河南省房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢分析預(yù)測及新常態(tài)下發(fā)展對(duì)策研究

2014～河南省房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢分析預(yù)測及新常態(tài)下發(fā)展對(duì)策研究

2014年在國家“限貸”“限購”以及“限價(jià)”等日益嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施的擠壓下，中國的房地產(chǎn)市場終于結(jié)束了10年單邊整體向上的格局。再加上受國際、國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化影響，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)尤其是商品房價(jià)格整體呈現(xiàn)弱態(tài)，樓市真正步入“新常態(tài)”。在這種宏觀背景下，河南省尤其是作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長極的鄭州市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況如何？在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，河南省、鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該樹立什么理念？對(duì)房地產(chǎn)市場應(yīng)采取什么樣的發(fā)展對(duì)策？上述三個(gè)問題是本文試圖分析闡述的重點(diǎn)。一2014年河南省房地產(chǎn)市場基本特征（一）房地產(chǎn)下行調(diào)整，市場整體走弱2014年前三季度，河南省房地產(chǎn)市場幾個(gè)重要指標(biāo)呈現(xiàn)整體下調(diào)趨勢。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資低位增長2014年初，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)2013年的強(qiáng)勁增長勢頭，1～2月累計(jì)增長速度高達(dá)30%。進(jìn)入4月，受中國房地產(chǎn)宏觀背景的影響增速明顯減緩，之后開發(fā)投資增速基本維持在16%。前三季度，全省累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3050.41億元，增長16.9%，雖然比1～8月增幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，但增速同比回落7.4個(gè)百分點(diǎn)，與正常年份相比屬于低位運(yùn)行。2.土地購置面積延續(xù)上年負(fù)增長態(tài)勢2013年，河南省房地產(chǎn)業(yè)購置土地面積1501.56萬平方米，同比減少13.8%。2014年以來，受土地政策及宏觀調(diào)控等多種因素影響，河南房地產(chǎn)業(yè)土地購置基本延續(xù)這種態(tài)勢。1～2月，河南省房地產(chǎn)業(yè)本年土地購置面積達(dá)到250.63萬平方米，同比增長25.7%。但是從3月開始，全省土地購置面積各月均為負(fù)增長，4月增幅下降最大，同比下降34.1%。之后雖然降幅有所波動(dòng)，6月份回升至-13.5%，但是7月、8月、9月降幅基本維持在20%左右。前三季度，全省本年度土地購置面積達(dá)到735.60萬平方米，與2013年同期相比，減少20.3%（見圖1）。圖12014年1～9月河南省及全國房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積增速對(duì)比3.房屋建設(shè)速度減緩首先，新開工面積下降。前三季度，河南省房屋新開工面積6884.17萬平方米，比上年同期下降15.2%，其中，住宅施工面積5278.72萬平方米，下降19.4%。其次，施工面積、竣工面積增速回落。2014年1～9月，河南省房屋施工面積34647.29萬平方米，比上年同期增長11.7%，增速比上半年回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積3929.20萬平方米，比上年同期增長22.9%，增速比上半年和1～8月分別回落0.4個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。表12014年河南省房屋建設(shè)情況4.商品房銷售增速回落2014年前三季度，全省商品房銷售面積為4661.55萬平方米，比上年同期增長11.7%，增速比上半年和1～8月分別回落3.8個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)。全省商品房銷售額2096.10億元，增長15.8%，增速比上半年回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，比1～8月略升0.5個(gè)百分點(diǎn)（見圖2）。圖22013年以來河南商品房銷售面積和銷售額走勢（二）全省房地產(chǎn)運(yùn)行好于全國，快于中部1.房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)中回升房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要指標(biāo)，它實(shí)實(shí)在在將形成房地產(chǎn)市場的供給，更重要的是它影響人們對(duì)未來市場的預(yù)判。2014年1～9月，盡管河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資保持低位增長，比2013年同期增長16.9%，但是比全國12.5%的平均增速卻高出了4.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量居全國第9位。而且，比中部六省平均水平高出1.6個(gè)百分點(diǎn)，居中部六省第2位。同時(shí)，與全國逐月下降的走勢也不完全吻合，呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升狀態(tài)（見圖3）。圖32014年1～9月河南省與全國及鄭州市投資分月累計(jì)增長速度對(duì)比2.房地產(chǎn)市場交易相對(duì)活躍2014年1～9月，河南省商品房銷售面積為4661.55萬平方米，比上年同期增長11.7%。商品房銷售面積增速雖有回落，但比全國平均增速高20.3個(gè)百分點(diǎn)，居全國第4位。比中部六省平均增速高10.3個(gè)百分點(diǎn)，居中部六省之首。（三）市場分化明顯，鄭州逆市上行1.區(qū)域房地產(chǎn)市場分化房地產(chǎn)市場原本就是區(qū)域市場，如同全國一級(jí)、二級(jí)、三四級(jí)的分化一樣，河南省城際房地產(chǎn)市場表現(xiàn)各異，區(qū)域房地產(chǎn)市場分化比較明顯。