房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金

第一節(jié)房地產(chǎn)投資基金的概念一什么是房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金，是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象，在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié)，及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進(jìn)行投資的集合投資制度。具體來說，就是由專業(yè)投資管理機構(gòu)聯(lián)合開發(fā)商共同發(fā)起，將眾多投資者的資金集中起來，形成獨立資產(chǎn)，由基金管理人進(jìn)行專業(yè)化、透明式、封閉式管理，投資于特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的一種利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的新型房地產(chǎn)企業(yè)的融資工具。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。所謂產(chǎn)業(yè)投資基金，是指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度，通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資。目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運作管理的資金。二房地產(chǎn)投資基金的分類一般來說，房地產(chǎn)投資基金可以分為以下三種形式：第一種是開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為代表，即不進(jìn)行項目為代表投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報。第二節(jié)房地產(chǎn)投資基金的投資領(lǐng)域把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)投資基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域：一是對房地產(chǎn)項目的投資或?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的投資；二是房地產(chǎn)項目的全程投資或階段性投資；三是對項目進(jìn)行整體收購或杠桿收購；四是對銀行的壞賬進(jìn)行整合變現(xiàn)或介入二手房交易市場；五是在資金空閑時期投資于短期資金市場或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動性。第三節(jié)房地產(chǎn)投資基金的可行性分析一中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道圖2-2-1為我國2009年前三個季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源分布。從圖2-2-1可知，銀行貸款、定金及預(yù)付款、個人按揭貸款等銀行相關(guān)貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的61%，而國際通行標(biāo)準(zhǔn)為銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化已成為直接關(guān)系到行業(yè)能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。圖2-2-12009年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分布目前房地產(chǎn)金融除了傳統(tǒng)的貸款和債券方式外，主要存在房地產(chǎn)投資基金、信托計劃以及REITs三種金融工具。其中，私募信托發(fā)展得最為成熟，中國REITs是具有發(fā)展前景的金融工具，但要在中國得到迅速發(fā)展仍在政策、技術(shù)和人才遭遇瓶頸；國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金起步較晚，投資與管理能力仍然較弱。二房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境一是中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，嚴(yán)重阻礙優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)的發(fā)展壯大；二是個人投資者及社會閑散資金充足且投資房地產(chǎn)行業(yè)意愿強烈；三是目前我國尚缺乏一個中小投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的安全快捷渠道。這些困境為房地產(chǎn)投資基金的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機會和條件。三設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的作用（一）對政府而言設(shè)立房地產(chǎn)投資基金有利于發(fā)展地方經(jīng)濟，創(chuàng)造政績。（二）對企業(yè)而言能獲取發(fā)展所需要的資金，將企業(yè)推上新臺階，提升企業(yè)的品牌和知名度。（三）對行業(yè)而言房地產(chǎn)投資基金是一種嶄新的融資模式，能迅速推動行業(yè)發(fā)展。（四）對投資者而言能夠獲得進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的快捷安全渠道，分享房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展帶來的豐厚回報。由以上幾方面可以看出，房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立和發(fā)展將會為整個社會的發(fā)展和進(jìn)步起到重要的推動作用。四房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢（一）安全性房地產(chǎn)機會投資基金通過專業(yè)透明的封閉化模式對基金進(jìn)行管理，保證了投資人資金的安全性，也為投資人的進(jìn)入渠道奠定了合法性和安全性基礎(chǔ)。（二）穩(wěn)定性通過專業(yè)管理人對基金的資金進(jìn)行管理，并對投資的項目進(jìn)行跟蹤，使投資項目公開高效運行，并確?；鹜顿Y回報，保證投資者投資回報的穩(wěn)定性。（三）規(guī)范性目前我國民間資本充足，但缺乏一個規(guī)范性的通道盤活這些資本。借助于房地產(chǎn)機會投資基金這一平臺，能更高效規(guī)范地發(fā)揮社會閑散資金的有利作用。（四）熟知性房地產(chǎn)機會投資基金將一部分基金份額向房地產(chǎn)公司的業(yè)主進(jìn)行發(fā)售，投資人投資自己開發(fā)商所開發(fā)的項目，對項目的了解和熟悉程度高，可增強投資者信心。第四節(jié)房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成。一基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。二基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其他辦事機構(gòu)。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。三基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險控制委員會等機構(gòu)。