海門市城市房屋拆遷補償安置實施細則

-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN【2019年整理】海門市城市房屋拆遷補償安置實施細則海門市城市房屋拆遷補償安置實施細則第一章總則第一條為了加強城市房屋拆遷管理，切實維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》及其它有關規(guī)定，結合本市實際，制訂本細則。第二條本細則適用范圍為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地、農(nóng)村集體土地被征用轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋拆遷。第三條拆遷人應當依照本細則的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當服從建設項目的需要，在拆遷補償安置協(xié)議約定或者房屋拆遷管理部門裁決規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷，搬遷期限不得超出規(guī)定的拆遷期限。本細則所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。第四條市建設局是本市城市房屋拆遷行政主管部門，對本市城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。海門市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責本市城市房屋拆遷管理工作。市物價、國土、財政、工商、司法、公安、文化、教育、環(huán)保等相關部門應當依照本細則的規(guī)定，與房屋拆遷管理部門互相配合，保證城市房屋拆遷工作順利進行。市國土資源局應依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。第二章拆遷管理第五條城市房屋拆遷應當遵循下列程序：（一）對拆遷項目進行評估，提供概算；（二）拆遷人向房屋拆遷行政主管部門申領房屋拆遷許可證；（三）房屋拆遷行政主管部門發(fā)布拆遷公告；（四）評估機構對被拆遷房屋進行價格評估并公布評估結果；（五）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協(xié)議；（六）拆遷人按照拆遷補償安置協(xié)議進行補償安置并實施房屋拆遷。第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申領房屋拆遷許可證的，應當向市房屋拆遷行政主管部門提交下列材料：（一）房屋拆遷申請書；（二）建設項目批準文件；（三）建設用地規(guī)劃許可證（附拆遷范圍紅線圖）；（四）國有土地使用證或其它國有土地使用權批準文件；（五）拆遷計劃和拆遷方案，包括拆遷范圍、拆遷對象、房屋的用途、面積、權屬、拆遷實施步驟、安全防護、環(huán)保措施、各項補償補助費用預算、安置用房、周轉(zhuǎn)用房或者其他臨時過渡措施的落實情況、拆遷的方式與時限、拆遷及評估委托合同等；（六）辦理專項存款業(yè)務的金融機構出具的足額拆遷補償安置資金的存款證明。房屋拆遷行政主管部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。第七條房屋拆遷行政主管部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施單位等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷公告應當在拆遷范圍內(nèi)張貼或者在本地主要報紙上登載。實施房屋拆遷施工時間，應當自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。第八條房屋拆遷管理部門、拆遷人、拆遷實施單位和評估機構應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。被拆遷人的所在單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道及居（村）民委員會應當予以協(xié)助，并如實提供有關房屋、土地權屬的資料。前款所稱拆遷實施單位是指依法取得城市房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員、組織簽訂拆遷補償安置協(xié)議的單位。第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。拆遷人需要延長拆遷期限的，在拆遷期限屆滿15日前向房屋拆遷行政主管部門提出申請，房屋拆遷行政主管部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷實施單位拆遷。房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。第十一條拆遷人委托拆遷，在確定被委托的拆遷單位時，應當采用招標方式，也可采用協(xié)議方式。拆遷人應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立書面拆遷委托合同。