WD物業(yè)管理有限公司現(xiàn)狀及存在問題分析,物業(yè)管理論文

WD物業(yè)管理有限公司現(xiàn)在狀況及存在問題分析,物業(yè)管理論文【題目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】WD物業(yè)管理有限公司現(xiàn)在狀況及存在問題分析【第五章】【結(jié)論/以下為以下為參考文獻(xiàn)】第4章WD物業(yè)管理有限公司現(xiàn)在狀況及存在問題分析4.1WD物業(yè)管理有限公司簡介及現(xiàn)在狀況分析WD物業(yè)管理有限公司〔下面簡稱為WD物業(yè)〕成立于1994年，現(xiàn)為國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公司成立以來，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，秉承竭盡全能為業(yè)主的服務(wù)理念為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，得到了廣大業(yè)主的信任。公司于2000年6月通過美國貝爾公司ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，2003年12月又順利通過法國法立德國際質(zhì)量認(rèn)證有限公司ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三合一國際管理體系的審核認(rèn)證，使公司的管理形式進(jìn)一步與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。WD物業(yè)是大連市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長單位，曾榮獲遼寧省20強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、大連市知名品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)之首、大連市十佳誠信物業(yè)服務(wù)企業(yè)等眾多榮譽(yù)稱號(hào)。公司當(dāng)下管理的多個(gè)項(xiàng)目獲得了國家、省市物業(yè)管理示范〔優(yōu)秀〕小區(qū)〔大廈〕榮譽(yù)稱號(hào)，華而不實(shí)WD大廈、明澤苑、WD華府、星海人家等榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈榮譽(yù)稱號(hào)。公司秉承國際企業(yè)、百年企業(yè)的企業(yè)愿景、共創(chuàng)財(cái)富、公益社會(huì)的企業(yè)責(zé)任，不斷創(chuàng)新、追求卓越、志存高遠(yuǎn)，以科學(xué)超前的管理形式，熱情、規(guī)范、專業(yè)、迅速的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，倡導(dǎo)親情服務(wù)、到位服務(wù)、細(xì)微服務(wù)、個(gè)性服務(wù)，在實(shí)踐中構(gòu)成了獨(dú)具企業(yè)特色的物業(yè)管理品牌。企業(yè)定位：致力于持續(xù)提升企業(yè)品牌影響力和客戶美譽(yù)度，塑造時(shí)髦便捷的生活方式，成為中國領(lǐng)先的社區(qū)綜合服務(wù)運(yùn)營商。當(dāng)下，WD物業(yè)在全國有43家分公司，在管項(xiàng)目輻射全國50個(gè)城市的71個(gè)項(xiàng)目，在管面積25380793.81平方米，年物業(yè)費(fèi)收繳金額超過5億元，業(yè)態(tài)包含：豪宅、寫字樓、SOHO、底商、室外〔金〕街等。全國分為三個(gè)大區(qū)，即：南區(qū)管理部、中區(qū)管理部、北區(qū)管理部，各自負(fù)責(zé)轄區(qū)的物業(yè)服務(wù)與品質(zhì)；總部設(shè)置綜合管理部、人力資源行政部、財(cái)務(wù)部，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)全國項(xiàng)目的客訴、人力行政、財(cái)務(wù)。各城市分公司類別有：區(qū)域分公司、單項(xiàng)目分公司、管理處；各分公司或管理處獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；總部考核兩個(gè)指標(biāo)：物業(yè)費(fèi)收繳率和利潤。4.2外部環(huán)境存在問題4.2.1物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)當(dāng)下，與物業(yè)行業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)主要有(物業(yè)管理?xiàng)l例〕、(物權(quán)法〕、(招投標(biāo)法〕、(保安服務(wù)管理?xiàng)l例〕、(物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法〕、(住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法〕、(住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法〕、(前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法〕、(業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則〕、(物業(yè)承接查驗(yàn)辦法〕、(物業(yè)管理師暫行規(guī)定〕、(業(yè)主大會(huì)規(guī)程〕、(業(yè)主臨時(shí)公約〕、(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〕、(房地產(chǎn)管理辦法〕、(商品房銷售管理辦法〕、(城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定〕等等。