2023年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》通關(guān)必做200題及詳解

PAGEPAGE1052023年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》通關(guān)必做200題及詳解一、單選題1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個(gè)()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A、開發(fā)期B、計(jì)算期C、性能壽命期D、動態(tài)投資回收期答案：B解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。2.一個(gè)園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以上，往往需要()。A、1～3年B、3～5年C、5～7年D、7～10年答案：B解析：由于園區(qū)建筑體量大，地處相對偏遠(yuǎn)，雖然有政府招商引資的優(yōu)勢，但一般很難在短時(shí)間內(nèi)完成整體園區(qū)招商工作，一個(gè)園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以上，往往需要3～5年的時(shí)間。3.下列關(guān)于學(xué)校物業(yè)對假期活動管理的說法，錯(cuò)誤的是()。A、要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員B、加強(qiáng)與活動主辦方的溝通和協(xié)調(diào)C、實(shí)行前置設(shè)防D、全權(quán)交給活動主辦方答案：D解析：學(xué)校利用假期可以組織各種活動，社會上的各類機(jī)構(gòu)也會利用學(xué)校假期，借用學(xué)校場地組織活動。假期活動最應(yīng)關(guān)注的是安全問題包括：①防火，②防盜，③防踩踏事故；④防止迷路。對此物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員，加強(qiáng)與活動主辦方的溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)行前置設(shè)防，防止各類安全事故的發(fā)生。作為經(jīng)營內(nèi)容之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以集中采購假期活動所需的物品出售。這既方便了用戶，又增加了企業(yè)的利潤。4.物業(yè)的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為3%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為2%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.5%，投資風(fēng)險(xiǎn)帶來的優(yōu)惠為2.5%，則報(bào)酬率為()。A、8%B、9%C、10%D、11.5%答案：B解析：求取報(bào)酬率的方法主要有市場提取法和累加法。累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是估價(jià)對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。物業(yè)的報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性償-投資帶來的優(yōu)惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%。5.某企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入780000元，流動資產(chǎn)期初余額為520100元，期末余額為529150元，則該企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為()。A、1.673B、1.681C、1.487D、1.642答案：C解析：平均流動資產(chǎn)總額是指企業(yè)流動資產(chǎn)總額的年初數(shù)與年末數(shù)的算術(shù)平均值。本題中，平均流動資產(chǎn)總額=(520100+529150)/2=524625（元），則該企業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額*100%=780000/524625=1.487。6.現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)()的簡化圖式。A、資金流入B、資金流出C、資金形態(tài)D、資金運(yùn)動狀態(tài)答案：D解析：一項(xiàng)投資活動，通常歷經(jīng)一個(gè)或短或長的時(shí)間段。在該時(shí)間段內(nèi)，資金的流入與流出、數(shù)額大小與發(fā)生的時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了全面、正確地表示現(xiàn)金流量與時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系，我們要借助現(xiàn)金流量圖這一工具?，F(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖。7.下列物業(yè)租賃管理模式中，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃的是()。A、包租轉(zhuǎn)租和委托管理B、出租代理和委托管理C、包租轉(zhuǎn)租和出租代理D、包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理答案：C解析：物業(yè)租賃管理模式主要有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和物業(yè)服務(wù)委托模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同，表現(xiàn)為：①包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金，②出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)定的市場風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，③物業(yè)服務(wù)委托模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動，承擔(dān)全部市場風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。8.下列關(guān)于資產(chǎn)管理深度發(fā)展的上游環(huán)節(jié)的說法錯(cuò)誤的是()。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢，為開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售和管理物業(yè)項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營B、在物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可為開發(fā)商開發(fā)物業(yè)進(jìn)行周邊商圈調(diào)查，提供物業(yè)設(shè)計(jì)建議、提供設(shè)備設(shè)施選購及安裝備詢等專業(yè)服務(wù)C、在項(xiàng)目銷售過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為開發(fā)商設(shè)計(jì)物業(yè)營銷配合方案、品牌宣傳策劃，提高項(xiàng)目營銷業(yè)績，或代理尾盤銷售等資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)D、在資產(chǎn)經(jīng)營方面，通過優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過全體業(yè)主或部分業(yè)主的委托，對共有物業(yè)或個(gè)人所有物業(yè)或其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行租賃、銷售或從事其他理時(shí)活動答案：D解析：向上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理的優(yōu)勢，為開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售和管理物業(yè)項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營。如：①在物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可充分發(fā)揮自身綜合信息優(yōu)勢，為開發(fā)商開發(fā)物業(yè)進(jìn)行周邊商圈調(diào)查，提供物業(yè)設(shè)計(jì)建議、提供設(shè)備設(shè)施選購及安裝咨詢等專業(yè)服務(wù)。②在項(xiàng)目銷售過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為開發(fā)商設(shè)計(jì)物業(yè)營銷配合方案、品牌宣傳策劃，提高項(xiàng)目營銷業(yè)績，或代理尾盤銷售等資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)。從目前的實(shí)踐看，這類業(yè)務(wù)專業(yè)服務(wù)技術(shù)含量高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求高，盈利水平也高且市場巨大，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理的上游環(huán)節(jié)拓展資產(chǎn)管理的重點(diǎn)。D項(xiàng)屬于下游環(huán)節(jié)。9.一般情況下，()應(yīng)選擇聯(lián)合經(jīng)營型經(jīng)營管理模式。A、以追求利潤或保障質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)B、經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的C、不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時(shí)D、需要降低經(jīng)營成本和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)答案：B解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇經(jīng)營模式時(shí)，要充分考慮每種經(jīng)營模式的優(yōu)缺點(diǎn)，然后結(jié)合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務(wù)的內(nèi)容、市場環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn)、客戶需求特點(diǎn)等確定。選擇確定經(jīng)營模式是個(gè)復(fù)雜的過程，一般情況下，以追求利潤或保障質(zhì)量為目標(biāo)時(shí)，選擇自主經(jīng)營型，經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)或需要特許審批的，選擇聯(lián)合經(jīng)營型，不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時(shí)，選擇委托經(jīng)營型。10.下列各表達(dá)式中，正確的是()。A、凈資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前凈利潤/正均資產(chǎn)總額*100%B、利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額/利息支出C、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/正均資產(chǎn)總額D、銷售增長率=本年主營業(yè)務(wù)收入增長額/本年主營業(yè)務(wù)收入總額*100%答案：B解析：具體分析如下：A項(xiàng)，總資產(chǎn)報(bào)酬率=（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額*100%C項(xiàng)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額D項(xiàng)，銷售（營業(yè)）增長率=本年主營業(yè)務(wù)收入增長額/上年主營業(yè)務(wù)收入總額*100%11.下列有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是()。A、橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)B、時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始C、加果現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期的期中而不是期初或期末，計(jì)算時(shí)通常采用期初慣例法D、某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和答案：C解析：C項(xiàng)，如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期發(fā)生，稱為期末慣例法。