四基金托管人基金托管人又稱基金保管機構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。第五節(jié)房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時，國外發(fā)達(dá)國家一般都設(shè)有5個部門分工管理。一基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項前期準(zhǔn)備工作。二基金募集部負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略，并協(xié)助金融機構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證，募集資金。三基金管理部負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。四投資服務(wù)部按時提供投資報告和財務(wù)報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。五財務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會計、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會定期報告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項業(yè)務(wù)。第六節(jié)房地產(chǎn)投資基金的操作程序簡言之，房地產(chǎn)投資基金的操作程序就是四個字：募、投、管、退，即基金的募集、投資、管理和退出。募：發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)機會投資基金；投：投資于已完成盡職調(diào)查的項目；管：基金管理人對所投資項目進(jìn)行跟蹤和監(jiān)管；退：分紅及退出。一房地產(chǎn)投資基金的募集（一）設(shè)立房地產(chǎn)機會投資基金所需的文件1.基金法律文件的準(zhǔn)備包括合伙意向書（MOU）、基金合伙協(xié)議、招募說明書、法律說明書、基金與管理公司委托管理協(xié)議、基金與銀行的托管協(xié)議和管理公司內(nèi)部文件。2.擬投項目的資料準(zhǔn)備包括項目基本情況、市場前景分析、財務(wù)預(yù)測分析、審計師審計報告及贏利預(yù)測報告、法律意見書、政府有關(guān)部門批復(fù)等以及其他相關(guān)文件。（二）設(shè)立房地產(chǎn)機會投資基金需要注意的問題第一，選擇合適LP群體，有的放矢。第二，獲得政府支持將有利于LP的進(jìn)入。第三，準(zhǔn)備好擬投項目資料及分析數(shù)據(jù)，減少LP疑慮。二房地產(chǎn)投資基金的投資（一）基金目標(biāo)客戶的選擇項目規(guī)?！_發(fā)面積20萬～30萬平方米之間，年竣工銷售面積10萬～20萬平方米，2～3年即可完成。成長型企業(yè)——在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段。城市選擇——首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二、三線城市，如重要省會城市（如西安、濟南、重慶和武漢等）和非省會城市（如寧波、大連等）?？蛻暨x擇——在二、三線城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目。企業(yè)機制選擇——民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則。（二）基金選擇項目的傾向風(fēng)險收益穩(wěn)定的項目：選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性。風(fēng)險相對高收益也相對高的項目：選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力、沖擊力大，有較大潛力的項目。項目市場綜合優(yōu)勢強：項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強。（三）基金組合投資方式一：選擇2～3個好項目，選擇安全快速實現(xiàn)回報。方式二：選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益。（四）投入擬選項目需要注意的問題一是對項目進(jìn)行全面盡職調(diào)查，保證項目增長性；二是對項目進(jìn)行合理估值，確定投資所占有股權(quán)比例；三是簽訂保障性股權(quán)投資協(xié)議，如是債權(quán)投資則需資產(chǎn)質(zhì)押；四是對被投資項目進(jìn)行后期管理。三房地產(chǎn)投資基金的管理（一）房地產(chǎn)投資基金的管理模式前面說過，房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)基金的一種。世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1.自行管理模式在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團隊可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。這種管理模式的優(yōu)點是：能夠更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)“投資者主權(quán)”的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。但是，經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。2.委托管理模式這是目前房地產(chǎn)投資基金比較被普遍認(rèn)可和采用的管理模式。其基本特征是：投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團隊的機構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵機制和約束機制。委托管理模式的一般運作程序是：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的受托投資管理機構(gòu)負(fù)責(zé)項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構(gòu)決策。相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是“專家理財、專業(yè)投資”。目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去“潛水運行”的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。（二）房地產(chǎn)投資基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點1.土地投標(biāo)缺口一：啟動資金?；鸫藭r介入。2.拿地缺口二：四證未全，銀行不發(fā)放開發(fā)貸款，此時基金介入。3.拿到四證4.拿到預(yù)售證缺口三：項目未封頂，銀行不發(fā)放按揭貸款，此時基金介入。5.結(jié)構(gòu)封頂我們可以用圖2-2-2表示。圖2-2-22基金介入時點（三）房地產(chǎn)投資基金三種典型的贏利模式增值為王——房地產(chǎn)基金贏利模式策劃和設(shè)計的基本指導(dǎo)思想。1.以投資管理能力為主導(dǎo)的贏利模式以投資管理能力為主導(dǎo)的贏利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。2.以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的贏利模式以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的贏利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。