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途、辦理工商營業(yè)執(zhí)照；（三）租賃房屋。房屋拆遷行政主管部門應當就前款所列事項，書面通知計劃、國土、工商等有關部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。拆遷需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷行政主管部門批準，延長暫停期限不得超過1年。第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本細則的規(guī)定，簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當載明補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責任、解決爭議的辦法等內(nèi)容。拆遷租賃公有房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷人委托拆遷實施單位拆遷的，拆遷人和拆遷實施單位應當在拆遷補償安置協(xié)議上加蓋印章，并明確違約責任。第十四條產(chǎn)權不明或者有產(chǎn)權糾紛的房屋及房產(chǎn)管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。第十五條拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷行政主管部門裁決。房屋拆遷行政主管部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本細則規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷行政主管部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。第十八條拆遷中涉及軍事設施、教學、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)房屋拆遷行政主管部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當足額存入辦理專項存款業(yè)務的金融機構，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷行政主管部門不予發(fā)放房屋拆遷許可證。房屋拆遷行政主管部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督，與拆遷人或者拆遷實施單位、出具拆遷補償安置資金證明的金融機構訂立拆遷補償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議，明確資金使用條件、程序和違約責任等內(nèi)容。第二十一條房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔；施工企業(yè)必須編制房屋拆除方案，接受建筑管理部門的安全監(jiān)督，施工企業(yè)負責人對安全負責。第二十二條拆遷人和拆遷實施單位，在拆遷范圍內(nèi)的房屋拆除結束后5日內(nèi)，應當報房屋拆遷管理部門驗收。第二十三條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。拆遷人應當按照齊全、準確、規(guī)范的要求，及時整理、妥善保管好拆遷資料，并在拆遷項目驗收后1個月內(nèi)交房屋拆遷管理部門存檔。第三章拆遷補償與安置第二十四條拆遷人應當依照本細則規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償。第二十五條拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權調(diào)換，被拆遷人有權選擇補償方式。第二十六條貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、房屋結構、建筑面積、成新等因素評估確定。（一）被拆遷人選擇貨幣補償安置方式的，可享受該地段安置房（被拆除合法建筑面積部分）的商品價與拆一還一價的差價。（二）市政建設項目、工業(yè)建設項目及原地段不建造住宅房的項目，被拆遷人可享受同地段商品房（被拆除合法建筑面積部分）的商品價與拆一還一價的差價。（三）被拆遷人在農(nóng)村享有建房權的，其人口安置面積大于被拆除合法建筑面積的，還可享受人口安置面積與被拆除合法建筑面積差的商品價和人口安置價差價。（四）商品價及拆一還一價由物價局核定。第二十七條市政建設項目、政府土地儲備項目的拆遷，原則上實行貨幣補償。被拆遷人要求實行產(chǎn)權調(diào)換的，憑市土地資產(chǎn)儲備中心出具的購房通知單、相應工程項目的拆遷補償協(xié)議書、拆遷房屋的評估報告在相應的拆遷安置定銷房中進行安置。被拆遷人持上述材料要求安置的，承擔拆遷安置定銷房建設的開發(fā)單位必須無條件予以安置。拆遷安置定銷房價格由市物價部門會同建設、國土部門根據(jù)拆遷安置定銷房所在區(qū)位的補償基價確定。在同區(qū)位內(nèi)安置建筑面積與拆遷合法建筑面積相等的部分，定銷房平均價格不超過其補償基價（建安價＋區(qū)位價）的108%，超面積部分按商品價計算。