固然，我們國家已公布了上述物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性法規(guī)等相關(guān)條例，對(duì)物業(yè)管理體制也做了相應(yīng)規(guī)定，但物業(yè)管理法制化建設(shè)方面仍存在很大盲點(diǎn)，明顯滯后于國外物業(yè)管理程度。物業(yè)管理體制上缺乏一系列系統(tǒng)的、具有強(qiáng)迫約束力、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)。有的地方出臺(tái)的政策法規(guī)互相矛盾，十分是物業(yè)小區(qū)的歸口管理方面政策法規(guī)不一致現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。物業(yè)管理在一定程度上仍處于被動(dòng)地位，所以要真正提高物業(yè)管理水平，全面發(fā)揮其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效用，就必須加強(qiáng)立法做到物業(yè)管理有法可依、加大法制宣傳力度促使業(yè)主積極履行相關(guān)權(quán)利、嚴(yán)格規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，整體提高從業(yè)人員專業(yè)水平。4.2.2機(jī)制問題從體制上考察我們國家兩萬余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，80%以上的是國有體制；假如我們?cè)購奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只要10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理發(fā)展初期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視；沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致導(dǎo)致物業(yè)管理過分依靠于開發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來。同時(shí)，物業(yè)管理領(lǐng)域牽涉部門過多，沒有及時(shí)制定物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)存的制度大多也不規(guī)范和完善。受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及本身利益的考慮，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有完全分開，對(duì)物業(yè)企業(yè)直接干涉太多，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作，缺少服務(wù)意識(shí)，工作效率和服務(wù)水平不高。另外，對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目的不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強(qiáng)迫實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿方式，都沒有一個(gè)明確的政策法規(guī)根據(jù)。物業(yè)管理部門太多，物業(yè)管理手續(xù)冗雜，物業(yè)企業(yè)在實(shí)際管理工作中要應(yīng)付多個(gè)部門的檢查管理，也是限制小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的制約因素之一。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：一個(gè)收費(fèi)許可證要經(jīng)太多個(gè)部門的監(jiān)督、檢查、批準(zhǔn)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)流程下來往往要幾個(gè)月甚至半年的時(shí)間。4.2.3行業(yè)風(fēng)氣問題一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，綜合優(yōu)勢(shì)難以得到發(fā)揮。當(dāng)下，我們國家的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在企業(yè)規(guī)模小、群體優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，而且相當(dāng)一部分企業(yè)存在經(jīng)濟(jì)效益差、虧損嚴(yán)重、發(fā)展瓶頸等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年年底，全國實(shí)行物業(yè)管理的房屋面積為145億平方米，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)近7萬余家企業(yè)、從業(yè)人員達(dá)612萬，平均每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅20萬平方米，華而不實(shí)小的企業(yè)僅管理三萬多平方米的物業(yè)，可見管理規(guī)模之小。