房地產(chǎn)投融資分析與展望

房地產(chǎn)投融資分析與展望

一2018年房地產(chǎn)投資形勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)增加，對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率為28.1%2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)增加，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12萬億元，同比增長9.5%，增速比上年高2.5個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增速高3.6個百分點（見圖1）。2018年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速總體處于近四年來的較高水平，且持續(xù)高于固定資產(chǎn)投資增速。2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中占比為18.0%，比上年高0.6個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率為28.1%，比上年高7.6個百分點。圖1房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資增速（二）住宅和其他用房投資增速增加，辦公樓和商業(yè)用房投資負增長2018年，商品住宅完成投資8.5萬億元，同比增長13.4%，增速增加4個百分點；辦公樓開發(fā)投資完成0.6萬億元，同比減少11.3%，增速減少15個百分點；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資1.4萬億元，同比減少9.4%，增速減少8個百分點；其他物業(yè)開發(fā)投資1.3萬億元，同比增長21%，增速增加15個百分點。住宅和其他用房開發(fā)投資增速繼續(xù)增加，辦公樓、商業(yè)用房投資呈負增長（見圖2）。從不同物業(yè)類型的投資占比來看，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房、其他用房投資占比分別為70.8%、5%、11.8%、12.4%，住宅投資占比為2014年以來的最高水平，辦公樓和商業(yè)用房投資呈下降態(tài)勢，其他用房投資占比小幅增加。圖2不同物業(yè)類型的開發(fā)投資增速（三）一線和三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速增加，二線城市投資增速下降2018年，40個重點城市[1]房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)低于全國水平和上年同期。全年40個重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資6.3萬億元，同比增長5.4%，增速低于全國水平4個百分點，低于上年同期0.9個百分點。40個重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比約為53%，比上年占比下降2個百分點。其中，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1.3萬億元，增長7%；二線城市完成投資4.5萬億元，增長57.4%；三四線城市完成投資6.2萬億元，增長13.6%，一線、二線、三四線城市房地產(chǎn)投資增速分別比上年增加4個百分點、減少2.4個和增加6個百分點，三四線城市投資增速最高（見圖3）。圖3一、二、三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（四）土地購置面積和成交價款繼續(xù)增加2018年，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積和成交價款分別比上年增加14.2%和18.0%，在上年高增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持增加，但增幅分別減小1.6個和31.4個百分點（見圖4），表明房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置意愿依然較高。與上年相比，2018年的地價漲幅明顯減小。分區(qū)域看，2018年，一線、二線和三四線城市土地購置面積分別增加-24.9%、10.6%、17.7%，一線城市土地購置面積繼續(xù)負增長，二線城市土地購置面積增幅增加10.7個百分點，三四線城市土地購置面積增幅減小7.2個百分點。土地購置景氣的上升主要來自于二線城市的拉動。圖4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置情況二2018年房地產(chǎn)融資狀況（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力有所上升以房地產(chǎn)企業(yè)“本年資金來源/開發(fā)投資完成額”來衡量企業(yè)的資金充裕程度，2018年房地產(chǎn)企業(yè)“本年資金來源/開發(fā)投資完成額”為1.38，比上年減小0.04，表明企業(yè)的資金壓力上升。但與歷史值相比，當前企業(yè)的資金充裕程度仍處于歷史平均水平（見圖5）。圖5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕程度（二）銀行信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增幅減少2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源額為16.6萬億元，同比增長6.4%，增幅比上年減小1.9個百分點（見圖6）。從月度變化來看，前9個月房地產(chǎn)企業(yè)資金來源同比增幅呈逐步增加態(tài)勢，10月份以來增幅逐月減少。圖6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源變化2018年，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款、其他幾項分別占14.5%、0.1%、33.6%、33.4%、14.3%、4.2%。國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款是主要的資金來源方式。