12.凈運(yùn)營收益的計(jì)算公式為()。A、凈運(yùn)營收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入B、凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用C、凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用-準(zhǔn)備金D、凈運(yùn)營收益=潛在毛租金收入-運(yùn)營費(fèi)用答案：B解析：從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營收益，簡稱凈收益，即：凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。13.下列關(guān)于信息技術(shù)對物業(yè)經(jīng)營管理的意義的說法錯(cuò)誤的是()。A、推動物業(yè)經(jīng)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，全面提升服務(wù)質(zhì)量B、充分利用自然能源和人工能源C、幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式D、信息技術(shù)是提高物業(yè)經(jīng)營管理效率、增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的新動力答案：B解析：現(xiàn)代信息技術(shù)的運(yùn)用和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的開發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)逐步擺脫勞動密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對用工難和成本持續(xù)上漲，以及推動物業(yè)經(jīng)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作與服務(wù)質(zhì)量的全面提升具有戰(zhàn)略意義?？梢哉f，現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用既可以幫物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式，又可以改變管理服務(wù)方式、降低管理服務(wù)成本，提高管理服務(wù)工作的透明度，是一項(xiàng)提高管理效率、增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的新動力。同時(shí)，所服務(wù)的對象也會深刻感受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的科技含量、與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)營理念和高品質(zhì)的管理服務(wù)水平。14.某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是()萬元。A、182.16；259.47B、150.53；249.47C、182.16；217.84D、192.16；249.47答案：D解析：由題意：n1=15*12=180個(gè)月，n2=5*12=60個(gè)月，i=9%/12=0.75%，初始購買價(jià)格=400萬元，則具體計(jì)算過程如下：①初始抵押貸款數(shù)額：P=400*60%=240（萬元），②投資者月還本付息數(shù)額為：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]=2.2342（萬元），②第6年初寫字樓物業(yè)的價(jià)值為：400*(1+2%）5=441.63(萬元)，④第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A/i)*[1-(1+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(萬元)，⑤投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時(shí)擁有的物業(yè)權(quán)益價(jià)值為：441.63-192.16=249.47(萬元)。15.云計(jì)算服務(wù)的最底層是()。A、ITFoundationB、IaaSC、PaaSD、SaaS答案：A解析：云計(jì)算服務(wù)的最底層是ITFoundation，嚴(yán)格來說這并不是云計(jì)算的一層，是構(gòu)成云計(jì)算的IT基礎(chǔ)設(shè)的集合，具體表現(xiàn)為不同的軟硬件廠商的產(chǎn)品與方案。16.商業(yè)物業(yè)管理的基本共性中保障性是從()角度對比分析得出。A、從物業(yè)角度看B、從客戶角度看C、從物業(yè)角度看D、從業(yè)主角度看答案：D解析：了解商業(yè)物業(yè)管理的共性特征可以從商業(yè)、物業(yè)以及業(yè)主等不同角度進(jìn)行對比分析：①附隨性——從商業(yè)角度看，②潛隱性——從物業(yè)角度看，③保障性——從業(yè)主角度看。17.公寓的土地使用年限為()年。A、70B、30C、40D、50答案：C解析：在我國，公寓沒有嚴(yán)格的定義，般是指居住條件較為完善可供出售或出租給眾多人士分開獨(dú)立居住的分層、分戶住宅物業(yè)。與一般住宅樓宇的主要不同的是其土地使用年限可能只有40年。18.下列不屬于學(xué)生管理內(nèi)容的是()。A、學(xué)生公寓B、學(xué)生食堂C、聚會D、實(shí)驗(yàn)室答案：D解析：學(xué)校物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作包括學(xué)生管理、教學(xué)管理、公共設(shè)施與公共事務(wù)管理、假期管理和其他管理。其中學(xué)生管理包括學(xué)生宿舍管理即學(xué)生公寓管理，學(xué)生食堂即餐飲管理，聚會管理。19.反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況的會計(jì)報(bào)表是()。A、資產(chǎn)負(fù)情表B、利潤表C、損益表D、現(xiàn)金流量表答案：A解析：會計(jì)報(bào)表主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。資產(chǎn)負(fù)情表是指反映企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況的會計(jì)報(bào)表。利潤表又稱損益表，是反映企業(yè)在一定會計(jì)期間經(jīng)營成果的會計(jì)報(bào)表現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計(jì)期間內(nèi)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的會計(jì)報(bào)表。20.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以()為基礎(chǔ)。A、客戶基本需求B、利潤最大化的目標(biāo)C、物業(yè)的增值服務(wù)D、基本物業(yè)服務(wù)答案：D解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以基本物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，不要脫離基本物業(yè)服務(wù)。這樣，可以盡量減少資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等方面的劣勢，大大降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。反之將會對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，甚至導(dǎo)致喪失該寫字樓的服務(wù)管理權(quán)。21.租金調(diào)整對于主要承租商一般每()年調(diào)整一次，次要承租商可每年調(diào)整一次。A、4B、5C、6D、7答案：B解析：租金調(diào)整條款對基礎(chǔ)租金及百分比租金同樣有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對于主要承租商一般每2～5年調(diào)整一次，一般承租商可每年調(diào)整一次。22.通常寫字樓租金調(diào)升每次上調(diào)幅度盡量控制在()之間。A、1%～3%B、3%～5%C、5%～7%D、7%～10%答案：B解析：一般情況下，寫字樓租金的小幅調(diào)升不但可以提高項(xiàng)目收益，同時(shí)還可以提升項(xiàng)目的市場形象。價(jià)格上調(diào)前期，可以適當(dāng)?shù)亟o予承租人一定的優(yōu)惠政策來緩沖，通常每次上調(diào)幅度盡量控制在3%～5%之間。23.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶雙贏的理性選擇。A、物業(yè)服務(wù)集成商B、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商C、物業(yè)服務(wù)提供商D、物業(yè)保障服務(wù)商答案：D解析：物業(yè)保障服務(wù)商模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶雙贏的理性選擇。①從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度，市場競爭使其在提供不動產(chǎn)服務(wù)的同時(shí)，必須挖掘客戶的相關(guān)需求并提供增值服務(wù)，而相關(guān)增值服務(wù)在與不動產(chǎn)服務(wù)結(jié)合在一起時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、成本的有效控制和客戶信息的無障礙溝通，②從客戶角度，專業(yè)分工使其有必要將后勤保障支援事務(wù)從核心業(yè)務(wù)中剝離，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合分散的后勤服務(wù)并形成統(tǒng)一的支援保障系統(tǒng)，有利于提高管理水平和勞動效率，改善工作環(huán)境和服務(wù)形象，提升服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度，從而增強(qiáng)自身的核心競爭能力。24.物業(yè)服務(wù)企業(yè)搭建經(jīng)營場地，組織小區(qū)跳蚤市場屬于()。A、自營B、專業(yè)服務(wù)C、提供交易平臺D、合作經(jīng)營答案：C解析：提供交易平臺是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提供交易平臺并負(fù)責(zé)管理，提供技術(shù)支持等，不參與交換的服務(wù)形態(tài)。如：①通過電子商務(wù)平臺，整合供應(yīng)商資源直接向業(yè)主提供日常生活所需產(chǎn)品與服務(wù)②物業(yè)服務(wù)企業(yè)搭建經(jīng)營場地，組織小區(qū)跳蚤市場等。25.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法中，()是指先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值。A、成本法B、比較法C、估價(jià)法D、折舊法答案：A解析：房地產(chǎn)估價(jià)基本方法包括：①比較法，②成本法；③收益法。成本法是先分別求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。26.()提出世界上第一個(gè)綠色建筑綜合評估系統(tǒng)。A、英國B、美國C、加拿大D、澳大利亞答案：A解析：英國于1990年提出的BREEAM是世界上第一個(gè)綠色建筑綜合評估系統(tǒng)，也是國際上第一套實(shí)際應(yīng)用于市場和管理之中的綠色建筑評價(jià)方法，其采用了一個(gè)相當(dāng)透明、開放和比較簡單的評估架構(gòu)主要評估條款包括管理、能源、健康舒適、土地使用、選址的生態(tài)價(jià)值等9個(gè)方面。27.()經(jīng)營模式比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。A、自主經(jīng)營型B、聯(lián)合經(jīng)營型C、委托經(jīng)營型D、資源經(jīng)營型答案：A解析：自主經(jīng)營型的優(yōu)點(diǎn)：①所提供的經(jīng)營內(nèi)容具有一定的針對性，比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，②不用受制于專業(yè)公司，也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。28.選擇零售商業(yè)物業(yè)承租商時(shí)首先要考慮的因素是()。A、財(cái)務(wù)能力B、聲譽(yù)C、承租商組合與未知分D、承租商需要的服務(wù)答案：B解析：零售商業(yè)物業(yè)承租商選擇時(shí)應(yīng)考慮的因素包括：①聲譽(yù)，②財(cái)務(wù)能力，③承租商組合與位置分配；④承租商需要的服務(wù)。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)承租商時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)要注意了解零售商對待消費(fèi)者的態(tài)度如何。29.()是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路。