地產(chǎn)行業(yè)投資測算培訓課件

2020中建二局房地行業(yè)經(jīng)營開發(fā)測算培訓e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775無人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領導變革視為己任的組織才能生存下來企業(yè)實現(xiàn)快速增長的六大突破口協(xié)同力、領導力、影響業(yè)績和成本的關鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構優(yōu)化和領導者的心理素質(zhì)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若會得時，只說一個知，已自有行在；只說一個行，已自有知在前言是怎么計算出來的項目利潤掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知識

11項目投資項目收入項目利潤相關分析重點說明012131601501基本知識測算意義測算思路測算假設

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知識測算必要性測算作用測算精度要求在項目的前期階段，對項目進行經(jīng)濟效益評價，根據(jù)測算結(jié)果影響投資決策。機會研究階段：±30%；根據(jù)設想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行（即匡算）初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即概算）可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即精算）是籌集基本建設資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行經(jīng)濟技術分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、測算意義二、測算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本實現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃收益基本知識指標和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏測算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關分析模擬開發(fā)進程財務評價項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構——以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例三、測算假設基本知識項目投資資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目投資資土地費用用開發(fā)期間間稅費0107管理費用用04前期工程程費其他費用用0208財務費用用05房屋開發(fā)發(fā)費不可預見見費0309銷售費用用06對于一般般租售型型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目而言言，其投投資成本本費用由由以下部部分組成成：土地費用用前期工程程費房屋開發(fā)發(fā)費用（（建安工工程費、、基礎設設施建設設費、公公共配套套設施建建設費））期間費用用（管理理費用、、銷售費費用、財財務費用用）開發(fā)期間間稅費其他費用用不可預見見費等投資成本本費用：：項目投資資估算：開發(fā)項目目土地費費用：指指為取得得開發(fā)項項目用地地而發(fā)生生的費用用。開發(fā)發(fā)項目取取得土地地使用權權有多種種方式，，所發(fā)生生的費用用各不相相同。出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示：取取得的只只能是使用權（（如40年、50年、70年）我國的土土地所有有權只有有兩種：：國家和和集體一、土地地費用項目投資資土地征收收拆遷費費：分為農(nóng)村土地征收收拆遷費費和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地拆拆遷費。農(nóng)村土地地征收拆拆遷費主要包括括：土地地補償費費、青苗苗補償費費、地上上附著物物補償費費、安置置補助費費、新菜菜地開發(fā)發(fā)建設基基金、征征地管理理費、耕耕地占用用稅、拆拆遷費、、其它費費用。城鎮(zhèn)土地地拆遷補補償費主要包括括：地地上建筑筑物、構構筑物、、附著物物補償費費，搬家家費，臨臨時搬遷遷安置費費，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷銷以及對對于原用用地單位位停產(chǎn)、、停業(yè)補補償費，，拆遷管管理費和和拆遷服服務費等等。土地出讓地價價款：是國家以土地所所有者的身份份，將土地使使用權在一定定年限內(nèi)讓與與土地使用者者，并由土地地使用者向國國家支付的土土地使用權出出讓地價款。。以出讓形式式取得城市熟熟地土地使用用權時，土地地出讓地價款款由土地出讓金、、拆遷補償費費和城市基礎礎設施建設費費構成；以出出讓方式獲得得城市毛地土土地使用權時時，土地出讓讓地價款由土土地使用權出出讓金和城市市基礎設施建建設費構成，，獲得此類土土地使用權的的開發(fā)商，需需要進行房屋屋拆遷和土地地開發(fā)活動，，并相應支付付城鎮(zhèn)土地拆拆遷補償費。土地出讓地價價款的數(shù)額由由土地所在城城市、地區(qū)、、地段、土地地用途及使用用條件等許多多方面因素決決定。許多城城市對土地制制定了基準地地價，具體宗宗地的土地出讓地地價款要在基基準地價的基基礎上加以適適當調(diào)整確定定。土地轉(zhuǎn)讓費：是指土地受讓方向向土地轉(zhuǎn)讓方方支付的土地使用權權的轉(zhuǎn)讓費。。依法通過土土地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得得的土地使用用權可以轉(zhuǎn)讓讓給其它合法法使用者。土土地使用權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時，地上上建筑物及其其它附著物的的所有權隨之之轉(zhuǎn)讓。土地租用費：是指土地租用方向向土地出租方方支付的費用。。以租用方式式取得土地使使用權可以減減少項目開發(fā)發(fā)的初期投資資，但在房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)中較為少見見。土地投資折價價：房地產(chǎn)項目土土地使用權可可以來自房地地產(chǎn)項目的一一個或多個投投資者的直接接投資。在這這種情況下，，不需要籌集集現(xiàn)金用于支支付土地使用用權的獲取費費用，但一般般需要將土地使用權評評估作價。一、土地費用用項目投資一、競價購買買一般土地儲備備中心主導土土地一級開發(fā)發(fā)（公開交易易市價直接買買即招、拍、掛）序號項目計費依據(jù)計費標準(元/)費用合計(萬元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取得方式式項目投資二、市場比較較法根據(jù)市場中的的替代原理，，將待估土地地與具有替代代性的，且在在估價時點近近期市場上交交易的類似地地產(chǎn)進行比較較，并對類似似地產(chǎn)的成交交價格作適當當修正，以此此估算待估土土地客觀合理理價格的方法法。在同一公公開市場中，，兩宗以上具具有替代關系系的土地價格格因競爭而趨趨于一致。市場比較法的的基本公式如如下：直接比較公式式：PD＝PB×A×B×D×E間接比較公式式：PD＝PB×A×B×C×D××EPD――待估宗地價格格；PB――比較案例價格格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地地情況指數(shù)＝正常情況指指數(shù)/比較案例宗地地情況指數(shù)B―待估宗地估價價期日地價指數(shù)/比較案例宗地地交易日期指指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件件指數(shù)/比較案例宗地地區(qū)域因素條條件指數(shù)E―待估宗地個別因素條件件指數(shù)/比較案例宗地地個別因素條條件指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標準宗地條件件評價系數(shù)／比較案例宗宗地條件評價價系數(shù)土地價格估算算項目投資三、成本逼近近法：是以開發(fā)土地地所耗費的各各項費用之和和為主要依據(jù)據(jù)，再加上一一定的利潤、、利息、應繳繳納的稅金和和土地所有權權收益來確定定土地價格的的方法。新開發(fā)土地的一一般地價公式式：地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權收收益=成本價格＋土土地所有權收收益即（土地取得得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）*10%--30%的增值收益率率集體土地征地費用說明土地補償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎設施、樹木、地上當季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見①）地上附著物和青苗補償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補償費

