央產(chǎn)房買賣對方未如約辦理上手續(xù),能否違約賠償與損害賠償同時主張

央產(chǎn)房買賣對方未如約辦理上市手續(xù)，能否違約賠償與損害賠償同時主張王某向本院提出訴訟請求：1、要求解除原被告2016年8月25日簽訂的合同。2、要求被告支付原告違約金89萬元。3、要求被告返還定金5萬元以及首付款5萬元。4、要求被告賠償原告損失38萬元。5、要求被告支付居間服務(wù)費97900元以及房屋保障服務(wù)費15575元。6、要求被告支付物業(yè)費1640.32元。事實和理由：2016年8月，原告通過第三人看到被告出售房屋，由于該房屋為央產(chǎn)房，為避免糾紛原告要求明確所售房屋是否符合上市條件。第三人于2016年8月25日告知原告，被告已確認(rèn)所售房屋符合上市條件，但產(chǎn)權(quán)單位需要新業(yè)主簽署新物業(yè)及供暖合同才能配合辦理央產(chǎn)房上市登記表，同日，原被告及第三人簽訂了北京市存量房屋買賣合同，被告將其位于北京市朝陽區(qū)光熙門北里27號樓xxx號房屋（以下簡稱涉案房屋）以445萬元的價格轉(zhuǎn)讓給原告，并在補充協(xié)議中約定被告需在2016年9月30日之前取得在京中央單位已購公房變更通知書并承擔(dān)相關(guān)費用。原告向被告支付了5萬元定金。2016年9月2日，被告通知原告稱由于其配偶未如實向單位申報該套房屋的真實情況，其配偶單位不愿意配合出具相關(guān)手續(xù)，承諾可以說服其配合，但被告至今未取得上市登記表，已構(gòu)成根本違約，故請求法院判如所請。唐某辯稱并反訴稱:同意解除合同，同意返還定金5萬元以及首付款5萬元，共計10萬元，其他的訴訟請求不同意，被告沒有違約行為，夠不成根本違約，涉案房屋現(xiàn)在還沒有取得上市的手續(xù)，沒有取得是因為原告配偶去被告配偶公司舉報了，舉報內(nèi)容是被告的配偶有一套央產(chǎn)房沒有在單位登記。被告配偶名下有一套央產(chǎn)房，沒有在被告配偶單位登記，現(xiàn)在紀(jì)委在調(diào)查，不讓上市。物業(yè)費1640.32元確實是原告支付的，同意返還。89萬元的違約金過高，請求酌減。我方提起反訴請求：判令要求王某支付違約金89萬元。針對唐某的反訴王某辯稱：不同意被告反訴請求，在補充協(xié)議中195萬元約定在2016年9月28日支付首付款，自行支付是要簽訂自行支付協(xié)議，要扣押房本，并提供征信手續(xù)，現(xiàn)在被告沒有提供相應(yīng)手續(xù)，原告沒有逾期支付，責(zé)任不在于原告。在9月15日達成口頭協(xié)議在央產(chǎn)房手續(xù)下來之后支付首付款。我們有先履行抗辯權(quán)。至今被告沒有要求過支付首付款。第三人述稱，認(rèn)可王某起訴狀中的事實和理由。王某確實向我們支付中介費和保障服務(wù)費。唐某配偶的單位不同意辦理上市手續(xù)。我不太清楚舉報的事情，涉案房屋現(xiàn)在沒有上市交易的手續(xù)。不同意唐某反訴請求和事實理由，唐某配偶的單位不同意辦理上市手續(xù)。簽訂合同時候雙方知道是央產(chǎn)房需要辦理上市手續(xù)，一般的央產(chǎn)房都是簽訂完合同后去辦理上市手續(xù)。我認(rèn)可王某所說的，當(dāng)時就簽了一個定金，唐某核實完了說可以上市，就簽訂了買賣合同。法院審理查明:2016年8月11日，出賣人唐某與買受人王某就涉案房屋交易簽訂買賣定金協(xié)議書，王某向唐某支付定金1萬元，并約定3個工作日內(nèi)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。2016年8月25日，甲方（出賣人）唐某與乙方（買受人）王某在第三人（丙方）居間下，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定唐某將涉案房屋以445萬元的總價出售給王某，定金5萬元。王某于2016年9月15日之前將第一筆首付款195萬元以自行支付方式支付給唐某；于2016年10月31日將第二筆首付款100萬元以自行支付方式支付給唐某；于2016年12月31日將第三筆首付款56萬元以自行支付方式支付給唐某；于權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前5個工作日內(nèi)將第四筆首付款89萬元以理房通托管方式支付給唐某。甲方提供的該房屋所有權(quán)證，原購房合同等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明手續(xù)不真實、不完整、無效，導(dǎo)致乙方無法取得房屋所有權(quán)的，甲方構(gòu)成根本違約，甲方應(yīng)以相當(dāng)于該房屋總價款20%向乙方支付違約金，丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。