房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問(wèn)題研究,法律畢業(yè)論文

房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問(wèn)題研究,法律畢業(yè)論文內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)合作開發(fā)是一種非常容易出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)開發(fā)形式。本文結(jié)合理論用實(shí)際案件為例,以房地產(chǎn)合作為主要研究對(duì)象,闡述了房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本內(nèi)容,討論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)中出現(xiàn)的一些法律問(wèn)題。房地產(chǎn)合作開發(fā)具有很重大的意義,不僅能夠讓資金和土地結(jié)合,還能化解不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展壯大,法律規(guī)定和相關(guān)制度不夠完善,華而不實(shí)牽涉的規(guī)則流程過(guò)于繁瑣、資金投入過(guò)于龐大,引發(fā)了一系列問(wèn)題,導(dǎo)致房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)過(guò)中發(fā)生了一些法律問(wèn)題。本文希望通過(guò)研究這些問(wèn)題,為房地產(chǎn)合作開發(fā)方面找到法律根據(jù)和解決辦法。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：房地產(chǎn);合作開發(fā);法律問(wèn)題;隨著我們國(guó)家城市化進(jìn)程的加快,我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越迅猛,并且日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分,維持著社會(huì)的安寧局面。然而由于我們國(guó)家現(xiàn)行法律和規(guī)章制度的欠缺,在如今房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的局面下,無(wú)法做到盡善盡美,并且不能解決由于房地產(chǎn)合作開發(fā)帶來(lái)的方方面面的法律糾紛等問(wèn)題。因而,假如任由市場(chǎng)調(diào)節(jié),國(guó)家不實(shí)行相關(guān)法律來(lái)約束的話,房地產(chǎn)合作開發(fā)的問(wèn)題就不能夠真正得到解決,社會(huì)的穩(wěn)定,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就會(huì)遭到影響。所以,筆者在這里對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)形式做了研究和討論,希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)合作開發(fā)制度的完善和司法實(shí)踐提供幫助。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)簡(jiǎn)述隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化腳步的加快,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來(lái)越迅速,房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)名詞在我們的生活中出現(xiàn)的越來(lái)越頻繁。由于房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),所以會(huì)牽扯到資源整合的各個(gè)主體[1]。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要充足的資金、一定的技術(shù)水平、高素質(zhì)的工人,還需要獲取土地使用權(quán)等等各類資源,市場(chǎng)各個(gè)主體在這種情況下不得不選擇合作的方式有效整合資源來(lái)完成房地產(chǎn)的開發(fā),由此房地產(chǎn)合作開發(fā)便出現(xiàn)了。根據(jù)對(duì)我們國(guó)家法律的研究發(fā)現(xiàn),只要是兩個(gè)以上的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)主體進(jìn)行共同開發(fā)土地、建設(shè)房屋的合作行為,都能夠稱之為房地產(chǎn)合作開發(fā)。房地產(chǎn)合作開發(fā)的形式多種多樣,根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)能夠劃分為不同的類別。房地產(chǎn)合作開發(fā)是當(dāng)事人整合資金、技術(shù)、土地等資源的一種合作行為,進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主體需要獲得土地使用權(quán)、選擇合作伙伴、商量合作方案、進(jìn)行利益分配等等步驟,所以開發(fā)主體會(huì)面臨著選擇。因而,在每一個(gè)環(huán)節(jié)都能夠做出具體的分類。例如,根據(jù)出資方式分類,在房地產(chǎn)合作開發(fā)中,不免有土地、技術(shù)、資金、勞務(wù)等等資源要素的介入。市場(chǎng)主體可能不僅僅介入某一種要素的投入,可以能存在多種要素的投入,這樣就會(huì)出現(xiàn)一方在投入資金的同時(shí)可能介入了技術(shù)的支持,因而有單一和復(fù)合兩種開發(fā)形式。二、房地產(chǎn)合作開發(fā)的認(rèn)定問(wèn)題(一)房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的認(rèn)定根據(jù)以往合作行為的實(shí)際案例和一般認(rèn)識(shí),筆者以為房地產(chǎn)合作開發(fā)行為應(yīng)當(dāng)符合四個(gè)條件:共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、分享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。合作無(wú)論是使用何種方式出資合作必備條件都是共同投資,投資是建立合作關(guān)系的一個(gè)標(biāo)志。除此之外經(jīng)營(yíng)也是非常重要的一步,但是由于各方的條件限制,合作經(jīng)營(yíng)的能力問(wèn)題,可能存在缺陷和缺乏,因而不介入經(jīng)營(yíng)是條件能夠允許的,既考慮了實(shí)際的情況,也符合合同自由的原則[2]。最后,當(dāng)事人要想合作合同最終生效就應(yīng)當(dāng)共同承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn),共同共享利潤(rùn),假如某一方只要在房地產(chǎn)合作合同享利潤(rùn)而選擇不承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn),這樣的做法在法律上是無(wú)效的。因而,共同承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)和共同共享利潤(rùn)必須是合作合同的必備條件之一,在現(xiàn)實(shí)生活中也不存在只享受高收益而能夠選擇躲避高風(fēng)險(xiǎn)的好事出現(xiàn)。