①被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。購建拆遷安置用房費安置補助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費政府規(guī)定的其它有關稅費土地費用估算算項目投資四、基準地價價系數(shù)修正法法：通過對待估宗宗地地價影響響因素的分析析，對城市已已公布的同類類用途同級土土地基準地價價進行修正，，估算宗地客客觀價格的方方法。基本公式如下下：土地價格=基準地價×(1±K)式中：Ｋ=基準地價修正正系數(shù)商業(yè)、綜合、、居住用地宗地樓面熟地價價=適用的基準地地價（樓面熟熟地價）×期日修正系數(shù)數(shù)×年期修正系數(shù)數(shù)×容積率修正系系數(shù)×因素修正系數(shù)數(shù)工業(yè)用地宗地樓面熟地價價=適用的基準地地價（樓面熟熟地價）×期日修正系數(shù)數(shù)×年期修正系數(shù)數(shù)×因素修正系數(shù)數(shù)/宗地容積率（（當宗地容積積率<1時）土地費用估算算：項目投資二、前期工程程費一般按建安工工程費的3%-6%最簡單的方法法主要包括開發(fā)發(fā)項目的前期期規(guī)劃、設計計、可行性研研究、水文地質(zhì)勘測測以及“三通通一平”等土土地開發(fā)工程程費支出建安工程費的的3%左右項目總投資的的1%～3%需工作量結(jié)合合多為設計概算算的0.5%左右土地原有上蓋蓋物、拆除費費、場地平整整費用和通水水、電、路費費用規(guī)劃設計費可行性研究費費水文地質(zhì)勘測測費三通一平土地地開發(fā)費項目投資序號項目單價（元/平）備注1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設計費15-40市場均值估算（北京一般取費標準每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標底編制造價的0.03%9招投標代理費用2.5按照<北京市招標代理服務收費管理暫行辦法>累進計算10招投標管理費中標價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標準1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整二、前期工程程費項目投資三、房屋開發(fā)發(fā)費—基礎設施建設設費1.建筑安裝工程程費建筑安裝工程程費是指建造造房屋建筑物物所發(fā)生的建筑工程費用用(結(jié)構、建筑、、特殊裝修工工程費)、設備采購費用用和安裝工程費用用(給排水、電氣氣照明及設備備安裝、空調(diào)調(diào)通風、弱電電設備及安裝裝、電梯及其其安裝、其他他設備及安裝裝)等。當房地地產(chǎn)項目包括括多個單項工工程時，應對對各個單項工工程分別估算算建筑安裝工工程費用。序號項目單價（元/平）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費視項目實際情況而定（車庫、人防）項目投資三、房屋開發(fā)發(fā)費—基礎設施建設設費2.基礎設施建設設費基礎設施建設設費是指建筑筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的的各種管線、道路工程的建設費用。。主要包括：：自來水、雨雨水、污水、、煤氣、熱力力、供電、電電信、道路、、綠化、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、室外照明明等設施的建建設費用，各各項設施與市市政設施干線線、干管、干干道等的接口口費用。一般般按實際工程程量估算。序號項目單位數(shù)量單價（元）造價計算說明1道路工程平米按概算造價2室外供水工程（自來水）米