第二十八條承擔拆遷安置定銷房建設的開發(fā)單位應在規(guī)劃建設的商品房中提供一定數(shù)量的（成片或整幢）拆遷安置定銷房，國土部門將此作為土地出讓的前置條件并在拍賣地價中綜合考慮。拆遷安置定銷房的建筑面積一般控制在70－140平方米，適當增加70平方米以下的小套型。每套拆遷安置房須配置一只車庫，車庫建筑面積原則不得低于8平方米，車庫價格由物價局核準。第二十九條拆除工業(yè)廠房的被拆遷人可購買拆遷人指定提供的標準廠房。購買與被拆遷合法建筑面積相等部分的標準廠房價格由物價部門會同建設、國土部門根據(jù)標準廠房所在區(qū)位的補償基價確定。第三十條拆遷人應以拆遷主管部門批準的公告告知被拆遷人選購安置房的時間、地點及方式等事項，被拆遷人應在公告的期限內(nèi)，憑協(xié)議和有關手續(xù)到指定的地點與建設單位簽定購房協(xié)議，逾期作自動放棄購買拆遷安置房處理。第三十一條實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應按本章第二十七條、第二十八條和第二十九條計算被拆遷房屋的貨幣補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。對實行產(chǎn)權調(diào)換或者被拆遷人以貨幣補償款購買的房屋，與被拆遷房屋等面積的部分，被拆遷人免繳房屋契稅。第三十二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)被拆遷人戶籍地在農(nóng)村的，安置人口計算按《海門市農(nóng)村村民建房用地管理暫行辦法》（海政發(fā)[2002]98號）文件的有關規(guī)定執(zhí)行。被拆遷戶應安置建筑面積，按列入安置人口的人數(shù)每人35平方米。安置建筑面積超過被拆除建筑面積，且在規(guī)定的人均35平方米標準以內(nèi)的部分，每平方米房價按核準的定銷房價格上浮50元結算。第三十三條商品房開發(fā)項目拆遷，被拆遷人要求產(chǎn)權調(diào)換的應當優(yōu)先就地在商品房中進行購買，購買的商品房價格、面積按本章第二十七條、第三十二條規(guī)定執(zhí)行。非商品房開發(fā)建設項目拆遷，被拆遷人要求產(chǎn)權調(diào)換的，由拆遷人異地提供房源或在政府提供的拆遷安置定銷房中供被拆遷人選擇。被拆遷人選擇的安置房價格、面積按本章第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十二條規(guī)定執(zhí)行。第三十四條被拆遷人和被拆遷的公有住房承租人的子女，在拆遷公告前出生的，因購房而使其就學地點發(fā)生變更的，當其達到入學年齡時，可在安置地點施教學校就學，也可在原居住地施教學校就學。施教學校不得收取擇校費等附加費用。具體實施方案由拆遷公司調(diào)查核實后上報拆遷主管部門和教育局協(xié)調(diào)解決。第三十五條城市規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)農(nóng)村危房、缺房戶經(jīng)建設行政主管部門、國土行政主管部門確認，也可享受拆遷安置定銷房優(yōu)惠政策購房。（一）經(jīng)本人申請，房屋鑒定部門確認為危險房屋的，其合法享受建筑面積可按拆遷安置定銷房優(yōu)惠價格購置，原危險房屋保留，但不得居住或轉(zhuǎn)賣（租），待拆遷時按有關政策給予補償；（二）因家庭人員的變化，經(jīng)個人申請，村、鎮(zhèn)初審，根據(jù)現(xiàn)有人口的合法享受建筑面積按拆遷安置定銷房優(yōu)惠價格購買，原房屋可保留使用，但不得轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權，待拆遷時按有關政策給予補償；（三）農(nóng)村危險房屋、缺房戶購置拆遷安置定銷房參照一般居民建房審批程序辦理。第三十六條城市規(guī)劃區(qū)控制范圍內(nèi)，所在村民小組仍有較多承包土地的，由拆遷人申請，經(jīng)村、鎮(zhèn)審核，報建設行政主管部門、國土行政主管部門批準后，采用統(tǒng)一就近建造戶均不超過15平方米的臨時生產(chǎn)用房（開發(fā)區(qū)除外），由拆遷人出資。今后如遇建設需要拆遷時，使用人應在接到通知起一個月內(nèi)無條件服從搬遷，對使用人不作任何補償。第三十七條拆遷具有合法產(chǎn)權的公有住房，承租人具備合法租住手續(xù)，僅有一處住房，并長期實際居住，沒有享受過住房優(yōu)惠待遇，拆遷人應當將被拆遷房屋的重置價結合成新的部分補償給房屋所有權人，其余部分補償（區(qū)位價，搬遷費，臨時安置費等）給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關系在拆遷補償后自行解除或拆遷人對房屋產(chǎn)權人貨幣補償后由房屋產(chǎn)權人另外選擇相當于原建筑面積的房屋給承租人租住。本條款所稱承租人，是指與房屋產(chǎn)權單位具有合法租賃關系的單位和個人或在改制前與原單位有隸屬關系的且能提供相關合法租賃手續(xù)的正式職工，承租人由被拆遷單位和原企業(yè)主管部門共同審核確認。第三十八條被拆遷人或者房屋承租人安裝使用的管道煤氣（含液化氣）、寬帶網(wǎng)、有線廣播等設施及對房屋的裝修、裝璜項目、電話移機、有線電視安裝費等按附表14；被砍伐或者移栽的樹木（含果樹、竹園等）按附表11；墳墓遷移按附表12；由拆遷人給予一次性補償。