不動產(chǎn)估價第十二章：土地估價

不動產(chǎn)估價編著

周小萍

畢繼業(yè)

王軍艷

不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!第12章

土地估價12.1基準地價評估12.2宗地地價評估12.3地價動態(tài)監(jiān)測12.4建筑地價分攤與不動產(chǎn)增值12.5農(nóng)用地估價不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!學習目標通過本章的學習，讀者應了解不動產(chǎn)估價中重要的組成部分——土地估價，熟悉土地估價中的基準地價評估、宗地地價評估、地價動態(tài)監(jiān)測、建筑地價分攤與不動產(chǎn)增值、農(nóng)用地估價等的技術過程。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!12.1基準地價評估12.1.1基準地價的概念和特點12.1.2基準地價評估的原理12.1.3基準地價評估的思路與技術路線12.1.4基準地價的評估程序12.1.5基準地價成果的應用與更新不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!2基準地價的特點①平均性②區(qū)域性③時效性④全域性⑤標準性⑥公示性⑦控制性不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!12.1.3基準地價評估的思路與技術路線1基準地價評估的思路①以土地級別為基礎進行基準地價評估的思路②以土地條件均質區(qū)域為基礎進行基準地價評估的思路2基準地價評估的技術路線①以土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價②用土地條件劃分均質區(qū)域，用市場交易等資料評估基準地價不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!3基準地價的內涵及參數(shù)確定⑴基準地價內涵的確定⑵基準地價參數(shù)的確定4基準地價的確定⑴樣點地價的計算⑵樣點地價修正⑶基準地價的確定不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!2基準地價成果的更新基準地價的更新主要有以下幾種技術路線。①以土地定級（或均質區(qū)域）為基礎，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準地價。②以土地定級為基礎，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。③以土地定級（或均質區(qū)域）為基礎，以地價指數(shù)為依據(jù)，利用地價動態(tài)監(jiān)測成果更新基準地價。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!12.2.1宗地地價的概念和特點1宗地地價的概念宗地地價是指具體宗地在某一日期的土地使用權價格。2宗地地價的特點①特殊性②目的多樣性③公正性④時效性不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!12.2.3宗地地價評估方法我國宗地地價評估的基本方法，主要有市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法等。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!12.3地價動態(tài)監(jiān)測12.3.1地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展12.3.2地價動態(tài)監(jiān)測中的概念12.3.3地價動態(tài)監(jiān)測的技術路線與程序12.3.4地價動態(tài)監(jiān)測中有關指標的計算12.3.5地價動態(tài)監(jiān)測的成果及其應用不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!12.3.2地價動態(tài)監(jiān)測中的概念1地價動態(tài)監(jiān)測2地價監(jiān)測點3監(jiān)測點地價4地價區(qū)段5監(jiān)測地價類型6監(jiān)測地價類型7地價水平值8地價變化量9地價增長率10地價指數(shù)不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!2地價動態(tài)監(jiān)測的程序①確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍②建立以地價監(jiān)測點為基礎的數(shù)據(jù)源