按概算造價3室外排污排水工程米

按概算造價4熱力工程米按概算造價5煤氣工程按概算造價6室外供電安裝工程米

按概算造價7綠化工程平米按概算造價8路燈安裝工程米

按概算造價項目投資三、房屋開發(fā)發(fā)費—公共配套設施施建設費3.公共配套設施施建設費：是指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民服服務配套建設設的各種非營利性的各各種公共配套套設施(或公建設施)的建設費用。。主要包括居居委會、派出出所、托兒所所、幼兒園、、公共廁所、、停車場等。。華南城舉例說說明：序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價項目投資特別說明：開開發(fā)間接費用用含義：指直接組織織、管理開發(fā)發(fā)項目發(fā)生的的費用，包括括工資、職工工福利費、折折舊費、修理理費、辦公費費、水電費、、勞動保護費費、周轉(zhuǎn)房（（板房）攤銷銷等（工程部門發(fā)發(fā)生的相關費費用）及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生的的費用；2、樣板房攤銷銷呢；3、銀行借款利利息如何列支。目的：1、歸集分配、、準確核算單單個項目的成成本收益；2、對企業(yè)所得得稅（結(jié)算調(diào)調(diào)整毛利差環(huán)環(huán)節(jié)）及土地地增值稅（清清算計算增值值率環(huán)節(jié)）有有較好的籌劃劃。區(qū)別：管理費用作作為期間費用用，區(qū)別還是是比較大的，，但如何劃分分這兩項費用用，卻沒有一一個明確的標標準。實際工工作中，通常常以是否設立現(xiàn)場場管理機構為依據(jù)進行劃劃分，如果開開發(fā)產(chǎn)品不建建現(xiàn)場機構，，而由公司定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場組織織其開發(fā)建設設活動，其所所發(fā)生的費用用可直接并入入企業(yè)的管理理費用，企業(yè)業(yè)行政管理部部門（總部））為組織和管管理生產(chǎn)經(jīng)營營活動而發(fā)生生的費用應作作為期間費用用，計入管理理費用。項目投資四、管理費用用管理費：指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門（總部部或行政管理理部門華南城城舉例：））為組織和和管理開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動而發(fā)發(fā)生的各種費費用。主要包括：管理人員工資資、職工福利利費、辦公費費、差旅費、、折舊費、修修理費、工會會經(jīng)費、職工工教育經(jīng)費、社會保保險費董事會費、咨咨詢費、審計計費、訴訟費費、排污費、、房地產(chǎn)稅、、土地使用稅稅、技術轉(zhuǎn)讓讓費、技術開開發(fā)費、無形形資產(chǎn)攤消、、開辦費攤銷銷、業(yè)務招待待費、壞賬損損失、存貨盤盤虧、毀損和和報廢損失以以及其他管理理費用。提示：管理費費可按項目（（前期工程費費）+（房屋開發(fā)費費）的3%～5%估算。注：如果房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)同時開發(fā)若若干個房地產(chǎn)產(chǎn)項目，管理理費應該在各各個項目間合合理分攤。項目投資五、財務費用定義：指企業(yè)為籌集資金金而發(fā)生的各項費費用，主要為借款款或債券的利息，，還包括金融機構構手續(xù)費、融資代代理費、承諾費、、外匯匯兌凈損失失以及企業(yè)籌資發(fā)發(fā)生的其他財務費費用。公司存款利利息及理財收益抵抵減。若單列開發(fā)間接費，，則僅核算開發(fā)前前、項目竣工后及及過程中非正常中中斷連續(xù)超3個月。提示：利息的計算：可參參照金融市場利率率和資金分期投入入的情況按復利計計算；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費用：利息息以外的其他融資資費用，一般占利利息的10%左右。項目投資六、銷售費用定義:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的的各項費用，以及及專設銷售機構或或委托銷售代理的的各項費用。包括銷售人員工資資、獎金、福利費費、差旅費，銷售售機構的折舊費、、修理費、物料消消耗費、廣告宣傳傳費、代理費、銷銷售服務費及銷售售許可證申領費、、樣板房、售樓部部攤銷等。廣告宣傳及市場推推廣費，一般約為為銷售收入的1%~2%。銷售代理費，一般般約為銷售收入的的1.5%~2%。其他銷售費用，一一般約為銷售收入入的0.5%~1%。提示：銷售費用約約占到銷售收入的的3%-5%。集團規(guī)定見附表表項目投資六、銷售費用項目投資類別計算基數(shù)（銷售額）標準房產(chǎn)銷售