就房地產(chǎn)開發(fā)來看，安陽房地產(chǎn)一改近年來的頹勢，“報(bào)復(fù)性反彈”使增速高達(dá)31.1%，居全省之首。而洛陽、濟(jì)源、漯河三市1～9月房地產(chǎn)開發(fā)投資與上年同期相比則呈下降態(tài)勢，漯河降幅最大，下降了18.2%。其余15個(gè)省轄市呈增長態(tài)勢。就房地產(chǎn)銷售來看，開封、洛陽、焦作、漯河、濟(jì)源五市商品房銷售面積同比下降，降幅最大的濟(jì)源下降34.4%。其余13個(gè)省轄市均呈增長態(tài)勢，許昌增速最高達(dá)69.8%，安陽、鶴壁、商丘、駐馬店四市增速均超過20%。2.房地產(chǎn)內(nèi)部不同產(chǎn)品市場表現(xiàn)各異2014年前三季度，河南省房地產(chǎn)市場內(nèi)部基本結(jié)構(gòu)并未發(fā)生根本變化，住宅投資所占比重仍然較大，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為74.9%。然而，市場內(nèi)部不同產(chǎn)品增速存在差異。住宅、商業(yè)用房投資增速比上半年有所加快，辦公樓投資增速回落。河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，住宅投資2285.63億元，比上年同期增長19.7%，增速比上半年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資363.12億元，增長16.4%，增速比上半年加快3.8個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資144.64億元，增長18.0%，增速比上半年回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。3.鄭州市場持續(xù)強(qiáng)勁在全國房地產(chǎn)市場依然整體低迷的情況下，鄭州市房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)多年“一枝獨(dú)秀”態(tài)勢，2014年前三季度主要市場運(yùn)行指標(biāo)明顯好于全國。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成1263.07億元，增長27.2%，增速高于全省增速10.3個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房銷售面積1345.92萬平方米，同比增長13.55%。市區(qū)商品房銷售均價(jià)為8982元/平方米，其中，商品住宅銷售均價(jià)為7887元/平方米。鄭州市前三季度商品房價(jià)格逆市上漲，商品住宅前7個(gè)月月均上漲124元/平方米，而8月、9月平均上漲63.5元/平方米。二經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與房地產(chǎn)未來變化趨勢在2014年房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)市場未來的走勢如何，可謂仁者見仁，智者見智。有人“唱空”房地產(chǎn)，甚至預(yù)測了中國房地產(chǎn)崩盤的時(shí)間表；有人一如既往力挺房地產(chǎn)，并說房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，買房的時(shí)候到了。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，它不但關(guān)系地方政府正常運(yùn)作的財(cái)力支撐，也關(guān)系金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)保值以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，利益相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和個(gè)人諸多，再加上中國特有的中央政府掌控和動(dòng)員資源的能力，可以肯定，目前，中國房地產(chǎn)不可能崩盤。但中國房地產(chǎn)也不可能延續(xù)近10年整體向上的格局，其未來發(fā)展方向主要取決于以下因素。（一）各級(jí)政府救市力度的大小從2014年4月開始，針對(duì)房地產(chǎn)疲弱態(tài)勢，地方政府陸續(xù)出臺(tái)救市措施。這些措施歸結(jié)起來主要有以下幾種。1.買房贈(zèng)戶口例如，無錫市《關(guān)于無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知》，2014年5月1日起，無錫市范圍內(nèi)（市區(qū)、江陰、宜興）執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。再如南寧，按照《關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》、《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》精神，從4月25日起，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。2.限購松綁并取消例如，福建4月13日出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的十條措施》，即所謂的“閩十條”，在限購、限價(jià)和信貸等方面提出了10條松綁調(diào)控政策。鄭州市限購“升級(jí)版”也隨之悄然作廢。除北上廣深4個(gè)一線城市外，所有限購城市都不再限購，這意味著國務(wù)院于2011年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中關(guān)于限購政策基本退出。3.放寬公積金貸款條件及組合貸款例如，鄭州市、安徽銅陵市均出臺(tái)了放松個(gè)人住房公積金貸款條件，并推出公積金與商業(yè)銀行貸款結(jié)合的組合貸款。4.購房稅收優(yōu)惠及政府補(bǔ)貼鄭州等城市采取購房稅收優(yōu)惠政策。安徽銅陵等城市采取居民購房享受幅度不等的補(bǔ)貼。上述救市措施的紛紛出臺(tái)，一定程度上緩解了開發(fā)商來自市場的壓力，但2014年房地產(chǎn)形成的基本格局并未發(fā)生根本改變。如果地方政府不從根本上改變對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，2014年中國房地產(chǎn)面臨的困境還會(huì)重現(xiàn)。（二）中國城鎮(zhèn)化道路的選擇始自2003年中國房地產(chǎn)的“大?！敝芷冢艽蟪潭壬系靡嬗谥袊铀俪擎?zhèn)化進(jìn)程，因?yàn)?，?duì)房地產(chǎn)市場有利的預(yù)期以及市場需求的判斷也大多以城鎮(zhèn)化為依據(jù)。