物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備管理 論文

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！論小區(qū)物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備管理摘要：從一個物業(yè)管理者的眼光出發(fā)，指出了物業(yè)管理中的設(shè)備管理的重要性，并提出了切實可行的解決辦法。高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為：1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，管理復(fù)雜。生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。2.高層綜合樓宇設(shè)施設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建4.大樓各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設(shè)施設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用科學(xué)，它包括系統(tǒng)的理論和豐理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。一設(shè)施設(shè)備管理的重要性現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。（一）關(guān)系到聲譽(yù)和生存作為物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)施設(shè)備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設(shè)施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對物業(yè)管理企業(yè)的社會聲譽(yù)乃至生存有著重要意義。物業(yè)業(yè)則被認(rèn)可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)施設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直條件。（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用事實設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。機(jī)槍維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少損失。樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常機(jī)器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用的開支，使設(shè)施設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)施設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要佳水平。（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)若設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行可靠性低，管理又不善，設(shè)備在運(yùn)行中經(jīng)常發(fā)的經(jīng)濟(jì)損失。若設(shè)施設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會公害。因此，保證安全，代設(shè)施設(shè)備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，進(jìn)步，而先進(jìn)的上升設(shè)備管理則是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。二設(shè)施設(shè)備管理要達(dá)到的基本目標(biāo)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心，應(yīng)對寫字樓水電設(shè)施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設(shè)施）進(jìn)行全面的管理和維修，供水、供電要有應(yīng)急措施；應(yīng)調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應(yīng)有健全的檢查維修制度，對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)；應(yīng)對業(yè)戶的設(shè)備報修及時處理，并定期檢查；消防設(shè)施完好率應(yīng)當(dāng)達(dá)到100％。良好的設(shè)施設(shè)備管理要做到：（一）建立先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理體制1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運(yùn)行班次、有無假日）等系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。2.設(shè)施設(shè)備管理人員必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例，熟悉設(shè)施設(shè)備的技術(shù)理論之時，具有一定的業(yè)務(wù)能力。3.加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備管理人員的培訓(xùn)教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)工作計劃之中。（二）建立完善的設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度制定嚴(yán)密的設(shè)施設(shè)備年、季、月、周保養(yǎng)計劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗管理與分散管理相結(jié)合：1.設(shè)施設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；3.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度；4.設(shè)施設(shè)備檢修制度5.固定資產(chǎn)管理制度；6.培訓(xùn)教育制度；7.特殊設(shè)施設(shè)備管理及應(yīng)急制度；8.各類機(jī)房的出入登記制度等。（三）做好設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作基礎(chǔ)資料工作是設(shè)施設(shè)備管理工作的基本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般都是組成系統(tǒng)發(fā)揮作用的。例如，中央空管道、閥門、電控設(shè)施設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)施設(shè)備組成，以重視。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)理工作提供方便，用于指導(dǎo)實際工作。（四）設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用后天條件，即設(shè)施設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)施設(shè)備能正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設(shè)施設(shè)備的完好，延長設(shè)利用率，縮短設(shè)施設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時還會引起設(shè)施設(shè)備事故，造成設(shè)施設(shè)備的損壞或報廢。1.設(shè)施設(shè)備的有效利用率：根據(jù)統(tǒng)計，設(shè)施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當(dāng)而造成。由修（搶修）的實踐也越來越多，設(shè)施設(shè)備有效故障實踐越來越少，設(shè)荷運(yùn)行這樣“拼設(shè)施設(shè)備”勢必會加劇設(shè)施設(shè)備的損壞直至報廢。2.設(shè)施設(shè)備的完好率：根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)為100％，只有通過日常巡檢才能保證。（1）零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；（2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達(dá)到規(guī)定要求；（3）設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)行記錄齊全（4）設(shè)施設(shè)備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)針對問題進(jìn)行整改，經(jīng)過維護(hù)、維修，消除不完好因素，升級為完好設(shè)施設(shè)備。