物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍具有麻雀雖小、五臟俱全的特點(diǎn)，帶來的是企業(yè)資源極大浪費(fèi)的缺陷。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題加大。隨著物業(yè)行業(yè)的逐步專業(yè)化和規(guī)范化，物業(yè)管理的廣度和深度都有了很大變化，不再是傳統(tǒng)意義上的保潔、保安、收物業(yè)費(fèi)那么簡單。物業(yè)管理碰到了另一個(gè)難題就是，業(yè)主習(xí)以為常地將物業(yè)服務(wù)工作當(dāng)成萬能手,只要與房子、生活有關(guān)的問題都去找物業(yè)公司，碰到解決不了的問題，就以為是物業(yè)企業(yè)的責(zé)任、以為服務(wù)不好，并以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)。廈門丟車案和深圳筆架山莊索賠案就是物業(yè)行業(yè)中的真實(shí)案例，物業(yè)企業(yè)能否對(duì)其負(fù)有責(zé)任？一方面法律賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利有限，另一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)有限。能夠講，當(dāng)下的物業(yè)管理正處于如履薄冰、小心翼翼的境地。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員人才匱乏。當(dāng)下，從事物業(yè)管理行業(yè)的人員大多半路出家,優(yōu)秀人才與物業(yè)企業(yè)發(fā)展速度的失調(diào)，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虛偽以待就聘請(qǐng)不到適宜人才的現(xiàn)象。主要表如今下面幾個(gè)方面：⑴從業(yè)人員素質(zhì)不高，專業(yè)人才匱乏。盡管不乏傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)人員，但從事新型物業(yè)管理的人才較少；能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才較少；能擔(dān)任部門經(jīng)理以上級(jí)別的中高級(jí)管理人才較少。⑵后備人才儲(chǔ)備量缺乏。當(dāng)下社會(huì)上存在對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不全面，以為物業(yè)服務(wù)技術(shù)含金量不高的偏見。隨著社會(huì)發(fā)展和人民寓居水平的提高，對(duì)物業(yè)管理也有了新的認(rèn)識(shí)。當(dāng)下物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需求量大，導(dǎo)致人才缺口也很大，但具備較高素質(zhì)且愿意投身物業(yè)管理行業(yè)的人才相對(duì)缺乏。⑶物業(yè)管理優(yōu)秀人才流失嚴(yán)重。物業(yè)從業(yè)人員付出的勞動(dòng)與得到的報(bào)酬不相符，是導(dǎo)致物業(yè)管理型人才轉(zhuǎn)行的一大原因。很多地產(chǎn)精英都從事過物業(yè)管理，盡管在工作中鍛煉了與人溝通、邏輯判定、觀察等能力，也具備了房產(chǎn)、服務(wù)方面的知識(shí)，但是工作太累、壓力大、報(bào)酬不高是他們離開物業(yè)管理行業(yè)的主要原因。從某種程度上講，物業(yè)管理培養(yǎng)和鍛煉了大批人才，卻留不住人才。4.2.4物業(yè)管理市場(chǎng)需求問題我們國家的物業(yè)管理行業(yè)盡管是為適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但是仍然沒有擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制改革的干擾，一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作仍時(shí)有發(fā)生。市場(chǎng)化程度的不高表如今物業(yè)管理的運(yùn)營機(jī)制和價(jià)格管理體制上。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由制定參考價(jià)或直接定價(jià)，由建設(shè)單位補(bǔ)貼，通太多種經(jīng)營來到達(dá)以副補(bǔ)主的目的。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率不高，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期虧損，發(fā)展后勁缺乏。由于長期的低成本運(yùn)作，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以得到本質(zhì)性的提高，進(jìn)而構(gòu)成了制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的瓶頸.當(dāng)下，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制并沒有真正構(gòu)成，物業(yè)管理項(xiàng)目的接管大部分都是暗箱操作.