眾所周知，城鎮(zhèn)化是人口向城鎮(zhèn)集聚的過程，在這一過程中，其外在形式表現(xiàn)為城市數(shù)目、城市空間和城市人口的擴(kuò)張，而內(nèi)在形式上則表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)要素向城市的轉(zhuǎn)移、非農(nóng)業(yè)活動(dòng)比值的上升以及個(gè)體福利水平因城鎮(zhèn)化而趨于改善的過程。城鎮(zhèn)化過程的推進(jìn)將引致生產(chǎn)要素在空間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)移，并釋放出巨大的有效需求。因此，城鎮(zhèn)化成為經(jīng)濟(jì)增長潛在動(dòng)力的邏輯可能性，但城鎮(zhèn)化能否扮演這一角色則需要依賴其自身的健康狀況。近年來，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的確呈現(xiàn)非常規(guī)推進(jìn)的特點(diǎn)：大規(guī)模建造新城以至于房地產(chǎn)化；以土地的城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)致人地要素失衡；公共服務(wù)不均等造成大城市化；以大規(guī)模的拆遷透支城市的未來等。上述城鎮(zhèn)化道路是不可持續(xù)的，引發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題以及風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的?，F(xiàn)階段，“潛在增長率下降”“降速換擋”等新常態(tài)為我國經(jīng)濟(jì)增長提出了新命題，回答好這一命題需要積極尋找新的突破口和支撐點(diǎn)。主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)，探索高質(zhì)量的健康的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路就必須達(dá)成如下共識(shí)：以提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量為主，合理回歸城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵，遏制城市空間的盲目擴(kuò)張；以人的城鎮(zhèn)化為核心實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化過程人地要素的科學(xué)合理匹配；以城市的可持續(xù)發(fā)展為前提，合理確定城市房屋拆遷、建設(shè)規(guī)模；以提高公共服務(wù)均等化程度為手段，使城鎮(zhèn)化體系得到優(yōu)化；等等。綜上所述，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)使新型城鎮(zhèn)化有了新內(nèi)涵，也給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了新的要求。未來房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程而發(fā)展，但應(yīng)以滿足和改善人們的消費(fèi)需求為首要目的；房地產(chǎn)開發(fā)必須按照土地的節(jié)約、集約利用原則，過度依賴土地和房地產(chǎn)的局面將逐步得到改善；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期以經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期為前提，運(yùn)用市場手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)應(yīng)該是新常態(tài)。政府、開發(fā)商以及居民等市場的參與者要把握新常態(tài)，共同維持房地產(chǎn)健康發(fā)展的新局面。（三）銀行金融政策變化方向及實(shí)施成效1.融資支持是房地產(chǎn)走出困境的關(guān)鍵2013年6月以來“錢荒”、信貸收緊、利率上浮以及信貸環(huán)境惡化成為決定樓市走向的主要因素。2014年前三季度，困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房者的最大問題同樣是資金緊缺。首先，資金到位總額及增速均不及2013年。2014年1～9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金89869億元，同比增長2.3%（2013年同期87827億元，增速28.7%），增速大幅回落。其次，到位資金來源結(jié)構(gòu)不盡合理。雖然國內(nèi)貸款占到位資金比例由上年同期16.58%提高到18.12%；但是，自籌資金占到位資金比例由上年同期34.34%提高到41.77%，其他資金（主要包括定金預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款）則增速下降9.1%，占全部資金比例由2013年同期的44.62%下降為39.63%。這意味著開發(fā)商在商品房銷售回款以及按揭貸款大幅減少的情況下，不足資金部分要么只能通過其他高息渠道補(bǔ)充，要么無以為繼。造成資金短缺困境除了國際、國內(nèi)大背景外，最主要原因是多年房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行累積的風(fēng)險(xiǎn)增加，金融機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)低房地產(chǎn)行業(yè)資金投放比例，同時(shí)提高企業(yè)融資門檻和成本。2.金融支持政策很難有效實(shí)施針對(duì)房地產(chǎn)市場的資金短缺問題，政府給予了極大關(guān)注。2014年5月，央行和銀監(jiān)會(huì)召集銀行負(fù)責(zé)人座談會(huì)，要求各商業(yè)銀行從政治高度保證滿足正常房地產(chǎn)融資需求，提出商業(yè)銀行不許停止個(gè)人購房貸款，要提高貸款發(fā)放和審批的效率，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款要合理定價(jià)等。2014年9月30日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，在首套房認(rèn)定上給予放寬，提出“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。同時(shí)提出，“對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”。上述對(duì)房地產(chǎn)的金融服務(wù)政策的出臺(tái)，無疑對(duì)房地產(chǎn)市場是最大的利好。但是，各大商業(yè)銀行對(duì)此并沒有人們預(yù)期的那樣積極，尤其是最低7折的優(yōu)惠利率很難見到。