2018年，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金同比增長9.7%，增幅比上年增加6.2個百分點；定金及預收款同比增長13.8%，增幅比上年減少2.3個百分點；國內(nèi)貸款和個人按揭貸款均為負增長，分別減少4.9%和0.8%，其中，國內(nèi)貸款同比變化由上年的增加轉(zhuǎn)為減少，個人按揭貸款繼續(xù)上年的負增長態(tài)勢（見圖7）?？梢?，銀行信貸的收緊是2018年房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力上升的主要原因。圖7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四項主要資金來源方式的變化（三）房地產(chǎn)債券發(fā)行量增加較快，信托融資額減少2018年，房地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量為5738億元，比上年增加71.6%，特別是下半年以來，房地產(chǎn)業(yè)債券發(fā)行量明顯增加。與2017年相比，2018年房地產(chǎn)企業(yè)債券融資增加較快，但融資額仍明顯低于2016年的歷史高峰（見圖8）。2018年，信托業(yè)新增資金信托投向房地產(chǎn)的金額比上年減少，房地產(chǎn)信托融資總額為8710億元，比上年同期減少21.5%，在2017年的高峰上明顯回落（見圖9）。圖8房地產(chǎn)行業(yè)債券總發(fā)行量圖9房地產(chǎn)行業(yè)信托融資情況三2019年房地產(chǎn)投融資形勢展望（一）穩(wěn)健的貨幣政策將松緊適度，保持流動性合理充裕2018年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“宏觀政策要強化逆周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，適時預調(diào)微調(diào)，穩(wěn)定總需求；穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動性合理充裕，改善貨幣政策傳導機制?！迸c2018年“穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門”的政策取向相比，預計2019年貨幣和信貸政策環(huán)境收緊的可能性不大。2019年1月15日和25日，央行分別下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，兩次合計釋放流動性約1.5萬億元，體現(xiàn)了貨幣政策保持流動性合理充裕的政策取向。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管總體趨嚴除銀行貸款外，房企的主要融資方式主要包括明股實債信托計劃、券商資管計劃、房地產(chǎn)私募資金、并購貸款、公司債、海外債、自有資金、銷售回款、ABS等，除后三項以外，前面各項自2016年以來逐步收緊。金融領(lǐng)域去杠桿的政策取向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)融資影響較大。其主要政策措施和文件規(guī)定有：2016年10月上交、深交規(guī)定公司債不得用于購置土地；2017年2月，基金業(yè)協(xié)會發(fā)布16城私募資管不得投資普通住宅項目；2017年5月，銀監(jiān)會嚴厲查處明股實債信托計劃為違規(guī)行為；2017年12月，銀監(jiān)會《資管新規(guī)》明確信托資金不得違規(guī)投向房地產(chǎn)、委托貸款不得投向禁止領(lǐng)域；2018年1月，上海銀監(jiān)局強調(diào)并購貸款不得投向未足額交付土地出讓金項目；2018年6月，發(fā)改委、財政部強調(diào)房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目和補充運營資金，僅限歸還存量債務(wù)。當前房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管進入最嚴厲期。（三）隨著企業(yè)還債高峰的到來，2019年房企資金壓力將會繼續(xù)上升在去庫存政策作用下，2015～2016年房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)井噴，累計發(fā)行數(shù)量接近2萬億元，按照三年發(fā)行期限推算，2018～2019年房地產(chǎn)企業(yè)債券將陸續(xù)到期，2019年房企將面臨還債高峰的到來。2018年房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力已經(jīng)上升，由房地產(chǎn)企業(yè)“本年資金來源/開發(fā)投資完成額”衡量的資金充裕度為1.38，是近三年最低值。預計2019年隨著商品房銷售量的減少，房企資金壓力將會有較大幅度上升。（四）預計2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在3%左右2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.5%，比上年高2.5個百分點，投資增速連續(xù)三年上升。這主要得益于2015年以來商品房銷售面積持續(xù)增加的拉動和地價較快上漲的推動。2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于房屋施工面積增幅，二者相差約6個百分點，這意味著近兩年較高的投資增速很大程度上受價格因素的影響（見圖10）。2016年和2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價格分別上漲24.1%和29%，漲幅創(chuàng)近十年的最高水平。地價的快速上漲是導致2017年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于房屋施工面積增速的重要原因。圖10房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與房屋施工面積增速的變化隨著市場逐步進入下行調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已呈現(xiàn)下降態(tài)勢。2018年前7個