業(yè)主作為市場(chǎng)的主體對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，成立業(yè)主委員會(huì)的難度也比擬大，自治能力較弱，不能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房管單位和建設(shè)單位之間仍存在或多或少的經(jīng)濟(jì)依靠關(guān)系，誰開發(fā)、誰管理的壟斷管理、地方保衛(wèi)、建管不分、責(zé)任不清的局面沒有得到徹底改變。以濟(jì)南市為例，濟(jì)南的物業(yè)管理存在很多不符合市場(chǎng)化的問題，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡管在專業(yè)方面并不專業(yè)，服務(wù)質(zhì)量也不高，但由于是某個(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份制企業(yè)，不愁沒有物業(yè)項(xiàng)目。有個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)更是利用政策法規(guī)方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作,極大地?cái)_亂了物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序和穩(wěn)定性。4.3WD物業(yè)管理有限公司本身問題WD物業(yè)管理有限公司前身是WD商管寓居物業(yè)部，2021年1月1日，獨(dú)立負(fù)責(zé)管轄運(yùn)營WD集團(tuán)旗下的銷售型物業(yè)。由于剛剛獨(dú)立運(yùn)行不久，面臨眾多難題急需解決。如：人員架構(gòu)、薪酬待遇、利潤指標(biāo)等等。對(duì)于一個(gè)剛剛成立的公司，一夜之間掌管全國這么大體量的銷售型物業(yè)，壓力可想而知。隨之而來的是眾多問題，例如：財(cái)務(wù)、人事行政人員從商管公司原有部門剝離，話語權(quán)不多的物管公司基本上只能接收人，不能選擇人，導(dǎo)致沒有骨干氣力參加，一切都需重新培養(yǎng)；一線員工情緒問題，剝離后對(duì)物管經(jīng)營情況擔(dān)憂，擔(dān)憂年終獎(jiǎng)拿不到，也擔(dān)憂晉升空間變窄了等等。就拿中區(qū)濟(jì)南分公司下轄的濟(jì)南魏家莊項(xiàng)目來講，人事行政組是新人，從原有豪宅管理處文員、環(huán)境助理調(diào)整而來，一上任便面臨著預(yù)算編制、崗位調(diào)進(jìn)調(diào)出、人員優(yōu)化、檔案接管、資產(chǎn)盤點(diǎn)等問題；業(yè)務(wù)部門工程組面臨著主管崗位、班長崗位合并，一線員工優(yōu)化的難題，事關(guān)員工親身利益，一不小心就會(huì)引起員工情緒對(duì)立等問題，且其他部門員工也看在眼里。所以，上述列舉問題基本上各分公司都會(huì)存在，成為了物管公司的共性問題，需要拿出時(shí)間和精神去逐步消化。4.3.1公司體制問題討論WD物業(yè)體制問題，首先要看公司組織架構(gòu)情況，以濟(jì)南分公司為例：WD物業(yè)濟(jì)南分公司所管轄項(xiàng)目只要濟(jì)南魏家莊項(xiàng)目，當(dāng)下屬于單項(xiàng)目分公司，公司下設(shè)豪宅管理處、寫字樓管理處、人事行政組、財(cái)務(wù)組，管理處下設(shè)工程維修組、秩序維護(hù)組、客戶服務(wù)組。業(yè)態(tài)包括：豪宅、寫字樓、SOHO、底商、室外街。所轄建筑面積38.8萬平方米，可收費(fèi)面積34.33萬平方米，全年物業(yè)費(fèi)理論應(yīng)收2606萬元。華而不實(shí)豪宅14.06萬平方米、寫字樓14.72平方米、SOHO公寓3.07萬平方米、底商2.47萬平方米。一是組織架構(gòu)問題。WD物業(yè)的組織架構(gòu)是金字塔形式，特點(diǎn)是管理效率高，指令執(zhí)行力強(qiáng)；缺點(diǎn)是依靠性強(qiáng)，容易積壓問題。二是人員編制問題。為了控制成本，必須壓縮人員編制。WD物業(yè)濟(jì)南分公司人員編制從136人優(yōu)化為121人，沒有安全品質(zhì)部門的設(shè)置，但是根據(jù)企業(yè)管理形式，必須設(shè)置安全品質(zhì)對(duì)接人員，實(shí)際設(shè)置消防助理負(fù)責(zé)對(duì)接，所以就會(huì)有占編制問題。三是員工薪酬待遇問題。好多員工由于沒有晉升空間離開物管公司，沒有晉升空間意味著沒有調(diào)薪時(shí)機(jī)。而且即便爭(zhēng)取到調(diào)職調(diào)薪時(shí)機(jī)，如今也只能晉升一級(jí)工資，而不是像之前的晉升50%.好多員工高配低薪，即拿著員工的工資干著主管的活，短期沒什么，長期得不到解決，嚴(yán)重影響員工情緒，同時(shí)這也是一種不良的情緒，會(huì)在公司蔓延開來，導(dǎo)致員工有想法。這也是導(dǎo)致員工尤其是一線優(yōu)秀員工離開的主要原因。四是WD物業(yè)的工作壓力非常大。模塊化是經(jīng)常掛在嘴邊的，什么時(shí)候該上報(bào)，該交什么樣的作業(yè)了，不用等領(lǐng)導(dǎo)催辦，系統(tǒng)自動(dòng)給你發(fā)信息，提醒你該交作業(yè)了。安全管控系統(tǒng)、豪宅模塊化系統(tǒng)、物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、客訴系統(tǒng)，值班簽到系統(tǒng)等等，都是根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)自動(dòng)推送，根本容不得商量，節(jié)假日也一樣，每周末值班按時(shí)簽到簽出，否則系統(tǒng)的紅燈就會(huì)亮在你的名下。