建立深圳房地產市場調控體系研究

建立深圳房地產市場調控體系研究

2005年下半年到2007年期間，深圳市房價出現(xiàn)快速上漲。2005、2006、2007年三年，房價分別為7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年時間房價幾乎翻了一倍。但從2007年底以來，深圳房地產市場交易清淡，購房者觀望情緒濃厚，深圳住宅價格明顯開始回落。房屋銷售不旺造成房地產開發(fā)商資金鏈緊張，并且有斷裂的危險。如果房地產資金鏈斷裂，則會影響下一輪開發(fā)，并會引發(fā)一系列問題。房地產市場的大起大落，說明建立有效的房地產市場調控體系十分必要。一住房體制改革留下諸多問題改革開放前我國城鎮(zhèn)住房一直實行計劃體制下的“國家投資、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配、以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。這種制度模式是在當時計劃體制和消費層次水平較低狀況下，滿足城鎮(zhèn)居民基本住房需求的主要途徑。但由于租金低廉，無法維持正常的房屋維護，使政府背負著沉重的財政負擔，住房建設投資有限，居民居住條件改善緩慢，1978年人均住房建筑面積只有6.7平方米。同時，分配制度也造成了苦樂不均和不公平，公有住房實物分配制度諸多弊端，難以為繼，迫切需要改革。從1978年開始到1998年，中國住房逐步實現(xiàn)市場化，準許私人建房、私人買房，實現(xiàn)住房商品化，發(fā)展住房市場。2006年，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到27.1平方米，比1978年的6.7平方米增加了20.4平方米。住房產業(yè)成為促進經濟增長的支柱產業(yè)。深圳市一開始就在市場化、半市場化體制下進行住房建設，居民住房按照福利房、微利房、商品房體系發(fā)展，在全國率先進行住房體制改革。在取得較大成績的同時，也出現(xiàn)了新的矛盾和問題，尤其是2004年以來，住房市場運行中出現(xiàn)了投資增長過猛、房價上漲過快和住房供求結構不合理、低收入居民住房困難難以解決、普通居民買不起住房等問題，直接影響了國民經濟的持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民的正常住房消費。深入分析其原因，與改革過程中對一些問題認識不及時，相應的制度建設、政策調整不到位有關，具體有以下幾個方面。一是人口持續(xù)增長，土地資源緊缺。深圳經濟的快速增長，使得居民收入水平有了較大的提高，一定程度促進了住房需求的旺盛，但深圳土地供給量有限，致使房地產市場供求關系一直比較緊張，成為深圳市房價快速上漲的主要原因。二是在住房供應體系由計劃向市場轉軌的過程中，客觀上出現(xiàn)了過度依賴市場的現(xiàn)象，政府與市場分工不明確，政策住房保障制度建設滯后，深圳市過早停止了安居房建設。房地產開發(fā)商為了追求利潤，建設的住宅戶型偏大，普通百姓需要的中小戶型普通住房供應比例過少。高檔住宅的持續(xù)入市，帶動整體價格較快上漲。以2006年為例，占全年商品住宅銷售總量5.7%的少數高價豪宅，拉動了全市商品住宅價格上升1200元/平方米，高檔住宅拉動房價的作用比較明顯。三是城市房價過高還與人口貧富差距過大問題有關。目前，我國大多數城市的房價普遍過高，比國際上公認的最難以承受水平（房價收入比為7∶1）還高出1倍以上。深圳是一個收入差距巨大的城市，在貧富差距較大的背景下，在投資、貸款、炒作、暴利、土地飛漲等因素的影響下，房價迅速上漲，同時貧富差距進一步擴大；然后再通過投資、貸款、炒作、暴利、土地飛漲等因素和買漲不買跌的心理影響，進一步加劇房價上漲和貧富差距擴大。這一惡性循環(huán)，在政策缺失條件下，導致房地產供給戶型大型化（可以簡化設計、更大獲利），從而又進一步加劇低收入群體無力消費導致的有效供給不足。這在短期內則表現(xiàn)為房地產有效供給不足，長期將會導致有效需求不足。四是對非實際住房需求缺乏有效的控制措施。目前我國住房自住性需求比較旺盛的同時，一些非合理住房需求由于缺乏有效的控制措施，也在膨脹。其中包括人民幣升值預期引來的外資投資需求和其他大量的投資需求，以投機獲利為目的，利用一切機會和可能，炒作房價。