品推費用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運營

品推費用計算基數(shù)標準凈增出租面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）維護已開業(yè)運營費上年租金收入5%凈增開業(yè)面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）人力成本

日常費用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）七、開發(fā)期稅費房地產(chǎn)建造過程產(chǎn)產(chǎn)生的稅費，主要要包括：固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅、土地使用稅、、市政支管線分攤攤費、供電貼費、、用電權費、分散散建設市政公用設設施建設費、綠化化建設費、電話初初裝費、建材發(fā)展展基金、人防工程程費等。各項稅費費應根據(jù)當?shù)赜嘘P關法規(guī)標準估算。。提示：可按建安工工程費的8-15%項目投資八、其他費用主要包括臨時用地地費和臨時建設費費、工程造價咨詢詢費、總承包管理理費、合同公證費費、施工執(zhí)照費、、工程質(zhì)量監(jiān)督費費、工程監(jiān)理費、、竣工圖編制費、、工程保險費等雜雜項費用。這些費費用一般按當?shù)赜杏嘘P部門規(guī)定的費費率估算。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）估算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約占建建安費用的2%-3%。項目投資九、不可預見費定義：根據(jù)項目的復雜程程度和前述各項費費用估算的準確程程度提示：（一）~（八）各項費用之之和的3%～7%估算。土地成本視具體情情況而定是否加入入當房地產(chǎn)開發(fā)項項目竣工后采用用出租或自營方方式經(jīng)營時，還還應估算項目經(jīng)經(jīng)營期間的運營營費用。運營費用通常包括：：人工費，公共共設施設備運行行費、維修及保保養(yǎng)費，綠地管管理費，衛(wèi)生清清潔與保安費用用，辦公費，保險費費，房產(chǎn)稅，廣廣告宣傳及市場場推廣費，租賃賃代理費，不不可預見費。項目投資十、小結(jié)開發(fā)建設費用投投資估算表序號項目計費基礎單位計費數(shù)值計費標準(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

1前期費用建安工程費萬元

建安工程費3-6%2基礎設施費建安工程費萬元

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

4公共配套設施建設費建安工程費萬元

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

1銷售費用銷售收入萬元

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

開發(fā)成本的2-3%3財務費用土地成本+開發(fā)成本萬元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預見費土地費用+開發(fā)成本+期間費用萬元

土地成本視具體情況而定五項目總投資合計總建筑面積萬元

項目投資項目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目收入的關鍵鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的收入，，首先要制定切切實可行的租售售計劃(含銷售、出租、、自營等計劃)。租售計劃的內(nèi)內(nèi)容通常包括：：擬租售物業(yè)的的類型、時間和和相應的數(shù)量，，租售價格，租租售收入及收款款方式。租售計計劃應遵守政府府有關租售和經(jīng)經(jīng)營的規(guī)定，并并與開發(fā)商的投投資策略相配合合。開發(fā)方案：整個開發(fā)期擬開開發(fā)建設的物業(yè)業(yè)類型和數(shù)量。。租售方案：對于一個具體的的房地產(chǎn)開發(fā)項項目而言，此時時必須明確：出出租面積和出售售面積的數(shù)量及及其與建筑物的的對應關系，在在整個租售期內(nèi)內(nèi)每期(年、半年、季度度、月)擬銷售或出租的的物業(yè)類型和數(shù)數(shù)量。綜合用途的房地地產(chǎn)開發(fā)項目，，應按不同用途途或使用功能劃劃分。租售價格：租售價格應在房房地產(chǎn)市場分析析的基礎上確定定租金單價或銷銷售單價。項目收入一、開發(fā)計劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

