jì)成果的光盤2張?jiān)诜桨赴l(fā)展過程中，安排2-3次中間成果的交流；經(jīng)充分交案實(shí)行深化，其成果要求達(dá)到深圳市報(bào)建方案深度要求，具●住宅戶型放大圖(含家具布置)(8)模型(如有需要);(10)設(shè)計(jì)圖紙及說明統(tǒng)一裝訂成A3本，1式12份；(11)包含所有設(shè)計(jì)成果的光盤3張。(二)提交時(shí)間：1、概念設(shè)計(jì)(1月7日-2月4日)30天(1月7-21日)正式開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，總體概念設(shè)計(jì)第一輪稿(兩個(gè)草圖、規(guī)劃草模及典型戶型);15天；(1月22-23日)內(nèi)部研討；2天(1月24日-2月1日)概念設(shè)計(jì)第二輪稿(兩個(gè)方案);9天(2月2日-2月5日)內(nèi)部討論，策委會(huì)評審；4天2、方案設(shè)計(jì)(2月13日-3月6日)47天(2月13-20日)總平定案，戶型平面深化(第一輪稿)及立面風(fēng)格；8天(2月21-22日)內(nèi)部研討；2天(2月23-29日)戶型平面第二輪稿及立面草圖；7天(3月1-2日)內(nèi)部研討；2天(3月3-