這些非合理需求，增加了供給壓力，非理性地推高房價，使房價偏離了價值，出現(xiàn)了泡沫。深圳毗鄰香港的特殊地理環(huán)境，在某種程度上，香港的高房價對深圳房價上漲有一定的助推作用。目前，港人在深購房一直占全市7%左右并有逐步上升的趨勢。這種局面，進一步加大了市場供應壓力，并抬高了房價。五是政府對“土地財政”產生依賴。資料顯示，近年來我國的土地有償轉讓收入大幅增長，已經成為各級地方政府財政收入的重要組成。為了實現(xiàn)財政收入規(guī)模較快增長并增強相關財政支出安排的靈活性和自主性，地方政府有動力去實現(xiàn)土地收益最大化，從而降低了調控房價的積極性。我國土地儲備制度率先在市場經濟較為發(fā)達的深圳和上海得以實施。此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲備機構，開展土地儲備工作。目前我國已有近半數的市縣建立了土地儲備制度。我國土地儲備制度的含義是：由城市政府委托或設立的專門機構，對通過收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并予以儲存，根據城市土地利用規(guī)劃和年度用地計劃，將所儲備的土地以招標、拍賣等方式有計劃地投入市場，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。這個過程帶來地方政府財政收入大幅度增加。近年來，我國一些城市的土地儲備制度運作取得了巨大成效，在完善土地市場、控制土地供應、促進城市產業(yè)結構調整和基礎設施建設等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來。但是，隨著土地儲備實踐的深入，人們對該制度在房地產市場的影響方面存在著許多疑慮。在已建立土地儲備制度的城市中，土地出讓價格大幅上揚，商品房價格隨之上漲。土地市場無序炒作是地價上揚的重要原因。土地儲備導致房產開發(fā)走向集約與壟斷，市場逐漸被一些實力強的開發(fā)企業(yè)所占據，小型與實力較弱的開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當前實力強的開發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報開發(fā)，銷售的對象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開發(fā)的經濟適用房，開發(fā)檔次和市場價格也較高，部分消費者難以承受。房地產市場結構的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。六是作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產業(yè)對GDP增長率貢獻大，制約了地方政府調控房地產業(yè)積極性的發(fā)揮。房地產業(yè)不僅自身創(chuàng)造價值大，而且能帶動多個相關產業(yè)的產出增加，對經濟增長的總體貢獻較大，在以GDP增長率為關鍵指標的政績衡量體系下制約了地方政府調控房地產業(yè)積極性的發(fā)揮。可見，中央政府和地方政府管理目標的差異導致了一些地方政府對宏觀調控政策的執(zhí)行力度不足，從而使調控作用的發(fā)揮受到了影響。七是住房市場秩序不規(guī)范。部分房地產開發(fā)商行為不規(guī)范，捂盤惜售，囤積房源，制造虛假信息，推高房價；一部分中介服務機構變相提高中介費標準、制作虛假文書、協(xié)助炒房者違規(guī)交易、占壓和挪用交易資金等；違規(guī)炒房、騙貸購房情況經常發(fā)生。住房市場秩序混亂破壞了公平競爭的市場環(huán)境，扭曲了市場的價格，損害了消費者的合法權益，阻礙了住房市場機制作用的發(fā)揮。八是房地產融資成本較高。目前我國房地產金融業(yè)集中于商業(yè)銀行。一般來說，完整的房地產金融機構體系應包括三個組成部分，即專業(yè)性住房金融機構、非專業(yè)性房地產金融機構和對住房融資的擔保或保險機構。從目前我國的房地產金融現(xiàn)狀看，其組織結構體系還不夠完善，僅有非專業(yè)性房地產金融機構（主要為商業(yè)銀行），而缺少專業(yè)性住房金融機構和向住房融資提供擔?；虮ｋU的機構。