整個開發(fā)期數(shù)量量擬開發(fā)建設的的物業(yè)類型和數(shù)數(shù)量，即建什么么樣的產(chǎn)品以及及工程進度。項目收入某項目案例一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計）696267項目收入一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項目案例項目收入二、銷售計劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

在整個租售期內(nèi)內(nèi)每期(年、半年、季度度、月)擬銷售或出租的的物業(yè)類型和數(shù)數(shù)量。綜合用途途的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，應按不不同用途或使用用功能劃分。項目收入40一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住宅宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月某項目案例項目收入序號類型預測銷售均價（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價格估算項目收入定義：根據(jù)市場比較法法的替代原理，，選擇與估價對對象處于同一供供需圈內(nèi)的物業(yè)業(yè)作為比較案例例，經(jīng)過交易情情況、交易日期期、區(qū)域因素及及個別因素諸項項修正，得出估估價對象的比準準價格。市場比較法定價價過程：①搜集交易實例例，②選擇比較較實例房地產(chǎn)，，③建立價格可可比基礎，④比比較實例的比較較和修正，⑤確確定該房地產(chǎn)的的比準價格計算公式：PD＝PB×A×B×D××E。式中：42三、價格估算—市場比較法（適用于具有交交易性的物業(yè)，，價格受外部環(huán)環(huán)境影響波動較較大）PD——待估物業(yè)價格；；PB——比較案例價格；；A——待估物業(yè)情況指指數(shù)/比較案例物業(yè)情情況指數(shù)＝正常常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價期期日價格指數(shù)/比較案例物業(yè)交交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)區(qū)域因素條件指指數(shù)E——待估物業(yè)個別因因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個個別因素條件指指數(shù)項目收入項目收入概念：是預測估價對象象的未來收益，，然后用報酬率率或資本化率將將其轉(zhuǎn)換為價值值，是從未來的的角度評估房地地產(chǎn)的價格。適用：酒店、公寓、寫寫字樓等投資性性物業(yè)。公式：房地產(chǎn)的價格=預期凈收益/報酬率或資本化化率。說明：實際操作過程中中，測算凈收益益要包括土地使使用權的價值和和地上建筑物的的價值，要綜合合考慮經(jīng)濟年限限、空置率、殘殘值率等復雜因因素，同時報酬酬率或資本化率率的確定還要考考慮凈現(xiàn)值因素素，在此僅了解解概念，不作解解讀。44三、價格估算——收益法項目收入定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程程中發(fā)生的各種種費用加和的一一種方法。新建：取得房地產(chǎn)開開發(fā)用地進行房房屋建設，然后后銷售所建成的的商品房”這種種典型的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式式為例，并從便便于測算各構成成項目的金額的的角度，來劃分分房地產(chǎn)價格構構成。在這種情情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)價格通常由如如下7大項構成：①土土地取得成本；；②開發(fā)成本；；③管理費用；；④投資利息；；⑤銷售費用；；⑥銷售稅費；；⑦開發(fā)利潤。。基本公式：新建房地產(chǎn)價值值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（開發(fā)發(fā)商期望平均利利潤）45三、價格估算—成本法（適用于新開樓樓盤，無參照物物且受政策影響響波動不大）項目收入序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價格估算及預測測表注：寫字樓售價價按20年回收期估算，，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅幅按5%。項目收入四、租售收入經(jīng)營收入是指向向社會出售、出出租房地產(chǎn)商品品或自營時的貨貨幣收入。主要要包括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入入、租金收入、、土地轉(zhuǎn)讓收入入、配套設施銷銷售收入（以上上統(tǒng)稱租售收入入）和自營收入入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于出租的情況況，還應考慮空置期(項目竣工后暫時時找不到租客的的時間)和空置率(未租出建筑面積積占總建筑面積積的百分比)對年租金收入的的影響。租售收收入估算，要計計算出每期(年、半年、季度度、月)所能獲得的租售售收入，并形成成租售收入計劃劃。租售收入的的表所提供的格格式進行。項目收入住宅（一期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某項目案例項目收入序號項目稅費率稅費基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設維護稅7%增值稅額3教育費附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤131415

16

1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費估算目前，我國房地地產(chǎn)開發(fā)投資企企業(yè)納稅的主要要稅種如下：項目收入序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1增值稅

