商業(yè)租金定價(jià)方案 租金定價(jià)方案資料

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)租金定價(jià)方案租金定價(jià)方案資料,,中華美食文化博覽城租金定價(jià)方案,2022年4月,,目錄,一、租金定位參考依據(jù)二、工程本身處境分析三、類(lèi)似市場(chǎng)分析四、工程周邊市場(chǎng)的租金處境五、商家承租才能六、租賃條件七、租金細(xì)化方案八、招商策略,一、租金定位參考依據(jù)：,工程租金范圍確實(shí)立需要基于切實(shí)的市場(chǎng)定位，同時(shí)又遵循市場(chǎng)規(guī)矩，參考市場(chǎng)價(jià)格。本工程的租金定位參考依據(jù)主要為：

工程本身?xiàng)l件分析類(lèi)似市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)租金水平商家在本商圈所能承受的租金水平長(zhǎng)期進(jìn)展與穩(wěn)定經(jīng)營(yíng),二、工程本身處境分析,,（一）商圈分析,工程周邊目前還沒(méi)有形成成熟的零售商業(yè)空氣，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如王家灣、鐘家村、經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等成熟商圈旺盛。但工程周邊集中了大量專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，具有確定影響力。江海東路、廣瑞路、錫滬路三條街道各有特色：江海東路是交通要道，車(chē)流量大，以汽車(chē)配件為主，其他店鋪很少；

廣瑞路那么以餐飲、服飾、日用百貨為主；

而錫滬路以裝飾、建材為主；

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群占據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)龍頭地位，并推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展！

傳統(tǒng)零售商業(yè)空氣淡薄，餐飲消遣缺乏，形象檔次低！

商圈內(nèi)人群3購(gòu)物、餐飲消遣消費(fèi)不便。

新開(kāi)業(yè)的人信匯傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況一般，但餐飲類(lèi)經(jīng)營(yíng)較為火爆，成為人信匯最有人氣的業(yè)態(tài)。,家居建材、裝飾裝潢、餐飲、服務(wù)配套、汽配汽修所占比例較高，餐飲/休閑占比僅為17%和3%；

且檔次極低，分布零散。

總體上，工程周邊商業(yè)仍主要以得志消費(fèi)者日常生活需求為主。

除與區(qū)域業(yè)態(tài)一致的如家居建材等業(yè)種外，生活配套類(lèi)經(jīng)營(yíng)狀況一般。租金范圍在1-5元/日/㎡。,商圈零散商業(yè)業(yè)種比例圖示：,（二）美食城優(yōu)勢(shì)分析,,工程位于市府三個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)內(nèi)，大交通、政策優(yōu)越；

五洲三個(gè)工程連成一片，商業(yè)規(guī)模將達(dá)約60萬(wàn)平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；

本工程一期總面積近2萬(wàn)平方米，有利于形成集群市場(chǎng)；

三角形地塊，面臨自然河道，可規(guī)劃自然景觀(guān)；

開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力與商業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)閱歷；

周邊200萬(wàn)平米的成熟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，配套業(yè)態(tài)缺失和空白。

商圈輻射近30萬(wàn)人口，消費(fèi)潛力巨大,目前周邊商業(yè)空氣淡薄，規(guī)劃利好暫無(wú)法呈現(xiàn)；

廣益路不允許開(kāi)設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)道口，限制臨街交通組織；

南面臨河，西面正對(duì)高架橋，表示面規(guī)劃受影響；

片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、哥倫布、商公園商業(yè)的要挾；

無(wú)錫其他潛在競(jìng)爭(zhēng)工程的要挾；

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展過(guò)快，未來(lái)市場(chǎng)走向面臨確定不確定性。

本工程作為新開(kāi)發(fā)工程，不能當(dāng)做成熟商業(yè)對(duì)待，須考慮到鄰近哥倫布廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。,（三）美食城劣勢(shì)分析,清揚(yáng)路餐飲現(xiàn)狀：

位于南長(zhǎng)區(qū)，鄰近佛教勝地南禪寺，旅游、購(gòu)物、餐飲、休閑、消遣和文化功能齊全，開(kāi)發(fā)時(shí)間早，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，游客眾多，餐飲集中，是無(wú)錫人吃喝玩樂(lè)的常來(lái)之地。