這就使得我國房地產金融組織架構單一，房地產開發(fā)和居民住宅貸款來源渠道較為狹窄，影響房地產金融對房地產業(yè)支持力度的進一步提升。由于我國房地產市場存在著資金供求失衡，導致房地產融資成本較高。二建立房地產市場調控體系的必要性對房地產市場和價格進行調控，關系到宏觀經濟的穩(wěn)定性。房地產具有很高的產業(yè)關聯(lián)度，關聯(lián)產業(yè)非常廣泛，上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業(yè)，下游包括建筑、裝飾裝修、物業(yè)等行業(yè)。房價的快速上漲帶動了鋼材、有色金屬、建材、石化等生產資料價格的飛速上漲，這些原材料價格的上漲，反過來又刺激房價進一步上漲。同時，這些重要基礎資源的大量需求和價格的快速上漲，又造成這些行業(yè)的盲目投資。房地產問題是一個關系國計民生的政治問題。房地產業(yè)的健康發(fā)展是科學發(fā)展觀和建設和諧社會的重要內容。房地產業(yè)涉及每一個普通家庭，按照以人為本的科學發(fā)展理念，必須較多地兼顧群眾的利益，只有首先確?！鞍簿印辈拍苓_到“樂業(yè)”，共同建設和諧社會。房地產業(yè)發(fā)展不能助長貧富差距進一步擴大。貧富差距過大已成為影響我國經濟長遠健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定最嚴峻的問題之一。一個和諧社會，應該是一個相對公平的社會，而起點的公平和機會的公平是最重要的公平，過高房價必將進一步擴大貧富差距，造成起點和機會上的不公平。此外，房地產業(yè)發(fā)展不能剝奪公民基本權利。居住權是一項基本人權，過高房價將會使一部分人居無定所，從某種意義上講是在剝奪人權。因此，實現(xiàn)居者有其屋，既是歷屆各級政府應有的責任，也是規(guī)避由貧富差距過大引發(fā)社會危機的必然政治選擇。三建立深圳房地產市場調控體系的途徑（一）完善住房保障政策當前我國廉租房和經濟適用房制度覆蓋面明顯偏小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時得到保障。對于深圳這個近年房價上漲連居全國榜首的城市來說，面向社會中低收入階層的住房保障幾乎是一片空白。在這個新興城市的歷史上，除了每年向數百戶戶籍“雙困家庭”提供過廉租房（實物或補貼）外，一度在這個城市有過十年歷史的深圳市住宅局，僅建過5萬余套福利房。而且這些福利房的保障對象只是黨政機關、事業(yè)單位、國企員工。在近年國家將房地產宏觀調控重心轉移到建立健全住房保障制度后，深圳提出了“十一五”期間提供14萬套保障性住房的宏偉目標，這是一個積極的步驟。應較快擴大廉租房和經濟適用房的覆蓋范圍，其中廉租房覆蓋面宜逐步擴大到城鎮(zhèn)居民的5%左右；經濟適用房宜覆蓋全部中低收入家庭（中等偏下收入、低收入、最低收入家庭）。隨著經濟發(fā)展水平提高，廉租房和經濟適用房的保障水平也應該相應提高。至2007年底，全國各城市基本建立了住房保障制度，中央和地方增加了廉租房、經濟適用房的投資，力爭實現(xiàn)低收入群體住房困難應保盡保的目標。2006年5月，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，要求各地自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當年計劃面積的70%。住房保障政策惠及對象除了雙困家庭外，還包括“夾心層”家庭。“夾心層”是指購買經濟適用住房困難，又不符合進入政府廉租住房條件的城鎮(zhèn)居民群體，這是一個很龐大的群體，其比例占城鎮(zhèn)居民的60%左右，雖然隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，這一群體會發(fā)生較大變化，但仍然為城鎮(zhèn)居民的主體。當前經濟適用房絕對價格基本滿足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，但由于廉租房的供給只有1%左右，必然出現(xiàn)既不夠條件租廉租房，又買不起經濟適用房的“夾心層”，這一部分人只能租用經濟適用房，但現(xiàn)行的政策并沒有租用經濟適用房的機制。