產(chǎn)生以上關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)條件的闡述原因是我們國(guó)家對(duì)此類合作行為尚未進(jìn)行過(guò)任何立法行為,因而不夠明確的法律引發(fā)的筆者對(duì)于在實(shí)際條件下對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)的認(rèn)識(shí)和了解。(二)房地產(chǎn)合作開發(fā)主體的資格問(wèn)題按照法律規(guī)定,房地產(chǎn)合作開發(fā)合同是對(duì)合同雙方的共同要求而非對(duì)一方的要求。因而,合作的主體必須都具備房地產(chǎn)合作開發(fā)的經(jīng)營(yíng)資格。只要是從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者,都必須具備企業(yè)的法人條件并且獲得工商部門的認(rèn)可、頒發(fā)相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。假如不具備這些條件就簽訂了合同就會(huì)被以為是無(wú)效,但是一旦發(fā)生法律糾紛案件,企業(yè)在審理期間獲得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的會(huì)被認(rèn)定為合同有效。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法〕的規(guī)定,進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的經(jīng)營(yíng)者,必須具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎著民生國(guó)計(jì)和人民的生命安全,對(duì)開發(fā)資格的限制和要求是必要的。另外,假如社會(huì)上存在雙方出資、用地進(jìn)行建造房屋的行為,但是并未進(jìn)行出售,這樣的合作行為仍然需要合作放具備房地產(chǎn)合作開發(fā)的經(jīng)營(yíng)資格。三、房地產(chǎn)合作開發(fā)中合同效力問(wèn)題研究(一)影響房地產(chǎn)合作開發(fā)合同生效與否的因素合同的生效需要當(dāng)事人之間簽訂協(xié)議建立成某種合同關(guān)系,因而合同的成立是當(dāng)事人協(xié)商的結(jié)果,擁有契約效果。合同的成立只需要雙方以及意思表示是一致的,其他因素概不影響合同的法律效力,因而寬松的構(gòu)成要素使得合同更容易構(gòu)成合同,能夠保衛(wèi)市場(chǎng)的交易[3]。固然,房地產(chǎn)合同只要當(dāng)事人對(duì)土地、資金、技術(shù)等方面能夠達(dá)成統(tǒng)一意見合作開發(fā)項(xiàng)目,并簽訂協(xié)議房地產(chǎn)合同就能夠成立合同。但是與一般的合同有所不同,房地產(chǎn)合作需要處理復(fù)雜的關(guān)系主體。而影響房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力的因素有下面幾點(diǎn)。房地產(chǎn)合作開發(fā)主體、土地使用權(quán)性質(zhì)和獲得、行政審批手續(xù)等等。例如土地使用權(quán)的獲得,根據(jù)我們國(guó)家(城市房地產(chǎn)管理法〕規(guī)定,只要在獲得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上才能開發(fā)經(jīng)營(yíng)。由于我們國(guó)家土地有國(guó)有土地和集體土地兩種所有制,因而集體所有制土地是不能夠開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,只要辦理了出讓手續(xù)才能夠開發(fā)。假如有改變土地用處的行為,應(yīng)當(dāng)下往有關(guān)部門請(qǐng)求批準(zhǔn)。(二)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同被認(rèn)定無(wú)效的處理針對(duì)房地產(chǎn)合作開發(fā)合同問(wèn)題,一旦合同被認(rèn)定為無(wú)效,應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行處理。以土地使用權(quán)的獲得為例,假如土地所有權(quán)未經(jīng)有關(guān)批準(zhǔn)權(quán)的人民批準(zhǔn),以劃撥土地使用權(quán)作為投資與別人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)獲得批準(zhǔn)手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因而詳細(xì)的處理方式是對(duì)于起訴前得到批準(zhǔn),并且補(bǔ)交土地出讓金,辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的合同被認(rèn)定為有效。從這里我們能夠看出當(dāng)合同被撤銷、解除之后,應(yīng)該根據(jù)實(shí)際案件的實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)問(wèn)題詳細(xì)分析,詳細(xì)問(wèn)題要詳細(xì)解決。由于房地產(chǎn)合作開發(fā)是各方為共同利益目的進(jìn)行合作開發(fā)行為,最終的項(xiàng)目具有共有的性質(zhì),假如合同被認(rèn)定為無(wú)效,解決的方案并不是能夠以返還相應(yīng)東西和賠償?shù)姆绞骄湍軌驅(qū)崿F(xiàn),華而不實(shí)最重要的是存在不動(dòng)產(chǎn)的分割問(wèn)題。所以當(dāng)合作形式不同,詳細(xì)形式不同時(shí),解決的方案也就有所不同確定的賠償方式方法也就不同。因而,很難在法律上做出統(tǒng)一的規(guī)定[4]。當(dāng)然,在處理這類案件的時(shí)候假如沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)也是不夠現(xiàn)實(shí)的,房地產(chǎn)合作開發(fā)合同牽涉不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,其數(shù)額宏大,關(guān)系廣泛,有必要為統(tǒng)一司法的標(biāo)準(zhǔn)、明確處理的原則。四、結(jié)束語(yǔ)經(jīng)過(guò)研究討論,我們能夠看出,房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律問(wèn)題牽涉面較廣,因而牽涉的法律問(wèn)題也比擬繁瑣復(fù)雜,發(fā)生的法律糾紛比擬多難以解決。一旦法律問(wèn)題出現(xiàn),由于案件牽涉的數(shù)額較大,關(guān)系復(fù)雜,就會(huì)出現(xiàn)難以判決的情況,給司法機(jī)關(guān)帶來(lái)了不少費(fèi)事。這些問(wèn)題的出現(xiàn)縱然有房地產(chǎn)開發(fā)主體的責(zé)任存在,但是,更多的是國(guó)家法律不夠明確,司法機(jī)關(guān)只能根據(jù)以往經(jīng)歷體驗(yàn)判決,立法的缺乏給執(zhí)法和司法方面帶來(lái)極大的不便。因而,筆者希望國(guó)家能夠加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)合作的干預(yù)力度,建立房地產(chǎn)合作開發(fā)方面的法律制度,加大對(duì)違法行為的懲治,保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。以下為參考文獻(xiàn)