2城市建設維護稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10企業(yè)所得稅稅費表項目收入五、稅費估算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利稅稅，是指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單單位和個人，有有償轉(zhuǎn)讓國有土土地使用權以及及在房屋銷售過過程中獲得的收收入，扣除開發(fā)發(fā)成本等支出后后的增值部分，，要按一定比例例向國家繳納的的一種稅費。預征：土地增值值稅在取得收入入時或預售款時時預繳按收入預預繳具體稅率由由所在稅務局定定南昌普通住宅宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，達到清算條件件后清算，多退退少補。增值率不超過20%免征土地增值稅稅。經(jīng)測算：一一般毛利率在34.63%以上都需要繳納納清算方法（步驟驟）：計算增值額：增值額=收入額—扣除項目金額計算增值率：增值率=增值額額/扣除項項目金金額確定適適用稅稅率：：依據(jù)計計算的的增值值率，，按其其稅率率表確確定適適用稅稅率依據(jù)適適用稅稅率計計算應應納稅稅額：：應納稅稅額=增值額額*適用稅稅率—扣除項項目*速算扣扣除系系數(shù)項目收收入速算公公式增值額額未超超過扣扣除項項目金金額50％：土土地增增值稅稅稅額額=增值額額×30％增值額額超過過扣除除項目目金額額50％，未未超過過100％的：：土地地增值值稅稅稅額＝＝增值值額×40％－扣扣除項項目金金額×5％增值額額超過過扣除除項目目金額額100％，未未超過過200％的：：土地地增值值稅稅稅額=增值額額×50％－扣扣除項項目金金額×15％增值額額超過過扣除除項目目金額額200％：土土地增增值稅稅稅額額=增值額額×60％－扣扣除項項目金金額×35％公式中中的5％，15％，35％為速速算扣扣除系系數(shù)。。增值稅稅扣除除項目目=費用（（1+10%）+成本（（1+20%）項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案案例項目收收入稅種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項）城市建設維護稅增值稅額482337%3376.31教育費附加增值稅額482333%1446.99地方教育費附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計某某項項目案案例項目收收入關于個個人所所得稅稅納稅人人義務務人：：既包括括居民民納稅稅義務務人（（在中中國境境內(nèi)有有住所所，或或者無無住所所而在在境內(nèi)內(nèi)居住住滿1年的個個人）），也也包括括非居居民納納稅義義務人人（在在中國國境內(nèi)內(nèi)無住住所又又不居居住或或者無無住所所而在在境內(nèi)內(nèi)居住住不滿滿一年年的個個人））。居居民納納稅義義務人人負有有完全全納稅稅的義義務，，必須須就其其來源源于中中國境境內(nèi)、、境外外的全全部所所得繳繳納個個人所所得稅稅；而而非居居民納納稅義義務人人僅就就其來來源于于中國國境內(nèi)內(nèi)的所所得，，繳納納個人人所得得稅。。征稅機機關：：國稅（（銀行行系統(tǒng)統(tǒng)代征征的個個人利利息方方面所所得稅稅）；；地稅稅（包包括機機關、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、個體體工商商戶等等超過過個人人所得得稅征征稅標標準的的所有有個人人）。。征收范范圍：：工資、、薪金金所得得等十十一項項。工資、、薪金金所得得，是是指個個人因因任職職或受受雇而而取得得的工工資、、薪金金、獎獎金、、年終終加薪薪、勞勞動分分紅、、津貼貼、補補貼以以及與與職或或受雇雇有關關的其其他所所得。。這就是是說，，個人人取得得的所所得，，只要要是與與任職職、受受雇有有關，，不管管其單單位的的資金金開支支渠道道或以以現(xiàn)金金、實實物、、有價價證券券等形形式支支付的的，都都是工工資、、薪金金所得得項目目的課課稅對對象。。稅率：：適用7級超額額累進進稅率率，按按月應應納稅稅所得得額計計算征征稅。。該稅稅率按按個人人月工工資、、薪金金應稅稅所得得額劃劃分級級距，，最高高一級級為45%，最低低一級級為3%，共7級。