整體租金水平較高，約為100-110元/方/月，經(jīng)營(yíng)處境良好；

品牌商家云集，如姆媽炒菜、粵仔灣砂鍋粥等，其他還有同等樂(lè)酒樓、美味齊、普京小站、米樂(lè)星KTV等。,三、類(lèi)似市場(chǎng)分析,青石路餐飲現(xiàn)狀：

北塘區(qū)進(jìn)入無(wú)錫市中心的主要途徑，無(wú)錫餐飲集中片區(qū)之一，功能主要有居住、購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、休閑、消遣、旅游和文化等，道路廣闊，人車(chē)流密集，商業(yè)興隆，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)時(shí)間早，建筑對(duì)比陳舊；

青石路租金較高，平均130元/方/月左右，餐飲租金稍低，在100-130元/方/月之間。

餐飲代表商家有：澳門(mén)豆撈、北京烤鴨、永和大王、豪客來(lái)等；

,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,東亭街道餐飲現(xiàn)狀：

東亭街道為錫山區(qū)政府所在地，是錫山區(qū)重點(diǎn)創(chuàng)辦的街道，街道交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。這里居民區(qū)聚集，人口眾多，主要有零售百貨、餐飲、休閑消遣和康體等業(yè)態(tài)，餐飲主要以服務(wù)鄰近居民為主，進(jìn)展程度不夠，租金約在90-110元/方/月之間；

餐飲代表商家有重慶德莊、阿瓦山寨、迷宗蟹、干鍋羊蝎子等。,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,崇安寺餐飲現(xiàn)狀：

崇安寺1600多年一向是無(wú)錫的政治中心、商貿(mào)中心和文化中心，與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州玄妙觀(guān)齊名的江南四大特色街區(qū)。集聚百貨、特色餐飲、消遣等業(yè)態(tài)，人流密集，消費(fèi)旺盛，其單位面積月租金水平在100到800元不等；

商家代表：王興記、KFC、麥當(dāng)勞、味千、星巴克、皇亭美食、姆媽炒菜等。,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,金太湖國(guó)際餐飲現(xiàn)狀：

金太湖國(guó)際城，位于無(wú)錫青石路，總建筑面積68萬(wàn)平方米，有大型商業(yè)街、國(guó)際影院、真冰溜冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、中心MALL、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔住宅等眾多業(yè)態(tài)，集合高檔購(gòu)物、消遣、餐飲、康體、休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住與文化等功能于一體；

金太湖國(guó)際2022年6月份開(kāi)業(yè)，目前代表商家有沃爾瑪、宏圖三胞、KFC、必勝客、味千、王興記、藏藥湯坊、有意思休閑餐廳、英倫雅閣、錢(qián)貴KTV等。單位月租金一樓100到300不等，二樓60--90元。但由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，開(kāi)發(fā)商供給了第一個(gè)半年6折，其次個(gè)半年8折的優(yōu)待給商家。,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,湖濱商業(yè)街餐飲現(xiàn)狀：

湖濱商業(yè)街，位于無(wú)錫濱湖區(qū)湖濱路，總建筑面積11.7萬(wàn)平方米，包括時(shí)尚購(gòu)物、餐飲美食、休閑消遣、商務(wù)、旅游等多功能于一體的商業(yè)形態(tài)；

湖濱商業(yè)街目前代表商家有歐尚超市、五斗櫥、漢宮姜母鴨等。單位月租金一樓60元，二樓24元。,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,陽(yáng)光城市花園餐飲現(xiàn)狀：

陽(yáng)光城市花園，位于無(wú)錫市建筑路，總建筑面積29.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積6萬(wàn)，包括時(shí)尚購(gòu)物、餐飲美食、休閑消遣、旅游等多功能，多業(yè)態(tài)；

湖濱商業(yè)街目前代表商家有沃爾瑪，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，錢(qián)貴，耐克，阿迪等。單位月租金一樓60元。,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)餐飲現(xiàn)狀：

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，位于無(wú)錫市梁溪路，總建筑面積70萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積13.8萬(wàn)平方米，集合超市、影城、百貨、KTV、健身會(huì)館、運(yùn)動(dòng)城、電子數(shù)碼、主題餐飲、時(shí)尚步行街等十大主力商業(yè)組合及數(shù)千家知名品牌；