第三十九條被拆遷人從事養(yǎng)殖等家庭副業(yè)，因房屋拆遷終止的，按其經(jīng)濟損失作適當評估補償（附表18）。第四十條拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷費、臨時安置補助費。搬遷費按拆除合法建筑面積5元平方米結算，按面積計算低于120元的按120元計算。拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應當一次性支付被拆遷人或者房屋承租人6個月的臨時安置補助費，臨時安置補助費按合法建筑面積一、二類區(qū)4.5元平方米月，三類區(qū)4元平方米月，其它地區(qū)3.5元平方米月計算，一、二類區(qū)按面積計算低于200元月的按200元月支付，三類區(qū)及其它地區(qū)按面積計算低于150元月的按150元月支付。第四十一條被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換的拆遷過渡期限，自被拆遷人或公有房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過18個月。臨時過渡補助費，按實際過渡期限結算。因拆遷人的責任延長過渡期限，從逾期之日起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規(guī)定給被拆遷人或房屋承租人增付臨時安置補助費。（一）對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長期間增付1倍臨時過渡補助費；（二）由拆遷人提供過渡用房的，延長期間按第四十條規(guī)定的標準支付臨時安置補助費；（三）因被拆遷人責任延長過渡期限的，不增加臨時過渡補助費。第四十二條經(jīng)建設行政主管部門、國土行政主管部門同意，被征用集體土地所在村組為被拆遷人另行安排宅基地移地遷建的，搬遷費按10元平方米計算（含被拆遷房屋的建材運輸費），一次性支付6個月的臨時過渡補助費。第四十三條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人應當對停產(chǎn)停業(yè)期間的經(jīng)濟損失給予適當補助。（一）拆遷生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)（正常生產(chǎn)）非住宅房屋，造成全部停產(chǎn)的，按被拆遷房屋合法建筑面積每平方米30元補助，部分停產(chǎn)的，每平方米10元補助；對非正常生產(chǎn)企業(yè)，按合法建筑面積每平方米10元補助；對在拆遷前已停產(chǎn)的企業(yè)，按合法建筑面積每平方米3元補助；（二）對拆遷商業(yè)經(jīng)營性非住宅房屋（指商店、飯店等服務性行業(yè)）實行產(chǎn)權調(diào)換，致使經(jīng)營活動中止的，可根據(jù)拆遷前兩年營業(yè)稅額平均值給予一次性補助和臨時安置補助費，一次性補助標準參照附表10確定。營業(yè)用房的過渡期限自鑰匙交付之日起，過渡期間營業(yè)房的臨時安置補助費標準，參照被拆除營業(yè)房所在地段的住宅房屋臨時安置補助費標準，按該營業(yè)用房的區(qū)位補償價和該地段住宅房區(qū)位補償價的比例計算。詳見計算公式為：營業(yè)房區(qū)位價住宅房區(qū)位價×住宅房臨時安置補助費每平方米月標準。過渡期限及臨時安置補助費計算方式參照第四十條規(guī)定；（三）對非住宅房屋拆遷的搬遷補助費按附表13規(guī)定標準執(zhí)行。第四十四條被拆遷人或者房屋承租人搬遷時，可憑拆遷人或者拆遷實施單位的證明向所在單位申請搬遷事假兩次（含過渡搬遷），所在單位每次應當準假3天，搬遷事假期間，被拆遷人或者房屋承租人的工資、福利待遇不變。被拆遷人或者房屋承租人不需要請搬遷事假的，應給予誤工補貼每人100元（每戶限兩人）。實行移地遷建的，可享受拆遷事假，建平房的為20天，建樓房的為30天。或給予誤工補貼，建平房的為250元人，建樓房的為400元人（每戶限兩人）。第四十五條一、二、三類區(qū)被拆遷人或者公有住房承租人獲得的貨幣補償總額低于5萬元（不含提前搬遷獎、過渡費、搬家費），且經(jīng)公示確認同時具備下列條件的，由拆遷人補足5萬元，其它類區(qū)補償總額低于4萬元，由拆遷人補足4萬元。（一）被拆遷人或者公有住房承租人僅有被拆遷一處住房；（二）被拆遷人長期實際居住；（三）被拆遷人為農(nóng)村居民，應享受建房面積未給子女享受的；（四）被拆遷人原有房產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓或分割給他人的。被拆遷人或者公有住房承租人獲得最低貨幣補償后，仍無經(jīng)濟能力購買拆遷安置定銷房，按廉租住房的規(guī)定予以解決。第四章拆遷評估第四十六條本細則所稱拆遷評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。第四十七條拆遷評估由具有房地產(chǎn)價格評估資格的評估機構承擔，評估報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務的人員，應當經(jīng)過房屋拆遷管理部門的專業(yè)培訓和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷相關工作。