住宅小區(qū)車庫權(quán)屬分析及法律完善

住宅小區(qū)車庫權(quán)屬分析及法律完善摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的開展和城市化進(jìn)程的加快，新式住宅小區(qū)已經(jīng)成為城市居民的主要住宅形式。由于家庭汽車數(shù)量不斷增加，住宅小區(qū)的車庫顯現(xiàn)出了稀缺性特點，因車庫權(quán)屬問題而引發(fā)的糾紛時有發(fā)生。而我國目前既有的法律、法規(guī)對這一問題的規(guī)定卻存在缺乏，無法有效解決車庫權(quán)屬問題。因此，對住宅小區(qū)車庫權(quán)屬問題進(jìn)行分析，有助于找到完善相關(guān)法律的思路和對策。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)車庫權(quán)屬；辨別所有權(quán)；相關(guān)規(guī)定；法理分析；法律完善。

一、住宅小區(qū)車庫權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定。

?物權(quán)法》在第74條中將住宅小區(qū)車庫與停車位一同做出了規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過發(fā)售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有〞。

按照實踐中的經(jīng)驗，小區(qū)車庫的建設(shè)方式多為兩種：

一種是地下車庫，一種那么是興建于地上的車庫。因此，不同的建筑方式，就決定了其不同的權(quán)利歸屬。如果開發(fā)商獨立建造了地上的車庫，則由于其自身所具有的構(gòu)造上的獨立性特征，在發(fā)售之前它們的所有權(quán)是可以歸開發(fā)商所有的。因此開發(fā)商也就有權(quán)通過發(fā)售、附贈或者出租的方式對其進(jìn)行處置，而辨別所有人那么可以通過購置、租賃等方式獲得車庫的專有所有權(quán)或者使用權(quán)。

但是，這里必須還要有一個前提，就是開發(fā)商在修建車庫時并沒有將車庫的修建本錢計入售房本錢中。如果開發(fā)商將這一本錢計入了售房本錢，則毫無疑問此時該車庫就應(yīng)屬于全體業(yè)主所共有了，這是與停車位的權(quán)屬問題相類似的一個情況，只不過停車位的權(quán)屬是要看其占用土地是否被計入公攤面積，而車庫看的是其建設(shè)本錢是否計入業(yè)主的購房價金之中。因此針對這一問題，只是憑?物權(quán)法》的74條的規(guī)定，是不能對其權(quán)屬進(jìn)行明確的規(guī)制的。

另一種情況是針對地下車庫而言。在我國，盡管在取得土地使用權(quán)之后，還可以對土地上的空間進(jìn)行利用。

但是土地下方的地下局部，是否也可以當(dāng)然的取得使用權(quán)，這取決于行政規(guī)劃。因此，業(yè)主在對建筑物辨別所有后，實際上其取得的土地使用權(quán)就包含了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來界定。因此，地下的空間使用權(quán)的權(quán)利是不確定的，而我國法律對此也并沒有明確的相關(guān)規(guī)定。這一問題在實務(wù)中存在著比擬普遍的糾紛現(xiàn)象。

二、小區(qū)車庫權(quán)屬糾紛的法理分析。

在現(xiàn)實生活中，因為住宅小區(qū)車庫權(quán)屬問題引發(fā)的糾紛很多，示例南京市某小區(qū)業(yè)主訴求車庫所有權(quán)案〔引自江蘇法制報2022年9月13日第2版〕。南京市某小區(qū)的地下車庫被開發(fā)商出租給他人作為倉庫使用，小區(qū)四十六戶業(yè)主集體將開發(fā)商告上法庭，要求討回車庫所有權(quán)并恢還原狀供業(yè)主使用。南京市白下區(qū)人民法院對該案進(jìn)行了審理并作出判決：一審駁回四十六戶業(yè)主的訴訟請求。

從這一起關(guān)于小區(qū)車庫的實務(wù)糾紛可以看出，從其產(chǎn)生到最后法院的判決，小區(qū)業(yè)主一直處于不利的地位，其權(quán)益最終沒有得到愛護(hù)。則，之所以會有這樣的糾紛發(fā)生，其本源還是在于?物權(quán)法》第74條對小區(qū)車庫的權(quán)屬規(guī)定不明確造成的。該條對車庫的權(quán)屬做出了“約定〞的法律規(guī)定。但正是此“約定〞方式，有可能給實務(wù)中的當(dāng)事人的一方造成利益上的損失。地下車庫是作為業(yè)主專有局部的配套設(shè)施。只有作為共有財產(chǎn)的話，才能作為業(yè)主專有局部的配套設(shè)施；如果約定的結(jié)果是由開發(fā)商保存所有權(quán)的話，車庫的所有權(quán)會和專有局部的所有權(quán)發(fā)生別離，這就會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益；但是如果約定車庫的所有權(quán)歸業(yè)主所有，則就不利于激勵開發(fā)商建更多的車庫。如果車庫建得少，停車難的問題不能得到緩解，則最終還是業(yè)主的利益受到損害。

如果?物權(quán)法》能夠?qū)噹斓臋?quán)屬有一個清晰明了的規(guī)定，使得業(yè)主們在購房之初就能明白自己小區(qū)的車庫到底是歸誰所有的，則開發(fā)商就不敢對其進(jìn)行任意處罰了。因此，法律對這一問題如何進(jìn)行協(xié)調(diào)，有待于具體之規(guī)定出臺，而現(xiàn)有法律規(guī)定明顯不能很好地解決車庫權(quán)屬問題。