A、標(biāo)準(zhǔn)化B、個(gè)性化C、專業(yè)化D、多元化答案：D解析：多元化是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路，是滿足企業(yè)擴(kuò)展沖動和拓展企業(yè)外部邊界的必然選擇，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大的方向，多元化能夠?yàn)閷I(yè)化提強(qiáng)大的物質(zhì)和客戶保證。30.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別()。A、附隨性B、守法性C、潛隱性D、保障性答案：D解析：商業(yè)物業(yè)管理是商業(yè)經(jīng)營活動的重要保障。商業(yè)物業(yè)管理的主要活動有時(shí)與商業(yè)經(jīng)營活動在時(shí)間上同步，有時(shí)超前、有時(shí)滯后。工程系統(tǒng)的任何故障、秩序維護(hù)工作的任何疏忽都將給商業(yè)經(jīng)營活動的備方帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失，無論是廠商、店家的經(jīng)濟(jì)損失，還是個(gè)體消費(fèi)者的索賠都將對正常的管理工作帶來負(fù)面影響。這也是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別。31.物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為()。A、一上一下式B、一下一上式C、二上一下式D、二下一上式答案：D解析：各物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)（一下），②各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門（一上），③財(cái)務(wù)部門對各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括成本預(yù)算），并報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層，然后再自管理層交業(yè)主大會討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給備部門執(zhí)行（二下）。32.下列不屬于大數(shù)據(jù)的是()。A、行數(shù)據(jù)B、列數(shù)據(jù)C、結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)D、非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)答案：B解析：大數(shù)據(jù)有三種類型：①結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，即行數(shù)據(jù)，存儲在數(shù)據(jù)庫里，可以用二維表結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)的數(shù)據(jù)。②半結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，這種數(shù)據(jù)包括電子郵件、辦公處理文檔，以及許多存儲在Web上的信息半結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)是基于內(nèi)容的，可以被搜索。③非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，包括圖像、音頻和視頻等可以被感知的信息。33.商業(yè)物業(yè)的支撐是()。A、商品B、承租商C、顧客D、服務(wù)答案：D解析：商業(yè)物業(yè)是千萬種商品的集散地，商業(yè)物業(yè)以商品為核心，以承租商為平臺，以顧客為渠道，以服務(wù)為支撐，通過專業(yè)促銷和運(yùn)營，完成商品從采購入庫、上架、推銷、售出、結(jié)算、退換貨等一系列活動，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營利潤。34.以下綜合評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的指標(biāo)是()。A、凈資產(chǎn)收益率B、總資產(chǎn)報(bào)酬率C、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率答案：D解析：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是綜合評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出周而復(fù)始的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。ABC三項(xiàng)均屬于財(cái)務(wù)效益狀況的指標(biāo)。35.下列屬于實(shí)際辦公室的特點(diǎn)的是()。A、為客戶提供個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址B、辦公空間使用管理具有較大的靈活性C、同時(shí)擁有齊全的會議室、秘書和其他支持服務(wù)D、客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源答案：B解析：服務(wù)式辦公室一般有兩種使用形式，即實(shí)際辦公室和虛擬辦公室：①實(shí)際辦公室租賃使用對象一般為一家企業(yè)，有實(shí)際具體辦公空間，辦公空間使用管理具有較大的靈活性，②虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時(shí)使用，數(shù)家企業(yè)可以租用服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒有實(shí)際具體的辦公空間，是為客戶提供一個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址，建立一個(gè)可靠、成功的形象，同時(shí)擁有齊全的會議室、秘書和其他支持服務(wù)，客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源，即客戶充分利用服務(wù)式辦公室內(nèi)的公共商務(wù)資源和服務(wù)資源。36.凈現(xiàn)值是指投資者可接受的()，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。A、最低收益率B、最高收益率C、社會平均收益率D、內(nèi)部收益率答案：A解析：凈現(xiàn)值（NPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。37.經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的價(jià)格是()。A、成交價(jià)B、應(yīng)價(jià)C、標(biāo)價(jià)D、評估價(jià)答案：A解析：成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。在有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不定成為成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)。38.我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了()的特點(diǎn)。A、商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)B、國家分類標(biāo)準(zhǔn)C、零售業(yè)態(tài)D、商業(yè)物業(yè)管理具有基本共性答案：A解析：我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，即同時(shí)考慮其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素進(jìn)行分類。其中，規(guī)模一項(xiàng)主要用經(jīng)營面積來衡量。經(jīng)營面積是指零售店鋪內(nèi)收銀線以內(nèi)的自營面積。39.下列關(guān)于金融物業(yè)對社會沖突的管理和控制的說法，不正確的是()。A、盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐浜虾蛥f(xié)助B、采取規(guī)勸、說服、講道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便強(qiáng)行壓制C、制定應(yīng)對措施和所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門事先協(xié)商制定，不能獨(dú)斷專行D、在事發(fā)現(xiàn)場布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像資料備用答案：B解析：在處理此類糾紛中，物業(yè)管理方應(yīng)盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐浜虾蛥f(xié)助，采取規(guī)勸、說服、講道理等柔性手法化解矛盾，切不可以強(qiáng)行壓制，采取硬性手段處理，以避免矛盾升級，產(chǎn)生意外傷害甚至集體暴力行為。無論物業(yè)管理方如何制定應(yīng)對措施，所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門事先協(xié)商制定，不能獨(dú)斷專行。同時(shí)注意，在事發(fā)現(xiàn)場布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像資料備用。40.根據(jù)資本化方式的不同，可以將收益法分為()和報(bào)酬資本化法。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法答案：A解析：根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化和報(bào)酬資本化法。41.產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一般以()為主要支柱產(chǎn)業(yè)。A、高科技產(chǎn)業(yè)B、新興產(chǎn)業(yè)C、金融產(chǎn)業(yè)D、文化產(chǎn)業(yè)答案：B解析：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一般以新興產(chǎn)業(yè)為主要支柱產(chǎn)業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)從業(yè)人員往往比較年輕；園區(qū)地處偏遠(yuǎn)，企業(yè)剛剛發(fā)展，聘用基層員工多為外地務(wù)工人員。42.隨著業(yè)務(wù)量的增減而變動，但不呈正比例變動的成本是()。A、總成本B、固定成本C、變動成本D、混合成本答案：D解析：混合成本是指除固定成本和變動成本之外的成本，它們因業(yè)務(wù)量而變動，但不成正比例關(guān)系?；旌铣杀局饕梢苑譃槿悾孩侔胱儎映杀荆虎陔A梯式成本；③延期變動成本。43.在物業(yè)管理的市場調(diào)查中，()是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本前提。A、市場需求調(diào)查B、市場環(huán)境調(diào)查C、消費(fèi)者行為調(diào)查D、市場供給與警長調(diào)查答案：B解析：市場環(huán)境是指經(jīng)營活動所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。市場環(huán)境的變化對企業(yè)的經(jīng)營活動既可以帶來機(jī)會，又可以帶來挑戰(zhàn)。所以對企業(yè)市場環(huán)境的調(diào)查研究，是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本前提。44.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所經(jīng)營管理的內(nèi)容主要以()為核心。A、客戶B、商品銷售C、服務(wù)D、促銷和營銷答案：B解析：一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所經(jīng)營管理的內(nèi)容主要以商品銷售為核心.即圍繞商品銷售而展開，如滿足商場工作人員的現(xiàn)場服務(wù)需求，滿足消費(fèi)者購物時(shí)的附屬性服務(wù)需求等。45.寫字樓租金的計(jì)算基礎(chǔ)常常是()。A、建筑面積B、使用面積C、可出租面積D、出租面積答案：C解析：寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素：①計(jì)算可出租或可使用面積。準(zhǔn)確地測量面積非常重要，它關(guān)系到能否確保寫字樓的租金收入和寫字樓市場價(jià)的最大化，②寫字樓單元租賃的租金差異，③寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃；④寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修，⑤寫字樓的市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。46.租賃合同的核心是()。