第四十八條拆遷人與被拆遷人可以選擇具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構評估。拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估合同，并在簽訂后3日內(nèi)提交房屋拆遷管理部門。受托的評估機構應當做好評估報告匯總工作，并在拆遷工程結束后10日內(nèi)提交房屋拆遷管理部門。第四十九條拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織和個人不得非法干預拆遷評估活動和評估結果。被拆遷人有權要求從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務的人員出示上崗證。第五十條在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷行政主管部門、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。第五十一條拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：（一）區(qū)位：區(qū)位補償基價按房屋周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務便利程度、公用事業(yè)設施配套狀況，并根據(jù)市場情況每年進行調(diào)整；（二）用途：以房屋所有權證和土地使用證上標明的用途為準，所有權證書未標明的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準；（三）建筑面積：以房屋所有權證載明的建筑面積或者房產(chǎn)監(jiān)理部門依據(jù)可確權書證測量的面積為準。建筑面積按建安價結合成新評估補償；（四）裝飾、裝修補償應當結合裝璜材料的檔次、價格、折舊年限等因素評估補償；（五）其它因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。第五十二條被拆遷人無正當理由不到場，或者拒絕評估，影響拆遷正常進行的，評估機構可以依據(jù)被拆遷房屋的權屬資料可確權的書證及房屋區(qū)位、朝向、結構狀況等因素進行評估。評估時評估機構應當通知公證機關現(xiàn)場公證，房屋拆遷行政主管部門可依據(jù)評估結果進行裁決。第五十三條拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估報告送達之日起五日內(nèi)要求評估機構做出解釋說明，評估機構應當在五日內(nèi)做出書面解釋說明。經(jīng)解釋說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合規(guī)定的其他評估機構重新評估。重新評估結果與原評估結果在±2%的誤差范圍之內(nèi)的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出±2%的誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門邀請有關專家進行鑒定，鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定結果采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。第五十四條拆遷人應當在評估結束后五日內(nèi)在拆遷地點公布評估結果。第五十五條住宅房屋的拆遷評估應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。（一）城市國有土地上的被拆遷房屋補償額=合法建筑面積的建安成新價補償額+合法建筑面積計算的區(qū)位補償額（合法土地使用面積大于合法建筑面積時，區(qū)位補償額按土地使用證依法核準的使用面積計算）；（二）興建時使用土地為農(nóng)民集體所有土地上的被拆遷房屋補償額=合法建筑面積的建安成新價補償額+合法建筑面積計算的區(qū)位補償額；（三）區(qū)位補償基價按《海門市被拆遷住宅房屋區(qū)位補償基價》（附表1）確定。第五十六條被拆遷房屋合法建筑面積的確認由市建設行政主管部門依照以下規(guī)定認定：（一）已領取房屋所有權證的，按被拆遷房屋所有權證記載的產(chǎn)權人和建筑面積，但房屋實際建筑面積小于所有權證建筑面積的，按實際建筑面積計算，屬應拆未拆的不予認定；（二）有建房批復、未領取房屋所有權證的，以建房批復載明的產(chǎn)權人和建筑面積為準，但房屋實際建筑面積小于審批建筑面積的，按實際建筑面積計算；（三）房改房建筑面積由市房產(chǎn)監(jiān)理部門按有關規(guī)定測量的建筑面積為準；（四）對已領取房屋所有權證，在1987年前建造，且原高度、墻基沒有變動過的房屋，以實際丈量面積為準。第五十七條興建時使用土地為農(nóng)民集體所有土地上的被拆遷住宅房屋土地使用證依法核準的土地使用面積大于合法建筑面積，區(qū)別下列不同情況增加補償：（一）土地使用面積在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面積的部分，按房屋所在區(qū)位價的30%計算；（二）房屋合法建筑面積超過135平方米，土地使用面積超過建筑面積的部分按每平方米60元的標準計算；（三）土地使用面積超過135平方米，建筑面積在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面積超過135平方米的，按每平方米60元標準計算。