三、小區(qū)車庫權(quán)屬的法律完善。

要明確車庫的權(quán)屬，首先需要分清現(xiàn)在的住宅小區(qū)中普遍存在的車庫的類型。按照車庫修建的位置和建筑方式的不同，可以將其分為地上車庫和地下車庫。即使是地上車庫，也可以分為獨立建造的地上車庫或者是利用辨別建筑物而建造的地上車庫〔利用建筑物的某一樓層建造車庫〕。

面對實際生活中如此復(fù)雜的情況，僅僅靠?物權(quán)法》

第74條這簡單的一個條文是不能完全夠滿足對現(xiàn)實糾紛的解決需要的。該條法律規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過發(fā)售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。〞顯然，該條規(guī)定對于車庫權(quán)屬的規(guī)定是非常不明確的。該規(guī)定沒有考慮到不同類型的車庫，其權(quán)屬可能不同。

〔一〕根據(jù)土地使用權(quán)確定車庫歸屬。

無論是將車庫修建于地上還是地下，或是建于辨別建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權(quán)權(quán)屬具有當(dāng)然聯(lián)系，在車庫發(fā)生權(quán)屬爭議的情況下，是否可以通過土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況確定車庫的權(quán)屬狀況？在我國房地產(chǎn)法律中，“地隨房走〞是非常重要的一個原那么，土地使用權(quán)在訂立房屋買賣合同時就已經(jīng)確定，則是否可以據(jù)此原那么就認(rèn)為，一旦業(yè)主購置了辨別建筑物的專有局部，那么房屋所占的土地使用權(quán)，就相應(yīng)地移轉(zhuǎn)給業(yè)主，因而，車庫也應(yīng)當(dāng)確定為業(yè)主所有？筆者認(rèn)為，以此來確定車庫的權(quán)屬不妥。首先，地下車庫的問題就無法通過這一規(guī)范使得其權(quán)屬得到解決。在我國，盡管空間利用是包含在土地使用權(quán)之中，但是其又是按規(guī)劃來確定的，因而土地使用權(quán)又可以分為地上的空間利用權(quán)或地下的空間利用權(quán)。業(yè)主購置了專有局部之后，實際上已經(jīng)擁有了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來界定。所以，對地下空間利用權(quán)所占的土地使用權(quán)，既不能說都?xì)w屬于開發(fā)商，也不能說都?xì)w屬于業(yè)主，這與當(dāng)時的土地規(guī)劃有直接關(guān)系，因此，如果用土地使用權(quán)作為確定車庫權(quán)屬的規(guī)范，還是會使車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬處于一種不確定的狀態(tài)之中。

〔二〕根據(jù)主物和從物理論確定車庫歸屬。

所謂從物是指在經(jīng)濟(jì)功能上效勞于主物并且與主物不可別離的物。如果將車庫定位為建筑物的從物，則，依據(jù)主物與從物的一般原理，車庫的所有權(quán)當(dāng)然地依據(jù)建筑物的所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移。如果商品房已經(jīng)全部銷售給業(yè)主，那么可以推定為全體業(yè)主共有。但是，這一規(guī)范存在著明顯的局限性。在實際中，很多情況下車庫都是獨自銷售的，而并沒有作為辨別所有的建筑物的從屬物，同辨別所有建筑物的專有局部一并發(fā)售。二者之間也沒有聯(lián)系。因此，不能簡單地把車庫看作是辨別所有建筑物的從物，因此，也就不能用主物和從物的理論來對車庫的權(quán)屬作劃分。

〔三〕根據(jù)出資情況確定車庫歸屬。

“誰投資，誰受益〞是物權(quán)法中的關(guān)于解決產(chǎn)權(quán)糾紛的一個重要原那么。無論小區(qū)的車庫是屬于建造于地上、地下還是利用辨別所有的建筑物而建造，要確定其權(quán)屬，那么只需要分分明是誰對車庫的建造進(jìn)行了投資。這里面有兩種情況：第一種情況是，車庫由開發(fā)商建好之后，開發(fā)商并沒有把建造車庫所用本錢計入房屋銷售面積的均價之中，也就是通常所說的沒有將建造車庫的本錢計入公攤面積。則，在這種情況下，車庫理應(yīng)屬于開發(fā)商所有，車庫也可以由開發(fā)商在銷售房屋時獨自處置，或者銷售、或者出租，由開發(fā)商行使其物權(quán)。第二種情況是，開發(fā)商在建造好車庫以后，將建造車庫的本錢算入了房屋銷售的價格之中，即計入了小區(qū)房屋的公攤面積。毫無疑問，在此種情況之下，車庫實際上就是由小區(qū)的業(yè)主所共同購置，則，車庫的權(quán)屬就應(yīng)確定為歸業(yè)主共有。

這樣的一種“誰出資、誰受益〞確實定權(quán)屬規(guī)范，能夠很好地適應(yīng)小區(qū)車庫建造情況類型多而復(fù)雜的這一特點，很好地解決了權(quán)屬規(guī)定不明所給業(yè)主帶來的種種問題，應(yīng)是一種有效防備、解決小區(qū)車庫權(quán)屬糾紛的途徑。

綜上所述，關(guān)于住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)以該車庫的造價是否被計入業(yè)主購房時的價格而確定。如果車庫的造價沒有被計入公攤，那么車庫歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商行使對車庫的所有權(quán)；相反，那么車庫歸全體業(yè)主所有。

參考文獻(xiàn)：

（1）陳華彬。建筑物辨