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前代表商家有萬(wàn)千百貨，KFC，必勝客，星巴克，一茶一坐等。單位月租金一樓含管理費(fèi)165元（以實(shí)用面積計(jì)租），其中外鋪管理費(fèi)15元，內(nèi)鋪管理費(fèi)45元每月。,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研,寶龍時(shí)代廣場(chǎng)餐飲現(xiàn)狀：

寶龍時(shí)代廣場(chǎng)，位于無(wú)錫新區(qū)旺莊路，總建筑面積28萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積16萬(wàn)平米。集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、游樂(lè)、消遣、商務(wù)、文化于一體，涵蓋了時(shí)尚百貨、大型超市、星級(jí)影院、消遣中心、游樂(lè)廣場(chǎng)、美食天地、國(guó)際名品、國(guó)際公寓等物業(yè)形態(tài)；

寶龍時(shí)代廣場(chǎng)目前代表商家有百盛，家樂(lè)福，東方影院，肯德基，味千，必勝客，小尾羊，權(quán)金城，真功夫，豪客來(lái)，耐克，阿迪等。單位月租金一樓120-160元，二樓60-80元，三樓42元。,無(wú)錫市類(lèi)似市場(chǎng)調(diào)研小結(jié),無(wú)錫餐飲集中地主要租賃指標(biāo),以上租金水平都是以建筑面積計(jì)算，除了金太湖二、三樓實(shí)用率在60%—70%之間以外，其余大多為街鋪，實(shí)用率在90%上下。,四、工程周邊市場(chǎng)的租金處境,以上租金調(diào)查對(duì)象多為街鋪，和哥倫布廣場(chǎng)一樓實(shí)用率一樣根本都是在95%左右，哥倫布二樓實(shí)用率為85%左右。,租金案例舉例,巴渝飄香，位于哥倫布廣場(chǎng)2樓，建筑面積約莫600平方，年租金約35萬(wàn)，平均月租金約為48.6元/平方。免租期半年。

順旺基，位于哥倫布廣場(chǎng)一樓，臨廣南路，建筑面積約莫300平方，平均月租金約為180元/月，沒(méi)有免租期。

廣苑酒家，位于錫滬路月星家居旁邊，民航大酒店對(duì)面，面積約450平方，月租金約為100元/平方。

海上人家，位于廣瑞路中端，實(shí)用面積約120平方，月租金約為100元/平方。,五、商家承租才能,備注：以上租金意向均為對(duì)本工程意向商家（40家）舉行訪(fǎng)談得來(lái)的。,六、租賃條件,根據(jù)周邊市場(chǎng)和同類(lèi)型市場(chǎng)的比較處境分析，再加上近期對(duì)意向商家的租金承受度摸底分析，建議租金定為：,哥倫布廣場(chǎng)一樓街鋪?lái)樛?80競(jìng)爭(zhēng)工程一樓平均租金：120錫滬路廣苑酒家：100廣瑞路海上人家：100商家能承受租金：140,,,一樓平均租金：120元/方/月,1、租金水平,,,哥倫布廣場(chǎng)二樓巴渝飄香：48.6金太湖二樓均價(jià)：80競(jìng)爭(zhēng)工程二樓平均租金：60商家能承受租金：70,二樓平均租金：70元/方/月,備注：本方案內(nèi)所列商家能承受租金均是商家在不知道本工程概括實(shí)用率的處境下反應(yīng)的。,租金定價(jià)（二—四層）,根據(jù)樓層商業(yè)價(jià)值的規(guī)律以及商家承租才能摸底分析，建議各樓層租金均價(jià)如下：

二層均價(jià)：70元/㎡/月；

三層均價(jià)：50元/㎡/月；

四層均價(jià)：30元/㎡/月；

五層均價(jià)：20元/㎡/月；

,工程整體均價(jià)：60元/㎡/月；

,

在實(shí)際操作中可以七折的優(yōu)待起租，以利于在開(kāi)業(yè)前達(dá)成高出租率。

后期招商假設(shè)客戶(hù)采納度低可再協(xié)議額外的租金優(yōu)待。,2、免租期及管理費(fèi)建議,建議免租期6--12個(gè)月，結(jié)合商家租賃面積和付租方式舉行調(diào)整。