（五）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合使用要點、維護(hù)方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)施設(shè)備、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備。就是說，應(yīng)該做到操作人員會檢修設(shè)施技術(shù)資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。三實現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)的影響因素（一）現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備帶來的新問題現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在服務(wù)系列的新問題：1.現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟(jì)效益，但同時境污染嚴(yán)重和能源資源消耗過大，等等。2.損失設(shè)備的投資和使用維護(hù)費(fèi)用大量增加，迫切要求注重設(shè)施運(yùn)行與設(shè)施設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效果。3..現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備技術(shù)綜合性強(qiáng)，全過程環(huán)節(jié)多，且相互運(yùn)行、相互制約。因此，必須進(jìn)行系統(tǒng)管理，確保服務(wù)體系的優(yōu)化運(yùn)轉(zhuǎn)。4.使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備時崗位分工較細(xì)，經(jīng)常是單工序操作，又由于設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。因此，要求加強(qiáng)人機(jī)關(guān)系的研究，以保證人與設(shè)施設(shè)備的協(xié)調(diào)。（二）傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理方式的局限性面對使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設(shè)施設(shè)備管理方式越來越暴露出它的局限性：1.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的大量工作集中在維修階段，較少注意設(shè)施設(shè)備復(fù)，本質(zhì)是靜態(tài)管理。而在科技迅速發(fā)展的情況下，這種管理方式已經(jīng)不能適應(yīng)對現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理的要求。2.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機(jī)聯(lián)系。制造與使代化設(shè)施設(shè)備所帶來的新問題。3.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織三者管理方面，側(cè)重技術(shù)管理，忽視經(jīng)濟(jì)管理，同時對組織管理工作不夠重視。4.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理仍然停留在單純配角服務(wù)的階段。在企業(yè)轉(zhuǎn)時提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)保證。5.傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理只注重設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人與，沒有把同設(shè)施設(shè)備有關(guān)的部門、人員組織協(xié)調(diào)起來，缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。品經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展形勢下管理好現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的客觀要求。四設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容（一）設(shè)施設(shè)備管理的范圍用中，由于物理的和化學(xué)的作用而產(chǎn)生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復(fù)、改造和更換，升值報廢處理。設(shè)施設(shè)備的價濟(jì)規(guī)律的支配。因此，設(shè)施設(shè)備綜合管理的范圍不僅包括技術(shù)管理，而且包括經(jīng)濟(jì)管理。（二）設(shè)施設(shè)備管理的具體內(nèi)容開展以下各項工作：（1）組織管理。包括設(shè)施設(shè)備管理工作目標(biāo)的確定和展開，組織機(jī)構(gòu)的建立及人員培訓(xùn)，各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實施。（2）設(shè)施設(shè)備前期管理。包括設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。（3）設(shè)施設(shè)備固定資產(chǎn)管理。包括設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)的驗收、編號、移裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。（4）設(shè)施設(shè)備使用與維護(hù)管理。包括設(shè)施設(shè)備使用制度、操作維等。（5）設(shè)施設(shè)備修理管理。包括設(shè)施設(shè)備修理計劃的編制和實施，修理工藝的涉及和新技術(shù)的采用，修前技術(shù)、生產(chǎn)準(zhǔn)備，修理技術(shù)文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。（6設(shè)施設(shè)備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷，設(shè)施設(shè)備的故障和事故管理等。（7）設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造與更新管理。包括技術(shù)改造、更新項目的確定和計劃的編制、改造、更新的組織和實施。（8）動力設(shè)施設(shè)備（管網(wǎng)）管理。包括安全運(yùn)行、維護(hù)監(jiān)測和供能管網(wǎng)管理等。（9）設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理。包括設(shè)施設(shè)備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費(fèi)用、改造更新資金管理等。（10和處理，計算機(jī)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化在設(shè)施設(shè)備管理中的應(yīng)用等。五做好設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化改造應(yīng)具備的基本條件目前，物業(yè)公司的設(shè)施設(shè)備管理工作尚有許多不能令人滿意的地環(huán)節(jié)。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理體制、組織建設(shè)和制度建設(shè)，為進(jìn)一步實現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化開辟道路。（一）樹立現(xiàn)代化的科學(xué)管理思想展。（二）完善設(shè)施設(shè)備管理組織和管理制度的全員設(shè)施設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化專群結(jié)合的班組設(shè)施設(shè)備管理。健全設(shè)施設(shè)備前期管理、狀態(tài)維修、改造更新和獎懲制度，以適應(yīng)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的需要。（三）采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法推廣應(yīng)用設(shè)施設(shè)備診斷技術(shù)，從狀態(tài)維修向預(yù)知維修發(fā)展；應(yīng)用ABC分類法提高備件管理水平；應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組織關(guān)鍵