A、租賃用途B、租金標(biāo)準(zhǔn)C、租賃期限D(zhuǎn)、修繕責(zé)任答案：B解析：租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，租金所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任內(nèi)容，租金的支付及收取時(shí)間和方式，租賃押金額度及返還條件、方式等約定，承租人拖欠租金時(shí)出租人收取滯納金的標(biāo)準(zhǔn)、方法，房屋租金調(diào)整的相關(guān)約定等。一般情況下，在租賃合同期內(nèi)，出租人不得隨意提高租金水平。該部分條款是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因，所以要盡量詳細(xì)、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)孛柽M(jìn)。47.總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)的計(jì)算公式為()。A、利息總額/資產(chǎn)總額*100%B、稅前利息/平均資產(chǎn)總額*100%C、息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額*100%D、稅后利潤/正均資產(chǎn)總額*100%答案：C解析：總資產(chǎn)報(bào)酬率是指企業(yè)定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率的計(jì)算公式為：總資產(chǎn)報(bào)酬率=（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額*100%48.房屋租賃契約必須是()。A、法定要式合同B、非要式合同C、抵押合同D、買賣合同答案：A解析：房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時(shí)由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。49.要求調(diào)查人員有較扎實(shí)的理論知識、較深的專業(yè)技能的調(diào)查方法是()。A、訪問法B、實(shí)驗(yàn)法C、文案調(diào)查法D、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法答案：C解析：文案調(diào)查法的缺點(diǎn)之一是：文案調(diào)查要求調(diào)查人員有較扎實(shí)的理論知識、較深的專業(yè)技能，否則在工作中將力不從心。50.物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的業(yè)務(wù)是()。A、便民服務(wù)B、特約服務(wù)C、居間服務(wù)D、臨時(shí)照管兒童服務(wù)答案：C解析：住宅小區(qū)一般經(jīng)營性服務(wù)包括：便民服務(wù)、特約服務(wù)和居間服務(wù)。其中，居間服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前開設(shè)的這類經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)撮合，裝修裝飾、綠化美化等業(yè)務(wù)撮合，買賣與租賃中介等業(yè)務(wù)。51.小區(qū)停車場、會所等設(shè)施屬()。A、發(fā)展商所有B、政府所有C、業(yè)主共有D、物業(yè)企業(yè)所有答案：A解析：通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的物業(yè)資源的權(quán)屬可劃分為以下幾種類型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場、會所等設(shè)施。如果發(fā)展商沒有將這些設(shè)施在合同中約定為他人所有，則這些設(shè)施的所有權(quán)屬于開發(fā)商。此時(shí)，發(fā)展商可以將自有停車場的部分使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權(quán)和收益權(quán)的歸屬存在著理論和實(shí)踐上的很多爭議。③屬業(yè)主共有：一般來說，除去上進(jìn)①、②之外的可經(jīng)營物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車位，物業(yè)管理用房等。52.物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率指的是()。A、收益乘數(shù)B、資本化率C、有效毛收入乘數(shù)D、凈收益乘數(shù)答案：B53.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與工程承包商在整合同時(shí)可以明確規(guī)定，在建造過程中發(fā)生的自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔(dān)，這種風(fēng)險(xiǎn)控制方法是()。A、轉(zhuǎn)移B、回避C、預(yù)防D、調(diào)整答案：A解析：轉(zhuǎn)移指個(gè)人或團(tuán)體通過定的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)其他個(gè)人或團(tuán)體。轉(zhuǎn)移的形式主要有兩種：①以保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移，即通過購買保險(xiǎn)，將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分或全部地轉(zhuǎn)移給承保方。②非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過合同方式將某些風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移給對方。例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)與工程承包商在簽合同時(shí)可以明確規(guī)定，在建造過程中發(fā)生的自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔(dān)。54.確保物業(yè)經(jīng)營成功的重要前提是()。A、開發(fā)商自信B、優(yōu)越的地理位置C、開發(fā)商的專業(yè)化水平D、管理模式答案：B解析：評價(jià)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的關(guān)鍵一是位置，二是位置，三還是位置。這種說法雖然有些絕對，但其中包含的道理不言而喻。一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目絕不會建在僻靜、偏遠(yuǎn)的地方。而綜觀成功的商業(yè)物業(yè)四周，無一不是車水馬龍，交通便利，配套齊全。因此想要從事商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則不能不嚴(yán)肅認(rèn)真地對待項(xiàng)目的選址問題，優(yōu)越的地理位置是確保物業(yè)經(jīng)營成功的重要前提。55.下列關(guān)于大數(shù)據(jù)的處理環(huán)節(jié)的說法錯(cuò)誤的是()。A、數(shù)據(jù)收集要針對各行業(yè)的特點(diǎn)需求，專門設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)B、數(shù)據(jù)顯化特大數(shù)據(jù)的分析結(jié)果還原為具體的行業(yè)問題C、在產(chǎn)業(yè)應(yīng)用環(huán)節(jié)中，大數(shù)據(jù)真正開始幫助管理實(shí)踐D、數(shù)據(jù)收集之后，緊接著進(jìn)行數(shù)據(jù)的存儲及管理答案：D解析：按照信息處理過程，大數(shù)據(jù)可以分為：①數(shù)據(jù)采集。專業(yè)的數(shù)據(jù)收集公司針對各行業(yè)的特定需求，專門設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)。②數(shù)據(jù)清理。當(dāng)大量龐雜無序的數(shù)據(jù)收集之后，特有用的數(shù)據(jù)篩選出來，完成數(shù)據(jù)的清理工作并傳遞到下一環(huán)節(jié)，也會有專業(yè)公司專注于數(shù)據(jù)清理工作。③數(shù)據(jù)存儲及管理。數(shù)據(jù)的存儲、管理是數(shù)據(jù)處理的兩個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)。這兩個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)之間的關(guān)系極為緊密。④數(shù)據(jù)分析。⑤數(shù)據(jù)顯化。將大數(shù)據(jù)的分析結(jié)果還原為具體的行業(yè)問題。⑥產(chǎn)業(yè)應(yīng)用。這一環(huán)節(jié)中，大數(shù)據(jù)真正開始幫助管理實(shí)踐。通過對數(shù)據(jù)的分析和具象化，特大數(shù)據(jù)能夠推導(dǎo)出的結(jié)論量化計(jì)算，同時(shí)應(yīng)用到行業(yè)中去。56.20世紀(jì)60年代，()首次提出生態(tài)建筑的理念。A、保羅·索勒瑞B(yǎng)、伊安·麥克合格C、聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會D、英國答案：A解析：20世紀(jì)60年代，美國建筑師保羅·索勒瑞首次提出了生態(tài)建筑這一新理念。1969年，美國建筑師伊安·麥克哈格出版了《設(shè)計(jì)結(jié)合自然》一書，這標(biāo)志著生態(tài)建筑學(xué)的正式誕生。57.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)。A、信息B、技術(shù)C、資源D、品牌答案：D解析：品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)。品牌的建立需要個(gè)長期的過程和艱辛的努力與投入，不同的品牌其價(jià)值是不同的。58.根據(jù)是否考慮()因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。A、利潤率B、通貨膨脹率C、利率D、資金時(shí)間價(jià)值答案：D解析：盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：①靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算得出的指標(biāo)，通常在對投資項(xiàng)目進(jìn)行概略評價(jià)時(shí)采用，②動態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評價(jià)指標(biāo)。59.對于一般物業(yè)投資項(xiàng)目，償債備付率應(yīng)該大于(）A、12B、1.2C、2D、0.2答案：B解析：償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般物業(yè)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.260.在房地產(chǎn)投資分析中，現(xiàn)金流量是()。A、用來考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力的指標(biāo)B、把一項(xiàng)投資活動作為獨(dú)立的系統(tǒng)，某時(shí)期一時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入C、把某一項(xiàng)投資活動作為個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入D、把某一項(xiàng)投資活動作為獨(dú)立系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金答案：C解析：投資，必然涉及成本與收益的計(jì)算。投資分析中，把一項(xiàng)投資看作個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流入。把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫作現(xiàn)金流量。61.物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的依據(jù)主要有()。A、消費(fèi)者心理B、最終用戶和客戶規(guī)模C、消費(fèi)者行為D、消費(fèi)者自我個(gè)性答案：B解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場的客戶是擁有物業(yè)的業(yè)主和租戶，這類業(yè)主和租戶使用物業(yè)的目的并不在于消費(fèi)，而在于獲取利潤。因此這個(gè)市場的細(xì)分，還有不同于一般消費(fèi)者市場細(xì)分的依據(jù)。物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的依據(jù)主要有最終用戶和客戶規(guī)模。62.下列消費(fèi)者的行為中，最有可能屬于沖動性購物的是()。A、顧客進(jìn)入購物中心的眼鏡店購買了一副眼鏡B、顧客進(jìn)入購物中心的珠寶店購買了一對戒指C、顧客進(jìn)入購物中心的時(shí)裝店購買了一套時(shí)裝D、顧客在臨走時(shí)買了一支蛋卷冰淇琳答案：D解析：承租商的組合要同時(shí)滿足有目的性的購物和沖動性的購物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明確的目的，也就是說消費(fèi)者來到該購物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開其目標(biāo)商店時(shí)隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動性購物。