建筑面積500平方以下，半年付租——6個(gè)月免租期建筑面積500平方以上，半年付租——8個(gè)月免租期建筑面積500平方以上，一年付租——12個(gè)月免租期大面積商家或知名品牌商家可另行申請(qǐng)；

當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)可度不夠時(shí)，根據(jù)商家的不同要求，可隨時(shí)調(diào)整。,免租期建議,免租策略,總體策略：長(zhǎng)免租期、提高單位租金，支持工程銷(xiāo)售。,管理費(fèi)建議,參考市場(chǎng)同類(lèi)工程，結(jié)合閱歷判斷，建議物業(yè)管理費(fèi)為5-8元/㎡/月，第一年管理費(fèi)免除。如有中央空調(diào)，其費(fèi)用建議以各商家流量計(jì)費(fèi)，概括費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)待定。,3、租期建議,鑒于餐飲行業(yè)的特殊性——投入產(chǎn)出比對(duì)比大，本金回收慢，在確定租期時(shí)需要適當(dāng)延長(zhǎng)時(shí)間，給商家充沛的時(shí)間回收本金，增加贏(yíng)利。

主力商家：10-15年。該類(lèi)型商家要求時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)也可以加強(qiáng)中小商家的投資信仰；

大型酒樓：8-12年。這類(lèi)商家需求面積大，投入的本金也大，回收本金和培育市場(chǎng)的時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)，合約時(shí)間不長(zhǎng)做不到盈利；

中型餐飲：5年。5年是中型餐飲的根本起租期，少于這個(gè)時(shí)間商家都沒(méi)有信仰經(jīng)營(yíng)；

對(duì)于個(gè)別品牌形象好的中型餐飲可適當(dāng)延長(zhǎng)租期；

小型餐飲：3年。而對(duì)于一些有影響力的小面積次主力商家可以適當(dāng)延長(zhǎng)租期；

,根據(jù)商家的不可憐況來(lái)分類(lèi)租期，根本保證以3-5年租期的商家為主，其他租期年限的商家相對(duì)較少。以實(shí)際出租處境為準(zhǔn)。,4、租金支付方式參考,通過(guò)上述分析，建議采用半年付方式為主，概括可如下：

面積需求小的商家每半年支付一次；

面積需求較大的商家可與商家協(xié)調(diào)來(lái)定。,主推方式——純租金,扣點(diǎn)：適合肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞等品牌形象好的商家；

,輔佐方式,5、押金：

租金采取“1押6租或1押12租”方式，管理費(fèi)押金1個(gè)月。,6、裝修期：

●建筑面積100平米以下包含在免租期內(nèi)，100平米以上另行賦予免租期,7、遞增率：

從其次年起每年遞增3-5%，長(zhǎng)合約商家第6年起遞增7-10%，大面積商家另行洽談。,七、租金細(xì)化方案,,在確定了美食城整體租金水平的前提下，再依據(jù)一般鋪位的租金制定原那么對(duì)租金舉行細(xì)化，并綜合考慮工程經(jīng)營(yíng)策略，制定切實(shí)可行的租金條件。

一般商鋪的租金制定原那么，包括：,距離美食城入口鋪位：商場(chǎng)入口處鋪位租金高，距離商場(chǎng)入口越遠(yuǎn)，租金越低；

自動(dòng)扶梯旁邊鋪位：自動(dòng)扶梯旁邊鋪位租金高，離自動(dòng)扶梯遠(yuǎn)的鋪位租金相對(duì)低；

主通道鋪位：主通道鋪位比次通道鋪位價(jià)值高，次通道鋪位價(jià)值比死角位鋪位價(jià)值高；

人滾動(dòng)線(xiàn)通暢鋪位：人滾動(dòng)線(xiàn)通暢，有回流的鋪位租金高；

鋪位方正與否：方正的鋪位好利用，租金高，不方正的鋪位視其不方正程度相應(yīng)定價(jià)；

鋪內(nèi)有無(wú)柱子：鋪內(nèi)無(wú)柱子好利用，價(jià)值高，有柱子視其影響程度相應(yīng)定價(jià)；

,,光線(xiàn)好壞鋪位：光線(xiàn)好鋪位表達(dá)良好通透性，心理舒適度高，價(jià)值高，光線(xiàn)差鋪位租金相應(yīng)下調(diào)；

自動(dòng)