③采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)④根據(jù)監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)測指標體系⑤計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標⑥對城市地價狀況進行綜合分析和評價⑦編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告⑧發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!12.3.5地價動態(tài)監(jiān)測的成果及其應用2003年以來，國家根據(jù)全國主要的52個城市上報的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，每季度定期發(fā)布季度城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，每年度發(fā)布年度城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，并逐年公開出版發(fā)行《中國城市地價狀況》。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!12.4建筑地價分攤與不動產(chǎn)增值12.4.1城市土地空間價值12.4.2建筑地價分攤12.4.3不動產(chǎn)增值不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!3城市土地空間價值估價的原則⑴規(guī)模經(jīng)濟效益原則⑵收益遞增遞減原則⑶合法原則不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!3建筑地價分攤需要考慮的因素⑴面積⑵樓層⑶朝向4建筑地價分攤的方法建筑地價分攤的方法有按建筑面積進行分攤、按房地價值進行分攤、按土地價值進行分攤三種。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!2不動產(chǎn)增值的界定①不動產(chǎn)增值與不動產(chǎn)價格增長的關系②不動產(chǎn)增值與追加勞動的關系3不動產(chǎn)增值的計算其計算公式為：不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!12.5.1農(nóng)用地估價的概述1農(nóng)用地估價2農(nóng)用地價格的影響因素①自然因素②社會經(jīng)濟因素③特殊因素不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!2評估分析法⑴建立農(nóng)用地價格影響因素體系⑵制定農(nóng)用地價格影響因素評分標準⑶調查待估宗地的基本情況，對待估宗地進行評分⑷確定單位分值價格⑸計算待估宗地價格不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!12.5.4農(nóng)用地征收價格評估1農(nóng)用地征收價格影響因素除有農(nóng)用地價格影響因素以外，還應有以下因素：①權利因素②用途因素③社會保障因素④其他因素不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!3農(nóng)用地征收宗地價格評估⑴綜合法⑵比較法⑶征地區(qū)片價系數(shù)修正法⑷農(nóng)用地征收價格的確定不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!思考與練習1基準地價評估實踐中，主要的兩種技術路線是什么？它們的適用條件各是什么？2基準地價更新的主要技術路線有哪些？3簡述不同權利狀況下宗地地價的估價方法？4簡述地價動態(tài)監(jiān)測的評估程序。5簡述地價動態(tài)監(jiān)測成果的作用。6影響城市土地空間價值的因素有哪些？7建筑地價分攤的意義的什么？8建筑地價分攤需要考慮的因素有哪些？不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!12.1.1基準地價的概念和特點1基準地價的概念基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價時點上法定最高出讓年期土地使用權區(qū)域平均價格。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!12.1.2基準地價評估的原理⑴土地收益是基準地價評估的基礎⑵地租、地價理論和區(qū)位理論是基準地價評估的理論依據(jù)⑶各行業(yè)對土地質量的不同要求是形成不同類別基準地價的基礎⑷城鎮(zhèn)土地利用結構在一定時期內的相對穩(wěn)定性和長期趨勢上的變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!12.1.4基準地價的評估程序1確定基準地價評估區(qū)域2評估資料的調查與收集⑴資料收集的一般要求⑵資料調查的內容⑶資料調查的渠道⑷樣點資料的整理不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!12.1.5基準地價成果的應用與更新1基準地價成果的應用⑴為政府出讓土地、進行價格調控提供依據(jù)⑵有利于土地價格體系的完善，為政府對地價的宏觀調控提供依據(jù)⑶為城鎮(zhèn)的布局規(guī)劃提供依據(jù)⑷為不動產(chǎn)的抵押貸款提供價格依據(jù)⑸促進土地市場健康發(fā)展不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!12.2宗地地價評估12.2.1宗地地價的概念和特點12.2.2宗地地價評估的原理12.2.3宗地地價評估方法12.2.4宗地地價評估程序不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!12.2.2宗地地價評估的原理①宗地地價是指具體宗地在某一日期的土地使用權價格。②正常的土地市場中，具有同樣土地質量等級和土地使用價值的宗地，應該具有相同的土地收益，使用者也應支付相同的地租。③同一供需圈內，具有同樣等級和土地使用價值的宗地，應該具有同樣的價格。④土地市場中，不同的土地使用者對同一宗地的價格認識可能不完全一致，但土地使用權轉移成交時，雙方對地價標準的認識趨于一致，這也正是土地估價應追求的結果。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!12.2.4宗地地價評估程序1選定估價方法⑴各種估價方法的比較⑵各種估價對象適宜的估價方法⑶不同權利狀況下宗地地價的估價方法2確定估價結果不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!12.3.1地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展1地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展概況2地價動態(tài)監(jiān)測發(fā)展的目標3地價動態(tài)監(jiān)測已取得的成果不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!12.3.3地價動態(tài)監(jiān)測的技術路線與程序1地價動態(tài)監(jiān)測的技術路線通過建立監(jiān)測點，采用評估等手段收集城市不同級別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價格及相關數(shù)據(jù)，對地價現(xiàn)狀進行調查和觀測，然后通過系列指標對城市地價狀況進行全面描述，對城市地價狀況做出基本的評價和判斷，最后生成相關信息并向社會發(fā)布。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!12.3.4地價動態(tài)監(jiān)測中有關指標的計算1地價水平值計算2地價變化量計算3地價增長率計算4地價指數(shù)計算不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!這些成果的應用主要表現(xiàn)在：①促進了我國基準地價定期更新及發(fā)布制度的落實。②廣泛建立了內涵統(tǒng)一、規(guī)范的地價監(jiān)控數(shù)據(jù)源。③監(jiān)測系統(tǒng)運行有序，定期為行政管理部門和社會公眾提供信息分析報告。④針對土地市場的熱點難點問題，及時提供專題調查研究成果，體現(xiàn)了動態(tài)監(jiān)控工作的高效性。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!12.4.1城市土地空間價值1城市土地空間價值的內涵土地空間價值的貨幣表現(xiàn)，實質上是土地各層空間地租的資本化還原。2城市土地空間價值的影響因素①人類勞動的投入②可及性③視野④舒適性⑤電梯設備的配置狀況⑥安全性不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!12.4.2建筑地價分攤1建筑地價分攤的意義建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額；②各部分享有的土地面積；③各部分享有的地價數(shù)額等。2待分攤的地價⑴靜態(tài)地價⑵動態(tài)地價⑶調整后的動態(tài)地價不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!12.4.3不動產(chǎn)增值1不動產(chǎn)增值的原因①由于土地經(jīng)營者增加對土地的投資所引起的土地增值。②由于土地周圍設施的改善所引起的土地增值。③土地利用類型的變化所引起的土地增值。④由于時間的推移，人口的增加和社會經(jīng)濟的發(fā)展所引起的土地增值。不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!12.5農(nóng)用地估價12.5.1農(nóng)用地估價的概述12.5.2農(nóng)用地估價方法12.5.3農(nóng)用地宗地估價12.5.4農(nóng)用地征收價格評估不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!12.5.2農(nóng)用地估價方法1收益法⑴年總收益的分析計算⑵年總費用的分析計算⑶求取年純收益⑷求取年純收益不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!12.5.3農(nóng)用地宗地估價1農(nóng)用地宗地價格2不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價⑴耕地地價估價⑵園地地價估價⑶林地地價估價⑷牧草地地價估價3不同估價目的的農(nóng)用地宗地估價⑴承包及轉包農(nóng)用地價格評估⑵農(nóng)用地租金評估⑶荒地拍賣評估⑷荒地抵押價格評估不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!2農(nóng)用地征地區(qū)片價評估⑴評估步驟⑵調查資料⑶劃分社會保障區(qū)⑷測算社會保障價格⑸計算單位面積農(nóng)用地社會保障價格⑹繪制社會保障價格圖⑺劃分農(nóng)用地征收價格區(qū)片⑻計算農(nóng)用地征地區(qū)片價不動產(chǎn)估價》第十二章：土地估價共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!本章基