第五十八條城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)被拆遷人，未能按《海門市農(nóng)村村民建房用地管理暫行辦法》（海政發(fā)[2002]98號）文件的有關規(guī)定享受建房，應享受房屋建筑占地面積大于被拆遷房屋合法建筑面積的部分，按房屋所在區(qū)位價的80%標準增加補償。被拆遷房屋合法建筑面積大于人口享受建筑占地面積的不予補償。第五十九條新建的住宅房屋自竣工之日（自批準建房之日增加建房施工期9個月）至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿5年被拆遷的，按其建安成新價增加補償。標準如下：不滿1年（含1年）的增加19%；不滿2年（含2年）的增加18%；不滿3年（含3年）的增加17%；不滿4年（含4年）的增加16%；不滿5年（含5年）的增加15%。第六十條農(nóng)村居民要求分戶的，原則上以當時建房時各自享受的建房面積比例為準，分戶房屋單位為自然間。符合下列條件之一的，可按分戶處理，但分戶后一、二、三類區(qū)的被拆遷住戶補償額不足5萬元、四類區(qū)和其他地區(qū)不足4萬元的不追加補足。（一）被拆遷人雖持有一本房屋所有權證，但持有兩本農(nóng)村宅基地使用證或具有兩份建房批復；（二）被拆遷人雖只有一本產(chǎn)權證、一本農(nóng)村宅基地使用證，但其建房時子女的建房面積已在同一份建房批復中享受；目前兒子已結婚或女兒已招女婿，子女戶口均在當?shù)夭嶋H長期居住，且沒有享受過其他建房待遇，如房改、貨幣分房、購買經(jīng)濟適用房、購買軍轉(zhuǎn)房等優(yōu)惠政策。第六十一條被征用集體土地范圍內(nèi)村組集體經(jīng)濟組織的房屋拆遷，按房屋合法建筑面積建安成新價評估補償。第六十二條對被拆遷人取得工商營業(yè)執(zhí)照和完稅證明，持續(xù)用作經(jīng)營（商業(yè)、服務性行業(yè)）場所一年以上的住宅房屋，可按實際經(jīng)營面積以房屋所在臨近道路非住宅房屋區(qū)位補償價的一定比例增加補償。其中1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%比例；5年以上（含5年）的，增加20%比例。第六十三條房地產(chǎn)價格評估的修正因素（一）被評估住宅房屋建筑結構、等級、成新因素的修正。按《海門市各類被拆遷住宅房屋建筑結構、等級評估標準》（附表2）和《海門市各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3）《海門市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估；（二）評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《被拆遷成套住宅樓層增減系數(shù)》（附表6、7）對照評估；（三）被評估房屋環(huán)境因素的修正，根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育率（學校、幼兒園）、購物、就醫(yī)方面的因素進行修正，修正權重比在-2%至2%之間；（四）對超出評估房屋結構等級條件以外的設施、設備和裝潢、裝修項目的評估補償，按《海門市房屋拆遷附屬設施、設備、裝飾、裝潢補償標準》（附表14）單列對照評估；（五）拆遷范圍確定并發(fā)布房屋拆遷公告之日起，對被拆遷房屋裝潢、裝修、改建、擴建的項目不予補償。第六十四條對處于城市規(guī)劃區(qū)邊緣的征地拆遷戶所在村組有條件在另處安排宅基地供其移地遷建住房，并經(jīng)建設行政主管部門、國土行政主管部門同意的，按《海門市被拆遷房屋遷建補償標準》（附表8）對照評估。第六十五條對非住宅房屋的評估采用路線價法。本方法的計算公式為，房屋拆遷補償額=被拆遷房屋建筑面積建安價補償額+區(qū)位價補償額。（一）建安補償價的確定，按《海門市非住宅房屋建筑結構評估標準》（附表5）和《海門市各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3）、《海門市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估。（二）區(qū)位補償?shù)拇_定1、對商業(yè)鋪面等服務性行業(yè)用房，區(qū)位根據(jù)《海門市市區(qū)非住宅房屋路線（段）區(qū)類劃分》（附表15）確定，區(qū)位補償指導價按《非住宅房屋臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)計算表》和《非住宅房屋樓層調(diào)整修正系數(shù)表》（附表9）進行修正后對照《海門市非住宅房屋拆遷區(qū)位補償指導價標準》（附表16）評估；2、對工業(yè)生產(chǎn)、倉儲、辦公室及公益事業(yè)等用途的房屋，區(qū)位按《海門市被拆遷住宅房屋區(qū)位補償基價》（附表1）確定，區(qū)位補償指導價按《海門市非住宅房屋（生產(chǎn)性工業(yè)企業(yè)）拆遷區(qū)