63.會所()經(jīng)營模式可以保證會所最大限度地得到使用，減少經(jīng)營虧損。A、獨(dú)立式經(jīng)營B、雙向經(jīng)營C、橫向聯(lián)合經(jīng)營D、引入社會設(shè)施共同經(jīng)營答案：C解析：橫向聯(lián)合經(jīng)營多出現(xiàn)于多個(gè)房地產(chǎn)公司共同開發(fā)的小區(qū)中。其優(yōu)點(diǎn)在于可以保證會所最大限度地得到使用，減少經(jīng)營虧損。應(yīng)由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，避免多重管理、多重標(biāo)準(zhǔn)帶來的糾紛。64.()是園區(qū)的政策指導(dǎo)和監(jiān)督單位。A、園區(qū)開發(fā)商B、園區(qū)管委會C、政府D、物業(yè)企業(yè)答案：B解析：園區(qū)開發(fā)商負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理，是園區(qū)的具體經(jīng)營管理單位；園區(qū)管委會負(fù)責(zé)園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的制定、招商引資，是園區(qū)的政策指導(dǎo)和監(jiān)督單位。65.人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的()A、80%B、60%C、30%D、90%答案：A解析：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定，未作評估的，參照市價(jià)確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。66.房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。A、注冊B、審核C、登記備案D、批準(zhǔn)答案：C解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。67.確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)()確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。A、市場租金水平B、收租損失C、業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和可接受的最低租金水平D、物業(yè)管理成本答案：C解析：在確定基礎(chǔ)租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接收的最低租金水平而確定。68.酒店公寓物業(yè)經(jīng)營管理的首要工作是()。A、經(jīng)營B、營銷C、服務(wù)D、管理答案：B解析：酒店公寓物業(yè)經(jīng)營管理的首要工作是營銷，營銷是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的基礎(chǔ)，也是區(qū)別與一般物業(yè)服務(wù)的基本特征。69.物業(yè)經(jīng)營管理實(shí)現(xiàn)的前提和條件是()。A、客戶B、項(xiàng)目C、資源D、能力答案：C解析：資源是物業(yè)經(jīng)營管理實(shí)現(xiàn)的前提和條件。面對不同項(xiàng)目，經(jīng)營管理所需的主要資源亦不同，如零售商業(yè)是商業(yè)空間和商品消費(fèi)群體，寫字樓是辦公空間與辦公客戶，房屋租賃是可出租空間與承租客戶，餐館是餐位與食客等。70.下列關(guān)于利率的說法錯(cuò)誤的是()。A、利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比B、利率是本金的增加額C、一般以百分?jǐn)?shù)表示D、利率的表達(dá)公式是：i=I1/P*100%答案：B解析：B項(xiàng)，利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。因此，它是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)算周期后的增值比率，不僅僅是本金的增加額。71.在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，()是開展各種經(jīng)營所必不可少的重要條件。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源B、管理技術(shù)資源C、信息類資源D、社會關(guān)系類資源答案：A解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的資源較豐富，主要以商務(wù)辦公客戶群體為主，具有一定的特性。一般有以下幾個(gè)方面：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源，②管理技術(shù)資源，②信息類資源；④品牌資源，⑤社會關(guān)系類資源。在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源是開展各種經(jīng)營所必不可少的重要條件。72.在租賃市場不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選用的管理模式是()。A、包租轉(zhuǎn)租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式答案：A解析：包租轉(zhuǎn)租模式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)再零星出租。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。在租賃市場不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。73.某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格分別為()元/m2。A、2800；2200B、2325；2675C、2325；2625D、2675；2325答案：C解析：交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。由題意，賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=2500-2500*7%=2325（元/m2），買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=2500+2500*5%=2625（元/m2）。74.在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。A、項(xiàng)目特點(diǎn)B、經(jīng)營模式C、企業(yè)戰(zhàn)略D、經(jīng)營理念答案：B解析：在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營模式選擇和確定供應(yīng)商和承包商。例如：經(jīng)營餐飲業(yè)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這是經(jīng)營的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營，更應(yīng)該將其上升到商業(yè)道德管理層面去認(rèn)識和理解。75.作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的()。A、租賃用途B、租賃期限C、支付方式D、修繕責(zé)任答案：B解析：作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整、明確，寫明開始和終止日期，并說明整個(gè)期限的時(shí)間長度。76.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫字樓物業(yè)管理服務(wù)過程中所能涉及的所有資源和()都作為可以經(jīng)營的資源。A、有形資產(chǎn)B、無形資產(chǎn)C、生產(chǎn)要素D、生活資料答案：C解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)特寫字樓物業(yè)管理服務(wù)過程中所能涉及的所有資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、品牌及知識產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營的資源，通過對這些資源的綜合運(yùn)營利用，獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的過程。77.下列關(guān)于酒店公寓散客租賃管理服務(wù)說法錯(cuò)誤的是()。A、散客客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象B、散客與酒店公寓接觸交往可分為預(yù)售期、銷售期和售后期三個(gè)階段C、對有預(yù)定和無預(yù)定的客戶，酒店公寓提供相同的服務(wù)程序D、散客退房一般是到前臺自行結(jié)賬答案：A解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個(gè)重要補(bǔ)充，對增加酒店公寓營業(yè)收入起著非常重要的作用，長住客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象。78.()是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的資源。A、業(yè)主需求資源B、業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源C、業(yè)主知識資源D、業(yè)主社會關(guān)系資源答案：A解析：業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂與教育的需求等，這些需求構(gòu)成了社會消費(fèi)的基礎(chǔ)。業(yè)主需求資源是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的資源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從業(yè)主資源經(jīng)營中獲取最大收益的部分。79.關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表進(jìn)，下列說法不正確的是()。A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑群B、為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到定的限制答案：C解析：C項(xiàng)，零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)（以下簡稱商業(yè)物業(yè)）指用于零售商業(yè)的物業(yè)，其范圍相當(dāng)廣泛。從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個(gè)城市甚至全國。80.目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式是()。A、物業(yè)服務(wù)集成商B、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商C、物業(yè)資源開發(fā)商D、物業(yè)保障服務(wù)商答案：A解析：物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式，也是作為物業(yè)服務(wù)提供商的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展方向。81.小區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為()。A、物業(yè)內(nèi)部空間B、物業(yè)附屬空間C、物業(yè)內(nèi)部資源D、物業(yè)關(guān)聯(lián)資源答案：B解析：從物業(yè)使用屬性上劃分，可將物業(yè)資源分為內(nèi)部資源和關(guān)聯(lián)資源，內(nèi)部空間和附屬空間。例如，小區(qū)門口空地、道路、綠化帶可以看作物業(yè)關(guān)聯(lián)資源，小區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為物業(yè)附屬空間，這些資源和空間通過合理利用也能為業(yè)主和企業(yè)帶來定的經(jīng)濟(jì)效益。82.動態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以()抵償全部投資所需的時(shí)間。A、凈現(xiàn)金B(yǎng)、凈收益C、凈現(xiàn)值D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值答案：B解析：動態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值年份即為投資回收終止年份。83.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)。A、信息B、技術(shù)C、資源D、品牌答案：D解析：品牌是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為重要的無形資產(chǎn)，良好的品牌意味著已經(jīng)具有強(qiáng)大的市場競爭力和較好的收益。84.