另一方面，隨著商品房價格的上漲，又將出現(xiàn)一批買不起商品房，但又“排不上隊、搶不著號”的等待購買經濟適用房的“夾心層”，住宅市場的結構性矛盾將愈加復雜化。解決城鎮(zhèn)居民“夾心層”住房問題，應重點通過提供住房使用權的方式來解決。借鑒發(fā)達國家經驗，適時推出“可支付租賃住房”，是一種切實可行的解決途徑。這種方案的實施，一般需要委托有關機構（公房管理部門）或組建中低收入家庭購、租住房中心收購的符合廉租住房標準、價格適中、戶型較小的“二手房”和普通商品住房，以存量住房配對作為中低價位租售房源，既向居民提供價格相對低廉的住房，又可按規(guī)定租金標準出租給廉租對象。其中，購房屋交易主體應享受契稅減免的優(yōu)惠政策。盡快建立經濟適用房租賃市場，加緊出臺相關政策規(guī)定，積極引導、適度消費，形成一部分人購買、一部分人租用的經濟適用房供銷格局，形成合理的租售結構，滿足一部分既買不起經濟適用房，又不具備租用廉租房條件的居民。經濟適用房應有一個科學的退出機制，才能保證資源的有效流動性。目前的經濟適用房一旦買到，就終身擁有，這樣的制度是不合理的。缺乏退出機制使增量經濟適用房的建設成為一個無底洞，從而加劇經濟適用房的供需矛盾和社會的不公平。所以經濟適用房應該是可進可出的，對有限資源進行有效配置，進行一種動態(tài)的管理和分配。要盡快建立經濟適用房的“退出機制”，從根本上抑制經濟適用房的過度消費。經濟適用房應該逐步轉為以政府投資為主的建設方式，住戶出售經濟適用房，應該統(tǒng)一由政府收購，形成經濟適用房閉路循環(huán)的模式，切斷與市場商品房交易活動之間的聯(lián)系。要盡快調整政策，提高經濟適用房的購買群體的限制條件，使經濟適用房真正適合中低收入家庭和低收入家庭的消費。保障性住房建設需要住房保障資金的支持。住房保障屬于公共產品，其資金安排應該出自財政。而我國過去各地住房保障的支出大多偏低，尚未有穩(wěn)定的財政資金預算渠道，住房保障資金供給的不穩(wěn)定和數量少就從根本上決定了目前我國住房保障制度的覆蓋面難以提高，導致了住房保障供給的不穩(wěn)定和不可持續(xù)。深圳要加大住房保障資金籌集力度。香港人多地狹，房價之高居世界大城市前列，但香港有大約1/3人口租住在政府提供的公屋（相當于廉租房）里，1/6的人從政府手里購買居屋（相當于經濟適用房），總體上看，約一半人在政府的資助下解決了住房問題。香港公屋制度最值得學習的有兩大方面。一是有效的資金安排。充足穩(wěn)定的資金是公共房屋成功發(fā)展的必要條件。房委會的經常性收入來自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業(yè)樓宇租金收入、出售各種自置居所收入。在租金政策上，房委會以租戶的負擔能力作為厘定公屋租金的主要考慮因素。其他考慮因素包括屋宇價值、通脹、差餉，以及維修及管理費用。在香港，只要家庭月收入低于12737港元、資產凈值低于30.5萬港元，就可申請公屋，每平方米租價僅為47港元。而香港商品房價每平方米約4萬港元，即使是租房，商品房每平方米的價格也需192港元，相當于公屋房租的4倍。由于長期奉行低租金的政策，為資助興建公屋的龐大資本開支和補貼公屋營運開支的長期巨額赤字，房委會按市值租出公共房屋附屬的商業(yè)設施和非住宅設施，如商場、街市鋪位及停車場。房委會轄下公屋小區(qū)附屬設施齊全，不僅方便居民生活，也使房委會成為香港最大的商場及停車場設施業(yè)主，其市場占有率分別約為11%和16%，房委會每年通過出租商業(yè)樓宇可獲得十幾億港元的盈利。二是不斷完善準入、退出機制。目前入住公屋的家庭分為五類：一類是受清拆、重建、天災等影響而無家可歸者；二類是因體恤原因而需要房屋安置者，這類申請人一般都有具體困難，諸如嚴重疾病、弱能或社會問題；三類是初級公務員及退休公務員；四類是調遷及舒緩擠迫居住環(huán)境；五類是不能負擔租住私人物業(yè)昂貴租金的家庭。其中第五類家庭是入住公屋數量最多的家庭，他們需要在公屋輪候冊上登記，并要接受家庭收入和資產審查。房委會每年檢查輪候冊收入及資產限額，以確保限額配合當前的經濟和社會狀況，并確保真正有需要的人才符合資格申請公屋。若住戶虛報資料，房屋委員會可終止其租約，并可根據法律規(guī)定予以檢控。香港房屋條例規(guī)定，任何人士如故意向房屋委員會虛報資料，即屬違法，一經定罪，可判罰款2萬港元及監(jiān)禁6個月。