項目收收入關于個個人所所得稅稅計算方方法：應納納個人人所得得稅稅額=應納稅稅所得得額×適用稅稅率-速算扣扣除數(shù)數(shù)扣除標標準3500元/月（2011年9月1日起正正式執(zhí)執(zhí)行））（工資資、薪薪金所所得適適用））應納稅稅所得得額=扣除五五險一一金后后月收收入-扣除標標準如：張張三、、基本本工資資10000元，傭傭金3000元、住住房補補貼2000元、伙伙食補補貼（（固定定進工工資表表，區(qū)區(qū)別于于誤餐餐補貼貼）300元、電電話補補貼200元，扣扣事假假工資資1200元，個個人承承擔五五險一一金（（個人人約占占23%，單位位約占占43.5%）即2300元。應納稅稅所得得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應納稅稅額=8500*20%（稅率率）-555（速算算扣除除）=1145元納稅辦辦法：單位位代扣扣代繳繳、個個人可可以查查詢并并取得得納稅稅證明明，年年所得得12萬以上上（含含）在在納稅稅年度度終了了向主主管稅稅務機機關辦辦理納納稅申申報（（公司司代辦辦，匯匯算清清繳））項目收收入關于““營改改增””1、定義義：營業(yè)稅稅改征增值稅稅（以下下簡稱稱營改改增））是指指以前前繳納納營業(yè)業(yè)稅的的應稅項項目改成繳繳納增增值稅稅，增增值稅稅只對對產(chǎn)品品或者者服務務的增增值部部分納納稅，，減少少了重重復納納稅的的環(huán)節(jié)節(jié)。營業(yè)稅稅是比比較便便于征征收的的稅種種，但但存在在重復復征稅稅現(xiàn)象象，只只要有有流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)就要要征稅稅，流流轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)節(jié)越越多，，重復復征稅稅現(xiàn)象象越嚴嚴重（（每流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一次次就要要征一一次稅稅，比比如買買一件件衣服服），增增值稅稅替代代營業(yè)業(yè)稅，，允許許抵扣，將消消除重重復征征稅的的弊端端，有有利于于減輕輕企業(yè)業(yè)稅負（但行業(yè)業(yè)不同同影響響程度度也不不同，，主要要受抵抵扣環(huán)環(huán)節(jié)的的影響響）2、區(qū)別別：征稅范范圍不不同：：凡是是銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)、提供供勞務務(不包括括加工工修理理修配配)、轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)的交營營業(yè)稅稅，，凡是是銷售售動產(chǎn)產(chǎn)、、提供供加工工修理理修配配勞務務的交交納增增值稅稅。計稅依依據(jù)不同：：增值值稅是是價外稅稅，營業(yè)業(yè)稅是是價內(nèi)稅稅。所以以在計計算增增值稅稅時應應當先先將含含稅收收入換換算成成不含稅稅收入入（如住房房銷售售合同同金額額為110萬元，，則實實際銷銷售額額為100萬元，，按100萬元繳繳納銷銷項稅稅減進進項稅稅的差差），即即計算算增值值稅的的收入入應當當為不不含稅稅的收收入。。而營營業(yè)稅稅則是是直接接用收收入乘乘以稅稅率即即可（（即按110萬元乘乘5%的稅率率）。。項目收收入關于““營改改增””3、房地地產(chǎn)行行業(yè)：財政部部通知知：2016年5月1日起，，新老過過渡：：房地地產(chǎn)老老項目目，是是指《建筑工工程施施工許許可證證》注明的的合同同開工工日期期在2016年4月30日前的的房地地產(chǎn)項項目，，可以以選擇擇適用用簡易易計稅稅方法法按照照5%的征收收率計計稅，，也可可以參參考新新項目目的征征繳模模式，，要求求報主主管稅稅務機機關備備案。。新項項目以以取得得的全全部價價款和和價外外費用用，扣扣除受受讓土土地時時向政政府部部門支支付的的土地地價款款后的的余額額為銷銷售額額。4、具體體規(guī)定定：在中華華人民民共和和國境境內(nèi)銷銷售自自己開開發(fā)的的房地地產(chǎn)項項目的的企業(yè)業(yè)為增增值稅稅納稅稅人。。增值值稅納納稅人人分為為一般般納稅稅人（（稅率為為11%，但可可抵扣扣，一一般計計稅）與小小規(guī)模模納稅稅人（（征收率率為5%，不可可抵扣扣，簡簡易計計稅）兩大大類。。納稅稅人年年應征征增值值稅銷銷售額額超過過500萬元(含本數(shù)數(shù))的為一一般納納稅人人，未未超過過規(guī)定定標準準的納納稅人人為小小規(guī)模模納稅稅人。。一般計計稅方方法的的應納納稅額額按以以下公公式計計算：：應納納稅額額=當期銷銷項稅稅額-當期進進項稅稅額當當期銷銷項稅稅額小小于當當期進進項稅稅額不不足抵抵扣時時其不不足部部分可可以結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)下下期繼繼續(xù)抵抵扣。。