物業(yè)服務(wù)企業(yè)()是寫字樓經(jīng)營管理設(shè)計(jì)的前提。A、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略B、經(jīng)營資金投入C、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)D、經(jīng)營管理企業(yè)文化答案：A解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略是寫字樓經(jīng)營掛歷設(shè)計(jì)的前提。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)框架內(nèi)設(shè)想經(jīng)營的項(xiàng)目和內(nèi)容。85.西方認(rèn)為投資物業(yè)最重要的是()。A、區(qū)位B、價(jià)格C、供求因素D、品質(zhì)答案：A解析：由于物業(yè)不可移動，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。86.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是()。A、居住用房租賃B、自動延期租賃C、公房租賃D、定期租賃答案：D解析：定期租賃是有明確租賃期限的租賃形式，它包含確定的起始日期和終止日期。期限屆滿，物業(yè)租賃關(guān)系也隨之終止。這是最常見的一種物業(yè)租賃形式。租賃的時(shí)間期限不確定，可長可短。當(dāng)期限屆滿，租約自動失效而不需要預(yù)先聲明，承租人必須把物業(yè)交還給業(yè)主。87.已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方的約定為按月計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是()。A、0.5%B、6%C、6.16%D、6.19%答案：C解析：該筆貸款的實(shí)際利率i=（1+r/m）m-1=（1+6%/12）12-1=6.16%。88.()不僅為酒店公寓增加經(jīng)濟(jì)效益，而且是酒店公寓評星級的必備條件之一。A、康樂管理服務(wù)B、交通服務(wù)C、家政服務(wù)D、汽車租賃服務(wù)答案：A解析：康樂管理服務(wù)作為酒店公寓的一個(gè)營業(yè)部門，不僅為酒店公寓增加經(jīng)濟(jì)效益，而且是酒店公寓評星級的必備條件之一。在以長包房為主的酒店公寓里，其客戶大多為長住客。為滿足健身健美的需求，他（她）們會經(jīng)常光臨。89.租賃管理過程中，始終貫穿著()。A、租金調(diào)整B、租賃營銷管理C、租約續(xù)期D、租賃方案與策略答案：B解析：租賃營銷管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，貫穿租賃管理的全過程。在租賃經(jīng)營管理操作的各個(gè)環(huán)節(jié)均融合著吸引、挖掘潛在承租人的措施和手段。所以，出租人必須要不斷完善、提高營銷技能和營銷藝術(shù)，充分利用各種營銷手段，這是獲得經(jīng)營收益的保障。90.從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，商業(yè)物業(yè)的主要活動是()。A、以營銷為主的活動B、以商品為主的活動C、以服務(wù)為主的活動D、以促銷為主的活動答案：B解析：從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，以商品為主的活動是商業(yè)物業(yè)的主要活動，占據(jù)主導(dǎo)地位，其他活動都應(yīng)服從、服務(wù)與這種活動。91.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的()貸款利率。A、最小B、最低C、最高D、平均答案：C解析：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。92.某承租人的基礎(chǔ)租金為120萬元/月，營業(yè)額的5%作為百分比租金。如果該承租人在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為300萬元，則其該月應(yīng)支付的租金為()萬元。A、15B、20C、25D、30答案：B解析：當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對承租人營業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了個(gè)最低的租期內(nèi)承租人營業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時(shí)，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時(shí)，可以另外追加費(fèi)用以達(dá)到最低租金水平。由題意，按百分比計(jì)算的租金為：300*5%=15（萬元），這個(gè)數(shù)字小于基礎(chǔ)租金，所以租金仍按基礎(chǔ)租金20萬元/月收取。93.房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的()進(jìn)行分析。A、宏觀因素B、供求關(guān)系C、相關(guān)因素D、微觀因素答案：A解析：就影響物業(yè)經(jīng)營管理市場的宏觀因素的分析，首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。94.房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為()。A、有效毛收入B、客觀凈收益C、潛在毛收入D、實(shí)際凈收益答案：C解析：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。95.下列不屬于公寓、別墅物業(yè)的特約服務(wù)項(xiàng)目的是()。A、前臺服務(wù)B、居間服務(wù)C、家政服務(wù)D、交通服務(wù)答案：B解析：公寓、別墅物業(yè)的特約服務(wù)項(xiàng)目包括：前臺服務(wù)、臨時(shí)照管兒童服務(wù)、托幼服務(wù)、家政服務(wù)、交通服務(wù)、醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)、裝修服務(wù)、園藝綠化服務(wù)、郵遞服務(wù)、洗車服務(wù)、汽車租賃服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)、社區(qū)倉庫服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和超市服務(wù)。96.()是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。A、訪問法B、觀察法C、實(shí)驗(yàn)法D、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法答案：A解析：訪問法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。實(shí)施這種方法需要科學(xué)地設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用訪問技巧。97.下列不屬于寫字樓租金折扣方式的是()。A、變相折扣B、續(xù)租價(jià)格折扣C、租金的直接折扣D、租金的間接折扣答案：D解析：在入住率比較低時(shí)，寫字樓的租金一般會往下調(diào)，為了不降低寫字樓的對外招商形象，尤其是更改報(bào)價(jià)還會帶來一段時(shí)間的滯后，此時(shí)，出租人往往傾向采用付款折扣等形式來促進(jìn)潛在承租人最終成交。寫字樓租金折扣方式有：①變相折扣，②續(xù)租價(jià)格折扣，②租金的直接折扣。98.在物業(yè)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，一般采用的估價(jià)方法是()。A、市場法B、成本法C、收益法D、折舊法答案：B解析：在物業(yè)保險(xiǎn)（包括擔(dān)保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀，對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來解決。99.社區(qū)廣告經(jīng)營是住宅小區(qū)普遍開展的經(jīng)營業(yè)務(wù)之一，此項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的前提是()。A、征得全體業(yè)主同意B、征得2/3業(yè)主同意C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定D、征得1/2業(yè)主同意答案：A解析：社區(qū)廣告經(jīng)營是住宅小區(qū)普遍開展的經(jīng)營業(yè)務(wù)之一，也是住宅小區(qū)資源經(jīng)營的主要收入之一。社區(qū)廣告經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展往往是以共用部位和共用設(shè)施為基礎(chǔ)，這些資源屬于業(yè)主共有，產(chǎn)生的純收益也屬于業(yè)主共有。此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展前提，必須是征得全體業(yè)主同意，同時(shí)明確收益歸屬或分配，在經(jīng)營過程中，要單獨(dú)列支收入和成本，定期公開賬目。100.下列各項(xiàng)不屬于體育場館的特點(diǎn)的是()。A、規(guī)模大B、建筑形式新穎獨(dú)特C、設(shè)備簡單D、科技含量高答案：C解析：體育場館屬于大型社會公建項(xiàng)目，具有規(guī)模大、建筑形式新穎獨(dú)特、科技含量高、設(shè)備特殊復(fù)雜等特點(diǎn)。多選題1.下列成本費(fèi)用中，列入物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)成本的有()。A、直接人工費(fèi)B、勞動保險(xiǎn)C、折舊費(fèi)用D、管理費(fèi)用E、直接材料費(fèi)答案：AE解析：營業(yè)成本是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)經(jīng)營管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)經(jīng)營管理活動人員的工資、獎金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料、和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。自于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用，因此，編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，確定相應(yīng)的直接成本。2.在進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)產(chǎn)品的市場定位時(shí)，尋找最佳切入點(diǎn)可以采用()。A、以進(jìn)為退策略B、先入為主策略C、欲擒故縱策略D、亡羊補(bǔ)牢策略E、空隙步入策略答案：BE解析：企業(yè)在明確了競爭優(yōu)勢之后，應(yīng)該使自身優(yōu)勢與客戶的需求結(jié)合起來，轉(zhuǎn)化為對客戶的吸引力，這就是市場定位。尋找最佳切入點(diǎn)可以采用兩種策略：①先入為主策略。企業(yè)在尋找到個(gè)全新的目標(biāo)市場后，趁熱打鐵，搶先確立自己產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)地值，使后來者只能步其后塵。②空隙步入策略。如果競爭者產(chǎn)品已經(jīng)占領(lǐng)了客戶的心靈，此時(shí)如果要取得成功，企業(yè)就需要在這個(gè)已被占領(lǐng)的心靈空間中尋找一個(gè)新的空位，并通過這個(gè)空位占領(lǐng)客戶。3.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說法中，正確的有()。A、管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是服務(wù)性單位，不是經(jīng)營性企業(yè)組織C、專業(yè)性物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)D、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)作E、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)答案：ACDE解析：B項(xiàng)，物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)是個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，其次才是個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著社會的發(fā)展，企業(yè)的目標(biāo)日益多元化，除了營利之外，還包括了商業(yè)倫理、社會責(zé)任等方面。但企業(yè)作為個(gè)經(jīng)營性機(jī)構(gòu)，營利是企業(yè)最基本、最重要的目標(biāo)。4.租約期滿時(shí)，租賃管理工作主要集中在()。A、收取租金B(yǎng)、房屋空間交付C、租金結(jié)算D、租約續(xù)期E、房屋空間收回管理答案：CDE解析：租約期滿時(shí)租賃經(jīng)營管理工作主要有租約續(xù)期、租金結(jié)算與房屋空間收回等管理內(nèi)容。A、B兩項(xiàng)是租約執(zhí)行過程中的租賃管理主要工作。5.