乙方逾期履行《補充協(xié)議》第二條約定的義務(wù)超過十五日的，乙方構(gòu)成根本違約，以相當(dāng)于該房屋總價款20%向甲方支付違約金。關(guān)于央產(chǎn)房的約定：甲方應(yīng)于2016年9月30日前取得《在京中央單位已購公房變更通知書》，如未能按期取得，則應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。2016年8月25日，王某向唐某支付定金5萬元。后王某與唐某簽訂《變更協(xié)議書》將第一筆首付款195萬元的支付時間變更為2016年9月28日。2016年9月2日，王某向第三人支付了居間服務(wù)費97900元及保障服務(wù)費15575元。2016年9月25日，王某向唐某支付首付款5萬元。王某向本院提交其與案外人簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《解約協(xié)議書》、匯款回執(zhí)，證明因唐某無法辦理上市手續(xù)，導(dǎo)致其換房的目的無法實現(xiàn)，造成損失。唐某對上述證據(jù)的真實性、證明目的均不認(rèn)可，第三人對上述證據(jù)真實性、證明目的均認(rèn)可。上述事實，有雙方當(dāng)事人提交的相關(guān)證據(jù)、當(dāng)事人陳述意見及庭審筆錄等在案佐證。法院判決：一、原告（反訴被告）王某與被告（反訴原告）唐某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》于本判決生效之日起解除。二、被告（反訴原告）唐某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告（反訴被告）王某定金五萬元、首付款五萬元、物業(yè)費一千六百四十元零三角二分。三、被告（反訴原告）唐某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）王某支付違約金四十五萬元。四、被告（反訴原告）唐某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）王某支付居間服務(wù)費九萬七千九百元。五、駁回原告（反訴被告）王某的其他訴訟請求。六、駁回被告（反訴原告）唐某的反訴請求。北京市東元律師事務(wù)所李松律師認(rèn)為:當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。原被告雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。現(xiàn)買賣雙方均同意解除合同，對此故不持異議。唐某同意返還定金5萬元、首付款5萬元及物業(yè)費1640.32元，對此故不持異議。本案中，雙方爭議焦點在于違約方及違約責(zé)任的承擔(dān)。根據(jù)合同約定，涉案房屋屬于央產(chǎn)房，唐某應(yīng)于2016年9月30日前取得《在京中央單位已購公房變更通知書》，但至本案法庭辯論終結(jié)前，唐某仍未取得央產(chǎn)房的上市手續(xù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，唐某應(yīng)對此承擔(dān)違約責(zé)任。王某要求唐某支付違約金的訴訟請求故予以支持。唐某反訴稱王某逾期支付首付款，對此故認(rèn)為，唐某未能在約定期限之前取得涉案房屋的上市手續(xù)，屬于有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形，在此情形下，王某有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，且王某在履行期限屆滿前支付了首付款5萬元。故對唐某要求王某承擔(dān)違約責(zé)任的反訴請求，故不予支持。對于違約金的數(shù)額，故認(rèn)為約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少，本案中唐某違約并非出于主觀惡意，且根據(jù)王某提交的證據(jù)，其實際損失遠低于違約金數(shù)額，故對于唐某請求酌減違約金的抗辯意見故予以采納。對于違約金數(shù)額故酌予支持45萬元。根據(jù)合同約定，因出賣人違約導(dǎo)致第三人收取買受人的所有費用不予退還，由出賣人直接賠付買受人，故王某要求唐某支付居間服務(wù)費97900元的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，故予