（二）建立政府房屋儲備制度，擠壓住房市場泡沫以建立政府房屋儲備制度來彌補土地儲備制度的不足是一項重要措施。自2004年以來，有關職能部門出臺了一系列抑制非合理需求的措施。包括限制外資購房需求、控制各地政府城市化改造中超量拆遷帶來的住房需求、增加二手房流通環(huán)節(jié)的稅收等。尤其是2007年9月中國人民銀行、中國銀監(jiān)會出臺的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，以及相關實施細則，其中“嚴格住房消費貸款管理”的內容對于抑制住房非合理需求具有積極意義。其措施的核心在于提高了第二套以上住房的貸款首付比例和利率水平，較大幅度地增大了住房投資者的投資成本，壓縮了住房投資的獲利空間，抑制了住房投資的需求。房地產市場是投資與消費的兩棲市場。當房地產市場完全是一個投資品市場時，加上這個市場的價格有政府的隱性擔保，那么這個房地產市場的價格肯定是只漲不跌的市場。在這樣的情況下，由于進入這個房地產市場的投資是零風險，這必然會促使市場的投資者大量涌入。再加上可利用銀行的金融杠桿，房地產市場的價格要推高就十分容易了。特別是房價上漲，銀行覺得進入這個市場也是無風險業(yè)務，因此推出一系列便利進入房地產市場的按揭產品，如加按揭或轉按揭等。在房地產企業(yè)、銀行及投資者合力下，國內房地產市場的價格推高也就十分容易了。就短期的房地產市場宏觀目標來看，政府應該做的就是要對國內房地產市場加以清楚定位，在目前中國人多、地少、土地資源十分缺乏的情況下，把國內房地產市場嚴格界定為消費品市場，嚴格遏制房地產市場投資。如果不從這里入手，就如目前這樣的房地產市場投資大量涌現(xiàn)，那么政府對房地產市場許多政策就容易大打折扣了。在美國，其《房地產法》就明確規(guī)定，房地產市場發(fā)展的基本宗旨就是要生產絕大多數居民有支付能力的住房。從長期來看，加大土地供應對規(guī)范房地產會有好處，但從土地供應到樓盤交付，一般有1～2年的時間差，這種調整的滯后性，導致對房價的影響在短期內不會有效；而且，土地一級市場的價格直接限制了開發(fā)商的經營行為和二級市場的房價價位。相比其他措施，政府調控最直接、最見效的手段就是向市場直接投放房源，增加供給，這就要在保持當前政策連續(xù)性的同時，建立政府房屋儲備制度。房價太低時買進房屋進行儲備，房價太高時賣出儲備房屋平抑價格。政府房屋儲備制度是類似于石油儲備的調控市場的體制。將廉租房、經濟適用房、中低價商品房等政策性房屋統(tǒng)一納入房產儲備體系，根據類別，制定相應的政策進行管理，形成房產儲備體系，達到調控房地產市場的作用。房產儲備作為保障性住房不以贏利為目的。供應價格以平抑房價為主，回購價格可在供應價格的基礎之上參照銀行利息方式進行，防止暴利出現(xiàn)。房產儲備的主體可以由政府實施儲備，也可以制定相關政策進行民間儲備；房產儲備的形式可以是實物儲備，也可以是證券儲備，但房產儲備的運作必須由政府統(tǒng)一組織管理，以便于實施房價調控和組織落實。政府房屋儲備平時可以作為略低于市場價位的廉租房出租，或定期向社會投放，一來影響購房者的預期，對市場產生威懾作用；二來影響開發(fā)商的市場預期，加大開發(fā)商囤積的市場風險；三則一旦市場泡沫超過其承受能力，作為調控的最后一道防線，避免出現(xiàn)應急狀態(tài)。儲備房產的來源有經濟適用房，中低價商品房，各類安居房和廉租房，房產開發(fā)拍賣地塊按比例配建，單位或個人捐款，存量房產周轉，部分收購的二手住房等。儲備房產的產權。將股份制理念引入儲備房產出售的產權，實行按比例共有產權，購房人以出資額作為房產的產權比例；產權類型為保障性住宅。如：有一套儲備住宅，按市場評估，價格為每平方米10000元，為平抑房價，政府決定以每平方米5000元出售房屋，此住宅被購買后，購房人占房屋產權的比例為50%，政府占房屋產權的比例為50%。儲備房產的管理主要是一些政策的制定和實施以及儲備房產的日常管理，可以考慮讓各地的房產經營公司代為管理。儲備房產屬于保障性住房，應在當地的房地產市場內另增加一個保障性住房交易品種。交易對象應限制在政府確定的保障性群體范圍內進行，但范圍應逐步擴大，最終覆蓋面應達到全社會大部分。交易價格應有所限制，如：出售費用=購買費用+銀行利息，杜絕暴利產生。交易形式可以采取貨幣交易，也可以采取電子交易。整個交易過程應有政府統(tǒng)一管理。成都市住房回購、收購儲備體制值得借鑒。