保險資金投資不動產(chǎn)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——保險資金投資不動產(chǎn)[摘要]不動產(chǎn)投資是保險資金運用的全新領域，風險如何防范不容忽略。以保險資金投資不動產(chǎn)并囑托經(jīng)營交易模式為例，剖析投資中的風險隱患并提出切實可行的解決措施。

[關鍵詞]保險資金；不動產(chǎn)；投資；風險

保險資金的運用是保險公司將積聚的保險資金片面地用于投資，使保險資金保值增值的經(jīng)營活動，是與保險公司收益緊密相關的重要環(huán)節(jié)。由于我國的保險行業(yè)起步較晚，加之保險公司和被保險人權利義務在執(zhí)行時間上的不確定性，保險公司對保險資金的運用存在很大的經(jīng)營性風險，因此，我國保險資金的運用一向受到較為嚴格的管控。作為一種全新的業(yè)務領域，保險資金不動產(chǎn)投資的風險管理已成為業(yè)內和理論界討論和探索的前沿熱點問題，本文將對作為保險資金不動產(chǎn)投資的主要風險及如何防范舉行深入研究。

一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風險

（一）融資性售后包租風險

近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷進展，售后包租的交易模式逐步產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內承租或代為出租投資人所添置房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的識別在于投資人添置房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權，若保險公司投資不動產(chǎn)后囑托開發(fā)商舉行經(jīng)營管理，那么務必以獲得真實產(chǎn)權為前提，在此根基上，選取具有確定規(guī)模、資質、經(jīng)營管理才能和信譽的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其舉行全面、嚴格的法律盡職調查，從而制止開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風險。

（二）違約風險

一般處境下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓本金，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在商定交付日無法按時完工或無法得志創(chuàng)辦標準的違約風險。此外，保險公司囑托開發(fā)商對所購房產(chǎn)舉行經(jīng)營管理，在囑托期限內，開發(fā)商需要按商定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理才能欠缺或其他理由無法達成盈利標準并按商定支付經(jīng)營收益，降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險，保險公司一方面可與開發(fā)商設立共管賬戶，商定購房款僅能用于標的房產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)辦，從而保障創(chuàng)辦工程的順遂完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對工程完工及未來收益返還供給抵押擔保、質押擔?；虮ＷC擔保等。

（三）囑托代理風險

1、資金運用風險。該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)舉行囑托經(jīng)營，使房產(chǎn)的全體權和使用權發(fā)生了分開。開發(fā)商受保險公司囑托，在囑托期限內代表其對房產(chǎn)舉行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關工作，收取相關收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，那么同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應在囑托管理期間，一是囑托托管銀行對共管賬戶的資金流向舉行日常監(jiān)管；二是于年度結算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及本金費用扣減額等處境舉行審計，并出具相關財務報告；三是委派財務人員負責監(jiān)視工程資金的運用處境。

2、物業(yè)管理風險。囑托期限內，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理才能，直接抉擇了目標物業(yè)的整體品質及未來進展方向。在囑托期終止后，開發(fā)商應將目標物業(yè)交還給保險公司持續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質租戶轉移，將導致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達成合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理本金。為制止開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責，保險公司可與開發(fā)商在合同中商定，在房產(chǎn)經(jīng)營權交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當年的租金水平達成一個預設值，該值由保險公司根據(jù)囑托管理期間每年承諾的收益率、可采納的出租率及租金水平計算得出。

二、保險資金投資不動產(chǎn)的風險管理

房地產(chǎn)工程雖然收益較高，但是一旦展現(xiàn)泡沫或者強烈波動，將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，抉擇了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是分外巨大的，而最終的承受者將是宏大投保人。出于養(yǎng)護投保人利益以及保險資金安好的考慮，監(jiān)管機構也應加強對保險商投資房地產(chǎn)的引導與規(guī)整；同時，保險公司也理應未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風險管理機制

（一）內部風險操縱體系

保險公司務必建立完備的風險操縱體系，更加是要根據(jù)《保險資金運用風險操縱指引》的要求，建立運營模范、管理高效的保險資金運用風險操縱體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內的各項資金投向制定相應的風險操縱策略；同時，保險公司要加強風險技術系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估才能，能夠急速有效的應對風險事情的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要提防對操作風險的監(jiān)控和管理。

（二）外部監(jiān)管機制

在我國不動產(chǎn)市場仍不夠模范、保險公司自我約束機制和風險操縱體系尚未健全的處境下，監(jiān)管層務必在激勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付才能監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付才能約束下更為自主地舉行不動產(chǎn)投資。

基于中國的保險業(yè)進展現(xiàn)狀，考量房地產(chǎn)市場的特征，監(jiān)管層可以考慮采取分類監(jiān)管的方式，對達成條件的保險公司放行，所投資領域也將以添置成熟商業(yè)物業(yè)為主，對于房地產(chǎn)開發(fā)領域不對保險公司開放。同時，監(jiān)管層應當舉行廣泛而深入的調研，出臺相關實施細