教學(xué)區(qū)與家屬區(qū)一墻之隔是中國大學(xué)校園的特色，這種現(xiàn)象既有有利的一面也有不利的一面。學(xué)校物業(yè)應(yīng)如何在保持有利因素的同時(shí)化不利為有利?()A、敞開思路，在為教學(xué)、教師、學(xué)生服務(wù)的大前提下，不怕麻煩，不怕煩瑣，不怕矛盾B、通過細(xì)致調(diào)研和周密探索，設(shè)計(jì)出有特色的管理方案和操作流程C、寬松管理D、提高物業(yè)服務(wù)人員化解沖突的能力E、盡量避免不必要的矛盾和麻煩答案：ABD解析：如何在保持有利因素的同時(shí)化不利為有利，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)敞開思路，在為教學(xué)服務(wù)、為教師服務(wù)、為學(xué)生服務(wù)的大前提下，不怕麻煩，不怕煩瑣，不怕矛盾，通過細(xì)致調(diào)研和周密探索，設(shè)計(jì)出有特色的管理方案和操作流程，在突出物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格管理魅力的同時(shí)，著力提高物業(yè)服務(wù)人員化解沖突的能力。6.下列關(guān)于醫(yī)院物業(yè)安全服務(wù)的說法，正確的有()。A、做好手術(shù)室、太平間、庫房、藥劑室、財(cái)務(wù)室等所有區(qū)域的安全防范工作B、秩序維護(hù)人員要加強(qiáng)對醫(yī)護(hù)人員的安全保護(hù)，對于打架、斗毆或醫(yī)療糾紛，要及時(shí)、慎重、果斷地進(jìn)行處理C、加強(qiáng)對醫(yī)院出入口的監(jiān)控，日常門診時(shí)間結(jié)束后，要加強(qiáng)對院區(qū)的巡視D、有效開展防盜工作，防范治安刑事案件E、配備專職的消防工作人員，以便出現(xiàn)事故時(shí)進(jìn)行緊急處理答案：BCD解析：醫(yī)院的秩序維護(hù)管理工作主要包括門禁制度、消防安全巡查、安全監(jiān)控、機(jī)動車及非機(jī)動車輛管理、處理突發(fā)事件等。尤其要做好手術(shù)室、太平間、庫房、藥劑室、財(cái)務(wù)室、院長室等重要或特殊區(qū)域的安全防范工作。秩序維護(hù)人員要加強(qiáng)對醫(yī)護(hù)人員的安全保護(hù)，對于打架、斗毆或醫(yī)療糾紛，要及時(shí)、慎重、果斷地進(jìn)行處理。加強(qiáng)對醫(yī)院出入口的監(jiān)控，日常門診時(shí)間結(jié)束后，要加強(qiáng)對院區(qū)的巡視。要有效開展防盜工作，防范治安刑事案件。定期組織消防安全工作檢查，徹底消除安全隱患。要配備專職的消防工作人員，成立義務(wù)消防隊(duì)伍，不但要定期對醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)，還要定期舉行消防演習(xí)。7.以下屬于事先控制的成本控制有()A、過程控制B、前饋性控制C、反饋性控制D、防護(hù)性控制E、事中控制答案：BD解析：前饋性控制是運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制。防護(hù)性控制即制度控制，也稱會計(jì)控制，就是通過制定相關(guān)的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生。前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于事先控制。8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要工作是在業(yè)主需求調(diào)查的基礎(chǔ)上尋找、組織、整合社會服務(wù)資源，通過提供()實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤。A、直接服務(wù)B、間接服務(wù)C、渠道服務(wù)D、精細(xì)服務(wù)E、信息服務(wù)答案：BCE解析：物業(yè)服務(wù)集成商是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在利用業(yè)主需求資源的過程中，不提供具體的商品服務(wù)，而是搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺，讓業(yè)主的需求與社會服務(wù)資源的利用在這個(gè)平臺上實(shí)現(xiàn)對接，并從社會服務(wù)資源的提供方處獲取傭金收入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要工作是在業(yè)主需求調(diào)查的基礎(chǔ)上尋找、組織、整合社會服務(wù)資源，通過提供間接服務(wù)、渠道服務(wù)和信息服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤。9.下列屬于寫字樓按企業(yè)資源經(jīng)營分類的有()。A、物業(yè)資源經(jīng)營B、業(yè)主及客戶資源經(jīng)營C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營D、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目資源經(jīng)營E、物業(yè)管理文化資源經(jīng)營答案：ABCE解析：寫字樓按企業(yè)資源經(jīng)營分類可分為：①物業(yè)資源經(jīng)營；②業(yè)主及客戶資源經(jīng)營；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營；④物業(yè)管理文化資源經(jīng)營；⑤物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本經(jīng)營。10.酒店公寓管理服務(wù)的基本內(nèi)容包括()等。A、營銷管理服務(wù)B、前廳管理服務(wù)C、教育管理服務(wù)D、保安管理服務(wù)E、保潔綠化管理服務(wù)答案：ABDE解析：酒店公寓管理服務(wù)的基本內(nèi)容包括：①營銷管理服務(wù)，包括長包租賃管理服務(wù)、散客租賃管理服務(wù)。②前廳管理服務(wù)，包括前廳接待服務(wù)、前廳保安服務(wù)、前廳保潔服務(wù)、行李接連服務(wù)、商務(wù)處理服務(wù)。③客房管理服務(wù)，包括客房保安服務(wù)、客房保潔服務(wù)、客戶禮儀服務(wù)。④保安管理服務(wù)，包括客戶人身安全、酒店公寓內(nèi)外環(huán)境、秩序安全服務(wù)。⑤保潔保綠管理服務(wù)，包括保持客房、公寓內(nèi)外清潔、環(huán)境優(yōu)美、綠化生長良好，保持客房室內(nèi)擺綠、大堂擺綠正常。設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)，包括保持設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，按專業(yè)管理服務(wù)要求進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。⑦康樂管理服務(wù)，包括健身服務(wù)、棋牌服務(wù)、酒吧服務(wù)、室內(nèi)游泳池服務(wù)等。⑧延伸服務(wù)，包括會務(wù)服務(wù)、餐飲服務(wù)、洗滌服務(wù)、美發(fā)服務(wù)、特約服務(wù)等。11.物業(yè)服務(wù)的管理模式有()。A、單項(xiàng)或多項(xiàng)后勤服務(wù)工作外包B、將整體服務(wù)工作全面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施C、勞務(wù)人員外包D、管理與服務(wù)同外包E、將整體管理工作全面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施答案：AB解析：從管理模式上講，大體分為兩種。第一種是單項(xiàng)或多項(xiàng)后勤服務(wù)工作外包，如食堂、保潔等。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊饬x上講，這屬于勞務(wù)外包，又分為兩種形式：①單純的包清工，如食堂只向某餐飲公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)外包勞務(wù)人員（如廚師），其具體的食堂運(yùn)營管理工作，仍由該單位負(fù)責(zé)，②將食堂的管理與服務(wù)同外包。第二種管理模式才是真正意義上的物業(yè)管理模式。即將整體服務(wù)工作全面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。根據(jù)單位規(guī)模的大小，有時(shí)委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有時(shí)委托幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如清華大學(xué)，目前校內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá)8家，分別負(fù)責(zé)不同的院系物業(yè)、圖書館等。12.物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的程序包括()。A、預(yù)調(diào)研階段B、調(diào)查實(shí)施階段C、信息資料分析整理階段D、調(diào)查報(bào)告撰寫提交階段E、調(diào)查準(zhǔn)備階段答案：BCDE解析：一般而言，物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的程序包括四個(gè)階段：①調(diào)查準(zhǔn)備階段，這一階段的工作包括明確調(diào)查目的、設(shè)計(jì)調(diào)查方案。②調(diào)查實(shí)施階段，這一階段是資料的收集階段，即根據(jù)市場調(diào)查方案，通過確定的調(diào)查方法獲取一手資料和二手資料。③信息資料分析整理階段，這一階段是要將所收集到的信息資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。④調(diào)查報(bào)告撰寫提交階段，這一階段需要提交反映調(diào)查工作的最終成果。13.CRM系統(tǒng)擁有大量客戶關(guān)系管理的有價(jià)值的信息，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)應(yīng)定期對這些信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，統(tǒng)計(jì)分析包含的內(nèi)容有()。A、租賃期內(nèi)租戶所要求的服務(wù)項(xiàng)目的主要類型B、租戶對政府出臺的政策反應(yīng)情況C、備租戶租金繳交歷史情況D、不同服務(wù)項(xiàng)目被要求的頻率E、各種服務(wù)項(xiàng)目的解決方案答案：ACDE解析：統(tǒng)計(jì)分析可以包臺的內(nèi)容有：①統(tǒng)計(jì)租賃期內(nèi)租戶所要求的服務(wù)項(xiàng)目的主要類型，不同服務(wù)項(xiàng)目被要求的頻率，各種服務(wù)項(xiàng)目的解決方案，租戶對服務(wù)的滿意程度。分析不同租戶的需求差異，如何提高租戶的滿意度。②統(tǒng)計(jì)備租戶租金繳交歷史情況，是否按時(shí)繳交，拖欠期的長短。分析各種類型租戶的資信狀況，為未來選擇租戶提供依據(jù)。③關(guān)注承租人企業(yè)發(fā)展情況，可以通過與承租人企業(yè)員工交談或者訪問企業(yè)網(wǎng)站、搜索企業(yè)相關(guān)新聞等方式，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)業(yè)務(wù)開展和關(guān)閉情況。一般新業(yè)務(wù)的開展都意味著人員的增加，辦公面積的增加，相反業(yè)務(wù)收縮，意味人員削減和辦公面積減少，這些都與承租人租賃息息相關(guān)。14.下列關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)租賃與銷售中物業(yè)企業(yè)的做法，正確的是()。A、要明確園區(qū)對入園企業(yè)產(chǎn)業(yè)定位要求B、非產(chǎn)業(yè)定位類企業(yè)允許入園C、明確企業(yè)享受入園企業(yè)優(yōu)惠政策需具備的條件D、保持與園區(qū)管委會備相關(guān)部門的良好溝通E、隨時(shí)掌握園區(qū)政策調(diào)整和變化答案：ACDE論采取哪種形式從事租賃和銷售服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要注意園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的要求：①園區(qū)對入園企業(yè)是否有明確的產(chǎn)業(yè)定位要求，非產(chǎn)業(yè)定位類企業(yè)是否允許入園，②園區(qū)對入園企業(yè)有哪些優(yōu)惠政策，或者企業(yè)要享受入園企業(yè)優(yōu)惠政策需具備什么條件。保持與園區(qū)管委會備相關(guān)部門的良好溝通，獲得甲方租賃和銷售的代理授權(quán)，隨時(shí)掌握園區(qū)政策調(diào)整和變化。15.物業(yè)經(jīng)營過程中特別值得關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)包括()。A、突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)B、產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)C、環(huán)境不確定性風(fēng)險(xiǎn)D、產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)E、合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)答案：ABDE解析：經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)涵蓋具體經(jīng)營項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位、營銷策略，以及具體實(shí)施的全過程。