2008年1月16日，成都市住房回購、收購儲備工作實施方案出臺。成都市房產管理局為住房儲備工作的主管部門，由成都市住房儲備中心具體組織實施五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內住房回購、收購儲備工作。通過政府回購、市場購買、組織修建等多種方式，多渠道籌措房源，向符合住房保障條件的家庭提供政策性保障住房，切實解決好他們的住房問題。住房回購主要是針對成都市五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內符合住房保障條件且申請購買經濟適用住房或限價商品房家庭的原有自主產權住房，由成都市住房儲備中心計價回購。住房收購主要是針對成都市五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內的價格公平合理、套型面積適中且適合于住房保障的房源。接收依法處罰沒收的房屋：針對成都市國土局、市規(guī)劃局在依法查處違法用地、違規(guī)建設項目予以處罰沒收的房屋，由成都市住房儲備中心與市國土局、市規(guī)劃局辦理移交手續(xù)，并用于住房保障的房源。成都市住房儲備中心利用財政安排的5000萬元專項資金作為啟動資金，開展住房儲備的試點工作，其余資金采取資產抵押和項目貸款等方式通過銀行融資。在資金運作上，采取以豐補歉的方式，結余資金繼續(xù)投入該項工作，滾動運作，實現(xiàn)資金周轉的良性循環(huán)，以保障房屋儲備工作的正常運轉。房屋儲備的資產財務單獨封閉運行管理，定期報表并接受審計。在市住房儲備中心下設儲備房屋管理公司，由該公司對儲備的房屋按照經營管理職能，實施租、售等經營活動和日常維護、維修管理。新加坡也是一個由政府大規(guī)模發(fā)展房地產并建立了有效內循環(huán)體系的典型。在新加坡，政府就是最大的發(fā)展商，新加坡的樓市大部分由政府控制，政府興建的房屋占整個市場的90%，而私人發(fā)展商建的房屋只占10%。新加坡政府一直利用供求關系來調控房屋價格。比如，政府把一部分屋齡比較長的組屋拆掉，使市場在一段時間內出現(xiàn)供求緊張的狀況。如果政府認為樓價上升到一定幅度需要加以控制，就會加大建造新組屋的力度。另外，新加坡政府也會調整公積金的供款比率，從而影響貸款供房的人數以及樓價。（三）建立政府對房地產市場的監(jiān)管體系當前房地產調控存在著監(jiān)管體系缺陷，政府對房地產市場的監(jiān)管存在政出多門、職能、體系殘缺、實施不力的問題，房地產調控急需理順監(jiān)管關系，建立具有強大執(zhí)行力的監(jiān)管體系。而建立監(jiān)管體系的核心是確立具有獨立性、權威性、針對性的監(jiān)管機構。就這一點而言，目前，消除房地產調控監(jiān)管體系缺陷必須組建房地產監(jiān)管機構，深圳應該設立一家類似于銀監(jiān)局、證監(jiān)局這樣的行業(yè)監(jiān)管機構（如“房監(jiān)局”），將土地征用、劃撥、出讓、轉讓和房地產的開發(fā)、銷售、出租、中介、物業(yè)等分散于各級政府、各部門的監(jiān)管職能統(tǒng)一劃歸房地產監(jiān)管機構，由房地產監(jiān)管機構負責深圳房地產市場秩序、壟斷、價格、質量等方面的監(jiān)管工作。房地產調控要見效，監(jiān)管體系必須完善，也只有確立健全、高效的房地產監(jiān)管體系，深圳的房地產市場才能得以持續(xù)、健康發(fā)展。建立政府對房地產市場的監(jiān)管體系，包括加大房地產市場監(jiān)管，實行房地產信息透明化，商品房售價、建筑面積、套內面積、公攤面積實行公開明碼標價。啟動房地產誠信公示系統(tǒng)，全面披露企業(yè)、從業(yè)人員不良記錄。針對房地產企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作哄抬房價、擾亂市場秩序等行為在全市范圍內開展專項整治行動，從嚴查處違法違規(guī)和囤積土地等行為。要嚴格稅收征管，該征的稅一分不能漏。（四）妥善解決流動人口住房問題深圳作為一個移民城市，流動人口數量與比重全國最大，住房問題出現(xiàn)得最早、最突出，相應的深圳也在全國最早地開始了流動人口住房供應模式的探索。深圳以積極的政策支持，推動建立多層次、多渠道的住房供應模式。這包