公司體制決定了工作風(fēng)格，在現(xiàn)有工作體制下，節(jié)點(diǎn)多、任務(wù)多，考核指標(biāo)大，問題得不到有效解決，一定程度上造成人員流失，工作繁重，最終會(huì)影響公司的日常運(yùn)營。4.3.2服務(wù)意識(shí)方面WD物業(yè)一直注重加強(qiáng)服務(wù)管理，培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)，監(jiān)督服務(wù)水平的工作；尤其是豪宅系統(tǒng)自運(yùn)行以來開通了三部400客訴并在各大堂、電梯廳、車庫口、客服中心進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范公示，分別從集團(tuán)層面、總部層面、地方層面進(jìn)行管控，設(shè)有客訴系統(tǒng)，三個(gè)均納入監(jiān)督考核，限時(shí)并責(zé)任到人處理客訴，由集團(tuán)客訴中心統(tǒng)一進(jìn)行滿意度回訪，定期委托第三方公司對(duì)全國項(xiàng)目進(jìn)行滿意度調(diào)查并出具報(bào)告，指導(dǎo)地方公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。2021年5月1日將對(duì)寫字樓、SOHO公寓等其他業(yè)態(tài)進(jìn)行客訴系統(tǒng)上線試點(diǎn)，2021年7月1日，全國項(xiàng)目將同時(shí)上線。盡管如此，物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)仍然需要加強(qiáng)，從WD物業(yè)近期出現(xiàn)的業(yè)主群訴問題折射出有些項(xiàng)目的人員管理缺乏，物業(yè)人員缺少服務(wù)意識(shí)，能拖則拖。分公司項(xiàng)目出現(xiàn)問題講明物管公司管控出現(xiàn)問題，一定程度上講明缺少統(tǒng)一培訓(xùn)，服務(wù)是無形的，不可考量，只能通過一定形式的培訓(xùn)加強(qiáng)管理和考核。全國項(xiàng)目那么多，地域特色明顯，更要制定出一套行之有效的服務(wù)培訓(xùn)體系。如360度面對(duì)面考核，就是要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的監(jiān)督功能，來直接反映員工的服務(wù)意識(shí)及服務(wù)水準(zhǔn)。其次，服務(wù)人員的招聘，尤其是客服人員，大部分入職前沒有從事過物業(yè)服務(wù)行業(yè)，不懂得工作怎么開展，一入職直接上崗，邊干邊學(xué)是常見現(xiàn)象，問題就這樣出現(xiàn)了，業(yè)主的不滿意不理解往往都是從員工的言行舉止的不當(dāng)開場(chǎng)的，但這也很難責(zé)怪一線員工，由于你一開場(chǎng)沒有培訓(xùn)，是不是能夠責(zé)怪管理人員呢？管理人員講工作節(jié)點(diǎn)那么多，加班都忙不過來了，哪有時(shí)間培訓(xùn)？其實(shí)，這本身也反映了物管公司對(duì)待的服務(wù)培訓(xùn)從制度層面上的不重視，甚至能夠講是缺乏。再次，WD物業(yè)又對(duì)各地項(xiàng)目實(shí)行客訴上線管控，來加強(qiáng)服務(wù)管控，目的是有效監(jiān)控業(yè)主投訴，給業(yè)主一個(gè)投訴的通道，進(jìn)而減少業(yè)主投訴。但實(shí)際情況是地方公司甚至是客服的壓力十分大，出現(xiàn)客訴如臨大敵，由于24小時(shí)限時(shí)辦結(jié)，集團(tuán)回訪，并納入考核，而投訴最多的是工程遺留問題，物業(yè)公司作為非責(zé)任主體，不是萬能的，應(yīng)該考核項(xiàng)目公司，但項(xiàng)目公司又沒有納入考核范圍。綜上，服務(wù)無小事，但對(duì)公司內(nèi)部人員做好服務(wù)保障工作也很重要，由于只要這樣才能讓員工發(fā)自內(nèi)心的去做好對(duì)待業(yè)主的服務(wù)工作。4.3.3管理水平方面WD物業(yè)有一套完好的項(xiàng)目管理制度和行政管理制度。這套制度明確規(guī)定了各種清楚明晰的工作接口界面，包括縱向劃分的計(jì)劃模塊接口界面和橫向劃分的各部門之間的工作接口界面。而且這套制度具有隨時(shí)自我修正和完善的功能，能夠及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化而新陳代謝和自我更新。但是上面這些內(nèi)容和物管公司基本沒有多大關(guān)系，除了執(zhí)行力、效率高。節(jié)拍快延續(xù)了集團(tuán)血統(tǒng)外，其他方面都在集團(tuán)的邊緣掙扎。物管系統(tǒng)的管理形式還在探索階段，各地項(xiàng)目情況不同，怎樣有效應(yīng)對(duì)與管理？各地分公司總經(jīng)理都是空降兵，開展工作有一個(gè)熟悉的經(jīng)過，但是2年是一個(gè)輪崗周期，好多工作的開展會(huì)隨之改變，但是地方的管理骨干是不變的，這就會(huì)有磨合經(jīng)過的不斷出現(xiàn)，假如磨合順利，則事半功倍；反之，則會(huì)元?dú)獯髠?，甚至出現(xiàn)主要員工離開職位的情況。這些都一定程度上反映了管理上存在的問題。其次，剛提到的地方管理骨干，WD物業(yè)多數(shù)都是從地方公司招聘來的，上崗后同樣沒有經(jīng)過物管公司體系的培訓(xùn)，也是邊干邊學(xué)，那么問題就來了，管理人員素質(zhì)的高低決定了項(xiàng)目管理水平的高低，參差不齊導(dǎo)致各地項(xiàng)目差異較大。再次，WD