其中特別值得關(guān)注的有以下幾類：①合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)。這是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)方簽訂物業(yè)經(jīng)營管理合同時(shí)，備有關(guān)方出于自身利益的考慮，各由的關(guān)注點(diǎn)、側(cè)重點(diǎn)不同而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。②產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)。這是指產(chǎn)品定位后產(chǎn)品組合不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。③產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，始終存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，特別是有關(guān)特種經(jīng)營項(xiàng)目。④突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)。對于突發(fā)事件，通常很難事前預(yù)料和準(zhǔn)確把握。一般來說，合同中對突發(fā)事件的性質(zhì)都有明確的規(guī)定，大都?xì)w入不可抗力的范疇。但是一旦發(fā)生，對企業(yè)的經(jīng)營會造成巨大的而且是直接的影響，因此必須高度重視，盡可能建立針對性預(yù)案，演習(xí)落實(shí)，做到臨危不亂，從容處置。16.下列屬于導(dǎo)致商場內(nèi)商品損耗的主要原因的是()。A、員工作業(yè)錯(cuò)誤B、顧客偷盜C、供應(yīng)商偷盜D、商品過時(shí)E、員工偷盜答案：ABCE解析：導(dǎo)致商場內(nèi)商品損耗的主要原因包括：員工作業(yè)錯(cuò)誤，員工偷盜，顧客偷盜，供應(yīng)商偷盜以及各種特殊原因造成的意外損失，如火災(zāi)、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等。而其中80%左右的損耗是由內(nèi)部員工的不良行為造成的。因此，防止商品損耗，要從對營業(yè)員工的管理抓起。17.公寓、別墅特約服務(wù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括()。A、盡量與物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)結(jié)合，減少人工成本B、充分考慮經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，編寫服務(wù)規(guī)范C、全成本核算，適當(dāng)盈利，結(jié)合市場定價(jià)D、重點(diǎn)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤E、績效考核與團(tuán)隊(duì)激勵(lì)答案：ABCE解析：公寓、別墅特約服務(wù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括：①盡量與物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)結(jié)合，減少人工成本；②充分考慮經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，編寫服務(wù)規(guī)范，③全成本核算，適當(dāng)盈利，結(jié)合市場定價(jià)；④績效考核與團(tuán)隊(duì)激勵(lì)18.寫字樓出租單元內(nèi)的建筑面積包括()。A、單元內(nèi)使用面積B、外墻投影面積的一半C、單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半D、分?jǐn)偣媒ㄖ娣eE、單元間分隔墻水平投影面積的一半答案：ABCE解析：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。19.從投資的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值取決于()。A、風(fēng)險(xiǎn)因素B、資本化率C、通貨膨脹率D、投資利潤率E、資金總額答案：ACD解析：資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤，②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得的補(bǔ)償，③風(fēng)險(xiǎn)因素即對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。20.商業(yè)物業(yè)識別系統(tǒng)可以使商業(yè)物業(yè)的識別特征()A、一貫化B、統(tǒng)一化C、標(biāo)準(zhǔn)化D、個(gè)性化E、分散化答案：ABCD解析：商業(yè)物業(yè)識別系統(tǒng)的特點(diǎn)是通過對商業(yè)物業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使商業(yè)物業(yè)的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和專用化。21.下列關(guān)于房屋租賃期限的說法，正確的有()。A、《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年B、《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過10年C、承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋D、出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，不用賠償承租人的損失E、租賃期限屆滿后，繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同答案：ACE解析：物業(yè)租賃合同必須有明確的租賃期限。租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期滿續(xù)簽租賃合同時(shí)，租賃雙方約定的租賃期限自簽訂之日起也不得超過20年。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整、明確，寫明開始和終止日期，并說明整個(gè)期限的時(shí)間長度。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內(nèi)承租人的正常使用，租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋，出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失，收回住宅用房時(shí)，同時(shí)要做好承租人的住房安置。承租人有義務(wù)在物業(yè)租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。D項(xiàng)，租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋，出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失。22.房地產(chǎn)市場供求分析主要從()等方面進(jìn)行。A、供給分析B、城市規(guī)劃分析C、需求分析D、競爭分析E、市場占有率分析答案：ACDE解析：市場供求分析，是介于宏觀與微觀的分析。市場供求分析一般要從以下四個(gè)方面進(jìn)行：①供給分析；②需求分析；③競爭分析；④市場占有率分析。23.關(guān)于定位物業(yè)目標(biāo)市場，下列說法正確的有()。A、物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置B、區(qū)域級的零售物業(yè)內(nèi)主要是些便利店和小規(guī)模商場C、社區(qū)級的零售物業(yè)需要引入一些知名的超級市場或百貨商場D、該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會影響到租賃對象的構(gòu)成E、業(yè)主的要求會影響到對目標(biāo)租戶群體的定位答案：ADE解析：物業(yè)租賃市場定位，主要由該物業(yè)所處區(qū)域市場的供求關(guān)系決定。影響物業(yè)租賃市場供求關(guān)系的因素較多，如物業(yè)的類型、檔次、位置、業(yè)主的要求、承租人及潛在承租人的需求、周邊環(huán)境與交通狀況等因素。具體包括：①物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置。②在不同的物業(yè)租賃區(qū)域市場中，需求群體有明顯的差異。如社區(qū)級零售物業(yè)內(nèi)主要是些便利店和小規(guī)模商場，而區(qū)域型或城市型零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級市場或者百貨商場，以吸引除零售物業(yè)所在社區(qū)之外的顧客光顧。③物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會影響到租賃對象的構(gòu)成。④業(yè)主的要求也會影響到對目標(biāo)承租人群體的定位。24.現(xiàn)場管理的范圍和內(nèi)容包括()。A、商廈內(nèi)客人休息區(qū)B、主要出入口C、大樓外立面D、商廈內(nèi)賣場E、公共區(qū)域廣告答案：ABCE25.零售商業(yè)物業(yè)承租商選擇時(shí)應(yīng)考慮的因素()。A、承租商管理B、聲譽(yù)C、財(cái)務(wù)能力D、承租商組合與位置分配E、承租商需要的服務(wù)答案：BCDE解析：在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租商時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對許多因素進(jìn)行權(quán)衡。零售商業(yè)物業(yè)承租商選擇時(shí)應(yīng)考慮的因素包括：①聲譽(yù)，聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)承租商時(shí)首先要考慮的因素，②財(cái)務(wù)能力，③承租商組合與位置分配；④承租商需要的服務(wù)。26.住宅小區(qū)一般經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的主要內(nèi)容包括()。A、前臺服務(wù)B、臨時(shí)照管兒童服務(wù)C、便民服務(wù)D、特約服務(wù)E、居間服務(wù)答案：CDE解析：住宅小區(qū)一般經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的主要內(nèi)容包括：①便民服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善客戶的工作、生活條件，為滿足部分業(yè)主、單位需要而開展的各項(xiàng)服務(wù)工作，②特約服務(wù)，是為了滿足個(gè)別物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的需求受其委托提供的服務(wù)，實(shí)際上是一種個(gè)性化和多樣性的服務(wù)，③居間服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。A、B兩項(xiàng)屬于公寓、別墅物業(yè)的特約服務(wù)項(xiàng)目。27.資產(chǎn)管理的運(yùn)作形式有()。A、自營B、專業(yè)服務(wù)C、多種經(jīng)營D、提供交易平臺E、合作經(jīng)營答案：ADE解析：目前我國物業(yè)經(jīng)營管理運(yùn)行中，資產(chǎn)管理的運(yùn)作形式大致有三種：①自營，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織開展資產(chǎn)管理活動，并對服務(wù)的過程和結(jié)果承擔(dān)全部責(zé)任。②提供交易平臺，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提供交易平臺并負(fù)責(zé)管理，提供技術(shù)支持等，不參與交換的服務(wù)形態(tài)。②合作經(jīng)營，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他經(jīng)營主體合作，共同開展資產(chǎn)管理經(jīng)營。28.物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的方法主要有()。A、單一因素法B、綜合因素法C、典型因素法D、系列因素法E、對比分析法答案：ABD解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的方法主要有：①單一因素法，是指只根據(jù)影響消費(fèi)者需求的某一種因素進(jìn)行市場細(xì)分。②綜合因素法，是指用兩種或兩種以上影響消費(fèi)者需求的因素進(jìn)行市場細(xì)分。③系列因素法，是指在進(jìn)行市場細(xì)分時(shí)，先列舉影響消費(fèi)者需求的眾多因素，然后再由粗到細(xì)進(jìn)行細(xì)分。29.關(guān)于