3.以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的贏利模式以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的贏利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。（四）以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運營和贏利模式以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金，其投資運營通常又可分為下列幾種具體的運營和贏利模式。1.開發(fā)型投資對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資，尋求投資的增值。2.風(fēng)險投資型投資運用典型風(fēng)險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險投資的增值。3.收租型投資長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時通過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。4.抵押資產(chǎn)型投資投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的“深國投·深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃”于2005年1月14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例。5.不良資產(chǎn)處置型投資投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。四房地產(chǎn)投資基金的回報及退出（一）投資人投資回報的多樣化實現(xiàn)方案基金面向不同投資人，滿足投資人多樣化需求，對不同類型的投資人設(shè)計不同的投資回報方案。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和我們的操作經(jīng)驗，基金投資回報的多元化解決方案可簡述為圖2-2-3。圖2-2-3基金回報方案說明：①該方案設(shè)計的理論基點為風(fēng)險與收益的對等性，根據(jù)LP的風(fēng)險承受能力而設(shè)置其收益率，在同一標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)計不同的選擇方案供LP選擇。②優(yōu)先級LP可以為其設(shè)置固定收益，或者固定收益加浮動收益，優(yōu)先級LP與次級LP的比例根據(jù)基金LP的具體情況可靈活設(shè)定。③基金對項目的投資根據(jù)優(yōu)先級LP與次級LP的比例而設(shè)定相應(yīng)的債券投資和股權(quán)投資比例。④劣后級GP對基金運作進(jìn)行全面管理，對基金資金進(jìn)行透明的封閉式專業(yè)化管理，分享基金收益，并對基金的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。⑤通過對基金LP投資回報的多級安排，既可滿足LP的不同需求，也可達(dá)到開發(fā)商控制募集資金成本的要求。（二）房地產(chǎn)投資基金的退出需要注意的問題一是LP收益可通過固定回報或者投資收益分成等模式實現(xiàn)；二是開發(fā)商回購：開發(fā)商可約定回購價格無條件回購，保障LP權(quán)益；三是引入第三者收購基金所持股權(quán)；四是項目結(jié)束清算退出，可先約定。第七節(jié)海外房地產(chǎn)投資基金在中國的運作一進(jìn)入中國的海外房地產(chǎn)基金運作機構(gòu)及其基金產(chǎn)品（一）第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司澳大利亞最大投行“麥格理”公司（MacquarieBank）與英國基金管理公司“施羅德”所屬的“亞洲物業(yè)集團”（SAP）合資成立了“第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司”并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū)“奧麗花苑”。這是上海住宅開發(fā)商中第一個非亞洲區(qū)開發(fā)商。（二）中國房地產(chǎn)基金“中國房地產(chǎn)基金”由荷蘭ING國際集團與首創(chuàng)集團于2002年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌集資金超過60億元，期限為8～10年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由ING全資子公司霸菱投資管理。中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā)“第三置業(yè)”，并占有30%的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有80%的控股權(quán)。中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們看中的是商務(wù)開發(fā)。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國內(nèi)，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國經(jīng)濟高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因為如此，他們才不得不選擇自己投資開發(fā)新項目。（三）中國住宅發(fā)展基金2003年7月底，亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一——新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金，來自歐美、新加坡、我國臺灣等地的投資者拿出1億～2億美元成立中國住宅發(fā)展基金，投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項目。同時，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價位在5000～20000元/平方米的不同檔次的商品房投資。（四）摩根斯坦利2003年7月10日，摩根斯坦利房地產(chǎn)基金MSREF宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根斯坦利房地產(chǎn)基金MSREF連同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團旗下的大型地產(chǎn)項目錦麟天地雅苑。項目總投資9000萬美元，折合人民幣7.45億元。該項目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團開發(fā)的新天地旁。該項目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。項目在2004年春完成預(yù)售，于2005年初竣工。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場，摩根斯坦利在“錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的10%。（五）新加坡GIC地產(chǎn)以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金——新加坡投資公司旗下的GIC地產(chǎn)斥資4200萬美元，在浦東陸家嘴批租了一塊7萬平方米的土地，興建寫字樓綜合物業(yè)。（六）其他2000年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金，2003年，著名投資銀行高盛公司也宣布成立了此類機構(gòu)。2003年，美國