綜上所述，對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)業(yè)來講，其市場走勢除了受金融市場固有規(guī)律影響外，很大程度上取決于國家的宏觀金融政策，而具體的房地產(chǎn)市場運(yùn)行則取決于金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行政策的力度和效果。（四）長效機(jī)制建立所需時(shí)間長短近年來，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，如何建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，越來越受到政府以及社會(huì)各界的重視。房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制是使制度能夠長期正常運(yùn)行并發(fā)揮預(yù)期功能的配套制度，主要包括金融、土地、稅收等政策工具?，F(xiàn)階段，對(duì)于中國的房地產(chǎn)來說，可能對(duì)市場及其預(yù)期產(chǎn)生深刻影響的長效機(jī)制主要有不動(dòng)產(chǎn)登記（2016年底結(jié)束）、房產(chǎn)稅、低價(jià)保障房的有效供給以及堅(jiān)持不懈的反腐敗。這些基礎(chǔ)性調(diào)控機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場的影響大小，關(guān)鍵取決于其建立所需要時(shí)間的長短、實(shí)施需要具備的條件以及是否具有可持續(xù)性。三河南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展理念及對(duì)策（一）經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下河南省房地產(chǎn)發(fā)展的理念20世紀(jì)90年代初，為了中國經(jīng)濟(jì)走出1989～1991年的經(jīng)濟(jì)低谷，鄧小平南方談話之后房地產(chǎn)曾一度挑大梁。90年代末，為了擺脫東南亞金融危機(jī)引致的通貨緊縮，我國把住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)作“新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”?，F(xiàn)階段乃至以后相當(dāng)長時(shí)間，無論大家是否承認(rèn)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中都將擔(dān)當(dāng)重要角色。2014年10月29日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi)，住宅消費(fèi)以及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的養(yǎng)老健康消費(fèi)赫然在列，再次印證了房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要程度。對(duì)于河南省來講，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程相對(duì)滯后，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化任重道遠(yuǎn)，政府社會(huì)管理和事業(yè)發(fā)展的財(cái)力依然薄弱，在今后相當(dāng)時(shí)間內(nèi)還需要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。然而，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下河南省發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要樹立以下理念。1.不能長久把房地產(chǎn)作為撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段房地產(chǎn)是一個(gè)聯(lián)系效應(yīng)很大的產(chǎn)業(yè)，但作為最終產(chǎn)品其基本功能是滿足居住和工商業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要。正常情況下，房地產(chǎn)市場周期應(yīng)該在工商業(yè)發(fā)展周期之后。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，隨之而來的應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)的凋敝，然而，在我國卻相反。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特別困難時(shí)期把房地產(chǎn)當(dāng)作撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段無可厚非，但正常情況下，如果過分依賴房地產(chǎn)會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)長久脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀就會(huì)不利于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)會(huì)加大社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。2.過高的房價(jià)可能成為鄭州跨越發(fā)展的障礙眾所周知，21世紀(jì)最緊缺的資源是高層的人力資源，高層次人才是競爭取勝的關(guān)鍵因素。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格不但可以保證居民生活質(zhì)量，降低工商業(yè)運(yùn)營成本，還能為人才成長創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。相反，過高的房地產(chǎn)市場價(jià)格可能成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的障礙。3.房地產(chǎn)開發(fā)需要有可持續(xù)的資源、環(huán)境做支撐在土地資源的諸多用途中用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地?zé)o疑市場價(jià)值最高。因此，通過行政權(quán)力征購農(nóng)用地然后出讓以獲取利益成為各級(jí)政府的不二選擇。于是，大規(guī)模的城中村改造、大范圍的合村并鎮(zhèn)、超速度的房地產(chǎn)開發(fā)成為河南省尤其是鄭州市發(fā)展的真實(shí)寫照。土地資源不可再生，對(duì)于河南省來講，現(xiàn)階段過于猛烈的大拆大建，不但透支未來，也造成環(huán)境的惡化。