采取取預收收款方方式銷銷售所所開發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目，在在收到到預收收款時時按照照3%的預征征率預預繳增增值稅稅5、注意意事項項：簽訂經(jīng)經(jīng)濟合合同：：包括括銷售售合同同、租租賃合合同、、施工工合同同、采采購合合同等等。取得發(fā)發(fā)票：：增值值稅專專用發(fā)發(fā)票、、貨物物清單單、驗驗收單單等真真實性性、合合理性性。單單位名名稱、、開戶戶行、、賬號號、稅稅號發(fā)票管管理：：領用用、開開具、、注銷銷；收收取、、驗證證、抵抵扣。。項目收收入項目利利潤e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利潤總額額＝租售收收入－土土地成本本—房屋開發(fā)發(fā)成本－－開發(fā)費費用（銷銷售費用用、管理理費用、、財務費費用）-其他費用用-不可預見見費用－－各項稅稅金（經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加、土地地增值稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅等））凈利潤=利潤總額額+（營業(yè)外外收入-營業(yè)外支支出）-企業(yè)所得得稅一、基本本概念—利潤項目利潤潤開發(fā)利潤潤是整個個項目的的全生命命周期的的經(jīng)營成成果，賬賬面利潤潤是會計計分期的的經(jīng)營成成果直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（總租售收入）項目利潤潤貨幣時間間價值，，是指在在不考慮慮通貨膨膨脹和風風險情況況下的、、貨幣經(jīng)經(jīng)歷一定定時間的的投資和和再投資資所增加加的價值值，也稱稱為資金金的時間間價值（（今年的的100元不等于于明年的的100元）。貨貨幣時間間價值的的本質(zhì)是是價值增增值。從數(shù)量上上看，貨貨幣時間間價值是是在沒有有風險和和沒有通通貨膨脹脹條件下下的社會會平均資資金利潤潤率（某某行業(yè)在在社會上上的平均均獲利水水平）。。企業(yè)在在投資某某一項目目時，至至少要取取得社會會平均的的利潤率率。復利（把把利息計計入本金金計算））現(xiàn)值：：指未來來一定時時間的特特定資金金按復利利計算的的現(xiàn)在價價值（未未來的錢錢相當于于現(xiàn)在的的錢？））。P＝F×（1＋i）－n復利終值值計算指一筆收收支經(jīng)過過若干期期后再到到期時的的金額（（現(xiàn)在的的錢相當當于未來來的錢））:F＝P×（1＋i）n年初存入入100元，利率率10%，按單復復利計算算，兩年年后其終終值多少少（121元）一、基本本概念—資金價值值項目利潤潤一、基本本概念——現(xiàn)金流量量（經(jīng)營營、投資資、籌資資活動））現(xiàn)金流量指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。凈現(xiàn)值指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額項目利潤潤一、基本本概念——現(xiàn)金量與與利潤的的關系可行性研研究中，，現(xiàn)金凈凈流量可可以代替替利潤作作為評價價投資凈凈收益的的指標。。在整個投投資有效效年限內(nèi)內(nèi)，項目目利潤總總計與現(xiàn)現(xiàn)金凈流流量是相相等的。。應用現(xiàn)金金凈流量量，并可可方便地地引入資資金時間間價值來來考察投投資方案案。利潤是按照權責發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益項目利潤潤一、基本本概念—經(jīng)濟評價價指標核心指標內(nèi)部收益率銷售凈利率（或投資利潤率）財務凈現(xiàn)值動態(tài)回收期參考指標總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)

項目利潤潤指標評價價考慮：：（1）核心指指標確定定指標值值標準；；參考指指標中的的總體指指標未定定標準僅僅做參考考；參考考指標中中的單項項指標結(jié)結(jié)合具體體項目分分析評估估。（2）經(jīng)過對對部分項項目的測測試，其其內(nèi)部收收益率均均超過30%。因此對對一般多多層項目目內(nèi)部收收益率暫暫定為25%。（3）經(jīng)測算算，集團團平均稅稅前銷售售利潤率率為12%，銷售凈凈利率約約在8.04~10.2%之間，因因此銷售售凈利率率暫定為為9%。一、基本本概念—指標參考考萬科核心心指標的的基本要要求（